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REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI ROMA
SEZ. IV° CIVILE – I° Collegio
così composta:
dott. Giuseppe Staglianò Presidente rel.
dott.ssa Giovanna Schipani ConIGliere
dott.ssa Matilde Carpinella ConIGliere
riunita in camera di conIGlio, ha emesso la seguente

S e n t e n z a ex art. 281 sexies c.p.c.
nella causa civile di II grado iscritta al n. 3571 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2020, posta in deliberazione all'udienza collegiale del 29-5-2025, vertente tra
(C.F.: , elettivamente domiciliata in Roma, Via Parte_1 C.F._1
Taranto n. 21, presso lo studio degli Avv.ti Antonio Corvasce e Sofia Pasquino, che la rappresentano e difendono in virtù di procura in atti;

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Appellante
e
(C.F.: , elettivamente domiciliata in Roma, Controparte_1 C.F._2
Piazza Cola di Rienzo n. 69, presso lo studio dell'Avv. Ermelinda Cosenza, che la rappresenta e difende in virtù di procura in atti;

Appellata
nonché
(C.F.: ), elettivamente Controparte_2 C.F._3
domiciliata in Roma, Viale Regina Margherita n. 278, presso lo studio degli Avv.ti
Marco Ferraro e Stefano Giove, che la rappresentano e difendono, anche disgiuntamente tra loro, in virtù di procura in atti;

Appellata
Oggetto: domanda di restituzione delle differenze sul prezzo massimo di cessione di immobile E.R.P..
Conclusioni: come da scritti difensivi.
Svolgimento del processo
Con ricorso ex art. 702-bis c.p.c., la IG.ra adiva il Tribunale di Roma Parte_1 assumendo che, con contratto a rogito Notar di Roma del Controparte_2 3
26/2/2015 (rep. n. 3080/2119), aveva acquistato dalla IG.ra , per il Controparte_1 prezzo di Euro 325.000,00, alcune porzioni immobiliari site nel Comune di Roma e facenti parte del Piano di Zona C/5 (già 18/V) Cecchignola Sud nell'ambito di un
Programma di Edilizia Economica e Popolare, pervenute all'alienante dalla “San Paolo
V Auto – Soc. Cooperativa Edilizia a r.l.” con atto a rogito Notar Persona_1 del 23/4/1993, e precisamente: 1) appartamento posto al piano secondo, distinto con il numero interno 10 (dieci), composto di 6,5 (sei virgola cinque) vani catastali, confinante con vano scala, appartamento interno 9, distacchi condominiali, salvo altri più esatti e precisi;
2) locale ad uso cantina posto al piano seminterrato, distinto con il numero 10 (dieci), della superficie catastale di metri quadrati 10 (dieci), confinante con intercapedine su due lati, cantina n. 9, cantina n.11, salvo altri più esatti e precisi;
3) posto auto coperto sito al piano interrato, distinto con il numero 10 (dieci), della superficie catastale di metri quadrati 11 (undici), confinante con area di manovra, posto auto n.9, posto auto n.11. Dette porzioni immobiliari, risultano censite presso il Catasto dei Fabbricati del comune di Roma al foglio 885, particella 138, con i seguenti numeri:
Sub 125 Appartamento;
Sub 140 Cantina;
Sub 171 Posto auto.
La ricorrente faceva presente che detto immobile rientrava “nella fattispecie di
“ALLOGGIO SOCIALE di EDILIZIA RESIDENZIALE PUBBLICA” e, precisamente, nella fattispecie di “EDILIZIA AGEVOLATA - CONVENZIONATA”, perché faceva parte di un complesso edilizio edificato in regime di edilizia economica e popolare, su terreno prima espropriato e poi concesso dal alla predetta cooperativa “ CP_3 [...]
” in diritto di Parte_2 superficie per 99 anni, giusta convenzione urbanistica rogata ai sensi dell'art. 35 della
L. 865/1971 con atto pubblico a rogito del Notaio rep. n. 15235 del Persona_2
28.07.1988, registrato in data 04.08.1988 presso Roma al protocollo n. 39744 e trascritto in data 05.08.1988 presso la Conservatoria dei RR.II di Roma 1, al n. 43935 di formalità.
La ricorrente aggiungeva che la IG.ra , all'art. 2 dell'atto di vendita, le Controparte_1 aveva garantito che l'immobile in oggetto era libero da pesi, ipoteche, trascrizioni pregiudizievoli e vincoli di ogni altro genere, mentre in realtà esso era ancora gravato dai “vincoli al libero trasferimento imposti dall'art. 35 della Legge 865/1971, così come riportati nella predetta Convenzione Urbanistica a rogito del notaio ” Persona_2 4
e, segnatamente, a quello attinente al divieto di commercializzare il cespite in oggetto a prezzo libero di mercato;
in particolare, l'alloggio acquistato dalla ricorrente era gravato dal vincolo del prezzo massimo di cessione, derivante dal combinato disposto degli artt. 35 della Legge 865/1971, 18 del D.P.R. 380/2001 e 14 della predetta
Convenzione Urbanistica, con la conseguenza che si era vista costretta ad adire l'Autorità giudiziaria per far dichiarare la nullità parziale dell'atto pubblico di compravendita nella parte in cui aveva stabilito il prezzo di vendita in Euro
325.000,00, e per chiedere che quest'ultimo fosse determinato nella misura legale di
Euro 117.132,43 o, comunque, in altro importo;
pertanto, la ricorrente chiedeva che fosse disposta la sostituzione automatica del prezzo di vendita, con condanna della IG.ra alla “restituzione/ripetizione” della somma di Euro 207.867,57, o di CP_1 altra ritenuta di giustizia, a lei indebitamente versata per l'acquisto dell'immobile, con ordine al Conservatore dei RR.II. dell'Agenzia delle Entrate di trascrivere l'emananda ordinanza. Il tutto con vittoria di spese processuali.
Costituitasi in giudizio, la IG.ra non si limitava solo a resistere, Controparte_1 chiedendo il rigetto della domanda, ma chiedeva altresì di essere autorizzata a chiamare in giudizio il Notaio per essere manlevata nel caso in cui essa fosse CP_2 stata accolta.
Autorizzata la chiamata, si costituiva in giudizio il Notaio che chiedeva il rigetto CP_2 delle domande perché infondate, con vittoria di spese processuali.
Disposto il mutamento del rito, il Tribunale, all'esito della discussione orale delle parti, con sentenza n. 933/20, dichiarava la nullità dell'art. 5 del contratto di compravendita a rogito Notar del 26/2/2015 nella parte in cui aveva determinato il prezzo di CP_2 vendita dell'immobile acquistato dalla IG.ra in Euro 325.000,00, “con T_ sostituzione ad esso ex art. 1339 cod. civ. del prezzo massimo di cessione”; inoltre, dopo aver dichiarato improseguibile l'azione di ripetizione di indebito avanzata dalla IG.ra , stante l'avvenuta presentazione in data 7/10/2019, da parte della IG.ra T_
, di apposita richiesta di affrancazione ai sensi dell'art. 31, comma 49 quater, CP_1 della legge n. 448/1998, il Tribunale dichiarava l'integrale compensazione delle spese processuali tra le parti. 5
Con atto di citazione ritualmente notificato, la IG.ra proponeva appello Parte_1 avverso tale ordinanza, assumendone l'erroneità e l'ingiustizia e chiedendone la riforma.
Con un primo motivo di doglianza, l'appellante sosteneva la nullità parziale dell'impugnata sentenza, laddove il Tribunale aveva erroneamente dichiarato l'improseguibilità dell'azione di indebito, in quanto, a suo dire, la “improseguibilità” dell'azione sarebbe potuta derivare solo da un fatto “estintivo” della stessa, di natura procedurale, che avesse impedito al giudice, in senso assoluto, di poter decidere sulla domanda, e non da una circostanza di natura “meramente giuridica”, costituita dal sopraggiungere dello “ius superveniens” contenuto nell'art. 25 undecies della legge n.
136/2018.
Inoltre, con un secondo motivo di censura, l'appellante lamentava l'omessa pronunzia sulla domanda di ripetizione d'indebito, richiamando, sul punto, alcuni precedenti giurisprudenziali, la funzione sociale tipica degli alloggi in questione, nonché il IGnificato e la portata -anche sotto il profilo costituzionale- delle convenzioni di cui all'art. 35 della legge n. 865/1971.
Con un terzo motivo di appello, poi, la IG.ra sosteneva l'inapplicabilità e, in via T_ gradata, l'incostituzionalità dell'art. 25 undecies della legge n. 136/2018, che aveva novellato l'art. 31, commi 49 bis, ter e quater della legge n. 448/1998 (in ragione della sua irretroattività, della violazione del principio del buon andamento della P.A., dell'estraneità della norma rispetto alle finalità delle altre disposizioni del decreto legge, della violazione del principio del legittimo affidamento), contestando anche che potesse essere configurata una limitazione dell'obbligo restitutorio dell'alienante al solo costo della “affrancazione” (che avrebbe di fatto consentito un esproprio forzoso delle somme spettanti all'acquirente), evidenziando comunque che, anche ove si fosse ritenuta applicabile al caso di specie la novella normativa, la Convenzione di affrancazione ancora non era stata stipulata.
Pertanto, nel dolersi della laconicità della statuizione con cui il Tribunale aveva disposto la compensazione delle spese processuali tra le parti, e nell'evidenziare che la notifica del gravame anche al Notaio era stata effettuata solo per garantire CP_2
l'integrità del litisconsorzio processuale, l'appellante concludeva chiedendo l'integrale 6
riforma dell'impugnata sentenza e, per l'effetto, l'accoglimento delle domande proposte in primo grado, con vittoria delle spese di lite.
In via istruttoria, ove ritenuto necessario, l'appellante reiterava apposita richiesta di
C.T.U. tecnico-contabile.
Costituitasi in giudizio, la IG.ra si limitava a resistere, chiedendo il Controparte_1 rigetto dello spiegato gravame e, per il caso di denegato suo accoglimento, ribadiva la richiesta di essere integralmente manlevata dal Notaio per gli eventuali CP_2 pregiudizi economici che le fossero derivati;
il tutto con vittoria delle spese del grado di appello.
Costituitosi in giudizio, anche il Notaio si limitava a resistere, ribadendo le CP_2 stesse argomentazioni difensive già svolte in primo grado e chiedendo il rigetto dell'appello e, in via subordinata, la limitazione del risarcimento ai sensi degli artt.
1223, 1225 e 1227 c.c.; il tutto con vittoria delle spese del grado di appello.
Nel corso del giudizio la IG.ra produceva copia dell'atto di affrancazione Parte_1 dell'immobile da lei stipulato con in data 20/4/2022, registrato il CP_4
9/5/2022 e trascritto in pari data.
All'udienza del 29/5/2025, dopo la precisazione delle conclusioni e all'esito della discussione, la causa è stata decisa dalla Corte ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c., dando lettura del dispositivo e della concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione.
Motivi della decisione
La controversia ha ad oggetto la nota questione riguardante l'applicazione del prezzo massimo di cessione nelle compravendite del diritto di superficie in materia di “edilizia agevolata -convenzionata”, di cui all'art. 35 della Legge 865/1971.
Ciò premesso, il primo motivo di doglianza, con il quale l'appellante ha censurato la statuizione di improseguibilità della domanda adottata dal giudicante di prime cure, dev'essere disatteso.
Infatti, alla luce della riforma legislativa introdotta (che ha riformato l'art. 31, comma
49 bis, della L. n. 448/1998, secondo il quale “i vincoli relativi alla determinazione del 7
prezzo massimo di cessione delle singole unità abitative e loro pertinenze, nonché del canone massimo di locazione delle stesse, contenuti nelle convenzioni di cui all'articolo
35 della legge 22 ottobre 1971 n. 865, e successive modificazioni, per la cessione del diritto di proprietà, stipulate precedentemente alla data di entrata in vigore della legge 17 febbraio 1992 n. 179, ovvero per la cessione del diritto di superficie, possono essere rimossi, dopo che siano trascorsi almeno cinque anni dalla data del primo trasferimento, con convenzione in forma pubblica stipulata a richiesta del singolo proprietario e soggetta a trascrizione per un corrispettivo...”), applicabile anche ai procedimenti pendenti e ai contratti di compravendita stipulati in data anteriore, e vista la richiesta di affrancazione presentata dalla IG.ra in data Controparte_1
7.10.2019, il Tribunale bene ha fatto a dichiarare l'improseguibilità della domanda di ripetizione di indebito avanzata dalla IG.ra per ottenere la condanna della Parte_1 predetta al pagamento della differenza tra il prezzo di mercato versato e il prezzo massimo di cessione ad esso sostituito, in quanto, come affermato dalla costante giurisprudenza, tale declaratoria costituisce la logica conseguenza dell'inefficacia del contratto di compravendita limitatamente alla differenza tra il prezzo convenuto e il prezzo vincolato, la quale impedisce di esaminare nel merito l'azione di ripetizione di indebito che, a sua volta, è destinata ad estinguersi all'esito del positivo esperimento del procedimento amministrativo di affrancazione (culminante nell'atto pubblico o scrittura privata autenticata di affrancazione degli immobili dall'onere reale del prezzo massimo di cessione), non avendo la legge n. 136/2018 previsto un meccanismo di sospensione del giudizio in attesa della sua definizione.
Riguardo, poi, al “ius superveniens” contenuto nell'art. 25 undecies della legge n.
136/2018 (che ha novellato l'art. 31, commi 49 bis, ter e quater della legge n. 448/1998) ed alla sua asserita incostituzionalità, ampiamente sostenuta dalla IG.ra con il T_ terzo motivo di appello (che, per ragioni di comodità espositiva, viene immediatamente affrontato) è sufficiente osservare che la Corte Costituzionale, con sentenza n. 210/2021 del 22.9.2021-5.11.2021, ha:
1) dichiarato inammissibile la questione di legittimità costituzionale dell'art. 25- undecies del decreto-legge 23 ottobre 2018, n. 119 (Disposizioni urgenti in materia fiscale e finanziaria), convertito, con modificazioni, in legge 17 dicembre 2018, n. 136, e dell'art. 31, commi 49-bis, 49-ter e 49-quater, della legge 23 dicembre 1998, n. 448
(Misure di finanza pubblica per la stabilizzazione e lo sviluppo), come modificato dal 8
citato art. 25-undecies del d.l. n. 119 del 2018, sollevata dall'Arbitro unico di Roma in riferimento alla “normativa comunitaria relativa al divieto di "aiuti di Stato”;
2) dichiarato non fondate le questioni di legittimità costituzionale dell'art. 25-undecies del d.l. n. 119 del 2018, come convertito, e dell'art. 31, commi 49-bis, 49-ter e 49- quater, della legge n. 448 del 1998, come modificato dal citato art. 25-undecies del d.l.
n. 119 del 2018, sollevate dall'Arbitro unico di Roma in riferimento agli artt. 3, 24, 42,
47, secondo comma, 77, secondo comma, 101, 102, 104, 111 e 117, primo comma, della
Costituzione, quest'ultimo in relazione all'art. 6 della Convenzione per la salvaguardia dei diritti dell'uomo e delle libertà fondamentali (CEDU), firmata a Roma il 4 novembre
1950, ratificata e resa esecutiva con legge 4 agosto 1955, n. 848, nonché all'art. 1 del
Protocollo addizionale alla CEDU, firmato a Parigi il 20 marzo 1952.
Pertanto, nel rinviare a quanto affermato dal giudice delle leggi, è evidente come tutti i profili di incostituzionalità allegati e illustrati nell'atto di impugnazione siano oramai superati per effetto della suddetta pronuncia, con la conseguenza sono venuti meno anche i presupposti per rimettere gli atti alla Corte costituzionale, come invece richiesto dall'appellante.
È ormai pacifico, quindi, che la novella legislativa trova applicazione anche in relazione agli atti di cessione avvenuti anteriormente alla data di entrata in vigore dell'art. 5, comma 3-bis, del d.l. n. 70 del 2011 (13 luglio 2011) e che la facoltà di affrancazione è stata estesa a tutti gli interessati, anche se non più titolari di diritti reali sul bene immobile (Cass. S.U. n. 21348/2022, che richiama Corte costituzionale n. 210 del
2021).
In secondo luogo, la controversia deve essere decisa alla luce dell'intervenuto atto di affrancazione, stipulato tra e la IGnora (allegato, come già detto, CP_4 Pt_3 alle note conclusionali da quest'ultima depositate).
L'atto è stato stipulato a seguito dell'istanza presentata dalla predetta il 23.12.2019 e ha comportato la rimozione dell'obbligo convenzionale del prezzo massimo di cessione relativamente alle porzioni immobiliari site in Roma, località Castel Giubileo, via Serra dei Conti n. 68, oggetto di causa.
Ricapitolando, quindi, come affermato dalla Suprema Corte (cfr. Cass. n. 14528/2024):
l'art. 25 undecies del d.l. n. 119/2018, che ha, tra l'altro, sostituito l'art. 31, comma 49 bis, della legge n. 448/1998, ha esteso la facoltà di richiedere l'affrancazione a tutti gli 9
interessati, anche se non più titolari di diritti reali sul bene immobile (ivi compresi i venditori); la Corte costituzionale, con la sentenza n. 210/2021, ha dichiarato non fondate le questioni di legittimità costituzionale sollevate dall'Arbitro unico di Roma;
il comma 49-quater del citato art. 31, come introdotto dal d.l. n. 119/2018, ha stabilito:
a) che, in pendenza della rimozione dei vincoli, il contratto di trasferimento dell'immobile non produce effetti limitatamente alla differenza tra il prezzo convenuto e il prezzo vincolato;
b) che l'eventuale pretesa di rimborso della predetta differenza, a qualunque titolo richiesto, si estingue con la rimozione dei vincoli, che comporta altresì la rimozione di qualsiasi vincolo di natura soggettiva;
il vincolo del prezzo massimo di cessione, qualora non sia intervenuta la convenzione di rimozione, ex art. 31, comma 49-bis, della legge n. 448/1998, segue il bene, a titolo di onere reale, in tutti i successivi passaggi di proprietà ed è eliminato soltanto per effetto di apposita convenzione ad hoc, da redigere in forma pubblica e soggetta a trascrizione;
la procedura di affrancazione finalizzata all'eliminazione del vincolo di prezzo per i successivi acquirenti degli immobili di edilizia residenziale pubblica è consentita anche in relazione agli atti di cessione avvenuti anteriormente alla data di entrata in vigore dell'art. 5, comma 3-bis, del d.l. n. 70/2011 (13 luglio 2011) e può essere attivata da tutti gli interessati, compresi gli alienanti;
una volta presentata l'istanza di affrancazione, il contratto di trasferimento non può produrre, nelle more, effetti limitatamente alla differenza tra il prezzo convenuto e il prezzo vincolato;
all'esito dell'adozione del provvedimento di affrancazione e del successivo atto di affrancazione, il diritto della controparte di pretendere la differenza del prezzo di cessione deve ritenersi estinto e, dunque, non eIGibile;
in tal caso, va dichiarata la cessazione della materia del contendere alla stregua dell'estinzione e della conseguente ineIGibilità del diritto di pretendere la ripetizione del prezzo eccedente.
Ciò premesso, poiché la stipula dell'atto di affrancazione è intervenuta dopo la sentenza di primo grado, l'impugnata sentenza deve essere riformata e va dichiarata la cessazione della materia del contendere in conseguenza della sopravvenuta estinzione del diritto della IG.ra a pretendere la ripetizione della differenza tra prezzo Parte_1 di mercato pagato e prezzo massimo di cessione. 10
Ne consegue che anche il terzo motivo di appello dev'essere disatteso.
Per quanto concerne, infine, il secondo motivo di doglianza, con il quale l'appellante ha lamentato l'omessa pronunzia sulla domanda di ripetizione di indebito, è sufficiente osservare che tale richiesta non può che rimanere assorbita nell'avvenuta rimozione del vincolo relativo alla determinazione del prezzo massimo di cessione, determinatasi a seguito della stipula della prevista Convenzione in forma pubblica, intervenuta in data
20/4/2022 (trascritta il 9/5/2022) tra la IG.ra e Controparte_1 CP_4
In riferimento al governo delle spese di lite, si osserva che l'istanza di affrancazione venne formulata dalla IG.ra solo nel corso del giudizio di primo grado CP_1
(7/10/2019), poi definito con sentenza pubblicata il 15/1/2020, mentre l'affrancazione si è poi perfezionata solo in data 20/4/2022, sicché si deve ritenere che il giudizio di primo grado fosse stato correttamente instaurato;
inoltre va altresì evidenziato che, pur a fronte dell'intervenuta novella legislativa, la IG.ra , all'esito di tale giudizio, T_ risultò vittoriosa, avendo ottenuto la declaratoria di nullità della clausola contrattuale con cui era stato determinato il prezzo di vendita.
La IG.ra , però, nel 2020 risulta aver proposto appello avverso tale decisione sulla T_ base di argomentazioni rivelatesi manifestamente infondate alla luce dei successivi interventi legislativi e della pronunzia della Corte Costituzionale, con la conseguenza che questa Corte, valutati i rispettivi margini di soccombenza, ritiene di ravvisare i presupposti per compensare integralmente le spese di entrambi i gradi di giudizio tra la predetta e la IG.ra . CP_1
Analoga statuizione, poi, può essere adottata riguardo alla posizione del Notaio CP_2 tenuto conto che la IG.ra non ha mai avanzato nei suoi confronti alcuna T_ domanda in nessuno dei due gradi di giudizio, e che la IG.ra si è sempre CP_1 limitata a chiedere nei confronti della predetta di essere manlevata per il caso in cui la domanda dell'attrice fosse stata accolta.


P.Q.M.


La Corte definitivamente pronunciando sull'appello proposto da nei Parte_1 confronti di e del Notaio , avverso la sentenza del Controparte_1 Controparte_2
Tribunale di Roma n. 933/20, disattesa ogni diversa istanza, deduzione ed eccezione, così provvede: 11
in riforma dell'impugnata sentenza, dichiara la cessazione della materia del contendere in conseguenza della sopravvenuta estinzione del diritto di a pretendere la Parte_1 ripetizione della differenza tra prezzo di mercato pagato e prezzo massimo di cessione;

compensa integralmente tra le parti le spese di entrambi i gradi di giudizio.
Così deciso in Roma, lì 29.5.2025
Il Presidente est.
Dott. Giuseppe Staglianò