REPUBBLICA ITALIANA
In nome del Popolo Italiano

LA CORTE DI APPELLO DI GENOVA
Sezione Prima Civile
riunita in camera di consiglio e così composta
PRESIDENTE Dr. Riccardo Baudinelli Relatore
Consigliere Dr. Stefano Tarantola
Consigliere Dr. Francesca Traverso ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A
nella causa n. 825/2023 R.G. promossa da
(COD. FISC: nato in MESSINA (ME) il Parte_1 C.F._1
04/04/1973 - elettivamente domiciliato presso il difensore in C/O AVV. MICHELE DI
PIETRO VIA ASSAROTTI 10/12 GENOVA - rappresentato e difeso dagli Avv.ti TREVIA
ROBERTO e CERCIELLO CLAUDIA;
attore in riassunzione nei confronti di
(COD. FISC. nato in ROMA (RM) il 19/12/1968 - CP_1 C.F._2
elettivamente domiciliato presso il difensore in VIALE REGINA MARGHERITA, 278
00198 ROMA - rappresentato e difeso dall'Avv. FERRARO MARCO convenuto in riassunzione
CONCLUSIONI
Per l'attore in riassunzione : “Piaccia all'Ecc.ma Corte di Appello di Genova, Pt_1
contrariis reiectis, in ottemperanza alle disposizioni emesse dalla Suprema Corte di
Cassazione di Roma, Sezione Terza Civile, con la Ordinanza Numero Registro Generale
25379/2021; Numero Sezionale 2704/2023; Numero di Raccolta Generale 23718/2023;
1 emessa il 12 luglio 2023 e pubblicata il 3 Agosto 2023, in totale riforma della sentenza n.
375/2021 emessa dalla Corte di Appello di Genova, Sezione I Civile, il 24 marzo 2021, pubblicata il 29 marzo 2021 resa nella vertenza n. 895/2018 R.G.; e, con essa, in parziale riforma della sentenza n. 175/2018 emessa dal Tribunale Civile di Imperia il 16 marzo
2018 depositata in Cancelleria il giorno stesso, resa nella causa n. 2548/2014 R.G. e accogliere le seguenti Conclusioni: “Piaccia alla Ecc.ma Corte di Appello di Genova, contrariis reiectis, previa, se del caso, l'ammissione delle prove per testimoni dedotte e capitolate nella II memoria ex art. 183 c.p.c. del 01.04.2015 e ritrascritte e riportate nell'atto di appello del 28 agosto 2018, condannare il convenuto Dott. notaio CP_1 in Ventimiglia, a corrispondere al conchiudente sig. , la somma di € Parte_1
23.949,46, (euro ventitremilanovecentoquarantanove/quarantasei) ovvero la maggiore o minore somma in corso di causa accertanda e se più favorevole all'attore secondo equità, in ogni caso maggiorata degli interessi al tasso legale dal dovuto al saldo e della rivalutazione monetaria. Vinte le spese e gli onorari di causa relativi: al Giudizio di
Secondo Grado dinnanzi alla Corte di Appello di Genova;
al Giudizio di Legittimità dinnanzi alla Corte di Cassazione di Roma;
al Giudizio di Rinvio oggetto della presente valutazione”
Per il convenuto “Voglia l'Ill.ma Corte adita, disattesa ogni contraria istanza: CP_1
- In via principale: rigettare l'appello proposto dal nei confronti del notaio Parte_1
dott. , con integrale conferma della sentenza impugnata e con ogni Persona_1 conseguenziale provvedimento in ordine alla liquidazione delle spese di giudizio”.”
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Come da ordinanza della Cassazione: «… conveniva davanti al Parte_1
Tribunale di Imperia il notaio esponendo di aver acquistato tramite suo rogito CP_1
un immobile in San Biagio della Cima gravato di ipoteca legale contro uno degli alienanti,
, in favore di TA e di essersi obbligato a pagare a Controparte_2 CP_3 quest'ultima una parte del prezzo complessivo, cioè euro 7000, proprio per estinguere l'ipoteca. In seguito, però, aveva appreso che l'ipoteca non era stata cancellata in quanto ammontava ad euro 49.998,31. Chiedeva pertanto il relativo risarcimento dal per CP_1
responsabilità professionale.
Il i costituiva resistendo e sostenendo di avere eseguito tutti i controlli prodromici CP_1
prescritti dalla legge per addivenire al rogito di compravendita.
Il Tribunale respingeva ogni pretesa attorea, per cui il proponeva appello, cui il Pt_1
ncora resisteva. CP_1
2 La Corte d'appello di Genova, con sentenza del 29 marzo 2021, ha respinto il gravame, in sintesi ritenendo non condivisibile l'asserto dell'appellante “che il notaio ha contravvenuto al suo dovere di avvertire i contraenti che l'importo di € 7000,00 da versare ad TA, per estinguere l'ipoteca gravante sul bene, era insufficiente”, in quanto il aveva CP_1 compiuto le misure catastali ed ipotecarie come gli imponeva l'incarico; richiamava Cass. sez. 3, 20 agosto 2015 n. 16990, per cui appunto, in caso di stipulazione di contratto di compravendita immobiliare, il notaio deve provvedere “al compimento delle attività accessorie e successive necessarie per il conseguimento del risultato voluto dalle parti, e in particolare all'effettuazione delle c.d. visure catastali e ipotecarie, allo scopo di individuare esattamente il bene e verificarne la libertà”, e affermava che non poteva però ritenersi che il “fosse tenuto ad indagare quale fosse l'importo residuo del debito del CP_1
venditore ed avvertire il che quanto egli si era impegnato a versare ad TA Pt_1 non sarebbe stato idoneo alla cancellazione dell'ipoteca”. Non avrebbe inciso, infatti, che dallo stesso rogito “risulta che le parti avevano previsto che detto importo era finalizzato ad estinguere l'ipoteca”, non rispondendo il notaio per la mancata veridicità delle dichiarazioni del venditore, invocando in tal senso Cass. sez. 3, 27 ottobre 2015 n. 21792.
Così sarebbe avvenuto nel caso in esame, ove le modalità di pagamento concordate dalle parti sarebbero da attribuirsi alla volontà di queste “senza alcun intervento del notaio, che si è limitato a trascrivere nel rogito”.
Il ha presentato ricorso, basato su un unico motivo, illustrato anche con memoria, Pt_1
da cui il i è difeso con controricorso». CP_1
Deve essere solo rilevato, in ordine alla ricostruzione effettuata dalla Corte, che la sentenza di primo grado non si concludeva con il rigetto di ogni pretesa attorea, essendo stata accolta la domanda proposta da nei confronti di limitatamente al Pt_1 CP_1
risarcimento del danno da responsabilità professionale derivata dalla mancata trascrizione di atto di accettazione tacita di eredità ed essendo stato condannato il al CP_1 pagamento dell'importo di € 450,00 in favore di . Pt_1
Con ordinanza n. 23718/2023 del 3/8/2023, la Corte di Cassazione così decideva:
«Accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia, anche per le spese processuali, alla Corte d'appello di Genova».
In seguito a tale decisione, riassumeva il giudizio dinanzi a questa Corte
[...]
, con atto notificato in data 16/9/2023. Parte_1
Con comparsa si costituiva , il quale instava per il “rigetto dell'appello”. CP_1
3 Infine, precisate dalle parti le conclusioni trascritte in epigrafe, all'esito dell'udienza ex art
352 c.p.c. in data 22/1/2025, svoltasi con la modalità sostitutiva prevista dall'art. 127 ter c.p.c., la decisione veniva riservata al collegio.
MOTIVI DELLA DECISIONE
1) L'ORDINANZA DELLA CORTE DI CASSAZIONE - Si legge nell'ordinanza della Corte di Cassazione: «Ad avviso della corte territoriale, infatti, il notaio avrebbe adempiuto il proprio obbligo relativo alla visura ipotecaria (sentenza, pagina 8: “non è contestato che il not. abbia effettuato le visure catastali ed ipotecarie, come, sicuramente, imponeva CP_1
l'incarico assunto”; segue la corretta citazione di Cass. 16990/2015, ut supra già riportata),
e non avrebbe dovuto “indagare quale fosse l'importo residuo del debito del venditore ed avvertire il che quanto egli si era impegnato a versare ad TA non sarebbe Pt_1 stato idoneo alla cancellazione dell'ipoteca”, non rilevando “che dallo stesso rogito risulta che le parti avevano previsto che detto importo era finalizzato ad estinguere l'ipoteca”, essendosi dinanzi ad una mera dichiarazione di parte. Ragionando come la corte territoriale, in effetti le attività di controllo sulla libertà del bene oggetto della compravendita che sine dubio costituiscono obbligo del notaio non avrebbero un reale concreto contenuto e tantomeno una qualche utilità, poiché se fossero insufficienti o errate non insorgerebbe alcuna sua responsabilità, in quanto quel che lo esonera è la dichiarazione delle parti. In tal modo, tuttavia, non si comprenderebbe la necessità del controllo del notaio su questi aspetti che ictu oculi sono tecnici e che pertanto le parti non possono qualificarsi idonee a verificare con la stessa efficiente perizia che compete a un notaio. … La giurisprudenza di questa Suprema Corte ha già più volte evidenziato come, in particolare riguardo questi aspetti tecnici, il notaio deve assistere e consigliare attivamente chi gli ha conferito l'incarico per adempiere al proprio obbligo contrattuale. Tra i più recenti arresti massimati, si è ribadito che il notaio è tenuto anche sul piano informativo (Cass. sez. 6-3, ord. 5 luglio
2022 n. 21205, per cui “quando lo scopo pratico dell'atto emesso rischio da mancate verifiche o dalle dinamiche tecniche proprie della negoziabilità, il notaio deve rispondere anche per omessa informazione, oltre che per difetto delle doverose attività di accertamento”; Cass. sez. 3, ord. 16 novembre 2020 n. 25865, per cui le visure ipotecarie e catastali cui è tenuto il notaio rogante sono dirette, oltre che a individuare esattamente il bene, “a verificarne la libertà” - conforme a Cass. sez. 3, ord. 29 agosto 2019 n. 21775 -;
Cass. sez. 3, 16 marzo 2021 n. 7283, che, proprio a proposito della relazione tra l'accertamento della volontà delle parti e degli obblighi informativi del notaio, ovvero a proposito della vera e propria fonte dell'errore del giudice d'appello, ha affermato che “il
4 notaio incaricato della redazione e autenticazione di un contratto di compravendita immobiliare non può limitarsi ad accertare la volontà delle parti e a sovrintendere alla compilazione dell'atto ma deve compiere l'attività necessaria ad assicurarne serietà e certezza degli effetti tipici e risultato pratico perseguito ed esplicitato dalle dette parti, poiché contenuto essenziale della sua prestazione professionale è l'obbligo di informazione e consiglio”; Cass. sez. 3, 30 gennaio 2019 n. 2525, che gli obblighi buona fede ex articolo 1175 c.c. gravanti sul notaio sono “finalizzati a garantire la più ampia tutela possibile alla libertà negoziale delle parti” così da porre “l'acquirente in condizioni di valutare pienamente opportunità e convenienza dell'affare”) e conseguentemente anche su quello dell'attività di consiglio (v. da ultimo Cass. sez. 3, ord. 4 marzo 2022 n. 7185, per cui “il notaio incaricato della redazione di un contratto di compravendita immobiliare è tenuto a compiere le attività preparatorie e successive, necessarie per il conseguimento del risultato pratico voluto dalle parti, rientrando tra i suoi doveri anche l'obbligo di consiglio o dissuasione, la cui omissione è fonte di responsabilità per violazione delle clausole generali di buona fede oggettiva e correttezza, ex artt. 1175 e 1375 c.c., quali criteri determinativi ed integrativi della prestazione contrattuale, che impongono al compimento di quanto utile e necessario alla salvaguardia degli interessi della parte”).
Invero, la funzione ontologicamente e ineludibilmente ibrida del notaio - da un lato quella pubblica, dall'altro quella contrattuale - ne ispessisce il contenuto degli obblighi che assume nei confronti delle parti di cui rogita il negozio, rendendoli veri e propri obblighi di protezione, che persino si estendono ai soggetti terzi rispetto al contratto d'opera professionale (ha riconosciuto l'applicabilità dei principi del c.d. contatto sociale qualificato
Cass. sez. 3, ord. 8 aprile 2020 n. 7746 in un caso in cui il notaio aveva concluso un contratto d'opera professionale finalizzato al rilascio di procura speciale soltanto con il futuro venditore del bene, ravvisando in tale contratto, “benché formalmente concluso fra il notaio e il futuro venditore ed avente ad oggetto un negozio unilaterale”, una “fonte di obblighi di protezione pure nei confronti dell'aspirante compratore, il quale va qualificato come <>”). … Pertanto il contenuto delle dichiarazioni delle parti nel contratto che il notaio deve rogare non è di per sé sufficiente per esonerare il notaio stesso dai suoi obblighi di protezione, consiglio e, a monte, informazione degli esiti delle verifiche catastali e proprietarie».
2) DIFESE DI PARTE CONVENUTA IN RIASSUNZIONE - «Si è dimostrato nel corso dei precedenti gradi di giudizio come il Dott. abbia correttamente adempiuto ai doveri CP_1
5 sullo stesso incombenti, avendo svolto tutti gli accertamenti preliminari imposti dalla legge dato che:
• in data 25 novembre 2008 (doc. 4 fascicolo di I° grado) aveva proceduto a compiere tutti gli accertamenti prodromici al rogito previsti dalla legge,
• conseguentemente, aveva menzionato l'iscrizione ipotecaria per cui è causa nell'atto di compravendita.
In esso, in particolare, sub art. 3, veniva espressamente indicata l'esistenza di una:
“ipoteca legale a favore di TA ST PA Novara contro il solo Controparte_2 iscritta a Sanremo il 15 aprile 2008 ai nn. 3781/699, di cui infra” (doc. 1 fascicolo di I° grado). Dalle visure effettuate, a pag. 9, emergeva l'esatto ammontare dell'ipoteca in questione iscritta per Euro 99.996,62, a carico di , a garanzia di un debito Controparte_2
dello stesso di Euro 49.998,31 (doc. 4 fascicolo di I grado). Dunque, avendo il Notaio esaustivamente informato il IG. dell'esistenza e dell'ammontare dell'ipoteca iscritta Pt_1
(circostanza mai contestata da controparte), il compito imposto dalla legge al professionista risultava pienamente assolto, non essendo certo obbligo dello stesso - non avendo mai ricevuto incarico in tal senso - quello di verificare quale parte del debito sotteso all'iscrizione avesse effettivamente pagato il debitore/venditore IG. P_
. E' fatto storico che una parte del debito esistente al momento della compravendita
[...]
(Euro 49.998.31 nel 2008) fosse stato pagato dal IG. , essendo stato poi il debito P_
con TA ST definitivamente estinto corrispondendo una somma pari a circa la metà di tale importo e cioè Euro 23.949,46. Del resto, sul fatto che le parti avessero indicato la somma di Euro 7.000,00 come importo necessario a chiudere definitivamente il contenzioso tra TA e la IG.ra , e che tale accordo fosse stato in tali Parte_2
termini illustrato al Notaio, è stato prodotto nel corso del giudizio di primo grado, come ulteriore dimostrazione, il documento manoscritto consegnato al professionista dal IG.
, padre dell'attore (la cui provenienza è stata confermata dallo stesso Persona_2
attore), nel quale erano stati sinteticamente delineati gli elementi fondamentali della futura compravendita e cioè l'individuazione del bene oggetto di vendita, i dati dell'acquirente e le modalità di pagamento del prezzo, rispetto al quale si specifica “€ 7.000,00 da versare direttamente alla TA ST PA per chiusura contenzioso con erede ”, Parte_2
appunto il IG. (doc. 3). Perciò, il quadro della vicenda appare chiaro: il Controparte_2
IG. , perfettamente a conoscenza dell'ipoteca e dell'ammontare del debito Pt_1 sottostante, intendendo acquistare l'immobile per cui è causa, ha contrattato con i venditori - e, in particolare, con il debitore IG. - il pagamento del debito Controparte_2
6 e l'estinzione dell'ipoteca, stabilendo che a tale scopo avrebbe corrisposto la somma di
Euro 7.000,00, mentre la rimanente parte avrebbe dovuto essere versata dal debitore. Ciò risulta confermato, oltre che dal documento sopra richiamato, dalla dichiarazione del medesimo IG. , ricevuta dal Notaio ed inserita nel contratto di Parte_1 compravendita, secondo la quale “per quanto concerne il rimanente importo di Euro settemila//00 (Euro 7.000,00) la parte acquirente si obbliga al relativo pagamento direttamente alla TA ST s.p.a., al fine di estinguere l'ipoteca citata al precedente art. 3” (cfr. compravendita, doc. 1). Tale accordo intercorso tra le parti del contratto - volto, lo si ripete, non semplicemente a corrispondere la somma di Euro 7.000,00, ma alla
“chiusura del contenzioso” con TA - è evidentemente parte della globale contrattazione che resta alle stesse riservata e nel cui merito il Notaio rogante non può e non deve entrare Pertanto, se il IG. si era impegnato con il IG. a P_ Pt_1
corrispondere ad TA la somma necessaria ad estinguere il debito (oltre agli Euro
7.000,00 che sarebbero stati pagati dall'acquirente), ma poi, violando il patto, ne aveva effettivamente versati di meno, impedendo l'estinzione del debito e la cancellazione dell'ipoteca, è al debitore che il IG. avrebbe dovuto chiedere conto dell'accaduto e Pt_1
non certo al Notaio rogante. Si tratta, infatti, di adempimenti sui quali il Notaio non poteva avere alcuna forma di controllo, né il Dott. poteva essere al corrente della somma CP_1
effettivamente corrisposta dal ad TA» (comparsa di costituzione e risposta P_
parte convenuta in riassunzione pagg. 7 -8).
3) Le difese di parte convenuta in riassunzione, che peraltro si collocano nel solco della motivazione di cui alla sentenza di questa Corte, ritenuta erronea dalla Corte di
Cassazione, non sono idonee a contrastare le ragioni in forza delle quali, in applicazione dei principi di diritto affermati dalla Suprema Corte, deve essere affermata la responsabilità del Notaio.
Dall'atto notarile risulta infatti: «- che il prezzo è stato convenuto in Euro ottantamila e zero centesimi (Euro 80.000,00) il cui pagamento le parti dichiarano effettuato a mezzo di: n. 2
(due) assegni circolari tratti su Unicredit Banca in data 29 dicembre 2008 numeri: a)
7308009110-12 e n. 7308009109-11 entrambi di serie D intestati al signor e Persona_3
non trasferibili;
per quanto concerne il rimanente importo di Euro settemila/00 (Euro
7.000,00) la parte acquirente si obbliga al relativo pagamento direttamente alla TA
ST s.p.a. al fine di estingue l'ipoteca citata al precedente art. 3».
Dal documento risulta quanto segue:
7 In altre parole parole, il Notaio si è limitato a recepire nell'atto le pattuizioni intercorse tra le parti, senza avvertire parte acquirente che sifattte pattuizioni non erano affatto idonee a garantire a detta parte di ottenere la piena proprietà dell'immobile libero da iscrizioni pregiudizievoli, come infatti si è puntualmente verificato.
E' infatti pacifico in causa che il , per ottenere la cancellazione dell'ipoteca, Pt_1 corrispondeva a TA in data 11/1/2013 l'importo di € 23.949,46 (v. comunque docc. 7
– 8 parte attrice in riassunzione).
Ne consegue, in applicazione dei principi stabiliti nell'ordinanza della Corte di Cassazione, che il Notaio è responsabile dei danni subiti dal , nella misura dell'importo € Pt_1
23.949,46, dal medesimo corrisposto a EQUITALIA.
TANTO PREMESSO, LA DOMANDA DI PARTE ATTRICE IN RIASSUNZIONE DEVE
ESSERE ACCOLTA.
In tema di spese processuali, il giudice del rinvio, cui la causa sia stata rimessa anche per provvedere sulle spese del giudizio di legittimità, si deve attenere al principio della soccombenza applicato all'esito globale del processo, piuttosto che ai diversi gradi del giudizio ed al loro risultato, sicché non deve liquidare le spese con riferimento a ciascuna fase del giudizio, ma, in relazione all'esito finale della lite, può legittimamente pervenire ad un provvedimento di compensazione delle spese, totale o parziale, ovvero, addirittura, condannare la parte vittoriosa nel giudizio di cassazione - e, tuttavia, complessivamente soccombente - al rimborso delle stesse in favore della controparte (Cass. Sez. U - ,
Ordinanza n. 32906 del 08/11/2022, Rv. 666076 - 01)
Ai sensi dell'art. 91 c.p.c., devono pertanto essere poste a carico della parte convenuta in riassunzione le spese dei vari gradi di giudizio, liquidate come di seguito in favore della parte attrice in riassunzione, ritenendo, quanto alla misura della liquidazione, che, avuto riguardo ai parametri generali di cui all'art. 4 DM 55/2014, mod. dal DM 147/22, si possano applicare i valori medi dello scaglione di pertinenza della lite, di cui alle tabelle allegate al
8 decreto medesimo, soprattutto in considerazione del livello di difficoltà della controversia e del grado di complessità delle questioni giuridiche affrontate, nonché del valore dell'affare.
Valore della causa: da € 5.201 a € 26.000
TRIBUNALE
Fase di studio della controversia, valore medio: € 919,00
Fase introduttiva del giudizio, valore medio: € 777,00
Fase istruttoria e/o di trattazione, valore medio: € 1.680,00
Fase decisionale, valore medio: € 1.701,00
Compenso tabellare (valori medi) € 5.077,00
APPELLO
Fase di studio della controversia, valore medio: € 1.134,00
Fase introduttiva del giudizio, valore medio: € 921,00
Fase istruttoria e/o di trattazione, valore medio: € 1.843,00
Fase decisionale, valore medio: € 1.911,00
Compenso tabellare (valori medi) € 5.809,00
CASSAZIONE
Fase di studio della controversia, valore medio: € 1.276,00
Fase introduttiva del giudizio, valore medio: € 1.134,00
Fase decisionale, valore medio: € 672,00
Compenso tabellare (valori medi) € 3.082,00
GIUDIZIO DI RINVIO
Fase di studio della controversia, valore medio: € 1.134,00
Fase introduttiva del giudizio, valore medio: € 921,00
Fase istruttoria e/o di trattazione, valore medio: € 1.843,00
Fase decisionale, valore medio: € 1.911,00
Compenso tabellare (valori medi) € 5.809,00

P. Q. M.

La Corte di Appello
Ogni diversa o contraria domanda, eccezione e deduzione disattesa e reietta, definitivamente pronunciando, decidendo quale giudice di rinvio a seguito dell'ordinanza della Corte di Cassazione pronunciata in data 12/7-3/8/2023, che ha cassato la precedente sentenza di questa Corte, che aveva confermato la sentenza impugnata pronunciata dal Tribunale di Imperia in composizione monocratica, in accoglimento della domanda proposta da , in parziale riforma della sentenza a suo Parte_1
9 tempo impugnata, pronunciata inter partes da Tribunale di Imperia in composizione monocratica,
1) dichiara tenuto e condanna al risarcimento dei danni subiti da CP_1 [...]
, liquidati nell'importo di € 23.949,46, oltre interessi legali e rivalutazione sulla Parte_1
somma annualmente rivalutata dal 11/1/2013 alla data della presente sentenza;
oltre interessi legali sulla somma ad oggi rivalutata dalla data della presente sentenza al saldo;

2) conferma nel resto la sentenza a suo tempo impugnata;

3) condanna parte convenuta in riassunzione a rifondere, in favore della parte attrice in riassunzione, le spese dei vari i gradi di giudizio, liquidate in € 5.077,00 per il compenso relativo alle fasi di studio, introduzione, trattazione e/o istruzione e decisione della causa ex DM 55/14, mod. dal DM 147/22, per il primo grado;
in € 5.809,00 per il compenso relativo alle fasi di studio, introduzione, trattazione e/o istruzione e decisione della causa ex DM 55/14, per l'appello; in € 3.082,00 per il compenso relativo alle fasi di studio, introduzione, trattazione e/o istruzione e decisione della causa ex DM 55/14, per il giudizio di legittimità; € 5.809,00 per il compenso relativo alle fasi di studio, introduzione, trattazione e/o istruzione e decisione della causa ex DM 55/14, per il giudizio di rinvio - oltre accessori di legge (IVA, CPA, rimborso spese forfettarie nella misura del 15% del compenso).
Genova, 05/02/2025
Il Presidente estensore
Dott. Riccardo Baudinelli
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