REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE DI APPELLO DI CALTANISSETTA
Sezione Civile
Composta dai sigg. Magistrati:
Dott. Roberto Rezzonico – Presidente rel.
Dott.ssa Maria Lucia Insinga – Consigliere
Dott.ssa Flavia Strazzanti – Consigliere
Ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A nella causa civile di secondo grado iscritta al n. 355 del ruolo generale dell'anno 2021, vertente tra

Parte_1 elettivamente domiciliata in Caltanissetta, Viale Sicilia n. 176, presso lo studio dell'Avv. Massimo Dell'Utri, rappresentata e difesa dall'Avv. Corrado
Garofalo per procura allegata all'atto di citazione in appello
A P P E L L A N T E
E

Controparte_1
in persona del legale rappresentante
[...]

Controparte_2 elettivamente domiciliate in Nicosia, Via G.B. Li Volsi presso lo studio dell'Avv. Filippo Giangrasso che le rappresenta e difende per procura allegata alla comparsa di costituzione in appello
A P P E L L A T E
1 OGGETTO: Vendita di cose immobili

CONCLUSIONI
All'udienza sostituita del 28 novembre 2024, le parti hanno concluso come da note sostitutive rispettivamente depositate.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con atto di citazione notificato il 30 ottobre 2017, Parte_1 conveniva in giudizio dinanzi al Tribunale di Enna
[...] [...]
e la . Controparte_1 Controparte_1
Esponeva l'attrice che con contratto preliminare del 24 maggio 2014 aveva promesso in vendita a , in proprio e nella Controparte_1 qualità di legale rappresentante della , beni immobiliari, terreni e CP_1 fabbricati, di sua proprietà, dettagliatamente descritti in citazione. La promittente venditrice “consegnava il possesso materiale dei terreni promessi in vendita, consentendo che la promittente acquirente lo ricevesse dal signor , genitore della signora Persona_1 [...]
, che era obbligato a consegnarli a seguito della Controparte_1 sentenza (del Tribunale di Enna) n. 346/13 del 02/08/2013”. Per quanto concerneva, invece, i fabbricati, si precisava che essi erano “in comunione con i signori ”, e che pertanto il preliminare impegnava la Per_2 Pt_1 alla vendita con riguardo ai fabbricati che, “alla medesima saranno assegnati nel giudizio di divisione in corso con gli indicati comproprietari”.
Per la stipula del contratto definitivo relativo ai terreni veniva fissata la data del 30 maggio 2016, termine espressamente convenuto come essenziale.
Per i fabbricati, la data del rogito non veniva determinata, dovendosi attendere la definizione del succitato giudizio di divisione. Con successivo accordo scritto del 9 giugno 2016 il termine veniva differito al 30 luglio
2016 o, con il pagamento di una penale, al 30 settembre 2016, ma il termine decorreva inutilmente, non avendo i promissari acquirenti indicato il notaio dinanzi al quale le parti sarebbero dovute comparire per la stipula
2 del rogito, né pagato gli acconti convenuti. Ulteriori tentativi di addivenire alla stipula del definitivo non avevano avuto esito.
L'attrice chiedeva quindi la dichiarazione di risoluzione del contratto ope legis per grave inadempimento delle convenute per violazione del termine essenziale, la dichiarazione del proprio diritto a trattenere la penale pattuita e la condanna delle convenute alla restituzione dei beni in loro possesso nonché al risarcimento del danno conseguente alla mancata consegna e maturato nel periodo fra la risoluzione del contratto e l'effettiva restituzione.
Si costituivano le convenute che chiedevano l'integrale rigetto delle domande attrici, contestando in particolare la dedotta essenzialità del termine. Chiedevano, nel caso di dichiarata risoluzione del preliminare, la condanna dell'attrice alla restituzione della somma di € 237.400,00 complessivamente a lei corrisposta nonché il risarcimento dei danni conseguenti allo smembramento, che sarebbe conseguito alla risoluzione stessa, dell'attività produttiva da essi già da lungo tempo esercitata sui terreni oggetto di controversia. Osservavano che l'inadempimento era piuttosto ascrivibile alla promittente venditrice, che non aveva conseguito – contrariamente a quanto previsto in contratto – la quota di proprietà pari ad ¼ dei fabbricati insistenti sui terreni e non aveva provveduto al relativo accatastamento (pendendo su quei fabbricati una controversia fra la CP_1 ed i detentori, tali fratelli ), circostanza in ogni caso impeditiva Per_2 alla stipula del contratto definitivo di compravendita.
Con sentenza n. 522/2021 del 24 agosto 2021 il giudice adito rigettava le domande dell'attrice, condannandola alle spese di lite.
La soccombente propone appello e chiede, con la riforma della sentenza impugnata, l'accoglimento delle domande formulate in primo grado.
Le appellate si sono costituite, chiedendo il rigetto del gravame.
Il Tribunale, ricordata la domanda dell'attrice, ha osservato che, come del resto espressamente previsto nella clausola f) del preliminare, la stipula del definitivo presupponeva la concreta possibilità di trasferire i fabbricati
3 insistenti sui terreni a seguito dell'assegnazione dei medesimi alla promittente venditrice all'esito del giudizio di divisione pendente fra lei ed i fratelli . L'essenzialità di questa condizione ed il suo mancato Per_2 avveramento – posto che nulla era dato sapere circa l'anzidetto giudizio di scioglimento della comunione – facevano sì che non potesse ravvisarsi inadempimento dei promissari acquirenti, stante l'impossibilità di trasferire la proprietà dei terreni separatamente da quella dei fabbricati su di essi insistenti, vista anche la pacifica destinazione del complesso immobiliare all'esercizio dell'attività agricola o agrituristica da parte dei convenuti.
Conseguentemente, considerate la concreta causa negoziale e la buona fede, il termine per la stipula del contratto definitivo non poteva considerarsi essenziale. Altro profilo di inadempimento ravvisabile in capo alla stava nella mancata variazione della destinazione d'uso dei CP_1 fabbricati rurali e di consegnare all'altra contraente la documentazione a tal fine necessaria. Pertanto, ammesso che il termine per la stipula del definitivo fosse essenziale, la risoluzione non poteva essere chiesta dalla perché a sua volta inadempiente. CP_1
Del resto, la diffida ad adempiere ex art. 1454 cod. civ. – nella specie inoltrata dalla ai promissari acquirenti con nota del 6 dicembre 2016 CP_1
– non precludeva ex se la verifica giudiziale sulla gravità dell'inadempimento perché altrimenti si sarebbe consentito alla parte non inadempiente di utilizzare tale strumento non per un reale vizio funzionale nell'esecuzione del contratto, ma per una riconsiderazione unilaterale sulla sua convenienza. Nella specie, anche alla luce di giurisprudenza di legittimità richiamata in sentenza, il termine succitato non poteva considerarsi essenziale e la sua inosservanza non costituiva un inadempimento abbastanza grave da legittimare la risoluzione del contratto.
Il Tribunale ha poi rilevato che, in ogni caso, non esistevano la prova della detenzione degli immobili in capo ai convenuti ed, ancora prima, quella della consegna degli stessi immobili da parte della promittente venditrice.
4 Era vero che con sentenza n. 346/2013 il Tribunale di Enna aveva condannato (cl. 1936) a rilasciare i terreni in favore Controparte_2 della ma non risultava che l'obbligato avesse ottemperato. Pertanto, CP_1 anche a voler ritenere l'essenzialità del termine, non esisteva alcun danno risarcibile da mancata restituzione.
Di qui il dispositivo di rigetto.
Con il primo motivo, l'appellante imputa al Tribunale un'errata interpretazione del contratto derivata dalla violazione degli artt. 1362, 1363,
1366 e 1369 cod. civ. nonché degli artt. 2697 cod. civ. e 115 c.p.c., contestando che, come ritenuto dal primo giudice, la concreta possibilità di trasferire i fabbricati fosse conditio sine qua non per l'efficacia dell'impegno negoziale alla stipula del definitivo entro il termine essenziale convenuto.
In violazione dei criteri ermeneutici previsi dagli artt. 1362 e ss. cod. civ., il giudice non aveva considerato che il preliminare prevedeva una distinzione fra i “fabbricati” ed i “terreni”, prevedendo una differente disciplina negoziale circa modalità, condizioni e tempistica per la stipula del definitivo, come emergente dalle seguenti clausole:
- lettera c), primo periodo, secondo cui “la signora Parte_1
si impegna a cedere e vendere alla signora
[...] Controparte_1
, che si impegna ad acquistare (…), i terreni di cui al punto a)
[...] nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano.
- lettera c), secondo periodo, secondo cui la sig.ra visto il giudizio di Pt_1 divisione pendente sui fabbricati, “si impegna, altresì, a cedere e vendere anche i fabbricati, oggi in comunione con i IG , che alla Per_2 medesima saranno assegnati nel giudizio di divisione in corso con gli indicati comproprietari. Si impegna altresì e limitatamente a detti fabbricati assegnati, a variare la destinazione d'uso (…) in fabbricati ad uso urbano”.
- lettera e), primo periodo, secondo cui “la consegna ed il trasferimento del possesso delle unità immobiliari di cui è oggetto, ad esclusione di quelle
5 oggi in possesso dei , avverrà al momento della sottoscrizione Per_2 del presente preliminare”.
- lettera f), secondo cui “la stipula del rogito relativamente ai terreni dovrà essere effettuata (…) entro e non oltre il 30.05.2016 (…). La stipula del rogito relativamente ai fabbricati sarà effettuata soltanto dopo la definizione del giudizio di divisione con i fratell ”. Per_2
- lettera g), n. 2), secondo cui l'ultima rata dei pagamenti sarebbe dovuta avvenire “contestualmente alla firma del contratto definitivo relativo ai terreni”.
Il Tribunale aveva quindi errato nell'interpretazione della clausola f), ultimo capoverso, ai sensi della quale “Qualora la stipula del contratto definitivo non potesse verificarsi entro il termine indicato a causa della impossibilità di trasferire i terreni separatamente dai fabbricati il contratto definitivo si stipulerà al momento cui la signora avrà la disponibilità dei Pt_1 fabbricati, senza alcuna penalità per la medesima, ferma restando la tempistica dei pagamenti indicati”.
Tale clausola non configurava la condizione sospensiva semplicisticamente ravvisata dal Tribunale, ma consentiva solo di “posticipare il definitivo relativo ai terreni nel caso di eventuali ragioni ostative alla stipula, nei previsti e concordati tempi separati, dei due contratti definitivi…”,
In tale evenienza, pertanto, invece di procedere, per come pattuito, alla stipula di due contratti definitivi temporalmente separati, si sarebbe provveduto alla stipula di un unico contratto definitivo, relativo sia ai terreni che ai fabbricati, posticipando quindi il termine ab origine previsto per il definitivo dei terreni (30/05/2016) e facendolo anche coincidere con quello di disponibilità dei fabbricati”.
Questa clausola in realtà aveva una funzione di garanzia della promittente venditrice, valendo ad escludere un suo inadempimento, laddove, per un qualsiasi imprevisto, il definitivo relativo ai terreni non potesse essere stipulato entro il 30 maggio 2016.
6 In connessione con quanto osservato, sarebbe peraltro spettato ai promissari acquirenti l'onere di provare l'impossibilità di trasferire i terreni separatamente dai fabbricati, quale elemento impeditivo alla stipula del definitivo relativo ai terreni stessi.
Inoltre, come comprovato dalla documentazione depositata il 3 aprile 2018 ai sensi dell'art. 183 c.p.c., l'attrice aveva proceduto al mutamento della destinazione urbanistica dei fabbricati oggetto del preliminare.
Ancora, i terreni promessi in vendita erano del tutto distinti dai fabbricati, in quanto posti a distanza di alcune centinaia di metri, per cui neppure sotto un aspetto fisico – spaziale esisteva impedimento al trasferimento separato di tali immobili e del resto era stata la stessa promissaria acquirente ad invitare la controparte dinanzi al NO , con le Per_3 richieste del 21 novembre 2016 e del 14 dicembre 2016, per la stipula del definitivo. a testimonianza dell'assenza di impedimenti alla stessa.
La sentenza andava perciò censurata anche sotto il profilo dell'errata od omessa valutazione delle prove laddove aveva affermato un preteso inadempimento dell'attrice del proprio obbligo di provvedere alla variazione di destinazione d'uso dei fabbricati rurali. Fra l'altro sulle dette circostanze l'attrice aveva chiesto prova testimoniale con il NO , Per_3 non ammessa dal giudice che poi, contraddittoriamente, aveva ritenuto che la stessa attrice avesse mancato la prova su tale aspetto.
L'appellante conclude sul punto chiedendo che, visti i termini e le modalità diverse rispettivamente per fabbricati e terreni per la stipula dei contratti definitivi, l'ultimo capoverso della succitata clausola f) sia ritenuto non operativo, anche per la carenza della prova il cui onere incombeva sulla parte convenuta ed appellata, perciò inadempiente dell'obbligo di stipulare il definitivo relativo ai terreni entro il termine essenziale per esso stabilito prima nel contratto preliminare e, poi, nell'accordo di proroga del 9 giugno
2016. Insiste pertanto perché venga dichiarata la risoluzione del contratto preliminare per inadempimento della controparte.
7 Con il secondo motivo, l'appellante lamenta una grave lacuna nella sentenza impugnata laddove omette di considerare che la clausola f), si conclude con l'inciso “ferma restando la tempistica dei pagamenti indicati”.
Tale inciso comporta che l'eventuale impossibilità di trasferire i terreni separatamente dai fabbricati non avrebbe inciso sull'obbligo di rispettare la tempistica dei pagamenti.
In conseguenza di ciò, il preliminare doveva comunque essere dichiarato risolto per il mancato rispetto da parte della promissaria acquirente dei tempi di pagamento programmati, aventi scadenze semestrali.
Con il terzo motivo, l'appellante lamenta la mancata ammissione della prova testimoniale con il NO richiesta con memoria ex Persona_4 art. 183 c.p.c. Richiama quanto in precedenza osservato con il primo motivo di appello sul tenore contraddittorio di una sentenza che imputava all'attrice l'assenza di prova su una circostanza (la variazione di destinazione d'uso dei fabbricati) che la stessa si era offerta di provare e che peraltro emergeva già in atti. Inoltre, sarebbe stata dimostrata la fissazione da parte del suddetto NO di due appuntamenti per la stipula del definitivo disertati dalla controparte.
Con il quarto motivo, l'appellante sostiene l'erroneità della sentenza per non avere dichiarato l'avvenuta risoluzione del contratto preliminare.
A tale dichiarazione il giudice sarebbe dovuto pervenire, innanzitutto, ai sensi dell'art. 1457 cod. civ. posto che le parti avevano esplicitamente indicato il termine per la stipula del definitivo relativo ai terreni come essenziale, definizione che non era stata mutata con l'accordo del 9 giugno
2016 che aveva differito il termine dall'originario 30 maggio 2016 al 31 luglio o, con penale, al 30 settembre dello stesso anno, senza però incidere sull'espressa attribuzione di essenzialità del termine effettuata con il preliminare del 24 maggio 2014, le cui previsioni venivano anzi integralmente richiamate. Di qui la sussistenza dei presupposti per l'applicabilità dell'art. 1457 cod. civ.
8 L'appellante censura poi la sentenza di primo grado laddove ritiene applicabile alla fattispecie l'art. 1460 cod. civ.. A prescindere dal fatto che il giudice di prime cure non aveva individuato gli inadempimenti ascrivibili alla che giustificassero l'applicazione del principio inadimplenti non Pt_1 est adimplendum, la loro eventuale sussistenza sarebbe stata posteriore all'inadempimento dell'obbligo di contrarre da parte della promissaria acquirente entro il termine essenziale sopra delineato, per cui, semmai, il principio sarebbe stato invocabile proprio dalla stessa Pt_1
Altra ragione per cui il contratto andava risolto stava nella clausola risolutiva espressa di cui alla lettera g) che comportava prevedeva appunto la risoluzione del contratto per mancato pagamento del prezzo nel termine finale convenuto. Stante l'espressa previsione concordata dalle parti,
l'effetto risolutivo era subordinato soltanto alla sussistenza ed all'imputabilità dell'inadempimento. E, nella specie, la promissaria acquirente non aveva adempiuto le proprie obbligazioni pecuniarie come convenute prima nel preliminare e poi nella scrittura privata del 9 giugno
2016.
Ancora, anche senza considerare le suddette e specifiche disposizioni contrattuali, il contratto andava risolto per gli ulteriori inadempimenti posti in essere dai convenuti dopo la diffida ex art. 1454 cod. civ. del 2 dicembre
2016 loro notificata dall'Ufficiale Giudiziario il successivo 6 dicembre. In particolare, persisteva il mancato pagamento delle rate stabilite e veniva disertato dai promissari acquirenti l'appuntamento per la stipula del rogito, fissato per il 14 dicembre 2016 dinanzi al succitato NO . Per_3
Riprodotte le osservazioni contenute nella sentenza impugnata,
l'appellante lamenta l'omessa o insufficiente motivazione sulla ritenuta, da parte del primo giudice, scarsa importanza dell'inadempimento, viceversa da ritenersi grave e rilevante, essendo impensabile che il promittente venditore possa essere tenuto a stipulare il definitivo pur in assenza del pagamento del corrispettivo dovuto.
9 Con il quinto motivo, l'appellante censura il rigetto della domanda di risarcimento del danno, che il Tribunale aveva motivato – anche qualora fosse stato possibile dichiarare la risoluzione del preliminare – con il rilievo che i fabbricati erano in possesso dei fratelli . Ma tale rilievo si Per_2 basava sull'erronea interpretazione del contratto, già ampiamente censurata col primo motivo di appello, e quindi sulla mancata distinzione fra i “terreni” ed i “fabbricati”. Per i primi la materiale detenzione era stata trasferita, nei termini previsti in preliminare, e di essi soltanto l'attrice aveva chiesto la restituzione nonché il risarcimento del danno per il periodo in cui era stata illegittimamente privata del godimento dei beni ossia, come esplicitato in domanda, dalla risoluzione ope legis del contratto fino all'effettiva consegna. Di qui l'errore del Tribunale nel non disporre CTU per accertare l'entità del danno sopra dedotto.
In via consequenziale ai precedenti, col sesto motivo l'appellante si duole della disciplina delle spese di lite.
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La questione nodale della controversia è quella posta dal primo motivo di appello e sta nello stabilire se, come affermato dal primo giudice, la possibilità di procedere alla vendita dei fabbricati insistenti sui terreni fosse condizione sospensiva dell'obbligo di procedere alla stipula del definitivo anche in relazione a questi ultimi oppure se, come sostenuto dall'appellante, le diverse previsioni contrattuali concernenti il rogito per i terreni ed il rogito per i fabbricati rendessero autonomi i due contratti definitivi, sicché l'impossibilità di stipulare quello concernente i fabbricati – perdurando il giudizio di divisione fra la promittente venditrice ed i fratelli e dunque non essendo stata ancora attribuita alla prima la quota Per_2 di proprietà da trasferire ai promissari acquirenti – non avrebbe avuto alcun effetto impeditivo alla stipula del definitivo afferente ai terreni, con conseguente inadempimento degli odierni appellati.
Fornisce un indubbio appiglio alla tesi dell'appellante la formulazione letterale della clausola f), primo e terzo periodo, che prevedono
10 rispettivamente che “la stipula del rogito relativamente ai terreni dovrà essere effettuata (…) entro... il 30.05.2016” e che, invece, “La stipula del rogito relativamente ai fabbricati sarà effettuata soltanto dopo la definizione del giudizio di divisione con i fratell ”. Per_2
La distinta regolamentazione dei tempi di stipula del definitivo in rapporto ai terreni, da un lato, ed ai fabbricati, dall'altro, è chiara ed innegabile.
Occorre però ricordare, innanzitutto, il criterio ermeneutico di cui all'art. 1363 cod. civ., che impone di interpretare le clausole contrattuali le une per mezzo delle altre.
Nonostante prevedesse una pluralità di immobili, ossia terreni e fabbricati, il preliminare stipulato dalle parti il 24 maggio 2014 concerneva una vendita unitaria. La clausola g) prevede che “la vendita dell'unità immobiliare in oggetto) verrà effettuata a corpo ed il prezzo viene di comune accordo stabilito… in € 472.400,00..”
Sono quanto mai significativi il singolare (“dell'unità immobiliare”), nonostante l'evidente pluralità dei beni elencati alla lettera a) del contratto, il fatto che la vendita debba avvenire a corpo, considerando, quindi, il complesso dei beni che ne sono oggetto, e, soprattutto, la conseguente unitarietà del prezzo. Si ricorda che “la compravendita che, a fronte del pagamento di un prezzo complessivo, abbia ad oggetto il trasferimento di una pluralità di beni immobili, ancorché eterogenei tra loro (come, tipicamente, terreni e fabbricati n.d.r.), integra un contratto unico” (Cass.
24 ottobre 2016 n. 21342).
Deve dunque disattendersi la tesi dell'appellante, implicita nel suo riferimento alle “promesse di vendita e di acquisto” (pag. 16 atto di appello) che sembra postulare, con l'impiego del plurale, una sostanziale duplicità di preliminari pur all'interno di un unico testo contrattuale.
La menzione separata delle due tipologie di immobili di cui alla clausola c) del preliminare, su cui fa pure leva l'appellante (v. pag. 17 atto di appello), si spiega con la diversa condizione giuridica e fattuale in cui i medesimi si trovano, gli uni, i terreni, rientranti nella piena disponibilità della gli Pt_1
11 altri, i fabbricati, che invece si trovano “in comunione con i signori
” e che si prevede “saranno assegnati nel giudizio di divisione in Per_2 corso con gli indicati comproprietari”. Inoltre, per tali beni, una volta assegnati, si stabilisce per la promittente alienante l'obbligo di “variare la destinazione d'uso”, da “fabbricati rurali” a “fabbricati ad uso urbano”
Pertanto, la previsione della stipula di due contratti definitivi non altera l'unicità dell'operazione negoziale, ma comporta solo la scansione in due tempi distinti dell'obbligo di contrarre unitariamente assunto dalle parti.
Come rilevato, il contratto preliminare del 24 maggio 2014 non prevede un prezzo distinto per i fabbricati e per gli immobili. Non prevede, quindi, la possibilità di una scissione dell'oggetto del contratto, terreni da un lato e fabbricati dall'altro, dando vita a due “sottogruppi” di immobili suscettibili ciascuno di vendita autonoma e indipendente dall'altro, con indicazione del relativo prezzo. Nessuna clausola stabilisce che possa o debba darsi luogo al contratto definitivo di vendita dei terreni anche in difetto della possibilità di procedere alla stipula del definitivo per la vendita dei fabbricati.
La clausola di cui all'ultimo periodo della stessa lettera f), come esattamente ritenuto dal Tribunale, prevede esattamente il contrario:
“Qualora la stipula del contratto definitivo non potesse verificarsi entro il termine indicato a causa della impossibilità di trasferire i terreni separatamente dai fabbricati il contratto definitivo si stipulerà al momento cui la signora avrà la disponibilità dei fabbricati, senza alcuna Pt_1 penalità per la medesima, ferma restando la tempistica dei pagamenti indicati”.
Ciò che potrebbe ostare alla stipula del definitivo entro il termine indicato del 30 maggio 2016, è proprio la “impossibilità di trasferire i terreni separatamente dai fabbricati”. Tale impossibilità non è collegata dalle parti ad un eventuale e futuro evento imprevisto che possa determinarla, evento che non è neppure genericamente citato e prefigurato in contratto, ma è una circostanza già sussistente e di cui le parti danno atto quale elemento condizionante dell'intero programma negoziale. Ne è cristallina
12 dimostrazione il fatto che, a norma della stessa clausola, la stipula viene rinviata non a se e quando sarà cessata questa sopravvenuta ed imprecisata causa ostativa alla vendita separata dei terreni (in tal senso l'appellante interpreta “impossibilità di trasferire i terreni separatamente dai fabbricati”) ma a se e quando “la signora avrà la disponibilità Pt_1 dei fabbricati”, riferimento che non avrebbe alcun senso logico e razionale se la vendita dei terreni fosse autonomamente attuabile e se la causa che la rende impossibile non avesse nulla a che fare con la disponibilità dei fabbricati in capo alla La previsione che ciò non debba comportare Pt_1 alcuna penalità per la medesima promittente venditrice è connessa al fatto, piuttosto evidente, che il conseguimento della disponibilità in questione non dipendeva da volontà e condotta della stessa ma dall'esito, Pt_1 intrinsecamente aleatorio, del giudizio di divisione in corso con i fratelli
. Anche questo, del resto, è un elemento che depone nel senso di Per_2 escludere che la comune volontà delle parti sia stata quella di consentire ed anzi imporre una stipula del definitivo per i terreni autonoma ed indipendente dalla sorte dei fabbricati. Non si capisce perché le parti, ove orientate nel senso appena indicato, non avrebbero dovuto stipulare, appunto, un preliminare concernente esclusivamente i terreni, contratto fra l'altro prontamente attuabile trattandosi di beni pacificamente di proprietà della signora prevedendo per essi il relativo prezzo, ed un Pt_1 preliminare, viceversa, sottoposto all'alea dell'esito di un giudizio di scioglimento della comunione che, teoricamente, si sarebbe potuto concludere senza che alcun bene o perlomeno non tutti i beni oggetto di promessa entrassero effettivamente nel patrimonio della promittente venditrice, ad es. in caso di approvazione di un progetto di divisione che avesse attribuito i beni in natura ad uno o più degli altri comproprietari ed alla solo (o principalmente) una somma di denaro a conguaglio. Pt_1
Sarebbe stato insomma molto più agevole e coerente con il supposto intento delle parti di svincolare il trasferimento dei terrenti da quello dei fabbricati procedere con atti separati, anziché confondere in una “unità
13 immobiliare” venduta a corpo e ad un prezzo complessivo sia i beni pienamente rientranti nella disponibilità della promittente venditrice sia quelli di incerta – non foss'altro nel quando, visti anche i tempi tipicamente non brevi dei giudizi di divisione – attribuzione giudiziale.
L'unitarietà e la “confusione” viceversa riscontrabili nel preliminare del 24 maggio 2014 si spiegano proprio con l'inscindibilità funzionale della pluralità dei beni promessi in vendita. Sotto tale aspetto, va rimarcata e riproposta la notazione del Tribunale – non censurata nell'atto di appello – sul fatto che “essendo pacifico – perché mai contestato – l'esercizio di un'azienda agricola e/o agrituristica sugli immobili promessi in vendita, è evidente che la possibilità (materiale e giuridica) di trasferire, unitamente ai terreni, anche i fabbricati, è stata tenuta presente dai contraenti… come presupposto condizionante il negozio” (pag. 6 sentenza).
La tesi dell'appellante non è sostenibile neppure tenendo presente il comportamento delle parti successivo alla conclusione del contratto (art. 1262 co. 2 cod. civ.). L'invito rivolto dalla parte promissaria acquirente alla controparte per addivenire alla Controparte_1 stipula del definitivo dinanzi al notaio di Catania concerneva Persona_4 pur sempre tutti i beni oggetto del preliminare, come risulta chiaramente dalla puntuale indicazione di ciascuno di essi, fabbricati compresi, nella lettera sottoscritta dal legale rappresentante della società e dal suo procuratore. E' dunque possibile che l'invito fosse in realtà finalizzato ad evidenziare che la non aveva ancora conseguito la disponibilità dei Pt_1 fabbricati di comproprietà dei fratelli e quindi a dare contezza Per_2 dell'impossibilità di procedere al trasferimento dei terreni per come previsto dall'ultimo periodo della clausola f) del preliminare. Ma, al di là degli intendimenti dell'una o dell'altra parte, resta il fatto indiscusso che ancora a quella data lo scioglimento della comunione non era stato pronunciato, tanto che nello stesso atto di appello – oltre quattro anni dopo il succitato invito – si rappresenta che “i Sigg.ri godevano (e Parte_2 godono tutt'ora, stante la perdurante pendenza del giudizio di divisione)
14 del possesso” dei fabbricati, che è l'esatto contrario della disponibilità degli stessi in capo alla prevista dalla clausola f) quale momento in Pt_1 cui si procederà alla stipula del definitivo.
L' unitarietà dell'operazione di vendita è confermata dalla scrittura del 9 giugno 2016. Pur rimandando al preliminare del 24 maggio 2014, questo accordo non menziona i due diversi rogiti in cui dovrà tradursi l'adempimento dell'obbligo di contrarre ed anzi fa riferimento ad un unico
“contratto definitivo” da stipularsi al momento del pagamento della somma di € 200.000,00 di cui al punto 3) della stessa scrittura. A conferma, poi, di quanto già previsto nella clausola g) del preliminare, il corrispettivo ancora da pagare e le singole rate attraverso le quali dovrà essere saldato vengono riferiti all'intero complesso dei beni immobili promessi in vendita, senza alcuna distinzione fra terreni e fabbricati. E' dunque lecito chiedersi se, ad onta del generico richiamo al preliminare che conclude il testo dell'accordo (“per tutto il resto si rimanda al contratto preliminare” del 24 maggio 2014), non vi sia stata una sorta di “abrogazione implicita” della previsione sulla separata stipula di due definitivi di cui alla clausola f) del preliminare. In ogni caso, viene ulteriormente smentita la tesi dell'appellante sull'autonomia dei suddetti definitivi, viceversa inscindibilmente connessi sotto il profilo funzionale e dunque della causa concreta del contratto.
Il secondo motivo di appello è parimenti infondato perché trascura che “la tempistica dei pagamenti” prevista dalla clausola g) del preliminare del 24 maggio 2014, che faceva obbligo alla parte promissaria acquirente di effettuare i pagamenti per gli importi e con la cadenza semestrale ivi precisati, era stata sostituita dal succitato e successivo accordo del 9 giugno 2016 in cui, dandosi atto delle difficoltà economiche incontrate dalla parte promissaria acquirente e dei conseguenti mancati pagamenti nei termini di cui al preliminare, le parti concordavano una nuova disciplina dei pagamenti che prevedeva il versamento di € 65.000,00 all'atto della sottoscrizione del medesimo accordo modificativo (versamento che risulta
15 effettuato come da copia di assegno circolare e di ricevuta di bonifico bancario depositate dalla stessa attrice – all c) del fascicolo di primo grado), di € 35.000,00 entro il 30 giugno 2016 e di € 200.000,00 entro il 31 luglio 2016 o, dietro versamento di una penale di € 5.000,00 da parte della promissaria acquirente, entro il 30 settembre 2016. Il pagamento di quest'ultima ed ingente somma viene stabilito come momento in cui si procederà alla stipula del definitivo. Il motivo è dunque infondato perché adduce a causa di inadempimento il mancato rispetto di un programma di pagamenti con scadenza semestrale viceversa sostituito dalle parti con l'accordo del 9 giugno 2016 e perciò non più vigente e vincolante.
Tuttavia, la questione dell'inadempimento dell'obbligazione pecuniaria è riproposta al punto IV.3 dell'atto di appello (pagg. 31-32), in cui appunto la oltre a lamentare nuovamente la violazione della clausola g) del Pt_1 preliminare, deduce l'inadempimento anche del nuovo programma di pagamento, non essendo stata versate la rata di € 35.000,00 in scadenza al
30 giugno 2016, né quella conclusiva di € 200.000,00. Di qui, secondo l'appellante, la risoluzione del contratto per effetto della clausola risolutiva espressa di cui all'ultimo periodo del punto g) del preliminare, non incidendo su tale qualificazione giuridica della clausola il fatto che il termine finale previsto non fosse più quello originario, ma quello differito con la scrittura del 9 giugno 2016.
Anche questo motivo deve essere disatteso.
Il pagamento della rata finale di € 200,000,00 era connesso alla stipula del definitivo (v. penultimo capoverso della scrittura 9 giugno 2016: “il contratto definitivo verrà sottoscritto al momento del versamento” della rata in questione). Ma il definitivo non poteva essere stipulato, come visto, per non avere la promittente alienante la disponibilità dei fabbricati facenti
“corpo unico funzionale” coi terreni oggetto di contratto e quindi per non poterli trasferire alla controparte contrattuale. Di qui la chiara insussistenza dell'inadempimento della promissaria acquirente perché, secondo la stessa ineccepibile logica che l'appellante applica a se stessa nel prosieguo del
16 medesimo motivo di appello (v. pag. 34, con tanto di grassetto e sottolineatura), sarebbe assurdo pretendere che la parte acquirente versi integralmente il corrispettivo senza poter ottenere la altrettanto integrale e piena disponibilità, giuridica e materiale, dei beni promessi in vendita.
Quanto, invece, all'importo di € 35.000,00 della rata da pagarsi entro il 30 giugno 2016, la clausola risolutiva espressa si riferiva soltanto al “mancato pagamento del prezzo nel termine finale indicato”, quindi non al mancato pagamento di una o più rate intermedie. E, con riferimento al termine finale, non può che ribadirsi quanto sopra già osservato, ossia che il mancato pagamento era conseguenza dell'impossibilità di stipula di un definitivo che potesse trasferire all'acquirente la proprietà e la materiale disponibilità di tutto il complesso immobiliare unitariamente promesso in vendita.
In sé considerato, poi, l'inadempimento relativo a questa rata non può giustificare la risoluzione del contratto secondo le regole generali degli artt.
1453 – 1455 cod. civ., sia per la non particolare rilevanza dell'importo rispetto al valore complessivo dell'operazione negoziale e tenendo conto altresì degli € 165.000 (€ 100.000 al momento della stipula del preliminare,
€ 65.000 al momento della sottoscrizione della scrittura privata del giugno
2016; v. produzione della stessa attrice oltre che delle convenute) già pagati, sia, soprattutto, perché comunque tale rata si inserisce, come ovvio, in un'operazione negoziale complessivamente non realizzabile per causa non imputabile alla parte promissaria acquirente.
Esclusa la sussistenza dell'inadempimento delle appellate promissarie acquirenti e dovendosi perciò rigettare la domanda di declaratoria della risoluzione del contratto, si palesano automaticamente infondati gli altri motivi di appello.
Consegue l'integrale rigetto dell'appello.
Le spese del grado seguono la soccombenza e vengono liquidate in base alle tabelle previste dal D.M. n. 55 del 2014 e relativi aggiornamenti per le cause del VI scaglione di valore (da 260.000,01 ad € 520.000,00).
17 Riconoscendosi compensi compresi fra i minimi ed i medi tabellari, si liquidano € 3.500,00 per studio, € 1.500,00 per fase introduttiva, € 3.000,00 per trattazione ed € 5.000,00 per fase decisoria, per un totale di € 13.000,00.
Sussistono i presupposti per la dichiarazione sul doppio contributo.


P.Q.M.


La Corte d'Appello, Sezione Civile, definitivamente pronunciando, disattesa ogni altra domanda, eccezione o difesa
C O N F E R M A la sentenza n. 522/2021 del 24 agosto 2021 del Tribunale di Enna
C O N D A N N A
L'appellante a rifondere agli appellati le spese del presente grado di giudizio, che liquida in complessivi € 13.000,00, oltre spese forfettarie, IVA
e CPA come per legge, con distrazione in favore dell'Avv. Filippo
Giangrasso.

D I C H I A R A la sussistenza dei presupposti per il versamento, a carico di entrambe le parti, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato di cui all'art.13, comma 1 quater del DPR n.115/2002 così come modificato dall'art. 1 comma 17 della legge n. 228/2012
Caltanissetta, camera di consiglio del 5 giugno 2025
Il Presidente est.
Roberto Rezzonico
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