N. R.G. 303/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO DI FIRENZE
Sezione Terza Civile
LOCAZIONI
La Corte di Appello di Firenze, in persona dei Magistrati:
Carlo Breggia Presidente
Marco Cecchi Consigliere
Paolo Masetti Consigliere Relatore ha pronunciato all'udienza del 19/03/2025, mediante lettura del dispositivo ex art. 437 co. 1^ c.p.c., la seguente
SENTENZA nella causa civile di II Grado iscritta al n. r.g. 303/2024 promossa da:
(C.F. ), in persona del Parte_1 P.IVA_1 legale rappresentate p.t. con Avv. LETIZIA SCHÖNENBERG Parte_1
PARTE APPELLANTE nei confronti di
(C.F. Controparte_1
), in persona del legale rappresentante p.t., con Avv. ANTICHI ALESSANDRO P.IVA_2
PARTE APPELLATA avverso la sentenza n. 37/2024 emessa dal Tribunale di Grosseto e pubblicata il 10/01/2024
CONCLUSIONI
In data 19/03/2025 la causa veniva posta in decisione sulle seguenti conclusioni:
Per la parte appellante:
“In via pregiudiziale e cautelare, sospendere e/o revocare la provvisoria esecutorietà della sentenza impugnata per tutti i motivi dedotti con il presente ricorso.
In via principale, accertare e dichiarare l'inadempimento contrattuale della società il
(p.iva in ragione dei Controparte_1 P.IVA_2
pagina 1 di 16 descritti vizi presenti sull'immobile sito in Capalbio alla via Collacchioni 12 e per l'effetto revocare e/o annullare il decreto ingiuntivo n. 300/2021 opposto.
Voglia inoltre condannare alla restituzione dell'importo di € 4.253,59 Controparte_1 corrisposto da in ragione del decreto ingiuntivo e portato dall'atto di precetto Parte_1 notificato in data 31 maggio 2021, oltre interessi di legge dal dì del dovuto la saldo.
In via riconvenzionale, sempre previo accertamento e declaratoria dei suddetti vizi, voglia:
1) accertare e dichiarare la risoluzione ai sensi e per gli effetti dell'art. 1453 c.c. del contratto del 19 dicembre 2019 di affitto di azienda per causa esclusiva o prevalente imputabile alla società Controparte_1
2) condannare la società a Controparte_1
- restituire a la somma di € 19.296,38 già corrisposta a titolo di canoni di Parte_1 affitto, oltre interessi dal dì del dovuto al saldo.
- risarcire il danno in favore della società quantificato in complessivi € 300.000 Parte_1
(trecentomila/00), salva la diversa misura che risulterà di giustizia ovvero che verrà determinata in via equitativa, oltre interessi dal dì del dovuto al saldo.
Con vittoria di diritti, spese e onorari per entrambi i gradi di giudizio”.
Per la parte appellata:
“Voglia l'Ecc.ma Corte di Appello di Firenze – terza sezione civile, contrarie domande disattese respingere l'appello proposto da avverso la sentenza n. 37/2024 del Parte_1
Tribunale di Grosseto questa integralmente confermando. Vinte le spese del grado”.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con sentenza n. 37/2024 pubblicata il 10/01/2024 Il Tribunale di Grosseto ha respinto l'opposizione proposta dalla società (di seguito, per Parte_1 brevità, “ ”) avverso il decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo n. 300/21 del Parte_1

3.5.2021 ottenuto nei suoi confronti dalla società Controparte_1
(di seguito “ ”) per il pagamento della somma di € 3.400,00
[...] CP_1 riferita ai canoni insoluti dei mesi di febbraio, marzo e aprile 2021 del contratto d'affitto d'azienda corrente in Capalbio (GR), Via Collacchioni n. 12, stipulato fra le parti il 19.12.2019, rigettando altresì le domande riconvenzionali avanzate dall'opponente volte ad ottenere la pagina 2 di 16 risoluzione del contratto per inadempimento della concedente ex art. 1453 o art. 1454 c.c.
(ovvero l'accertamento del giusto recesso della conduttrice ex art. 27, u.c., della L. 392/1978, previa riqualificazione del rapporto inter partes come contratto di locazione commerciale), la restituzione dei canoni versati ed il risarcimento dei danni, nella misura di € 300.000,00, in ragione dell'esistenza di vizi nell'immobile concesso in godimento, a suo dire appresi solo in fase di ristrutturazione interna dei locali e di gravità tale da precludere lo svolgimento dell'attività ristorativa programmata.
Con ricorso depositato il 12.2.2024, regolarmente notificato a con il decreto di CP_1 fissazione d'udienza, ha proposto appello alla pronuncia per i seguenti motivi: Parte_1
a) il giudice di primo grado avrebbe errato nel ricondurre alla categoria del “guasto” anziché a quella del “vizio”, rilevante ai sensi dell'art. 1578 c.c., l'ammaloramento della parete controterra del locale (per anni coperta alla vista da una controparete in cartongesso, rimossa da all'atto del subentro al precedente affittuario), dovuto, secondo quanto indicato Parte_1 nell'espletata consulenza tecnica d'ufficio, ad infiltrazioni di acqua piovana provenienti dalla soprastante Via Collacchioni, trattandosi di fenomeno da ascriversi ad un difetto costruttivo dell'immobile ed in particolare all'assenza di sistemi di protezione atti ad impedire il percolamento o la filtrazione dell'acqua, come tale destinato a ripetersi nel tempo, nemmeno potendo dirsi, perciò, risolutivi gli interventi, solo interni, di rifacimento degli intonaci proposti dal CTU, “essi risolvendosi in un semplice rimedio temporaneo rivolto non al 'vizio' ma alle sue conseguenze…interventi temporanei destinati ad essere sopraffatti nel tempo dalle inevitabili infiltrazioni di acqua piovana dall'esterno all'interno che continueranno per tutto il tempo in cui il descritto difetto strutturale non verrà eliminato”;
b) la sentenza nulla avrebbe detto sull'ulteriore vizio denunciato relativo alla canna fumaria del locale cucina realizzata in eternit, di cui il CTU aveva rilevato la necessità di verniciatura o incapsulamento, rendendosi applicabile in questo caso anche l'art. 1580 c.c., stante la pericolosità del materiale per la salute umana;

c) erroneamente poi il primo giudice avrebbe escluso la rilevanza sul piano degli artt. 1578 e
1460 c.c. delle carenze degli impianti elettrico e gas/antincendio riscontrate dal CTU, pur qualificate come vizi, ritenendole note o comunque facilmente riconoscibili dalla parte affittuaria, in base ad un ragionamento presuntivo non ancorato a dati certi e/o significativi
(gli accessi nell'immobile effettuati da parte di non meglio precisati “tecnici” della Pt_1 durante l'orario di lavoro del precedente gestore;
la qualità di persona non sprovveduta nel pagina 3 di 16 settore imprenditoriale del legale rappresentante della società opponente, a fronte di difetti comunque non “facilmente” riconoscibili senza penetranti indagini di professionisti specializzati, come confermato da alcune notazioni del CTU;
la mancanza delle dichiarazioni di conformità degli impianti;
le clausole sulle lunga durata dell'affitto e sul divieto di apportare modifiche senza l'assenso della concedente), omettendo, per altro verso, di considerare elementi idonei a rivelare una verità opposta (l'art. 8 del contratto di affitto di azienda;
la condotta della dopo la scoperta dei vizi, con la denuncia degli stessi Pt_1 portata dalla pec del 12.8.2020; la successiva proposta del Cantinone di “abbuono” del canone per un anno);
d) comunque sarebbe stato trascurato il fatto che alla garanzia legale ex art. 1578 c.c. si aggiungeva, nel caso specifico, la garanzia contrattuale espressamente assunta dal CP_1 nel citato art. 8 circa l'immunità dei beni da vizi (“La società concedente…assicura…che i beni oggetto dell'azienda sono immuni da vizi che li rendano inidonei all'uso cui sono destinati”), che estendeva i limiti della garanzia legale, come nel caso regolato dall'art. 1491 c.c. in tema di vendita.
Ciò premesso, ribadite le questioni “non esaminate dalla sentenza” relative alla gravità dell'inadempimento, agli errori di quantificazione delle spese compiuti dal CTU ed agli effetti restitutori e risarcitori conseguenti all'invocata risoluzione, impugnato da ultimo anche il capo della decisione riguardante la condanna alle spese, considerata l'esistenza di gravi ed eccezionali ragioni per compensarle, l'appellante ha chiesto, in riforma della pronuncia di primo grado, l'accoglimento delle conclusioni sopra riportate.
Radicatosi il contraddittorio, si è costituito in giudizio con richiesta di rigetto del CP_1 gravame. L'appellato ha sottolineato in particolare come dall'istruttoria espletata in primo grado fosse emersa la modesta entità delle problematiche lamentate dalla controparte, le quali non avevano impedito al precedente affittuario di gestire la struttura e che comunque erano state giudicate dal CTU risolvibili in non più di 10-15 giorni (anche nei mesi invernali, di chiusura o rallentamento delle attività nelle località turistiche come Capalbio) con esborsi economici contenuti in rapporto al valore del complessivo investimento pluriennale;
pertanto la controparte, ostinandosi a detenere l'azienda senza dar corso all'attività e senza più corrispondere i canoni, anziché effettuare i lavori occorrenti nell'immobile, il cui costo avrebbe potuto recuperare grazie alla disponibilità del Cantinone a compensare un anno di canone, aveva tenuto un comportamento contrario a buona fede. Ha ribadito poi come pagina 4 di 16 l'affittuaria fosse ben consapevole dello stato di fatto dell'immobile e lo avesse riconosciuto idoneo a soddisfare le sue esigenze imprenditoriali. Ha infine dedotto come i “vizi” denunciati non potessero configurare un inadempimento di non scarsa importanza, ex art. 1455 c.c., rispetto all'obbligazione principale del concedente, attinente alla fruibilità dell'azienda considerata nella sua complessiva efficienza produttiva, che indubbiamente sussisteva al momento del subentro del nuovo affittuario.
La causa è stata decisa (mediante emissione del dispositivo) in data 19.3.2025, sulle conclusioni delle parti, precisate come in epigrafe.
L'appello è solo in parte fondato.
Giova premettere che la cornice in cui si muovono le censure dell'appellante è quella di un inadempimento imputabile alla società concedente, rispetto alle obbligazioni derivanti dal contratto di affitto di azienda, di gravità tale – in tesi – da giustificare la risoluzione del contratto, ex artt. 1453 e 1455 c.c. da leggersi in combinato con gli artt. 1578 e 1580 c.c., e valevole altresì a giustificare l'operata sospensione dei pagamenti dei canoni, in base all'art. 1460 c.c. (cfr. pag. 24 dell'atto di appello: “Le conclusioni fin qui raggiunte rivelano
l'originario inadempimento del locatore dal che discende la già richiamata possibilità del conduttore in primo luogo di avvalersi in primo luogo della sospensione dei pagamenti ai sensi dell'art. 1460 c.c. e in secondo luogo di chiedere e ottenere la risoluzione contrattuale ex art. 1453 c.c. in combinato con gli artt. 1578 e 1580 c.c.”).
In particolare, secondo “il requisito della “non scarsa importanza Parte_1 dell'inadempimento” di cui all'art 1455 c.c.” – rispetto all'obbligazione “principale (se non unica) della concedente di consegnare i locali commerciali in idoneo stato” – sussisterebbe tanto se “commisurato alla rilevanza dell'inadempimento in relazione al concreto interesse della parte non inadempiente”, che nel caso specifico era quello del conduttore “di poter avviare immediatamente la propria impresa commerciale senza imprevisti e ritardi, possibilità preclusa dalle descritte situazioni”, quanto se riguardato “sotto un profilo meramente economico”, visti i costi dei ripristini stimati dal CTU, peraltro in maniera non esaustiva.
Ora, tuttavia, le censure mosse alla sentenza di primo grado, da questo punto di vista, non colgono nel segno, non consentendo di ritenere integrati i presupposti per l'invocata risoluzione contrattuale (con le sue connesse conseguenze restitutorie e risarcitorie).
In primis è da osservare che oggetto di contratto tra le parti non è la mera concessione in pagina 5 di 16 godimento di un bene immobile ma la messa a disposizione di una azienda, ossia di un complesso di beni organizzati per l'esercizio di una impresa (in particolare, nel caso specifico, per attività di ristorazione). La sentenza di primo grado, non appellata sul punto, ha invero escluso che il rapporto sia qualificabile in termini di mera locazione commerciale, come pure dedotto in primo grado dalla , valorizzando tra l'altro “la circostanza dell'inserimento Pt_1 dell'azienda nell'ambito di una già preesistente attività di carattere imprenditoriale svolta dalla società resistente (e oggetto di fitto ad altri dal 2011 al 2019)” (pag. 4).
Dunque, occorre avere riguardo alla complessità del bene azienda, nelle sue componenti materiali ed immateriali, ed alla sua effettiva efficienza produttiva al momento dell'instaurazione del rapporto, anche al fine di valutare l'incidenza dell'inadempimento denunciato.
Da questo punto di vista, l'accertamento di “vizi” nell'immobile strumentale all'esercizio dell'attività, pur astrattamente riconducibili a quelli contemplati dall'art. 1578 c.c. quale motivo di risoluzione del contratto di locazione o di riduzione del corrispettivo (se ed in quanto diminuiscano “in modo apprezzabile” l'idoneità della cosa locata all'uso pattuito), non esaurisce il tema di indagine, occorrendo valutare le concrete ricadute di tali criticità nel sinallagma contrattuale e la complessiva condotta delle parti.
Scendendo nel dettaglio di quanto lamentato da parte appellante, è ben vero che il CTU, esaminato l'immobile, ha affermato che “la parete a sinistra dall'ingresso posteriore, ovvero quella posta sotto strada rispetto alla via Collacchioni, presenta evidenti segni di ammaloramento per umidità ed infiltrazioni di acqua piovana pressoché esclusivamente proveniente per filtrazione dal soprastante manto stradale della via Collacchioni, con particolare passaggio dell'acqua al contatto del manto stradale e delle murature soprastrada” (pag. 100 dell'elaborato peritale).
L'ausiliario, tuttavia, non ha indicato la necessità di interventi strutturali né l'esistenza di un vizio costruttivo tale per cui il fenomeno sia senz'altro destinato a ripetersi nel periodo di durata dell'affitto, ma ha indicato come risolutivo dell'inconveniente un intervento localizzato sull'interno della parete, giungendo peraltro ad affermare che il problema potrebbe essere risolto non solo con il rifacimento dell'intonaco rinforzato con materiale impermeabilizzante
(ossia con l'intervento tecnico poi specificamente stimato nella relazione, al costo di €
4.350,00) ma anche, in alternativa, rivestendo nuovamente la parete con pannelli di cartongesso, così come fatto in passato (cfr. pag. 102 della relazione, là dove si legge:
pagina 6 di 16 “l'eliminazione della umidità da infiltrazioni della parete controterra e posta sotto la via
Collacchioni può essere eliminata rifacendo l'intonaco con intonaco macroporoso di nuova realizzazione traspirante, rinforzando lo stesso intonaco con intervento impermeabilizzante, come emerso in fase di operazioni peritali e scambio di pareri fra i tecnici o, come già presente, rivestire la parete con pannelli di cartongesso da esterni tipo “acquapanel”; aggiunge inoltre il CTU che “E' da presumere che la presenza del rivestimento in cartongesso…consentisse la utilizzabilità dei locali ai fini igienico sanitari” pur impedendo
“contemporaneamente…il riscontro dell'umidità e dell'ammaloramento delle pareti”).
Del resto, è pacifico che il locale sia stato serenamente utilizzato, in questo modo, dal precedente affittuario per circa 10 anni (cfr. la relativa testimonianza, da cui si evince che in particolare lungo le pareti della sala somministrazione sono sempre stati presenti rivestimenti in cartongesso, per tutta la durata della precedente gestione, dal 2011 al 2019); e dunque, come affermato in modo condivisibile dalla sentenza gravata, “prima dell'intervento della
”, che demolì la controparete, “il rivestimento in cartongesso assicurava la piena Pt_1 funzionalità dei locali dell'immobile, senza alcun pregiudizio all'esercente dell'azienda”.
Oltretutto, dagli atti di causa si ricava come l'intendimento originario de fosse, Parte_1 parimenti, quello di rivestire pareti, arcate e volte con materiale in cartongesso e simili, come in particolare si desume dall'autorizzazione dalla medesima prodotta, rilasciatale dalla concedente nel gennaio 2020, “ad eseguire e/o a far eseguire presso i locali oggetto del contratto, siti in Capalbio (Gr) alla Via Collacchioni n. 12, il totale e/o parziale rivestimento delle arcate e delle volte, ovvero porzioni di esse, rinvenibili presso l'immobile e/o di pareti, ovvero porzioni di esse, con materiale in cartongesso e simili” (cfr. scrittura del 29.1.2020 prodotta in primo grado).
La tesi dell'appellante circa l'esistenza di un grave vizio costruttivo si scontra, tra l'altro, con l'obiettività del fatto che non risultano essersi verificati nuovi ed ulteriori fenomeni infiltrativi
(dati invece per certi nell'atto di appello) in tutto il lasso di tempo intercorso dal primo rilievo degli ammaloramenti, nel corso dell'anno 2020, alla data odierna (nulla, invero, è stato segnalato in proposito da ). Fermo che l'esistenza di un vizio costruttivo avrebbe Parte_1 dovuto emergere chiaramente dagli atti (e così non è, ben potendo le infiltrazioni essersi verificate, in un lungo arco di tempo, per effetto di eccezionali precipitazioni meteoriche e/o anche per assenza di opere di regimentazione delle acque piovane sulla superficie della sede stradale) e fermo che l'onere della prova al riguardo, agli effetti dell'invocato art. 1578 c.c.,
pagina 7 di 16 grava sul conduttore (cfr. Cass. 3548/2017, secondo cui “In tema di locazione immobiliare, in caso di domanda di risoluzione ex art. 1578 c.c. grava sul conduttore (anche per ovvie ragioni di vicinanza della prova) l'onere di individuare e dimostrare l'esistenza del vizio che diminuisce in modo apprezzabile l'idoneità del bene all'uso pattuito, spettando, invece, al locatore convenuto di provare, rispettivamente, che i vizi erano conosciuti o facilmente riconoscibili dal conduttore, laddove intenda paralizzare la domanda di risoluzione o di riduzione del corrispettivo, ovvero di averli senza colpa ignorati al momento della consegna, se intenda andare esente dal risarcimento dei danni derivanti dai vizi della cosa”), l'aspetto poc'anzi evidenziato, ossia la mancanza di segnali indicativi di un ulteriore progressione del fenomeno dannoso, rende quantomeno incerta la conclusione circa l'esistenza di un vero e proprio difetto costruttivo.
Non senza pretermettere, comunque, che il giudizio sulle caratteristiche costruttive dell'immobile (“locale di circa 115 mq nel centro storico di Capalbio e nella parte più alta dello stesso abitato, con struttura muraria portante e di indubbio valore storico”, secondo la descrizione fattane nella relazione di c.t.u.) andrebbe opportunamente contestualizzato tenendo in debito conto l'epoca di realizzazione dello stesso;
da tale punto di vista è condivisibile quanto affermato già da risalente giurisprudenza di legittimità, ossia che “non costituisce vizio della cosa locata la mancanza, in un edificio di vecchia costruzione e di cui il conduttore conosceva la vetustà, di quelle caratteristiche costruttive che sono proprie di tecniche edilizie più recenti” (Cass. 155/1970).
Nel caso in questione, in definitiva, è più ragionevole concludere che a venire in rilievo sia un'alterazione attinente allo stato di conservazione e manutenzione del fabbricato ed alla sua vetustà, cui comunque si era già posto rimedio con il rivestimento in cartongesso (rimossa per scelta dell'affittuaria) e risolvibile oggi con un intervento di rifacimento dell'intonaco, piuttosto che un vizio tale da diminuire “in modo apprezzabile” (secondo l'enunciato dell'art. 1578 c.c.) l'idoneità dell'immobile all'uso pattuito.
Per quanto riguarda l'aspetto della presenza di una canna fumaria in eternit nel locale cucina,
è ben vero che lo stesso non è stato specificamente trattato in sentenza (verosimilmente perché nemmeno il CTU, dopo averne dato conto, è tornato sull'argomento nella parte della relazione dedicata alla individuazione e stima degli interventi da compiere nell'immobile, così come gli stessi CT delle parti non hanno sollecitato approfondimenti sul tema), ma è chiaro che trattasi di un “vizio” di assai minore impatto concreto, come si evince dalle stesse parole pagina 8 di 16 usate dal CTU (“La canna fumaria riservata alla ventilazione della cucina è realizzata in eternit. Occorre verificarne lo stato di conservazione in itinere e almeno, se necessario, provvedere al suo incapsulamento ovvero verniciatura”) il quale ha prefigurato solo una verifica dello stato di conservazione della canna e, se necessari, semplici interventi di verniciatura o incapsulamento. Quindi, oltre a non configurarsi un vizio tale da diminuire in modo apprezzabile l'idoneità della cosa all'uso pattuito, neppure può ritenersi applicabile l'art. 1580 c.c., anch'esso dettato in tema di locazione (“Se i vizi della cosa o di parte notevole di essa espongono a serio pericolo la salute del conduttore o dei suoi familiari o dipendenti, il conduttore può ottenere la risoluzione del contratto, anche se i vizi gli erano noti, nonostante qualunque rinunzia”), perché, certamente, il vizio non attiene a parte notevole della cosa.
Venendo agli impianti a servizio del locale, le relative criticità sono state così descritte dal
CTU:
“Per quanto riguarda lo stato dell'impianto elettrico questo è in parte sottotraccia ed in parte in canaletta esterna. Confermiamo che una parte di esso manca del conduttore di terra il che rende necessario adottare lampade con doppio isolamento (arredi comunque da acquistare); manca l'impianto di illuminazione di emergenza. Il quadro elettrico esistente
(come da foto) si presenta bisognoso di intervento accurato di controllo con la verifica del regolare funzionamento dei dispositivi presenti previa individuazione del loro utilizzo ed aggiornamento delle targhette identificative”.
“La cucina è alimentata a gas GPL. Non conosciamo la potenzialità degli elementi.
Nell'ipotesi (considerato le utenze da servire) di potenzialità superiore ai 35 kw, possiamo confermare l'obbligo del rispetto della applicazione delle normative vigenti in materia di prevenzione incendi. Manca certamente l'interruttore generale antincendio che in caso di emergenza garantisce la messa fuori tensione dell'attività e che deve essere posizionato all'esterno della cucina (o all'interno ma nelle immediate vicinanze dell'ingresso), in posizione facilmente accessibile. Mentre le bombole di gas non possono stare in zone non aerate e depresse rispetto al livello del pavimento. Occorre inoltre eseguire un controllo delle canalette portacavi della cucina che devono dotarsi di una maggiore protezione in caso di incendio”.
Quanto all'individuazione degli interventi necessari ed ai relativi costi, l'ausiliario si è così espresso, precisando che sarebbero sufficienti 10 o al massimo 15 giorni lavorativi:
“INTERVENTI DI ADEGUAMENTO DELL' IMPIANTO ELETTRICO pagina 9 di 16 In questo caso occorre procedere alla seguente lavorazione: (modificata con accoglimento parziale osservazione dei CCTTP con applicazione del prezzario regionale TOS 2022- infrannuale)
- verifica del quadro elettrico generale con eventuale integrazione e/o sostituzione degli interruttori;
adeguamento delle esistenti tubazioni e scatole di pvc esterne del locale cucine in modo da renderle stagne, installazione di nuove plafoniere di illuminazione stagne ed illuminazione di emergenza ed adeguamento dell'impianto di dispersione a terra- costo stimato a corpo = €. 5.500,00”.
“INTERVENTI DI ADEGUAMENTO DELL' IMPIANTO ANTINCENDIO
In questo caso occorre procedere alla seguente lavorazione:
- sostituzione della porta tagliafuoco esistente, rialzamento del piano di posa delle bombole di gpl a livello del piano del pavimento della cucina previa apposizione di ordinario materiale edilizio e finitura a cemento compreso realizzazione di due fori diametro 125 con carotatrice sulla muratura esterna di elevato spessore - costo stimato a corpo = €.
3.400,00”.
Il giudice di primo grado ha qualificato le anomalie dell'impianto elettrico ed antincendio come vizi ma ne ha affermato la conoscenza o quantomeno la facile riconoscibilità “con la diligenza imposta nel caso specifico” da parte della sulla base di una serie di indici, Pt_1 perciò escludendone la rilevanza ai fini della domandata risoluzione del contratto ed anche agli effetti dell'art. 1460 c.c..
Al riguardo è stata effettivamente omessa la considerazione della clausola di cui all'art. 8 del contratto di affitto d'azienda, con la quale la parte concedente ha espressamente assicurato l'immunità dei beni da vizi tali da renderli inidonei all'uso cui sono destinati. Alla luce di tale specifica garanzia, che astrattamente vale ad esonerare l'affittuario dalla verifica delle condizioni dell'immobile e delle sue pertinenze, non può reputarsi dirimente la conoscibilità dei difetti da parte dell'appellante, benché sia innegabile, in base al materiale fotografico in atti, che lo stato di vetustà degli impianti e la conseguente necessità di lavori di adeguamento
(pur da individuare in dettaglio con l'ausilio di tecnici) potessero essere colti anche da un occhio poco esperto.
Non si rinvengono, comunque, gli estremi per la risoluzione del contratto.
Se da un lato, infatti, gli impianti vanno opportunamente messi a norma per motivi di sicurezza, non può ritenersi che l'incidenza di tale inconveniente sulla complessiva efficienza pagina 10 di 16 produttiva dell'azienda e sull'equilibrio contrattuale sia rilevante, sol che si consideri che:
a) tutte le criticità riscontrate dal CTU sono risolvibili con lavori di breve durata (10-15 giorni), dunque in un lasso di tempo pienamente compatibile con l'esigenza rappresentata dall'appellante di dare sollecito avvio alla propria impresa commerciale, e tuttavia la medesima non ha inteso finora darvi corso (ciò che non ne avrebbe pregiudicato il diritto al recupero delle spese);
b) i costi di adeguamento, pur integrati con gli oneri professionali quantificati con apposita integrazione peritale (€ 3.958,94, cifra comprensiva anche degli oneri relativi alle opere edili di restauro della parete), sono contenuti se paragonati all'entità dell'investimento economico complessivo, programmato per una durata di 12 anni (prorogabili di altri 6) come risulta dal contratto di affitto di azienda, ed alle stesse stime di guadagno poste a fondamento della domanda riconvenzionale di risarcimento danni;

c) sul punto non è stata data prova di errori di stima da parte del CTU (e non si giustifica perciò una rinnovazione dell'indagine peritale), avendo questi sufficientemente argomentato il proprio giudizio tecnico anche in risposta alle osservazioni del CT e dei legali della , Pt_1 non potendo, d'altro canto, valere il mero richiamo nell'atto di appello al “fatto notorio” (che tale non è) per concludere che il CTU abbia indicato per i costi di assistenza professionale
“importi inverosimili e lontanissimi dai correnti valori di mercato” (pag. 23 citazione in appello); non è stato specificato, poi, quali sarebbero le opere murarie (e i relativi costi) funzionali al rifacimento dell'impianto elettrico non considerate dal CTU, mentre per quanto riguarda i lavori di adeguamento dell'impianto antincendio la stima dell'ausiliario è stata condivisa dallo stesso CTP dell'attrice (cfr. le osservazioni alla consulenza);
d) nessun altro significativo impedimento, obiettivamente, sussisteva all'esercizio dell'attività di ristorazione, di fatto già in precedenza esercitata da altro affittuario per quasi 10 anni;

e) l'appellata, a seguito della denuncia dei difetti (avvenuta ad agosto 2020, dopo che l'attività era rimasta comunque chiusa per il lockdown), offriva all'affittuaria (ottobre 2020) l'esonero dal pagamento del canone per un anno (“alla luce degli accordi intercorsi prima della stipula del contratto di affitto di azienda con il signor siamo comunque disponibili alla Pt_1 riduzione a canone 0,00 per la durata di mesi 12 a decorrere dal mese di Gennaio 2021 o diversamente se preferite”); tale soluzione avrebbe messo in condizione di Parte_1 utilizzare le somme altrimenti destinate ai canoni (€ 14.600,00) per realizzare i lavori occorrenti all'apertura del ristorante, di tal che non si giustifica l'atteggiamento dalla pagina 11 di 16 medesima assunto, volto a pretendere un maggiore sacrificio economico della controparte
(rinuncia al canone per due anni, in alternativa alla cessione dell'azienda ad un prezzo prestabilito dall'affittuaria, condizioni “non negoziabili”, come specificato in successiva comunicazione del dicembre 2020);
f) su questo punto – sottolineato anche dalla sentenza gravata, sia pure alla stregua di semplice notazione finale – l'appellante non ha fornito convincenti spiegazioni, limitandosi a sostenere l'incongruità dell'offerta ricevuta “perché inferiore alla contestata stima dei costi del CTU” (laddove le cifre restano paragonabili pur volendo considerare anche i costi di rifacimento dell'intonaco della parete controterra, che sarebbero evitati realizzando un nuovo rivestimento in cartongesso, in forza dell'autorizzazione ricevuta all'indomani del contratto, e vieppiù tenuto conto che il CTU ha indicato soluzioni per risparmiare anche il costo, pari ad €
1.045,68, della nomina del CSP e del CSE) e “perché inidonea a riportare in equilibrio
l'originario rapporto sinallagmatico considerando il fatto che fino a quel momento essa conduttrice aveva sempre versato il canone di locazione senza mai usufruire dell'immobile - proprio per l'esistenza dei vizi denunciati - e mai esercitare proficuamente l'attività di impresa” (pag. 23 atto di appello), laddove, quantomeno per la prima metà del 2020, il mancato sfruttamento del bene non dipese certamente dai vizi, all'epoca nemmeno emersi, quanto piuttosto dall'emergenza Covid e dalla necessità di effettuare comunque più imponenti lavori di ristrutturazione all'interno (cfr. il computo metrico estimativo per € 159.450,00 già prodotto in primo grado;
cfr., altresì, le dichiarazioni del legale rappresentante della Pt_1 in sede di interrogatorio formale: “Preciso che dopo che entrai in possesso delle chiavi verso metà gennaio, all'inizio di febbraio venne la ditta da me incaricata per fare i lavori poi venne il lockdown e si fermò tutto. Mi arrivò un preventivo piuttosto elevato circa €
70.000,00 perché c'erano dei lavori importanti da fare in quanto vi erano anche infiltrazioni e il lavoro maggiore era proprio quello di eliminare l'umidità che era coperta dalle pareti in cartongesso. Dopo il lockdown non potemmo riaprire proprio a causa dell'umidità. Chiesi aiuto alla proprietà senza aver risposta”, dichiarazioni che confermano anche come la pretesa dall'affittuaria, all'epoca, si attestava su ordini di cifre senz'altro ben più consistenti di quelle poi accertate dal CTU).
In definitiva, valutato anche il comportamento delle parti nell'ottica della buona fede (la quale deve permeare, come noto, ogni momento della vita di un contratto), oltre che l'aspetto dell'effettiva incidenza dei vizi dell'immobile sulla fruibilità dell'azienda nel suo complesso, deve concludersi per l'inesistenza di un grave inadempimento della concedente, suscettibile di pagina 12 di 16 rilevare come causa di risoluzione del contratto, in ciò condividendosi (sia pure all'esito di un più articolato e parzialmente difforme percorso motivazionale) il giudizio finale espresso dal giudice di prime cure.
Consegue da quanto sopra anche il rigetto delle domande di restituzione dei canoni versati fino al gennaio 2021 e di risarcimento dei danni.
Va nondimeno valutato l'inadempimento della società concedente nella diversa ottica dell'eccezione di inadempimento sollevata dall'affittuaria per giustificare l'omesso pagamento dei tre canoni di febbraio, marzo e aprile 2021 per i quali è stata chiesta e ottenuta l'ingiunzione di pagamento.
Infatti, “in materia di contratti a prestazioni corrispettive, l'eccezione di inadempimento ex art. 1460 c.c. opera su un piano differente dal criterio dell'importanza dell'inadempimento rilevante ex art. 1455 c.c. ai fini della risoluzione del contratto, atteso che la prima involge una valutazione di confronto tra i due inadempimenti mentre l'art. 1455 c.c. importa la oggettiva considerazione del singolo inadempimento, apprezzato non comparatisticamente ma nel suo significato di impedimento alla realizzazione del sinallagma (Nella specie, la S.C. ha ritenuto che a fronte di una domanda di adempimento contrattuale il rigetto della contrapposta domanda di risoluzione del contratto per inadempimento non esimesse il giudice dalla valutazione sulla eccezione di inadempimento, da ritenersi compresa nella domanda di risoluzione)” (Cass. 26334/2019). Ed ancora, è stato osservato che “Non incorre in alcuna contraddizione il giudice di merito che apprezzi un comportamento di inadempimento come contrario a buona fede ai fini di giustificare un'eccezione di inadempimento ex art. 1460 cod. civ. e poi lo consideri di scarsa importanza ai fini di un'azione di risoluzione del contratto per inadempimento. Infatti, i due piani di valutazione sono del tutto diversi. Ai fini della valutazione prevista dall'art. 1460 cod. civ.
l'inadempimento della parte viene valutato solo nell'ottica della realizzazione del sinallagma contrattuale, al fine di considerarlo o meno giustificato in dipendenza dell'inadempimento dell'altra. Tale valutazione si esprime in un confronto fra i due inadempimenti e non nell'oggettiva valutazione di ciascuno di essi e può risolversi negativamente sia per il fatto che le prestazioni corrispettive inadempiute dovessero eseguirsi in tempi diversi (art. 1460, primo comma, cod. civ.), sia perché uno degli inadempimenti non appaia conforme a buona fede. Il piano di valutazione supposto dall'art. 1455 cod. civ. in ordine alla non scarsa importanza dell'inadempimento quale fatto giustificativo della risoluzione del contratto è,
pagina 13 di 16 invece, del tutto diverso, giacché non è funzionale all'apprezzamento della realizzazione del sinallagma contrattuale, ma del suo scioglimento e l'inadempimento viene valutato non comparativamente alla condotta dell'altra parte, bensì nel suo significato oggettivo di impedimento alla realizzazione del sinallagma stesso” (Cass. 1690/2006).
Sotto questo profilo, la sentenza appellata, nella parte in cui ha respinto l'opposizione sul rilievo della mancata prova di fatti impeditivi idonei a paralizzare la pretesa dall'ingiungente, merita riforma.
Difatti, considerati i costi comunque occorrenti alla risoluzione delle problematiche esistenti nell'immobile, a dispetto della garanzia prestata dalla concedente all'art. 8 del contratto, il mancato versamento di tre canoni da parte dell'affittuaria (per € 3.650,01, credito peraltro riconosciuto in decreto solo nella minor misura di € 3.400,00, in assenza di motivazioni) può ritenersi giustificato, non violando il canone della proporzionalità tra i rispettivi inadempimenti.
La sentenza va dunque parzialmente riformata con l'accoglimento dell'opposizione a decreto ingiuntivo, cui consegue la revoca del decreto nonché la condanna del a restituire CP_1 alla l'importo incamerato per effetto dell'esecutività provvisoria del decreto (€ Pt_1

4.253.59 comprensivo delle spese di precetto).
Per quanto riguarda la regolamentazione delle spese di lite, il motivo di appello specificamente proposto sul punto resta assorbito dalla necessità di regolare nuovamente le spese (anche del primo grado) all'esito della riforma parziale della pronuncia appellata.
Da questo punto di vista, tenuto conto, per un verso, della soccombenza reciproca e, dall'altro, della assai maggiore rilevanza economica delle domande riconvenzionali di parte opponente/appellante rispetto a quella di pagamento della parte opposta/appellata, si reputa equo compensare per la metà le spese del doppio grado di giudizio, ponendo la restante quota a carico della . Pt_1
La liquidazione si opera in base al D.M. 55/2014, come modificato dal D.M. 147/2022, §§ 2 per il primo grado e 12 per il secondo, secondo i parametri medi (eccezion fatta per la fase 3 in appello, per la quale si giustifica il dimezzamento del parametro medio per la modesta attività di trattazione), avuto riguardo al valore delle domande proposte (scaglione da € 260.000,01 a
€ 520.000,00).
Pertanto:
pagina 14 di 16 1^ grado: (§ 2): € 3.544,00 fase 1, € 2.338,00 fase 2, € 10.411,00 fase 3 ed € 6.164,00 fase 4, in tutto € 22.457,00, alla metà € 11.229,00, oltre accessori di legge.
2^ grado: (§ 12) € 4.389,00 fase 1, € 2.552,00 fase 2, € 2.940,00 fase 3 ed € 7.298,00 fase 4, in tutto € 17.179,00, alla metà € 8.589,5o, oltre accessori di legge.
Le spese di CTU possono essere ripartite in misura eguale tra le parti, perché l'accertamento dell'effettiva consistenza delle criticità dibattute è stato strumentale all'apprezzamento delle contrapposte difese.


P.Q.M.


La Corte d'Appello di Firenze, sezione terza civile, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza, anche istruttoria, disattesa, così provvede:

1. in parziale riforma della sentenza n. 37/2024 emessa dal Tribunale di Grosseto e pubblicata il 10/01/2024, accoglie l'opposizione al decreto ingiuntivo n. 300/21 del 3.5.2021 emesso dal
Tribunale di Grosseto, revocando lo stesso e condannando Controparte_1
a restituire a la somma di
[...] Parte_1 Parte_1
€ 4.253,59 pagata in ottemperanza al decreto, oltre interessi legali dalla data del pagamento
(8.6.2021) al saldo;

2. conferma nel resto la sentenza impugnata, rigettando l'appello;

3. compensa per il 50% le spese di lite tra le parti e condanna Parte_1
a rifondere a la
[...] Controparte_1 restante quota, che liquida per il primo grado di giudizio in € 11.229,00 e per il secondo grado in € 8.589,50, a titolo di compensi professionali di avvocato, oltre al 15% sui compensi per rimborso forfettario di spese generali, nonché oltre cap e iva secondo legge;

4. pone in via definitiva le spese di CTU a carico delle parti per il 50% ciascuna.
Firenze, camera di consiglio del 19/03/2025
Il Consigliere estensore Paolo Masetti Il Presidente Carlo Breggia
Nota
pagina 15 di 16 La divulgazione del presente provvedimento, al di fuori dell'ambito strettamente processuale, è condizionata all'eliminazione di tutti i dati sensibili in esso contenuti ai sensi della normativa sulla privacy ex D. Lgs 30 giugno 2003 n. 196 e successive modificazioni e integrazioni.
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