REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI NAPOLI
NONA SEZIONE CIVILE composta dai seguenti magistrati:
dott. Eugenio FORGILLO Presidente dott.ssa Natalia CECCARELLI Consigliere dott. Antonio CRISCUOLO GAITO Consigliere relatore riunita in camera di consiglio, ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile in grado di appello, iscritta al n. 2628 del ruolo generale contenzioso dell'anno 2023, avente ad oggetto “mediazione”,
Appello avverso la sentenza del Tribunale di Napoli Nord n. 1377/23, pubblicata il Primo
Aprile 2023; causa posta in decisione ai sensi dell'art. 352 cpc (“rito Cartabia”), giusta ordinanza di riserva al Collegio per la decisione, emessa dal C.I. dott. Antonio Criscuolo Gaito nell'ambito dell'udienza del 21 Gennaio 2025 (tenutasi nelle forme della trattazione scritta) e comunicata in data 31 Gennaio 2025 – causa pendente tra:
(P.IVA: , rapp.ta e difesa Controparte_1 P.IVA_1
(giusta procura in atti) dall'avv. Umberto d'Aragona ( ), con il quale C.F._1
è elettivamente dom.ta presso il seguente indirizzo di PEC:
.salerno.it Email_1 CP_2
Appellante
E
( ), rapp.ta e difesa (giusta procura in atti) dall'avv. Controparte_3 C.F._2
Vincenzo Espasiano ( ), con il quale è elettivamente dom.ta presso il C.F._3
seguente indirizzo di PEC:
Email_2
1

Appellata
CONCLUSIONI: Nell'ambito dell'udienza del 21 Gennaio 2025 (tenutasi nelle forme della trattazione scritta), è comparsa – a mezzo di note scritte – la sola Difesa della sas appellante, chiedendo l'introito in decisione.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con citazione notificata in data 19 Agosto 2020 nei confronti di , Controparte_3
esponeva di esercitare attività di Controparte_1
intermediazione immobiliare, essendo regolarmente iscritta al ruolo degli Agenti di Affari in
Mediazione.
L'agenzia attrice deduceva che, in data 19 Aprile 2017, aveva conferito Controparte_3
incarico di intermediazione immobiliare.
L'agenzia era affiliata alla rete in franchising Tecnocasa. Controparte_1
L'incarico era finalizzato alla vendita, al prezzo di euro 155.000,00, dell'unità immobiliare sita in Caivano (NA) alla Via Don Milani n. 20, in catasto al fol. 19, p.lla 2162, sub. 66 e sub.
78 – unità immobiliare di cui la suddetta era comproprietaria, insieme al marito, CP_3
di nome . A_
Con la sottoscrizione dell'incarico di intermediazione immobiliare, si era Controparte_3
impegnata a corrispondere all'agenzia una provvigione pari ad euro 5.000,00 oltre IVA, in caso di comunicazione all'acquirente dell'avvenuta accettazione della sua proposta d'acquisto.
Il suddetto incarico aveva decorrenza dal 19 Aprile 2017 e fino al 18 Ottobre 2017, e si intendeva tacitamente rinnovato, per una sola volta, per un pari periodo di tempo, salvo disdetta da parte di uno dei contraenti, da comunicarsi con lettera raccomandata a/r, da inviare almeno 30 giorni prima della scadenza citata.
Inoltre, l'accordo prevedeva che l'incarico di intermediazione immobiliare (irrevocabile per tutta la durata stabilita dalle parti) venisse conferito all'agenzia in forma esclusiva: per
2 vigeva il divieto di alienare in autonomia l'unità immobiliare o di ricorrere, Controparte_3
all'uopo, ad altro referente.
Le parti si obbligavano a dare esecuzione al contratto nel rispetto dei princìpi di correttezza e buona fede;
l'inadempimento dell'una o dell'altra parte sarebbe stato sanzionato
“secondo le comuni regole del codice civile e delle eventuali Leggi Speciali” (cfr. la scrittura di incarico di mediazione al fol. 3, n. 9).
L'agenzia immobiliare attrice, in esecuzione dell'incarico, aveva svolto un'intensa attività di promozione della vendita.
Proprio nell'ambito di tale attività promozionale, l'agenzia sosteneva di avere ricevuto, in data 3 Maggio 2017, da parte di una formale proposta di acquisto dell'immobile Persona_2
di proprietà , per l'importo di euro 140.000,00. Controparte_4
I due coniugi avevano rifiutato la proposta, perché ritenuta inadeguata.
Tecnoimmobiliare inoltre deduceva di avere ricevuto, sempre da parte di tre Persona_2
ulteriori formali proposte di acquisto del predetto immobile (anche queste rimesse al mittente dai due comproprietari).
La proposta del 15 Maggio 2017, per euro 145.000,00, era stata rifiutata, perché considerata ancora inadeguata.
La seconda proposta, pervenuta in data 25 Maggio 2017, per euro 153.000,00, era stata, ad avviso della sas attrice, immotivatamente rifiutata…
La terza proposta era pervenuta in data 30 Maggio 2017, per l'importo di euro 155.000,00
(quindi pienamente conforme alle condizioni di cui all'incarico di intermediazione immobiliare).
Contestualmente alla formalizzazione della proposta del 30 Maggio 2017, aveva Persona_2
rilasciato, in favore dei coniugi comproprietari dell'unità immobiliare, l'assegno bancario n.
7302467042-00, tratto su Deutsche Bank, di importo pari ad euro 3.500,00 (a titolo di caparra).
3 Inoltre, il si era anche impegnato a riconoscere all'agenzia immobiliare la somma di Per_2
euro 6.200,00 oltre IVA, a titolo di provvigione, nel caso in cui l'affare si fosse concluso.
La sas attrice, in sede di citazione, aggiungeva come anche quest'ultima proposta di acquisto fosse stata respinta, stante il mancato consenso dell'altro comproprietario, sig. Persona_3

[...]
Il diniego del coniuge era stato comunicato dalla a in data 10 CP_3 Controparte_1
Giugno 2017, a mezzo di telegramma.
Decorsi quindici giorni dalla formalizzazione della proposta di acquisto, il aveva Per_2
abbandonato la trattativa, e l'agenzia aveva provveduto a restituirgli l'assegno bancario di euro 3.500,00.
Ad avviso dell'agenzia immobiliare, era responsabile per avere gravemente Controparte_3
violato gli impegni e gli obblighi assunti con la sottoscrizione, in data 19 Aprile 2017, dell'incarico di intermediazione.
Era stata ostacolata l'attività del mediatore, e si era impedito a quest'ultimo di ottenere la provvigione pattuita in caso di conclusione dell'affare.
Nello specifico la , in sede di esecuzione del contratto, non aveva osservato i CP_3
princìpi di correttezza e buona fede, ed aveva contravvenuto a quanto previsto nella scrittura di incarico.
Altresì, a seguito del comportamento di , l'agenzia non aveva potuto Controparte_3
incassare l'ulteriore provvigione (pari ad euro 6.200,00 oltre IVA), concordata con Per_2
(le cui ultime due ragionevoli proposte d'acquisto erano state immotivatamente
[...]
rifiutate).
L'agenzia riteneva di avere maturato il diritto ad ottenere il risarcimento dei danni subìti a seguito della condotta inadempiente e viziata da mala fede (fol. 6 dell'atto di citazione) tenuta dalla venditrice.
Vanamente era stato chiesto il risarcimento dei danni in via bonaria.
4 Sulla base di queste premesse, conveniva in giudizio Controparte_1 CP_3
dinanzi al Tribunale di Napoli Nord, chiedendo di:
[...]
Accertarsi che il comportamento di costituiva grave violazione degli Controparte_3
obblighi contrattuali, dalla stessa assunti nei confronti dell'agenzia, attraverso la sottoscrizione del modulo di conferimento dell'incarico di mediazione per vendita immobiliare, ovvero costituiva violazione delle norme contrattuali e dei canoni di buona fede e correttezza, ovvero ancora costituiva atto illecito a norma dell'art. 2043 cc.;
Per l'effetto, condannarsi al pagamento, in favore della attrice, della Controparte_3
somma di euro 11.200,00 oltre IVA, oltre interessi legali e rivalutazione, a titolo di risarcimento dei danni patiti a causa della condotta tenuta dalla convenuta;

In subordine, condannarsi al risarcimento degli ulteriori danni derivanti Controparte_3
dall'inutile svolgimento dell'attività di intermediazione e dalle conseguenti spese sostenute, nella misura del danno emergente e del lucro cessante, da accertarsi e quantificarsi in corso di causa, oltre interessi legali e rivalutazione monetaria;

In via ulteriormente subordinata, condannarsi la convenuta al pagamento della minor somma di euro 5.000,00 oltre IVA, ed oltre interessi legali e rivalutazione, a titolo di provvigione pattuita in caso di conclusione dell'affare;
il tutto, con vittoria delle spese del giudizio.
Si costituiva la convenuta , chiedendo di rigettarsi la domanda attorea;
Controparte_3
altresì chiedeva di accertarsi la nullità del mandato di mediazione da lei conferito.
La esponeva di avere incontrato casualmente nel proprio Condominio, in data CP_3
12 Aprile 2017, due consulenti di e di avere loro manifestato la sua Controparte_1
volontà di vendere l'immobile sito in Caivano alla Via Don Milani n. 20. Peraltro, aveva precisato la volontà contraria alla vendita da parte del coniuge, contitolare del cespite in oggetto.
aggiungeva di avere ricevuto presso la sua abitazione, in data 14 Aprile Controparte_3
2017, , titolare dell'agenzia, accompagnato da alcuni addetti. CP_1
5 In quell'occasione aveva comunicato che il coniuge non era A_
intenzionato a conferire l'incarico per la vendita dell'immobile.
La aveva avuto rassicurazioni verbali del fatto che – in assenza del consenso del CP_3
sig. – il mandato sarebbe stato annullato;
solo a queste condizioni si era decisa A_
ad apporre la sua firma sul contratto.
Successivamente il succitato aveva appreso dal coniuge la circostanza della visita A_
dei consulenti immobiliari presso la sua abitazione;
a quel punto l'uomo si era recato in agenzia, ed aveva manifestato il suo dissenso rispetto alla vendita;
di conseguenza, aveva contestato la validità e l'efficacia del mandato di mediazione conferito dalla moglie
. Controparte_3
Tuttavia, aveva inutilmente protratto l'attività di mediazione. Controparte_1
Di conseguenza – allo scopo di ribadire l'impedimento all'accettazione di qualsivoglia proposta di acquisto – in data 10 Giugno 2017 la aveva trasmesso un telegramma CP_3
a Controparte_1
Dunque, per la convenuta risultavano infondate e pretestuose le diffide di pagamento a lei inoltrate a partire dall'Agosto del 2017 da parte dell'agenzia immobiliare.
In punto di diritto, la convenuta evidenziava che, per il compimento di atti eccedenti l'ordinaria amministrazione e per la stipula di contratti con i quali si cedono o si acquistano diritti personali di godimento, è necessario il consenso di entrambi i coniugi, se tra loro vigente il regime della comunione legale dei beni (come nel caso di e A_
). Controparte_3
Quindi la eccepiva l'invalidità del contratto di incarico di vendita immobiliare, CP_3
sottoscritto soltanto da lei e non anche dal coniuge.
Invero, affinché si concretizzasse la vendita dell'unità immobiliare sita in Caivano alla Via
Don Milani n. 20, era necessario (trattandosi di atto di straordinaria amministrazione), che entrambi i comproprietari manifestassero il loro consenso.
6 Così si esprimeva la convenuta:…Si evidenzia al riguardo che giammai al documento in questione è stata allegata dalla parte attrice la procura rilasciata dal sig. A_
. Né la sig.ra si è obbligata ad accettare e a far accettare agli eventuali
[...] CP_3
altri aventi diritto sull'immobile la proposta sia di vendita che di acquisto….
Nel corso del primo grado veniva raccolto l'interrogatorio formale di , ed Controparte_3
altresì venivano escussi i testi e . Testimone_1 Testimone_2
Il primo grado è stato definito con la sentenza del Tribunale di Napoli Nord n. 1377/23, pubblicata il Primo Aprile 2023.
Il G.M. ha rigettato la domanda attorea, ed altresì ha condannato al Controparte_1
pagamento delle spese del giudizio in favore di , liquidate in euro 2.540,00 Controparte_3
per compenso professionale, oltre accessori come per Legge.
In via preliminare, il Giudice di prime cure ha dichiarato improcedibile la domanda riconvenzionale di accertamento della nullità del mandato di vendita immobiliare avanzata dalla convenuta sig.ra , data l'intervenuta decadenza dai termini per la sua Controparte_3
proposizione, ai sensi e per gli effetti del combinato disposto di cui agli artt. 166 e 167 cpc…
Altresì il Tribunale ha evidenziato che il rapporto obbligatorio in oggetto trova la sua fonte negoziale non già in un contratto di mediazione, bensì in un contratto di mandato per vendita immobiliare.
Aggiunge il G.M.:…ai fini della configurabilità del diritto alla provvigione previsto dall'art. 1755 cc., è sempre indispensabile che l'affare mediato sia stato concluso per il tramite dell'opera del mediatore, avendo altrimenti diritto quest'ultimo al solo rimborso delle spese sostenute, ai sensi dell'art. 1756 cc..
Tuttavia, in forza del principio dell'autonomia negoziale, le parti possono decidere di stipulare un contratto di mediazione atipico, secondo il quale la parte che conferisce l'incarico si impegna a pagare la provvigione, anche nel caso in cui l'affare non si concluda per una qualsiasi ragione imputabile al soggetto che ha conferito l'incarico.
7 Pertanto – mentre nella mediazione tipizzata dalla Legge la conclusione di un contratto di mediazione non comporta l'obbligo, per la parte che abbia conferito l'incarico al mediatore, di concludere l'affare propostole da quest'ultimo – …….in deroga al disposto del successivo art. 1755 cc. può essere pattuito l'obbligo di corresponsione da parte del cliente, indipendentemente dalla conclusione dell'affare e per effetto della semplice acquisizione, da parte del mediatore, di un'offerta omogenea a quella indicatagli (pag. 9 della sentenza di primo grado).
Ad avviso del Tribunale, dall'esame del modulo prestampato di conferimento dell'incarico per vendita immobiliare sottoscritto da , si evince chiaramente che il diritto Controparte_3
dell'agente immobiliare ad ottenere la provvigione, sarebbe maturato soltanto con la comunicazione all'acquirente dell'avvenuta accettazione della sua proposta d'acquisto
(oppure in caso di conclusione dell'affare, intervenuta in un periodo di tempo successivo alla scadenza dell'incarico).
Tra l'altro, conformemente alle previsioni del modulo, l'agenzia immobiliare aveva anche rinunciato al rimborso delle spese nell'ipotesi di mancata conclusione dell'affare.
Aggiunge il G.M. nella gravata sentenza: si deve prescindere dalla fondatezza o meno delle ragioni, addotte dalla per giustificare il rifiuto di qualsiasi proposta di acquisto CP_3
pervenuta a seguito dell'attività di intermediazione svolta da Controparte_1
In ogni caso….la convenuta poteva recedere liberamente dall'incarico conferito all'agenzia immobiliare, non essendo nemmeno stata pattuita alcuna penale per il caso di revoca, e, dunque, la condotta della preponente non può essere ritenuta in contrasto con il canone della buona fede nell'esecuzione del contratto, costituendo l'esercizio di una facoltà riconosciuta dall'ordinamento (pag. 9 della sentenza di primo grado).
Quindi il Tribunale ha ritenuto che nulla fosse dovuto all'agenzia immobiliare, mancando nel contratto sottoscritto tra le parti un'espressa pattuizione, che riconoscesse al mediatore il diritto ad ottenere la provvigione, anche in caso di mancata conclusione dell'affare per una qualsiasi ragione imputabile alla venditrice.
8 Avverso tale sentenza ha proposto appello con citazione notificata Controparte_1
in data 29 Maggio 2023 nei confronti di . Controparte_3
L'agenzia impugnante chiede, in accoglimento del gravame ed in riforma dell'impugnata sentenza, di accogliersi la domanda risarcitoria, come proposta in primo grado nei confronti di;
il tutto, con vittoria delle spese del doppio grado. Controparte_3
Si è costituita l'appellata , chiedendo di rigettarsi il gravame. Controparte_3
Il C.I., a mezzo dell'ordinanza pubblicata il 3 Novembre 2023 (all'esito della trattazione scritta del 31 Ottobre 2023), ha fissato l'udienza di rimessione in decisione, per il successivo
21 Gennaio 2025, ai sensi del novellato art. 352 cpc.
Nell'ambito della trattazione scritta del 21 Gennaio 2025 la sas appellante, a mezzo delle note scritte, ha chiesto di introitarsi la causa in decisione.
Di conseguenza il C.I., giusta ordinanza comunicata il 31 Gennaio 2025 (all'esito dell'udienza del 21 Gennaio 2025, tenutasi nelle forme della trattazione scritta), ai sensi dell'art. 352 ultimo comma cpc., ha riservato la decisione al Collegio.
MOTIVI DELLA DECISIONE
In via preliminare, risulta necessario soffermarsi sulla qualificazione giuridica del contratto di conferimento dell'incarico di mediazione per la vendita immobiliare.
Alla luce di un consolidato insegnamento giurisprudenziale, è d'uopo precisare che, oltre alla mediazione c.d. ordinaria o tipica di cui all'art. 1754 cc. (consistente in un'attività giuridica in senso stretto), è configurabile un ulteriore modello di mediazione, riconducibile al contratto di mandato.
Infatti, accanto all'ipotesi delineata dall'art. 1754 cc., le disposizioni di cui agli artt. 1756 e
1761 cc. configurano un vero e proprio rapporto di mandato, ex art. 1703 cc..
Ad avviso dei Supremi Giudici, risulta preferibile ritenere l'attività di mediazione tipica, di cui all'art. 1754 cc., quale giuridica in senso stretto e non negoziale, non solo perché, riconducendosi all'antica distinzione tra atto e negozio, gli effetti della stessa sono
9 specificamente predeterminati dallo stesso Legislatore (con particolare riferimento a detta provvigione), ma soprattutto perché non vi è alla base della stessa un contratto (rectius: regolamento di interessi “preventivamente” concordato dal mediatore con una o più parti); ciò comporta che il mediatore, sempre per quanto configurato nell'art. 1754 cc., acquista il diritto alla provvigione (a condizione della conclusione dell'affare) non in virtù di un negozio posto in essere ai sensi dell'art. 1322 cc. (in tema di autonomia contrattuale) ed i cui effetti si producono ex art. 1372 cc. (“il contratto ha forza di Legge tra le parti”, nel senso che
l'efficacia contrattuale è giuridicamente vincolante), bensì sulla base di un mero comportamento (la messa in relazione di due o più parti), che il Legislatore riconosce per ciò solo fonte di un rapporto obbligatorio e dei connessi effetti giuridici (Cass. civ., n. 16382/09).
Ciò, però, non toglie che l'attività del mediatore possa essere svolta anche sulla base di un contratto di mandato.
Ne deriva (come spesso avviene nella prassi), che il mediatore in molti casi agisca non sulla base di un comportamento di mera messa in relazione di due o più soggetti per la conclusione di un affare (attività giuridica in senso stretto che prescinde da un sottostante titolo giuridico), ma proprio perché incaricato da una o più parti ai fini della conclusione dell'affare (generalmente in ordine all'acquisto o alla vendita di un immobile).
In tal caso risulta evidente che l'attività del mediatore o mandatario, che dir si voglia, è conseguenziale all'adempimento di un obbligo di tipo contrattuale.
Quando il mediatore assume le vesti del mandatario, le conseguenze sul piano giuridico sono ben diverse da quelle previste dalla disciplina applicabile alla figura tipica della mediazione, di cui all'art. 1754 cc..
Ed infatti: il mediatore è in realtà un mandatario poiché assume “essenzialmente”, sulla base della causa in concreto del contratto posto in essere, quale derivante dalla sintesi degli interessi regolamentati, l'incarico, di solito, di reperire un acquirente (oppure un venditore)
o un locatario (oppure un locatore) di un immobile, con “ulteriori compiti” (di consulenza anche fiscale, di assistenza nelle trattative e sino al momento del rogito, di pubblicizzare la relativa offerta, di far visitare l'immobile), in molti casi con la fissazione di un termine, con la
10 previsione del c.d. diritto di esclusiva nonché del diritto di recesso per entrambi i contraenti;

a fronte di dette prestazioni riceve un corrispettivo, nella percentuale convenuta sul prezzo di compravendita (Cass. civ., n. 16382/09).
Il diritto al relativo compenso (o provvigione), sempre condizionato all'iscrizione nel ruolo professionale ai sensi della L. n. 39/1989, sorge non più, ex art. 1755 cc., nei confronti di ciascuna delle parti e solo per effetto del suo intervento, quale appunto conseguenziale alla sua neutralità ed imparzialità nel metterle in relazione.
Piuttosto, il compenso è a carico del solo mandante, rispetto al quale il mandatario è a sua volta contrattualmente vincolato, nell'espletamento dell'incarico, con la diligenza ex art. 1176 co. 2 cc..
Ciò premesso, nella fattispecie concreta , a mezzo della sottoscrizione, in Controparte_3
data 19 Aprile 2017, del modulo di conferimento dell'incarico di mediazione, ha dato luogo ad un contratto di mandato con Controparte_1
A questo punto – accertata la riconducibilità dell'accordo inter partes al tipo del contratto di mandato – ad avviso del Collegio è opportuno precisare quale sia il thema decidendum del presente gravame.
Si tratta di verificare se sussista il diritto al risarcimento dei danni subìti dall'agenzia odierna appellante, a seguito del dedotto inadempimento contrattuale di . Controparte_3
Invero, secondo la prospettazione dell'agenzia immobiliare, avrebbe Controparte_3
violato l'obbligo di accettare e di far accettare agli eventuali aventi diritto sull'appartamento sito alla Via Don Milani n. 20, la proposta d'acquisto conforme alle condizioni previste dall'incarico di mediazione.
In tal modo la avrebbe tenuto una condotta non conforme ai princìpi codicistici CP_3
di correttezza e buona fede nell'esecuzione del contratto.
Il modulo di conferimento dell'incarico di mediazione, sottoscritto da (quale CP_1
titolare dell'agenzia) e da , effettivamente prevedeva una clausola, in forza Controparte_3
della quale gravava sulla l'obbligo di accettare e di far accettare agli eventuali CP_3
11 aventi diritto sull'appartamento la proposta d'acquisto, conforme alle condizioni previste dall'incarico.
Dunque, ritiene il Collegio che il Giudice di prime cure abbia erroneamente qualificato il petitum della domanda attorea e la relativa causa petendi, assumendo che l'agenzia immobiliare abbia agìto per ottenere le provvigioni maturate in virtù dell'attività di mediazione svolta.
Al contrario, l'agenzia invoca il risarcimento dei danni subìti, a causa del denunciato inadempimento contrattuale della venditrice.
Vale a dire, la domanda proposta in primo grado (ed integralmente riprodotta in appello) non aveva ad oggetto una richiesta di pagamento delle provvigioni maturate per l'attività di mediazione, svolta durante l'intero periodo di durata dell'incarico.
Piuttosto, la domanda era incentrata sulla condanna dell'odierna appellata alla corresponsione di una somma di denaro, a titolo di risarcimento del danno da responsabilità contrattuale (ai sensi dell'art. 1218 cc.).
L'inadempimento consiste nell'inosservanza dell'obbligo di accettare e di far accettare agli eventuali aventi diritto sull'immobile la proposta d'acquisto conforme alle condizioni previste dall'incarico di mediazione, nonché nella violazione dei più generali princìpi codicistici di correttezza e buona fede nell'esecuzione del contratto.
Negli atti difensivi di primo grado, giammai la sas attrice ha richiesto il pagamento delle provvigioni maturate per l'attività di mediazione svolta.
Del resto, a fol. 3 n. 8 del modulo di incarico le parti avevano stabilito che il diritto del mediatore a percepire la provvigione (quantificata in euro 5.000,00 oltre IVA) sarebbe maturato soltanto con la comunicazione all'acquirente dell'avvenuta accettazione della sua proposta d'acquisto; oppure in caso di conclusione dell'affare, intervenuta in un periodo di tempo successivo alla scadenza dell'incarico di mediazione, nei confronti di soggetti messi in contatto con il venditore per opera dell'agente immobiliare.
Ebbene, nel caso di specie non vi è stata alcuna accettazione di un'eventuale proposta
12 d'acquisto; né tantomeno l'affare si è concluso in un periodo di tempo successivo alla scadenza dell'incarico di mediazione, nei confronti di soggetti messi in contatto con il venditore per opera dell'agente immobiliare.
Pertanto, non si è verificata alcuna delle due succitate condizioni.
Di conseguenza, ad avviso del Collegio, deve essere accolto il primo motivo di gravame, con cui la sas appellante censura la sentenza impugnata per l'erronea individuazione del petitum della domanda attorea (quindi risulta violato il principio della piena corrispondenza tra chiesto e pronunciato).
Dall'accoglimento del primo motivo di gravame discende la correlata necessità di valutare la condotta tenuta, in esecuzione del contratto, dall'odierna appellata , in Controparte_3
ragione delle contestazioni a quest'ultima mosse dall'agenzia Controparte_1
Osserva l'agenzia immobiliare: durante il periodo di vigenza del contratto, Controparte_3
ha rifiutato di accettare la proposta di acquisto, formalizzata da e ricevuta in data Persona_2
30 Maggio 2017, per euro 155.000,00, e, quindi, esattamente rispondente alle condizioni previste dall'incarico di mediazione.
A tal riguardo, la sas impugnante afferma che la mancata accettazione della proposta
d'acquisto conforme all'incarico, qualificabile quale vincolo contrattuale insorto tra le parti, ed il temerario pretesto addotto circa il dissenso del coniuge comproprietario, la dicono lunga non solo sul comportamento adottato dalla convenuta durante l'esecuzione del contratto che ebbe a stipulare con l'agenzia odierna attrice, ma evidenzia, altresì, l'atteggiamento di indifferenza, scorrettezza e mala fede con il quale venne a rapportarsi all'attività posta in essere dagli incaricati dell'agenzia immobiliare gestita dalla società Controparte_1
che, di contro, hanno condotto l'incarico ricevuto in maniera impeccabile con correttezza e professionalità, reperendo, all'esito di una estenuante trattativa, un acquirente disposto ad offrire le medesime condizioni richieste dall'incaricante… (fol. 26 dell'atto di appello).
La condotta della mandante, a detta di costituirebbe un'ipotesi di Controparte_1 CP_1
grave inadempimento contrattuale, derivante dall'inosservanza dell'obbligo di accettare e di far accettare agli eventuali aventi diritto sull'immobile, la proposta d'acquisto conforme
13 alle condizioni previste dall'incarico di mediazione.
Dal grave inadempimento contrattuale consegue la responsabilità ex art. 1218 cc. di
(obbligata quindi a risarcire l'agenzia immobiliare per i danni subìti). Controparte_3
Sul punto, l'appellata ribadisce di avere comunicato al succitato CP_3 CP_1
l'intenzione del marito , di non conferire alla predetta agenzia A_
l'incarico per la vendita dell'immobile.
Il Collegio non condivide le deduzioni dell'odierna appellata, e quindi ritiene fondata la domanda risarcitoria attorea, per i danni da inadempimento contrattuale.
Si è già evidenziata la clausola contrattuale, in base alla quale la mandante era CP_3
obbligata ad accettare e far accettare agli eventuali aventi diritto sull'appartamento, una proposta d'acquisto che fosse conforme alle condizioni stabilite.
Diversamente dalla vendita, il mandato concluso con un'agenzia immobiliare non integra un atto di disposizione del diritto in contitolarità.
Quindi, ai fini del perfezionamento del contratto di mandato tra la e CP_3
non era in alcun modo necessaria la prestazione del consenso del Controparte_1
comproprietario . A_
Durante il periodo di vigenza del contratto, ha rifiutato di accettare la Controparte_3
proposta di acquisto, formalizzata da e ricevuta in data 30 Maggio 2017, per euro Persona_2
155.000,00, e, quindi, esattamente rispondente alle condizioni previste dall'incarico di mediazione.
Tra l'altro, a conferma dell'interesse palesato, il aveva emesso in favore dei coniugi Per_2
comproprietari dell'unità immobiliare un assegno bancario di euro 3.500,00 (a titolo di caparra), e si era impegnato a riconoscere all'agenzia immobiliare la somma di euro 6.200,00 oltre IVA, a titolo di provvigione, nel caso in cui l'affare si fosse concluso.
In definitiva non può revocarsi in dubbio l'inadempimento contrattuale dell'odierna appellata.
14 Da qui l'obbligo al risarcimento dei danni.
Per quel che concerne la quantificazione dei danni, la sas appellante fa riferimento alla misura delle provvigioni che la stessa avrebbe percepito, qualora avesse Controparte_3
accettato la proposta di acquisto per euro 155.00,00 (formalizzata da e Persona_2
pervenuta in data 30 Maggio 2017), esattamente rispondente alle condizioni previste dall'incarico di mediazione.
Dunque, invoca la condanna dell'appellata al pagamento, in suo Controparte_1
favore, a titolo di risarcimento dei danni, della somma di euro 11.200,00 oltre IVA, interessi legali e rivalutazione.
Trattasi della sommatoria dell'importo di euro 5.000,00 oltre IVA (che Controparte_1
avrebbe percepito dalla a titolo di provvigione, in caso di conclusione dell'affare), CP_3
e dell'ulteriore provvigione di euro 6.200,00 oltre IVA (che il potenziale acquirente Per_2
si era impegnato ad erogare, in caso di conclusione dell'acquisto).
[...]
Ebbene il Collegio, sotto il profilo del quantum debeatur, ritiene di dover fare esclusivo riferimento al contratto di mandato stipulato tra le parti.
Invero, per quel che concerne la provvigione di euro 6.200,00 promessa da non Persona_2
vi è certezza del fatto che l'affare si sarebbe concluso, dopo l'accettazione della proposta da parte della;
infatti, le parti erano comunque tenute a stipulare successivamente CP_3
l'atto notarile di vendita, ai fini del trasferimento di proprietà.
Inoltre, l'ulteriore importo di euro 6.200,00 oltre IVA risulta eccessivo, se parametrato alla voce di danno relativa al lucro cessante, cioè al mancato guadagno della sas mandataria conseguente all'inadempimento contrattuale della mandante.
Pertanto, è d'uopo quantificare i danni nella misura di euro 5.000,00, oltre IVA, interessi legali e rivalutazione.
Trattasi, come sopra evidenziato, della somma che la avrebbe dovuto CP_3
riconoscere a a titolo di provvigione. Controparte_1
L'accoglimento del primo motivo di gravame e della relativa domanda risarcitoria determina
15 l'assorbimento del secondo motivo di gravame.
Con tale motivo la sas impugnante si doleva dell'osservazione del primo Giudice, circa la mancata tutela, in sede di contratto, del diritto del mediatore all'ottenimento del compenso
(anche in caso di violazione, da parte della venditrice, del patto di esclusiva e di irrevocabilità temporanea dell'incarico conferito).
In definitiva, debbono trovare accoglimento sia l'appello che la domanda proposta in primo grado da (con la conseguente totale riforma della pronuncia di prime Controparte_1
cure).
E' d'uopo scrivere di un accoglimento parziale della domanda risarcitoria, considerato che si riconosce la somma di euro 5.000,00 (in luogo degli euro 11.200,00 invocati in via principale).
Quindi, deve essere condannata al pagamento, in favore di Controparte_3
a titolo di risarcimento dei danni, della somma di euro 5.000,00, Controparte_1
oltre IVA, interessi legali e rivalutazione monetaria.
Invero, nella liquidazione del danno cagionato da illecito contrattuale, in caso di ritardo nell'adempimento, deve tenersi conto del nocumento finanziario (lucro cessante) subìto dal soggetto danneggiato a causa della mancata tempestiva disponibilità della somma dovuta a titolo di risarcimento, la quale, se tempestivamente corrisposta, avrebbe potuto essere investita per ricavarne un lucro finanziario;
tale danno può essere liquidato con la tecnica degli interessi, con la precisazione che non debbono essere calcolati né sulla somma originaria, né su quella rivalutata al momento della liquidazione, dovendo gli stessi computarsi sulla somma originaria progressivamente rivalutata, anno per anno, ovvero in base ad un indice di rivalutazione medio.
Per ottenere l'effetto pratico del riconoscimento degli interessi calcolati sulla somma rivalutata in base ad un indice di rivalutazione medio, si reputa opportuno condannare al pagamento, in favore dell'agenzia degli interessi Controparte_3 Controparte_1
al tasso legale previsto dal cc., dalla data della domanda (19.8.2020) sull'importo complessivo di euro 5.000,00 oltre IVA, somma che deve essere devalutata, in base all'indice
16 ISTAT delle variazioni dei prezzi al consumo per le famiglie di impiegati ed operai, alla suddetta data – quale momento in cui l'illecito contrattuale si è prodotto – e quindi, anno per anno, ed a partire dal 19.8.2020 e fino al momento della pubblicazione della presente decisione, sulla somma di volta in volta risultante dalla rivalutazione di quella sopra indicata, con divieto di anatocismo.
Dal momento della pubblicazione della presente sentenza, e fino all'effettiva corresponsione, infine, dovranno essere corrisposti, sulla somma totale sopra liquidata a titolo risarcitorio, gli ulteriori interessi al tasso legale, ai sensi dell'art. 1282 cc., posto che, al momento della pubblicazione della sentenza, l'obbligazione risarcitoria, che ha natura di debito di valore, si trasforma in debito di valuta, con la conseguente applicabilità degli istituti tipici delle obbligazioni pecuniarie in senso stretto, sulla somma globale composta da capitale, rivalutazione e coacervo degli interessi maturati fino alla data predetta.
Resta, a questo punto, da statuire sulle spese del doppio grado di giudizio.
Sul regime delle spese del doppio grado
A seguito dell'accoglimento dell'appello e della domanda proposta in primo grado, si impone la rideterminazione delle spese dell'intero giudizio, e cioè non solo del presente grado, ma anche del primo grado (in virtù del c.d. “effetto espansivo interno”).
Le spese del doppio grado – liquidate come in dispositivo – seguono la soccombenza dell'odierna appellata . Controparte_3
Vanno applicati i vigenti parametri forensi, di cui al D.M. n. 147/22.
In mancanza di nota- spese, si provvede alla liquidazione d'ufficio.
Il valore della causa è pari all'importo riconosciuto a titolo di risarcimento danni, e cioè euro
5.000,00; pertanto, si rientra nell'ambito dello scaglione compreso tra euro 1.100,01 ed euro
5.200,00.
Per entrambi i gradi risulta equo e congruo attestarsi sulla linea esattamente intermedia tra
17 valori minimi e valori medi, nell'ambito dello scaglione di riferimento.
Dunque, a titolo di compenso professionale, si liquidano i seguenti importi:
euro 1.915,00 con riferimento al primo grado;

euro 2.186,50 per quel che concerne il presente grado.
Con riferimento al presente grado, il compenso professionale è dato dalla sommatoria dei compensi relativi non soltanto alle fasi di studio, introduttiva e decisoria, ma anche inerente alla fase istruttoria.
Invero, ritiene il Collegio di dover aderire al più recente insegnamento giurisprudenziale, secondo il quale vi è un compenso unitario per la fase di trattazione, comprendente anche l'eventuale attività istruttoria. Detto compenso va liquidato, anche a prescindere dall'effettivo svolgimento di attività a contenuto istruttorio. In particolare, nel giudizio di appello la fase di trattazione è ineludibile, e coincide con le attività previste dall'art. 350 cpc
(cfr. Cass. civ., n. 29857/23).
A titolo di esborsi del primo grado deve essere riconosciuta, in favore dell'agenzia immobiliare attrice ed odierna appellante, la somma di euro 264,00 (sommatoria del versato contributo unificato di euro 237,00, e della versata marca da bollo di euro 27,00).
A titolo di esborsi del presente grado deve essere riconosciuta, in favore della medesima agenzia, la somma di euro 382,50 (sommatoria del versato contributo unificato di euro
355,50, e della versata marca da bollo di euro 27,00).
Infine, per entrambi i gradi deve essere concesso il provvedimento di distrazione in favore dell'avv. Umberto d'Aragona, Difensore di Controparte_1


P.Q.M.


La Corte di Appello di Napoli, Nona Sezione civile, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da nei confronti di , Controparte_1 Controparte_3
avverso la sentenza del Tribunale di Napoli Nord n. 1377/23, pubblicata il Primo Aprile 2023, così provvede:
18 A) Accoglie per quanto di ragione l'appello e la domanda proposta in primo grado da per l'effetto, in riforma della sentenza di prime cure, Controparte_1
A1) Condanna al pagamento, in favore di Controparte_3 Controparte_1
a titolo di risarcimento danni, della somma di euro 5.000,00 oltre IVA, oltre
[...]
interessi al tasso legale dal 19.8.2020 (data della domanda) e fino alla presente pronuncia sulla somma complessiva innanzi liquidata all'attualità ma devalutata, in base agli indici
ISTAT, al 19.8.2020 – quale momento dell'illecito contrattuale – e, quindi, anno per anno, ed a partire dal 19.8.2020 e fino al momento del deposito della presente decisione, sulla somma di volta in volta risultante dalla rivalutazione di quella sopra precisata;
dal momento della pronunzia della presente sentenza e sino all'effettivo soddisfo, infine, con la trasformazione dell'obbligazione di valore in debito di valuta, dovranno essere corrisposti, sulla somma totale sopra liquidata all'attualità, gli ulteriori interessi al tasso legale, ex art. 1282 cc.;
B) Condanna al pagamento delle spese del doppio grado di giudizio in Controparte_3
favore di – spese che liquida, quanto al primo Controparte_1
grado, in euro 264,00 per esborsi ed euro 1.915,00 per compenso professionale e, quanto al presente grado, in euro 382,50 per esborsi ed euro 2.186,50 per compenso professionale, oltre, per entrambi i gradi, IVA, CPA e rimborso spese generali nella misura del 15 %, con attribuzione (riferita ad entrambi i gradi di giudizio) in favore dell'avv. Umberto d'Aragona.
Così deciso, nella camera di consiglio del 25 Febbraio 2025.
Il Consigliere est. Il Presidente
dott. Antonio Criscuolo Gaito dott. Eugenio Forgillo
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