Repubblica italiana
In nome del popolo italiano
Corte d'appello di Catanzaro
Sezione seconda civile
La Corte d'appello di Catanzaro, seconda sezione civile, riunita in camera di consiglio e composta dai dottori
Silvana Ferriero presidente
Biagio Politano consigliere
Anna Maria Torchia consigliere relatore ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa n. 38 del R.G.A.C. dell'anno 2025, avente a oggetto un contratto di locazione e vertente
TRA
(C.F. Parte_1
), rappresentato e difeso dall'avvocato Carmelo Cosentino P.IVA_1
Parte appellante – Appellata incidentale
e
(P.I. ), rappresentata e difesa Controparte_1 P.IVA_2
dagli avvocati Vincenzo Nesci e Caterina Campagna
Parte appellata – Appellante incidentale
Conclusioni delle parti:
Per la parte appellante – appellata incidentale: “in riforma dell'impugnata sentenza n.1473/2024 emessa dal Tribunale di Catanzaro
1

in data 11.07.2024, nella causa iscritta al n. di R.G. 1091/2018, mai notificata
I) Accertare e dichiarare, ai sensi dell'art. 345, secondo comma,
CPC, la nullità della clausola contrattuale di cui all'articolo 6 del contratto di locazione, che prevede “In caso di rinnovo, e quindi a partire dal 1 giugno 2013, i1 corrispettivo della locazione è stabilito in complessive euro 30.000,00 (trentamila/00) annue, da pagarsi in rate mensili anticipate di euro 2.500,00 (duemilacinquecento/00) negli stessi termini e modalità di cui al punto 5. del presente contratto”, per violazione del primo comma dell'art. 79 della Legge n. 392/1978 e per l'effetto, considerato che il canone eventualmente dovuto al rinnovo del contratto sarebbe stato quello indicato dall'art. 5, ossia di € 21.000,00 annui, l'indennità per mancato preavviso va calcolata sulla base di quest'ultimo e determinato in € 10.500,00 che l è condannata a pagare in favore della Parte_1
Controparte_1
II) Nulla è dovuto dal conduttore a titolo di risarcimento danni;

III) Compensare le spese di lite del primo grado di giudizio e condannare l'appellato al pagamento delle spese di lite del presente giudizio da distrarre in favore del procuratore costituito.”
Per la parte appellata – appellante incidentale: “1) In via principale e nel merito rigettare l'appello principale proposto da per per Parte_2
tutti i motivi sopra esposti in quanto infondato in fatto ed in diritto;

2) Confermare la sentenza di primo grado appellata recante condanna della stessa per le causali e i titoli dedotti;
Pt_1
3) In via incidentale e in parziale riforma della sentenza impugnata, accogliere l'appello incidentale della e, per Controparte_1
l'effetto, condannare l' al pagamento, in favore della stessa Parte_2
appellante incidentale, della somma di € =36.739,12= per le causali
2 espresse, con interessi a far data dalla domanda in primo grado al soddisfo;

4) In via istruttoria, qualora l' Ecc.ma Corte, qualora ritenesse utile, opportuno e/o utile procedere a CTU non ritenuta in primo grado, procedersi alla nomina di CTU per come già richiesto e insistito in primo grado;

5) Ancora in via incidentale, con integrale vittoria di spese e compensi oltre rimborso forfettario per spese generali, I.V.A. e C.P.A. come per legge relativamente al giudizio di primo grado;
6) Con condanna all'integrale rimborso di spese e competenze relative anche al presente grado d' Appello del giudizio.”
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
E MOTIVI DELLA DECISIONE
La aveva chiesto innanzi al Tribunale la Controparte_1
condanna dell' al Parte_1
pagamento, in suo favore, della complessiva somma di € 49.139,12, di cui
€ 30.000,00 quale canone annuo, ai sensi dell'art. 3 del contratto di locazione, per la mancata restituzione anticipata dell'immobile, €
16.000,00 a titolo di risarcimento per i danni arrecati all'immobile locato,
€ 2.500,00 quale canone per il periodo necessario per il ripristino dell'immobile medesimo ed € 639,12 a titolo di tassa di registrazione del contratto di locazione.
A fondamento della domanda, la parte ricorrente aveva rappresentato che, con contratto per scrittura privata del 17 aprile 2007, aveva concesso in locazione a uso commerciale alla parte resistente l'immobile sito in Soverato, alla via Santa Maria, primo piano, identificato catastalmente al foglio 6 particella 256 sub 4 e in Corso
Umberto I, n. 101, indentificato catastalmente al foglio 6 particella 256 sub 7 e 8, per un canone annuo di € 30.000,00 (originari € 21.000,00).
3 Aveva precisato la parte ricorrente che la durata della locazione era stata pattuita in sei anni e che nel contratto era stata prevista la possibilità per il conduttore di recedere anticipatamente ai sensi dell'articolo 27 comma VII della legge n. 392/1978, con preavviso di un anno da comunicarsi con raccomandata con ricevuta di ritorno (art. 3 del contratto di locazione).
La ricorrente aveva rappresentato che la resistente, con raccomandata del 26 luglio 2013, spedita il 19 agosto 2013 e ricevuta il
21 agosto 2013, aveva comunicato il recesso per “sopraggiunti gravi motivi oggettivi”, e, con successiva raccomandata del 30 agosto 2013, aveva fatto presente l'intenzione di voler restituire le chiavi dell'immobile locato.
Il locatore ricorrente aveva evidenziato di aver contestato al conduttore resistente, con raccomandata del 14 novembre 2013, sia l'inosservanza dell'art. 3 del contratto di locazione, sia i gravi danni eccedenti il degrado dovuto al normale uso arrecati all'immobile, come accertati dal geometra e che, in assenza di riscontro, Controparte_2
dopo aver instaurato la procedura di mediazione, che aveva dato esito negativo, aveva citato in giudizio l' Parte_1
Si era costituita la parte resistente, contestando la fondatezza dell'azione, sia in merito al recesso anticipato per gravi motivi, sia in relazione alla domanda di risarcimento dei danni.
La causa era stata istruita, oltre che mediante la documentazione prodotta in giudizio dalle parti, anche attraverso l'assunzione di prova testimoniale.
Il Tribunale di Catanzaro, con la sentenza n. 1473 del 18 luglio
2024, resa ai sensi dell'art. 429 c.p.c. all'esito dell'udienza dell'11 luglio
2024, a definizione del giudizio n. 1091/2018 R.G.A.C., aveva accolto la domanda del ricorrente, condannando il resistente al pagamento della
4 somma di € 15.000 a titolo di canoni relativi ai sei mesi di preavviso non rispettato dal conduttore, nonché della tassa di registrazione e della somma di € 6.100,00 a titolo di risarcimento del danno, con riferimento alle voci di danno contrassegnate con i numeri 1 e 3 della consulenza di parte prodotta.
Attesa la parziale reciproca soccombenza, poi, il tribunale aveva compensato per 1/3 le spese di lite, ponendo a carico della resistente il pagamento dei restanti 2/3.
Avverso la predetta sentenza ha proposto appello l' Parte_1
Col primo motivo, l'appellante contesta la validità della clausola di cui all'art. 6 del contratto di locazione, che prevede, in caso di rinnovo del rapporto contrattuale, a decorrere dal 1° giugno 2013, un aumento del canone, per € 30.000 annui (€ 2.500 euro mensili).
Tale clausola contrattuale sarebbe nulla per violazione dell'art. 79 della legge n. 392/1978, che vieta per le locazioni commerciali l'aumento del canone nel corso del rapporto, e, pertanto, ai fini del calcolo dell'indennità per mancato preavviso, dovrebbe essere considerato quello originariamente pattuito all'art. 5 del contratto di locazione per cui è causa, pari a € 21.000 annui (€ 1.800 euro mensili).
Pur riconoscendo che la domanda di accertamento della nullità del contratto proposta in appello è formalmente inammissibile ai sensi dell'art. 345, comma I, c.p.c., la parte appellante evidenzia che, come chiarito dalla Corte di cassazione, il giudice di appello è tenuto a convertirla ed esaminarla nel merito quale eccezione di nullità legittimamente formulata dall'appellante, come consentito dal citato art. 345, comma II, c.p.c. (l'appellante richiama, Cass., sez. I, sentenza 29 settembre 2022, n. 28377).
L' chiede, dunque, che la condanna sia limitata al Parte_1
pagamento della somma di € 10.500,00, anziché del maggior importo di
5 € 15.000,00 indicato nella sentenza impugnata quale indennità dovuta per il mancato preavviso del recesso dal contratto di locazione.
Col secondo motivo si contesta la fondatezza della richiesta risarcitoria avanzata dal locatore nel giudizio di primo grado, relativa a danni che andrebbero oltre il normale degrado d'uso dell'immobile, accolta dal tribunale: nonostante la genericità della richiesta, il giudice di primo grado avrebbe erroneamente ammesso la prova per testi, dalla quale, tuttavia, non sarebbe emersa alcuna dimostrazione né dell'esistenza del danno, né della sua entità.
Deduce, altresì, l'appellante principale che il giudice per quantificare l'ammontare del presunto danno, avrebbe fatto riferimento alla perizia prodotta in giudizio dal locatore, che tuttavia costituisce una semplice allegazione difensiva a contenuto tecnico, priva di valore probatorio autonomo.
Si è costituita in giudizio la Controparte_1
argomentando per l'infondatezza dell'appello principale e proponendo appello incidentale, col quale ha chiesto la riforma della sentenza impugnata nella parte in cui è stata ritenuta soltanto parzialmente fondata la richiesta dei canoni di locazione a titolo di indennità per illegittimo e intempestivo recesso, con conseguente riforma anche della regolamentazione delle spese di lite.
All'esito dell'udienza del 28 maggio 2025, sostituita dal deposito di note scritte ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c., la causa è stata decisa mediante lettura del dispositivo.
Occorre preliminarmente dare atto del passaggio in giudicato del capo della sentenza relativo all'accoglimento della domanda di condanna dell' al pagamento dell'importo di € 639,12 quale tassa di Parte_1
registrazione del contratto di locazione, non essendo stato oggetto di specifica impugnazione.
6 Ancora in via preliminare occorre dare atto dell'ammissibilità dell'appello proposto in via incidentale dalla Controparte_1
in quanto tempestivamente proposto ai sensi dell'art. 436 comma III,
c.p.c.
La parte appellata, infatti, si è costituita in giudizio con memoria difensiva contenente anche impugnazione incidentale, depositata telematicamente il 28 marzo 2025, dunque entro il termine di 10 giorni dall'udienza di discussione fissata per il 9 aprile 2025.
Nel merito è opportuno esaminare, innanzitutto, l'appello incidentale, che risulta fondato e dev'essere accolto sulla base delle considerazioni che seguono.
Per le locazioni commerciali, l'istituto del recesso anticipato è disciplinato dall'art. 27 della legge n. 392/1978 (c.d. legge sull'equo canone), il quale prevede che è in facoltà delle parti consentire contrattualmente al conduttore di recedere in qualsiasi momento dal contratto dandone avviso al locatore, mediante lettera raccomandata, almeno sei mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione.
L'ultimo comma della disposizione, tuttavia, prevede un diritto di recesso ex lege, stabilendo che, indipendentemente dalle previsioni contrattuali, il conduttore può recedere in qualsiasi momento dal contratto, con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata, qualora ricorrano gravi motivi che impediscano la prosecuzione del rapporto contrattuale.
Incontestato, nonché documentalmente provato, è che le parti abbiano stipulato un contratto di locazione commerciale, avente a oggetto l'immobile sito in Soverato, alla via Santa Maria e in Corso Umberto I, n.
101, della durata di sei anni, con inizio dal 1° giugno 2007 e termine al
31 maggio 2013, con rinnovo automatico in forza della legge n. 392/1978,
7 salva la facoltà del locatore di intimare disdetta nelle ipotesi previste dall'art. 29 della medesima legge sull'equo canone.
In conformità a quanto previsto dall'art. 27, comma VII, della legge n. 392/1978, le parti avevano pattuito contrattualmente la facoltà per l' di recedere anticipatamente dal contratto, con preavviso di un Parte_1
anno, da formularsi mediante lettera raccomandata con ricevuta di ritorno
(vedasi art. 3 del contratto di locazione per scrittura privata del 17 aprile
2007).
Nel caso di specie, l' ha comunicato la volontà di recedere Parte_1
dal contratto, con raccomandata del 26 luglio 2013, poi rispedita, ricevuta dalla il 23 agosto 2013 (in atti). Controparte_1
Il termine di un anno, previsto dalle parti, dunque, non è stato rispettato dal conduttore, tuttavia il giudice di primo grado ha accolto soltanto parzialmente la domanda volta a ottenere la condanna del conduttore al pagamento dell'indennità per mancato preavviso in relazione al recesso dal contratto.
Ha ritenuto il tribunale, infatti, di non applicare il termine di preavviso previsto contrattualmente dalle parti, ma di dover fare riferimento al termine di sei mesi stabilito dall'ultimo comma dell'art. 27 della legge n. 392/1978.
Ciò in quanto il giudice di primo grado ha ritenuto sussistenti nel caso di specie i gravi motivi previsti dalla norma succitata, ovvero quelle circostanze particolarmente rilevanti e oggettivamente impeditive della prosecuzione del rapporto che consentono al conduttore di recedere legittimamente e indipendentemente dalla volontà espressa delle parti al momento della stipula del contratto, dunque l'indennità riconosciuta è stata calcolata sulla base del termine legale di sei mesi previsto per il recesso per gravi motivi ai sensi dell'ultimo comma dell'art. 27 della legge sull'equo canone.
8 La corte ritiene, al contrario, che il termine cui far riferimento sia quello annuale previsto nel contratto.
Il conduttore ha dedotto, quale giustificazione del recesso anticipato dal contratto, “sopraggiunti gravi motivi oggettivi” (vedasi lettera raccomandata del 23 agosto 2013).
Soltanto in fase processuale ha esplicitato le ragioni del recesso, individuate nella congiuntura economica sfavorevole all'attività del patronato, a causa di stanziamenti ridotti del 34% (vedasi memoria di costituzione dell' nel giudizio di primo grado). Parte_1
Ai sensi dell'art. 27, ultimo comma, della l. n. 392 del 1978, la legittimità del recesso anticipato del conduttore per gravi motivi richiede che tali motivi siano esplicitamente indicati nella comunicazione di recesso, dunque l'omessa indicazione degli stessi nella lettera raccomandata preclude al conduttore la possibilità di integrarli o specificarli successivamente, in quanto ciò impedirebbe una verifica immediata e concreta della sussistenza delle condizioni che legittimano lo scioglimento anticipato del vincolo contrattuale.
Attesa, dunque, l'insussistenza, nel caso di specie, dei presupposti che avrebbero potuto legittimare il recesso anticipato per gravi motivi, la corte, in accoglimento dell'appello incidentale, ritiene che l'indennizzo per il mancato preavviso debba essere determinato con riferimento al termine annuale stabilito contrattualmente dalle parti, per un importo complessivo pari a € 30.000,00.
L'appello principale è, invece, soltanto parzialmente fondato, per le considerazioni che seguono.
Il primo motivo d'appello, relativo alla validità della clausola di cui all'art. 6 del contratto di locazione, che prevede, in caso di rinnovo del rapporto contrattuale, a decorrere dal 1° giugno 2013, un aumento del canone, per € 30.000 annui, è infondato.
9 Vero è che le Sezioni unite della Corte di cassazione hanno affermato che la domanda di nullità, in teoria inammissibile in appello in quanto domanda nuova, si converte in eccezione di nullità legittimamente proposta, per cui il giudice, esaminando il merito della questione, è tenuto ad accertare la sussistenza o meno della nullità del contratto (vedasi Cass., sez. un., sentenza n. 26243 del 12 dicembre 2014).
Le argomentazioni del conduttore appellante sono, tuttavia, infondate.
La Corte di cassazione ha chiarito che “in base al principio generale della libera determinazione convenzionale del canone locativo per gli immobili destinati ad uso non abitativo, deve ritenersi legittima la clausola con cui viene pattuita l'iniziale predeterminazione del canone in misura differenziata e crescente per frazioni successive di tempo nell'arco del rapporto (a) mediante la previsione del pagamento di rate quantitativamente differenziate e predeterminate per ciascuna frazione di tempo, oppure (b) mediante il frazionamento dell'intera durata del contratto in periodi temporali più brevi a ciascuno dei quali corrisponda un canone passibile di maggiorazione, ovvero (c) correlando l'entità del canone all'incidenza di elementi o di fatti (diversi dalla svalutazione monetaria) predeterminati e influenti, secondo la comune visione delle parti, sull'equilibrio economico del sinallagma. Al contrario, la legittimità di tale clausola va esclusa qualora risulti - dal testo del contratto o da elementi extratestuali della cui allegazione è onerata la parte che invoca la nullità - che i contraenti abbiano in realtà perseguito surrettiziamente lo scopo di neutralizzare soltanto gli effetti della svalutazione monetaria, eludendo i limiti quantitativi posti dall'art. 32 della l. n. 392 del 1978 e così incorrendo nella sanzione di nullità prevista dal successivo art. 79,
10 comma 1, della stessa legge” (Cass., sez. 3, sentenza 26 settembre 2019,
n. 23986).
La clausola oggetto di contestazione, segnatamente l'art. 6 del contratto, prevede un aumento del canone a partire dal 1° giugno 2013, in caso di rinnovo del rapporto, portandolo da € 21.000,00 a € 30.000,00 annui.
Tale previsione risulta essere stata concordemente pattuita tra le parti fin dall'origine, quale espressione della loro autonomia negoziale, e non è riconducibile a una modifica unilaterale o a un accordo successivo legato alla sola svalutazione monetaria.
Non sono emersi elementi probatori idonei a far ritenere che la clausola in oggetto persegua una finalità elusiva o surrettizia, né che l'intento delle parti fosse unicamente quello di neutralizzare gli effetti della svalutazione monetaria.
Ne deriva che la clausola non può essere considerata nulla ai sensi dell'art. 79, comma I, della legge n. 392/1978 e che, coerentemente,
l'indennizzo per il mancato preavviso deve essere correttamente calcolato sulla base del canone di locazione previsto dalle parti all'art. 6 del contratto di locazione in caso di rinnovo.
Il secondo motivo d'appello, relativo alla fondatezza della richiesta risarcitoria e al valore probatorio della consulenza di parte, è parzialemente fondato.
Il giudice di primo grado ha accolto la domanda di risarcimento danni proposta dal locatore, sulla base della perizia di parte prodotta nel giudizio di primo grado in relazione allo stato dei luoghi alla cessazione del rapporto locatizio.
La Corte di cassazione ha chiarito che “la perizia stragiudiziale non ha valore di prova nemmeno rispetto ai fatti che il consulente asserisce di aver accertato, ma solo di indizio, al pari di ogni documento proveniente
11 da un terzo, con la conseguenza che la valutazione della stessa è rimessa all'apprezzamento discrezionale del giudice di merito che, peraltro, non è obbligato in nessun caso a tenerne conto” (Cass., sez. III, 1° febbraio
2023, n. 2980).
Dal complessivo quadro probatorio emerge che la voce di danno riportata nella consulenza di parte allegata al fascicolo di primo grado al n. 1), quindi le canalizzazioni sopra traccia per l'utilizzazione delle linee internet in rete in tutti i locali, la cui rimozione comprometterebbe il rivestimento murale di tutti gli ambienti che dovranno essere ripristinati con pitturazione, non erano presenti al momento della consegna dell'immobile e rientrano verosimilmente tra le opere successivamente eseguite a spese del conduttore (vedasi dichiarazione del teste Tes_1
all'udienza del 16 gennaio 2020).
[...]
Il risarcimento per tale voce di danno deve essere riconosciuto al locatore, risultando provata per testimoni la realizzazione dei lavori e non essendo contestata la quantificazione effettuata dal geometra CP_2
pari a € 1.100.
Quanto, invece, alla voce di danno sub 3), relativa alla sverniciatura e riverniciatura delle porte e quantificata dal geometra in € 5.000, non vi
è prova che le porte siano state riverniciate in verde dal conduttore, avendo i testimoni rilasciato sul punto dichiarazioni discordanti (vedansi verbali di causa del 15.10.2020 e del 12.12.2022), pertanto non può essere riconosciuto il relativo risarcimento.
In parziale accoglimento dell'appello principale e in accoglimento di quello incidentale, quindi, la sentenza di primo grado deve essere riformata e il conduttore deve essere condannato a pagare al locatore la complessiva somma di € 31.739,12, di cui € 30.000 per il mancato preavviso, € 1.100,00 a titolo di risarcimento del danno, € 639,12 a titolo di tassa di registrazione.
12 Seguono la soccombenza le spese di entrambi i gradi di giudizio, liquidate per il primo grado come nella sentenza impugnata, per il grado d'appello come in dispositivo, in applicazione dei parametri minimi – in ragione della complessità delle difese – dello scaglione di riferimento (da
€ 26.001 a € 52.000), per le fasi di studio, introduttiva, di trattazione e decisionale.


P. Q. M.


La Corte d'appello di Catanzaro, seconda sezione civile, definitivamente pronunciando, così provvede:
- accoglie parzialmente l'appello principale e accoglie l'appello incidentale, e, per l'effetto, in parziale riforma della sentenza impugnata, condanna l' al pagamento, a favore della Parte_1 Controparte_1
della somma di € 31.739,12;
[...]
- rigetta nel resto;

- condanna a rifondere a le spese Parte_1 Controparte_1
del primo grado di giudizio, liquidate nella misura indicata nella sentenza impugnata (€ 3.084);
- condanna a rifondere a le spese Parte_1 Controparte_1
del presente giudizio, liquidate in complessivi € 5.023,00, di cui € 27,00 per spese ed € 4.996,00 per onorari, oltre accessori di legge.
Così deciso nella camera di consiglio del 29 maggio 2025.
Il consigliere estensore Il presidente
Anna Maria Torchia Silvana Ferriero
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