REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI ROMA
SEZIONE QUARTA CIVILE
composta dai magistrati dott.ssa Antonella Izzo presidente dott.ssa Giovanna Schipani consigliere rel. dott.ssa Matilde Carpinella consigliere riunita in camera di consiglio, ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A
nella causa civile in grado di appello iscritta al n. 4553/2020 R.G.A.C.C., trattenuta in decisione all'udienza del 23.1.2025 e vertente
TRA
p.i. Parte_1 P.IVA_1 rappresentata e difesa dall'avv.to Maria Giovanna Talia, giusta procura in calce alla comparsa di costituzione di nuovo difensore depositata nel primo grado di giudizio
APPELLANTE
E

p.i. Controparte_1 P.IVA_2
rappresentata e difesa dagli avv.ti Antonio Auricchio, Decio Nicola Mattei e Alessandro De
Ferrariis, giusta procura in calce alla comparsa di costituzione e risposta in grado di appello
APPELLATA
MOTIVI DELLA DECISIONE
(di seguito solo conveniva in giudizio (di Parte_1 Pt_1 Controparte_1
seguito solo ) deducendo che: CP_1
pagina 1 di 15 - con atto di cessione d'azienda sottoscritto in data 26.2.2009, Esso aveva ceduto alla società attrice l'impianto di distribuzione carburanti e lubrificanti, corrente nel Comune di Cittaducale (RI), meglio indicato in atti, e aveva trasferito in capo all'attrice tutti i contratti stipulati per l'esercizio dell'azienda, sita su un terreno di proprietà della cedente, inclusa l'autorizzazione alla distribuzione di carburanti;

- precedentemente, con DIA del 16.9.2008, Esso aveva comunicato al Comune di
Cittaducale l'inizio di lavori di ristrutturazione consistenti nell'interramento di due serbatoi metallici aventi capacità di mc 40 cadauno e nell'estrazione dei vecchi serbatoi, dichiarando “sotto la propria responsabilità” che l'area su cui insisteva l'impianto era priva di vincoli paesaggistici e archeologici;

- l'attrice, con lettera del 18.3.2009, aveva comunicato al e alla Regione Lazio il CP_2 sub-ingresso nell'attività di distribuzione di carburanti, ma, dopo il subentro, era venuta a conoscenza della sussistenza di vincoli paesaggistici e archeologici, taciuti dalla convenuta, la quale aveva presentato, in data 24.2.2009 (due giorni prima del contratto), istanza in sanatoria al Comune per il rilascio del nulla osta ai sensi della legge regionale n. 59/95, il che dimostrava che la stessa era a conoscenza dei suddetti vincoli;

- nel corso dei lavori di ristrutturazione erano poi emersi reperti archeologici, con conseguente interruzione dei lavori di scavo al fine di consentire le necessarie verifiche da parte della;
CP_3
- a seguito di tali verifiche, che avevano causato il fermo dell'impianto per ben due anni e mezzo, con conseguente perdita di guadagno per questa aveva dovuto Pt_1 corrispondere la somma di € 120.000,00, a titolo di compenso, allo studio tecnico e all'impresa edile che avevano coadiuvato la;
CP_3
- era, inoltre, emersa un'ulteriore irregolarità, anch'essa mai menzionata da , ossia CP_1
l'abusività dell'impianto di autolavaggio, non risultante dalla documentazione catastale e dalle planimetrie fornite da , mai menzionata né nel preliminare né nel contratto CP_1
di cessione di azienda;

- infine, aveva riscontrato che i locali dell'officina, già oggetto di richiesta di Pt_1
condono edilizio da parte di , non risultavano integralmente ricompresi nella CP_1
predetta richiesta, la quale aveva ad oggetto una superficie edificata di mq 43
(compreso locale officina e pensilina), mentre il solo locale gestore misurava mq 22,35,
pagina 2 di 15 i locali officina avevano una superficie pari a mq 39,00 e la pensilina metallica era pari a mq 49.00, per un totale di mq 110,35;
- in sostanza, l'attrice aveva ricevuto da un complesso di beni affetto da gravi CP_1 irregolarità edilizie ed era riuscita ad aprire l'impianto e ad avviare l'attività commerciale soltanto circa venti mesi dopo l'acquisto;
- dopo plurime contestazioni degli inadempimenti e richieste di risarcimento, rimaste prive di riscontro, con raccomandata del 3.10.2016, aveva reiterato Pt_1
formalmente la richiesta risarcitoria, tramite il proprio difensore, ma, con lettera del
9.11.2016, i legali di Esso avevano declinato qualsiasi responsabilità della società;
- inoltre, le suddette irregolarità avevano provocato anche un contenzioso giudiziario tra l'attrice e la di , che gestiva l'impianto prima della CP_4 CP_5
cessione dello stesso alla con conseguente protrarsi della chiusura totale Pt_1 dell'impianto e con ulteriori danni alla società.
Chiedeva, pertanto, di accertare e dichiarare la responsabilità contrattuale ed extracontrattuale della società convenuta, con conseguente condanna, ex art. 1218 c.c. e/o ex art. 2043 c.c., al risarcimento del danno da lucro cessante subìto dall'attrice, quantificato in
€ 2.658.828,83, come da perizia tecnica depositata in atti, ovvero nella diversa somma ritenuta di giustizia;
in via istruttoria, chiedeva l'ammissione di c.t.u. diretta ad accertare l'esclusiva imputabilità a del ritardo nell'apertura dell'impianto e, conseguentemente, a CP_1
calcolare il danno da lucro cessante subito nel periodo dal 2012 al 30.4.2016, durante il quale non aveva potuto esercitare l'attività, sulla base della redditività dell'azienda oggetto Pt_1
della cessione.
***
Si costituiva in giudizio , deducendo che: CP_1
- aveva presentato la DIA in data 16.9.2008 per l'interramento di due serbatoi metallici aventi la capacità di mc 40 cadauno e per l'estrazione dei vecchi serbatoi;

- in data 24.2.2008 (in realtà 2009) aveva inviato al l'istanza di nulla osta ai CP_2
sensi della legge regionale 59/95, inerente alla domanda di concessione edilizia in sanatoria ai sensi dell'art. 32 legge 47/85, riguardante le strutture fuori terra, prefabbricate in metallo, realizzate presso l'impianto di distribuzione di carburanti;

- terminata l'estrazione, il 26.2.2009 aveva ceduto a l'azienda costituita dal Pt_1
“complesso dei beni organizzati per la vendita di carburanti al dettaglio corrente in Cittaducale (RI) Via
Salaria Km. 92+700 […] composta dai seguenti cespiti e attrezzature: Terreno di 1.605 mq.; N. 1
pagina 3 di 15 Chiosco;
N. 1 ” (art. 4), in cui non erano ricompresi, perché rimossi, i serbatoi e le CP_6 colonnine, né tantomeno l'autolavaggio;
- le parti avevano chiarito che “il complesso immobiliare […] è stato realizzato, come dichiara il venditore, in assenza di licenza edilizia e che per lo stesso è stata presentata al Comune istanza di sanatoria ex legge n. 47/1985 presentata con raccomandata A.R. n. 2641 del 25 marzo 1986 e pagata l'intera oblazione autoliquidata di lire 273.000 come da bollettino n. 456 del 21 marzo 1986 Ufficio
Postale di Roma Rec. P.T. 2”;
- Esso aveva dichiarato inoltre “che il rilascio della concessione in sanatoria non era subordinato al parare favorevole delle Amministrazioni preposte alla tutela dei vincoli a norma dell'art. 32 detta L.
47/1985 e successive modifiche;
mentre è stato richiesto il nulla osta ex Legge Regionale n. 59/95 al di Cittaducale con raccomandata A.R. 11778147363-6 del 25 febbraio 2009 …”; CP_2
- inoltre, veva dichiarato “di aver fatto ricognizione ed accertamento delle condizioni di tutti i Pt_1 beni, attrezzature e pertinenze indicate all'art. 4, di averle pienamente trovate di suo gradimento, di non avere alcuna osservazione da muovere in ordine al loro stato e di rinunciare a qualsiasi azione in relazione al loro funzionamento, posto che la cessione dell'azienda si intende nello stato di fatto e di diritto in cui la stessa si trova . […] L'acquirente, pertanto, dichiara di assumere, a proprio carico e spesa, ogni onere di adeguamento degli impianti di cui sopra alle norme tecniche e di sicurezza in vigore e, per l'effetto, esonera espressamente il venditore, ex art. 1490, co. II, c.c., dalla garanzia di idoneità e di conformità di detti impianti. L'acquirente, così, manleva il venditore da ogni responsabilità per danni, diretti o indiretti, che l'esercizio di tali impianti dovesse causare a cose o persone successivamente al trasferimento dell'immobile e lo esonera, sin da ora, dalla prestazione della garanzia di conformità e dalla consegna della documentazione relativa agli impianti summenzionati previste all'art. 13 del Decreto del Ministero dello Sviluppo Economico del 22 gennaio 2008 n. 37. Di manlevare la nel modo più ampio da ogni eventuale responsabilità patrimoniale concernente la Controparte_1 mancata intestazione a suo nome di tutte o parte delle concessioni, permessi, licenze, autorizzazioni connesse con l'azienda di cui trattasi” (art. 6 del contratto);
- aveva dichiarato, altresì, di accettare che “la parte Venditrice non fornisce alcuna Pt_1
garanzia sullo stato e condizione del Bene e del terreno o sulla idoneità del Bene per qualsivoglia uso presente o futuro, che il corrispettivo riflette lo stato e condizione del bene stesso, e concorda e si impegna altresì: a non avanzare alcuna pretesa, in via giudiziale o stragiudiziale , in alcun modo connessa con lo stato e la condizione del Bene […] , nei confronti della Parte Venditrice, rinunciando, come di fatto rinuncia, ad ogni diritto, azione, ragione o causa in merito” (cfr. art. 10 del contratto);
- da quel momento non aveva più avuto notizie da sino a quando, in data CP_1 Pt_1

6.10.2016 aveva ricevuto la richiesta di risarcimento danni;

- la domanda di condanna al risarcimento del danno derivante da fatto illecito, al pari di quella fondata sulla responsabilità precontrattuale, era prescritta per decorso del termine quinquennale ex art. 2947 c.c. e, in ogni caso, era inammissibile, avendo pagina 4 di 15 espressamente rinunciato a ogni diritto connesso con lo stato e la condizione Pt_1 dell'impianto e con la sua idoneità a qualsiasi uso;

- infatti, non intendeva esercitare la garanzia di cui all'art. 1490 c.c. ed era in Pt_1
ogni caso decaduta, per non avere denunciato i presunti vizi entro otto giorni dalla scoperta;

- inoltre, l'azione sarebbe prescritta essendo decorso ben oltre un anno dalla consegna dell'impianto;
- comunque, Esso aveva informato puntualmente dell'effettiva situazione Pt_1 dell'impianto, rendendola edotta delle richieste formulate in sanatoria e dei possibili esiti di queste ultime, come risultante dalle premesse del contratto;

- l'autolavaggio non era di proprietà di e non rientrava nell'impianto ceduto, come CP_1 emergeva dall'art. 4 del contratto, al pari dei locali officina (che non avrebbero potuto essere compresi nella domanda di sanatoria);
- neppure si comprendeva per quanto tempo sarebbe rimasto chiuso l'impianto, se sino al 2010 o dal 2012 al 2016, fermo restando che aveva sottoscritto con Pt_1 [...]
e , in data 21.9.2009, due distinti contratti di CP_7 CP_5 Parte_2 cessione gratuita dell'impianto e di fornitura di carburanti.
Chiedeva, quindi, di rigettare tutte le domande proposte da poiché prescritte, Pt_1 infondate e non provate, e di respingere la richiesta di c.t.u., con condanna dell'attrice al risarcimento del danno per lite temeraria.
***
Con sentenza n. 9967/2020, R.G. n. 66398/2017, pubblicata in data 8.7.2020, il tribunale di
Roma rigettava le domande proposte da nonché la domanda riconvenzionale Pt_1 proposta dalla convenuta ai sensi dell'art. 96 c.p.c., e condannava l'attrice alla rifusione, in favore di delle spese di lite. CP_1
Il giudice, dopo aver richiamato la normativa e i principi in materia di vizi della cosa venduta, ai sensi degli artt. 1490, 1492 e 1494 c.c., nonché in materia di decadenza e prescrizione di cui all'art. 1495 c.c., ritenendoli applicabili alla cessione di azienda, così motivava:
‹‹… 3. Ciò posto, devesi innanzitutto osservare che, nella presente sede, la società attrice non ha fatto alcun riferimento alla disciplina codicistica della garanzia per vizi di cui agli artt. 1490 e ss., bensì ha chiesto la condanna della convenuta al risarcimento del danno ex art. 1218 c.c. e/o art. 2043 c.c.
Ebbene, con riferimento alla responsabilità extracontrattuale di cui all'art. 2043 c.c., deve essere ribadito il principio secondo cui in materia di compravendita, in caso di inadempimento del venditore, è configurabile tale responsabilità del venditore, “qualora il pregiudizio arrecato al compratore abbia leso interessi di quest'ultimo pagina 5 di 15 che, essendo sorti al di fuori del contratto, hanno la consistenza di diritti assoluti;
diversamente, quando il danno lamentato sia la conseguenza diretta del minor valore della cosa venduta o della sua distruzione o di un suo intrinseco difetto di qualità si resta nell'ambito della responsabilità contrattuale, le cui azioni sono soggette a prescrizione annuale” (Cassazione civile sez. III - 11/02/2014, n. 3021; Cassazione civile, sez. III, 6 luglio 2017,
n. 16654).
Nel caso di specie, deve pertanto escludersi la sussistenza di una responsabilità extracontrattuale della parte convenuta, alla luce della mancata lesione di interessi sorti al di fuori del contratto ed aventi la consistenza di diritti assoluti. Invero, il danno lamentato consiste nel forzato inutilizzo dell'impianto con conseguente perdita di guadagno e, pertanto, non attiene ad interessi estranei al contratto di cessione d'azienda.
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4. Per quanto concerne, invece, la responsabilità contrattuale di cui all'art. 1218 c.c., deve richiamarsi una recente sentenza delle Sezioni Unite, con la quale i giudici di legittimità hanno preso posizione sulla controversa natura della garanzia per vizi nella vendita.
In particolare, la Corte di Cassazione ha aderito all'orientamento secondo cui: “Il disposto dell'art. 1476 c.c., là dove qualifica la garanzia per vizi come oggetto di una obbligazione, va inteso non nel senso che il venditore assuma una obbligazione circa i modi di essere attuali della cosa, bensì nel senso che egli è legalmente assoggettato all'applicazione dei rimedi in cui si sostanzia la garanzia stessa. Il Collegio intende dunque ribadire quanto già nel 2012, con la sentenza n. 19702/12, queste Sezioni Unite ebbero modo di sottolineare, ossia che l'obbligo di garanzia per i vizi della cosa pone il venditore in una situazione non tanto di "obbligazione", quanto piuttosto di "soggezione", esponendolo all'iniziativa del compratore, intesa alla modificazione del contratto di vendita, o alla sua caducazione, mediante l'esperimento rispettivamente dell'actio quanti minoris o dell'actio redibitoria. Se dunque la garanzia per i vizi pone il venditore in una condizione non di "obbligazione" (dovere di prestazione) ma di "soggezione", lo schema concettuale a cui ricondurre l'ipotesi che la cosa venduta risulti viziata non può essere quello dell'inadempimento di una obbligazione. La conclusione che precede, tuttavia, non impone di collocare detta ipotesi fuori dal campo dell'inadempimento (più precisamente, dell'inesatto adempimento) del contratto, nel quale tradizionalmente essa è stata collocata, con il conforto della prevalente dottrina, dalla giurisprudenza di questa Corte (cfr. sentt. nn. 5686/85, 7561/06, 14431/06, 20557/12). La consegna di una cosa viziata integra un inadempimento contrattuale, ossia una violazione della lex contractus;
ma, come è stato persuasivamente osservato in dottrina, non tutte le violazioni della lex contractus realizzano ipotesi di inadempimento di obbligazioni, (Cassazione civile, Sezioni Unite, 3 maggio 2019, n. 11748).
La garanzia per vizi non va, dunque, collocata nella prospettiva obbligatoria e la responsabilità che essa pone in capo al venditore va qualificata come una responsabilità contrattuale speciale, interamente disciplinata dalle norme dettate sulla vendita.
Pertanto, contrariamente a quanto asserito dalla società attrice, l'azione risarcitoria deve ritenersi prescritta. Ed invero, alla luce della normativa e della giurisprudenza sopra richiamate, tale azione- al pari delle altre azioni concesse al compratore- è soggetta al termine prescrizionale annuale previsto dall'art. 1495 c.c.
In altre parole, qualora il compratore chieda il risarcimento del danno è necessario che sussistano tutti i presupposti dell'azione di garanzia e quindi siano osservati i termini di decadenza e di prescrizione e, in genere,
tutte le condizioni stabilite per l'esercizio di tale azione.
pagina 6 di 15 Calando tali principi nel caso di specie, emerge che l'azione della è in ogni caso prescritta, Parte_1 essendo decorso ben oltre un anno dalla consegna dell'impianto oggetto del contratto di cessione d'azienda sottoscritto in data 26.02.2009. Invero, come documentalmente provato dalla stessa attrice, quest'ultima ha dichiarato al Comune di Cittaducale ed alla Regione Lazio il proprio sub-ingresso nell'attività di distribuzione di carburanti, con lettera del 18.03.2009. …››.
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Ha proposto appello con un unico articolato motivo, chiedendo alla Corte, previa Pt_1
sospensione, ex art. 283 c.p.c., della provvisoria esecuzione della sentenza impugnata, di dichiarare la nullità e/o l'annullabilità della stessa “nella parte in cui ha stabilito la maturazione della prescrizione in applicazione dell'art. 1495 c.c. con la diretta conseguenza della necessità della revoca e/o riforma della stessa sentenza, con la dichiarazione di accertamento della tempestività dell'azione introdotta ex artt. 1218 e 2043 c.c. per il risarcimento del danno de quo e per l'effetto accertare e dichiarare la responsabilità contrattuale ed extracontrattuale della società convenuta derivante dalle circostanze dedotte in narrativa e documentalmente provate e, per l'effetto, condannare ex art. 1218 c.c. e/o art. 2043 c.c. la in Controparte_1 persona del suo legale rappresentante pro-tempore, al risarcimento in favore dell'attrice del danno da lucro cessante da questa subito, che si quantifica in € 2.658.828,83 come da perizia tecnica di parte depositata in atti,
o in quella somma maggiore o minore che il Giudice riterrà di giustizia, anche all'esito dell'espletanda istruttoria”.
In via istruttoria, ha chiesto ammettersi interrogatorio formale e prova per testi, nonché disporsi c.t.u. tecnico contabile.
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Si è costituita, in data 22.12.2020, eccependo l'inammissibilità dell'appello ex artt. 342 CP_1
e 348 bis c.p.c., di cui ha chiesto, nel merito, il rigetto.
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Con ordinanza del 14.1.2021, la Corte ha respinto l'istanza ex art. 283 c.p.c. e ha rinviato la causa per la precisazione delle conclusioni.
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Dopo alcuni rinvii d'ufficio, con decreto del 7.1.2025 è stata confermata la già fissata udienza del 23.1.2025 ed è stata disposta la discussione orale ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c., con termine fino al 15.1.2025 per note conclusionali.
I procuratori delle parti hanno tempestivamente depositato le note, ma parte appellante, per i motivi ivi esposti, ha chiesto la concessione dei termini ex art. 190 c.p.c.
All'udienza del 23.1.2025, previa revoca del provvedimento che aveva disposto la discussione orale, i procuratori delle parti hanno precisato le conclusioni come da verbale e la
Corte ha trattenuto la causa in decisione, assegnando il termine di venti giorni per il deposito delle comparse conclusionali e di ulteriori venti giorni per il deposito delle memorie di replica.
pagina 7 di 15 ***
Preliminarmente, deve essere disattesa l'eccezione di inammissibilità dell'appello ai sensi dell'art. 342 c.p.c., in quanto infondata.
Come affermato dalla Suprema Corte a Sezioni Unite (Cass. S.U. n. 27199/2017), gli artt. 342
e 434 c.p.c., nel testo di cui al D.L. n. 83 del 22 giugno 2012, convertito con modificazioni nella legge n. 134 del 7 agosto 2012, vanno interpretati nel senso che l'impugnazione deve contenere una chiara individuazione delle questioni e dei punti contestati della sentenza impugnata e, con essi, delle relative doglianze, affiancando alla parte volitiva una parte argomentativa che confuti e contrasti le ragioni addotte dal primo giudice, dovendosi escludere, in considerazione della permanente natura di revisio prioris instantiae del giudizio di appello, il quale mantiene la sua diversità rispetto alle impugnazioni a critica vincolata, che il relativo atto debba rivestire particolari forme sacramentali o che debba contenere la redazione di un progetto alternativo di decisione da contrapporre a quella di primo grado (cfr. anche Cass. n. 13535 del 30/5/2018; Cass. n. 40560 del 17/12/2021).
Alla luce di siffatti principi deve ritenersi che l'appello nel suo complesso non incorra nella sanzione di inammissibilità, in quanto l'appellante ha sufficientemente illustrato le censure mosse al ragionamento e alle conclusioni del primo giudice e ha indicato quale sia l'obiettivo delle censure stesse, risultando dunque soddisfatti i requisiti di cui all'art. 342 c.p.c.
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Va altresì detto che l'eccezione di inammissibilità ai sensi dell'art. 348 bis c.p.c. è assorbita dal fatto che la Corte, con delibazione in senso reiettivo, implicitamente resa, ha rinviato la causa per la precisazione delle conclusioni e ha scelto di definire il giudizio prendendo in esame il merito della pretesa azionata (cfr. Cass. n. 37272/2021).
***
L'unico motivo di appello denuncia “ERRATA VALUTAZIONE O INTERPRETAZIONE DEGLI ATTI E DEI FATTI
ALLA BASE DELLA RICHIESTA RISARCITORIA EX ART. 115 C.P.C E 118 DISP. ATT. C.P.C., ERRATA E Pt_3
APPLICAZIONE DEGLI ARTT. 1490, 1492, 1494 E 1495 C.C. AI SENSI DELL'ART. 345 C.P.C. IN VIOLAZIONE DEGLI
ARTT. ARTT. 2560, 2557, 2558 E 2559 C.C. E 1175, 1337, 1366 E 1375 C.C., E ART. 2947 C.C. E ARTT. 1218 E 2043
C.C.”.
Lamenta, in sintesi, l'appellante che il primo giudice avrebbe fondato il rigetto delle pretese attoree riconducendo l'azione nell'alveo di quelle esperibili contro il venditore ex artt. 1494 e
1495 c.c., e dunque al relativo termine di prescrizione, non considerando, però che la domanda esperita da non era fondata né su un vizio del bene, né sulla richiesta di Pt_1
diminuzione del prezzo, e neanche sulla risoluzione contrattuale, bensì sul danno subìto a pagina 8 di 15 causa dell'errata informazione precontrattuale e contrattuale fornita da;
il tribunale non CP_1
avrebbe, pertanto, tenuto conto degli obblighi derivanti dalla buona fede e, in particolare, dell'obbligo di corretta informazione sullo status dei beni ceduti, che era il vero oggetto della vertenza, sicché il danno non derivava direttamente dal contratto, ma dalla non corretta informazione fornita dall'appellata in merito ai beni oggetto della cessione, ai sensi degli artt.
1175, 1337, 1366 e 1375 c.c.; tale responsabilità, contrariamente a quanto ritenuto dal giudice, fuoriusciva dall'egida della normativa sulla vendita e ricadeva nelle prescrizioni della responsabilità generale ex artt. 1218 e/o 2043 c.c. e quindi nella prescrizione quinquennale prevista dall'art. 2947 c.c., che iniziava a decorrere non dal momento della avvenuta cessione, bensì da quando la cessionaria aveva preso consapevolezza dell'entità degli interventi indispensabili per consentire la prosecuzione dell'attività aziendale, posto che è in quel momento che la produzione del danno si era manifestata, divenendo oggettivamente percepibile e riconoscibile;
la prescrizione quinquennale era stata, inoltre, interrotta dalla lettera di del 16.5.2013 e da quella del difensore della medesima, del 6.10.2016; Pt_1 quanto alla condotta contraria all'art. 2043 c.c., Esso non aveva fatto menzione né nel contratto preliminare, né nel contratto di cessione di ramo di azienda, né tantomeno durante le trattative, della circostanza che gli immobili facenti parte dell'azienda ceduta fossero sottoposti a vincoli paesaggistici e archeologici, di cui i era resa conto solo in virtù del Pt_1
ritrovamento di alcuni reperti archeologici;
siffatte circostanze, ove conosciute, avrebbero indotto non sottoscrivere il contratto;
le irregolarità edilizie, inoltre, avevano portato in Pt_1 passato a un contenzioso giudiziario tra l'attrice e la di , società CP_4 CP_5 che gestiva l'impianto prima della cessione dello stesso a contenzioso che aveva Pt_1 prolungato la chiusura dell'impianto; a nulla valeva “quanto si legge in contratto e invocato da controparte”, dal momento che Esso aveva fornito informazioni non veritiere e parziali e aveva esonerato il perito, dott. dall'effettuare qualsiasi tipo di verifica volta all'accertamento Per_1 del titolo di provenienza dei beni oggetto di valutazione, così determinando l'asserito gradimento espresso dall'acquirente in merito a tutte le componenti dell'azienda, incluse le autorizzazioni amministrative di legge;
ai sensi degli artt. 2560, 2557, 2558 e 2559 c.c., il contratto di trasferimento d'azienda è finalizzato a immettere l'acquirente nell'ambito dell'attività dell'alienante e possono essere esclusi determinati beni, purché si tratti di beni non indispensabili all'esercizio dell'azienda, sicché il danno subìto da riguardava l'atto Pt_1
di cessione nel suo complesso, come fonte non solo di trasferimento di immobili, quale entità
pagina 9 di 15 del complesso di beni, rapporti giuridici e diritti, ma anche e soprattutto dell'attività e, dunque, della sua prosecuzione, condizionata dalla non corretta informazione fornita dalla cedente.
***
Il motivo è infondato.
È pacifico, e ne dà atto lo stesso giudice, che non ha azionato la garanzia per vizi di Pt_1
cui agli artt. 1490 e ss., ma ha chiesto la condanna della convenuta al risarcimento del danno ex art. 1218 c.c. e/o ex art. 2043 c.c.
La sentenza, come si è visto, ha escluso la sussistenza della responsabilità extracontrattuale, alla luce della mancata lesione di interessi sorti al di fuori del contratto ed aventi la consistenza di diritti assoluti, e ha ritenuto, sotto il profilo della responsabilità contrattuale, che l'azione risarcitoria da consegna di cosa affetta da vizi fosse prescritta, ai sensi dell'art. 1495
c.c.
Ciò detto, va innanzitutto chiarito che, nonostante parte appellante negli scritti conclusivi
(aventi valore meramente illustrativo) si concentri in particolare sul profilo della responsabilità precontrattuale, nell'atto di impugnazione argomenta e conclude anche sulla responsabilità contrattuale, che andrà dunque trattata.
Ritiene la Corte che, se correttamente il primo giudice ha ritenuto applicabile alla cessione di azienda la normativa codicistica in materia di vendita (Cass. 19 gennaio 1979, n. 406), avrebbe tuttavia dovuto esaminare la fattispecie analizzando il profilo della responsabilità fatta valere dall'attrice, sostanzialmente incentrato sul fatto che aveva taciuto, sia nelle CP_1
trattative che nella fase contrattuale, che il bene era sito in area sottoposta a vincoli paesaggistici e archeologici e aveva dichiarato nel contratto circostanze non veritiere in merito alla reale consistenza e allo stato giuridico dei beni immobili che formavano l'azienda, affetti, tra l'altro, da irregolarità edilizie.
Ora, in ipotesi di compravendita di costruzione realizzata in difformità dalla licenza edilizia trova applicazione l'art. 1489 c.c. in materia di oneri e diritti altrui gravanti sulla cosa venduta, quando il vizio della cosa non si concretizza in anomalie strutturali del bene, e sempre che la difformità non sia stata dichiarata nel contratto o, comunque, non sia conosciuta dal compratore al tempo dell'acquisto (Cass. n. 17148/2024; Cass. n. 27559/2023).
Lo stesso principio di applica nell'ipotesi di beni sottoposti a vincoli di carattere giuridico, i quali incidono in quanto tali sul godimento del proprietario del bene e sul suo diritto.
È vero che la parte non ha chiesto la risoluzione del contratto né la riduzione del prezzo, ma il solo risarcimento del danno.
pagina 10 di 15 È anche vero però che l'acquirente ha diritto, oltre alla risoluzione del contratto o alla riduzione del prezzo, secondo quanto stabilito dall'art. 1480 c.c., anche al risarcimento del danno, fondato sulle norme generali degli artt. 1218 e 1223 c.c., in base al richiamo di quest'ultima disposizione da parte dell'art. 1479 c.c., a sua volta richiamato dall'art. 1480 c.c., cui rinvia ancora l'art. 1489 c.c. (Cass. n. 14595/2020; Cass. n. 29367/2011; Cass. n.
4786/2007).
Deve ritenersi che detta domanda risarcitoria sia autonoma e possa essere azionata anche indipendentemente dai rimedi previsti dall'art. 1489 c.c., poiché la norma, oltre ai rimedi sinallagmatici della risoluzione e della riduzione del prezzo, consente anche il solo risarcimento del danno (Cass. n. 14324/2014).
Posto che il potere di qualificazione della domanda è riservato al giudice, ne discende che, alla luce di quanto sopra, il tribunale avrebbe dovuto inquadrare la domanda risarcitoria nell'alveo della disciplina di cui all'art. 1489 c.c. (“Se la cosa venduta è gravata da oneri o da diritti reali o personali non apparenti che ne diminuiscono il libero godimento e non sono stati dichiarati nel contratto, il compratore che non ne abbia avuto conoscenza può domandare la risoluzione del contratto oppure una riduzione del prezzo secondo la disposizione dell'articolo 1480”), alla quale non si applica la speciale prescrizione annuale di cui all'art. 1495 (Cass. n. 2830/1958; Cass. n. 253/1992 in motivazione) ma quella decennale, ed esaminarne i relativi presupposti.
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Tanto premesso con riguardo all'inquadramento giuridico della fattispecie, ritiene la Corte che l'impianto di autolavaggio e i locali officina non fossero compresi nei cespiti facenti parte del complesso dei beni oggetto di cessione.
Infatti, nelle premesse del contratto si dà atto che l'azienda insiste su un terreno di 1.605 mq. circa, con sovrastanti manufatti per ricovero gestore e lavoro, il tutto realizzato con struttura prefabbricata, oltre a pensilina, come meglio individuata e descritta al successivo articolo 4.
All'art. 4 si legge che l'azienda è costituita dal complesso dei beni organizzati per la vendita di carburanti al dettaglio ed è composta dal terreno, dal chiosco e dalla pensilina.
L'art. 4 richiama poi l'estratto di mappa sub all. B e la perizia giurata sub all. C.
La stessa parte appellante afferma (cfr. pag. 7 dell'atto di impugnazione) che “i beni ceduti sono quelli indicati nella perizia di stima allegata al contratto di vendita e individuati nell'allegata planimetria riportante lo stato dell'impianto carburanti al momento della cessione”.
Se nella planimetria sono riportati anche il “lavaggio auto” e due “locali lavoro”, la perizia, tuttavia, riporta la trascrizione della missiva di incarico da parte di al dott. nella CP_1 Per_1
pagina 11 di 15 quale si precisa che l'azienda è composta esclusivamente dalle attrezzature necessarie allo svolgimento dell'attività distributiva, dal terreno su cui insiste l'impianto e dall'eventuale avviamento stimato dal perito.
Nella stessa perizia il prezzo di vendita è stato determinato solo sulla base del valore delle attrezzature (terreno, chiosco e pensilina) e del valore di avviamento (sulla scorta dei volumi di vendita del carburante), mentre nessuna menzione si fa dell'impianto di autolavaggio e dell'officina.
Deve pertanto ritenersi che tali beni non rientrino nell'oggetto del contratto di cessione di ramo d'azienda, di talché il dedotto carattere abusivo degli stessi non può fondare alcuna domanda risarcitoria.
Questi beni non possono nemmeno considerarsi strettamente necessari e indispensabili all'attività dell'azienda ceduta, dal momento che si tratta di un'azienda adibita a mero impianto di distribuzione di carburanti e lubrificanti, come specificato sia nelle premesse del contratto che all'art. 4.
Procedendo oltre, si deve rilevare che, sempre nelle premesse del contratto, ha CP_1
dichiarato che il complesso immobiliare era stato realizzato in assenza di licenza edilizia e che per lo stesso era stata presentata al Comune istanza di sanatoria ex legge n. 47/1985 ed era stata pagata l'oblazione (sub doc. 8 fascicolo Esso).
La cedente ha dichiarato altresì che il rilascio della sanatoria non era subordinato al parere favorevole delle Amministrazioni preposte alla tutela dei vincoli ai sensi dell'art. 32 della suddetta legge, mentre era stato richiesto il nulla osta ex legge regionale n. 59/95 al Comune in data 25.2.2009 (sub doc. 3 fascicolo Esso).
Ne discende che, fermo quanto si dirà appresso sulla presunzione di conoscenza, la parte, al momento della stipula, era edotta dell'esistenza di vincoli (per i quali era stato richiesto il nulla osta) e ben avrebbe potuto richiedere chiarimenti e informazioni prima di sottoscrivere l'atto, tanto più che si trattava di operatore qualificato e che vi era la presenza del notaio.
Tra l'altro, con determinazione n. 5/09 datata 22.5.2009 (doc. 7 fascicolo Esso), il Comune ha poi autorizzato ai soli fini ambientali e paesaggistici, ai sensi dell'art. 32 della legge n. 47/85, la sanatoria con riguardo alla realizzazione di un chiosco prefabbricato, un magazzino stoccaggio materiali e una pensilina prefabbricata.
In sostanza, in primo luogo, la difformità edilizia, nei limiti dei beni oggetto di cessione, era dichiarata in contratto e di essa aveva conoscenza l'acquirente, dovendosi rammentare che nella vendita di cosa gravata da oneri o da diritti di godimento di terzi, la responsabilità del pagina 12 di 15 venditore ex art. 1489 c.c. è esclusa, tanto nel caso in cui il compratore abbia avuto effettiva conoscenza del peso gravante sulla cosa, presumendosi che egli l'abbia accettata con tale peso, quanto nel caso in cui si tratti di oneri e diritti apparenti, che risultino cioè da opere visibili e permanenti destinate al loro esercizio, senza che rilevi la dichiarazione del venditore della inesistenza di pesi od oneri sul bene medesimo, non operando, in tal caso, il principio dell'affidamento giacché il compratore, avendo la possibilità di esaminare la cosa prima dell'acquisto, ove abbia ignorato ciò che poteva ben conoscere in quanto esteriormente visibile, deve subire le conseguenze della propria negligenza, secondo il criterio di autoresponsabilità (Cass. n. 57 del 04/01/2018; Cass. n. 27706 del 25/10/2024).
In secondo luogo, erano noti anche i vincoli, come emerge dal richiamo alla richiesta di nulla osta.
In ogni caso, i vincoli paesaggistici, inseriti nelle previsioni del piano regolatore generale, una volta approvati e pubblicati, hanno valore di prescrizione di ordine generale a contenuto normativo con efficacia "erga omnes", come tale assistita da una presunzione legale di conoscenza assoluta da parte dei destinatari, sicché i vincoli così imposti, a differenza di quelli introdotti con specifici provvedimenti amministrativi a carattere particolare, non possono qualificarsi come oneri non apparenti gravanti sull'immobile, ai sensi dell'art. 1489 c.c., e non sono, conseguentemente, invocabili dal compratore quale fonte di responsabilità del venditore che non li abbia eventualmente dichiarati nel contratto (Cass. n. 14289 del
04/06/2018; cfr. anche, tra le tante, Cass. n. 20422/2022; Cass. n. 1441 del 15/01/2024).
Ricapitolando: l'impianto di autolavaggio e l'officina non erano oggetto del contratto,
l'irregolarità edilizia (nei limiti di cui sopra) era stata dichiarata dalla cedente, i vincoli paesaggistici e archeologici erano noti e comunque si presumono conosciuti.
Ne consegue che la domanda risarcitoria per inadempimento contrattuale, ex art. 1489 c.c., è infondata.
I profili fin qui esaminati impongono il rigetto della domanda risarcitoria anche sotto l'aspetto della dedotta responsabilità precontrattuale per violazione degli obblighi derivanti dalla buona fede e della corretta informazione sullo status dei beni ceduti, ai sensi degli artt. 1175, 1337,
1366 e 1375 c.c.
Infatti, se la responsabilità precontrattuale può senza dubbio sussistere anche qualora il contratto sia stato successivamente concluso, qualora la parte abbia taciuto circostanze decisive che, con un giudizio probabilistico, avrebbero determinato un diverso contenuto del contratto (Cass. n. 5762/2016), la conoscenza del vincolo non può però legittimare pretese pagina 13 di 15 risarcitorie né a titolo di responsabilità precontrattuale c.c., né ai sensi dell'art. 1489 c.c.
(Cass. n. 27706/2024 già citata, in motivazione).
Comunque, in tema di responsabilità precontrattuale, il danno risarcibile deve essere commisurato al minor vantaggio o al maggior aggravio economico rispetto alle condizioni diverse a cui sarebbe stato stipulato il contratto, senza l'interferenza del comportamento scorretto di una delle parti e comunque avendo riguardo a tutti i danni collegati a tale comportamento da un rapporto conseguenziale e diretto (Cass. 14/02/2022, n. 4715), mentre nella specie ha invocato il risarcimento del danno da lucro cessante per la chiusura Pt_1 prolungata dell'impianto.
Per il resto, si rinvia a quanto detto in ordine all'impianto di autolavaggio e all'officina e in ordine alle irregolarità edilizie.
Da ultimo, quanto alla responsabilità da fatto illecito ex art. 2043 c.c., nessuna censura è stata mossa al ragionamento del primo giudice, secondo cui il danno lamentato non atteneva a interessi sorti al di fuori del contratto e aventi la consistenza di diritti assoluti, sicché sul punto si è formato il giudicato interno.
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Le richieste istruttorie rimangono assorbite nelle esposte argomentazioni, al pari di ogni altra questione.
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In conclusione, l'appello deve essere rigettato e la sentenza, seppur con diversa motivazione, va confermata.
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L'appellante deve essere condannata, secondo il principio della soccombenza, a rifondere all'appellata le spese del presente grado di giudizio, che si liquidano secondo i valori medi dello scaglione da € 2.000.001,00 a € 4.000.000,00.
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Va dato atto ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 13, comma 1 quater, del D.P.R. n. 115 del
2002, nel testo introdotto dall'art. 1, comma 17, della L. n. 228 del 2012, in tema di raddoppio del contributo unificato, che l'impugnazione è stata integralmente rigettata (cfr. Cass. n.
26907/2018; Cass. S.U. n. 4315/2020).

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P.Q.M.


la Corte, definitivamente pronunciando sull'appello proposto avverso la sentenza del tribunale di Roma n. 9967/2020, R.G. n. 66398/2017, pubblicata in data 8.7.2020, ogni diversa istanza, deduzione ed eccezione disattesa, così provvede:
1) rigetta l'appello;
2) condanna al pagamento, in favore di delle Parte_1 Controparte_1 spese del presente grado di giudizio, che liquida in € 44.201,00 per compensi, oltre
IVA, CPA e spese generali come per legge;

3) dà atto che sussistono i presupposti di cui all'art. 13, comma 1 quater, del D.P.R. n. 115 del 2002, nel testo introdotto dall'art. 1, comma 17, della L. n. 228 del 2012, per il versamento del doppio del contributo unificato da parte dell'appellante.
Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 18.3.2025
Il Consigliere est. Il Presidente
Giovanna Schipani Antonella Izzo
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