R E P U B B L I C A I T A L I A N A
In nome del Popolo Italiano
Corte d'appello di Venezia quarta sezione civile
R.G. 921/2024.
La Corte d'appello di Venezia quarta sezione civile composta dai seguenti magistrati:
Clotilde Parise ‒ presidente
Marco Campagnolo ‒ consigliere
Gianluca Bordon ‒ consigliere ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A nella causa promossa da
( ), con l'avv. UGO Parte_1 C.F._1
SANDRI contro
( ), con l'avv. Controparte_1 P.IVA_1
FRANCESCA RICCIARDI oggetto: affitto di azienda;
appello avverso la sentenza n. 1118/2024 del tribunale di Venezia emessa il 4.4.2024; causa trattenuta in decisione sulle seguenti domande della parte appellante : in via preliminare: Parte_1 - dichiarare nulla, annullabile e comunque illegittima la sentenza di cui all'oggetto in quanto resa prima dell'udienza di discussione e in ogni caso in quanto non letta in udienza e disporre di conseguenza;

Nel merito:
- riformare, per i motivi di cui in narrativa, la sentenza nella parte in cui viene accertato che l'opposto non ha il diritto di ottenere la restituzione della somma di € 10.000,00, e si chiede per l'effetto che tale somma venga restituita al sig. con conseguente Parte_1
conferma del decreto ingiuntivo opposto;
- in via subordinata, nella denegata ipotesi in cui la Corte di Appello adita non voglia procedere a riconoscere il diritto alla restituzione integrale della somma richiesta, si chiede di ridurre l'importo della stessa, per i motivi di cui sopra, secondo equità e ciò in riferimento al disposto dell'art. 1385 cc, con conseguente condanna alla restituzione della maggior somma trattenuta da controparte
- si chiede di accertare che il sig. è stato ammesso al Parte_1
patrocinio a spese dello stato relativamente al primo grado e di disporre per conseguenza in punto di spese.
- spese legali di entrambi i gradi interamente rifuse.
- in punto di istanze istruttorie si chiede l'ammissione delle prove che non sono state ammesse in primo grado e che vengono sopra riportate e che qui si richiamano;
domande della parte appellata : in via Controparte_1
preliminare
- dichiararsi l'inammissibilità dell'atto di impugnazione ex art. 348- bis cpc e 436-bis cpc per tutte le ragioni di cui in narrativa;

- dichiararsi l'inammissibilità/improcedibilità della domanda laddove formulata per importi superiori alla domanda di cui alle conclusioni pag. 2/19 formulate dall'appellante in I grado e quindi anche per gli importi rinunciati nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo, trattandosi di domanda nuova, dichiararsi l'inammissibilità della domanda di riduzione sollevata per la prima volta in grado d'appello.
Nel merito:
- rigettarsi le domande tutte, svolte in via preliminare e nel merito in via principale ed in via subordinata dall'appellante , Parte_1
per essere le stesse inammissibili e/o nuove e/o infondate in fatto e diritto per tutte le ragioni di cui in narrativa, richiamate le eccezioni e contestazioni e domande tutte di cui al I grado ai sensi dell'art. 346 cpc, e per l'effetto confermarsi la sentenza di I grado;

- ovvero in via subordinata, in denegata ipotesi di riforma della sentenza di I grado e di accoglimento totale o parziale dell'atto di impugnazione, previa ogni declaratoria di rito, accertarsi gli inadempimenti del GN per tutti i fatti dedotti in I Parte_1
grado e richiamati nel presente atto ai fini della valutazione di operatività della clausola penale e del riconoscimento del buon diritto di al trattenimento della penale stessa nella misura CP_1
contrattuale, nonché anche al fine di ogni decisione in merito alla domanda di riduzione accertarsi, oltre agli inadempimenti di cui in sentenza, anche gli ulteriori inadempimenti eccepiti da e di CP_1
cui in atti e compresa l'omessa manutenzione ordinaria e di cui alle spese anticipate da per interventi di ordinaria manutenzione, CP_1
richiesti dal GN ed effettuati nei locali siti in S. Polo n. Pt_1
255/A nel periodo di vigenza contrattuale per € 2352,88, nonché la sussistenza di danni ai beni aziendali ovvero: il danno all'immagine commerciale e conseguente allo sviamento commerciale subito dall'azienda commerciale di per tutte le causali di cui in CP_1
pag. 3/19 narrativa e la cattiva gestione aziendale di cui si è richiesta la liquidazione in via equitativa ed anche di cui al canone ridotto per i successivi affittuari, ed i danni subiti da in ragione delle CP_1
condizioni in cui versava l'immobile oggetto d'affitto d'azienda alla riconsegna e consistenti nelle spese sostenute da a causa del CP_1
danneggiamento di impianti e beni aziendali – taluni volontariamente causati-, da parte del GN , per tutte le ragioni di cui in Pt_1
narrativa, nella misura di € 6509,40 come da domanda riconvenzionale subordinata proposta in I grado;

- in denegata ipotesi di accoglimento della domanda di riduzione della penale porsi in compensazione le eventuali somme ritenute dovute all'appellante con l'importo riconosciuto in sentenza in accoglimento della riconvenzionale svolta in via principale per € 2500,00 oltre interessi al tasso legale dal 1.09.21
-Con piena vittoria di spese e compensi professionali.
In via istruttoria: ammettersi le prove come richieste in primo grado e pertanto: ammettersi la prova per interpello e testi sui seguenti capitoli di prova.
1)“Vero che qualche mese dopo la sottoscrizione del contratto di affitto d'azienda del 29.09.16 e la consegna dell'azienda, il GN
richiedeva con insistenza a l'importo di € Parte_1 CP_1
500,00 per spese di pulizie dei locali dell'azienda sita in S. polo n.
255/A ?”;
2) “Vero che il locale era stato consegnato al in ottimo stato Pt_1
manutentivo e pulito da cima a fondo come confermato dal GN
(doc. 28) e ridipinto?”; Pt_1
3) “Vero che, ciò nonostante, consegnava, per il tramite del CP_1
GN l'importo di € 500,00 in contanti al GN Parte_2
pag. 4/19 per spese di pulizia e il GN , nell'occasione, Pt_1 Pt_1
rifiutava di consegnare fattura di spesa e ricevuta o quietanza per detto importo nonostante espressa richiesta da parte del GN ”; Pt_2
4)“Vero che il GN richiedeva a di provvedere ad Pt_1 CP_1
una modifica della serranda del locale sito in San polo n. 255/A e che vi provvedeva anticipando le relative spese incaricando la CP_1
ditta ET (doc. 29)?”;
5)“Vero che il GN richiedeva a la sostituzione di Pt_1 CP_1
un tubo neon e la ricarica del gas per il frigo all'interno dei locali siti in San polo n. 255/A e vi provvedeva anticipando le relative CP_1
spese nel novembre del 2016 incaricando la (doc. 29)?” CP_2
6)Vero che il GN richiedeva a l'acquisto di Pt_1 CP_1
alcune lampade per l'interno dei locali siti in San polo n. 255/A e vi provvedeva anticipando le relative spese nel novembre CP_1
del 2016, lampade che venivano acquistate presso Idea LU RL (doc.
29)?”
7)“Vero che il GN richiedeva a di provvedere ad Pt_1 CP_1
un intervento per sistemazione della vetrina refrigerata che si trova all'interno dei locali siti in San polo n. 255/A e vi CP_1
provvedeva anticipando le spese nel novembre del 2016 incaricando
SN refrigerazioni di (doc. 29)?” Persona_1
8) Vero che il GN richiedeva a di provvedere a Pt_1 CP_1
far installare alcune lampade all'interno dei locali siti in San polo n.
255/A e vi provvedeva anticipando le relative spese nel CP_1
dicembre del 2016 incaricando impianti Elettrici Persona_2
(doc. 29)?”;
9)“Vero che il GN richiedeva a di Parte_1 CP_1
provvedere alla realizzazione di una panca all'interno dei locali siti in pag. 5/19 San polo n. 255/A e vi provvedeva a sue spese nel dicembre CP_1
del 2016 incaricando la falegnameria (doc. 29)?; Persona_3
10)Vero che il GN richiedeva a di Parte_1 CP_1
provvedere alla sistemazione del condensatore per la pompa di lavaggio per le attrezzature site in San polo n. 255/A e vi CP_1
provvedeva anticipando le relative spese nel mese di marzo del 2017 incaricando (doc. 29)?; CP_2
11) Vero che il GN richiedeva a di Parte_1 CP_1
intervenire per un controllo dell'impianto di riscaldamento/climatizzazione all'interno dei locali siti in san polo n.
255/a e vi provvedeva anticipando le relative spese nell'aprile CP_1
del 2018 incaricando (doc. 29)?; Parte_3
12) “Vero che il GN richiedeva a di Parte_1 CP_1
provvedere alla ridipintura del magazzino pertinenza dell'azienda commerciale sita in San polo n. 255/A e che vi provvedeva a CP_1
sue spese nell'aprile del 2017 incaricando RE RA SN (doc.
29)?”;
13) “vero che la richiesta di cui al capitolo precedente veniva motivata da parte del GN dall'esigenza di ottemperare ad una Pt_1
richiesta dell' a seguito di riferito accesso e verbale ispettivo e per Pt_4
tal motivo chiese di visionare detto verbale ma il GN CP_1
ha omesso di mostrarlo o inviarlo alla proprietà (doc. 26)?; Pt_1
13 bis) “Vero che il GN ometteva di rifondere le Parte_1
spese sostenute da per gli interventi di cui ai capitoli di CP_1
prova precedenti – da sub 4) a sub 13) -?”;
14) “Vero che effettuava l'intervento di cui alla fattura che le si mostra nei locali siti in S. Polo n. 255/A e che la fattura veniva pagata da (doc 29)? CP_1
pag. 6/19 15) “Vero che nel mese di marzo del 2017 giungeva a CP_1
richiesta di pagamento da parte della società . per un CP_3
intervento da questi effettuato nei locali siti in San Polo n. 255/A su richiesta del GN , intervento che il aveva Parte_1 Pt_1
omesso di comunicare a (doc.30)?”; CP_1
16) “Vero che il GN , nonostante le reiterate Parte_1
richieste e solleciti da parte di sottoscriveva polizza di CP_1
assicurazione per eventuali danni all'immobile e/o a terzi – e di cui all'art. 12 del contratto 29.09.16-solo in data 21.11.17. (doc.26, 27)?”,
17) “Vero che il GN nel corso dell'intero Parte_1
Con rapporto contrattuale con ed alla riconsegna dei locali ha CP_1
omesso di consegnare i corrispettivi relativi all'attività dell'Hostaria da noni esercitata nei locali siti in San Polo n. 255/A (doc.24)?
18) “vero che redigeva la relazione che Le si Controparte_4
mostra (doc. 35) a seguito di interventi effettuati su incarico e spese di nei locali siti in Venezia, San Polo 255/A e verificava, anche CP_1
per il tramite degli accertamenti effettuati tramite fototrappole e riprese video (nel periodo agosto e settembre del 2017) la presenza di residui di cibo nella pedana retrobanco e l'abbandono dei rifiuti alimentari all'interno dei predetti locali nelle ore notturne all'interno di un sacchetto privo di chiusura ermetica che veniva posizionato nel retrobanco?;
19) Vero che in data 01.10.18 si procedeva alla riconsegna del complesso aziendale in favore di e nell'occasione si rilevava CP_1
e dava atto della mancata consegna da parte del dei Pt_1
corrispettivi, della mancata consegna di certificazione attestante la regolarità fiscale (pagamento tasse, imposte, tributi e/o sanzioni), della documentazione attestante la cessazione dei rapporti di lavoro pag. 7/19 intercorsi tra il ed i dipendenti, la regolarità contributiva Pt_1
(relativa ai dipendenti) e la mancata consegna di documentazione attestante l'assenza debiti e/o di prestazioni non concluse con poste debitorie in capo al GN (doc. 24)? Pt_1
20) Vero che nel frangente consegnava al assegno CP_1 Pt_1
di importo pari ad € 10.000,00 (doc. n.24) custodito a titolo di deposito cauzionale?
21) Vero che in data 9.10.18 presso il notaio Controparte_5
stipulava contratto di affitto d'azienda relativa all'azienda commerciale sita in San polo n. 255/A di proprietà di (doc. CP_1
33) con decorrenza al 30.10.18?
22) Vero che nel frangente chiedeva ed otteneva di non CP_5
pagare il primo canone e una riduzione del canone complessivo per la durata contrattuale, rispetto alle richieste avanzate da in CP_1
ragione delle recensioni che aveva verificato essere negative sull'attività esercitata in predetto locale sino al settembre del 2018 ed in ragione quindi dello sviamento di clientela (doc. 34) e delle condizioni in cui versavano i locali aziendali?
23) Vero che nel primo periodo di gestione del locale sito in S. polo n.
255/A, a far data dal mese di novembre del 2018, ha riscontrato difficoltà nell'esercizio dell'attività, scarsa affluenza di clientela e ostilità da parte degli esercenti confinanti?
24) “Vero che visionati i locali prima della stipula del contratto di affitto d'azienda del 09.10.18 chiedeva a di CP_5 CP_1
provvedere alla ridipintura e ripristino pareti, sporche e danneggiate, verificava il non funzionamento della lavastoviglie, della vetrina frigo, della serranda, la rottura del retrobanco e l'intasamento delle fosse e dell'impianto idrico?”
pag. 8/19 25) “Vero che in data 11.10.18 la ditta SS effettuava Parte_5
intervento presso i locali siti in San polo n. 255/A appurando l'intasamento degli scarichi (all'interno dei quali ravvisava la presenza di sostanze grasse) e appurando che la fossa biologica era piena e intasata, ed emetteva la fattura che Le si mostra (doc. 31) che veniva pagata da ”; CP_1
26) “vero che le fosse biologiche vanno svuotate periodicamente ed almeno una volta l'anno?”;
27) “Vero che in data 14.10.18 la ditta RA SN eseguiva lavori di dipintura e ripristino pareti all'interno dei locali siti in S. Polo n.
255/A ed emetteva la fattura che le si mostra (doc. 31) che veniva pagata da ”; CP_1
28) “Vero che nel mese di ottobre del 2018 la ditta effettuava CP_2
intervento presso i locali siti in San polo n. 255/A e provvedeva al smontaggio completo della lavastoviglie ed alla sostituzione delle tubazioni e revisione impianto elettrico, come descritto nella fattura emessa dalla ditta in tale occasione (doc. 31)- pagata da e CP_1
appurava essere stati usati prodotti non adatti e nessun addolcitore e che ciò aveva causato il danneggiamento delle tubazioni e della lavastoviglie (doc.32)?”;
29) “Vero che in data 18.10.18 e 26.10.18 la ditta Controparte_6
provvedeva alla fornitura, posa e trasporto di 1 motore frigo, una
[...]
nuova serpentina frigo e sostituzione della tubazione avendo appurato a seguito del rilascio dell'azienda del 01.10.18 il mancato funzionamento della vetrina banco – frigo, nei locali siti in S. polo n.
255/A e per tali interventi emetteva la fattura che le si mostra (doc.
31) che veniva pagata da ”; CP_1
pag. 9/19 30) “Vero che la ditta ET e figli SN provvedeva in data 12.10.18 ad effettuare intervento di ripristino della pedana retrobanco nei locali siti in San polo n. 255/A che risultava danneggiata, ed emetteva per tale intervento la fattura che le si mostra?”;
31) “Vero che all'inizio di decorrenza del contratto di affitto d'azienda del 09.10.18, aveva provveduto alla ridipintura e ripristino CP_1
delle pareti, della vetrina banco frigo, della lavastoviglie, della vetrina frigo, della serranda, e del retrobanco, e consegnava l'immobile con gli scarichi perfettamente funzionanti?”;
-Interpello del GN sui capitoli da sub 1) a sub 20); Pt_1
-Si indicano a testi:
- , socio di su tutti i capitoli ad eccezione del Parte_2 CP_1
23);
- legale rapp.te, o suo delegato, di , Venezia sui Controparte_7
capitoli: 5), 10), 14), 28);
- legale rap.te, o suo delegato, di Idea LU RL, via dei Pini 283,
Migliarino Pisano (PI) sui capitoli 6), 14);
- titolare, o suo delegato, di SN refrigerazioni di AN Noè, via
Gotto, Musile di Piave sui capitoli: 7), 14);
- titolare ditta LM SC Impianti elettrici, via Vipiteno 6 sui capitoli 8), 14);
- titolare della Falegnameria Pizzolato Pietro, via Papa Luciani, Olmo di Martellago, sui capitoli 9), 14);
- legale rapp.te o suo delegato di via dell'Artigianato Parte_3
pag. 10/19 - GN contitolare dell'Agenzia Sara Controparte_8
Assicurazioni sul capitolo 16) ;
- GN residente in [...] c/o Testimone_1
Arredamenti sui capitoli:4), 29) e 30); Controparte_9
- Legale rapp.te, o suo delegato, SS Rosan RL sui capitoli 25) e
26)
- GN residente in [...] sui Testimone_2
capitoli: da21) a 24) e 31);
- GN residente in [...], Cannaregio 5350 sui Testimone_3
capitoli da 21) a 24) e 31);
CONCISA ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI
IN FATTO E DIRITTO DELLA DECISIONE art. 118 disp. attuaz. cpc
1. Con sentenza n. 1182/2024 il tribunale di Venezia ha così deciso: «accoglie l'opposizione e revoca il decreto ingiuntivo opposto;
- accerta e dichiara il diritto dell'opponente [
[...]
a trattenere la somma di € 10.000,00 a titolo di Controparte_1
penale; - condanna l'opposto ) al pagamento, in Parte_1
favore dell'opponente, della somma di € 2.500,00, oltre interessi al tasso legale dall'1.9.21; - condanna l'opposto alla rifusione delle spese di lite in favore dell'opponente, che si liquidano in € 4.000,00 per compensi, € 194,30 per anticipazioni, oltre al rimborso forfettario delle spese generali nella misura del 15%, iva e cpa come per legge».
2. Il tribunale ha osservato che: in data 29.9.2016 la
[...]
ha concesso in affitto a Controparte_1 Parte_1
l'azienda commerciale “Osteria al Sol”, sita in Venezia, San Polo n.
255/A.
pag. 11/19 3. Il contratto ha previsto, a garanzia dell'esatta osservanza di tutte le clausole, che l'affittuario versasse a Parte_1 CP_1
l'importo di € 20.000,00 contestualmente alla sottoscrizione dello stesso, dei quali € 10.000,00 sarebbero stati restituiti al alla Pt_1
fine del rapporto ovvero alla riconsegna dell'azienda, mentre gli altri €
10.000,00 decorsi trenta giorni dalla scadenza del medesimo, ma solo se la parte conduttrice avesse dimostrato di aver adempiuto agli obblighi contrattuali assunti (vd. doc. 2 art. 18). CP_1
4. Cessato l'affitto, ha subito restituito i primi € CP_1
10.000,00 a ma, trascorsi trenta giorni, non ha Parte_1
versato gli ulteriori € 10.000,00. Pertanto, ha adito il Parte_1
Tribunale di Venezia con ricorso al n. 4663/2021 RG per ottenere la restituzione della somma;
il Tribunale ha emesso il decreto ingiuntivo n. 1401/2021, intimando a di pagare l'importo richiesto, CP_1
oltre alle spese di procedura.
5. Con ricorso del 28.10.2021 la società si è opposta CP_1
all'ingiunzione e, in via riconvenzionale subordinata, ha chiesto il pagamento delle spese per l'ordinaria manutenzione prevista a carico dell'affittuario (€ 2.352,88), nonché il risarcimento del danno arrecato sia all'immagine dell'azienda (da liquidarsi in via equitativa) sia ai beni aziendali (€ 6.509,40).
6. si è costituito chiedendo il rigetto Parte_1
dell'opposizione, pur riconoscendo da lui dovuti € 2.500,00 a titolo di
«parziale ristoro delle spese legali» come risulta dall'accordo sottoscritto dalle parti in data 30.6.2021 (vd. doc. 11 , con CP_1
cui i litiganti hanno rinunciato a contrapposti appelli recanti i numeri
108/2020 e 122/2020 RG App. Venezia, originati dall'opposizione al
DI Trib. Venezia n. 1213/2018.
pag. 12/19 7. Con la sentenza gravata il Tribunale ha accolto l'opposizione proposta dalla concedente e dichiarato legittimamente CP_1
trattenuto l'importo controverso di € 10.000,00, posto che «…la dazione anticipata della somma non osta all'esplicarsi della funzione tipica dalla clausola penale (sanzionatoria preventiva e/o rafforzamento della posizione del creditore che può vantare un diritto risarcitorio senza essere tenuto a provare il danno subito)»; ha inoltre condannato a pagare l'importo di € 2.500,00 oggetto Parte_1
di domanda riconvenzionale svolta dalla proprietaria, espressamente riconosciuto dall'opposto.
8. Con ricorso del 29.5.2024 la parte appellante Parte_1
ha svolto quattro motivi.
9. La parte appellata si è Controparte_1
costituita in data 17.1.2025 chiedendo il rigetto dell'impugnazione e la conferma della sentenza gravata.
10. Sulle conclusioni sopra riportate, la causa è trattenuta in decisione senza lettura del dispositivo depositato il 30.1.2025, poiché
l'udienza di discussione, originariamente fissata in presenza al
29.1.2025, è stata sostituita col deposito di note contenenti le sole istanze e conclusioni, in esito all'istanza formulata dal procuratore dell'appellante.
11. Ritiene la Corte che l'appello sia infondato. Col primo motivo
(pagg. 3-4) la parte appellante deduce nullità e illegittimità della sentenza di primo grado, poiché resa in violazione delle norme procedurali: nello specifico, l'appello lamenta che «la sentenza è stata depositata prima dell'udienza fissata per la discussione. Ne è prova che la stessa è stata depositata il 03 aprile 2024 quando l'udienza è
pag. 13/19 stata celebrata il 04 aprile 2024. D'altra parte, anche il provvedimento è datato il 03 aprile 2023».
12. Il motivo non è fondato poiché, come risulta dal controllo a fascicolo telematico, si è verificato un mero errore materiale sia del giudice, sia del cancelliere che si è occupato del deposito dell'atto. Il giudice infatti, ha messo la data del 3.4.2024 in calce alla sentenza, ma nell'epigrafe ha precisato di aver letto il dispositivo alle parti non presenti il giorno 4.4.2024 alle ore 19:00: la circostanza è dimostrata in modo inequivocabile dallo storico del fascicolo telematico del primo grado, che documenta il deposito dell'intera sentenza di 10 pagine (comprensiva quindi di motivazione e dispositivo) effettuato dal giudice sempre il 4.4.2024 (giorno dell'udienza) alle ore 19:16.
13. Il cancelliere ha quindi scaricato la sentenza il successivo
18.4.2024, ma ha considerato non la data reale del deposito (4.4.2024 ore 19:16), bensì quella erroneamente indicata alla fine della sentenza.
14. Non v'è alcun dubbio poi che il tribunale ha definito il giudizio in data 4.4.2024 e non 3.4.2024, poiché ha esaminato la domanda proposta da relativa al patrocinio a spese dello Stato, Parte_1
come si evince dal documento allegato allo stesso verbale del 4.4.2024
– salvo poi decidere ponendo direttamente le spese di lite a carico dell'opposto, e senza provvedere sull'ammissione al patrocinio pubblico.
15. Col secondo motivo (pagg. 4-9) si lamenta errore del tribunale, per la mancata applicazione delle regole relative alla clausola penale prevista dall'art. 18 dell'affitto di azienda. L'appellante, dopo aver richiamato la sentenza laddove afferma che le parti, in caso di inadempimento, hanno stabilito che la somma di € 10.000,00 sarebbe stata trattenuta dalla concedente «come accordo sull'ammontare dei
pag. 14/19 danni arrecati», prosegue limitandosi a dire che «…qualche perplessità permane, ma non vi è d'altra parte alcun dubbio sul fatto che le parti abbiano voluto limitare a tale somma i danni» (p. 4).
16. A fronte di questo rilievo, il motivo non può trovare accoglimento, ma in ogni caso l'appellante non ha dimostrato di avere adempiuto alle prescrizioni dell'art. 18 cit. In particolare, la clausola precisa che gli ulteriori € 10.000,00 vengono consegnati a 30 giorni dalla scadenza del contratto e dalla consegna dell'azienda «solo nel caso in cui la parte conduttrice abbia esattamente adempiuto agli obblighi assunti con il presente contratto e abbia dato dimostrazione di aver pagato tutti i tributi, le imposte e tasse relativi alla propria gestione anche se scaduti successivamente a tale periodo, sempre che non si rilevino danni materiali all'azienda non relativi ad usura;
in caso diverso questo importo verrà trattenuto come accordo sull'ammontare dei danni arrecati».
17. Pertanto, ferma restando la natura della penale che, ex art. 1382 cc, è dovuta indipendentemente dalla prova del danno., avendo essa la funzione di rafforzare il vincolo negoziale e predeterminare la misura del risarcimento in caso d'inadempimento, con finalità inerente all'attività d'impresa (vd. Cass. 16561/2023), Parte_1
doveva dimostrare di avere pagato tutte le tasse, imposte e tributi
«relativi alla propria gestione anche se scaduti successivamente», tramite l'allegazione di documenti volti a provare l'interruzione del rapporto di lavoro da lui attivato, nonché il pagamento dei relativi emolumenti.
18. Detta prova, tuttavia, non è stata fornita: l'appellante sostiene che «se manca un effettivo danno, la somma non può essere trattenuta» (appello p. 5), ma il punto è che per contratto lui doveva pag. 15/19 dimostrare l'esatto adempimento in discussione, a fronte delle plurime contestazioni opposte dalla concedente riscontrate da prova CP_1
documentale. In sintesi: da novembre 2017 a Parte_1
settembre 2018 non ha corrisposto puntualmente il canone riducendolo per euro 1000,00 mensili – circostanza che ha costretto a un primo decreto ingiuntivo (n. 1213/18), a difendersi CP_1
nell'opposizione, (doc. 3, 7, vd. sentenza n. 1361/19 Trib. Ve Rg
6537/18), a iscrivere ipoteca il 3.7.2018 (dpc. 15-bis), di seguito CP_1
ha dovuto agire per ottenere a subire l'impugnazione (doc. 8, 9, 25), quindi un secondo decreto ingiuntivo per il canone corrisposto in misura ridotta (Rg 3546/20, doc. 13), accettare l'accordo del
26.6.2020 (doc. 16), sottoscrivere un nuovo accordo 30.6.2021 per l'abbandono dell'impugnazione (doc. 11).
19. Inoltre, dalle PEC inviate prima della riconsegna dell'immobile
(doc. 26, 27) si ricava che «dopo vani solleciti Parte_1
verbali» non ha assicurato l'azienda nei termini di cui al contratto, ovvero immediatamente alla sottoscrizione come previsto all'art. 12
(doc. 2), provvedendovi solo il 21.11.2017 e quindi oltre un anno e due mesi dopo la firma di un contratto avente durata biennale (vd. clausola n. 5).
20. Ulteriori contestazioni svolte nei confronti dell'affittuario riguardano l'omessa manutenzione ordinaria – i cui costi sono stati anticipati dalla stessa (doc. 29, 30); la restituzione CP_1
dell'azienda con alcuni beni e impianti danneggiati (doc. 31, 32, 33 e
34); la mancata consegna ogni sei mesi del registro dei corrispettivi
(art. 22 del contratto), confermata dal verbale di riconsegna 1.10.2018
(doc. 24); la mancata comunicazione alla concedente, o comunque dimostrazione di aver provveduto agli obblighi tributari e fiscali;
la pag. 16/19 mancata comunicazione o dimostrazione di aver regolarizzato la posizione dei dipendenti. Del resto, sempre dal citato verbale di riconsegna 1.10.2018 si rileva che: «parte locatrice chiede che venga data prova della cessazione dei rapporti di lavoro e dell'adempimento degli oneri conseguenti agli stessi, del regolare pagamento di tasse e imposte e/o di eventuali sanzioni, della chiusura di eventuali contratti
(…delle forniture) e della inesistenza e/o assolvimento di debiti aziendali…parte conduttrice dichiara che vi provvederà a consegnare detta documentazione dichiarando altresì essere comunque tutto in regola» (vd. doc. 24 . CP_1
21. I plurimi profili di inadempimento imputabili all'affittuario giustificano pertanto l'applicazione della clausola penale, che ha la funzione di limitare il risarcimento all'importo concordato, senza che sia necessario dimostrare l'entità del pregiudizio effettivamente sofferto (vd. Cass. 21398/2021).
22. Quanto alla riduzione della penale, è vero che il giudice può intervenire ai sensi dell'art. 1384 cc, ma l'esercizio di questo potere è subordinato all'assolvimento di oneri di allegazione e prova in capo alla parte che la richiede, volti a evidenziare circostanze rilevanti per valutare l'eccessività della penale, requisito che non si ritiene soddisfatto nel caso de quo (vd. Cass. 34021/2019): Parte_1
infatti non ha dedotto nulla di specifico sul punto in esame, riservandovi un laconico cenno nella domanda subordinata, formulata
«in riferimento al disposto dell'art. 1385» (p. 10).
23. Col terzo motivo (pag. 9) l'appello contesta al tribunale la mancata ammissione delle prove, intese a «dimostrare l'esatto adempimento, per quanto possibile, di quanto richiesto dal contratto».
pag. 17/19 24. I capitoli proposti sono i seguenti:

1. Vero è che i locali di cui all'azienda presa in affitto dal sig. sita in Venezia, Parte_1
san Polo 255 (che d'ora in poi verrà definita Osteria) all'inizio del contratto di affitto risultavano sporchi tanto da rendere necessaria una pulizia? 2. Vero è che il sig. effettuava atti di gestione Parte_2
Contr della quali ad esempio le trattative per la conclusione del contratto o la soluzione delle problematiche relative all'affitto di azienda? 3. Vero è che dall'ottobre 2018 aveva risolto il Suo rapporto di lavoro con il sig. relativamente all'attività Parte_1
dell'Osteria?;

4. Vero è che lei è stata completamente saldato/a per l'attività svolta presso l'Osteria? (vd. appello p. 9). Come si vede, tuttavia, nessun capitolo assume rilievo in relazione agli obblighi previsti a carico di dall'art. 18 dell'affitto d'azienda. Parte_1
25. Con il quarto motivo (pagg. 9-10) si lamenta errore del tribunale sulla condanna alle spese, poiché era ammesso al Parte_1
patrocinio a spese dello stato la relativa condanna andrà posta in capo a quest'ultimo». Il motivo non è fondato, poiché l'ammissione dell'appellante al patrocinio a spese dello Stato non comporta che, in caso di soccombenza, sia lo Stato a dover pagare le spese legali alla controparte vittoriosa;
tale onere, infatti, resta in capo alla parte ammessa al gratuito patrocinio risultata soccombente, che dovrà quindi rifondere le spese di lite in favore della controparte (vd. Cass.
8388/2017, Cass. 25653/2020, Cass. 10053/2012).
26. Per le indicate ragioni, l'appello proposto da Parte_1
va respinto. Le spese sono regolate secondo la soccombenza e liquidate applicando i valori previsti dallo scaglione di riferimento, avuto riguardo a tipologia della causa, difficoltà e valore economico dell'affare, importanza dell'attività prestata (art. 4 DM 55/2014).
pag. 18/19 27. Deve darsi atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte dell'appellante, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il gravame, se dovuto.


PER QUESTI MOTIVI

la Corte d'appello di Venezia, quarta sezione civile, definitivamente pronunciando, disattesa ogni diversa e contraria istanza ed eccezione, così provvede:
1. rigetta l'appello proposto da , e conferma la Parte_1
sentenza indicata in epigrafe;

2. condanna a rifondere le spese liquidate a Parte_1
favore di € 1.984,00 (scaglione da € Controparte_1
5.201,00 a € 26.000,00);
3. deve essere versato un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, e manda alla cancelleria per competenza;

4. dispone che in caso di diffusione del presente provvedimento siano omesse le generalità delle parti e dei soggetti menzionati nel medesimo a norma dell'art. 52 D. Lvo 196/2003.
Venezia, 30.1.2025.
Il consigliere estensore
Marco Campagnolo
Il Presidente
Clotilde Parise
pag. 19/19 1. DA COMPARE FOOTNOTE PAGES
16 Salzano, sui capitoli 11), 14);
- legale rapp.te o suo delegato di RE RA SN,via Rielta,
Mestre- Venezia sui capitoli 12), 14) e 27);