N. R.G. 1551/2021 CC
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE D'APPELLO DI VENEZIA
SEZIONE TERZA CIVILE
Il Collegio, composto dai seguenti magistrati: dott.ssa Rita Rigoni Presidente dott.ssa Barbara Gallo Consigliera Relatrice dott. Silvia Franzoso Consigliera ha pronunciato la seguente

SENTENZA
nella causa d'Appello (avverso la Sentenza N° 1111/2021, pubblicata il 28.05.2021, del Tribunale di
Padova) iscritta al n. r.g. 1551/2021 CC da:
C.F. , di seguito solo Controparte_1 P.IVA_1
con il patrocinio dell'avv. DANIELA SORGATO del Foro di Padova, giusta procura in atti;
CP_1 contro
(C.F. , di seguito solo , con il patrocinio dell'avv. Controparte_2 P.IVA_2 CP_2
ANDREA MINOZZI del Foro di Padova, giusta procura in atti.
CONCLUSIONI

Per CP_1
“IN VIA PRINCIPALE:
1) in totale riforma della sentenza del Tribunale di Padova n. 1111/2021, pubblicata in data
28.05.2021 e notificata in data 22.06.2021, rigettare integralmente le domande formulate da
[...]
[...
[...] [ nei confronti di per i motivi esposti in CP_3 Controparte_1 Controparte_1 atti.
IN VIA SUBORDINATA: nella denegata ipotesi di conferma del capo di pronuncia della risoluzione del contratto di compravendita del 19.05.2010,
2) in parziale riforma della sentenza impugnata, ai fini della quantificazione dell'importo dovuto ad
a titolo di risarcimento del danno, ridursi l'importo di € 68.050,41 oggetto di Controparte_2 condanna deducendo dallo stesso la somma di € 42.643,96 relativa agli oneri fiscali di cui alla fattura
n. 2725/2010 del Notaio , per i motivi esposti in atti;
Per_1
3) in parziale riforma della sentenza impugnata, condannarsi al pagamento in Controparte_2 favore di a titolo di indennizzo per il godimento e CP_1 Controparte_1
l'uso dell'immobile, dell'importo di € 4.375,00 per ogni mese dalla data della compravendita
(19.05.2010) alla data della riconsegna dell'immobile, e dunque dell'importo alla data odierna di €
770.000,00 oltre alle mensilità successive, ovvero della diversa somma che risulterà di giustizia, oltre interessi legali e rivalutazione monetaria, per i motivi esposti in atti;

4) in parziale riforma della sentenza impugnata, condannarsi al pagamento in Controparte_2 favore di della somma di € 46.800,00, o della Controparte_1 diversa somma che risulterà di giustizia, oltre interessi legali e rivalutazione monetaria, in relazione ai costi di rimessione in pristino dell'immobile nello stato di fatto esposti in atti.
IN VIA ISTRUTTORIA
5) nella denegata ipotesi di conferma del capo di pronuncia della risoluzione del contratto di compravendita del 19.05.2010, disporsi nuova CTU, con nomina di un diverso consulente dell'ufficio, al fine di quantificare: (i) il valore locatizio dell'unità immobiliare oggetto di causa, tenendo conto dei parametri indicati in atti, e (ii) gli effettivi costi di ripristino delle condizioni dell'immobile come esistenti al momento della vendita (19.05.2010), comprensivi dei costi per il ripristino del macchinario di pesa e tenuto conto del deprezzamento dell'immobile dovuto al difetto di manutenzione da parte di

Controparte_2
IN OGNI CASO
6) Con vittoria di spese e competenze di entrambi i gradi di giudizio, e conseguente condanna di
[...] alla restituzione in favore di CP_2 Controparte_1 dell'importo di € 34.966,58, versato in esecuzione della sentenza di primo grado (cfr. all. 6 all'atto di appello di , oltre le spese per la Consulenza Tecnica di Parte di I e II grado che si Controparte_1 indicano complessivamente in € 7.680,61 (all. 19)”;
2 per : CP_2
“dichiarare cessata la materia del contendere;
respingere in ogni caso tutte le domande proposte dall'appellante; condannare a rifondere ad tutte le spese legali relative al giudizio Controparte_1 Controparte_2 di primo grado e di quelle relative al grado d'appello, per quest'ultimo almeno fino al deposito della
CTU; porre a carico integrale e definitivo di tutte le spese di CTU, sia del primo che del Controparte_1 secondo grado;
condannare a rifondere ad tutte le spese sostenute per le pratiche Controparte_1 Controparte_2 di sanatoria edilizia commissionate al CTU e prodromiche alla pratica di agibilità; condannare a rifondere ad tutte le spese per il proprio consulente Controparte_1 Controparte_2 di parte, sia in primo che in secondo grado”.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1. [acquirente], quale incorporante per fusione di in data 22.08.2018 ha convenuto CP_2 CP_4 innanzi al Tribunale di Padova la [venditrice] chiedendo l'accertamento della risoluzione del CP_1 contratto di compravendita immobiliare del 19.05.2010 avente ad oggetto il capannone sito in Padova,
Via Prima Strada n. 26, acquistato da al prezzo di € 1.050.000,00, deducendo l'assenza della CP_4 dichiarazione di agibilità e l'impossibilità di ottenerla alla luce di quanto previsto all'art. 21 delle
N.T.A. del P.R.G. di Padova, che non consente frazionamenti che comportino la creazione di lotti di superficie inferiore a 5.000 mq, invocando - conseguentemente - la disciplina dell'aliud pro alio e domandando, oltre agli effetti restitutori determinati dalla risoluzione, il risarcimento del danno pari ad € 99.578,00, relativo alle spese di intermediazione immobiliare, della perizia di stima, notarili e per i lavori eseguiti sul capannone.
2. La si è costituita in giudizio ed ha contestato la ricostruzione operata da deducendo CP_1 CP_2 che:
a) la dimensione degli immobili e le N.T.A. del P.R.G. di Padova erano ben note all'acquirente;
b) vi era - comunque - la possibilità di ottenere l'agibilità, profilandosi solo una mancanza formale e non sostanziale dell'agibilità, con conseguente prescrizione e decadenza ex art. 1495 c.c. di ogni pretesa, anche ex art. 1497 c.c.;
c) anche ex art. 1477 c.c., la domanda di risoluzione sarebbe infondata;

3 d) anche ove provata la violazione dell'art. 21 delle N.T.A., tale circostanza da sola non renderebbe di per sé l'immobile inagibile.
La convenuta si è opposta alla rivendicazione avversaria - quali danni - delle spese effettuate sull'immobile per modifica o manutenzione dello stesso ed ha domandato - in via subordinata riconvenzionale - la condanna al ripristino dell'immobile allo status quo ante ovvero al pagamento di quanto necessario per tale operazione nonché dell'indennità di occupazione dell'immobile per il periodo intercorso tra la vendita e l'eventuale restituzione dello stesso.
3. La causa è stata istruita con CTU per verificare se l'immobile di cui è causa sia suscettibile o meno di ottenere il certificato di agibilità; per determinare il possibile canone di locazione negli anni dalla vendita ad oggi;
per stabilire i costi per il ripristino del capannone alle condizioni esistenti al momento della vendita.
4. Con Sentenza monocratica N° 1111/2021, pubblicata il 28.05.2021, il Tribunale di Padova ha statuito:
“accertato l'inadempimento di dichiara risolto il Controparte_1 contrato di compravendita stipulato il 19.5.2010; accertata la debenza da parte di a titolo di Controparte_1 restituzione del prezzo, della somma di € 1.050.000,00, oltre interessi al tasso legale dalla domanda al saldo, e a titolo risarcitorio, di € 68.050,41 oltre interessi al tasso legale dalla domanda al saldo;
accertata la debenza da parte di a titolo di spese di ripristino, di € 37.500,00, oltre Controparte_2 interessi al tasso legale dalla domanda al saldo, e, a titolo di indennizzo per l'occupazione dell'immobile, di € 316.800,00 oltre interessi al tasso legale dalla domanda al saldo;
operata la compensazione tra le reciproche poste di cui sopra, condanna a Controparte_1 corrispondere ad la somma di € 763.751,41 oltre interessi al tasso legale dalla Controparte_2 domanda al saldo;
condanna alla rifusione delle spese di lite, in Controparte_5 favore di quantificate in € 27.804,00 per compensi, € 1.713,00 per spese vive oltre Controparte_2
IVA, se dovuta, CPA e rimborso forfettario pari al 15%.
Pone definitivamente a carico di parte convenuta le spese di ctu così come già liquidate in corso di causa”.
5. Avverso detta pronuncia, ha proposto Appello il 28.07.2021 censurando: CP_1
- il capo che ha accertato l'inadempimento per consegna di aliud pro alio e la risoluzione del contratto di compravendita del 19.05.2010, stanti l'irrilevanza del frazionamento catastale ai fini dell'art. 21 delle N.T.A. del P.R.G. del e la conseguente insussistenza di un'ipotesi Controparte_6
4 di aliud pro alio per essere l'immobile conforme dal punto di vista urbanistico-edilizio, poiché nessuna violazione dell'art. 21 delle N.T.A. del P.R.G. del vigenti all'epoca dei fatti, si è Controparte_6 realizzata in forza del frazionamento catastale effettuato in data 07.04.2001; anzi, è pacifico che al momento della vendita nessun frazionamento urbanistico del lotto né dell'immobile era stato realizzato;

l'immobile è idoneo a soddisfare la sua funzione economico-sociale, anche in ragione della sua destinazione d'uso;
- il capo relativo alla condanna alla restituzione del prezzo di € 1.050.000,00, non essendoci inadempimento e risoluzione contrattuale;

- il capo relativo alla condanna al risarcimento dei danni per l'importo di € 68.050,41, in difetto di risoluzione e comunque perché non è possibile la rifusione di spese già recuperate in sede fiscale (v. €
42.643,96 di cui alla fattura notarile);
- il capo di condanna all'indennizzo per il godimento e l'uso dell'immobile, sia sotto il profilo della quantificazione, in relazione al valore locativo unitario al m2, sia sotto il profilo della data di riferimento, posto che la condanna deve estendersi non solo sino alla data della sentenza, ma fino alla data dell'effettiva riconsegna del bene, anche successiva a quella della Sentenza d'Appello;
- il capo di condanna al pagamento di somme per il ripristino dello stato dei luoghi, circa il profilo del quantum;
- i capi di condanna alla rifusione delle spese di lite e al pagamento delle spese di CTU.
6. si è costituita in II Grado replicando che: CP_2
- la CTU ha riscontrato che il certificato di agibilità non può affatto essere rilasciato dal Comune di
Padova, né è mai stato rilasciato per l'immobile oggetto di causa;

- la formula utilizzata dal funzionario comunale nel parere allegato da controparte in Appello risulta estremamente generica e non consente di affermare con certezza che l'esecuzione di opere possa determinare la sicura possibilità di ottenere l'agibilità;
- esiste un consolidato orientamento della Suprema Corte secondo il quale il mancato rilascio del certificato di agibilità e l'impossibilità di poterlo ottenere delineano un'ipotesi di vendita aliud pro alio;
- l'immobile, presentando una metratura di circa 1555 mq, ben inferiore al limite di 5000 mq fissato dal
Regolamento Comunale della Zona Industriale di Padova per i terreni su cui insistono edifici ad uso produttivo, determina per l'appellata un'impossibilità di trasferire l'immobile ad altro acquirente;

- l'appellante non ha mai contestato, nell'an e nel quantum debeatur, l'importo delle somme chieste a titolo risarcitorio;

- non sono stati indicati in modo specifico gli errori e le omissioni del CTU, determinanti ai fini della decisione, che il Tribunale non avrebbe considerato;

5 - il contratto di locazione di non risulta prodotto nel giudizio di I Grado;
CP_7
- l'asserita risistemazione della pesa industriale è una circostanza di fatto che è stata sollevata e rilevata dall'odierna appellante solo ed esclusivamente in sede di comparsa conclusionale;
risulta, quindi, assolutamente inammissibile, in quanto tardiva.
7. Con Ordinanza del 12.01.2022 è stata accolta la richiesta di sospensione della provvisoria esecutività della decisione impugnata.
8. Una volta rassegnate le conclusioni e depositate le note conclusive, con Ordinanza del 12.02.2024, la causa è stata rimessa sul ruolo per la comparizione delle parti e del CTU, allo scopo di chiarire se - alla luce del sopravvenuto doc. 14 della società appellante - sussistono le condizioni per attestare l'agibilità dell'immobile oggetto del giudizio, spiegandone - in caso contrario - le ragioni, ciò anche con individuazione di possibili opere “in sanatoria” necessarie ad eliminare le preclusioni all'agibilità.
9. All'udienza del 18.03.2024, è stata confermata la necessità di addivenire ad un'integrazione della perizia d'ufficio ed è stato concesso apposito termine all'arch. di Padova. Persona_2
10. L'elaborato integrativo è stato depositato il 28.11.2024.
11. Dopo un rinvio concesso per favorire il bonario componimento della vertenza, le parti hanno rassegnato le conclusioni ed hanno depositato nuovamente i loro scritti finali.
12. L'Appello è fondato e deve essere accolto.
A. ha chiesto in I Grado la risoluzione del contratto di compravendita immobiliare del CP_2
19.05.2010, avente ad oggetto il Capannone sito in Padova, acquistato da (incorporata poi da CP_4
) al prezzo di € 1.050.000,00, per l'assenza della dichiarazione di agibilità e l'impossibilità di CP_2 ottenerla alla luce di quanto previsto all'art. 21 delle N.T.A. del P.R.G. del Comune di Padova, che non consente “frazionamenti” che comportino la creazione di “lotti” di superficie inferiore a 5.000 mq.
Nel contratto preliminare del29.12.2009, l'oggetto del trasferimento della proprietà è stato identificato in un immobile formato da di circa 1.400 mq con sovrastante Parte_1 Per_3 di mq 800 oltre uffici; è stato precisato che il mappale del Catasto Terreni n. 68 sarebbe stato oggetto di futuro “frazionamento”, da effettuarsi a cura della parte venditrice.
Nel 2010 il mappale n. 68 - effettivamente - ha subito il frazionamento da cui sono derivati tre “lotti”, il
68, il 246 ed il 247, che rappresenta l'area di sedime del fabbricato per cui è causa.
A detta di , questi “lotti” sono irregolari da un punto di vista urbanistico, ai sensi delle intervenute CP_2 modifiche dell'art. 21 del P.R.G. di Padova per la variante adottata con D.G.R. del 2008, in base a cui “le aree, già assegnate dal , possono essere frazionate solo nel caso Controparte_8 siano garantiti lotti di superficie non inferiore a mq 5.000 (cinquemila)”.
6 Invero, al punto 3 del preliminare emerge: “si dà atto che il fabbricato in oggetto ricade sotto le norme del P.R.G. di Padova (vedi art.21 riguardante la Zona Industriale di Padova) e che a tali norme, regolamenti e varianti tecniche dovrà adeguarsi”.
All'art. 6 del definitivo si legge: “la parte venditrice garantisce espressamente la regolarità urbanistica/edilizia dell'immobile in oggetto anche sotto il profilo della sua agibilità”.
Il CTU, arch. di Padova, all'esito dei sopralluoghi e delle verifiche urbanistiche svolti Persona_2 durante l'incarico conferito dal Tribunale, ha affermato che l'immobile in argomento “oggi è privo di agibilità e non è suscettibile di ottenere l'agibilità, in base all'art. 21 delle NTA del PRG vigente”.
Di conseguenza, per l'adito Tribunale di Padova, l'impossibilità di ottenere l'agibilità è risultata da imputare esclusivamente a quale conseguenza di lavori eseguiti ancora nel 2004, quando CP_1 tale società ha suddiviso l'immobile in due unità autonome;
di talché, in quel momento, si è originato il difetto di agibilità, risultando il frazionamento catastale del terreno - avvenuto poi nell'aprile
2010, dopo il contratto preliminare e prima di quello definitivo - sostanzialmente irrilevante.
B. Il è stato interpellato da nel 2019 ed ha risposto nel 2023 (v. Controparte_6 CP_1
08.05.2023) nei termini che si riportano.
La giurisprudenza è incline a stabilire che:
“Un'area edificatoria già utilizzata a fini edilizi è suscettibile di ulteriore edificazione solo quando la costruzione su di essa realizzata non esaurisca la volumetria consentita dalla normativa vigente al momento del rilascio dell'ulteriore (nuovo) permesso di costruire, dovendosi considerare non solo la superficie libera e il volume ad essa corrispondente, ma anche la cubatura del fabbricato preesistente al fine di verificare se, in relazione all'intera superficie dell'area (superficie scoperta più superficie impegnata dalla costruzione preesistente), residui l'ulteriore volumetria di cui si chiede la realizzazione, a nulla rilevando che questa possa insistere su una parte del lotto in seguito catastalmente divisa, dovendosi considerare irrilevanti i frazionamenti delle proprietà private medio tempore intervenuti: pertanto, quando un'area edificabile viene successivamente frazionata in più parti tra vari proprietari, la volumetria disponibile nell'intera area permane invariata, sicché, qualora siano già state realizzate sul lotto originario una o più costruzioni, i proprietari dei vari terreni, in cui detto lotto sia stato successivamente frazionato, hanno a disposizione solo la volumetria che eventualmente residua tenuto conto di quanto originariamente costruito. In altri termini, qualora un lotto urbanisticamente unitario sia già stato oggetto di uno o più interventi edilizi, la volumetria residua, o la superficie coperta residua, va calcolata previo decurtamento di quella in precedenza realizzata, con irrilevanza di eventuali successivi frazionamenti catastali o alienazioni parziali, onde evitare che il computo dell'indice venga alterato con l'ipersaturazione di alcune superfici al fine di
7 creare artificiosamente disponibilità nel residuo (Consiglio di Stato Sez. VI n. 2215 del 3 aprile
2019)”.
Pertanto:
- inizialmente era: “Le aree già assegnate dal possono essere frazionate Controparte_8 solo nel caso siano garantiti lotti di superficie non inferiore a mq 2.000 (duemila)”;
- dal 2008 l'art. 21 recita:” Possono essere frazionate le aree solo nel caso siano garantiti lotti di superficie fondiaria non inferiore a mq 5.000 (cinquemila).
Il “lotto” di cui al preliminare del 2009 è di

1.400 mq; a seguito di frazionamento, sono stati distinti i mappali 68 e 247.
C. Alla luce di ciò, secondo l'appellante il ha considerato irrilevante il CP_1 CP_6 frazionamento catastale (di aprile 2010) ai fini dell'agibilità e ha dato una diversa definizione di
“lotto”; la pratica catastale di aprile 2010 non è un “frazionamento” del “lotto urbanistico”; il frazionamento deve avere rilievo urbanistico ed edilizio, non catastale.
Il c.d. Lotto Urbanistico Unitario può ricomprendere più particelle catastali (il “lotto”, in senso urbanistico, è la porzione unitaria di terreno utilizzabile a fini edificatori e può essere costituito anche da più particelle catastali, purché aventi la medesima destinazione urbanistica).
Difatti, all'art. 3 del Regolamento Edilizio del Comune di Padova (approvato con D.C.C. n. 17/2020
e ss.mm.ii.), si precisa che il Lotto è la “porzione di suolo soggetta ad intervento edilizio unitario, comprensiva dell'edificio esistente o da realizzarsi. Si definisce lotto libero, o lotto inedificato, l'unità fondiaria preordinata all'edificazione”.
Ne deriva che è irrilevante che l'area coincidente con il lotto edificabile delimitato dalla concessione edilizia sia successivamente frazionata “catastalmente” in più parti tra vari proprietari, in quanto la volumetria disponibile ai sensi della normativa “urbanistica” nell'intera area permane invariata;
conta che venga osservato il c.d. potenziale edificatorio.
Non esiste - quindi - un lotto “A” oppure un lotto “B”, ma esiste solo una frazione “A” o “B” di un
Unico Lotto.
Una volta sviluppata la volumetria realizzabile nel Lotto conformemente agli standard urbanistici prestabiliti, qualsiasi frazionamento catastale e passaggio di proprietà non incide sul “peso urbanistico” definito dal Piano Regolatore.
L'art. 21 delle N.T.A. del P.R.G. del si configura quale norma “di azione”, come Controparte_6 tale diretta a regolare l'operato della Pubblica Amministrazione (v. identificazione della superficie minima che devono presentare i Lotti Urbanistici in sede di rilascio delle Concessioni Edilizie).
8 D. In particolare, mediante la Concessione Edilizia n. 5448/2002 del 16.1.2003 (pratica n. 241/2002 del 9.10.2002), ha ottenuto l'autorizzazione a svolgere lavori di “ristrutturazione e CP_1 ampliamento di un edificio industriale con formazione di un'unità residenziale (alloggio del custode)”.
Nella realtà, all'interno del Capannone è stata realizzata una muratura di suddivisione fra campate ed una c.d. batteria servizi composta da antibagno e due servizi igienici;
nel prospetto lato nord è stato aperto un portone carraio e sulla muratura prospetto est è stata inserita una porta per l'uscita di sicurezza.
Trattandosi di opere già realizzate in corso di Concessione Edilizia n. 5448/2002, è stata chiesta l'applicazione dell'art. 97 comma 1 L.R. n. 61/1985 a “sanatoria gratuita” (v. “per modifiche interne e prospettiche su edificio ad uso industriale eseguite in difformità alla n. 5448/02 del CP_9
16/01/2003).
E. In Appello, è stato domandato al CTU di verificare nuovamente se sussistano le condizioni per attestare l'agibilità dell'immobile ceduto nel 2010 e, in caso contrario, di individuarne le cause nonché le eventuali opere in sanatoria necessarie ad eliminarle.
L'arch. in data 28.11.2024, ha concluso: Per_2
“Il parere rilasciato in data 08.05.2023 a firma del Capo Settore del Suap del Comune di Padova, arch. certifica che oggi esistono le condizioni per attestare l'agibilità dell'immobile Persona_4 oggetto del giudizio”.
Ed ancora “oggi esistono le condizioni per attestare l'agibilità in quanto è stata effettuata dal CTU una SCIA in sanatoria che non ha però riguardato il frazionamento del lotto urbanistico contestato da , ma altre difformità edilizie”. CP_2
“La SCIA depositata [dal CTU in II Grado] ha palesemente riguardato, oltre che la sanatoria di difformità forometriche e planimetriche, anche la suddivisione del corpo originario in due distinte unità, avvenuto originariamente senza opportuna pratica edilizia come ben noto al C.t.p. che ha approvato la relazione di descrizione della SCIA prima che questa venisse depositata.
Ad ogni buon conto per comodità descrittiva si riporta quanto esposto nella relazione, che viene allegata alla presente
DIFFORMITÀ RILEVATE
Planimetria generale dell'immobile:
l'impianto morfologico dell'immobile presenta alcune lievi difformità planimetriche comunque rientranti nella soglia di tolleranza del 2% di cui all'art. 34 bis DPR 380/01 come riscontrabile nella tavola A.1 .
Lunghezza del fabbricato: m. 50,00
9 Tolleranza 2% = cm. 100
Differenza massima riscontata: cm 35 < 2%
Suddivisione dell'immobile in due unità
L'edificio originariamente concesso era costituito da una unica unità sviluppata sul mappale 68 del foglio 77 NCT. Allo scopo della vendita (atto di compravendita Repertorio n. 49.912 Raccolta n.
13.332 Notaio in data 19 maggio 2010) è stato frazionato “catastalmente” il Persona_5 terreno con la creazione della particella 247 (frazionamento 2010/PD009319 approvato in data
07/04/2010) in corrispondenza della partizione interna già autorizzata con C.E. n 5448/02/1; da ciò sono scaturite due unità immobiliari distinte che con la presente pratica si chiede di regolarizzare .
Difformità interne ed esterne e forometriche
Si rileva la presenza di alcune difformità interne e forometriche. Si segnala altresì che la porzione di immobile censita al foglio 77, mappale 247, attualmente in ditta alla società Controparte_2 presenta un ulteriore difformità costituita dalla realizzazione del muro perimetrale lato Sud a chiusura del capannone, che risulta riportato come già esistente nella SCIA reg. n. 1784/2012 del 13.03.2012, mentre non risulta essere mai stato rappresentato nelle pratiche precedenti che rappresentano l'unità aperta sul fronte Sud.
Minore altezza
Tutti i capannoni presentano al colmo dell'estradosso del tetto a volta una altezza inferiore di 47 cm rispetto allo stato concesso (m. 9,53 invece che m 10,00)”.
13. a seguito del procedimento amministrativo promosso dal CTU su incarico di CP_10 entrambe le parti, l'immobile oggetto di causa deve considerarsi oggi agibile.
Ciò ha fatto venire meno le ragioni a sostegno delle domande svolte in I Grado dalla medesima;
CP_2 tuttavia, il risultato a cui si è pervenuti (l'agibilità dell'immobile) è stato il frutto di un cambio di orientamento dell'Autorità Amministrativa Comunale, perché in I Grado lo stesso Controparte_6 aveva negato l'esistenza dei presupposti per ottenere l'agibilità, tanto che lo stesso CTU aveva allora concluso nel senso della mancanza dell'agibilità.
- quindi - ha promosso e coltivato in perfetta buona fede, anche in Appello, le proprie domande e CP_2 non può essere alla stessa imputato il fatto che l'agibilità sia stata ottenuta soltanto alla fine del 2024.
Si noti - peraltro - che, ai fini dell'ottenimento dell'agibilità, il CTU ha dovuto preventivamente espletare e depositare una pratica di “sanatoria” per ovviare ad una non corretta suddivisione degli immobili effettuata da prima di vendere l'immobile ad . CP_1 CP_2
10 Dunque, si può dire cessata la materia del contendere, perché è venuta meno la ragione che stava a fondamento della lite, ma le spese devono essere poste a carico dell'appellante, sia per il I Grado, che per il II Grado, almeno fino al deposito della CTU in Appello.
14. SECONDO DE ANTONI, le difformità per le quali il CTU, arch. ha dovuto chiedere la Per_2
“sanatoria” prima di procedere con la segnalazione certificata di agibilità sono frutto di interventi non autorizzati posti in essere da dopo l'acquisto della porzione immobiliare. CP_2
Ne discende che avrebbe ben potuto, dopo la compravendita, evitare di eseguire opere prive dei CP_2 relativi titoli abilitativi o - comunque - provvedere a sanarle subito dopo e procedere - quindi - con la segnalazione certificata di agibilità.
La presente causa - dunque - non è stata affatto “necessaria”, ma fortemente “voluta”, per ragioni che nulla hanno a che vedere con l'agibilità dell'immobile, ma con diversi disegni imprenditoriali di . CP_2
Il conseguimento in corso di causa dell'agibilità dell'immobile non pare integrare un'ipotesi di cessata materia del contendere, ma certamente vale a dimostrare in modo non più revocabile in dubbio l'infondatezza della domanda di risoluzione del contratto di compravendita del 19.05.2010, determinando l'integrale soccombenza di . CP_2
Quest'ultima ha deciso di adire la via giudiziale, non già per accertare se l'immobile fosse suscettibile di ottenere l'agibilità ed eventualmente per chiedere il risarcimento dei danni conseguenti alle pratiche in sanatoria necessarie per regolarizzare il bene, ma solo per chiedere - a distanza di quasi nove anni dall'acquisto, dopo aver ampiamente sfruttato il Capannone ed averne finanche tratto un reddito - la risoluzione del contratto di compravendita con restituzione del prezzo versato.
La SCIA in sanatoria ex art. 37 del D.P.R. 380/2001 depositata dall'arch. in data Per_2
30.08.2024 - propedeutica alla segnalazione certificata di agibilità - è stata finalizzata a sanare difformità interne ed esterne e forometriche riscontrate sulla porzione immobiliare di e ad essa CP_2 ascrivibili nonché, solo per formale completezza, alla regolarizzazione amministrativa della suddivisione dell'originario complesso immobiliare in due unità distinte.
La pratica di sanatoria non ha richiesto l'esecuzione di opere od interventi edilizi di sorta, ma solo il pagamento di € 516,00 a titolo di spese per oblazione e di € 300,00 a titolo di diritti richiesti dal
Comune di Padova. ha venduto ad una “porzione” immobiliare e non una “unità” immobiliare CP_1 CP_2 funzionalmente autonoma (tantoché l'acquirente si era impegnato ad effettuare i lavori di separazione fisica dell'immobile), garantendo l'agibilità del fabbricato originario complessivo e non l'esistenza di un certificato di agibilità relativo alla parte alienata.
11 non ha mai formulato domande risarcitorie e ha fondato l'unica domanda azionata, di risoluzione CP_2 del contratto, esclusivamente sull'asserito insanabile difetto di agibilità dell'immobile per la
(inesistente) violazione dell'art. 21 delle N.T.A. del P.R.G. del Comune di Padova.
Il ha approfondito la questione fornendo un'interpretazione autentica dell'art. 21 Controparte_6 delle N.T.A. del P.R.G., vigenti all'epoca dei fatti, illustrando le ragioni connesse all'introduzione di tale norma e richiamando il consolidato orientamento della giurisprudenza amministrativa in materia di
“lotto urbanistico”.
Le Sentenze del Consiglio di Stato citate dal Tecnico comunale risalgono al 2015 ed all'aprile 2019, epoche indubbiamente antecedenti rispetto al primo parere reso nel dicembre 2019.
Anche nella nota del 03.12.2019 in esame, il Comune di Padova aveva espressamente fatto salve eventuali “opere in sanatoria da definire” (che poi - purtroppo - non si era curato di descrivere).
Nonostante il Comune di Padova avesse confermato - con la nota dell'8.05.2023 - l'insussistenza della violazione della normativa urbanistica posta da a fondamento della propria domanda di CP_2 risoluzione contrattuale, ha acconsentito a collaborare con l'appellata al fine di espletare CP_1 ogni formalità necessaria al conseguimento dell'agibilità dell'immobile, rendendosi disponibile a sostenere oltre la metà degli onorari professionali richiesti dall'arch. per la Persona_2 presentazione delle relative pratiche edilizie.
15. Orbene, il CTU ha distinto i seguenti “passaggi” significativi per addivenire alla definizione della c.d. pratica amministrativa di agibilità:
- 30.08.2024 deposito pratica SCIA in sanatoria
- 30.09.2024 integrazione pratica SCIA;

- 08.11.2024 ricezione documentazione impianti necessaria al deposito dell'attestazione di agibilità;
- 12.11.2024 deposito attestazione agibilità.
Sono state riscontrate le seguenti “difformità”:
- con DIA 2495/2004 del 21.04.2004, veniva autorizzata la costruzione di un setto murario interno sviluppato per tutta la lunghezza del vecchio impianto, che di fatto separava il primo fabbricato esistente in due unità con accesso autonomo, una delle quali oggi “in ditta” alla società ; tale CP_2
DIA, tuttavia, non sanciva a livello amministrativo la divisione dell'unità originaria in due distinte unità, che pertanto a tale scopo necessitavano una pratica ad hoc;
- il rilievo confrontato con lo stato autorizzato presentava alcune difformità forometriche ed interne, sanabili mediante pratica SCIA in sanatoria.
12 A seguito di confronto con il responsabile del SUAP del si è concordato che Controparte_6 entrambe queste difformità venissero sanate mediante presentazione di pratica SCIA in sanatoria ex art. 37 DPR 380/2001.
Sanate le irregolarità dell'immobile, è stata depositata apposita SCA per l'unità “in ditta” alla , CP_2 che è stata oggetto di preventiva verifica da parte del tecnico Comunale e dei CCTTPP e depositata il
12.11.2024 con protocollo 0465665 (cod. pratica 03992480966-24092024-1026).
Secondo la normativa vigente, la Segnalazione Certificata di Agibilità è valida dalla data della sua presentazione;
però, l'Amministrazione ha tempo 30 giorni per poter rigettare tale pratica.
L'agibilità si intende attestata definitivamente alla data dell'11.12.2024.
La SCIA depositata ha riguardato, oltre che la sanatoria di DIFFORMITÀ FOROMETRICHE E
PLANIMETRICHE, anche la SUDDIVISIONE DEL CORPO ORIGINARIO IN DUE DISTINTE
UNITÀ, avvenuto originariamente senza opportuna pratica edilizia.
16. Non resta che riformare la Sentenza del Tribunale di Padova N° 1111/2021, pubblicata in data
28.05.2021 e notificata in data 22.06.2021, NON esistendo in alcun modo i presupposti per la risoluzione contrattuale invocata da nei confronti di con inevitabile infondatezza di CP_2 CP_1 tutte le pretese economiche avanzate.
Inoltre, deve restituire a l'importo di € 34.966,58, versato in esecuzione della CP_2 CP_1 riformata pronuncia di I Grado (v. all. 6 all'atto di Appello di , oltre interessi legali dal CP_1 pagamento al saldo.
17. Va precisato che la pretesa di parte appellata di vedere dichiarata la cessazione della materia del contendere non è rispondente alle risultanze processuali che hanno confermato la fondatezza delle ragioni fatte valere da sin dal I Grado. CP_1
18. Le spese di lite seguono la netta soccombenza di e si liquidano a favore di in CP_2 CP_1 dispositivo secondo i parametri medi di cui al D.M. n. 55/2014 e successive modifiche ed integrazioni per le cause rientranti nello scaglione € 520.001,00-€ 1.000.000,00 (v. valore della controversia €
763.751,41).
Per la stessa ragione, i costi di CTU è giusto che vengano sostenuti in toto da , come pure quelli di CP_2
CTP che ha documentalmente sopportato. CP_1



P.Q.M.


Il Collegio, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:
13 1. ACCOGLIE l'Appello, RIFORMA la Sentenza impugnata, RIGETTA le domande formulate da
nei confronti di e CONDANNA a restituire a l'importo corrisposto CP_2 CP_1 CP_2 CP_1 dopo la pronuncia di I Grado pari ad € 34.966,58, oltre agli interessi legali dal pagamento al saldo;

2. CONDANNA a rifondere a le spese di lite, liquidate in € 29.193,00 di I Grado, oltre CP_2 CP_1 iva-cpa-spese generali come per legge, ed in € 26.155,00 di II Grado, oltre iva-cpa-spese generali come per legge;

3. PONE le spese di CTU a carico di , onerandola di restituire a tutto quanto già pagato CP_2 CP_1 all'arch. di Padova;
Persona_2

4. PONE altresì a carico di le spese sostenute per CTP da pari ad € 7.680,61, come CP_2 CP_1 documentate nell'allegato 19 di parte appellante
Venezia, 04.06.2025.
La Relatrice
Dott.ssa Barbara Gallo
La Presidente
Dott.ssa Rita Rigoni

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