REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO LA CORTE D'APPELLO DI ROMA SEZIONE SECONDA SPECIALIZZATA IN MATERIA DI IMPRESA così composta: dr. Gianna Maria Zannella Presidente dr. Benedetta Thellung de Courtelary consigliere relatore dr. Marina Tucci consigliere riunita in camera di consiglio ha pronunciato la seguente SENTENZA nella causa civile in grado d'appello iscritta al numero 3699 del ruolo generale degli affari contenziosi dell'anno 2019, posta in decisione all'udienza del 24 marzo 2025 e vertente TRA
(C.F. , con Parte_1 C.F._1
l'avvocato Alessia De Angelis PARTE APPELLANTE E (P.I. ), con Controparte_1 P.IVA_1
l'avvocato Marco Gregoris PARTE APPELLATA OGGETTO: Appello avverso sentenza n. 160/2019 emessa dal Tribunale di Rieti, pubblicata in data 25.02.2019 in materia di mediazione. Si dà atto che la presente causa non concerne la materia specializzata dell'impresa.
FATTO E DIRITTO
§ 1. — Primo grado:
- con atto di citazione ritualmente notificato, l'agenzia immobiliare ha citato in giudizio Controparte_1 innanzi al Tribunale di Rieti al fine di Parte_1 ottenere il pagamento della somma di €10.000 a titolo di provvigione per l'attività di intermediazione immobiliare prestata, rassegnando le seguenti conclusioni: «Piaccia all'Ill.mo Tribunale adito, contrariis rejectis, condannare la Sig.ra per le causali di cui in Parte_1 premessa al pagamento in favore della società attrice della somma che si indica in quella pari ad € 10.000,00 oltre IVA – ovvero a quella diversa maggiore o minore ritenuta di giustizia o di equità
1

– oltre interessi;
condannare la medesima convenuta al pagamento delle spese e compensi di causa, da distrarre al sottoscritto difensore antistatario»;
- con comparsa di costituzione e risposta, si è costituita in chiedendo il rigetto delle domande attoree, Parte_1 siccome infondate in fatto e in diritto, in via subordinata chiedendo di contenere la pretesa di pagamento, qualora accertata come dovuta;

- il Tribunale, concessi i termini di cui all'art. 183 co. 6 c.p.c., istruita la causa documentalmente e a mezzo di prove testimoniali, ha trattenuto la causa in decisione ai sensi dell'art. 190 c.p.c. all'udienza del 25 novembre 2016.
§ 2. — All'esito del giudizio, il Tribunale ha così deciso: «Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:
- Accoglie la domanda attorea e, per l'effetto, condanna
al pagamento, in favore di Parte_1 [...]
per titoli da questa azionati, dell'importo di Controparte_1
€7.500,00 oltre Iva. Oltre interessi legali dalla domanda giudiziale al soddisfo;

- Condanna al pagamento delle spese di Parte_1 lite che liquida in complessivi €4.320,00 per compenso professionale ( di cui € 800,00 per la fase di studio, €700,00 per la fase introduttiva, €1400,00 per la fase istruttoria ed
€1420,00 per la fase decisionale) ed in €225,37 per spese vive, oltre iva, cpa e rimborso spese generali come per legge, da distrarsi in favore del procuratore di parte attrice dichiaratosi antistatario».
A fondamento della decisione, il primo Giudice, per quanto interessa il presente giudizio di appello, ha stabilito che:
- sull'inquadramento della fattispecie giuridica e della disciplina applicabile occorre inquadrare la fattispecie giuridica in esame siccome riconducibile alla mediazione disciplinata dagli artt. 1454 (n.d.r. 1754) e ss. c.c.
Sulla base della condivisibile tesi negoziale, il consenso per la conclusione del contratto di mediazione può essere manifestato sia esplicitamente che per facta concludentia non ritenendosi, pacificamente, la necessità della forma scritta per la sua conclusione. Può infatti ritenersi decisivo, in tal senso, anche il solo comportamento tacito della parte che si ritiene manifestato anche allorchè quest'ultima, originariamente rimasta estranea all'accordo, poi comunque si avvalga in maniera consapevole dell'opera del mediatore ai fini della conclusione del contratto. (cfr. Cass. sent. n. 18514/09; n.
5777/06; n. 6963/01). Gli elementi costitutivi della fattispecie negoziale in esame
2 sono, sulla base del disposto del citato art. 1754 c.c., essenzialmente la messa in relazione di due o più parti, e la finalità della conclusione di un affare laddove la messa in relazione deve essere considerata come il risultato di una attività strumentale idonea alla conclusione dell'affare, indipendentemente dal preventivo conferimento dell'incarico. Affinché l'interposizione faccia sorgere il rapporto infatti, essa deve essere richiesta o quantomeno non rifiutata dalle parti messe in contatto tra loro.
Quanto poi al diritto del mediatore di conseguire la provvigione, ai sensi dell'art. 1755 c.c., tale diritto presuppone la sussistenza delle seguenti condizioni: che l'affare sia effettivamente concluso e che tale conclusione sia ricollegabile all'opera del mediatore (c.d. nesso di causalità). Quanto alla prima, essa postula invero l'identità tra l'affare concluso e l'affare per il quale il mediatore ha messo in relazione le parti nonché l'identità di queste ultime. Quanto alla seconda, il nesso di causalità non esige che l'attività del mediatore sia causa esclusiva o sufficiente della conclusione dell'affare, ma piuttosto che, come concausa, detta attività abbia concorso a determinarne la conclusione, potendosi pertanto fare riferimento anche da un rapporto di “utilità” tra l'opera del mediatore e l'affare concluso. È utile altresì riferire il condivisibile orientamento espresso sulla fattispecie in esame dalla giurisprudenza secondo cui, pur non essendo necessario un nesso eziologico diretto ed esclusivo, è tuttavia necessario che la messa in relazione da parte del mediatore costituisca pur sempre l'antecedente necessario per pervenire alla conclusione dell'affare (v. Cass. sent. n. 1290/01; n. 325/01).
La Suprema Corte inoltre, ha affermato che, affinchè sussista il nesso di causalità non è necessario l'intervento del mediatore in tutte le fasi delle trattative fino alla conclusione dell'accordo definitivo, in quanto anche la semplice attività consistente nel ritrovamento e nell'indicazione dell'altro contraente o nella segnalazione dell'affare legittima il diritto alla provvigione sempre che tale attività costituisca il risultato utile di una ricerca fatta dal mediatore poi valorizzata dalle parti (v. Cass. sent. n. 7253/02; n. 392/97). Né, una volta concluso l'affare assume rilevanza l'assoluta identità delle condizioni alle quali la trattativa sia stata portata a termine, non essendo un unico elemento parziale di differenziazione, da solo, idoneo ad interrompere il nesso eziologico, importante essendo che sussista una sostanziale identità da accertarsi secondo un criterio che attribuisca rilevanza alla soddisfazione dell'interesse patrimoniale perseguito dalle parti (cfr. Cass. n. 5117/83).
In altri termini, affinchè possa affermarsi la sussistenza del nesso di causalità ed anche allo scopo di evitare comportamenti fraudolenti in danno del mediatore, occorre avere riguardo al principio di causalità (o concausalità) adeguata o efficiente, in base al quale la conclusione dell'affare deve costituire l'effetto dell'intervento del mediatore, il chè si verifica quando l'attività da questo svolta si inserisce e rientra nella serie di fattori ai quali sia ricollegabile la positiva conclusione delle trattative, non avendo peraltro rilevanza né costituendo circostanza idonea ad interrompere il nesso di causalità che la conclusione dell'affare sia avvenuta dopo la scadenza dell'incarico né l'intervallo di tempo tra la conclusione del contratto e le prime trattative, né il successivo interessamento anche di altri soggetti (Cass. sent. n. 2184/86; n.
23842/08; n. 5762/03; n. 15014/00).
- sulle prove testimoniali e sulle valutazioni del compendio probatorio
3 Premesse le considerazioni di diritto che precedono e venendo alle emergenze istruttorie acquisite agli atti, si osserva nel caso concreto risultano provati gli elementi e le circostanze addotte dalla attrice e riconducibili alla fattispecie della mediazione quali: il conferimento dell'incarico alla Case di famiglia A.I. srl da parte della sig.ra titolare dell'immobile (consenso CP_2 espresso verbalmente dalla e, si ritiene, anche in modo implicito e per CP_2 facta concludentia); l'attività del mediatore finalizzata alla vendita dell'immobile; la messa in contatto della (parte acquirente) con la Pt_1 (parte venditrice), avendo la prima contattato l'agenzia immobiliare CP_2 per visionare l'immobile posto in vendita siccome da questa pubblicizzato - immobile presso il quale è stata poi accompagnata per la visita dai preposti dell'Agenzia; la successiva conclusione dell'atto di compravendita, avente ad oggetto il medesimo immobile, tra la e la il riconoscimento Pt_1 CP_2 da parte della manifestato in forma espressa e per iscritto, del diritto Pt_1 della a ricevere la corresponsione della provvigione in caso Controparte_1 di conclusione dell'affare (vedasi scheda sottoscritta da , Parte_1 allegata sub doc. 1 del fascicolo attoreo).
Si riportano di seguito, in quanto utili alla decisione, i punti salienti delle deposizioni rese dalle parti in sede di interrogatorio formale nonché dai testi: la convenuta ha dichiarato: “è vero il sito l'ho visto Parte_1 per la prima volta quando io sono stata contattata da per quanto Persona_1 sopra indicato credo nel periodo di fine dicembre dell'anno 2012; cap. 6) nulla so;
cap. 7) non è vero perché per quanto mi riguarda dal primo momento il prezzo richiestomi per l'acquisto è stato di € 330.000,00. Tale richiesta mi è stata fatta da figlio dei sigg.ri e ho appreso Persona_2 Per_2 CP_2 del minore importo di € 250.000,00 da che mi ha fatto vedere il Parte_2 sito pubblicitario sul web ove era indicato giustappunto il prezzo richiesto di € 250.000,00… sono entrata in casa con la ed i collaboratori Pt_2 dell'Agenzia”. Il teste ha dichiarato: “… ho curato direttamente io Testimone_1 l'affare…il filmato è stato pubblicato in data 9.11.2012 dal collega
[...]
Io stesso ho curato le riprese sia all'interno che all'esterno Tes_2 dell'immobile alla presenza di e di entrambi i sigg.ri e Tes_2 Per_2
Nel filmato è stata ripresa la sig.ra in quanto allorchè si CP_2 CP_2 girava era seduta nella sala. La signora ha visto che io stavo riprendendo l'ambiente e tutto ciò che era presente e nulla ha osservato.. Il era Per_2 presente anche se non è stato ripreso e non ha osservato alcunchè.. in effetti i clienti potenziali acquirenti hanno visionato con me o con i miei colleghi l'immobile di cui aveva la chiave tale sig.ra ; quest'ultima si limitava Per_3 ad aprire la casa ma poi andava via ed al termine della visita la avvisavamo e lei richiudeva con la chiave;
né l'agenzia né i collaboratori avevano la chiave… io sentivo i sigg.ri e per lo più telefonicamente poiché li CP_2 Per_2 aggiornavo sugli incontri con i potenziali acquirenti. …ho parlato io con la e l'ho accompagnata presso l'immobile e ciò credo il giorno 15.1.2013 Pt_1 visto che c'è in atti la scheda. Preciso che eravamo presenti io,
[...]
la e tale entrambe erano interessate Tes_2 Pt_1 Persona_1 all'acquisto. È stata la a telefonare per prendere l'appuntamento; la Pt_1 stessa mi ha detto di essere interessata all'acquisto. La non aveva Per_1 contattato l'agenzia. Io l'ho incontrata sul posto e posso dire che entrambe hanno firmato la scheda dimostrandosi interessate all'acquisto. ..A tutti abbiamo fatto visitare l'immobile. Dell'agenzia eravamo presenti sia io che il mio collega
…come ho già detto sia dalla che dalla e Testimone_2 Pt_1 Per_1
4 che alla presenza di entrambe ha letto il contenuto della Testimone_2 scheda. Io ero presente come ho già detto;
è vero che eravamo tutti fuori dalla casa ma non era vero che era già buio perché erano le ore prime ore del pomeriggio… ADR la ripresa via web dell'immobile era stata verbalmente autorizzata sia dalla che dal ”. CP_2 Per_2
Il teste (figlio della , ha confermato la circostanza Per_2 CP_2 attorea relativa al conferimento dell'incarico alla Case di MI avendo riferito: “è vero solo che mia madre verbalmente aveva più volte detto alle varie agenzie immobiliari contattate per la stima che se poi avesse messo in vendita la casa e la stessa fosse stata venduta dall'agenzia, lei avrebbe riconosciuto una provvigione. Nel caso concreto tale comunicazione ha fatto verbalmente anche alla Case di famiglia. Preciso che nel caso concreto un mandato è stato conferito da mia madre alla agenzia attrice verbalmente con la precisazione che la provvigione sarebbe stata corrisposta ove l'agenzia avesse portato compratori al di fuori della cerchia di persone con le quali mia madre o io eravamo già in contatto. Tale mandato in tal modo condizionato è stato dato da mia madre al
che incontrammo presso casa di mia madre non ricordo in quale data Per_4 ma non escluso alla data di fine dicembre 2012. Non ricordo e non so dire se fosse stata stabilita l'entità della provvigione… non ricordo se a quel tempo ovvero nelle due occasioni in cui la ha visionato l'immobile noi Pt_1 eravamo già in contatto con l'agenzia attrice. premetto che all'epoca non conoscevo la la e mia madre mi ha detto che tali due signore Per_1 Pt_1 erano interessate entrambe a vedere la casa volendolo acquistare insieme. Mi a madre mi disse di avere fatto vedere loro la casa e mi disse anche che erano presenti per l'agenzia immobiliare attrice dei collaboratori. Tali signore so che sono venute a casa di mia madre con l'agenzia ma non so dire chi abbia messo in contatto le stesse con l'agenzia. mia madre non mi disse allorchè aveva fatto in precedenza vedere la casa alla che queste era interessata Pt_1 all'acquisto insieme alla vera la circostanza e noi sapevamo che la Per_1 agenzia stava pubblicizzando la vendita dell'immobile ad € 250.000,00 ma come ho detto non era quello il prezzo indicato;
parlando con il giorno della Per_4 stima dissi che non volevamo vendere ad un prezzo inferiore a 320.000,00 e comunque poi anche alla abbiamo sempre ribadito tale prezzo;
cap. 3) Pt_1 non è vero per quanto mi riguarda e non che io sappia per quanto concerne mia madre anzi per quanto riguarda lei che è un po' confusionaria non escludo che abbia dato il consenso… Tale prezzo ci fu proposto dal che stimò la Per_4 casa”. Il teste collaboratore della società attrice ha Testimone_3 riferito:“..E' vero, confermo che il figlio della Sig.ra contattò il nostro CP_2 titolare per la vendita della proprietà di Poggio Moiano. Sono stato informato di quanto appena riferito dal titolare il quale ha poi girato a me ed al procacciatore la pratica”; cap. 2) “Si è vero, sono stato io a Testimone_1 parlare con il Sig. dei prezzi dell'intero complesso. Le indicazioni sono Per_2 state le seguenti: 380.000,00 il corpo più grande e 110.000,00 e 90.000,00 gli altri due appartamenti. L'indicazione fu inizialmente assecondata anche se ritenevamo che il prezzo fosse eccessivo. Dopo un paio di mesi, il titolare, per quanto mi è stato riferito, si incontrò con il venditore ed all'esito il prezzo venne rideterminato quanto al corpo principale in € 250.000,00” …sotto mia richiesta, visto che l'immobile era rimasto invenduto, si incontrò con la Persona_5 parte venditrice per rideterminare con particolare riguardo al corpo principale il prezzo, che fu, infatti, ribassato. Preciso di non essere stato presente a questo incontro e che questa circostanza mi è stata riferita dal la Sig.ra Parte_3
5 ha telefonato chiedendo di poter visionare l'immobile. ..“è vero che Pt_1
ci chiamò chiedendoci di togliere la pubblicità perché non c'era Per_2 intenzione di vendere o di proseguire il rapporto con noi.. Con MI CP_1 il rapporto è sorto a fine 2012.. cap.5): “E' vero il Sig. ha partecipato Per_2 a tutte le fasi salienti” …Per quanto ne so ci chiamò per dirci che non Per_2 voleva più vendere”. Il teste ha affermato di avere essa stessa chiamato Persona_1 l'Agenzia immobiliare per visionare l'immobile, ed ha altresì riferito: “..io e la Sig.ra e mia madre andammo a parlare con il Pt_1 Parte_4
perché erano molti anni che volevo acquistare l'immobile ma il Per_2
che il prezzo non scendeva sotto i 330.000,00 .. In quella occasione il Per_2
sosteneva che l'Agenzia non aveva nessun incarico e che il prezzo non Per_2 era quello pubblicizzato. Al quel punto io dissi di non essere interessata”; .. io mi riferisco ad un incontro al quale fui presente insieme alla al Sig. Pt_1
ed a mia madre avvenuto pochi giorni dopo la visita con gli incaricati Pt_4 di MI.. nell'incontro di cui ho appena riferito il ci disse CP_1 Per_2 di voler diffidare l'Agenzia. Effettivamente, verificai su internet che dopo qualche tempo la pubblicità era stata tolta…”.
Infine il teste , fidanzato della ha riferito: Testimone_4 Pt_1
“..ho partecipato anche io alla visita dell'immobile ma so che l'appuntamento era stato richiesto dalla ..non ho sentito nulla sul prezzo..chiesi io stesso Per_1 cosa fosse la scheda sottoposta alla firma e mi venne risposto solo a fini statistici. Ciò è avvenuto all'esterno, su una colonnina dell'Enel.. preciso che era l'imbrunire, più o meno le 16,20… l'interessato pretendeva, se non sbaglio, € 330.000,00 non trattabile..”.
Ed allora, mettendo a raffronto le suddette testimonianze, risultano non credibili anche sul piano logico oltre che giuridico, le dichiarazioni rese dalla in sede di interrogatorio formale nonché dalla teste e dal teste Pt_1 Per_1 nella specie in ordine al contatto intercorso unicamente tra la e Tes_4 Per_1 la Case di MI al fine di visionare l'immobile (circostanza smentita dagli altri testi addotti dalla società attrice) ed in ordine al fatto che la fosse Pt_1 presente all'incontro organizzato dall'Agenzia presso l'immobile solo ed unicamente in veste di amica ed accompagnatrice della E ciò Per_1 considerato che, quand'anche le due amiche fossero effettivamente cointeressate all'acquisto, quest'ultimo in definitiva, dopo il predetto incontro, è stato effettuato unicamente dalla la quale già da tempo era interessata ad Pt_1 acquisire l'immobile avendo già condotto in passato, ma senza alcun esito, trattative con i sigg.ri e . Tanto è vero che la in data CP_2 Per_2 Pt_1 15.1.2013, all'esito della visita organizzata dalla Agenzia Immobiliare, si è determinata alla sottoscrizione della citata scheda (v. doc. 1 del fascicolo attoreo) con essa assumendo l'obbligo di corrispondere la provvigione alla Agenzia nel caso del buon fine dell'affare, ciò che verosimilmente non avrebbe fatto laddove non fosse stata interessata personalmente all'acquisto. Non è credibile pertanto l'asserita inconsapevolezza, addotta dalla circa il contenuto della scheda che, paventando un vizio del consenso, Pt_1 la predetta deduce esserle stata sottoposta dal collaboratore della Agenzia, per la sottoscrizione, senza fornire alcuna spiegazione nonché frettolosamente, all'esterno dell'immobile ed in condizioni temporali di scarsa visibilità (tale vizio invero, implicando addirittura la induzione in errore ovvero il dolo della controparte, non è stato esplicitamente allegato dalla convenuta quale motivo di annullamento dell'atto né risulta tantomeno provato).
6 Né può essere determinante, al fine di escludere il rapporto di mediazione instaurato tra le parti, il fatto che la successiva compravendita immobiliare sia avvenuta fra la venditrice e l'acquirente al prezzo di € Parte_1 300.000,00 e non di € 250.000,00 come pubblicizzato dalla Case di MI. Va infatti considerato che le precedenti trattative, condotte autonomamente dalla con i proprietari dell'immobile, si erano oramai concluse con esito Pt_1 infruttuoso, pretendendo la parte venditrice (sigg.ri e ) un CP_3 Per_2 prezzo superiore pari ad € 330.000/320.000; che la nuova trattativa è stata intrapresa a seguito della visita dell'immobile organizzata dalla Case di MI in data 15.1.2013 allorchè fu pubblicizzato nonchè proposto alla il Pt_1 prezzo ribassato e più appetibile di € 250.000,00; che la compravendita è stata stipulata tra la parte venditrice e la successivamente alla suddetta visita Pt_1
e ad un prezzo comunque inferiore rispetto a quello originariamente preteso dai sigg.ri e - l'immobile essendo rimasto medio tempore CP_2 Per_2 invenduto ed avendo il titolare della già proposto/consigliato Controparte_1 alla parte venditrice l'offerta ad un prezzo ribassato – tale che l'attività svolta dalla possa ritenersi avere costituito un fattore ovvero una Controparte_1 concausa comunque ricollegabile e determinante ai fini della positiva conclusione delle trattative;
attività dalla quale entrambe le parti contraenti
(venditrice ed acquirente) hanno tratto utilità ovvero un vero e proprio vantaggio, riuscendo a contemperare i reciproci interessi e ciò prescindendo dall'eventuale interessamento alla conclusione dell'affare, precedentemente o successivamente all'intervento dell'Agenzia, di terze persone. Conclusivamente, pertanto, sulla base delle esposte argomentazioni, la domanda attorea va accolta.
- Quanto all'importo dovuto a titolo di provvigione Venendo al quantum debeatur, si ritiene peraltro equo rideterminare la pretesa attorea – avendo la annunciato di volere esperire Controparte_1 analoga azione anche nei confronti della parte venditrice dell'immobile ed essendosi sostanziata l'attività nella messa in relazione delle parti senza acquisizione/formalizzazione della volontà precontrattuale (con sottoscrizione del preliminare) – in misura pari al 3% del “valore pattuito” e non già del 4% come indicato nella citata scheda sottoscritta dalla (doc. 1 allegato al Pt_1 fascicolo attoreo). Poiché il valore pattuito ovvero proposto era di € 250.000,00, si ritiene altresì di dovere calcolare detta percentuale su tale importo e non su quello, costituente il prezzo della compravendita, fissato nell'atto notarile sottoscritto dalle parti contrattuali (venditore ed acquirente).
Ne deriva che debba essere condannata al Parte_1 pagamento in favore della dell'importo pari ad € 7500,00 Controparte_1 oltre IVA. Oltre interessi legali dalla domanda giudiziale al soddisfo.
- sulla decisione sulle spese Come da dispositivo
§ 4. — Ha proposto appello ed ha così Parte_1 concluso: “Voglia l'Ecc.ma Corte di Appello di Roma, contrariis rejectis: 1) IN VIA PRINCIPALE E NEL MERITO, accogliere per i motivi tutti dedotti in narrativa il proposto appello e, per l'effetto,
7 in riforma della sentenza n.160/2019 emessa dal Tribunale di Rieti, Giudice Dott.ssa Vitale, nell'ambito del giudizio N.R.G. 2288/2013, depositata in cancelleria in data 25.02.2019, rigettare le domande attoree, siccome infondate in fatto ed in diritto;
in subordine, nella denegata ipotesi di accoglimento delle domande attoree, contenere la richiesta di pagamento nei limiti del giusto, dell'equo e di quanto effettivamente provato. 3) Con vittoria di spese e compensi di entrambi i gradi di giudizio, oltre al rimborso forfettario per spese generali oltre IVA e CPA come per legge relativi ad entrambi i gradi di giudizio”.
ha resistito al gravame ed ha Controparte_1 così concluso: “Piaccia all'Ecc.ma Corte adita, rigettare l'appello perché infondato in fatto ed in diritto, con conseguente integrale conferma della Sentenza del Tribunale di Rieti n. 160/2019. Con vittoria di spese e compensi, da distrarsi al sottoscritto difensore antistatario”.
L'appello è stato posto in decisione all'udienza del 24 marzo 2025, senza assegnazione di ulteriori termini per il deposito di conclusionali e memorie di replica, in quanto le parti, in virtù della concessione dei termini anticipati come da decreto di trattazione scritta pubblicato il 16.01.2025, avevano già depositato note conclusionali.
§ 5. — L'appello contiene il seguente unico motivo di impugnazione:
- Erronea valutazione delle risultanze istruttorie, motivazione parziale e contraddittoria. Con il primo motivo di appello parte appellante censura la motivazione del primo giudice nella parte in cui ha erroneamente valutato le risultanze delle prove testimoniali. Nello specifico, secondo l'appellante, il primo giudice non avrebbe valutato complessivamente, comparandole, le risultanze probatorie. Secondo l'appellante, infatti, dal compendio probatorio era emerso che: 1) nessun incarico venne conferito all'Agenzia Pt_5
al prezzo di €250.000; 2) la aveva visionato
[...] Pt_1
l'immobile già precedentemente (novembre-dicembre 2012); 3) Case di MI fu contattata successivamente dalla signora e che il contratto di compravendita veniva concluso Persona_1
8 molti mesi dopo a seguito di trattative private non riconducibili all'attività dell'agenzia. Oltretutto, dalla deposizione del emergeva Per_2 chiaramente come il mandato eventualmente conferito all'Agenzia era da intendersi senza esclusiva, consentendo perciò al proprietario di vendere l'immobile a prescindere dall'intermediazione dell'Agenzia e, soprattutto, con riguardo ai soggetti con quali i proprietari dell'immobile erano già venuti in contatto precedentemente all'incarico verbale ricevuto dalla signora CP_2
E, nel caso di specie, la signora come Pt_1 pacificamente emerso dall'istruttoria, aveva già preso visione dell'appartamento dapprima che l'annuncio della vendita venisse pubblicizzato dall'Agenzia. Dunque, non avendo l'odierna appellante concluso alcun affare per l'effetto dell'intervento di nulla è Controparte_1 dovuto a titolo di provvigione e, in ogni caso, in via subordinata, non potrebbe neanche ritenersi congrua per l'attività minima svolta la percentuale del 3% riconosciuta dal primo giudice.

§ 5. — L'appello è infondato. Parte appellante erra nella parte in cui sostiene che l'affare concluso con la signora nello specifico l'acquisto CP_2 dell'immobile sito in Poggio Moiano, via Einaudi 2-3, non si sarebbe concluso per effetto dell'intervento dell'agenzia CP_1
.
[...]
Va anzitutto osservato che a mente dell'art. 1754 c.c. è mediatore colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare. E che, ai sensi dell'art. 1755 c.c. il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, se l'affare è concluso per effetto del suo intervento. Si osserva ulteriormente che, rispetto alla mediazione c.d. atipica, ormai pacificamente ammessa dalla giurisprudenza, l'ordinamento ben conosce la figura tipica, ossia la mediazione ordinaria di cui all'art. 1754 c.c. che disciplina l'attività di intermediazione posta in essere da un determinato soggetto senza la necessità di appositi incarichi e vincoli. Infatti, la mediazione, prescindendo da ogni considerazione sull'incarico effettivamente affidato all'appellata dalla signora ben può essere stata innescata da un'iniziativa ingerente CP_2 dell'Agenzia, non importa se a ciò autorizzata dal venditore.
9 Non sono in contestazione i contatti, solo verbali, tra la società e la parte venditrice, anche se quest'ultima non intendeva affidare incarichi in esclusiva e si riservava di concludere personalmente la vendita ad un prezzo inizialmente stabilito in euro 330.00-320.000. L'agenzia ha Controparte_1 autonomamente inserzionato l'offerta dell'immobile al prezzo ribassato di euro 250.000, al fine di recuperare la clientela che si era mostrata interessata, ma non disposta all'acquisto per il prezzo elevato, ed al fine di intercettare la clientela interessata agli immobili compresi nella fascia di prezzo fino ad euro 250.000. Ed è stata proprio questa iniziativa che ha richiamato l'attenzione della sull'immobile già visitato, ma scartato per via della Pt_1 richiesta del prezzo troppo elevata, ed ha indotto la stessa, dopo la nuova visita organizzata dall'Agenzia Case di famiglia, a riprendere i contatti con la parte venditrice, e a pervenire al trasferimento dell'immobile, concordando a ribasso -rispetto alla proposta iniziale fra le stesse parti (di €320.000-330.000) - il prezzo di vendita di €300.000.
La mediazione, come insegna dottrina e giurisprudenza prevalente, si configura come una fattispecie a formazione progressiva: più precisamente, l'attività di messa in relazione degli intermediati costituirebbe un atto giuridico in senso stretto, capace di creare il rapporto di mediazione tra le parti idoneo a concludere un determinato affare. Dunque, è evidente che la vicenda processuale che ci occupa ben può essere ricondotta nella fattispecie tipica prevista dal legislatore, in quanto l'agenzia immobiliare ha posto in essere quell'antecedente causale indispensabile e necessario affinché le parti, sebbene già reciprocamente note, riattivassero le trattative per la definizione dell'accordo. Sul punto, si richiama l'ordinanza n. 11443 del 2022 della S.C. nella parte in cui ha ritenuto che: “in tema di mediazione, il diritto alla provvigione sorge tutte le volte in cui la conclusione dell'affare sia in rapporto causale con l'attività intermediatrice, che sussiste quando il mediatore abbia messo in relazione le parti, così da realizzare l'antecedente indispensabile per pervenire alla conclusione del contratto, indipendentemente dal suo intervento nelle varie fasi delle trattative sino alla stipulazione del contratto, sempre che questo possa ritenersi conseguenza prossima o remota dell'opera dell'intermediario tale che, senza di essa, secondo il principio della causalità adeguata, il contratto stesso non si sarebbe concluso” (conformemente v. anche Cass. nn.
10 24950/2016, 25851/14, 28231/05, 3438/02, 9743/94, 5560/88, 4734/87, 4118/84 e 1934/82). Antecedente indispensabile, che in questo caso, va ravvisato proprio nella pubblicazione dell'annuncio dell'Agenzia ad un prezzo ribassato, a cui ha dato risposta l'odierna appellante, e che ha consentito alle parti di riprendere nel 2013 le trattative che si erano di fatto concluse a novembre 2012 per il prezzo troppo elevato. Infatti, come riporta la stessa appellante all'ultimo incontro di dicembre 2012 il figlio della le comunicava che il CP_2 prezzo dell'immobile offerto a €330.000 non poteva essere in ogni caso inferiore ad €320.000. Invece, la acquisterà dopo Pt_1 pochi mesi e solo a seguito dell'intervento dell'agenzia lo stesso immobile al prezzo di €300.000. Di talché, non può ritenersi che l'affare sia stato concluso dalle parti a prescindere dall'intermediazione dell'agenzia, anzi proprio la circostanza dell'interruzione delle trattative private e la ripresa delle stesse solo a seguito della pubblicazione dell'annuncio, con l'ausilio del mediatore, costituisce e dimostra la rilevanza causale dell'operato dell'agenzia. E come correttamente ritenuto dal Tribunale, né può affermarsi che la non si sia avvalsa in maniera Pt_1 consapevole dell'opera del mediatore ai fini della conclusione del contratto. In proposito si osserva che la signora una volta Pt_1 reperito l'annuncio sul sito dell'agenzia ben Controparte_1 poteva contattare direttamente i proprietari dell'immobile per riattivare autonomamente le trattative, invece, al fine di ottenere un prezzo più basso, ha ritenuto opportuna l'intermediazione dell'agenzia. Ed infatti, a fronte della deduzione della Pt_1 secondo la quale la visita dell'immobile con l'addetto dell'agenzia immobiliare fu dalla stessa effettuata solamente quale accompagnatrice dell'amica interessata all'acquisto, sta il Per_1 fatto che fu la e non la a riprendere i contatti Pt_1 Per_1 con la venditrice e a concludere autonomamente l'acquisto. Non possono trovare alcun accoglimento neanche le censure alla decisione del primo giudice quanto alla mancata buona fede dell'Agenzia e alla sottoscrizione – della signora e Pt_1
- in circostanze di scarsa visibilità delle condizioni della Per_1 mediazione avviata dall'agenzia (doc. 1 fasc. appallata). Il Tribunale, sul punto, ha infatti correttamente ritenuto che:
“non è credibile pertanto l'asserita inconsapevolezza, addotta dalla circa il contenuto della scheda che, paventando un Pt_1
11 vizio del consenso, la predetta deduce esserle stata sottoposta dal collaboratore dell'Agenzia, per la sottoscrizione, senza fornire alcuna spiegazione nonché frettolosamente all'esterno dell'immobile ed in condizioni temporali di scarsa visibilità (tale vizio invero, implicando addirittura la induzione in errore ovvero il dolo della controparte, non è stato esplicitamente allegato dalla convenuta quale motivo di annullamento dell'atto né risulta tantomeno provato)”. A tal riguardo osserva innanzitutto la Corte che l'appellante, neppure censurando adeguatamente la motivazione sul punto, non allega e non prova, anche nel presente giudizio di appello, i vizi del consenso e i motivi dell'eventuale annullamento dell'atto sottoscritto. Annullamento dell'atto che, oltretutto, mai viene domandato all'Autorità Giudiziaria dalla stessa Pt_1
In ogni caso, anche a voler ammettere la contestazione, posto che il firmatario, per il principio di autoresponsabilità e autodeterminazione, si assume la responsabilità di tutto il testo contrattuale, ben potevano la e la chiedere Pt_1 Per_1 all'Agenzia di trovare modalità alternative per visionare correttamente e attentamente l'atto che si impegnavano a sottoscrivere (come ad esempio rientrare nell'immobile, rimandare la sottoscrizione o trovare mezzi per illuminare maggiormente il testo). Oltretutto si osserva che l'atto sottoscritto dalle predette e consisteva in sole cinque righe, nelle quali si Pt_1 Per_1 legge brevemente che: “il sottoscritto e nate a Per_1 Pt_1
…, dichiara di avere in corso la visita dell'immobile Poggio Moiano € 250,00 Via Einaudi 2-3 per effetto della mediazione di Case di MI . In caso di conclusione Controparte_4 dell'affare, dichiara di accettare la mediazione alle condizioni economiche già esposte sul sito www.casedifamiglia.com, e precisamente: il 4%+IVA del valore pattuito, con un minimo di
€4.000,00+IVA”. Secondo questa Corte, quindi, risulta inverosimile e comunque non provato che la scarsa visibilità e la fretta della abbia impedito a quest'ultima di aver contezza del testo Pt_1 della dichiarazione, e risulta altresì inverosimile che la al Pt_1 momento della sottoscrizione non abbia visualizzato neanche gli importi numerici e le percentuali della provvigione, che attribuivano alla suddetta dichiarazione sottoscritta non già la natura di una mera informativa a fini statistici, ma piuttosto quella di un vero e proprio impegno contrattuale. Sul punto, pertanto, la sentenza va confermata.
12 L'appello va altresì respinto con riguardo alle censure mosse alla valutazione delle risultanze probatorie del Tribunale. A tal proposito, infatti, osserva questa Corte come nessun vizio logico-giuridico e contraddittorio emerge dalla decisione impugnata e che, soprattutto, l'appellante con l'atto di impugnazione non specifica, sia pure in maniera sintetica, degli elementi di causa il cui esame sarebbe stato omesso oppure insufficientemente o contraddittoriamente compiuto dal primo giudice, in modo da rendere possibile l'accertamento della loro decisività con riferimento alla decisione complessivamente assunta dallo stesso. Invero, l'appellante sostiene che dall'istruttoria sarebbe emersa l'assenza di un incarico effettivo alla vendita affidato all'Agenzia da parte della signora alla cifra di €250.000, CP_2 ma tale affermazione non sarebbe neanche idonea a giustificare l'illegittimità della provvigione dovuta, in quanto, come sopra rilevato, la per addivenire alla conclusione dell'accordo Pt_1 ha usufruito dell'intermediazione dell'Agenzia che non solo ha permesso loro di riattivare a distanza di due anni le trattative, ma ha di fatto permesso la riduzione di ben 30 mila euro dell'importo inizialmente richiesto dai venditori. In proposito, non risulta specificamente contestato il principio di diritto affermato dal primo giudice secondo il quale:
“Né, una volta concluso l'affare assume rilevanza l'assoluta identità delle condizioni alle quali la trattativa sia stata portata a termine, non essendo un unico elemento parziale di differenziazione, da solo, idoneo ad interrompere il nesso eziologico, importante essendo che sussista una sostanziale identità da accertarsi secondo un criterio che attribuisca rilevanza alla soddisfazione dell'interesse patrimoniale perseguito dalle parti (cfr. Cass. n. 5117/83)”. Ne deriva che neppure la differenza tra il prezzo di inserzione pubblicitaria dell'immobile, euro 250.000, rispetto al prezzo al quale fu conclusa la vendita, euro 300.000, vale a negare il rilievo determinante della mediazione dell'appellata nella conclusione dell'affare, con conseguente diritto alla provvigione ai sensi dell'art. 1755 c.c. in favore della agenzia . Controparte_1
La decisione impugnata va altresì confermata anche con riguardo al quantum della provvigione liquidata, atteso che il Tribunale ha non solo correttamente considerato il valore della proposta dell'Agenzia di €250.000 piuttosto che di quella maggiore effettivamente corrisposta dalle acquirenti, ma ha altresì ridotto la percentuale dovuta dal 4% - di cui all'impegno assunto
13 dalla e dalla (doc. 1 – ibidem) – al 3% attesa la Pt_1 Per_1 dinamica dei fatti. Oltretutto, non rileva la posizione della parte venditrice in questa sede, atteso che nell'impegno assunto dalla il Pt_1
15.01.2013 la percentuale del 4% sul valore di 250.000 non era accettata e prevista in solido con le parti venditrici, ma riguardava esclusivamente l'odierna appellante. Pertanto, il Tribunale non è incorso in alcun vizio di calcolo, potendo essere riconosciuta una somma maggiore al 2%, come del resto dimostra il dato contrattuale intercorrente tra le parti del presente giudizio di appello.
§ 6. — Le spese processuali del presente grado seguono la soccombenza, e vanno poste interamente a carico della parte appellante. Esse si liquidano secondo i valori medi ai sensi del D.M. n. 147/2022, (scaglione da 5.201 a 26.000), nella misura di euro 5.809,00 oltre a spese generali, Iva e CPA.

PER QUESTI MOTIVI

definitivamente pronunciando sull'appello proposto da nei confronti di Parte_1 Controparte_1 contro la sentenza resa tra le parti dal Tribunale di Rieti, ogni altra conclusione disattesa, così provvede:
1. — respinge l'appello;
2. — condanna la parte appellante al rimborso, in favore di delle spese sostenute per questo grado Controparte_1 del giudizio, liquidate nella misura di euro 5.809,00 oltre a spese generali, Iva e CPA da distrarsi in favore dell'Avv. Marco
Gregoris dichiaratosi antistatario.
- Ai sensi dell'art. 13, comma 1 quater del D.P.R. n. 115 del 2002 inserito dall'art. 1, comma 17 della Legge n. 228 del 2012, dichiara la sussistenza dei presupposti per il versamento, a carico dell'appellante, dell'ulteriore importo a titolo di contribuito unificato pari a quello dovuto per l'appello, a norma dell'art. 1 bis dello stesso art. 13. Così deciso in Roma il giorno 24 marzo 2025.
Il Consigliere estensore Il Presidente
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