N.723 2023 R.G.
CORTE D'APPELLO DI VENEZIA
TERZA SEZIONE CIVILE
La Corte d'Appello, in composizione collegiale nelle persone dei seguenti magistrati:
dott.ssa Rita Rigoni Presidente
dott.ssa Barbara Gallo Consigliere
dott.ssa Silvia Franzoso Consigliere rel. ed est.
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di II Grado iscritta al N. 723 2023 R.G. promossa da:
( ), rappresentato e difeso come da Parte_1 C.F._1
mandato in atti dagli Avv.ti Alacqua Alessio e Capello Marie Emma, elettivamente domiciliato presso lo studio dei predetti in Venezia Mestre, via Mestrina, n. 36/A
APPELLANTE
CONTRO
( ), rappresentato e difeso come da mandato in CP_1 C.F._2
atti dagli Avv.ti Tramontini Francesco e Capo Stefano, elettivamente domiciliato presso lo studio del primo in Treviso, via Pozzobon, n. 2
APPELLATO
Oggetto: Vendita di cose immobili appello avverso la sentenza del Tribunale di Treviso n.
1600/2022 del 7.10.2022, pubblicata il 10.10.2022, non notificata.
Conclusioni parte appellante: “Voglia l'Ecc.ma Corte d'Appello di Venezia, in totale riforma della sentenza n. 1600/2022, pubblicata il 10.10.2022, emessa dal Tribunale di
1

Treviso nella causa RG 6439/2019, rep. n. 3280/2022, non notificata nel merito Contrariis reiectis
- Previa ogni più utile declaratoria del caso, accertata per le causali in premessa la violazione da parte del SI del diritto di opzione concesso al SI CP_1 Parte_1
e contenuto nella promessa irrevocabile d'acquisto e nell'atto di compravendita del
[...]
5.5.2017, condannare il SI al risarcimento dei danni nei confronti del CP_1
SI , quantificato in Euro 50.000,00, ovvero la somma maggiore o Parte_1 minore che risulterà in corso di causa o verrà ritenuta di giustizia dall'Ecc.ma Corte adita. -
In ogni caso, con condanna alle spese e competenze di entrambi i gradi di giudizio in capo esclusivo al convenuto. In via istruttoria ▪ Si insiste per l'ammissione della prova per testi, individuata nella memoria ex art. 183, VI° comma, n. 2) cpc depositata telematicamente il
3.2.20, che si riproducono: 1) Vero che il SI ed il SI nei giorni Pt_1 CP_1
immediatamente precedenti il 25.10.2016 si incontravano presso Parte_2 al fine di discutere della proposta d'acquisto dell'immobile e terreno
[...]
siti in AN EN, via Cortellazzo;

2) Vero che durante i predetti incontri il SI chiedeva se sussistesse la sua Pt_1
disponibilità in relazione alla vendita del mappale 654 confinante con quello oggetto della proposta d'acquisto, o di una parte di esso;

3) Vero che il SI disse di accettare la richiesta del SI e di lasciare CP_1 Pt_1
a questi un diritto di opzione per l'acquisto del mappale 654 o di una parte di questo, la cui identificazione dell'area veniva lasciata allo stesso;
Pt_1
4) Vero che nelle circostanze di tempo e di luogo di cui ai precedenti capitoli i SIi Pt_1
e decisero quindi di individuare il prezzo al metro quadro;
CP_1
5) Vero che il SI manifestava il proprio accordo a conferire al SI CP_1 Pt_1
la facoltà di scelta di una parte del terreno, precisando però che la scelta della porzione dello stesso non avrebbe dovuto compromettere la possibilità di coltivazione nella parte di terreno rimanente in proprietà al SI;
CP_1
6) Vero che nel mese di aprile/maggio 2017 Lei veniva incaricato dal SI di Pt_1 valutare la possibilità di edificare nell'area oggetto del diritto di opzione confinante a quella acquistata dallo stesso con il rogito del 5.5.2017;
7) Vero che il SI La incaricò di verificare la normativa regionale in vigore Pt_1
successivamente al rogito del 5.5.2017 al fine di appurare se e in che termini fosse possibile effettuare una edificazione e con quali agevolazioni;

2 8) Vero che il SI in tale occasione Le precisò che tale edificazione non doveva avvenire Pt_1
nel terreno oggetto del rogito del 5.5.2017 ma in un terreno adiacente ed indipendente.
Si indicano a testi:
- arch. di Mestre;
Testimone_1
- presso;
C. di AN EN (TV); Parte_2 Parte_2
- presso di AN EN (TV)'. Controparte_2 Parte_2
▪ Come da memoria ex art. 183, VI° comma, n. 2) cpc depositata il 3.2.2020, si chiede, qualora la
Corte non ritenesse provato l'ammontare del danno di cui al punto a) (Sul danno patito dal SI
), che venga disposta consulenza tecnica d'ufficio volta a: - verificare la normativa vigente Pt_1
al momento del rogito del 5.5.2017 e nei sei mesi successivi segnatamente con riferimento al Piano
Casa per la Regione EN;
- verificare se il SI , proprietario dei mappali 935, 655, 993 Pt_1
e 934 in virtù del rogito del 5.5.2017, potesse edificare nell'area indicata nella comunicazione di esercizio del diritto di opzione;
- determini inoltre il ctu la cubatura massima edificabile ai sensi del
Piano Casa vigente ratione temporis; - indicare il valore al mc nella zona nella quale si trova il terreno oggetto dell'opzione.”
Conclusioni parte appellata: “Respingersi l'appello, con rifusione delle spese di giudizio”.
FATTO

1.Il giudizio di primo grado.

1.1. conveniva in giudizio innanzi al Tribunale di Treviso al fine Parte_1 CP_1 di sentirlo condannare al risarcimento del danno per €50.000,00, o nella somma ritenuta di giustizia, danno cagionato dalla condotta inadempiente del rispetto al patto di opzione contenuto CP_1
nella proposta irrevocabile di acquisto del 25.10.2016 e nel successivo contratto di compravendita del 5.5.2017 (art. 2).

1.2.Invero esponeva e documentava di aver sottoscritto in data 25.10.2016, quale promittente acquirente ed il quale promittente venditore, la proposta irrevocabile d'acquisto avente ad CP_1 oggetto l'immobile sito in AN EN – TV, via Cortellazzo 6, con termine al 31.5.2017 per la stipula dell'atto notarile (doc. 1: proposta irrevocabile d'acquisto) e che nell'allegato B alla predetta proposta, sottoscritto da entrambe le parti, si prevedeva che 'il venditore con l'accettazione della presente rilascia contestualmente diritto di opzione per l'acquisto del terreno di cui alla particella
654 o porzione di esso per la durata di mesi 6 a partire dalla data del rogito al prezzo di Euro 6,5 al mq'; - Inoltre, nell'allegato C, si legge che 'l'accettazione della presente proposta da parte del venditore in ogni caso concluderà a tutti gli effetti un contratto preliminare'.
3 1.3. Documentava altresì che in data 5.5.2017 le parti stipulavano la compravendita dell'immobile
(atto a firma Notaio , rep. n. 211732, racc. 23060 – doc. 2) nella quale veniva riportata la clausola Per_1 contenente il diritto d'opzione (art. 2, u.c.: 'la parte venditrice riconosce alla parte acquirente il diritto di opzione per l'acquisto del terreno di cui al mappale 992 o parte di esso confinante con gli immobili oggetto della presente compravendita da esercitarsi entro sei mesi dalla stipula del presente atto, al prezzo di euro 6,5 al mq') e di aver esercitato in data 31.10.2017 il diritto di opzione, siccome contrattualmente stabilito, per parte del terreno di cui al mappale 992 e precisamente per la superficie di metri quadrati 2.957 indicata nella planimetria allegata alla missiva individuando il prezzo in (Euro
6,50 per 2957) Euro 19.220,50 (doc. 3).

1.4. Esponeva di aver appreso che con atto 13.2.2018, in esecuzione di un preliminare del 17.1.17, il SI aveva venduto l'intero mappale 992 ai SIi e CP_1 Parte_3 Parte_4
(doc. 9), in violazione in violazione così della clausola contrattuale contenente il diritto di opzione in quanto alla data del rogito col SI (5.5.17), pertanto, il mappale era già stato promesso in Pt_1
vendita a terzi.

1.5. Data la validità del patto di opzione, ribadiva il proprio diritto ad ottenere il risarcimento del danno ai sensi dell'art. 1223 c.c. nei termini della perdita subita e del mancato guadagno per non essersi il , quale promittente venditore, astenuto dal compimento di contegni volti ad inibire CP_1
o ad aggravare la conclusione del contratto finale, anzi avendo stipulato altro contratto con terzi soggetti non avendo, al contrario, adempiuto di tale obbligazione negativa.

1.6.Quantificava la somma dovuta in relazione alla mancata acquisizione della cubatura utilizzabile ai sensi dall'art. 2 L. Reg. EN n. 14/2009 (cosiddetta Piano Casa) per edificare sia in aderenza al proprio immobile sia nel mappale 992.

1.7.Il Tribunale rigettava la domanda di parte attrice accertando la nullità del patto di opzione per indeterminabilità dell'oggetto; rigettava altresì la domanda formulata dal convenuto di condanna per lite temeraria ex art. 96, c.3., c.p.c. e condannava il soccombente attore al pagamento delle spese di lite del grado.

2. Il giudizio di appello

2.1.Quale primo motivo di appello il deduce l'errata e/o omessa valutazione delle prove sia Pt_1
per testi sia documentali –violazione dell'art. 115, 116 cpc e dell'art. 2697 cc, l'errata ricostruzione della volonta' delle parti – il diritto di scelta del SI era previsto nel patto – la Pt_1 contraddittorietà della sentenza rispetto all'iter procedurale e contraddittorieta' insita della sentenza.

2.2.Invero il giudice di primo grado avrebbe errato nella misura in cui ha statuito che 'Nel caso che ci occupa, però, non esiste alcuna attribuzione al SI del diritto di scegliere quale parte Pt_1
4 del mappale 992 acquistare e, soprattutto, non è in alcun modo indicata quale porzione di terreno debba essere trasferita come conseguenza della volontà di esercitare l'opzione' (pag. 6, terzo cpv).
Per parte appellante, invece, già l'interpretazione letterale della clausola era assolutamente chiara ed inequivocabile nel senso dell'attribuzione al della facoltà di scelta di una parte del terreno, Pt_1 atteso anche che la medesima previsione era presente nell'accettazione della proposta d'acquisto: 'la parte venditrice riconosce alla parte acquirente il diritto di opzione per l'acquisto del terreno di cui al mappale 992 o parte di esso confinante con gli immobili oggetto della presente compravendita
(…)' , facoltà confermata anche in sede di prova testimoniale (testi e . Pt_2 CP_2

2.3. Quale secondo motivo di censura l'appellante deduce la violazione degli artt. 1346 e 1367 c.c. in quanto il patto di opzione non avrebbe un oggetto indeterminabile, nè sussistendo un arbitrio in capo al SI . Pt_1

2.4.Alla luce della giurisprudenza citata dal giudice di primo grado (Cass. 367/79) deduce che l'oggetto del patto di opzione era determinabile in quanto la scriminante tra l'indeterminabilità (che conduce a nullità) e la determinabilità è, sempre e comunque, solo l'equilibrio delle prestazioni: 'in effetti quindi il criterio generale che distingue la determinabilità dall'ipotesi opposta è sempre
l'equilibrio delle prestazioni' equilibrio che sussisteva nel caso di specie essendo il prezzo determinato a misura e non a corpo.

2.5.Ad avviso dell'appellante in virtù della concreta strutturazione della regolamentazione contrattuale, il diritto attribuito al SI non configura un mero arbitrio rispetto al quale il Pt_1
si trova a dover soggiacere, vedendo alterato lo squilibrio contrattuale, essendo la facoltà CP_1 attribuita al SI quella di determinare l'ampiezza della parte di mappale da acquistare con Pt_1
previsione di un prezzo al metro quadro;
ciò escluderebbe la possibilità che il SI potesse Pt_1 determinare l'oggetto del contratto in modo tale vedersi riconosciuto il diritto di acquistare una porzione del mappale di valore molto superiore rispetto al prezzo pattuito (al contrario di quanto può accadere nel caso di lotti non equivalenti con prezzo predeterminato).

2.6. Espone che la formulazione della clausola mediante l'attribuzione di un prezzo al metro quadro confermerebbe non solo che il potesse scegliere, ma che le parti abbiano esplicitamente Pt_1
considerato il terreno (come effettivamente è) del tutto omogeneo: il valore del terreno è lo stesso in ogni sua parte;
ed esso non è di una vastità tale (trattandosi, come detto, all'incirca dell'estensione di tre campi da calcio) che possano sussistere valori diversi nelle parti di esso, ad esempio qualora vi coesistessero una parte verde vincolata ed una edificabile. E' evidente che, laddove vi fosse stata una disparità di valore tra le varie parti, una scelta piuttosto che un'altra avrebbe potuto comportare un indebito vantaggio per il SI . Pt_1
5 2.7.Ad avviso dell'appellante le parti – hanno strutturato la fattispecie come Pt_1 CP_1
opzione relativa ad una vendita di una parte di un terreno, terreno che viene considerato quale specie mentre le singole unità (i metri quadri) sono fungibili nell'interno (in quanto per le caratteristiche del terreno ogni metro quadro dello stesso presenta lo stesso valore); la vendita è a misura, pienamente consentibile, e trova un equilibrio nella semplice operazione 'più metri quadri vengono acquistati, maggiore è il prezzo corrisposto al e viceversa, ma senza che ciò comporti un'alterazione CP_1
del sinallagma.

2.8.La clausola pertanto sarebbe valida ed il SI vi avrebbe dato esecuzione in modo Pt_1
perfettamente conforme a buona fede e correttezza, avendo scelto una porzione di terreno di mq 2957 adiacente all'immobile già acquistato dal SI , scelta, coerente rispetto ai palesati intenti CP_1 del (usufruire delle previsioni del 'Piano Casa'), ma anche condotta in modo perfettamente Pt_1
lecito e corretto, salvaguardando anche la posizione del SI che, come comprovato, CP_1
aveva chiesto che non venisse compromessa la sua possibilità di coltivazione del campo.

3. Quale terzo motivo di appello deduce la violazione degli artt. 115 e 116 cpc, 2697 e 1223 cc – mancato riconoscimento del risarcimento del danno patito dal derivante dall'impossibilità di Pt_1
edificare un edificio autonomo ed indipendente pur avendo la cubatura a disposizione, a norma del
Piano Casa in vigore ratione temporis e dalla perdita della impossibilità di ampliare il proprio giardino ed il viale d'accesso.

4.Si è costituita parte appellata instando per il rigetto dell'impugnazione avversaria.

4.1. Quanto al primo profilo di censura evidenzia che il punto fondamentale della causa non è accertare se gli sia stata attribuita la possibilità di scegliere una porzione del mappale 992 piuttosto che l'intero, quanto se la possibilità che gli è stata così offerta configuri una nullità, attesa l'indeterminabilità dell'oggetto del contratto che ciò comporta, avendo il Tribunale di Treviso correttamente anche valutato le argomentazioni con le quali l'odierno appellante ha tentato di negare arbitrarietà alla clausola del patto di opzione che gli attribuisce il diritto di autodeterminare l'oggetto del contratto senza alcun criterio predeterminato.

4.2. Quanto al secondo motivo di censura deduce che in base al tenore dell'oggetto del patto di opzione, il avrebbe potuto anche scegliere una porzione centrale del mappale 992, così Pt_1
spezzando l'unitarietà della superficie coltivabile, non rilevando che egli abbia scelto in concreto una porzione marginale, perché la determinabilità dell'oggetto del contratto deve essere valutata nel momento in cui il contratto (che tale è il patto di opzione) viene stipulato.

4.3. Inoltre evidenzia che al era stata fatta una proposta irrevocabile di acquistare una parte Pt_1 del mappale 992, donde l'odierno appellante doveva decidere quale porzione di quel fondo acquistare ed aveva sei mesi di tempo per fare la propria scelta, laddove, nella lettera 31 ottobre 2017, introduce
6 un elemento affatto nuovo, prevedendo la costituzione di una servitù di passaggio, conseguenza obbligata dell'interclusione del fondo rispetto alla pubblica (documento 03 di parte attrice) CP_1
mentre nel patto di opzione non vi è alcun riferimento alla costituzione di servitù di passaggio.

4.4.Inoltre evidenzia che la scelta dell'opzionario ha natura giuridica di accettazione della proposta non poteva essere manifestata una accettazione diversa dalla proposta e che se il voleva Pt_1 riservarsi il potere di effettuare la scelta di determinare l'oggetto del contratto (una parte del fondo
992) doveva - a voler tutto concedere - inserire un'apposita dicitura nel patto di opzione (e – secondo unanime giurisprudenza e dottrina – anche predeterminare i criteri di quella scelta), del tipo: “o porzione di esso da individuarsi secondo quanto deciderà l'opzionario, essendo su punto irrilevante la prova orale ammessa e quella rinunciata successivamente.

4.7. Quanto al terzo motivo di appello, evidenzia come l'appellante non abbia dimostrato l'esistenza del danno allegato, non avendo prodotto eventuale domanda di permesso di costruire in ampliamento in forza del patto di opzione ed essendo sul punto la CTU richiesta esplorativa.
La causa è stata rimessa in decisione all'udienza del 27.1.2025 tenuta in modalità trattazione scritta ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c.
DIRITTO

1.L'appello è infondato per i motivi che seguono.

1.1. I primi due motivi di censura, congiuntamente delibati, non meritano accoglimento.

1.2.Come più volte affermato dalla Giurisprudenza di legittimità la vendita di cose generiche, appartenenti ad un genus limitandum è ammissibile, in virtù del principio di conservazione del negozio giuridico sancito dall'art. 1367 c.c., anche rispetto agli immobili, relativamente al genus limitandum costituito dal complesso di un determinato fondo.

1.2bis.Più in particolare, nella compravendita di un terreno che debba essere distaccato da una maggiore estensione, e indicato soltanto quantitativamente nella misura della sua superficie, sussiste il requisito della determinabilità dell'oggetto quando sia accertato che le parti avevano considerato la maggior estensione di proprietà del venditore come genus, essendo stata la stessa perfettamente individuata nel contratto, nonchè stabilito la misura della estensione da distaccare, e sempre che per la determinazione del terreno venduto non debba richiedersi una nuova manifestazione di volontà delle parti, null'altro occorrendo, ai fini della sussistenza del suddetto requisito, se non l'adempimento del venditore che deve prestare la cosa determinata solo nel genere attenendosi al disposto dell'art. 1178 c.c..

1.3.Tale requisito di determinabilità dell'oggetto sussiste quando nel contratto siano contenuti elementi prestabiliti dalle parti, che possono consistere anche nel riferimento a dati di fatto esistenti
7 e sicuramente accettabili, i quali siano idonei alla identificazione del terreno da trasferire mediante un procedimento tecnico di mera attuazione che ne individui la dislocazione nell'ambito del fondo maggiore, per cui la consegna di una parte piuttosto che di un'altra risulti di per sè irrilevante, essendo i diversi tratti di terreno del tutto equivalenti: per esempio, indicando l'ubicazione e la forma all'interno della più ampia superficie, ovvero demandando ad un terzo o a una delle parti la determinazione.

1.4.Rileva per contro l'impossibilità di determinare la esatta consistenza del terreno da trasferire nel caso in cui sussistano margini di dubbio sulla identità del terreno venduto e si renda perciò necessario tornare alla determinazione dell'oggetto con un patto successivo (Cass. n. 7279/06; conformi, nn.
9235/00, 6570/91, 5716/87,1312/83 e 367/79).

1.4bis. Applicano tali principi al caso di specie rileva il Collegio come difetti il requisito della determinabilità dell'oggetto del patto di opzione.

1.5. Come correttamente chiarito dal Tribunale, la clausola contenente il diritto d'opzione prevista nel contratto di compravendita del 5.5.2017 (art. 2, u.c.: 'la parte venditrice riconosce alla parte acquirente il diritto di opzione per l'acquisto del terreno di cui al mappale 992 o parte di esso confinante con gli immobili oggetto della presente compravendita da esercitarsi entro sei mesi dalla stipula del presente atto, al prezzo di euro 6,5 al mq') contemplava espressamente la facoltà per il di esercitare il diritto di opzione su una parte del mappale 992, circostanza peraltro Pt_1 confermata dai testi escussi ( e ma non era prevista invece “alcuna attribuzione al Pt_2 CP_2
SI del diritto di scegliere quale parte del mappale 992 acquistare e, soprattutto, non è Pt_1
in alcun modo indicata quale porzione di terreno debba essere trasferita come conseguenza della volontà di esercitare l'opzione' (pag. 6, terzo cpv).

1.6.Rileva la Corte come la mancata indicazione per iscritto (stante la necessità della forma scritta ad substantiam), al momento della conclusione del contratto e del patto di opzione ivi contenuto, di specifici elementi prestabiliti (forma, ubicazione, suddivisione per aree equivalenti, oppure demandando ad un terzo oppure ad una delle parti la facoltà di determinazione dell'area) idonei ad identificare ex ante, mediante un procedimento tecnico di mera attuazione, la specifica parte della particella 992 su cui l'acquirente avrebbe potuto esercitare il diritto di opzione, rende di conseguenza indeterminabile l'oggetto del patto e quindi nulla la relativa clausola ex art.1419 c.c.

1.7.Tali criteri non possono a contrariis ritenersi quelli del prezzo a misura per €6,5 a metro quadro né il fatto l'art. 2 faccia riferimento a “parte confinante con gli immobili oggetto di compravendita”, posto che né il prezzo né l'area di confine possono ritenersi elementi sufficienti per delimitare ex ante la porzione, ponendo così l'acquirente in una posizione di indubbio vantaggio ai danni del venditore.
8 1.9.Di ciò è documentale conferma l'area delimitata dal (doc. n. 3) nella planimetria allegata Pt_1 all'esercizio del patto di opzione del 31.10.2017 che, di fatto, costituiva una servitù di passaggio a carico del fondo di proprietà del . CP_1

1.10. Dalla nullità del patto di opzione deriva, quale conseguenza diretta, il rigetto della domanda risarcitoria spiegata dall'appellante per difetto del relativo presupposto, vale a dire di un inadempimento del alle obbligazioni scaturenti dal patto di opzione. CP_1

2. Le spese di lite del presente grado di giudizio seguono la soccombenza e sono liquidate come da dispositivo in favore di parte appellata, facendo applicazione dei criteri di cui al D.M. 55/2014 e successive modifiche/integrazioni previsti per i procedimenti di appello per le cause di media difficoltà fascia valoriale di riferimento, con riconoscimento per la fase decisionale del solo compenso previsto per la precisazione delle conclusioni, escludendo quello per la fase istruttoria, non tenutasi.

2.1. Deve darsi atto, ai sensi dell'art. 13, comma 1 quater del D.p.r. n. 115/2002, della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento da parte dell'appellante dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello, ove dovuto, previsto per il ricorso in appello a norma del comma 1 bis dello stesso art. 13.


P.Q.M.


La Corte d'Appello di Venezia, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:

1. rigetta l'appello e, per l'effetto, conferma la sentenza del Tribunale di Treviso n. 1600/2022 del 7.10.2022, pubblicata il 10.10.2022, non notificata;

2. condanna parte appellante , al pagamento delle spese di lite di secondo Parte_1 grado in favore di parte appellata , spese liquidate in €6.946,00, oltre rimborso CP_1
spese generali (15%), IVA e CPA come per legge;

3. dichiara che sussistono i presupposti dell'art. 13, comma 1° quater, D.p.r. 30 maggio 2002, n.
115, con conseguente obbligo in capo all'appellante di versare l'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello già corrisposto;

4. dispone che in caso di diffusione della presente sentenza siano omesse le generalità delle parti e dei soggetti in essa menzionati, a norma del D. Lgs. 30 giugno 2003, n. 196, art. 52.
Così deciso in Venezia nella camera di consiglio del 30.1.2025
Il Consigliere estensore La Presidente
Dott.ssa Silvia Franzoso Dott.ssa Rita Rigoni
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