REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Corte D'Appello di Trento
R.G. 181/2024
La Corte D'Appello di Trento, 2^sez. Contenzioso Ordinario, in persona dei magistrati:
Dott.ssa Liliana Guzzo Presidente
Dott.ssa Maria Tulumello Consigliere relatore
Dott.ssa Renata FermaneLL Consigliere ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile promossa con ricorso depositato in data 26 settembre
2024 da
(C.F. Parte_1
), assistito e difeso dall'Avv. CORTELLETTI ENRICO P.IVA_1
appellante
contro
(C.F. Controparte_1
), e ( ) P.IVA_2 Controparte_1 CodiceFiscale_1
assistito e difeso dall'Avv. BONDI MAURO appellato
CONCLUSIONI:
Per parte appellante
Nel merito, accertare e dichiarare - in forza delle ragioni e delle argomentazioni indicate in atti – che il contratto di locazione ad uso commerciale sottoscritto dalle parti in data 24 marzo 2015, si è risolto per l'inadempimento della società Controparte_1
ai propri obblighi contrattuali nascenti dal predetto contratto;
e conseguentemente condannare la società Controparte_1
nonchè il sig. , quale socio accomandatario
[...] Controparte_1
della predetta ed in quanto tale personalmente ed iLLmitatamente responsabile, a risarcire / rifondere all'odierna parte appellante tutti i danni patrimoniali subìti per effetto di tale condotta, ed in particolare: l'importo di € 17.200,58 - o la diversa maggiore o minore somma che risulterà di giustizia – a titolo di parziale restituzione dei canoni versati da gennaio
2021 ad aprile 2023 compreso, maggiorato di interessi di legge dalla data di deposito del ricorso introduttivo del giudizio di prime cure al saldo effettivo, per tutte le ragioni e le argomentazioni indicate in atti ed emergendi in corso di causa;
2) le spese ed i compensi professionali liquidati all'Ausiliario del Giudice nel procedimento d'istruzione preventiva sub R.G. 121/2022 Tribunale di Rovereto e pagati alla CTU geom. pari ad € 1.853,90, ed altresì le spese legali sostenute dalla Persona_1
nel procedimento d'istruzione preventiva sub R.G. 121/2022 CP_2
Tribunale di Rovereto pari ad € 4.318,29 complessivi, oltre a queLL sostenuti per la procedura di Mediazione n. 157/2021 instaurata avanti il
Servizio Conciliazione della Camera di Commercio di Trento pari ad €
952,20 complessivi, o la diversa maggiore o minore somma ritenuta di giustizia, per tutti i titoli indicati in atti ed emergendi in corso di causa;
3) il danno da mancato guadagno che la ha subìto nel periodo da CP_2
ottobre 2022 a febbraio 2023 compreso per i motivi dedotti in atti, ammontante ad € 66.637,00 - o la diversa maggiore o minore somma che pag. 2/25 risulterà di giustizia - maggiorato di interessi di legge e rivalutazione dalla data di deposito del ricorso introduttivo del giudizio di prime cure al saldo effettivo, per tutte le ragioni e le argomentazioni indicate in narrativa ed emergendi in corso di causa;
4) il danno da interruzione anticipata del contratto di locazione commerciale che la ha subìto per i CP_2
motivi dedotti in atti, ammontante ad € 99.296,00 - o la diversa maggiore o minore somma che risulterà di giustizia - maggiorato di interessi di legge e rivalutazione dalla data di deposito del ricorso introduttivo del giudizio di prime cure al saldo effettivo, per tutte le ragioni e le argomentazioni indicate in narrativa ed emergendi in corso di causa;
5) l'indennità da perdita di avviamento ai sensi e per gli effetti dell'art. 34 comma 1 della
Legge n. 392/1978 pari ad € 51.634,62 - o la diversa maggiore o minore somma che risulterà di giustizia maggiorata di ulteriori € 51.634,62 in forza del comma 2 della medesima norma, oltre ad interessi di legge e rivalutazione dalla data di deposito del ricorso introduttivo del giudizio di prime cure al saldo effettivo, per tutte le ragioni e le argomentazioni indicate in atti ed emergendi in corso di causa;
respingere le pretese e le domande di parte convenuta/appellata, perché prescritte, inammissibili e comunque infondate in fatto ed in diritto per le ragioni dedotte in narrativa;

condannare parte convenuta a restituire a parte appellante la somma di €
5.940,80 di cui € 5.740,80 per spese legali ed € 200,00 per la tassa di registrazione della Sentenza impugnata, versata i29.04.2024 al fine di evitare una procedura esecutiva fondata sulla Sentenza impugnata, con interessi e rivalutazione dal giorno del versamento (29.04.2024) al giorno di effettiva restituzione di tale importo;
- in ogni caso, con integrale pag. 3/25 vittoria delle spese e dei compensi del giudizio di primo grado, oltre 15% per spese generali, Iva e Cnpa come per legge, nonché - alternativamente alla richiesta di cui al punto 2) - con integrale vittoria delle spese e dei compensi professionali maturati sia nell'ambito della procedura di
Mediazione n. 157/21 instaurata avanti la Camera di Commercio di Trento
– Servizio Conciliazione, sia delle spese e dei compensi maturati nell'ambito del procedimento di Atp sub R.G. 121/2022 Tribunale di
Rovereto; oltre alla vittoria delle spese del presente giudizio di appello maggiorate degli accessori di legge.
Istanze istruttorie : chiede alla Corte d'Appello adìta di voler ammettere la
Consulenza Tecnica d'Ufficio richiesta nel corso del giudizio di prime cure al fine di determinare: - il mancato guadagno subìto dalla nel CP_2
periodo da ottobre 2022 a febbraio 2023 compreso per i motivi dedotti in narrativa;
- il danno correlato alla interruzione anticipata del contratto di locazione de quo;
- la quota parte di canone pagata dalla - da CP_2
gennaio 2021 ad aprile 2023 compreso – parametrata alla superficie del gazebo oggetto di locazione;
- ogni ulteriore e diversa voce di danno subìta dalla ricorrente per effetto della condotta della società ivi CP_1
compresa l'indennità per la perdita di avviamento ex art. 34 della Legge n.
392 del 27 luglio 1978.
Per parte appellata
Voglia l'I.llma Corte di Appello di Trento, respingere l'appello proposto dalla “ e per Parte_1
l'effetto confermare la sentenza n. 135/2024 pubblicata in data 27.03.2024 dal Tribunale di Rovereto.
pag. 4/25 Con vittoria di spese legali, di primo e secondo grado, di CTU e CTP.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con ricorso depositato in data 14 giugno 2023, Controparte_3
, allegava che in data 24.3.2015 aveva sottoscritto con
[...]
contratto di locazione ad uso Controparte_1
diverso dall'abitativo, in particolare per esercizio di un bar, avente ad oggetto dei locali interni e l'uso di un plateatico/gazebo destinato ad ospitare 25 posti a sedere, pari a circa il 50% della capacità recettiva del bar;
il canone era stato determinato in € 32.000,00 oltre iva da corrispondersi in rate mensili anticipate pari ad € 2.700,00 oltre iva;
al momento della sottoscrizione, il gazebo si presentava come una struttura pavimentata, delimitata perimetralmente da un paravento in vetro alto circa
1,50 mt da terra, coperta da panneLL in policarbonato ondulati sostenuti da pali in alluminio mentre lo spazio tra la copertura e i paraventi in vetro era chiuso da pannellature rimovibili in plexiglass;
nell'ottobre 2020, la locatrice aveva sostituito la pavimentazione di sua iniziativa e senza contraddittorio e nel gennaio 2021, aveva rimosso i panneLL in plexiglass sostituendoli con vetrate fisse;
dal momento che in seguito, a causa di una sorta di effetto serra, era stato impossibile l'utilizzo del gazebo, nel maggio 2021 la locatrice aveva rimosso le vetrature fisse e, nell'agosto
2021, aveva riposizionato dei vetri con due finestre mobili all'interno ma neppure in tal modo era stato risolto il problema dell'eccessivo caldo e dello scarso ricircolo dell'aria; nel frattempo, le piogge e l'inadeguata qualità dei materiali del pavimento ne avevano comportato il deterioramento creando avvallamenti, rigonfiamenti e buchi;
malgrado le pag. 5/25 richieste di intervento, La era rimasta inerte e si era reso CP_1
necessario un Accertamento Tecnico Preventivo, che aveva confermato i vizi lamentati ed aveva inoltre evidenziato che il gazebo doveva essere rimesso in pristino non essendo urbanisticamente ammissibile alcuna chiusura;
nel novembre 2022, la locatrice aveva provveduto alla rimessione in pristino ma la mancanza di tendaggi ovvero di altra copertura aveva reso il gazebo non idoneo all'uso, a causa della temperatura esterna;
pur dichiarandosi disponibile ad installare CP_1
tende rimovibili, non vi aveva provveduto, adducendo che tre ditte avevano prospettato che non vi erano le condizioni tecniche;
a fronte del conseguente drastico calo di fatturato determinato dalla situazione descritta, in data 09.12.2022 aveva comunicato disdetta per grave CP_2
inadempimento della locatrice ed il successivo 05.5.2023 aveva restituito l'immobile.
Chiedeva quindi la declaratoria di risoluzione del rapporto per inadempimento della locatrice con conseguente condanna alla parziale restituzione dei canoni da gennaio 2021 ad aprile 2023 per parziale inutilizzabilità dell'area esterna;
al rimborso delle spese relative all'ATP ed a quelle sostenute per la mediazione;
nonché al risarcimento del danno da mancato guadagno e da risoluzione anticipata del contratto ed al pagamento dell'indennità di avviamento.
Si costituiva in giudizio, Controparte_4
contestando le deduzioni della controparte e chiedendo il rigetto delle domande;
nell'ipotesi di accoglimento della domanda avversaria, in via di eccezione, opponeva la compensazione con il credito vantato per spese condominiali e spese sostenute per gli interventi sul gazebo richiesti dalla pag. 6/25 ricorrente nonché per sconti praticati sul canone. Allegava che la conduttrice nel 2018 era stata “diffidata” per il mancato pagamento di spese condominiali relative agli anni precedenti e, nel 2020, su espressa richiesta motivata dalle difficoltà conseguenti alla pandemia, aveva ottenuto uno sconto sul canone pari ad € 10.903,12; nel maggio 2020, aveva avuto la possibilità di occupare con tavolini due spazi originariamente riservati a parcheggio, poi divenuti quattro, fino al maggio
2021; nel settembre/ottobre 2020, le parti avevano concordato la sostituzione della pavimentazione ammalorata per colpa della conduttrice;
la stessa , in sede di ricorso per ATP, aveva ammesso di avere CP_2
chiesto la sostituzione dei rivestimenti in plexiglass con porte scorrevoli in vetro e l'installazione di una parete in vetro sulla parte frontale con inserita una finestra;
in seguito, la conduttrice aveva richiesto di inserire delle finestre anche nelle pareti laterali;
La che aveva assecondato tali CP_1
istanze, all'esito dell'ATP, aveva tuttavia dovuto asportare le vetrature e sostituire nuovamente la pavimentazione;
gli interventi erano stati realizzati con onere a carico della locatrice .
Con sentenza n. 135/2024 del 27 marzo 2024 il Tribunale di Rovereto respingeva le domande formulate da Controparte_3
che condannava alla rifusione delle spese del grado.
[...]
Il Giudice di primo grado rilevava che il contratto di locazione aveva ad oggetto il godimento del locale interno destinato ad uso bar, al piano terra del centro commerciale, di 82 mq e l'utilizzo del plateatico esterno con superficie di 23.03 mq collocato su parte comune, come pertinenza dell'attività commerciale. Sottolineava che con protocollo n. 49135/04 del
9 maggio 2005, il Servizio Pianificazione Territoriale del Comune di pag. 7/25 Rovereto aveva autorizzato il gazebo nei termini di progetto e quindi , come spazio “delimitato perimetralmente da un paravento di vetro fino all'altezza di 1.50 ml da terra e coperto da panneLL in policarbonato incurvati e sostenuti da pali in alluminio” (cfr. relazione CTU nel procedimento per ATP). Al momento della sottoscrizione del contratto di locazione, il gazebo presentava, tra il paravento in vetro e la copertura, dei panneLL in plexiglass rimuovibili sulle pareti laterali e parte di quella frontale, che per il resto era protetta da tendaggi.
Ritenuta non rilevante la causa dell'ammaloramento, sottolineava che era provato che era prontamente intervenuta per la sostituzione CP_1
della pavimentazione nel 2020 , affidandosi ad una ditta e consentendo alla conduttrice di scegliere tra i campioni di pavimentazione secondo le proprie preferenze, per cui nessuna responsabilità poteva essere ad essa ascritta per le caratteristiche del materiale fornito dal terzo e condiviso dal conduttore .
Al contempo, rilevava che la locatrice si era interessata presso l'amministrazione del condominio per agevolare la concessione alla conduttrice di spazi esterni in considerazione dell'emergenza pandemica.
Ravvisava infine che verosimilmente, dopo la sostituzione del pavimento, le parti avevano considerato l'opportunità di proteggere maggiormente l'interno del gazebo dalle intemperie: il teste che si era occupato Tes_1
delle vetrate, aveva riferito che al sopralluogo erano stati presenti sia che il quale aveva richiesto la installazione di panneLL CP_1 Pt_1
scorrevoli che si aprissero e chiudessero totalmente, ma tale soluzione non era stata ritenuta fattibile richiedendo il rifacimento del gazebo.
Ricordava che lo stesso in sede di interpello aveva dato atto che Pt_1
pag. 8/25 la necessità di interventi era stata condivisa, pur aggiungendo che la locatrice aveva poi dato corso ai lavori in autonomia, ma aveva omesso di riferire che, sul punto, vi era stata interlocuzione con la ditta esecutrice .
Preso atto che dopo l'installazione di vetrate fisse , avvenuta a gennaio
2021, aveva lamentato una sorta di effetto serra che aveva CP_2
impedito l'utilizzo del gazebo, rilevava che tale fenomeno si era palesato nei primi mesi caldi tanto che nel maggio 2021 la locatrice, a fronte della lamentele della conduttrice, aveva rimosso le vetrate laterali, riposizionandole ad agosto dotate di finestre apribili;
tuttavia nei mesi in cui il gazebo era rimasto privo di protezione, le piogge avevano rovinato nuovamente il pavimento installato nel 2020, come rilevato in occasione del sopralluogo dell'aprile 2022 , dal consulente nominato nell'ATP, il quale aveva accertato che il pavimento era effettivamente danneggiato e che le vetrate, dotate di finestre, erano prive di conformità urbanistica perché modificavano in modo sostanziale il progetto autorizzato del gazebo. Prendeva atto che la locatrice si era adeguata alle conclusioni dell'ATP, rimovendo le vetrate e ripristinando il pavimento già nel novembre dello stesso anno;
non era stata in grado di trovare altra soluzione immediata compatibile con i vincoli urbanistici dal momento che tre ditte, a cui si era rivolto per la installazione di un sistema di tendaggi, avevano risposto che la struttura non la consentiva.
Ricostruita in tali termini la vicenda, il Tribunale riteneva non fondata la contestazione di inadempimento della locatrice per non avere garantito l'utilizzo del gazebo, sulla base della quale era stata data disdetta la contratto con missiva del 9.12.2022 con rilascio al successivo maggio
2023.
pag. 9/25 Escludeva che la copertura laterale del gazebo costituisse elemento necessario ad individuare le obbligazioni assunte da con il CP_1
contratto, che aveva ad oggetto il godimento di un locale interno di circa
82 mq ed un pertinenza di 23 mq posta su parti comuni del;
per CP_5
cui la protezione in plexiglass costituiva un elemento ulteriore, rimovibile, ma difforme rispetto alla concessa autorizzazione e di tale anomalia il conduttore avrebbe dovuto avvedersi con l'ordinaria diligenza posto che tutta la documentazione si trovava nella sua disponibilità; quindi la protezione con il plexiglass costituiva un caratteristica aggiuntiva che, in quanto non conforme all'autorizzazione, non poteva rientrare nell'obbligo assunto dal locatore di garantire il pacifico godimento, che era limitato alla fruizione dei locali secondo le rispettive caratteristiche. Escludeva quindi che locatore fosse tenuto ad assicurare la fruibilità dal plateatico in tutti i mesi dell'anno. Ricordava che a seguito delle esigenze connesse al
Covid il locatore si era attivato presso il per assicurare al CP_5
conduttore l'utilizzo di una ulteriore area corrispondente a due ( o forse quattro) posti auto. Sottolineava inoltre che alla luce delle deposizioni testimoniali era emerso che il lamentato effetto serra si era verificato nei mesi da maggio ad agosto 2021, e gli allagamenti nei giorni di pioggia dal maggio ad agosto 2021, per cui non si poteva ravvisare una inutilizzabilità assoluta. Ricordava poi che la locatrice si era attivata , anche se in modo non efficace, sostituendo due volte il pavimento nonché i panneLL con vetrate e inserendo delle finestre rimovibili;
se, in ragione dei limiti stringenti imposti dal Comune e dalle ditte interpellate per la installazione dei tendaggi aveva, interrotto gli interventi, aveva in ogni caso lasciato a disposizione della controparte, oltre al locale interno, il gazebo con il pag. 10/25 pavimento ripristinato e la struttura come da autorizzazione, ovvero con il paravento in vetro di altezza di 1,5 mt e la copertura in policarbonato ondulato sorretta da sostegni in alluminio.
Aggiungeva che la lamentata protrazione dei lavori di ripristino del pavimento era stata smentita dal teste al contempo Tes_2 CP_2
non aveva proposto soluzioni atte a proteggere lateralmente il
[...]
perimetro del gazebo, in vista dell'uso che ne intendeva effettuare. Infine escludeva che la installazione delle tende fosse a carico del locatore.
Sotto altro profilo ricordava che la conduttrice era stata inadempiente nel pagamento di spese condominiali per € 6201,91 parzialmente anticipati dalla locatrice;
mentre era pacifico che nel periodo del COVID IA aveva praticato uno sconto di € 10.000,00.
Rilevato che neppure sotto il profilo soggettivo potesse ascriversi alla locatrice un inadempimento contrattuale di non lieve entità, respingeva la domanda di risoluzione e quelle conseguenti proposte dalla conduttrice, non ravvisandone i presupposti.
Con ricorso depositato in data 26 settembre 2024 proponeva appello chiedendo, in riforma della Controparte_3
impugnata sentenza, l'accoglimento delle domande formulate in primo grado, previa ammissione di CTU diretta a individuare l'ammontare dei danni subiti, secondo le specifiche voci. Chiedeva inoltre la rifusione delle spese di entrambi i gradi.
Si costituiva chiedendo il rigetto Controparte_1
dell'appello di cui contestava la fondatezza con conferma della impugnata sentenza.
pag. 11/25 Alla udienza del 28 gennaio 2025, fissata per la discussione, la Corte decideva come da dispositivo allegato al verbale.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con il primo motivo, l'appellante lamenta che il Tribunale ha errato nell'escludere l'inadempimento di parte locatrice in relazione ai vizi del pavimento del gazebo affermando che, in occasione del primo rifacimento del 2020, la scelta dei materiali in finto legno laminato, operata dalla proprietà, sarebbe stato concordato con la conduttrice e che pertanto non sarebbe ascrivibile a la scarsa qualità dei materiali posati. CP_1
Evidenzia che tali conclusioni non tengono conto delle valutazioni operate dal perito, che aveva evidenziato come i vizi fossero ascrivibili non solo al tipo di materiale, che non era adatto ad ambienti esterni, ma anche alla struttura portante, che essendo di legno, tendeva ad assorbire l'acqua e l'umidità, ed era inoltre appoggiata direttamente sull'asfalto e quindi non isolata. Afferma che tale inidoneità strutturale doveva essere imputata alla locatrice che, ai sensi dell'art 1575 ssg c.c., ha il dovere di consegnare la cosa locata in buona stato di manutenzione e con caratteristiche idonee a provvedere all'uso convenuto, mentre la struttura non era stata realizzata a regola d'arte; pertanto la locatrice doveva rispondere sia della scelta del materiale sia dell'operato delle ditte incaricate dei lavori di rifacimento.
Inoltre, in occasione della scelta del materiale, essa aveva dato un parere meramente estetico, sul presupposto che la struttura rimanesse chiusa e il pavimento non fosse esposto alle intemperie.
Stigmatizza poi che il Tribunale non ha adeguatamente valutato che il secondo rifacimento era avvenuto solo il 12.11.2022 nonostante la CTU avesse accertato i vizi ed indicato i rimedi atti ad eliminarli nel luglio pag. 12/25 2022 e la conduttrice avesse richiesto la sostituzione dall'agosto di tale anno, senza ottenere un tempestivo riscontro da parte della proprietà.
Lamenta che dall'agosto al novembre 2022 il pavimento del gazebo era rimasto in condizioni tali da non consentire l'utilizzo della struttura da parte della clientela .
Con il secondo motivo, censura che, in modo erroneo, la sentenza ha escluso una responsabilità della locatrice in relazione ai vizi strutturali del gazebo, ritenendo che l'esigenza di proteggere l'interno del gazebo sarebbe sorta dopo la sostituzione del pavimento. Deduce che tale assunto si scontra sia con quanto emerso in occasione dell'ATP, che aveva accertato che il gazebo sin dalla conclusione del contratto di locazione , risalente al 2015, era chiuso su tre lati da panneLL in plexiglas collocati fra il paravento in vetro e la copertura;
sia con le deposizioni testimoniali.
Afferma che era provato che i panneLL originariamente presenti, che erano removibili, erano divenuti instabili e per cui avevano favorito il percolamento di acqua sul pavimento;
e che pertanto aveva CP_2
chiesto alla locatrice di sostituirli con una pannellatura in vetro per mettere in sicurezza il gazebo. Sottolinea che tale circostanza non era stata contestata dalla controparte, per cui avrebbe dovuto essere valorizzata ai sensi dell'art 115 c.p.c..
Con i motivi terzo e quarto, l'appellante censura che in modo erroneo il
Tribunale ha valutato l'inadempimento della locatrice come non grave, escludendo che comportasse uno squilibrio nel sinallagma contrattuale.
Stigmatizza che è stata imputata alla conduttrice la responsabilità della chiusura del gazebo cui era conseguita la difformità urbanistica del manufatto, sull'assunto che essa, con l'ordinaria diligenza avrebbe dovuto pag. 13/25 verificare al momento del contratto quanto era stato autorizzato. Contesta parimenti l'assunto secondo cui il gazebo avrebbe caratteristiche che comportano limiti di utilizzabilità riconducibili al clima e che di ciò avrebbe dovuto rendersi conto un professionista della ristorazione come la conduttrice. Fa presente che al momento della conclusione del contratto il manufatto si presentava come chiuso su tre lati e come tale era stato utilizzato da a far data dal 2004, tanto che la locatrice aveva CP_1
segnalato tale struttura come indispensabile poichè consentiva di allocare 25 posti, pari alla metà di queLL totali, e costituiva l'area in cui erano serviti i pasti. Aggiunge che tale circostanza, che non era stata contestata dalla controparte, era stata indicata da all'ufficio CP_1
edilizia del comune di Rovereto nella relazione allegata alla istanza del
2004. Deduce che i predetti elementi smentivano sia l'affermazione secondo cui il gazebo costituiva una aggiunta al resto dell'immobile per cui il mancato utilizzo non poteva alterare il sinallagma;
sia l'assunto che la locatrice non era gravata dall'obbligo di garantirne il godimento in tutti i mesi dell'anno, che risultava ulteriormente contraddetto dal fatto che il canone di locazione non era inferiore nei mesi invernali.
Lamenta che il Tribunale ha omesso di considerare che dal maggio 2021 il caldo aveva reso impossibile l'utilizzo del gazebo per mancanza di areazione mentre dall'agosto 2021 sino al novembre 2021 il pavimento era rimasto inutilizzabile;
inoltre ha errato nel ritenere che il gazebo fosse stato parzialmente fruito negli altri mesi , essendo le difficoltà al più riconducibili agli ammaloramenti del laminato ed al contempo che l'effetto serra era stata limitato ad alcuni mesi. Rileva che i testi hanno invece confermato il mancato utilizzo totale.
pag. 14/25 Con il quinto motivo impugna la decisione nella parte in cui ha escluso un inadempimento colposo della locatrice che invece si sarebbe sempre attivata per dare riscontro alle richieste dalla appellante. Ribadisce che la scelta di installare vetrate fisse non era stata richiesta dalla conduttrice come confermato dal teste Contesta poi che la duplice sostituzione Tes_1
del pavimento potesse essere interpretata come posizione collaborativa, dal momento che la locatrice si era limitata ad adempire alle proprie obbligazioni che ricomprendevano anche quella di assicurare l'utilizzo del gazebo per il servizio al tavolo .
Lamenta che erroneamente il Tribunale ha imputato alla conduttrice di non essersi adoperata a suggerire soluzioni alternative, in quanto la proposta di installare tende a caduta non era stata accolta in quanto avrebbe richiesto una modifica della struttura che la locatrice non aveva voluto apportare. Sottolinea che contrariamente a quanto ritenuto in sentenza, la seconda posa del pavimento era stata realizzata dopo quattro mesi dall'accertamento operato in sede di ATP, durante i quali CP_2
non aveva potuto utilizzare neppure parzialmente il gazebo.
[...]
Infine, nega l'inadempimento ad essa imputato: in relazione alle spese condominiali per € 6201,91 ricorda di avere tempestivamente sollevato eccezione di prescrizione ai sensi dell'art 2948 n 3 c.c., dal momento che la messa in mora era stata operata solo il 29 marzo 2018, ed in ogni caso contesta la esistenza del credito. Fa presente che la locatrice aveva affermato di avere rinunciato all'importo di € 10.000,00 in ragione delle difficoltà connesse al periodo Covid.
È opportuno l'esame congiunto dei motivi, in quanto relativi a vari profili di inadempimento ascritti alla locatrice, dei quali è necessaria una pag. 15/25 valutazione unitaria al fine di accertare la sussistenza dei presupposti di cui agli artt. 1453 e 1455 c.c..
E' documentato che in data 24 marzo 2015 La Controparte_6
avevano
[...] CP_2 Controparte_3
stipulato contratto di locazione ad uso diverso dall'abitativo relativo all'unità immobiliare sita presso il Cento Commerciale “Milennium
Center” “individuata al c.c. di Rovereto (TN) sub 2, figlio 4,pm 4, vat C/1 piano T rendita catastale €1830,32 composta come da meglio evidenziato in planimetria allegata alla presente scrittura ( all. A) non arredata” . Le parti avevano dato atto era ricompreso l'utilizzo del plateatico come da planimetria (all. B).
Secondo l'allegazione della ricorrente, dal 2020 si erano verificate plurime circostanze che avevano limitato gravemente il godimento dell'area esterna: nell'ottobre 2020 la locatrice aveva effettuato la sostituzione del pavimento in quanto gravemente ammalorato;
nel gennaio 2021 La
aveva fatto sostituire le pannellature rimovibili in CP_1
plexiglass con una vetratura fissa lungo i due fronti laterali, mentre lungo la parte frontale della struttura aveva fatto realizzare una vetratura fissa con l'inserimento di una finestra centrale;
nel successivo maggio 2021 la locatrice aveva fatto rimuovere le vetrate poste nei due fronti laterali per ovviare alla mancanza di areazione;
nell'agosto 2021 aveva fatto installare delle nuove vetrature fisse laterali che presentavano una finestra centrale ciascuna;
a causa della mancanza di protezione dalle piogge si era verificato nuovamente l'ammaloramento del pavimento.
E' parimenti documentato che aveva quindi promosso CP_2
procedura di ATP per l'accertamento dei vizi e delle carenze strutturali pag. 16/25 del “gazebo”, l'individuazione della causa e la descrizione delle opere necessarie alla risoluzione. Come si legge nella relazione peritale in atti, il CTU aveva accertato che “il gazebo è stato autorizzato, insieme alla richiesta di affissione di insegne, al protocollo n. 49135/04 del 9 maggio
2005 dal Servizio Pianificazione Territoriale del Comune di Rovereto;
il progetto prevedeva la costruzione di un gazebo, “delimitato perimetralmente da un paravento di vetro fino all'altezza di 1.50ml da terra e coperto da panneLL in policarbonato incurvati e sostenuti da pali in alluminio”; al momento del sopralluogo era invece presente al di sopra del paravento esistente una chiusura con serramenti in alluminio fissi ed apribili che il perito aveva ritenuto come “elemento non facente parte della struttura in contrasto con le caratteristiche di progetto autorizzate.”
In relazione alla pavimentazione, il CTU aveva accertato che quella presente in loco in doghe in laminato finto legno si era staccata in più punti e in altri erano visibili dei rigonfiamenti;
le doghe si presentano deformate a causa delle infiltrazioni di acqua e dell'umidità. Aveva verificato la inadeguatezza sia del materiale, che era rimasto alle intemperie nel periodo fra ottobre 2020 e gennaio 2021 prima della chiusura del gazebo, sia del sistema di posa, essendo poggiato su una struttura di legno, in assenza di isolamento e collocata direttamente sull'asfalto; quindi aveva fornito indicazioni sui materiali ed i criteri per la sostituzione, indicandone i costi.
In relazione alle modalità di chiusura del gazebo, aveva confermato che le chiusure laterali avevano “provocato l'impossibilità di una idonea ventilazione, creando un effetto serra anche con medie temperature esterne, impedendo di fatto l'accessibilità ai clienti. Accesso in ogni caso
pag. 17/25 ostacolato dalla mancata conformità a quanto autorizzato e di conseguenza ai requisiti igienico-sanitari previsti”. Ed aveva al contempo rilevato che “La chiusura, con dei serramenti fissi ed apribili al di sopra del paravento in vetro del gazebo, ha di fatto modificato la conformazione originaria della struttura stessa creando un volume non autorizzato. La chiusura permanente del gazebo con degli infissi, ha alterato la destinazione autorizzata del manufatto, creando uno spazio urbanisticamente non agibile.
Come dato atto nell'atto di citazione in appello, nell'agosto 2022 erano state rimosse le opere fisse abusive, vale dire le vetrate installate sul fronte strada e sui laterali;
mentre la sostituzione della pavimentazione era stata eseguita nel novembre 2022.
Ciò premesso, l'appellante deduce che la locatrice sarebbe stata inadempiente agli obblighi che su di essa incombevano ai sensi degli artt.1575 e 1576 con riferimento al “gazebo” in quanto tale struttura aveva manifestato della carenze manutentive nonché strutturali che avevano impedito al conduttore il pieno godimento di tale area.
Va sottolineato innanzitutto che le doglianze del conduttore riguardano eventi occorsi dal 2020, e quindi a distanza di cinque anni dalla stipula del contratto e dalla consegna dell'immobile, che per il primo periodo sarebbe stato fruito senza problemi.
Per quando attiene ai rilievi sollevati con riguardo alla struttura del
“gazebo” , va sottolineato che in contratto il riferimento a tale area è operato nei seguenti termini :“ detta unità immobiliare è comprensiva dell'utilizzo del plateatico come da planimetria (all. B).”. Lo stato di fatto esistente all'epoca è rappresentato da alcune foto inserite nel doc 5 del pag. 18/25 fascicolo di parte ricorrente da cui si desume che sopra la protezione costituita da panneLL di policarbonato dell'altezza di 1,5 metri (come da progetto autorizzato) erano posizionati lateralmente dei panneLL di plexiglass mentre frontalmente vi erano delle tende rosse verticali inserite mediante aneLL nella struttura orizzontale e facilmente spostabili.
Tale assetto, che quindi non prevedeva una chiusura fissa per lo spazio presente fra i paneLL inferiori e la copertura sui tre lati, come confermato dalla allegazione presente nel ricorso (“Lo spazio esistente tra i paraventi in vetro e la copertura era chiuso da pannellature rimovibili in plexiglass”) appare conforme alla definizione presente in contratto dell'area come “plateatico”, che evoca quindi la fruizione di area posta all'esterno.
utilizza invece il termine “gazebo” per affermare che l'area CP_2
sarebbe stata destinata ad essere utilizzata per tutto l'anno in modo da integrare lo spazio interno del locale, essendo strategica ai fini della redditività dell'impresa in quanto vi erano posizionati 25 posti a sedere.
Tale tesi non solo è stata nettamente contestata dalla controparte, ma non trova adeguati riscontri oggettivi. In primo luogo va rilevato che l'estensione del plateatico è stata indicata dalla conduttrice in un terzo rispetto alla metratura del locale posto all'interno dell'edificio, nel quale erano collocati anche i servizi indispensabili allo svolgimento della attività.
Non si rivengono poi nel testo contrattuale elementi che possano avvalorare che le parti avessero attribuito una importanza specifica all'utilizzo del plateatico per tutti i mesi dell' anno , non essendovi pag. 19/25 neppure alcuna specificazione dei coperti destinati ad essere ivi collocati.
Né una tale indicazione può desumersi da altri elementi risalenti alle trattative.
Pertanto non può ritenersi confermato che avesse segnalato CP_1
alla conduttrice tale struttura come indispensabile, trattandosi dell' area in cui in cui si servivano i pasti.
Non è neppure valorizzabile, in ragione della genericità, il riferimento alla destinazione dell'area “a garantire il servizio al tavolo alla clientela in costante aumento” inserito richiesta di autorizzazione al Comune del
2005 per la realizzazione del gazebo, di cui la conduttrice peraltro ha negato di avere avuto conoscenza, in quanto avrebbe piuttosto valutato lo stato dei luoghi esistente al momento della conclusione del contratto.
Ma, considerate le caratteristiche del manufatto, che all'epoca era sommariamente chiuso su un lato con tende e sugli altri con panneLL rimovibili, nonché la limitata metratura , che nel ricorso in appello è stato indicato in mq 21,92 e ricordato che l'area, definita in contratto come plateatico, era stata utilizzata senza contestazioni per circa cinque anni , non è fondata la tesi secondo cui la locatrice avrebbe dovuto assicurare un godimento della stessa come se fosse una locale chiuso.
Può inoltre ritenersi provato che i vari interventi operati dalla locatrice dal 2020 sono stati eseguiti in accordo con la conduttrice: i documenti 8 e
10 di parte ricorrente confermano che vi era stata una interlocuzione preventiva sulla pavimentazione ed una manifestazione di gradimento successiva da parte di e soci della conduttrice;
CP_3 Parte_2
ed il teste ha confermato di essersi accordato con i per Tes_3 Pt_1
la tempistica della posa.
pag. 20/25 Parimenti, in relazione alla sostituzione dei panneLL in plexigrass con una struttura fissa, a pagina 26 dell'appello è espressamente dedotto che per ovviare al percolamento d'acqua la conduttrice aveva chiesto “alla proprietà di mettere in sicurezza il gazebo, provvedendo a sostituire gli ormai vecchi panneLL in plastica con una pannellatura in vetro scorrevole, da aprire e/o chiudere al bisogno.”
E' emerso che a fronte della impossibilità tecnica di posare panneLL scorrevoli, era stata quindi realizzata la chiusura con le caratteristiche percepibili anche nelle foto dimesse dal ricorrenti in primo grado;
nel gennaio 2021 erano stati montati vetri laterali fissi mentre nella parte anteriore due parti laterali fisse ed una centrale scorrevole a due ante ed anche tale intervento appare effettuato con l'assenso della conduttrice (doc
11 comparsa parte resistente).Dal momento che tale conformazione aveva precluso un adeguato giro d'aria, nel maggio 2021 erano stati rimossi i vetri fissi laterali per essere sostituiti con altri muniti di apertura centrale.
La situazione originaria e gli interventi sono descritti in modo chiaro nella relazione della ditta esecutrice F.LL dimessa dalla ricorrente. CP_7
A seguito degli accertamenti peritali erano tati rimossi a cura della locatrice i manufatti non autorizzati, vale a dire queLL montati sopra il paravento in vetro. Infine nel novembre 2022 era stata nuovamente sostituita la pavimentazione.
Gli interventi commissionati dalla locatrice alla ditta F.LL GaLL possono quindi ritenersi concordati con la parte conduttrice ed al contempo appaiono inequivocabilmente diretti ad assecondare l'esigenza della di avere una maggiore riparo dello spazio esterno dalle CP_2
intemperie.
pag. 21/25 In relazione alla rimozione delle strutture abusive ed alla mancata posa di altre secondo le richieste dal conduttore, non si ravvisa un inadempimento di non lieve entità agli obblighi che gravano sul locatore. Infatti non può dolersi la conduttrice della rimozione dei manufatti che avevano reso fissa la chiusura dell'area, che in contratto era stata definitiva come plateatico, posto che originariamente si presentava aperta sul lato fronte strada, dato che nello spazio fra copertura e panneLL fissi vi erano solo dei tendaggi;
mentre sui restanti lati i panneLL in plastica erano removibili.
Va poi ricordato che l'area era stata utilizzata dalla conduttrice dal 2015 con tale allestimento.
Per completezza di motivazione va poi sottolineato che è documentato, e non contestato, che dopo avere effettuato la rimozione dei manufatti abusivi, sollecitata anche dal legale di controparte che aveva minacciato una segnalazione alla autorità competente, la locatrice si era attivata presso tre ditte per trovare una soluzione alternativa a mezzo tende, senza avere avuto risposte positive, non essendo la struttura in essere idonea. Al contempo non è stato in alcun modo dedotto né tanto meno comprovato che la conduttrice avesse dato riscontro all'invito di formulare soluzioni alternative, che prescindessero dalla sostituzione della struttura.
Per quanto riguarda l'ammaloramento del pavimenti, va ricordato che la sostituzione del medesimo è stata commissionata dalla locatrice, che ne ha sostenuto i costi, sia nel 2020 sia nel 2022. Va poi osservato che appare verosimile che in epoca antecedente alla instaurazione della ATP la complessità delle contestazioni avesse suggerito il locatore a non modificare lo stato dei luoghi sino al deposito della relazione peritale. Con riguardo al periodo intercorrente fra la richiesta di intervento formulata pag. 22/25 dal legale di parte appellate in data primo agosto 2022, e il successivo novembre 2022, le doglianze in merito alla inutilizzabilità del plateatico causata dallo stato della pavimentazione sono rimaste poco circostanziate anche all'esito della istruttoria orale, svoltasi su capitoli che non permettono di distinguere fra i problemi collegati alla chiusura da queLL inerenti la pavimentazione.
Alla luce delle risultanze probatorie, deve quindi concludersi che nel corso del periodo oggetto di contestazione parte locatrice si è attivata per fronteggiare i problemi che si sono via via palesati, anche con interventi onerosi, cercando di limitare i disagi del conduttore. Atteggiamento di collaborazione che risulta confermato sia dall'interessamento presso la
Direzione del centro commerciale per assicurare durante “il periodo
Covid” l'utilizzo di alcuni spazi limitrofi l'esercizio, che è continuato anche successivamente , come confermato dalla teste;
sia Tes_4
accordando una riduzione del canone per € 10.903,12
Pertanto anche prescindendo dagli inadempimento ascritti alla conduttrice e soffermandosi solo sulla condotta della locatrice, ad una valutazione complessiva deve concludersi che in relazione ai disagi e alle limitazioni all'uso del plateatico subiti da , sorti peraltro a distanza di CP_2
alcuni anni dall'inizio del rapporto, non può ravvisarsi un inadempimento a carico di parte locatrice di non lieve entità nei termini di cui all'art
1455 c.c., per cui va respinta la domanda di risoluzione del contatto.
Rimangono assorbite le domande di risarcimento del danno proposte sia con riguardo al canone asseritamente versato per il periodo di inutilizzabilità del gazebo, sia in relazione al dedotto mancato guadagno per interruzione anticipata del contratto di locazione perdita di avviamento pag. 23/25 e per restituzione delle spese di mediazione, per le quali inoltre difettano una adeguata allegazione e precisi riscontri probatori.
Va respinto infine il motivo con cui l'appellante ha chiesto la riforma del capo sulle spese, in quanto formulato sul presupposto della fondatezza delle proprie domande.
Per completezza di motivazione va evidenziato che la istanza di rifusione della spese di CTU e CTP, evidentemente riferita al procedimento di ATP,
è stata formulata da per la prima volta nelle conclusioni di Controparte_1
comparsa di appello, e quindi è inammissibile.
Ai sensi dell'art 91 c.p.c. parte appellante va condannata a rifondere alla appellata le spese del presente grado che, ai sensi del DM 147/22. , applicando lo scaglione da euro 52.001 ad euro 260.000,00 entro cui è ricompreso il valore dichiarato della causa, si liquidano: per la fase studio in euro 2977,00; fase introduttiva € 1911,00; fase trattazione €3326,00; fase decisionale: € 5103,00 e quindi complessivamente in € 13.317 ,00 per compensi, oltre iva, cnpa e 15 % ex art. 2 D.M. n.55/14 come per legge .
Deve darsi atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte dell'appellante, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il gravame, se dovuto.


P.Q.M.


La Corte di Appello , definitivamente pronunciando nel contraddittorio delle parti:
- rigetta l'appello proposto da Controparte_3
avverso la sentenza del Tribunale di Rovereto n. 135/2024, che conferma;

- condanna la parte appellante al pagamento, in favore della parte appellata delle spese del presente grado del giudizio, che liquida in euro 13.317 ,00
pag. 24/25 per compensi, oltre iva, cnpa e 15 % ex art. 2 D.M. n.55/14 come per legge.
Sussistono i presupposti ai sensi dell'art 13 comma 1, quater del DPR
115/2002 del pagamento del doppio del contributo unificato a carico dell'appellante
Deciso in Trento, 28/ 01/2025
Il Consigliere relatore/estensore Il Presidente
Maria Tulumello Liliana Guzzo
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