N. R.G. 21/2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO DI TRENTO
SECONDA SEZIONE CIVILE
La Corte d'appello di Trento, Sezione seconda civile, composta dai Magistrati: dott.ssa Liliana Guzzo - Presidente rel. est. dott.ssa Maria Tulumello - Consigliera dott. Lorenzo Benini - Consigliere ha pronunciato la seguente
Sentenza nella causa rg 21/2023 promossa in appello con atto di citazione notificato in data
26.1.2023 da
(c.f. , (c.f. Parte_1 C.F._1 Parte_2
), (c.f. ) e C.F._2 Parte_3 C.F._3 Parte_4
(c.f. ) C.F._4
rappresentati e difesi dagli avv.ti Angelo Marcoli, Nadia Menegardo e Marco Sartori
- appellanti -
Contro
( ), nato a [...] il [...], e Controparte_1 C.F._5
), nata a [...] il [...], Controparte_2 C.F._6
rappresentati e difesi dagli avvocati Alessandro Urciuoli e Maurizio Donini appellati-
e nei confronti di pagina 1 di 24 (P.IVA ), in persona del suo legale Controparte_3 P.IVA_1
rappresentante pro tempore CP_4
rappresentata e difesa dagli avv.ti EN Fantato e Lorena Vender
- appellante incidentale -
Oggetto: vendita cose immobili – mediazione
In punto: riforma della sentenza n. 715/2022 del Tribunale di Trento
Causa discussa nella camera di consiglio del giorno 05.02.2025 sulle seguenti
CONCLUSIONI
Per gli appellanti
Piaccia all'Ecc.ma Corte di Appello adita, rigettate integralmente le conclusioni avanzate dagli appellati coniugi : CP_1
NEL MERITO ritenere fondati i motivi esposti con il presente gravame e per l'effetto, in parziale riforma della sentenza impugnata, ritenutane l'illegittimità sul punto, accogliere le seguenti conclusioni formulate in primo grado dagli appellanti e T_
e precisamente T_
NEL MERITO rigettare integralmente le domande attoree, giacchè totalmente infondate in fatto e in diritto, accertando e dichiarando che tra le parti (i sigg.ri e da una parte ed T_ T_
i coniugi e dall'altra), in virtù di accettazione del 23.01.2018 dei CP_1 CP_2
convenuti della proposta attorea del 20.01.2018, è sorto contratto preliminare di compravendita in ordine alla p.ed. 514 CC. Strembo;

IN VIA RICONVENZIONALE accertare e dichiarare il grave inadempimento degli attori coniugi e CP_1 CP_2
al contratto preliminare di compravendita sorto tra le parti e, tenuto conto del recesso esercitato dai convenuti, dichiarare in via riconvenzionale che i convenuti e T_
possono trattenere ex art. 1385 C.C. comma secondo, per capitali ed interessi T_
maturati, la caparra ricevuta dagli attori di euro 50.000,00 e rappresentata dall'assegno di pagina 2 di 24 pari importo ricevuto ed incassato dai convenuti dopo la loro accettazione del
23.01.2018.
IN VIA ISTRUTTORIA se del caso ammettersi le istanze istruttorie formulate in primo grado dagli appellanti in memorie ex art. 183 VI° comma nn. 2 e 3 cpc, da intendersi qui ritrascritte.
Con rifusione delle spese di entrambi i gradi
Per gli appellati e Nella EN RE Controparte_1

1. relativamente all'atto di appello principale proposto dai signori Parte_1
Parte_2 Parte_3 Parte_4
- nel merito, in via principale, rigettare l'appello proposto dai signori Parte_1
e avverso la sentenza del Tribunale di Trento Parte_2 Parte_3 Parte_4
n. 715/2022 e per l'effetto - tenuto conto che tra le parti non si è concluso alcun contratto preliminare di compravendita - confermare la medesima, condannando gli appellati alla restituzione dell'importo di € 50.166,99 da essi indebitamente percepito a seguito dell'incasso dell'assegno menzionato nella proposta di acquisto immobiliare dd.
20.1.2018, oltre interessi ex art. 1284 dal momento della domanda sino al saldo;
nel merito, in via subordinata, per la non concessa ipotesi che tra le parti si sia concluso un contratto preliminare di vendita della p.ed. , accertare l'inefficacia Controparte_5
di detto contratto stante il mancato verificarsi dell'evento (ottenimento del mutuo) al quale era stata subordinata l'efficacia delle obbligazioni assunte dagli appellati e per l'effetto condannare gli appellanti alla restituzione dell'importo di € 50.166,99 da essi indebitamente percepito a seguito dell'incasso dell'assegno menzionato nella proposta di acquisto immobiliare dd. 20.1.2018, oltre interessi ex art. 1284 dal momento della domanda sino al saldo;

- nel merito, in via ulteriormente subordinata, per la non concessa ipotesi che tra le parti si sia concluso un contratto preliminare di vendita della p.ed. 514 non CP_5
sospensivamente condizionato all'ottenimento di un mutuo da parte della promissaria acquirente, annullare detto contratto per vizio del consenso ai sensi degli artt. 1439 e/o pagina 3 di 24 1429 n. 1 e 2 c.c. e per l'effetto condannare gli appellanti alla restituzione dell'importo di € 50.166,99 da essi indebitamente percepito a seguito dell'incasso dell'assegno menzionato nella proposta di acquisto immobiliare dd. 20.1.2018, oltre interessi ex art. 1284 dal momento della domanda sino al saldo;

- in via istruttoria, si insiste, se del caso, per l'ammissione delle prove ed istanze come dedotte nella II memoria ex art. 183 c.p.c. dd. 28.11.2019 e nella III memoria ex art. 183
c.p.c. dd. 18.12.2019, con opposizione ad ogni prova ed istanza avversaria per i motivi dedotti in atti;

- in ogni caso, con vittoria di compensi e spese di entrambi i gradi di giudizio, oltre a
15% spese generali, CNPA ed I.V.A. e rimborso del contributo unificato;

2. relativamente alle domande svolte dall con la comparsa Controparte_3
di costituzione dd. 21.04.2023:
- in via preliminare: accertare e dichiarare l'inammissibilità dell'appello incidentale, per le ragioni dedotte nelle note di trattazione depositate all'udienza dd. 16.05.2023;
- nel merito, rigettare l'appello incidentale proposto dalla Controparte_3
[... avverso la sentenza del Tribunale di Trento n. 715/2022 e per l'effetto confermare la stessa;
nel merito, in via subordinata, accertare e dichiarare, per i motivi e i titoli dedotti, la nullità e/o inesistenza della notificazione del titolo e dell'atto di precetto e, in ogni caso,
l'inefficacia, ex art. 644 c.p.c., del decreto ingiuntivo opposto;

- nel merito, in via subordinata, accertare e dichiarare, per i motivi ed i titoli esposti in atti, l'insussistenza e/o inesigibilità del credito vantato dalla Controparte_3
e, per l'effetto, revocare, annullare e/o, comunque, dichiarare nullo ed
[...]
inefficace, totalmente o parzialmente, il decreto ingiuntivo n.1175/2018 emesso dal
Tribunale di Trento;

- in via istruttoria, si insiste per l'ammissione delle prove come dedotte nella II memoria ex art. 183 c.p.c. dd. 16.12.2019, con opposizione alle prove avversarie per i motivi dedotti in atti;

pagina 4 di 24 - in ogni caso, con vittoria di compensi e spese di causa di entrambi i gradi di giudizio, oltre a 15% spese generali, CNPA ed I.V.A. e rimborso del contributo unificato
Per l' appellante incidentale Controparte_3
voglia l'Ecc.ma Corte d'Appello di Trento, respinta ogni diversa istanza, eccezione, deduzione e domanda in totale riforma della sentenza del Tribunale di Trento n.
715/2022, e in particolare in riforma dei capi della predetta sentenza espressamente individuati nella narrativa del presente atto, per tutte le motivazioni di appello tutte specificate nella narrativa dell'atto e per tutte le ragioni già evidenziate nel corso del giudizio di primo grado e nella narrativa del presente atto, ogni contraria istanza reietta e disattesa, così giudicare: in via principale:
confermare integralmente il decreto ingiuntivo opposto n. 1175/2018 dd. 26.11.2018 emesso dal Tribunale di Trento nei confronti dei signori e rigettando le Controparte_1 Controparte_2
eventuali contestazioni che dovessero sorgere sul punto;
in via subordinata: nella denegata ipotesi in cui l'odierna Corte dovesse accertare la nullità/inesistenza della notifica e/o inefficacia del decreto ingiuntivo n. 1175/2018 dd. 26.11.2018 emesso dal
Tribunale di Trento, originariamente opposto nell'ambito del procedimento sub RG n.
1817/2019 poi confluito nell'RG. 468/2019 - previo accertamento dei fatti di cui alla narrativa degli atti di causa e vista la fondatezza dei motivi portati ed in particolare accertata la sussistenza dell'incarico professionale, la sottoscrizione delle proposte di acquisto e la relativa accettazione, verificata altresì l'effettiva attività di intermediazione positivamente svolta dall e la pattuizione raggiunta in Controparte_3
punto compenso – voglia condannare i signori e Controparte_1 [...]
al pagamento in via solidale o, secondariamente, in via alternativa tra loro CP_2
della somma di Euro 18.117,00.= oltre interessi o nella diversa somma determinata pagina 5 di 24 dall'odierno giudicante anche in forza delle disposizioni in materia di intermediazione, rigettando le eventuali contestazioni che dovessero sorgere sul punto;
in via istruttoria:
come dedotto nelle memorie 2 e 3 ex art. 183 co VI c.p.c. rispettivamente di data 16.12.2019 e 7.01.2020 (erroneamente datata7.01.2019) depositate nell'ambito del procedimento sub RG n.1817/2019 di Primo
Grado (poi trasfuso nel procedimento 468/2019) da intendersi qui integralmente riscritte e richiamate;
in ogni caso:
condannare i signori Controparte_1
e in solido tra loro, alla restituzione in favore
[...] Controparte_2
dell delle somme da quest'ultima già versate in Controparte_3
forza dell'appellata sentenza per spese legali e di cui alla documentazione prodotta (doc sub lettera a)
con favore di compensi ex D.M.
55/2014, spese e CNPA di primo e secondo grado
FATTO E MOTIVI DELLA
DECISIONE
1.Con atto di citazione di data 4.2.2019 e Controparte_1 CP_2
hanno convenuto in giudizio , e
[...] Parte_1 Parte_2 Parte_3
premettendo che gli attori erano cittadini inglesi che annualmente Parte_4
trascorrevano brevi periodi di vacanza in Val di Rendena e precisando che CP_2
parlava con difficoltà in lingua italiana nel mentre
[...] Controparte_1
non la parlava affatto
Hanno poi esposto
- che nell'estate del 2017 si erano rivolti ad alcune agenzie immobiliari in quanto erano interessati ad acquistare un immobile in Val Rendena.
pagina 6 di 24 - che in data 29.9.2017 avevano sottoscritto presso l'agenzia immobiliare CP_3
[... di Pinzolo, utilizzando moduli predisposti e forniti dall'agenzia, una proposta di acquisto immobiliare, irrevocabile sino al 14.10.2017, indirizzata a
[...]
+ eredi avente ad oggetto la p.ed 514 C.C. Strembo per il T_ T_
prezzo di € 495.000,00;
- che avevano depositato presso l'agenzia, ai sensi dell'art. 3 della proposta, la somma di € 50.000,00;
- che la proposta era stata espressamente condizionata all'ottenimento del mutuo da parte dei proponenti avendo essi sin dall'inizio evidenziato all' agente CP_4
di non avere disponibilità finanziaria ma di dover ottenere un
[...]
finanziamento bancario
- che solo aveva accettato tale proposta in data 13.10.2017 Parte_1
Hanno poi affermato che nel mese di gennaio avevano fatto ritorno in Italia e in data
20.1.2018 l'agente immobiliare, rappresentando agli attori la necessità di indicare la data del rogito, aveva fatto loro sottoscrivere, sempre su modulo fornito dall'agente immobiliare stesso, una ulteriore proposta contenente alcune precisazioni rispetto alla precedente ed in particolare: era stato specificato il nome degli eredi ovvero T_
, e era stata indicata la data del rogito da stipularsi entro il T_ Pt_4 Parte_3
30.04.2018; era stata indicata la data di consegna dell'immobile ossia contestualmente al rogito;
vi era anche stata la consegna di un nuovo assegno bancario di € 50.000,00 in sostituzione del precedente.
In data 23.1.2018 la sola aveva provveduto a sottoscrivere il modulo Parte_1
facendo tuttavia precedere la sottoscrizione dalle seguente dicitura: “ Con la possibilità se necessario di consegnare l'immobile anche dopo il rogito entro e non oltre il
30.6.2018”
Hanno esposto che in data 9.5.2018 la Cassa Rurale Adamello Brenta aveva comunicato loro di non poter concedere il mutuo richiesto e, pertanto avevano immediatamente pagina 7 di 24 avvisato di ciò l'agenzia immobiliare;
avevano anche chiesto, senza esito favorevole la restituzione dell'importo di € 50.000,00 già incassato dalla signora T_
Hanno dedotto:
- che non vi era stata conclusione di contratto preliminare in quanto la proposta di acquisto non era stata accettata espressamente anche dagli eredi e comunque in T_
quanto l'accettazione della non era conforme alla proposta T_
- che la conclusione del contratto era condizionata all'ottenimento del mutuo bancario;
tale condizione era stata espressamente prevista nella prima proposta dd. 29.9.2017, ma doveva ritenersi estesa anche alla successiva proposta integrativa dd. 20.1.2018, dato che quest'ultima non era stata sottoscritta in sostituzione della prima, ma aveva il solo scopo di indicare la data del rogito e di consegna dell'immobile ferma restando ogni altra condizione
- che, in ogni caso, il contratto doveva essere annullato per dolo e/o per errore essenziale.
Hanno chiesto, pertanto, che i convenuti fossero condannati a restituire la somma di €
50.166,99 (pari alla caparra indebitamente riscossa oltre interessi dal momento dell'incasso alla data della citazione) a cui dovevano esser aggiunti gli ulteriori interessi moratori ex art 1284 cc;
ciò in quanto non era stato concluso alcun contratto preliminare;
ovvero in quanto tale contratto era divenuto inefficace per mancato avveramento della condizione;
ovvero per annullamento del contratto medesimo.
Con comparsa dd. 21.5.2019 si sono costituiti , Parte_1 Parte_2 Pt_3
e asserendo che la proposta di acquisto aveva ad oggetto due
[...] Parte_4
appartamenti e che gli attori erano stati informati che proprietaria Parte_1
esclusiva di un appartamento e titolare della quota di 1/3 dell'altro appartamento, era legittimata a disporre di tali beni anche per conto dei figli.
Hanno asserito che la seconda proposta era del tutto nuova e sostitutiva della prima e che le parti avevano ampiamente discusso in merito alla data di rilascio degli immobili ed alla data di stipula del rogito;
ben conscio di quanto le parti si erano tra loro dette in pagina 8 di 24 sua presenza in ordine alla consegna della casa, il mediatore aveva avuto CP_4
“lo scrupolo” di aggiungere di suo pugno all'accettazione 23.01.2018 della sig.ra T_
la specifica di un eventuale rilascio al 30.06.2018, il che era solo la trascrizione di quanto le parti si erano già dette ed avevano già concordato.
Hanno affermato che l'accettazione da parte della signora per sé e per i figli aveva T_
determinato il regolare perfezionamento del contratto preliminare;
il silenzio degli attori successivamente all'accettazione del 23.01.2018 ed alla conseguente messa all'incasso dell'assegno di euro 50mila, rendeva evidente la loro accettazione della clausola aggiunta dal CP_3
Gli attori non si erano poi presentati alla stipula del contratto definitivo;
hanno affermato, pertanto, la volontà di recedere dal contratto preliminare e di trattenere la caparra già incassata ed hanno chiesto che le domande attoree fossero respinte e che fosse accertato il diritto dei convenuti di trattenere la somma di € 50.000,00.
2. A seguito di ricorso monitorio dell' è stato emesso Controparte_3
decreto ingiuntivo (n. 1175/2018) nei confronti di e Controparte_6 [...]
e in favore della ricorrente agenzia immobiliare per € 18.117,00 quale CP_2
provvigione per l'opera di mediazione prestata in relazione al preliminare di compravendita dd. 23.1.2018.
Con atto di citazione in opposizione dd.

6.5.2019 e Controparte_6 [...]
hanno proposto opposizione avverso detto decreto ingiuntivo. CP_2
Hanno preliminarmente eccepito la nullità/inesistenza della notifica del decreto ingiuntivo;
hanno, inoltre, contestato nel merito la avversa pretesa con argomentazioni sovrapponibili a quelle spese nel separato giudizio, in particolare asserendo che nessun contatto preliminare poteva dirsi perfezionato. Hanno chiesto che il decreto ingiuntivo fosse revocato.
Con comparsa dd. 26.9.2019 si è costituita l Controparte_3
affermando che gli attori avevano eletto domicilio in Italia e che la notifica era stata regolarmente effettuata.
pagina 9 di 24 Ha precisato che si era regolarmente perfezionato un valido contratto preliminare;
in via subordinata ha affermato che la proposta di acquisto accettata configurava un preliminare di preliminare.
Ha asserito, pertanto, che sussisteva il suo diritto a chiedere il pagamento della provvigione ed ha chiesto che l'opposizione fosse respinta;
in via subordinata ha chiesto che controparte fosse condannata a corrispondere, in ogni caso, la somma di €
18.117,00, oltre ad interessi.
3. I due procedimenti sono stati riuniti e decisi dal Tribunale di Trento con sentenza n.
715/2022 che ha così disposto:
“1. condanna , , e , in solido, a Parte_1 Parte_2 Parte_3 Parte_4
restituire a ed a la somma di € Controparte_1 Controparte_2
50.000,00 oltre ad interessi legali dal 20 gennaio 2018 al saldo;



2. revoca il decreto ingiuntivo n. 1175/1;


3. rigetta le domande svolte dai convenuti;



4. condanna , , e , a Parte_1 Parte_2 Parte_3 Parte_4
rimborsare a ed a le spese di lite – Controparte_1 Controparte_2
relative al procedimento sub RG 468/19 fino alla riunione – che liquida in € 2.536,00, oltre ad € 576,80 per spese, oltre iva, cnpa e 15 % ex art.2 D.M. n.55/14;


5. condanna l a rimborsare a Controparte_3 Controparte_1
ed a le spese di lite – relative al procedimento sub RG
[...] Controparte_2
1818/29 fino alla riunione – che liquida in € 2.536,00, oltre ad € 145,50 per spese, oltre iva, cnpa e 15 % ex art.2 D.M. n.55/14;


6. condanna , , , e l Parte_1 Parte_2 Parte_3 Parte_4 [...]
, a rimborsare a ed a Controparte_3 Controparte_1 CP_2
le ulteriori spese di lite che liquida in € 1.701,00, oltre iva, cnpa e 15 % ex art. 2
[...]
D.M. n.55/14”
Il Giudice di primo grado ha ritenuto che la proposta irrevocabile sottoscritta da e da in data 20.1.2018 e l'accettazione Controparte_6 Controparte_2
pagina 10 di 24 di non consentissero di affermare che tra le parti si fosse perfezionato Parte_1
un valido contratto preliminare avente ad oggetto le pp.mm. 1 e 2 della p.ed. 514 C.C.
Strembo.
Ha sul punto osservato che nella proposta sottoscritta dagli attori era previsto che l'immobile sarebbe stato consegnato alla data del rogito, mentre aveva Parte_1
introdotto una clausola difforme prevedendo la possibilità di consegnare l'immobile anche dopo il perfezionamento del contratto definitivo (“con la possibilità se necessario di consegnare l'immobile anche dopo il rogito entro e non oltre il 30/06/2018”) ; ha sottolineato come “ l'ipotesi prevista dall'ultimo comma dell'art. 1326 cod. civ. - secondo cui un'accettazione non conforme alla proposta equivale a nuova proposta - ricorre anche quando le modifiche richieste in sede di accettazione siano di valore secondari”(cassazione civile sentenza n. 16016 del 24.10.2003)” .
Oltre a ciò ha altresì evidenziato che la proposta di acquisto era stata indirizzata non solo a ma anche agli altri comproprietari ( , e Parte_1 Parte_2 Parte_4
) i quali non risultavano aver mai sottoscritto per accettazione ed ha citato Parte_3
l'orientamento della giurisprudenza di legittimità secondo cui “ nel caso di contratto preliminare di vendita di un bene oggetto di comproprietà indivisa, si presume, salvo che risulti il contrario, che le parti lo abbiano considerato come un "unicum" inscindibile, e che le singole manifestazioni di volontà provenienti da ciascuno dei contraenti siano prive di specifica autonomia e destinate a fondersi in un'unica dichiarazione negoziale, in quanto i promittenti venditori si pongono congiuntamente come un'unica parte contrattuale complessa. Ne consegue che, qualora una di dette manifestazioni manchi o risulti viziata da invalidità originaria, o venga caducata per qualsiasi causa sopravvenuta, si determina una situazione che impedisce non soltanto la prestazione del consenso negoziale della parte complessa, ma anche la possibilità che quella prestazione possa essere sostituita dalla pronuncia giudiziale ai sensi dell'art.
2932 cod. civ., restando escluso che il promissario acquirente possa conseguire la
pagina 11 di 24 sentenza ai sensi di detta norma nei confronti di quello tra i comproprietari promittenti dei quali esista e persista l'efficacia della relativa manifestazione negoziale”.
Ha evidenziato che nessuna rilevanza poteva assumere il documento) con il quali i figli della signora risultavano aver conferito una delega alla madre per la vendita degli T_
immobili (prodotto sub n. 2 dai convenuti) posto che aveva firmato in Parte_1
proprio e non anche in nome e per conto dei figli- comproprietari.
Inoltre detto documento era privo di data certa ex art. 2704 c.c., con la conseguenza che non vi era neppure alcuna prova in merito al conferimento di tale procura – o alla eventuale ratifica dell'operato materno – in epoca antecedente all'invio da parte degli attori della missiva dd. 10.5.2018 con la quale essi avevano comunicato di non essere più interessati all'acquisto.
Ha osservato, infine, che ben potevano gli attori revocare la proposta formulata in quanto la seconda proposta pur essendo stata qualificata come “irrevocabile” non conteneva alcun termine;
con la conseguenza che essa doveva essere considerata una proposta pura e semplice. Ha affermato che “anche ipotizzando” che la seconda proposta “ fosse solo un atto integrativo della prima proposta dd. 29.9.2017 si deve evidenziare che il termine ivi indicato era quello del 14.10.2017 (e quindi anche in tale ipotesi era del tutto legittima ed efficace la revoca intervenuta)”.
Ha dunque ritenuto che e avessero Controparte_1 Controparte_2
diritto ad ottenere la restituzione della somma di € 50.000,00 oltre interessi legali dal
20.1.2018 (data dell'incasso ) al saldo.
Per le medesime ragioni ha ritenuto la insussistenza del diritto della Agenzia alla provvigione, non essendosi perfezionato alcun preliminare.
4.1 Avverso la sentenza de qua propongono appello , Parte_1 Parte_2
, . Parte_4 Parte_3
Con primo motivo di appello lamentano che il primo Giudice “ha trascurato di evidenziare il comportamento tenuto dalle parti sia nelle trattative sia in fase giudiziale” nel mentre avrebbe dovuto considerare una serie di comportamenti e dunque dovuto pagina 12 di 24 rilevare, “che tra le parti erano state condotte trattative concretizzatesi in contratto a seguito di scambio di idonee proposta/adesione, seguito da incontestato incasso da parte dei sigg.ri e di un importante assegno dei coniugi ” e T_ T_ CP_1
che “ in forza di ciò i rapporti tra le parti erano giunti ad uno stadio tale da ingenerare negli odierni appellanti e un concreto ed assolutamente legittimo T_ T_
affidamento sulla conclusione del contratto” .
Con il secondo motivo di appello lamentano l'erroneità della sentenza di primo grado laddove ha ritenuto che non si fosse perfezionato contratto preliminare per la “aggiunta” contenuta nella accettazione firmata da relativa alla possibilità di consegna T_
dell'immobile anche dopo il rogito ritenendola clausola difforme dalla proposta dei
Cunningham.
Affermano che l'impugnata sentenza avrebbe dovuto rilevare che la aveva T_
accettato espressamente ed integralmente la proposta d'acquisto sopra formulata tra cui anche la clausola 4) che indicava che la consegna dell'immobile doveva avvenire entro la data del rogito;
il contrasto tra la clausola 4 e la clausola aggiunta a mano derivava da una “impropria interpretazione data dal giudice”; il termine previsto nella clausola 4 (30.4.2018) non era un termine ultimativo e la clausola aggiunta era
“relativa “alla previsione (largamente discussa ed accettata tra le parti alla presenza dell di rogito e consegna successivi al 30.04.2018 ed entro giugno” ; Parte_5
ribadiscono ancora una volta che il comportamento assunto dai Cunningham dopo aver ricevuto l'adesione del 23.01.2018 dimostrava in modo inequivocabile che i T_
promittenti acquirenti concordavano pienamente ed accettavano la specifica di uno slittamento dopo aprile 2018 di consegna immobile e rogito.
Oltre che dal comportamento degli appellati, pure dai due documenti 8 e 10 del fascicolo di primo grado degli appellati e cioè dalla comunicazione CP_1
10.05.2018 (doc 8) e dalla lettera Avv. Urciuoli 22.05.2018 (doc 10) emergeva “la chiara, evidente, implicita e formale accettazione scritta degli appellati della precedente adesione del 23.01.2018”. T_
pagina 13 di 24 Con terzo motivo di appello lamentano che il primo giudice ha applicato i principi espressi da Cass, civ. sentenza n. 16016 /2003 ad una fattispecie in cui come esposto nel secondo motivo di appello, vi era stata invece - in particolare con le lettere doc 8 e
10 sucitate - “formale ed implicita accettazione scritta dell'adesione del T_
23.01.2018”.
Con quarto motivo di appello censurano la appellata sentenza nella parte in cui ha ritenuto che il contratto preliminare non si sia concluso poiché la “…la proposta
d'acquisto era stata indirizzata non solo a ma anche agli altri comproprietari T_
( , e ) i quali non risultano aver mai sottoscritto Parte_2 Parte_4 Parte_3
per accettazione”.
Affermano per contro come la firma di adesione della sola abbia fatto T_
immediatamente sorgere dal 23.01.1018 un valido preliminare tra le parti e ciò sia che la si configuri come promessa del fatto del terzo sia che, meglio ancora, la si consideri come vendita di cosa parzialmente altrui;
sottolineano trattarsi di ipotesi di vendita espressamente previste e regolamentate dal Codice Civile e rientranti tra le cosiddette vendite ad effetti obbligatori.
Ancora osservano che i coniugi erano ben consci che dell'immobile CP_1
fossero comproprietari pure i fratelli del resto più volte incontrati con la madre T_
nel corso delle visite alla casa, osservando che peraltro la seconda proposta 20.1.2018 recava precisa e formale indicazione dei quattro promittenti venditori.
Evidenziano come i precedenti di legittimità citati in sentenza si riferiscono alla impossibilità di eseguire il trasferimento coattivo ex art 2932 cc di immobili promessi in vendita da soggetto non interamente proprietario qualora i restanti proprietari non sia disponibili ad addivenire al rogito mentre nel caso in esame non vi era alcun problema in tal senso.
Con il quinto motivo di appello censurano la sentenza di primo grado nella parte in cui ha ritenuto che non possa assumere rilevanza alcuna il documento prodotto sub n. 2 dai convenuti/appellanti; ribadiscono che, come evidenziato nel quarto motivo di pagina 14 di 24 appello, l'adesione della deve essere ricondotta alla fattispecie della promessa del T_
fatto del terzo o, meglio ancora, a quella della promessa di vendita di bene parzialmente altrui: dunque la non aveva alcuna necessità od obbligo di specificare che T_
formulava adesione anche per i tre figli coeredi (comunque specificamente indicati quali comproprietari a pag. 2 della proposta ). CP_1
In secondo luogo censurano la sentenza per aver ritenuto che “…non vi sarebbe neppure alcuna prova in merito al conferimento di tale procura -o alla eventuale ratifica dell'operato materno- in epoca antecedente all'invio, da parte degli attori, della comunicazione 10.05.2018..”.
Affermano che la prova del conferimento poteri alla risulta oltre che dalla delega T_
che i figli diedero alla madre anche dal comportamento dagli stessi tenuto, confermativo in modo chiaro ed univoco dell'esistenza della delega alla madre.
In ogni caso vi sarebbe prova della tempestiva ratifica che i fratelli diedero T_
all'operato materno, integrata dalle missive che i fratelli e la madre T_ T_
inviarono ai coniugi in data 12 e 22 maggio 2018. CP_1
Affermano che dette missive sono anteriori alle missive dei del CP_1
10.5.2018 (inviata alla Agenzia e non a loro) e del 22.5.2018 ed asseriscono che esse non contenevano la comunicazione che i Cunningham non fossero più interessati all'acquisto ma solo informative sul mancato avveramento della condizione del mutuo.
Con il settimo motivo d'appello censurano la parte della sentenza ove è stato ipotizzato che la seconda proposta potesse essere solo un atto integrativo della prima proposta dd.
29.09.2017. Affermano che avendo il primo giudice utilizzato un'espressione ipotetica non è ben chiaro se il Tribunale abbia inteso realmente confermare le tesi circa la natura integrativa della seconda proposta. Ribadiscono in ogni caso che si tratta di nuova proposta, non sottoposta dunque alla condizione dell'ottenimento del mutuo.
Con l'ottavo motivo d'appello lamentano la violazione dei principi di cui all'art. 132 cpc giacché l'appellata sentenza non indica compiutamente le ragioni di fatto e diritto sollevate dai convenuti e e nemmeno entra nel merito per illustrare le T_ T_
pagina 15 di 24 ragioni di fatto e diritto per cui le stesse sono state disattese , con violazione del diritto di difesa. Ripropongono tutto quanto già esposto in primo grado.
4.2 Costituendosi con comparsa 20.4.2023 i coniugi e , chiedono il CP_1 CP_2
rigetto dell'appello eccependo anche la genericità dell'ottavo motivo;
e in ogni caso ripropongono le domande istanze ed eccezioni assorbite e/o non esaminate in primo grado, ivi comprese le istanze istruttorie.
4.3 Costituendosi con comparsa di costituzione del 21.4.2023 la Controparte_3
a sua volta propone appello incidentale.
[...]
Con primo motivo di appello censura la sentenza di primo grado per aver interpretato rigidamente il dettato normativo dell'art 1326 ultimo comma cc.. Afferma anche che le parti promissarie acquirenti erano al corrente della possibilità del differimento della consegna avendone discusso in un momento antecedente. Osserva che i contatti tra le parti erano proseguiti anche dopo la sottoscrizione del secondo accordo per definire gli ultimi accorgimenti pratico operativi e mai i coniugi avevano lamentato CP_1
difformità tra la loro proposta e la accettazione della Rimarca che la forma T_
scritta non è necessaria rispetto agli elementi accidentali dell'accordo.. Ribadisce che vi è stata la conclusione dell'accordo.
Con secondo motivo di appello censura la sentenza nella parte in cui ha ritenuto non concluso il contratto preliminare per esser stata la accettazione firmata solo dalla T_
e non anche dagli altri comproprietari;
afferma che i figli avevano rilasciato procura;
asserisce che in ogni caso vi era stata ratifica con lettera 12.5.2018 sottoscritta da tutti i comproprietari, con effetto retroattivo;
osserva che il preliminare doveva ritenersi concluso anche in assenza di procura o ratifica ricorrendo la fattispecie del contrato preliminare di vendita di cosa parzialmente altrui.
Con terzo motivo di appello censura la appellata sentenza nella parte in cui ha ritenuto che la proposta “irrevocabile” potesse esser revocata perché non vi era indicazione del termine.
pagina 16 di 24 Con quarto motivo lamenta che il primo giudice ha errato nel ritenere che la seconda proposta potesse considerarsi integrativa della prima
Con quinto motivo censura la sentenza nella parte in cui ha ritenuto che non fosse accoglibile la domanda di pagamento della provvigione come conseguenza del mancato perfezionamento del preliminare
Con sesto motivo afferma che le spese debbono seguire la soccombenza e chiede quindi, per il caso di riforma della sentenza di primo grado, la condanna dei coniugi alle spese di entrambi i gradi e al rimborso di quanto da essa a loro Parte_6
versato in forza della condanna al pagamento delle spese di lite di primo grado.
4.4 Con le successive note di trattazione scritta gli appellati hanno Parte_6
eccepito la tardività dell'appello incidentale della Controparte_3
rilevando che l'interesse all'impugnazione non era sorto con l'impugnazione dei
[...]
ma era preesistente. Per_1
5. Osserva innanzitutto la Corte che l'appello incidentale di risulta CP_3
tardivo.
Giova rilevare che la Corte di cassazione ha avuto modo di precisare con l' ordinanza
Cass. Civ sez III n. 20935 del 26.7.2024 che ai sensi dell' 334 c.p.c la impugnazione incidentale tardiva è consentita: “ a) ai litisconsorti ex art. 331 c.p.c., sia contro
l'impugnante principale che contro altre parti;
b) al destinatario dell'impugnazione principale, contro l'impugnante principale (Sez. U, Sentenza n. 4640 del 07/11/1989,
Rv. 464074 - 01); c) al destinatario dell'impugnazione principale, contro parti diverse dall'impugnante principale, se l'accoglimento dell'impugnazione principale sia suscettibile di pregiudicare un giuridico interesse dell'impugnante incidentale (Sez. U
Sentenza n. 8486 del 28/03/2024,)”.
Il principio espresso al su indicato punto c) è da intendersi riferito - come risultante dalla lettura della pronuncia Cass. Civ sez III n. 20935 del 26.7.2024 oltre che dalla lettura della pronuncia Cass civ n. 8486/2024 resa a Sezione Unite- alla posizione del coobbligato in solido il cui interesse all'impugnazione sorga appunto a seguito pagina 17 di 24 dell'impugnazione principale di altro coobbligato in solido e non invece alla posizione di altre parti del giudizio il cui interesse all'impugnazione preesista all'altrui gravame e sorga immediatamente dalla decisione
Tale interpretazione è stata avvallata dalla Corte di Cassazione con l'ulteriore pronuncia n. 29448/2024 pubblicata il 14/11/2024 che ha così motivato: “ sul punto si sono espresse le Sezioni Unite di questa Corte (Sez. U n. 8486 del 28/03/2024), affermando che «l'impugnazione incidentale tardiva è ammissibile anche quando rivesta le forme dell'impugnazione adesiva rivolta contro la parte destinataria dell'impugnazione principale, in ragione del fatto che l'interesse alla sua proposizione può sorgere dall'impugnazione principale» e che «il principio secondo cui l'impugnazione incidentale tardiva è ammissibile pure quando rivesta le forme dell'impugnazione adesiva rivolta contro la parte destinataria dell'impugnazione principale è applicabile anche con riferimento all'interesse insorto a seguito di un'impugnazione incidentale tardiva»; entrambi i detti due principi di diritto sopra riportati, enunciati ai sensi dell'art. 363, comma 3, cod. proc. Civ , non si attagliano al caso di specie in quanto relativi alla posizione, come chiaramente percepibile dalla piana lettura del provvedimento integrale delle Sezioni Unite, del coobbligato in solido il cui interesse all'impugnazione sorga a seguito dell'impugnazione proposta da altro coobbligato in solido”
La posizione di coobbligato in solido difetta nel caso di specie in capo alla
[...]
e il suo interesse all'impugnazione non risulta essere Controparte_3
dipendente dall'impugnazione principale non potendosi dunque "recuperare", attraverso l'appello incidentale tardivo, la possibilità di effettuare una impugnazione il cui interesse era già presente dal momento della pubblicazione della sentenza
L'appello incidentale della essendo tardivo (la sentenza è stata Controparte_3
notificata in data 28.12.2023 , l'appello è dell' aprile 2023 ) va dichiarato inammissibile.
6. Il primo secondo e terzo motivo dell'appello principale possono essere congiuntamente scrutinati, in quanto strettamente connessi e comunque correlati.
pagina 18 di 24 Va innanzitutto evidenziato che la clausola manoscritta apposta prima della firma della nello spazio “accettazione del venditore” è stata - contrariamente a quanto T_
affermato dagli appellanti con il secondo motivo di appello- correttamente interpretata dal primo giudice quale clausola difforme dalla proposta.
La proposta contrattale sottoscritta dai coniugi il 20.1.2018 prevede alla CP_1
clausola n .3 il termine per il rogito al 30.4.2018 e alla clausola n. 4 che la consegna dell'immobile avvenga alla data del rogito libero da persone e cose.
La accettazione della del 23.1.2018 oltre ad approvare le clausole di cui sopra ha T_
introdotto con clausola successiva “manoscritta” una aggiunta alla clausola 4, conferendo a sé stessa la possibilità se necessario di “ consegnare l'immobile anche dopo il rogito entro e non oltre il 30.6.2018” : con ciò si è data facoltà alla sottoscrittrice di differenziare la data di consegna rispetto alla data del rogito e di effettuare la consegna in data ad esso successiva, sia pure entro e non oltre il 30.6.2018:
La clausola è chiara e non si presta ad altre interpretazioni.
Trattasi dunque di accettazione non conforme alla proposta che era stata sottoscritta dai coniugi , proposta che non attribuiva affatto detta “possibilità” ma CP_1
prevedeva tout court che la data di consegna dell'immobile fosse la stessa del rogito.
E' poi corretto il rifermento normativo operato nella sentenza appellata all' ultimo comma dell'art. 1326 c.c., per il quale un'accettazione non conforme alla proposta equivale a nuova proposta: invero, come osservato dal primo giudice, il principio di concordanza tra proposta ed accettazione opera anche con riferimento a modifiche o difformità richieste in sede di accettazione che siano di valore “secondario” (v Cass civ . Sez. 2, Sentenza n. 16016 del 24/10/2003, v anche, in parte motiva, Cass civ Sez 3 ord n. 13610 del 13.2.2020) .
Si tratta dunque di verificare se la nuova proposta sottoscritta dalla sia stata T_
accettata da controparte.
La verifica di ciò deve tener conto dell'insegnamento della Suprema Corte secondo cui
( v. ex plurimis Cass. Civ. ord 1462 del 18.1.2023 ) “nei contratti per i quali è
pagina 19 di 24 richiesta la forma scritta "ad substantiam", la volontà comune delle parti deve rivestire tale forma soltanto nella parte riguardante gli elementi essenziali (consenso, "res",
"pretium"); ne consegue che, qualora sia previsto un termine per la stipula del contratto definitivo, la modifica di detto elemento accidentale e la rinuncia della parte ad avvalersene non richiedono la forma scritta (Sez. 2, n. 5197, 27/2/2008, Rv. 601826)”
Nello stesso senso Cass. Civ. ordinanza n 20052/2024 secondo cui “ la forma prescritta per l'atto va osservata in ordine agli elementi essenziali mentre gli elementi accessori possono risultare da un atto amorfo (Cass. Sez. 3, Ordinanza n. 525 del
15/01/2020; Sez. 3, Sentenza n. 419 del 12/01/2006; Sez. 2, Sentenza n. 13703 del
25/06/2005; Sez. 2, Sentenza n. 6214 del 21/06/1999)”.
Si tratta pertanto di verificare, in forza delle critiche svolte sia pure in modo” non lineare ” dagli appellanti con il primo motivo di appello (che da un lato si riferiscono di a vera e propria conclusione del contratto preliminare e dall'altro adombrano invece la diversa fattispecie del ragionevole affidamento nel buon esito delle trattative) se vi sia stata accettazione della “nuova” proposta da parte dei coniugi a T_ CP_1
mezzo di comportamenti concludenti.
Gli appellanti rimarcano con il primo motivo di appello che i coniugi : CP_1
“-ricevettero in data 23.01.2018 adesione sig.ra
[...]
che in data 25.01.2018 era stato incassato l'assegno di euro 50mila Per_2
-dal gennaio 2018 in poi si incontrarono varie volte, unitamente ai familiari, con i convenuti e facendosi spiegare varie questioni relative al concreto T_ T_
utilizzo della casa e degli impianti di questa;

-mai contestarono alcunchè agli appellanti prima delle missive di questi del 12.05.2018
e 22.05.2018 (docc. 3, 4 e 5 fascicolo 1° grado appellanti);
-giustificarono l'assenza al rogito solo in forza del mancato ottenimento del mutuo, come da lettera Avv. Urciuoli 22.05.2018 (doc. 10 fascicolo 1° grado appellati) spedita in riscontro alle missive degli appellanti;

-svolsero poi in giudizio una serie di doglianze mai evidenziate nelle missive inviate
pagina 20 di 24 prima della causa”
Si osserva innanzitutto che gli appellanti allegano con il loro primo motivo di appello, come sopra riportato. che i coniugi si sarebbero incontrati più volte nel CP_1
gennaio del 2018 insieme ai loro familiari con e i facendosi spiegare T_ T_
varie questioni relative all'utilizzo della casa e degli impianti. Nell' allegare ciò gli appellanti non precisano però se dette visite si siano verificate dopo la firma della
(avvenuta il 23.1.2018). Nell'offerta di prova orale (v. cap 11 e 13 della T_
memoria istruttoria di primo grado) essi appellanti offrono poi prova che dette visite sarebbero avvenute (v. cap 11 ) “… nella metà di gennaio 2018”: trattasi dunque di offerta di prova di comportamenti antecedenti non solo la data della accettazione con modifiche da parte della (23.1.2018), equivalente a “nuova proposta”, ma T_
addirittura antecedenti anche alla stessa proposta contrattuale dei coniugi del 20.1.2018. Detta offerta di prova - che non è stata ammessa in primo CP_1
grado- è inconferente ai fini che qui occupano: i capitoli de quibus hanno infatti ad oggetto- stante la indicata datazione- comportamenti coerenti con la sottoscrizione da parte dei coniugi della proposta del 20.1.2018 ma non comportamenti CP_1
idonei a comprovare la accettazione tacita della “nuova proposta” in allora non T_
ancora nota ai coniugi e di cui hanno notizia solo successivamente CP_1 Pt_7
a mezzo di mail a loro inviata dalla Agenzia.
Neppure è possibile attribuire “valore negoziale” al silenzio serbato dai coniugi, in allora rientrati in Inghilterra, una volta ricevuto via mail ad opera dell'Agenzia il documento firmato dalla T_
Detto silenzio invero non ha ex se un carattere “concludente” mancando qualsivoglia elemento desumibile dalla qualità delle parti, e/o dai loro rapporti e/o dal loro “modus operandi” , o anche dalla natura dell'affare in corso che consenta di “circostanziare” detto silenzio e di attribuirgli valore negoziale di accettazione.
Invero le parti non avevano particolari rapporti tra loro né avevano trattato tra loro altri affari avendo i loro contatti riguardato il solo affare concernente gli immobili per pagina 21 di 24 cui è causa: non vi sono dunque circostanze o prassi valorizzabili che sia desumibili da altri precedenti affari inter partes.
Con riferimento all'unico affare che hanno trattato, non risulta affatto invalsa la pratica di “accettare tacitamente” variazioni “non essenziali” ma anzi ciò è escluso proprio dal comportamento “immediatamente” precedente . Invero a fronte di una prima proposta dei coniugi già accettata dalla e rispetto alla quale CP_1 T_
bisognava definire il termine del rogito (e a detta degli appellanti – in ciò contrastati dalla difesa anche eliminare la condizione sospensiva) non vi è stato CP_1
alcun accordo “tacito”, ancorchè si trattasse anche in tal caso di modifiche “non essenziali” che non richiedevano la forma scritta secondo la su citata giurisprudenza, avendo per contro i indicato per iscritto il suddetto termine , proprio con CP_1
la “proposta” del 20.1.2018 per cui è causa.
Infine trattandosi di un affare relativo ad acquisto immobiliare , non può neppure ritenersi che sia usuale nel settore operare a mezzo di accettazioni verbali o per fatti concludenti sia pure per gli aspetti “non essenziali”.
Non vi sono insomma elementi tale da consentire di ritenere che il “tacere” possa intendersi come adesione alla volontà espressa il 23.1.2018 dalla sì assumere T_
esso stesso, quale silenzio “circostanziato”, valenza negoziale.
Anche la vicenda dell' incasso dell'assegno non può esser letta, unitamente al silenzio sulla nuova proposta Caola, come quale vera e propria accettazione. Non risulta in alcun modo che la consegna dell'assegno dalla Agenzia alla sia stata, dopo la T_
accettazione della proposta con modifica operata dalla della Caola, specificamente autorizzata dai Cunningham ed il fatto che i Cunningham non abbiano chiesto da subito la restituzione delle somme incassate dalla (così come il silenzio serbato T_
dopo l'acquisizione della nuova proposta) è compatibile anche con altre letture (ad esempio con l'eventualità che stessero valutando il da farsi o attendendo lo sviluppo della loro interlocuzione con la banca ).
pagina 22 di 24 Infine la lettera dell'8.5.2018 inviata dai alla Agenzia non è ricognitiva di CP_1
una pregressa accettazione della modificazione introdotta dalla nulla essendo in T_
essa detto a tal proposito;
né ciò discende “in automatico” dal fatto che essi, ritenendo che anche la seconda loro proposta fosse condizionata alla erogazione del mutuo, abbiano comunicato di non aver avuto il finanziamento della banca ed abbiano dunque richiesto sempre alla Agenzia la restituzione del “deposito”; la accettazione della nuova proposta non può neppure discendere dalle scelte difensive operate dal T_
loro legale.
Conclusivamente non può ritenersi che vi sia prova certa della accettazione da parte dei coniugi della nuova proposta della e ciò è sufficiente al rigetto CP_1 T_
dell'appello superfluo risultando l' esame dei restanti motivi.
Conclusivamente l'appello va rigettato e la sentenza di primo grado confermata.
Quanto alle spese di lite del presente grado di giudizio si osserva che giusta pronuncia
Cass. Civ sez 6-3 n. 27295 del 16.9.22 “la riunione di più cause - e la conseguente, congiunta trattazione delle stesse - lascia immutata l'autonomia dei singoli giudizi e non
pregiudica la sorte delle singole azioni, di modo che la sentenza che decide simultaneamente le cause riunite, pur essendo formalmente unica, si risolve in altrettante pronunce quante sono le cause decise, mentre la liquidazione delle spese giudiziali va operata in relazione a ciascun giudizio, atteso che solo in riferimento alle singole domande
è possibile accertare la soccombenza”; stante la soccombenza gli appellanti principali e l'appellante incidentale vanno rispettivamente condannati a rifondere ai coniugi le spese di lite liquidate, separatamente, per i primi e per il Parte_6
secondo in conformità ai criteri di cui alla tabella A approvata con D.M. 10 marzo
2014, n. 55, da ultimo modificato con D.M. 13 agosto 2022, n. 147, considerato i rispettivi scaglioni di valore (da € 26.001 fino ad Euro 52,000,00 per i primi, e da €
5.201,00 ad € 26.000,00 per l'appellante incidentale ) , in importi intermedi tra i minimi ed i medi dei rispettivi scaglioni.
pagina 23 di 24 Sussistono i presupposti ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater d.P.R. n. 115/2002, per il versamento, da parte, rispettivamente, degli appellanti e dell'appellante incidentale di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per le rispettive impugnazioni


P.Q.M.


Definitivamente decidendo sull'appello proposto da , Parte_1 Parte_2
e e sull'appello incidentale proposto da Parte_3 Parte_4 [...]
avverso la sentenza n. 715 /2022 del Tribunale di Trento, Controparte_3
1)rigetta l'appella principale e dichiara inammissibile l' appello incidentale confermando la sentenza impugnata;

2)condanna gli appellanti principali a rifondere a e a Controparte_1 [...]
le spese del presente grado, che si liquidano complessivamente in € CP_2
7493,00 per compensi professionali oltre al rimborso forfettario spese generali, C.p.a. ed I.v.a. come per legge;

3) condanna la a rifondere a Controparte_3 Controparte_1
e a le spese del presente grado, che si liquidano
[...] Controparte_2
complessivamente in € 4357,50 per compensi professionali, oltre al rimborso forfettario spese generali, C.p.a. ed I.v.a. come per legge;
sussistono i presupposti per il raddoppio del contributo unificato a carico degli appellanti principali e dell'appellante incidentale.
Trento, camera di consiglio del 5.2.2025
La Presidente rel ed est dott Guzzo Liliana
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