REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO DI SALERNO
I SEZIONE CIVILE

La Corte di Appello di Salerno – Prima Sezione Civile – riunita in camera di consiglio nelle persone dei seguenti magistrati:
1) Dott.ssa Maria Balletti Presidente
2) Dott.ssa Giuliana Giuliano Consigliere
3) Dott.ssa Marina Mainenti Consigliere rel.
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di appello, iscritta al n. 536\2024 R.G., vertente
TRA
con sede in Ogliastro Cilento (SA), in persona del suo legale Parte_1
rappresentante pro tempore, sig. elettivamente domiciliati in Capaccio Parte_2
(SA), alla via Ermes n. 21, presso lo studio dell'avv. Giuseppe Bisantis, che la rappresenta e difende come da procura rilasciata su foglio separato in calce dell'atto di appello;

APPELLANTE
E
1 elettivamente domiciliato in Agropoli (SA), alla via Q. Sella n. Controparte_1
5, presso lo studio dell'avv. Luciano Botti, che lo rappresenta e difende come da procura a margine della comparsa di costituzione in appello;

, in persona del Sindaco in carica, elettivamente Parte_3
domiciliato in Agropoli (SA), alla via A. De Gasperi n. 30\c, presso lo studio dell'avv. Nicola
Comite, che lo rappresenta e difende come da procura conferita su foglio separato allegato alla comparsa di costituzione in appello;

APPELLATI
OGGETTO: appello avverso la sentenza n. 398\2024 dell'8\4\204, pubblicata in pari data dal Tribunale di Vallo della Lucania (SA), in materia di nullità del preliminare, restituzione
somme, risarcimento danni e indennità di occupazione;

CONCLUSIONI: come da note di trattazione scritta depositate da parte appellante per l'udienza del 10\7\2025.
RAGIONI IN FATTO E IN DIRITTO
Con atto di citazione notificato in data 6\5\2024 la proponeva appello Parte_1
avverso la sentenza n. 398\2024, resa e pubblicata in data 8\4\2024 (notificata in pari data)
con la quale il Tribunale di Vallo della Lucania così provvedeva:
<-dichiara la risoluzione del contratto preliminare del 13.09.2011, redatto con scrittura
privata, avente ad oggetto la compravendita del fabbricato per civile abitazione di vani 10,5,
con vano deposito e corte esterna, sito in Ogliastro Cilento e distinto nel C.U. alla p.lla 379
sub 8, 3 e 1 (fl. 14);
- rigetta la domanda nei confronti di;
Parte_3
- rigetta le domande riconvenzionali;

2 - condanna parte convenuta in persona del legale rappresentante pro Parte_1
tempore, alla restituzione a favore di della somma di € Controparte_1
37.732,80, oltre interessi legali dalla domanda al soddisfo;

- condanna parte convenuta in persona del legale rappresentante pro Parte_1
tempore, al pagamento a favore di della somma di € 5.4458,03, Controparte_1
oltre interessi legali dalla domanda al soddisfo, a titolo di rimborso delle spese;

- condanna parte convenuta in persona del legale rappresentante pro Parte_1
tempore, al pagamento a favore di della somma di € 20.000,00, Controparte_1
oltre interessi legali dalla domanda al soddisfo, a titolo di risarcimento del danno;

- dispone a favore di la restituzione delle 177 cambiali Controparte_1
dell'importo di € 2.515,52 cadauna (emesse nei confronti di parte convenuta), di cui al
sequestro conservativo con decreto dell'11.3.2013 del Tribunale di Vallo della Lucania, che
si revoca in questa sede>. Con condanna della l pagamento delle spese Parte_1
di lite, comprese quelle degli accertamenti tecnici espletati.
In effetti, con l'atto di citazione di primo grado (notificato in data 13\2\2013),
[...]
rappresentava che in data 13\9\2011 stipulava un preliminare di compravendita CP_1
con effetti anticipati con la avente ad oggetto la porzione di un fabbricato Parte_1
costruito dalla promittente venditrice nel comune di Ogliastro Cilento, alla via S. Vito (in catasto al fol. 14, p.lla 379 sub 8, cat. A\2 di vani 10,5, p.lla 379 sub 3, cat. C\2 di mq 88, e corte p.lla 379 sub 1); che nella scrittura privata la dichiarava che il Parte_1
terreno (p.lla 215), sul quale sorgeva il fabbricato, era stato acquistato con atto per notaio del 20\9\2005 (rep. 75914) e, poi, frazionato nel 2007 nelle particelle n. 378, Per_1
379, 380 e 381, nonché che il fabbricato era stato costruito in virtù del permesso a costruire n. 2525 del 21\2\2006 e successive varianti (n. 2533 del 17\5\2006, n. 2576 del 4\7\2006 e n. 2609 del 24\10\2007, con cambio di uso di cui permesso a costruire n. 2821 del
17\1\2011); che sull'immobile oggetto del preliminare gravava un mutuo, garantito da
3 ipoteca in favore della , che la promittente venditrice Controparte_2
si obbligava ad estinguere entro la data del definitivo, data fissata al 15\10\2012; che all'atto della sottoscrizione del preliminare il era immesso nel possesso del bene;
che CP_1
il prezzo della futura vendita era fissato in € 350.000,00 (oltre IVA), da pagarsi in 14 rate mensili di € 2.525,52 ciascuna dal 15\9\2011 al 15\10\2012, così come previsto dal piano di ammortamento del mutuo;
che a garanzia del pagamento il rilasciava n. 14 CP_1
assegni bancari di € 2.450,52 ciascuno che legale rappresentante della Parte_2
intestava a se stesso, tranne uno che intestava alla moglie, Parte_1 Pt_4
pagando la differenza in contanti;
che per il pagamento del restante prezzo
[...]
rilasciava n. 178 effetti cambiari, muniti di bollo, da € 2.515,52 ciascuno con CP_1
scadenza mensile a partire dal 15\11\2012; che eseguiva sull'immobile i lavori necessari per renderlo idoneo all'uso abitativo, con un costo di € 45.000,00, oltre ICI e IMU versati direttamente a che in data 11\10\2012, presenti presso il notaio Parte_2
in Agropoli, l'atto definitivo non era stipulato sia perché il mutuo ipotecario Persona_2
non era stato estinto, rendendo impossibile al promissario acquirente la stipula di un proprio mutuo per pagare il residuo prezzo di acquisto, sia perché l'immobile risultava incommerciabile, essendo stato costruito su terreno agricolo in violazione della normativa vigente, come accertato dal CTP, situazione di cui il legale rappresentante della era perfettamente a conoscenza;
che, di conseguenza, chiedeva la Parte_1
risoluzione del contratto e la restituzione della parte del pezzo pagato, degli effetti cambiari
(n. 177) e il rimborso delle spese anticipate per rendere abitabile l'immobile (cfr. lettera racc.
del 26\11\2012); che, avendo avuto esito negativo il tentativo di soluzione bonaria, il era stato costretto a convenire in giudizio la al fine di CP_1 Parte_1
ottenere, previo sequestro giudiziario e\o conservativo dei n. 177 effetti cambiari, la dichiarazione di nullità e\o annullabilità del contratto preliminare ovvero, in alternativa, di risoluzione ai sensi degli artt. 1489 e 1490 cc per grave inadempimento, con condanna alla
4 restituzione del prezzo pagato (€ 37732,80) e dei n. 177 effetti cambiari, al rimborso delle spese sostenute (€ 45.000,00), oltre al risarcimento dei danni da determinarsi mediante CTU
o in via equitativa.
Instauratosi il contraddittorio, si costituiva la chiedendo in via Parte_1
preliminare di essere autorizzata alla chiamata in causa del Parte_3
per essere manlevata nel caso di illegittimità degli atti urbanistici. Nel merito la
[...]
società convenuta esponeva di aver ceduto il credito portato nelle cambiali alla CP_3
proponeva domanda riconvenzionale ex art. 2932 c.c. per l'emissione di una
[...]
sentenza di trasferimento coattivo del bene e il pagamento del residuo prezzo di vendita,
ritenendo l'immobile promesso in vendita regolarmente costruito;
in via alternativa e gradata, chiedeva la risoluzione del contratto preliminare del 13\9\2011 con diritto a ritenere la caparra versata per inadempimento del , il risarcimento dei danni ex art. 1223 CP_1
cc e la condanna al ripristino dello stato dei luoghi, avendo il eseguito lavori CP_1
non autorizzati.
Di poi, autorizzata la chiamata in causa del terzo, si costituiva il Parte_3
, eccependo la nullità dell'atto di chiamata in causa, privo dell'atto di citazione e
[...]
di specifiche contestazioni nei suoi confronti, nonché il proprio difetto di legittimazione passiva, stante l'impossibilità di sancire in sede civile l'illegittimità degli atti amministrativi.
Nelle more del giudizio, disposto il sequestro giudiziario dei n. 177 effetti cambiari ancora non incassati (cfr. decreto dell'11-143\20132 e ordinanza confermativa del 29\7-1\8\2013)
ed assunte le prove orali ammesse (cfr. ordinanza del 10\7-16\9\2015, nonchè verbali di causa del 9\10\2015 per il teste del 9\12\2015 per l'interrogatorio Testimone_1
formale di e per i testi avv. Remo Bernardini, CP_1 Testimone_2
; del 3\3\2016 per i testi , Testimone_3 Testimone_4 Testimone_5
; del 29\9\2016 per il teste , era Testimone_6 Testimone_7 Testimone_8
5 disposta CTU (cfr. ordinanza dell'1\10\2016 e relazione dell'ing. depositata in Per_3
data 7\12\2017).
Infine, la causa, concessi i termini di cui all'art. 190 cpc, era decisa con la sentenza quivi impugnata.
In particolare, il Tribunale di Vallo della Lucania accoglieva la domanda di risoluzione proposta dal , ritenendo dimostrato l'inadempimento di non scarsa importanza CP_1
della promissaria venditrice per aver promesso in vendita dolosamente un bene abusivo,
come emergente dalla sentenza penale n. 1198\2022 di condanna di quale Parte_2
legale rappresentante della per il reato di truffa contrattuale, nonché per Parte_1
non aver estinto il mutuo ipotecario come promesso, tanto che l'immobile era stato pignorato e poi venduto in sede esecutiva. Di conseguenza, il primo giudice condannava la lla restituzione della parte di prezzo versato e dei n. 177 effetti cambiari, Parte_1
oltre che al risarcimento dei danni quantificati in via equitativa in € 20.000,00 e al rimborso delle spese sostenute dal , quantificate in € 5.458,03. Di contro, il giudice di CP_1
prime cure rigettava tutte le domanda riconvenzionali proposte dalla tra Parte_1
cui anche quella di manleva nei confronti del sia in considerazione Pt_3
dell'assoluzione penale del sindaco e responsabile dell'UTC, , sia per Persona_4
l'assenza del supporto probatorio relativo all'invocata lesione dell'affidamento incolpevole.
Con l'impugnazione in esame, la previa istanza di sospensione della Parte_1
provvisoria esecuzione ex art. 283 cpc, censurava la sentenza di primo grado per i seguenti motivi:
- Il Tribunale avrebbe erroneamente posto a base della sua decisione la sentenza penale n. 1198\2022, non ancora passata in giudicato, e sulla perizia disposta durante le indagini preliminari, in violazione del principio di autonomia dei giudizi penale e civile, nei quali vigono regole probatorie differenti, senza contare che in appello tale pronuncia era stata riformata con emissione di sentenza di Non Doversi Procedere nei confronti di Pt_2
6 legale rappresentante della per prescrizione del reato (cfr. Pt_2 Parte_1
sentenza n. 10\2024 del 9\1\2024). Con la conseguenza, a detta di parte appellante, della mancata dimostrazione del dedotto inadempimento della promittente venditrice;

- Il giudice di prime cure avrebbe erroneamente valutato la prova testimoniale assunta,
ritenendo provato il grave inadempimento imputabile alla società oggi appellante,
nonostante i testi avessero dichiarato che i lavori erano stati eseguiti a regola d'arte e regolarmente assentite (teste geom. , che il avesse visionato Testimone_1 CP_1
preventivamente la documentazione all'immobile promesso in vendita (teste e Tes_4
che il , benchè il mutuo dovesse essere estinto al momento del definitivo, non CP_1
si fosse presentato dal notaio per il rogito (teste avv. Bernardini). Pertanto, a detta dell'appellante, non solo non era riscontrabile alcun inadempimento della Parte_1
[...
ma si configurava il contrapposto inadempimento del , tenuto conto anche CP_1
Contr che aveva proceduto alla cessione del credito nascente dal preliminare alla CP_2
- Inoltre, il Tribunale avrebbe dovuto, comunque, condannare il al CP_1
pagamento dell'indennità di occupazione, pari alla somma di almeno € 1.000,00 mensili in luogo di quelli ritenuti congrui dal CTU di € 750,00;
- Infine, il Tribunale di Vallo della Lucania avrebbe erroneamente rigettato la domanda di manleva proposta nei confronti del , responsabile Parte_3
di aver rilasciato i titoli abilitativi in violazione di legge, creando un incolpevole affidamento nella idoneo alla richiesta di risarcimento ex art. 2043cc. Anzi, per Parte_1
l'appellante, un più recente orientamento giurisprudenziale riconduceva tale ipotesi nel più
favorevole alveo probatorio di cui all'art. 1218 cc, ossia della responsabilità contrattuale.
In conclusione, l'appellante chiedeva di nel merito, rigettare la domanda attorea perché
infondata in fatto in diritto;
disporre il dissequestro giudiziario dei 177 titoli cambiari di
euro 2.515,12 cadauno con scadenza mensile del 15/12/2012 al 15/8/2027, rilasciati in
favore della in persona del legale rappresentantep.t.; sempre nel Controparte_4
7 merito accogliere la domanda riconvenzionale, per l'effetto, emettersi sentenza di
trasferimento del bene ex art 2.932c rubricato esecuzione specifica dell'obbligo di
concludere un contratto", previo pagamento del prezzo convenuto per l'acquisto
dell'immobile, e quant'altro per legge e per contratto dovuto, oltre interessi e rivalutazioni
monetaria dal dì del dovuto sino al soddisfo, facendosi ordine al signor conservatore del RR
II di Salerno di procedere alla trascrizione dell'emananda sentenza, con esonero di
responsabilità; in via alternativa e/o subordinata, dichiararsi la risoluzione giudiziale del
contratto preliminare del 13/09/2011 per il grave inadempimento del promissario
acquirente, dichiarandosi il diritto di ritenzione della promissaria venditrice della somma
ricevuta a titolo di caparra confirmatoria, condannando, altresì parte attrice al risarcimento
degli ulteriori danni prodotti dalla società convenuta ex articolo 1223 c.c. così come
determinati in corso di causa e/o da liquidarsi dal giudice ex art. 1226 c..c, condannando,
altresì lo stesso al ripristino dello Stato dei luoghi in quanto le opere Controparte_1
realizzate sono state poste in essere senza alcun consenso;
per l'effetto condannare, altresì,
parte attrice alla corresponsione dell'indennità di occupazione del bene immobile de quo in
favore della società convenuta, dalla data di immissione nel possesso materiale del bene,
sino all'effettivo rilascio nella misura stabilita dal CTU ovvero che sarà ritenuta di giustizia;

in via gradata e salvo gravame, nella denega ipotesi di accoglimento della domanda attorea,
ritenere la società convenuta indenne da ogni responsabilità in ragione dei permessi
abilitativi in suo possesso e, per l'effetto di dichiarare il Comune di Ogliastro Cilento, in
persona del Sindaco p.t., quale terzo chiamato in causa, responsabile, per quando di ragione
e condannarlo, altresì, al risarcimento del danno ex articolo 2043 c.c. in favore della
convenuta per le somme che la stessa sarà eventualmente costretta a corrispondere al signor
nonché per il danno subito a titolo di danno emergente e lucro cessante che si CP_1
quantificano in euro 500.000,00 e/o nella maggiore o minore somma che sarà ritenuta di
giustizia in ragione delle risultanze istruttorie>. Spese vinte.
8 Instauratosi il contraddittorio in secondo grado, si costituiva Controparte_1
eccependo in via preliminare l'inammissibilità dell'impugnazione ex artt. 342 e 348bis cpc,
contestando analiticamente i motivi di appello. L'appellato, infatti, segnalava l'efficacia probatoria della sentenza penale, anche se di estinzione, - e delle prove ivi raccolte - in relazione alla sussistenza del fatto, alla illiceità penale e alla commissione da parte dell'imputato ex art. 651 cpp;
che l'irregolarità urbanistica impediva l'emissione della sentenza ex art. 2932 cc, mentre la mancata estinzione dell'ipoteca e il successivo pignoramento, con successiva vendita coattiva, rendevano l'inadempimento imputabile alla
; di non aver disertato gli incontri dal notaio, come emergente Controparte_5
dalla sentenza penale e delle prove testimoniali;
di aver effettuato nell'immobile oggetto del preliminare solo i lavori necessari a renderlo abitabile per sé e la propria famiglia (vd.
sentenza penale citata); che l'indennità di occupazione non era dovuta, trattandosi di preliminare ad effetti anticipati con implicito comodato gratuito;
che, comunque, con il pignoramento la società aveva perso ogni diritto alla pretesa indennità, atteso che il aveva pagato la somma di € 300,00 alla procedura esecutiva dal marzo 2018 al CP_1
novembre 2020. Quindi, chiedeva il rigetto dell'appello, con vittoria delle spese di lite. In
subordine, l'appellato, avanzava istanza di manleva nei confronti del
[...]
. Parte_3
Con comparsa del 29\10\2024 si costituiva il , Parte_3
contestando gli assunti avversi e chiedendo il rigetto dell'appello, con vittoria delle spese del doppio grado di giudizio.
Di seguito, acquisito il fascicolo di ufficio di primo grado e dichiarato il Non Luogo a
Provvedere sull'istanza di sospensione non reiterata, la Corte dichiarava inammissibili le prove richieste da parte appellante e rinviava la causa all'udienza del 10\7\2025, concedendo i termini di cui all'art. 352 cpc (cfr. ordinanza del 3\12\2024).
9 Infine, sulle conclusioni come precisate dalle parti con le note di trattazione scritta depositate per l'udienza del 10\7\2025, la causa era rimessa al collegio per la decisione con provvedimento del 15\7\2025.
Ciò premesso, ritiene la Corte che l'appello proposto sia infondato e, pertanto, vada rigettato per le motivazioni di cui appresso.
A. Ammissibilità appello ex art. 342 cpc.
In via preliminare, ritiene la Corte che l'appello in esame è ammissibile, in quanto l'impugnazione, che soggiace alla nuova disciplina, risulta costruita in maniera conforme all'art. 342 c.p.c. nel testo vigente a far data dall'11 settembre 2012.
E' ormai noto che l''art. 342 c.p.c., come sostituito dall'art. 54, comma 1 lett. c-bis d.l.
22.06.2012 n. 83, convertito in legge 07.08.2012 n. 134, dispone al primo comma: "L'appello si propone con citazione contenente le indicazioni prescritte dall'art. 163. L'appello deve essere motivato. La motivazione dell'appello deve contenere, a pena di inammissibilità: 1)
l'indicazione delle parti del provvedimento che si intende appellare e delle modifiche che vengono richieste alla ricostruzione del fatto compiuta dal giudice di primo grado;
2)
l'indicazione delle circostanze da cui deriva la violazione della legge e della loro rilevanza ai fini della decisione impugnata".
Tuttavia, la norma va letta nel senso di privilegiare un'esegesi sostanzialistica, come avallato dalla interpretazione delle Sezioni Unite della Cassazione, le quali hanno espressamente affermato che Gli artt. 342 e 434 c.p.c., nel testo formulato dal d.l. n. 83 del 2012, conv.
con modif. dalla l. n. 134 del 2012, vanno interpretati nel senso che l'impugnazione deve
contenere, a pena di inammissibilità, una chiara individuazione delle questioni e dei punti
contestati della sentenza impugnata e, con essi, delle relative doglianze, affiancando alla
parte volitiva una parte argomentativa che confuti e contrasti le ragioni addotte dal primo
giudice, senza che occorra l'utilizzo di particolari forme sacramentali o la redazione di un
progetto alternativo di decisione da contrapporre a quella di primo grado, tenuto conto
10 della permanente natura di “revisio prioris instantiae” del giudizio di appello, il quale
mantiene la sua diversità rispetto alle impugnazioni a critica vincolata> (cfr. Cass. S.U. n.
27199 del 16/11/2017; Cass. ordinanza n. 13535 del 30/05/2018; Cass. ordinanza n. 40560
del 17/12/2021).
Ora, nel caso in esame, dalla lettura dell'atto di appello sono evincibili, stante l'espressa indicazione in tal senso, gli specifici motivi di appello, sopra indicati, e le parti della pronuncia di primo grado di cui si chiede la riforma.
B.Risoluzione ex art. 1453 cc: sussistenza dell'inadempimento e valenza probatoria
della sentenza penale.
Con i primi due motivi dell'appello in esame la lamentava che il Parte_1
Tribunale di Vallo della Lucania avesse erroneamente posto a base della sua decisione la sentenza penale n. 1198\2022, non ancora passata in giudicato, e sulla perizia disposta durante le indagini preliminari, in violazione del principio di autonomia dei giudizi penale e civile, nei quali vigono regole probatorie differenti, senza contare che in appello tale pronuncia era stata riformata con emissione di sentenza di Non Doversi Procedere nei confronti di legale rappresentante della per Parte_2 Parte_1
prescrizione del reato (cfr. sentenza n. 10\2024 del 9\1\2024). Con la conseguenza, a detta di parte appellante, della mancata dimostrazione del dedotto inadempimento della promittente venditrice. Per la società appellante, poi, il giudice di prime cure avrebbe erroneamente valutato la prova testimoniale assunta, ritenendo provato il grave inadempimento imputabile alla società oggi appellante, nonostante i testi avessero dichiarato che i lavori erano stati eseguiti a regola d'arte e regolarmente assentite (teste geom.
[...]
, che il avesse visionato preventivamente la documentazione Tes_1 CP_1
all'immobile promesso in vendita (teste e che il , benchè il mutuo Tes_4 CP_1
dovesse essere estinto al momento dele definitivo, non si fosse presentato dal notaio per il rogito (teste avv. Bernardini). Pertanto, a detta dell'appellante, non solo non era riscontrabile
11 alcun inadempimento della ma si configurava il contrapposto Parte_1
inadempimento del , tenuto conto anche che aveva proceduto alla cessione del CP_1
credito nascente dal preliminare alla CP_3
Entrambi i motivi sono destituiti di fondamento.
In via preliminare, va precisato che legale rappresentante della Parte_2
era ritenuto colpevole del reato di truffa contrattuale nei confronti di Parte_1
costituitosi parte civile, con la citata sentenza n. 1198\2022 del Controparte_1
Tribunale Penale di Vallo della Lucania, emessa a seguito di dibattimento, e condannato alla pena di dieci mesi di reclusione, € 300,00 di multa, oltre il pagamento delle spese processuali e risarcimento dei danni in favore del da liquidarsi in separata sede. Tuttavia, CP_1
la Corte di Appello di Salerno (cfr. sentenza n. 10\2024 del 9\1\2024) dichiarava Non
Doversi Procedere nei confronti per estinzione del reato a seguito di Parte_2
prescrizione, confermando però le statuizioni civili.
Orbene, in merito alla valenza probatoria delle pronunce penali qui indicate, rileva la Corte
che, se è vero, in via generale, che vige un principio di autonomia e di separazione dei giudizi penale e civile, cui le disposizioni di cui all'art. 651, 652, 653 e 654 cp in materia di giudicato costituiscono un'eccezione, con la conseguenza che non possono trovare applicazione fuori dei casi espressamente previsti.
E' altrettanto vero che, qualora il giudice penale, nel dichiarare estinto il reato per prescrizione, pronunci condanna generica dell'imputato al risarcimento del danno in favore della parte civile, a tale statuizione deve riconoscersi efficacia vincolante, in ordine all'affermata responsabilità dell'imputato nel successivo giudizio civile risarcitorio, che resta deputato unicamente all'accertamento dell'esistenza ed entità in concreto di un pregiudizio risarcibile ex art. 1223 c.c. (cfr. Cass., Ordinanza n. 27055 del 18/10/2024). Qualora, in sede penale, sia stata pronunciata in primo o in secondo grado la condanna, anche generica, alle restituzioni e al risarcimento dei danni cagionati dal reato a favore della parte civile, e la
12 Corte di cassazione, nell'annullare senza rinvio la pronuncia per essere il reato estinto per prescrizione, tenga "ferme le statuizioni civili, attesa la sentenza di condanna in primo grado
e l'assenza di impugnazione sul punto", una tale decisione dà luogo alla formazione del giudicato sulla statuizione resa dal giudice penale, a norma dell'art. 578 c.p.p., sulla domanda civile portata nella sede penale, come tale vincolante in ogni altro giudizio tra le stesse parti in cui si verta sulle conseguenze, anche diverse dalle restituzioni o dal risarcimento, derivanti dal fatto (cfr. Cass., Ordinanza n. 11467 del 15/06/2020).
Facendo, pertanto, corretta applicazione di detti principi, il primo giudice ha condivisibilmente ritenuto dimostrato l'inadempimento imputabile alla Parte_1
presupposto della pronunciata risoluzione, proprio nel dictum penale. Invero, il definitivo riconoscimento dell'an del diritto al risarcimento rende incontrovertibile tra le parti le conseguenze derivanti dal fatto - e gli stessi fatti materiali in concreto accertati in sede penale
- anche diverse dal risarcimento stesso, come nel caso di specie, in cui di discute di risoluzione per inadempimento.
Peraltro, da una attenta lettura anche solo della sentenza di estinzione si legge in maniera chiara che la Corte di Appello non ha inteso sovvertire il giudizio positivo sulla
responsabilità dell' , considerato che dalla valutazione sinergica dei mezzi di prova Pt_2
--- quali i documenti contrattuali e quelli afferenti l'iter amministrativo dei permessi
richiesti dall'imputato con riferimento all'immobile nonché di esame della persona offesa,
di quella del C.T. del P.M. nonché di Tecnico Controparte_6 Parte_5
cui si rivolse la P.O. per avere lumi sulla legittimità delle opere --- emerge, a giudizio del
Collegio, la sussistenza fondanti l'integrazione della fattispecie della c.d. truffa contrattuale
ascritto all' , e ciò tanto sotto il profilo oggettivo quanto sotto quello soggettivo nei Pt_2
termini esatti dall'art. 640 codice penale […] Ribadito che è incontestato il dato
dell'illegittimità di parte rilevante delle opere […] rileva il Collegio che l' fosse Pt_2
perfettamente consapevole, nel momento in cui concludeva il preliminare con il
13 , che questi avrebbe risentito dalla stipula un grave danno economico, laddove CP_1
l'immobile sarebbe stato presumibilmente sequestrato dall'Autorità attesa la sua
illegittimità, scaturente – si badi bene – non da una semplice esecuzione di opere abusive,
ma anche di un previo (rispetto alla successiva edificazione) artato procedimento di
divisione in lotti […] Questa complessa condotta pregressa, che esclude in capo all'agente
un semplice profilo di colpa, si lega con la successiva offerta in vendita al non CP_1
solo omettendo di metterlo a conoscenza della reale situazione del bene, ma anzi
rassicurandolo sulla legalità del medesimo, nonché mettendo immediatamente all'incasso i
titoli di credito portanti il prezzo della compravendita non appena il , a tanto CP_1
anche opportunamente sollecitato dal Notaio rogante, aveva cominciato a sospettare del
raggiro facendo svolgere accertamenti ad un Tecnico di fiducia>.
In tale quadro, quindi, non assumono alcun rilievo le dichiarazioni dei testi di parte appellante.
Deve, concludendo, ritenersi integrato nel caso che qui ci occupa il presupposto del grave inadempimento in capo alla promittente venditrice idonea alla pronuncia di risoluzione ex art. 1453 cc.
C.Indennità di occupazione.
Con l'appello, poi, la chiedeva la condanna dell'appellato promittente Parte_1
acquirente al pagamento dell'indennità di occupazione dalla data di immissione in possesso sino all'effettivo rilascio, da quantificarsi nella somma di € 1.000,00 mensili, ossia in una somma maggiore rispetto a quella indicata dal CTU (€ 700,00).
Il motivo va disatteso.
In primo luogo, deve rilevarsi che sulla domanda il giudice di primo grado ometteva qualsiasi pronuncia, situazione che, comunque, non determina la nullità della sentenza, ma semplicemente l'onere per il giudice del gravame di pronunciare in merito alla questione
“omessa”, se fatta oggetto di uno specifico motivo di appello.
14 Comunque, ritiene la Corte che la domanda di pagamento delle indennità di occupazione sia inammissibile, atteso che la non formulava la relativa richiesta nella Parte_1
comparsa di costituzione in primo grado – nella quale si limitava a richiedere in via generica solo il risarcimento dei danni ex art. 1223 cc - ma solo nelle comparse conclusionali. Ragion
per cui deve ritenersi domanda nuova, tardivamente avanzata, e, come tale, inammissibile.
E' noto, infatti, che l'efficacia retroattiva della risoluzione, per inadempimento, di un contratto preliminare comporta l'insorgenza, a carico di ciascun contraente, dell'obbligo di restituire le prestazioni ricevute, rimaste prive di causa, secondo i principi della ripetizione dell'indebito ex art. 2033 c.c., e, pertanto, implica che il promissario acquirente che abbia ottenuto la consegna e la detenzione anticipate del bene promesso in vendita debba non solo restituirlo al promittente alienante, ma altresì corrispondere a quest'ultimo i frutti per l'anticipato godimento dello stesso. Ne consegue che nel caso di occupazione di un immobile fondata su di un titolo contrattuale venuto meno per effetto della risoluzione giudiziale del contratto va esclusa la funzione risarcitoria degli obblighi restitutori (cfr. Cass.,
Ordinanza n. 35280 del 30/11/2022; Cass., Ordinanza n. 10145 del 17/04/2025; Cass.
n. 6575 del 14/03/2017).
Tuttavia, per ottenere la condanna della controparte al pagamento della indennità di occupazione è necessaria una specifica domanda, tempestivamente formulata:
la risoluzione del contratto, pur comportando, per l'effetto retroattivo sancito dall'art. 1458
cod. civ., l'obbligo del contraente di restituire la prestazione ricevuta, non autorizza il giudice ad emettere il provvedimento restitutorio in assenza di domanda dell'altro contraente, atteso che rientra nell'autonomia delle parti disporre degli effetti della risoluzione, chiedendo, o meno, la restituzione della prestazione rimasta senza causa, con la conseguenza che la domanda di restituzione proposta per la prima volta in grado d'appello è inammissibile, in quanto domanda nuova (cfr. Cass. Ordinanza n. 28722 del 04/10/2022;
Cass. n. 24915 del 18/08/2022).
15 C. Domanda di manleva
Privo di pregio è, infine, anche il motivo di appello volto ad ottenere la condanna del alla manleva. Parte_3
In disparte la circostanza, comunque rilevante, che il sindaco e responsabile dell'
[...]
è stato assolto già in primo grado dall'imputazione di abuso di ufficio in Controparte_7
concorso anche con l' – per il Tribunale penale, infatti, difettava l'elemento Pt_2
soggettivo dell'intenzionalità di avvantaggiare l' attesa la corretta procedura Pt_2
amministrativa conclusasi con dei provvedimenti solo nella sostanza illegittimi – ciò che difetta è il dedotto legittimo affidamento come fonte del risarcimento richiesto ex art. 2043
cc.
Nella sentenza di assoluzione, anzi, si legge testualmente che il legale rappresentante della ossia …in maniera cosciente, mediante un artato Parte_1 Parte_2
procedimento di divisione in lotti, anche con l'ausilio di appositi contratti, del medesimo
terreno in zona agricola, è riuscito a costruire una cubatura superiore a quella concessa
dal piano regolatore […] ha inizialmente comprato solamente il terreno agricolo e non il
fabbricato che vi insisteva sopra, chiedendo così di poter costruire un diverso fabbricato
senza dichiarare la cubatura già esistente sul terreno, salvo comprare il medesimo
fabbricato a stretta distanza di tempo rispetto alla concessione del permesso viziato a causa
dell'indebita divisioni in lotti. Successivamente, sfruttando le diverse normative, l' Pt_2
divenire il bene originariamente abusivo una civile abitazione, cedendola poi al , CP_1
ma omettendo di rappresentargli le operazioni da lui stesso messe in opera…> (cfr. sentenza n. 1198\2002, pag. 9).
Deve, pertanto, ritenersi validamente resa la sentenza di primo grado anche su tale profilo.

In conclusione, l'appello deve essere rigettato, con assorbimento delle ulteriori questioni formulate dalle parti.
16 D. Spese processuali.
Le spese processuali del secondo grado seguono la soccombenza e vanno liquidate così come in dispositivo, con distrazione in favore dell'avv. Luciano Botti, difensore del , CP_1
per dichiarato anticipo.
Va evidenziato che non può trovare accoglimento la richiesta del appellato di Pt_3
condanna della controparte al pagamento delle spese processuali anche del primo grado,
difettando un appello incidentale sul punto. E' noto, infatti, che il mancato regolamento delle spese di un procedimento contenzioso da parte del giudice che, a norma dell'art. 91
c.p.c., avrebbe dovuto provvedervi con la sentenza od altro provvedimento a contenuto decisorio emesso a definizione dello stesso integra un vizio di omessa pronuncia, riparabile soltanto con l'impugnazione (cfr. Cass. n. 4012 del 19/02/2013; Cass., Ordinanza
n. 9785 del 25/03/2022; Cass., Sez. Unite , n. 19137 del 06/07/2023).
Infine, occorre dare atto che sussistono i presupposti di cui all'art. 13 comma 1 quater del
D.P.R. n. 115/2002 (comma introdotto dalla legge n. 228/2012) per il versamento da parte degli appellanti dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l'impugnazione proposta.


P.Q.M.


La Corte d'Appello di Salerno, Prima sezione civile, definitivamente pronunciando sull'appello proposto dalla ei confronti di e del Parte_1 Controparte_1
, disattesa ogni diversa domanda, eccezione e Parte_3
deduzione, così provvede:
1) RIGETTA l'appello e, per l'effetto, conferma la sentenza n. 398\2024, emessa e pubblicata dal Tribunale di Vallo della Lucania in data 8\4\2024;
2) CONDANNA la società appellante, al pagamento in favore Parte_1
dell'appellato, delle spese processuali del secondo grado di Controparte_1
giudizio, che si liquidano in € 5.000,00 per compenso professionale, oltre rimborso spese
17 generali, IVA e CAP come per legge, con distrazione in favore dell'avv. Luciano Botti per dichiarato anticipo;

3) CONDANNA la società appellante, al pagamento in favore Parte_1
dell'appellato, , delle spese processuali del secondo Parte_3
grado di giudizio, che si liquidano in € 5.000,00 per compenso professionale, oltre rimborso spese generali, IVA e CAP come per legge;

4) Dà atto della sussistenza dei presupposti di cui all'art. 13 comma 1 quater del D.P.R. n.
115/2002 (comma introdotto dalla legge n. 228/2012) per il versamento da parte degli appellanti dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l'impugnazione proposta.
Così deciso in Salerno, li 23 ottobre 2025
Il Giudice relatore Il Presidente
Dott.ssa Marina Mainenti Dott.ssa Maria Balletti
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