REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Appello di Lecce – Sezione 2a civile – composta dai signori:
Dott. Antonio F. Esposito - Presidente
Dott.ssa Consiglia Invitto - Consigliere
Dott. Giovanni Surdo - Consigliere rel. ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 190/2024 R.G., introdotta da
(C.F. , rappresentato e difeso Parte_1 C.F._1 dall'avv. Parlati Stefano, come da mandato in atti;

APPELLANTE nei confronti di
(C.F. ), rappresentato e difeso dall'avv. CP_1 C.F._2
SPERTI Sergio, come da mandato in atti;

APPELLATO
OGGETTO: appello avverso la sentenza nr. 1873/2023 del Tribunale di
Lecce pubblicata in data 30/08/2023. All'udienza di discussione del 23 gennaio
2025 le parti hanno concluso come da note scritte ex art.127 ter c.p.c., riportandosi ai rispettivi scritti, e la Corte ha deciso la causa come da dispositivo immediatamente depositato nel fascicolo telematico.
MOTIVAZIONE

1. proponeva opposizione al Decreto Ingiuntivo n. Parte_1
1299/2021, emesso dal Tribunale di Lecce il 29/6/2021 su ricorso di , CP_1 per il pagamento di € 7.930,00, a titolo di canoni di locazione (oltre accessori) per il periodo gennaio - maggio 2021 e di rimborso dell'Imu, con riferimento all'immobile sito in Taviano alla via Edison Santa Croce n. 9 di cui al contratto concluso in data 1.5.19 ed alla “scrittura privata tra le parti di ripianamento della posizione debitoria del conduttore stipulata il 21/07/2020 nel rispetto del contratto di locazione commerciale del 01.05.2019”. L'opponente assumeva che il credito vantato dall'opposto si riferiva ai canoni di locazione da marzo 2020 a giugno 2020, non pagati, riferibili al
“periodo di emergenza sanitaria da Covid 19 e che pertanto la sua morosità era incolpevole ed eccezionale, generata da caso fortuito, in nessun modo previsto e prevedibile”. In ragione dell'annullamento del fatturato da marzo a luglio 2020 e per tutto il periodo emergenziale, cagionato dalle chiusure e riaperture parziali dell'attività ristorativa disposte con i provvedimenti governativi, legislativi e regionali, l'opponente chiedeva la riduzione del 50% dei canoni di locazione dei mesi di marzo, aprile, maggio, giugno e luglio 2020, in applicazione analogica dell'art. 216 comma 3, D.L. 19.05.2020, n. 34 convertito con modificazioni in L.
17 luglio 2020, n. 77. La normativa in questione accordava ai conduttori di
“...palestre, piscine e impianti sportivi di proprietà di soggetti privati...”, “... limitatamente alle cinque mensilità da marzo 2020 a luglio 2020”, la suddetta riduzione del canone locatizio.
Ferma la domanda di riduzione dei canoni, il eccepiva poi che, Pt_1 nonostante il al momento della sottoscrizione del contratto avesse garantito CP_1 che l'immobile fosse esente da vizi strutturali, era accaduto che nel mese di maggio 2021 si erano manifestati gravi segni di cedimento strutturale dell'intero solaio alla cui riparazione egli aveva dovuto far fronte, poiché il locatore sebbene informato non vi provvedeva. I danni al solaio erano preesistenti ed erano stati taciuti alla sottoscrizione del contratto da parte del locatore, che a mezzo pec era stato costituito in mora ed invitato infruttuosamente all'intervento di straordinaria manutenzione. Il infatti, dopo il sopralluogo del 3/6/2021 CP_1 contestava al conduttore l'operatività art. 9 del contratto di locazione sulla manutenzione straordinaria ritenuta a carico del conduttore. Al riguardo il Pt_1 eccepiva con l'atto introduttivo la nullità per vessatorietà della stessa clausola, ritenuta contra legem e priva di autonoma sottoscrizione.
Pertanto, l'opponente, assumendo che la riparazione del solaio potesse essere stimata in 50 mila euro oltre allo sgombero dell'attività con chiusura per almeno un anno, ritenendo ravvisabile un comportamento precontrattuale e contrattuale secondo malafede del per aver taciuto i vizi strutturali della CP_1 cosa locata, spiegava domanda riconvenzionale diretta ad ottenere la risoluzione del contratto in data 1/5/2019 con l'obbligo di rifusione di tutti i canoni corrisposti e nello specifico: euro 3.000 per caparra alla firma;
euro 8.000 per canoni da luglio 2019 a febbraio 2020; euro 3.000 per canoni da euro 1.500 pagati in virtù di scrittura 2020 per mesi di ottobre e novembre 2020 ed euro pag. 2/11 3.000 euro per i canoni di agosto e settembre 2021 per un totale complessivo di euro 17.000, oltre ai costi di registrazione e risoluzione anticipata del contratto.
Ed ancora l'opponente avanzava richiesta di risarcimento pari ad euro
22.500 a titolo di danno emergente per i costi sostenuti a seguito dell'adeguamento strutturale e tecnico amministrativo dell'immobile; nonché il risarcimento per il trasloco dell'attività e, secondo equità, per il danno “nascente dallo sgombero dell'attività economica del ricorrente-opponente fino alla nuova sistemazione in un nuovo immobile”.

2. Con memoria del 23/12/2021 si costituiva , il quale CP_1 contestava in fatto e in diritto quanto sostenuto dall'opponente, insistendo per la conferma della provvisoria esecuzione del decreto ingiuntivo e per il rigetto dell'opposizione e della domanda riconvenzionale.
Nel merito deduceva di non aver mai ricevuto espressa richiesta di riduzione- rinegoziazione del canone ed eccepiva che, per venire incontro alle esigenze del , le parti erano addivenute in data 21 luglio 2020 ad una Pt_1 scrittura privata di ripianamento della posizione debitoria del conduttore nel rispetto del contratto di locazione commerciale dell'1.5.2019; evidenziava altresì di aver acconsentito all'ulteriore richiesta formulata nelle more di procrastinare il pagamento della somma di € 1.500,00 dal dicembre 2020 al settembre 2021.
Il locatore opposto eccepiva inoltre la gravità dell'inadempimento del conduttore ex art. 1455 cc., essendosi quest'ultimo sottratto anche al pagamento dei canoni locatizi così come rideterminati nella scrittura del luglio 2020.
In merito alla presunta malafede circa la consegna dell'immobile privo di vizi secondo contratto, il eccepiva “che ai sensi del punto n. 6 dello stesso CP_1 contratto del 01.05.2019 era proprio il conduttore …che dichiarava di “aver visitato ed esaminato l'immobile e di averlo trovato corrispondente alle proprie esigenze ed esente da difetti” che potessero influire sul suo uso.
3. Il Tribunale, istruita la causa mediante CTU sull'immobile locato, con sentenza n. 1873/2023, ha rigettato l'opposizione e conseguentemente confermato il decreto ingiuntivo opposto, ha accolto la domanda riconvenzionale formulata dall'opponente, limitatamente al risarcimento del danno emergente subito dal medesimo, pari ad € 9.700,00, relativo alla somma spesa per i lavori effettuati per adeguare l'immobile all'attività esercitata;
ha posto le spese di CTU e della ditta GEOPROVE a carico di entrambe le parti nella misura del 50% per ciascuna e compensato le spese di lite.
pag. 3/11 Il Tribunale ha ritenuto infondata l'opposizione al decreto ingiuntivo, posto che l'omesso pagamento dei canoni di locazione alle scadenze contrattualmente convenute costituisce violazione di una delle obbligazioni primarie ed essenziali scaturenti dal contratto di locazione, incidente su tutta l'economia de! contratto stesso;
ha sottolineato come il , nei mesi in Pt_1 contestazione, avesse continuato ad avere la disponibilità dell'immobile locatogli.
Per ciò che concerne la domanda riconvenzionale, richiamato l'art. 1575 c.c. sugli obblighi del locatore in punto di consegna della cosa locata al fine di garantirne il pacifico godimento durante la locazione, il primo giudice ha rilevato che la caduta di parte del solaio dell'immobile, “circostanza per la quale in data
8/11/2021 sono intervenuti i Vigili del Fuoco di Lecce, il comma 2 dell'art. 1578 cod. civ. impone al locatore il risarcimento dei danni derivati dai vizi della cosa se non prova di avere senza colpa ignorato i vizi stessi al momento della consegna
(prova che il non ha fornito”. Il giudicante ha quindi accolto la domanda CP_1 risarcitoria limitatamente al risarcimento del danno emergente subito dall'opponente, consistente nel “rimborso della somma che questi ha speso per i lavori eseguiti per adeguare l'immobile all'attività esercitata” e quantificato nella somma di € 9.700,00 così come accertato con la CTU.

4. Avverso la suddetta pronunzia ha proposto appello , il Parte_1 quale, articolando due motivi di gravame, che saranno più avanti trattati, ha chiesto: di revocare l'opposto decreto ingiuntivo;
di accogliere la domanda riconvenzionale di risoluzione del contratto misto locazione - futura vendita di data 01/05/2019; occorrendo di dichiarare la nullità dell'art. 9 del contratto medesimo;
di condannare alla restituzione della somma di € CP_1
17.000,00 oltre interessi moratori dalle singole scadenze sino al soddisfo quali canoni di locazione da Luglio 2019 a Febbraio 2020 di € 1.000,00 cadauno, oltre alla caparra pari ad € 3.000,00 ed oltre ancora ai canoni di Ottobre 2020 e
Novembre 2020 di € 1.500,00 cadauno ed oltre ancora ai canoni di locazione di
Settembre 2021 ed Agosto 2021 di € 1.500,00 cadauno (imputati ad acconto sulla vendita dell'immobile); di condannare ancora il resistente al CP_1 risarcimento del danno quantificato in € 23.300 o in subordine da stabilirsi secondo equità, a titolo di lucro cessante relativo al mancato guadagno per il periodo di forzata chiusura dalla data del Verbale di inagibilità dei Vigili del fuoco di Lecce di data 08/11/2022 sino alla data della consegna delle chiavi in udienza e per il costo del trasferimento in altro locale commerciale.
pag. 4/11 In via istruttoria, l'appellante ha invocato CTU contabile al fine di accertare le perdite dell'attività di ristorazione a far data dall'8/11/2022 sino alla consegna delle chiavi in udienza, nonché il costo del trasferimento in altro locale.
Con memoria di costituzione e risposta si è costituito , CP_1 contestando i motivi di impugnazione, dei quali ha chiesto il rigetto.
Acquisito il fascicolo di primo grado, la Corte, all'udienza di discussione del
23 gennaio 2025, sulle note scritte depositate dalle parti, ha deciso la causa come da dispositivo.

4. Con il primo motivo di appello l'originario opponente Parte_1 contesta la statuizione di rigetto dell'opposizione e la conseguente conferma del decreto ingiuntivo n. 1299/2021 emesso dal Tribunale, assumendo “l'erronea e contraddittoria applicazione di legge e della valutazione dei fatti e delle emergenze processuali – illogicità - omessa pronuncia”. L'opponente lamenta l'omessa pronuncia del primo giudice sulla domanda di risoluzione del contratto sottoscritto dalle parti in data 1.5.2019, rubricato,
“Contratto di locazione con patto di futura vendita”. Deduce a sostegno che l'immobile locato non era idoneo all'uso cui era destinato così come stabilito al punto 8) del contratto citato. La doglianza è fondata su prova scritta, costituita dal “Verbale di intervento dei Vigili del Fuoco di Lecce del 08/11/2021, che dichiara inagibile il locale a causa della caduta di parte dell'intradosso del solaio all'interno del locale, dalla successiva Ordinanza Dirigenziale n. 10 del
08/03/2022 del e dai rilievi fotografici offerti in Controparte_2 comunicazione nel fascicolo di primo grado, attestanti la caduta dell'intradosso del solaio, sui tavoli destinati agli utenti”.
Al riguardo l'appellante ribadisce come il controsoffitto di cui era dotato il locale avesse occultato i vizi del solaio, sottaciuti dalla proprietà e che egli, pertanto, aveva ignorato all'atto di conclusione del contratto. Ed ancora l'appellante sottolinea come le segnalazioni di maggio 2021 dei possibili segni di cedimento strutturale e la successiva costituzione in mora dell'opposto con CP_1 pec datata 13/05/2021, finalizzata all'intervento di straordinaria manutenzione, fossero rimaste senza esito, limitandosi il proprietario a dedurre che la straordinaria manutenzione era a totale carico del conduttore in virtù dell'art. 9) del contratto. Tale clausola è stata impugnata già in primo grado perché contra legem, vessatoria e priva di autonoma sottoscrizione. Dalla circostanza che il locale presentava dei vizi che lo rendevano inidoneo all'uso convenuto consegue la fondatezza della domanda di risoluzione del contratto.
pag. 5/11 In ordine agli effetti della risoluzione, l'appellante deduce che il negozio, rubricato “contratto di locazione con patto di futura vendita”, si dovrebbe qualificare “come un contratto atipico caratterizzato da uno schema diviso in due fasi …un collegamento contrattuale tra una locazione e un preliminare di vendita”. Ne discenderebbe, oltre al risarcimento dei danni (oggetto del secondo motivo di gravame), il diritto del alla restituzione delle somme versate. A Pt_1 sostegno, assume la difesa che in virtù del collegamento con il preliminare di vendita, le somme versate dal non possono definirsi quale canone di Pt_1 locazione ma quale caparra confirmatoria. Quindi gli importi versati per i canoni di locazione devono essere restituiti unitamente al deposito cauzionale e nulla il proprietario può richiede in relazione ai canoni scaduti e non pagati. In sostanza, il Tribunale ha tralasciato o erroneamente valutato, un elemento nodale, emergente dalla documentazione prodotta e dall'istruttoria del giudizio di primo grado, che dimostra che l'appellante ha diritto alla ripetizione di quanto versato a titolo di locazione e nulla deve per quanto non pagato e richiesto con il decreto ingiuntivo opposto.

4.1. Il motivo di appello risulta fondato limitatamente alla domanda di risoluzione contrattuale per i vizi della cosa locata.
Stabilisce l'art. 1578 c.c. che “Se al momento della consegna la cosa locata è affetta da vizi che ne diminuiscono in modo apprezzabile l'idoneità all'uso pattuito, il conduttore può domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, salvo che si tratti di vizi da lui conosciuti o facilmente riconoscibili” (primo comma). “Il locatore è tenuto a risarcire al conduttore i danni derivati da vizi della cosa, se non prova di avere senza colpa ignorato i vizi stessi al momento della consegna” (secondo comma).
Nel caso di specie, risulta per tabulas l'inidoneità dell'immobile all'uso convenuto nel contratto di locazione, quale “locale commerciale”, destinato
“all'esercizio di bar, pizzeria, trattoria” (clausole 1 e 8 del negozio sottoscritto dalle parti in data 1.5.2019), posto che dal Verbale di intervento dei Vigili del Fuoco di Lecce del 08/11/2021, detto locale veniva dichiarato inagibile a causa della caduta di parte dell'intradosso del solaio della sala destinata a ristorante, tanto che fu inibito l'accesso all'interno dell'esercizio sino alla sua messa in sicurezza (inoltre, sono stati prodotti in primo grado i rilievi fotografici attestanti la caduta di pezzi di solaio, sui tavoli destinati agli utenti). Dalla documentazione acquisita emerge altresì che le criticità del solaio erano state segnalate dal conduttore al locatore già con pec del 13 Pt_1 Pt_2 maggio 2021, tanto che in data 3 giugno 2021 era stato effettuato un pag. 6/11 sopralluogo dai tecnici delle opposte parti, nel corso del quale venivano riscontrati dei rigonfiamenti nelle parti visibili dell'immobile (gran parte del solaio non era visibile a causa della presenza di un controsoffitto in cartongesso).
Va disattesa l'obiezione del locatore circa l'operatività dell'art. 9 del contratto di locazione, che poneva a carico del conduttore anche la manutenzione straordinaria dell'immobile locato. In disparte la questione circa la validità della clausola in ragione del carattere vessatorio, non vi è dubbio che l'accertata anomalia del solaio risulta estranea rispetto alla (eventuale) omessa manutenzione straordinaria da parte del conduttore. Detta anomalia determina una mancanza delle qualità che l'immobile deve possedere perché sia idoneo all'uso convenuto e integra quindi un vizio della cosa locata, con conseguente esperibilità del rimedio risolutorio previsto dall'art. 1578 c.c..
Ne consegue l'accoglimento della domanda di risoluzione del contratto proposta in via riconvenzionale con l'atto di opposizione, sulla quale il primo giudice ha omesso di provvedere.

4.2. Con riguardo agli effetti della risoluzione del contratto, vanno disattese le richieste di restituzione dei canoni riproposte dal con l'atto di gravame. Pt_1
Sul piano dei dati oggettivi, occorre tenere conto che:
a) riguardo alle obbligazioni gravanti sul locatore, il contratto è stato concluso in data 1 maggio 2019 con contestuale immissione in possesso del conduttore nell'immobile locato, il quale è stato detenuto fino al 19 aprile 2022, data in cui il conduttore ha restituito le chiavi al locatore;
tuttavia, già dal mese di novembre 2021 il locale è divenuto inidoneo ad ogni concreto utilizzo da parte del conduttore, dal momento che i Vigili del Fuoco ne inibirono l'accesso, con conseguente venir meno della sua agibilità;
b) riguardo all'obbligazione di pagamento del canone gravante sul conduttore, nella misura di euro 1.000 al mese con decorrenza dalla conclusione del contratto (1.5.19), le parti – con scrittura privata sottoscritta il 21.7.2020 - avevano stabilito di ripianare la posizione debitoria del conduttore, in ragione delle difficoltà rivenienti dalla forzata chiusura dell'attività a causa delle restrizioni imposte per la pandemia da Covid 19; con detta scrittura le parti avevano convenuto di imputare la caparra di euro 3.000, versata al momento della conclusione del contratto, “in conto pigioni”, ed avevano concordato un piano di rientro del debito maturato fino al luglio 2020 con pagamenti mensili dilazionati di euro 1.500 con decorrenza agosto 2020;
c) il decreto ingiuntivo oggetto di opposizione si riferisce ai canoni non pagati relativi al periodo da gennaio 2021 a maggio 2021.
pag. 7/11 Ciò posto, deve ritenersi che il rapporto locatizio si è validamente costituito ed è continuato per tutto il periodo in cui vi è stata, da parte del conduttore, la concreta utilizzazione del bene, ovvero dalla data di conclusione del contratto (1.5.2019) fino al mese di ottobre 2021. Dal novembre 2021 in avanti, sebbene il conduttore sia rimasto nella detenzione materiale del locale fino alla data della consegna delle chiavi al locatore (19.4.22), non vi è stata concreta utilizzazione dell'immobile, stante la sua inagibilità.
Ne consegue, in primo luogo, che sono dovute le somme oggetto del decreto ingiuntivo, che si riferiscono ai mesi da gennaio a maggio 2021, ovvero ad un periodo in cui il conduttore ha utilizzato il locale per la sua attività di ristorazione, essendo stato attuato in detto periodo l'equilibrio tra le contrapposte prestazioni. Quindi, va confermato il rigetto dell'opposizione al decreto ingiuntivo pronunciato con la sentenza impugnata.
Per le stesse ragioni, in secondo luogo, va rigettata la richiesta di restituzione dei canoni versati per il periodo precedente, vale a dire, dalla stipula del contratto al dicembre 2020. Poiché vi è stata, in detto periodo, l'utilizzazione dell'immobile da parte del conduttore, è dovuto il versamento dei canoni corrispondenti, in quanto il rapporto locatizio ha avuto regolare esecuzione, tanto che il conduttore è rimasto nella detenzione dell'immobile e ne ha goduto, senza formulare rilievi. La richiesta di restituzione delle somme in questione, da qualificarsi (secondo l'appellante) come caparra o acconti in vista dell'acquisto dell'immobile, è inammissibile, in quanto domanda nuova, proposta per la prima volta in appello. In ogni caso, tale richiesta è infondata nel merito, poiché le parti, con la scrittura del 21 luglio 2020, hanno convenuto di imputare la caparra in conto canoni.
Infine, va disattesa la domanda di riduzione dei canoni relativi al periodo della pandemia Covid 19, motivata dalla situazione di difficoltà derivante dalle restrizioni imposte dall'autorità governativa. Le parti hanno già proceduto, nel libero esercizio dell'autonomia negoziale, all'adeguamento delle originarie condizioni contrattuali attraverso la citata scrittura del 21.7.2020, con la quale hanno annullato consensualmente gli effetti della morosità accumulata dal conduttore nel periodo della pandemia. Pertanto, non residuano spazi per apportare ulteriori modifiche, in termini di riduzione del canone, ai fini del ripristino della proporzione tra le prestazioni originarie.

5. Con il secondo motivo d'appello il lamenta che il giudice di prime Pt_1 cure, pur accogliendo la domanda riconvenzionale limitatamente al danno pag. 8/11 emergente, ha escluso, senza fornire alcuna motivazione, “il risarcimento del danno da lucro cessante relativo al mancato guadagno per il periodo di forzata chiusura a far data dalla data del Verbale di inagibilità dei Vigili del fuoco di Lecce di data 08/11/2022 e sino alla data della consegna delle chiavi in udienza ed il costo del trasferimento in altro locale commerciale”.
L'appellante rileva come non sia stata contestata la circostanza per cui per lo stesso fosse stato impossibile attendere alla propria attività di ristoratore a partire dall'8 novembre 2022 sino alla data di consegna delle chiavi in udienza e tanto poiché il locale era stato dichiarato inagibile. Per continuare la propria attività egli si è visto costretto a ricercare altro locale idoneo con il costo aggiuntivo del trasferimento e il danno derivante dalla perdita di guadagni e di clientela.
Nel gravame viene rivendicato il diritto al riconoscimento, quale conseguenza diretta del periodo di forzata chiusura, anche del danno da lucro cessante e del costo del trasferimento in altro locale idoneo, quantificato nella somma di € 23.000 o in subordine da determinarsi secondo equità. Al riguardo, la difesa lamenta che la richiesta di CTU contabile e di stima del costo di trasferimento è stata immotivatamente disattesa dal Tribunale, “ritenendo erroneamente chiarita e, comunque, ricompresa dalla CTU già espletata”.

5.1. Il motivo risulta privo di fondamento.
Occorre rilevare preliminarmente che la domanda di risarcimento del danno da lucro cessante è stata proposta in primo grado in maniera assolutamente generica, sia con riferimento al quantum che con riferimento alla perimetrazione temporale del periodo da prendere in considerazione (“condannare ancora per l'effetto, il resistente , al risarcimento dei danni subiti dall'opponente CP_1 per….secondo equità per il lucro cessante nascente dallo sgombero dell'attività economica del ricorrente-opponente fino alla nuova sistemazione in un nuovo immobile.”). Con l'atto di appello il ha riproposto la domanda, Pt_1 aggiungendo un riferimento monetario (23 mila euro), senza tuttavia allegare alcun elemento a sostegno di tale importo e rimettendosi, in sostanza, ad una valutazione equitativa.
La domanda va rigettata in quanto, oltre che manifestamente generica, non risulta provata. Nell'atto di citazione non sono stati indicati i tempi e i modi del trasloco, né il costo relativo al reperimento di un nuovo locale, né sono stati forniti elementi in ordine al periodo occorso per allestire il presunto nuovo esercizio, né infine circa la data in cui è stato possibile per l'appellante riprendere pag. 9/11 l'attività. In ogni caso, nella specie manca la prova della esistenza e dell'entità del guadagno riveniente dall'esercizio dell'attività di ristorazione presso l'immobile oggetto di lite, che sarebbe venuto meno a causa della forzata chiusura per inagibilità, e della eventuale differenza tra tale guadagno e quello ottenuto nel nuovo locale. Di certo, dalla documentazione esibita viene in evidenza che, dall'inizio dell'attività e per tutto il periodo in contestazione,
l'esercizio del ha registrato delle perdite: pari ad euro 19.829 nell'anno Pt_1
2019 (cfr dichiarazione dei redditi 2020, in atti) e di euro 3.083,10 nel primo semestre 2021 (cfr il documento denominato conto economico esibito dall'opponente, in atti). Di alcun pregio la richiesta di CTU contabile, la quale, oltre che superflua alla luce di tale documentazione, avrebbe funzione meramente esplorativa. In definitiva, il non ha fornito alcuna prova sulla Pt_1 consistenza del danno patrimoniale che assume di aver subito, quantificato nell'atto di appello in euro 23.000, senza alcuna specificazione degli elementi di determinazione di un tale importo.
È noto che i criteri da applicare per la determinazione del danno derivante da inadempimento sono quelli enunciati nell'art.1223 c.c., nel senso che sono risarcibili i danni che siano conseguenza immediata e diretta;
inoltre, il danno può essere liquidato se vi è la prova da parte di chi si assume danneggiato della sua effettiva esistenza. La liquidazione equitativa ex art. 1226 c.c. – invocata in primo grado e reiterata in appello - consente di sopperire alle difficoltà di quantificazione del danno al fine di assicurare l'effettività della tutela risarcitoria, ma non può assumere valenza surrogatoria della prova, incombente sulla parte, dell'esistenza e dell'entità materiale del danno e del nesso di causalità che lo lega al fatto illecito (Cass. n. 8941/2022, Rv. 664449; Cass. n. 31546/2018).
Deve pertanto essere confermata la statuizione del primo giudice, che ha limitato il risarcimento al solo danno emergente.
Con riguardo alla regolazione delle spese del giudizio di appello, ritiene il
Collegio di operare una integrale compensazione, atteso il rigetto delle doglianze principali e l'accoglimento del gravame su un aspetto che implicitamente era stato ritenuto fondato già dal giudice di primo grado.

P.Q.M.


La Corte, decidendo sull'appello avverso la sentenza n.1873/2023 del
Tribunale di Lecce pubblicata il 30.8.2023, proposto da nei Parte_1 confronti di , così provvede: CP_1
1) accoglie per quanto di ragione l'appello e, per l'effetto, in riforma della sentenza impugnata, dichiara la risoluzione, con effetto dalla domanda, del pag. 10/11 contratto di locazione con patto di futura vendita sottoscritto dalle parti in data

1.5.2019 per inadempimento del locatore;

2) conferma nel resto la sentenza impugnata;

3) compensa integralmente le spese del grado;

4) liquida con separato decreto il compenso spettante al difensore di Pt_1
, ammesso al patrocinio a spese dello Stato.
[...]
Lecce, 23 gennaio 2025
Il Consigliere est. Il Presidente
Dott. Giovanni Surdo dott. Antonio F. Esposito
pag. 11/11