REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Corte d'Appello di L'Aquila
La Corte d'Appello di L'Aquila, composta dai magistrati
Barbara Del Bono Presidente
Francesca Coccoli Consigliere rel.
Mariangela Fuina Consigliere
ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A
nella causa civile in grado di appello iscritta al n. 947/2024, posta in decisione nell'udienza collegiale dell'8 luglio 2025, tenutasi in trattazione scritta ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c., vertente tra
(c.f. ); Parte_1 C.F._1
rappresentata e difesa dall'Avv. Lorenzo Ronca
appellante
contro
(c.f. ; Controparte_1 CodiceFiscale_2
rappresentato e difeso dall'Avv. Maurizio Di Lallo
appellato
avente ad oggetto: appello avverso la sentenza n. 1047/2024 del Tribunale di Pescara, pubblicata il 13.09.2024.
In vista dell'udienza dell'8 luglio 2025, sostituita dallo scambio di note di trattazione scritta secondo quanto previsto dall'art.127 ter c.p.c., all'esito dei termini già concessi ai sensi dell'art. 352 c.p.c. e del deposito delle comparse conclusionali e memorie di replica, le parti costituite hanno rassegnato le conclusioni con note scritte depositate telematicamente e il Collegio ha trattenuto la causa in decisione.
Conclusioni dell'appellante, in citazione e non modificate:
“In via Preliminare:
Sospendere l'efficacia esecutiva della sentenza impugnata, sia per la manifesta fondatezza dell'appello e delle motivazioni addotte (fumus boni iuris), che per la sussistenza del periculum in mora.
Nel Merito: accogliere il presente appello e, per l'effetto, in riforma della sentenza n.
1047/2022 del Tribunale civile di Pescara, rigettare ogni domanda inizialmente proposta dal nei confronti della sig.ra , in ragione e Controparte_1 Parte_1 previa declaratoria dell'insussistenza e/o mancata prova dell'esistenza di infiltrazioni lamentate dal chiamato in causa e dedotte dall'attore/appellato a Controparte_2 fondamento della domanda, e comunque dell'insussistenza di qualsiasi responsabilità della sig.ra in ordine alle stesse, né che - eventualmente Parte_1
- possano essere imputabili a vizi e difetti della cosa venduta e/o comunque per insussistenza di ogni ipotesi di responsabilità ex artt.1490 – 1494 c.c. a carico della stessa odierna appellante. In limine, per essere le infiltrazioni direttamente ed indirettamente imputabili a vizi e difetti di realizzazione, nonché coibentazione/isolamento del vano tecnico/locale di proprietà del convenuto contumace
, ovvero ad eventi naturali. Controparte_2
Con condanna dell'appellato alle spese del presente giudizio e di Controparte_1 quelle del giudizio di primo grado.
In via istruttoria: pag. 2/20 Si opus sit, in modifica e/o revoca dell'ordinanza del Tribunale di Pescara del
08.06.2022 e del 02.12.2022 e del 13.09.2024, ammettersi le prove testimoniali indicate nella memoria di costituzione e risposta, che vengono qui riportati con medesima indicazione:
1) “Vero che su incarico della sig.ra , a seguito di Testimone_1 sopralluogo del 31.12.2021 sui luoghi e nei pressi dell'immobile sito in
Pescosansonesco ceduto al sig. , al reperimento di documentazione Controparte_1 tecnica e fotografica, ho redatto e confermo la relazione che mi viene mostrata in allegato al fascicolo di parte attrice” Sul predetto capitolo si indica a teste il dott.
, con studio in Spoltore alla via Fontevecchia n.

4. Ammettersi Testimone_2 interrogatorio formale e prova testimoniale sui seguenti capitoli di prova:
2) “Vero che le foto n.3,4,5, contenute nella relazione peritale depositata da parte convenuta, ritraggono le fasi di realizzazione del vano tecnico sottostante il passaggio verso la corte e la corte stessa del fabbricato sito in Pescosansonesco, alla via Mastro
Renzo n.14, oggi di proprietà del sig. ” Controparte_1
3) Vero che il vano tecnico è stato realizzato dal sig. , insieme al sig. Controparte_2
, con muri realizzati in blocchi prefabbricati in cls, con interposti Parte_2 pilastri in calcestruzzo armato, come da documentazione fotografica n.2, 3,4,5 contenute nella perizia a firma del dott. di parte convenuta, che mi si Testimone_2 mostrano”
4) “Vero che durante la fase dei lavori di costruzione del vano tecnico del CP_2 parte di un vecchio muro in pietrame preesistente è crollato (come da foto n.3 e 4 contenute nella perizia) e parte del muro laterale del vano tecnico è stato realizzato in adiacenza alla parete verticale di terreno vivo” Si indicano a teste sui capitoli n. 2, 3, 4
i sig.ri , residente in [...]; , residente a [...]
Torre Dé Passeri;

Ammettersi – ove sempre ritenuto ai fini della presente decisione dell'appello -, CTU volta ad accertare l'esistenza delle infiltrazioni e le cause effettive delle stesse.
pag. 3/20 Con riserva di ulteriori quesiti all'esito del conferimento dell'incarico”.
Conclusioni dell'appellato, in comparsa di costituzione e non modificate:
“In via Preliminare,
revocare la sospensione dell'efficacia esecutiva della sentenza di primo grado per
l'assenza totale dei presupposti a sostegno della stessa: fumus boni iuris e periculum in mora come sopra meglio argomentato;

nel merito, dichiarare inammissibile e comunque rigettare perché destituito di fondamento giuridico e fattuale, l'appello proposto dalla Sig.ra Testimone_1
avverso la sentenza n. 1047/2022 R.G.S. del Tribunale di Pescara.
[...]
Con condanna dell'appellante alla refusione in favore dell'odierno appellato delle spese e competenze dei due gradi di giudizio nonché di quelle relative alla fase interlocutoria cautelare”.



1.Sentenza impugnata. Con sentenza n. 1047/2024, emessa il 13.09.2024 e pubblicata in pari data, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta da CP_1 nei confronti di e di diretta ad
[...] Parte_1 Controparte_2 ottenere la condanna della prima al pagamento della somma di € 10.700,00, a titolo di risarcimento del danno patrimoniale ex artt. 1490 e 1494 c.c. per i vizi riscontrati nell'immobile acquistato in data 13.5.2020, sito in Pescosansonesco alla via Mastro
Renzo n. 14, nonché al pagamento in via equitativa dell'ulteriore somma di € 5.000,00 per il limitato godimento dell'immobile dovuto ai predetti vizi, con manleva di tutto quanto eventualmente richiesto all'attore dal proprietario del locale CP_3 sottostante, il Tribunale di Pescara in parziale accoglimento dell'azione esercitata condannava a pagare in favore dell'attore la somma di €. Parte_1
10.700,00, oltre interessi legali dalla pubblicazione della sentenza al saldo, rigettando ogni ulteriore domanda e condannando la convenuta al pagamento delle spese di lite.
A fondamento della domanda, il deduceva quanto segue: Parte_3
pag. 4/20 di aver acquistato dalla , con atto per notaio del Parte_1 Persona_1
13.05.2020, l'immobile sito in Pescosansonesco (PE) alla via Mastro Renzo n.14;
di aver ricevuto diversi mesi dopo l'acquisto, precisamente in data 03.10.2020, una missiva a firma di il quale lo informava che da diversi anni subiva Controparte_2 infiltrazioni d'acqua nel proprio locale sito sotto la corte esclusiva di pertinenza dell'immobile acquistato dall'attore, chiedendo di rimuoverne le cause ed assumendo che le stesse derivassero, ora come allora, dalla corte della proprietà acquistata;

di aver a sua volta tempestivamente inoltrato in data 06.10.2020 una raccomandata alla venditrice, attuale appellante, con cui la informava della segnalazione ricevuta da
[...] contestandole ai sensi dell'art.1490 c.c. la cessione di un bene affetto da vizi CP_2 occulti che avevano cagionato infiltrazioni a danno di terzi e che erano stati sottaciuti in sede di stipula dell'atto pubblico di compravendita;

che la venditrice, , ricevuta la missiva di contestazione Parte_1 aveva riconosciuto l'esistenza dei vizi, impegnandosi a rimuovere le cause delle infiltrazioni e provvedendo ad eseguire lavori sulla corte dell'immobile ceduto che, tuttavia, si erano rivelati marginali e non risolutivi del problema, visto che il terzo danneggiato continuava a lamentare la persistenza di infiltrazioni con ulteriore missiva datata 18.03.2021 di cui veniva informata con missiva del 21.03.2021 la venditrice, la quale tuttavia restava inerte;

che per tale motivo il decideva di rivolgersi alla ditta edile CP_1 [...]
la quale, previo sopralluogo sulla corte, formalizzava il Controparte_4 preventivo delle spese necessarie all'eliminazione della causa delle infiltrazioni, nel quale elencava i lavori da realizzare sulla terrazza quantificandone il relativo costo in euro 10.700,00, oltre Iva.
Deduceva di avere diritto nei confronti della venditrice, ai sensi degli artt. 1490 e 1494
c.c. sia al risarcimento del danno patrimoniale, corrispondente all'importo indicato nel preventivo delle spese ritenute necessarie per eliminare il problema delle infiltrazioni, sia all'ulteriore risarcimento del danno derivante dal mancato o limitato godimento del pag. 5/20 bene e dal lucro cessante, connesso alla mancata eventuale vendita del bene danneggiato.
In sede di costituzione la convenuta, , contestava la Parte_1 domanda nel merito con negazione di qualsivoglia responsabilità per inadempimento, assumendo che la causa delle infiltrazioni, come accertato e documentato nella relazione di perizia affidata ad un tecnico di fiducia, Dott. Geol. , fosse in Testimone_2 realtà da imputare alla inesatta realizzazione del “vano tecnico” eseguito dal terzo danneggiato stesso, che risultava sprovvisto di adeguata Controparte_2 impermeabilizzazione del solaio, nonché alla mancanza di un giunto tecnico idoneo ad evitare cedimenti e infiltrazioni d'acqua.
Eccepiva, inoltre, contrariamente a quanto affermato dall'allora attore-acquirente, di non aver mai riconosciuto alcuna responsabilità in ordine ai vizi contestati.
Contestava, quindi, l'esistenza stessa sia dei presupposti della garanzia ex art. 1490 c.c. che di quelli per il risarcimento previsti dall'art. 1494 c.c., eccependo in ogni caso l'assenza di ogni prova delle infiltrazioni, dei danni subiti e del nesso causale tra i danni e l'evento dannoso, rilevando che non era stata prodotta alcuna documentazione fotografica né tantomeno una perizia di parte a sostegno delle contestazioni mosse che, nei fatti, erano riconducibili solo ed esclusivamente alla dichiarazioni non confermate provenienti dal presunto terzo danneggiato, Controparte_2
Concludeva chiedendo, previa nomina di un Ctu, il rigetto di ogni domanda con vittoria di spese e competenze di lite.
Nessuno si costituiva per l'altro convenuto, di cui veniva dichiarata Controparte_2 la contumacia.
Istruita mediante le produzioni documentali offerte dalle parti e la prova testimoniale articolata da parte attrice, ritenuta ultronea la prova orale articolata dalla convenuta e la
Ctu, all'udienza del 13.09.2024, precisate le conclusioni, la causa veniva trattenuta a decisione.
A fondamento della decisione il primo giudice assumeva quanto segue:
pag. 6/20 inquadrata la vicenda in esame nell'ambito della disciplina in tema di vizi della cosa venduta ex artt. 1490 e 1494 c.c., richiamati i principi e gli orientamenti giurisprudenziali affermati in materia, accertava che sulla base delle emergenze istruttorie l'azione esercitata dalla parte attrice andasse qualificata come istanza diretta ad ottenere il risarcimento dei danni patrimoniali consistenti nelle spese ritenute necessarie per eliminare i vizi occulti del bene compravenduto, sottaciuti dalla venditrice al momento della cessione, il cui fondamento giuridico era da rinvenire nel rapporto contrattuale di compravendita concluso fra le parti in lite.
Fatta tale premessa, riteneva che le risultanze derivate dalla espletata istruttoria, svolta attraverso la prova orale dei testi di parte attrice, unitamente alle prove documentali acquisite agli atti, avessero confermato a pieno la tesi prospettata da parte attrice, facendo emergere che:
i danni lamentati e denunciati erano riconducibili a gravi difetti del bene immobile da qualificare come occulti, in quanto esistevano già al momento dell'acquisto da parte dell'attore – acquirente il quale ne aveva avuto effettiva conoscenza successivamente all'atto di compravendita e solo a seguito dell'invio della missiva di contestazione da parte del terzo danneggiato;

la parte venditrice, , dal canto suo già due anni prima della Parte_1 vendita dell'immobile al convenuto era venuta a conoscenza dei vizi del bene venduto perché era stata informata del problema delle infiltrazioni dal terzo danneggiato;

i vizi e difetti del bene oggetto di lite erano da qualificare come gravi poiché avevano determinato non solo un deterioramento dell'immobile compravenduto ma anche infiltrazioni di acqua all'immobile sottostante, con danni a carico di terzi.
Per tali motivi, considerato assolto l'onere ella prova, accoglieva la domanda risarcitoria limitatamente ai soli danni patrimoniali corrispondenti al costo preventivato per i lavori di ripristino della corte esclusiva ed alla eliminazione dei difetti, ritenendo congruo, adeguato e giustificato ai fini del quantum l'ammontare determinato nel preventivo delle spese redatto dalla ditta edile Di IA BI E., che era stato confermato in ogni sua parte dal suo autore, in veste di testimone.
pag. 7/20 Rigettava, invece, le ulteriori domande risarcitorie in quanto rimaste prive di adeguato ed effettivo riscontro probatorio.


2. Appello. Avverso la sentenza pronunciata in primo grado ha proposto appello
[...]
per i motivi di seguito indicati: Parte_1
2.1 “Erronea e falsa applicazione, nonché violazione, degli artt.1490 – 1494 c.c., dell'art.2697 cod.civ. e dell'art.112 c.p.c. Inesistenza e/o mancanza di qualsiasi prova delle infiltrazioni e del relativo nesso causale con la proprietà venduta. Erronea e/o omessa e contraddittoria interpretazione e valutazione delle prove, con conseguente erroneità e vizio di motivazione”.
Con il primo motivo parte appellante ha contestato la sentenza nella parte in cui il primo giudice ha ritenuto sussistente il difetto di qualità del bene venduto con il conseguente accertamento del danno subito dall'odierno appellato, sul presupposto che le risultanze istruttorie, ovvero la prova per testi e la prova documentale (missive del terzo danneggiato e preventivo delle spese per i lavori da eseguire sulla proprietà dell'appellato) avessero confermato la tesi proposta dall'attore in riferimento all'esistenza ed alla riconducibilità dei danni lamentati ai difetti occulti dell'immobile compravenduto.
Tale affermazione sarebbe stata resa sul dato di fatto relativo alla presenza dei vizi già al momento dell'acquisto del bene da parte del e di cui lo stesso avrebbe CP_1 avuto effettiva conoscenza solo a distanza di tempo, precisamente a seguito della ricezione della missiva datata 24.09.2020 inviata dal terzo danneggiato, laddove l'attuale appellante ne avrebbe avuto contezza almeno due anni prima, sottacendoli al compratore.
Secondo l'appellante tale affermazione sarebbe da ritenere errata in quanto il primo giudice avrebbe tratto il suo convincimento dando per accertati fatti e circostanze rimasti, in realtà, del tutto indimostrati, risultando al contrario delle mere affermazioni di principio prive di adeguato riscontro probatorio.
pag. 8/20 Al proposito, ha eccepito che non sarebbe stata fornita alcuna prova da parte dell'attore, neppure attraverso l'espletata prova testimoniale, non solo dei vizi afferenti all'immobile oggetto della compravendita ma neppure dell'esistenza delle lamentate infiltrazioni all'interno del locale sottostante e, comunque, del nesso causale tra le pretese infiltrazioni con la proprietà venduta dalla odierna appellante;
ed ancora, non sarebbe stata affatto dimostrata neanche la supposta natura di vizio occulto relativo al citato bene immobile, non potendosi considerare a tal fine come una effettiva prova il mero richiamo alle contestazioni ricevute dall'odierno appellato da parte del terzo proprietario, non ravvisandosi alcuna specificazione né Controparte_2 dimostrazione, neppure fotografica, diretta ad attestare la presenza stessa delle infiltrazioni e la loro natura, la consistenza dei danni, i locali interessati, l'origine e le relative cause.
Pertanto, mancando la prova delle infiltrazioni e del nesso causale delle stesse con eventuali vizi della proprietà venduta, sarebbero da ritenere del tutto inesistenti i presupposti ed i requisiti di base necessari per esperire l'azione di garanzia ex artt. 1490
e 1494 c.c., tenuto altresì conto del fatto che non sarebbe stata neppure fornita la prova relativa alla natura occulta dei vizi né della presunta conoscenza prima della vendita da parte della la quale, diversamente da quanto statuito nella sentenza Parte_1 impugnata, non avrebbe affatto provveduto a riconoscere l'esistenza dei vizi con l'impegno alla loro eliminazione, essendo risultato soltanto che la stessa, dopo la missiva inviata dall'attuale appellato, si era semplicemente attivata tramite il di lei marito, allo scopo di accertare e verificare l'effettiva esistenza del Testimone_3 problema, dando mandato ad un muratore di fiducia, di chiudere Parte_4 delle piccole lesioni che si erano riscontrate sulla pavimentazione della corte dell'immobile venduto, ma senza alcuna consapevolezza del collegamento con le eventuali infiltrazioni e senza alcun riconoscimento della sua responsabilità.
2.2 “Erronea e falsa applicazione, nonché violazione degli artt.2697, 2721 e 2726 c.c. e dell'art.112 c.p.c., dell'art.111 della costituzione. Erronea e contraddittoria motivazione in ordine all'esclusione dei mezzi istruttori richiesti dalla convenuta”.
pag. 9/20 Con tale motivo parte appellante ha contestato l'erronea interpretazione e la falsa applicazione da parte del primo giudice delle disposizioni normative in tema di ammissione di mezzi e documenti istruttori.
In particolare, ha lamentato che il primo giudice, senza alcuna legittima motivazione, avrebbe negato l'ingresso della perizia del consulente tecnico nominato dalla stessa
, Dott. Geol. , tralasciando di considerare e di Parte_1 Testimone_2 valutare i rilievi e gli accertamenti in essa contenuti, negando altresì l'ammissione della prova testimoniale del suo autore chiamato alla conferma, nonché le altre richieste di prova testimoniale che, invece, qualora assunte, avrebbero apportato elementi utili ai fini della decisione, limitandosi a definire nell'ordinanza istruttoria dell'8 giugno 2022 la prova testimoniale articolata dalla odierna appellante “ultronea in relazione all'oggetto del presente giudizio come indicato nelle conclusioni di parte attrice”.
2.3 “Erronea e falsa applicazione, con violazione di legge, degli artt.1490 e ss 2697 cod. civ.”
Con il terzo motivo è stata censurata la parte della sentenza in cui il primo giudice ha ritenuto provata la domanda risarcitoria nel quantum basandosi esclusivamente sul preventivo delle spese redatto dalla ditta Di IA BI E., confermato dal titolare della omonima ditta in sede testimoniale.
In particolare, a prescindere dalla mancanza di prova circa l'esistenza, la natura,
l'origine e gli effetti delle presunte infiltrazioni, l'appellante si è lamentata del fatto che il primo giudice per la determinazione del danno si sarebbe attenuto ad un semplice preventivo senza accertare, anche mediante una Ctu, quali lavori andassero effettivamente eseguiti o quali fossero davvero necessari per risolvere il problema delle lamentate infiltrazioni, tenuto conto del fatto che lo stesso titolare della ditta che aveva redatto il preventivo, escusso quale teste, aveva affermato di non essersi mai recato nei locali oggetto delle presunte infiltrazioni e di non aver mai potuto verificarne l'origine, la consistenza e, soprattutto, la provenienza.
3. Si è costituito in grado di appello il quale in diritto ha eccepito la Controparte_1 decadenza dell'appellante dal diritto di reiterare in sede di gravame le istanze istruttorie pag. 10/20 rigettate in primo grado con l'ordinanza istruttoria del 26.09.2022, poiché non riproposte nelle successive difese e neppure in sede di precisazione delle conclusioni, quindi, da intendere per rinunciate;
nel merito ha contestato il proposto gravame in quanto infondato sia in fatto che in diritto, chiedendone il rigetto con conferma della sentenza impugnata e vittoria di spese di lite.


4. Motivi della decisione.
4.1 Preliminarmente deve essere affrontata la questione relativa alla inammissibilità dell'istanze istruttorie allegate all'atto di appello per avvenuta decadenza dal relativo diritto conseguente alla mancata riproposizione delle medesime istanze, rigettate in primo grado, sia nelle successive difese che in sede di precisazione delle conclusioni, ragione per cui sarebbero da ritenere per rinunciate e, come tali, non riproponibili in grado di appello.
L'eccezione è infondata e deve essere disattesa, salva la verifica nel merito dell'utilità e della opportunità della rinnovazione istruttoria nel presente grado di appello.
Risulta infatti, per tabulas, che in sede di precisazione delle conclusioni, nel verbale di udienza del 2.12.2022, l'odierna appellante in via preliminare aveva specificatamente reiterato la richiesta, avanzata anche nelle precedenti udienze, insistendo circa l'ammissione dei mezzi istruttori, ovvero la prova per testi e l'interrogatorio formale dell'attore, che erano stati indicati nella comparsa di costituzione e nella successiva memoria istruttoria ex art. 183 c.p.c., in tale modo manifestando e ribadendo una volontà incompatibile con la rinuncia, anche tacita, di avvalersi di tali mezzi.
4.2 Passando al merito, l'appello è fondato.
4.3 Il primo ed il secondo motivo di gravame possono essere trattati ed esaminati congiuntamente, essendo fra loro collegati, involgendo entrambi, pur sotto profili diversi, una critica in ordine alla valutazione del compendio probatorio utilizzato ai fini della decisione ed al metodo seguito nell'iter argomentativo dal primo giudice il quale, avendo ritenuto assolto l'onere della prova sull'esistenza dei difetti “occulti” incidenti pag. 11/20 sul bene compravenduto oggetto di lite, ha ritenuto irrilevante siccome ultronea la prova offerta dall'attuale appellante.
4.3.1 In linea generale, in tema di vizi della cosa in forza di un rapporto contrattuale, che rappresenta l'oggetto del presente giudizio, la Suprema Corte a Sezioni Unite nel dirimere un contrasto giurisprudenziale vertente sulla corretta interpretazione da attribuire alla “garanzia per i vizi della cosa venduta” gravante sul venditore ai sensi dell'art. 1490 e seguenti c.c., ha statuito il principio di diritto in forza del quale “ove venga in questione l'esistenza di vizi di una cosa consegnata da una parte all'altra in base ad un titolo contrattuale, il principio di vicinanza della prova induce a porre
l'onere della prova dei vizi stessi a carico della parte che, avendo accettato la consegna della cosa, ne abbia la materiale disponibilità.” (Cass. Civ. S.U. n. 11748/ 2019).
Tale principio, che è stato ribadito recentemente dalla Suprema Corte nella sentenza n.
14895/2023, in cui è stato confermato come in materia di garanzia per i vizi della cosa venduta “il vizio deve essere provato dal compratore che invoca il rimedio, rappresentando il vizio uno dei fatti costitutivi che consentono di fare valere il diritto di garanzia”, è stato elaborato sul presupposto interpretativo, aderente alla disposizione di cui all'art. 1476 c.c., secondo cui con la consegna del bene al compratore si determina la perfezione e la conclusione del contratto, producendosi l'effetto traslativo della proprietà della cosa compravenduta dal patrimonio del venditore a quello del compratore, senza che per effetto della consegna del bene si determini in via automatica a carico del venditore l'insorgenza dell'ulteriore obbligo attinente alla garanzia che la cosa venduta è immune da vizi o difetti.
Pertanto, l'obbligazione di consegna del venditore di cui all'art. 1476, n. 1, c.c. si perfeziona con il mero trasferimento materiale della cosa dedotta in contratto “nello stato in cui si trovava al momento della vendita” (art. 1477, comma 1 c.c.) ed in tal modo si esaurisce l'obbligazione principale del venditore, spettando al compratore l'onere di dimostrare la presenza di vizi e difetti al fine di far valere la garanzia di cui agli artt. 1490 e 1494 c.c.
pag. 12/20 In applicazione di tale impostazione alla quale questa corte ritiene di aderire, condividendone i presupposti e gli argomenti posti a sostegno, ne consegue che anche in riferimento alle azioni di garanzia per i vizi ex artt. 1490 e 1494 c.c. resta efficace e operante a tutti gli effetti la regola generale in materia di riparto dell'onere della prova prevista dall'art. 2697 c.c., secondo cui è onere dell'attore che agisce in giudizio fornire la prova dei fatti costitutivi della propria pretesa, mentre sul debitore graverà l'onere di allegare e dimostrare i fatti impeditivi dell'obbligazione, ragione per cui nella fattispecie in esame la prova dell'inadempimento contrattuale rappresentato dal difetto della cosa venduta e la prova circa la natura occulta del difetto doveva e deve essere fornita dall'odierno appellato che aveva agito in giudizio per il ristoro dei danni patrimoniali
(Cass. Civ. n. 1218/2022).
4.3.2 Alla luce delle contestazioni contenute nell'atto di appello, appare necessario valutare il materiale istruttorio acquisito agli atti del giudizio, come risultante sia dalla prova documentale che da quella orale, in modo da verificare e accertare se l'attuale appellato abbia effettivamente dato dimostrazione, come era suo preciso onere, dell'esistenza dei vizi e difetti del bene acquistato e della loro natura occulta, quale fonte dell'invocato diritto al risarcimento dei danni patrimoniali.
La domanda proposta da come si evince dalle conclusioni dell'atto Controparte_1 introduttivo del primo grado, era stata avanzata allo scopo di ottenere il risarcimento dei danni patrimoniali derivanti dalla presenza di difetti occulti afferenti al bene compravenduto che sarebbero stati sottaciuti colpevolmente dalla venditrice al momento della conclusione del contratto e conosciuti dall'acquirente solo dopo l'avvenuta consegna del bene.
Infatti, anche se nella premessa in fatto della domanda l'odierna parte appellata aveva fatto riferimento ai presunti danni da infiltrazione verso terzi presuntivamente imputabili all'immobile acquistato sulla base di una denuncia del terzo danneggiato, peraltro non documentata né dimostrata, tuttavia nelle conclusioni la richiesta risarcitoria era stata limitata esclusivamente ai costi di riparazione ritenuti necessari per pag. 13/20 l'eliminazione dei difetti del bene acquistato, segnatamente i vizi afferenti alla terrazza esclusiva, oltre al danno da lucro cessante.
Quindi è su tale aspetto che doveva e deve concentrarsi la valutazione da operare ai fini della fondatezza della domanda.
4.3.3. Sotto tale profilo, la prova appare lacunosa e insufficiente. La produzione documentale è costituita dai seguenti documenti:
una prima missiva, datata 6 ottobre 2020, con la quale il segnalava alla CP_1
e, invitandola alla risoluzione del problema, le contestazioni ricevute da Parte_1 parte del terzo danneggiato, con missiva ricevuta il 3 ottobre 2020, Controparte_2 nella quale si evidenziavano problematiche relative ad infiltrazioni di acqua che da alcuni anni affliggevano l'immobile di proprietà del terzo stesso e che presuntivamente erano da imputare a difetti inerenti alla corte–terrazza esclusiva del bene acquistato dall'odierno appellato;

una seconda missiva, datata 23 marzo 2021, inviata sia alla che al terzo, Parte_1 con la quale il comunicava di aver ricevuto in data 18 marzo 2021 una CP_1 ulteriore missiva da parte del terzo nella quale si segnalava che le infiltrazioni perduravano nonostante l'intervento eseguito sulla corte.
Entrambe le missive, tuttavia, non recano alcuna allegazione documentale, né tecnica né fotografica, idonea a comprovare l'assunto relativo alle infiltrazioni lamentate dal terzo danneggiato ed inoltre contengono contestazioni generiche e non circostanziate, che risultano avanzate senza l'indicazione precisa del difetto o vizio da cui sarebbe affetto il bene acquistato, rilevato che il si era limitato a fare riferimento a circostanze CP_1 apprese e segnalate da un terzo, in assenza di una specifica dimostrazione della effettività del fenomeno infiltrativo e della individuazione del difetto da cui avrebbe avuto origine il fenomeno infiltrativo a carico del terzo danneggiato.
A supporto della domanda, l'odierno appellato ha inoltre prodotto il preventivo delle spese, datato 18 settembre 2021 e redatto dalla ditta edile Di IA BI E. su incarico dello stesso nel quale viene indicato un elenco dei lavori da CP_1
pag. 14/20 realizzare sul terrazzo–corte esclusiva, con la specificazione dei relativi prezzi e con il conteggio finale a saldo dell'intervento da eseguire. Detto preventivo, peraltro, non risulta integrato da una relazione tecnica né da documentazione fotografica riproducente lo stato dei luoghi né tantomeno da una illustrazione relativa ai difetti individuati.
Invero, il citato preventivo si limita ad indicare solo la tipologia dei lavori da realizzare con il conseguente costo da sostenere, senza alcun'altra indicazione utile ad individuare la reale problematica insistente sul terrazzo, la sua estensione, la sua portata e le ragioni che rendevano necessario quel tipo di intervento.
Maggiori elementi non derivano neppure dalla espletata prova orale, acquisita attraverso i testi indicati dalla sola odierna parte appellata.
All'udienza del 06 luglio 2022 è stato ascoltato il titolare della ditta edile, ES
, il quale, dopo aver confermato in ogni sua parte il preventivo delle
[...] spese redatto su incarico del ha precisato che la sua ditta non aveva CP_1 realizzato i lavori indicati nel preventivo che, all'epoca, era stato redatto a seguito di un sopralluogo eseguito esclusivamente sulla terrazza–corte esclusiva ma senza visionare i locali sottostanti poiché di proprietà di altro soggetto, affermando, pertanto, di non avere contezza delle infiltrazioni al locale sottostante la terrazza;
il titolare della ditta, dunque, da un lato conferma la tipologia e i costi dei lavori preventivati ma dall'altro non evidenzia le ragioni di tale intervento che doveva essere realizzato su tutta terrazza e, soprattutto, non allega dati tecnici per motivare le ragioni che avrebbero determinato l'intervento preventivato.
Nel corso della successiva udienza del 23 settembre 2022 è stato escusso il teste marito dell'appellante e fratello del terzo danneggiato, il quale ha Testimone_3 affermato che circa due anni prima della vendita dell'immobile oggetto di lite il fratello,
si era lamentato con lui per la presenza di infiltrazioni all'interno del Controparte_2 suo locale che era posto al di sotto della terrazza dell'immobile compravenduto al CP_1
chiedendogli di verificare se le infiltrazioni provenissero dalla proprietà della
[...] moglie, attuale parte appellante, precisando però di non aver mai potuto constatare l'esistenza effettiva delle infiltrazioni lamentate dal fratello non avendo mai “avuto
pag. 15/20 accesso all'immobile, che era chiuso”; ed ancora, ha riferito che successivamente all'acquisto dell'immobile era stato contattato dall'attuale appellato, il quale gli aveva rappresentato di aver ricevuto una lettera inviata da nella quale si Controparte_2 segnalava l'esistenza di infiltrazioni all'interno dei locali sottostanti la terrazza imputabili alla proprietà soprastante. Il teste ha riferito che a seguito di tale segnalazione
“per mero scrupolo” si era attivato recandosi presso l'immobile acquistato dal CP_1
dove aveva potuto verificare “solo una lesione sulla pavimentazione” della
[...] terrazza sovrastante il locale di ma “senza poter accertare l'origine Controparte_2 delle asserite infiltrazioni”, in quanto impossibilitato ad accedere alla proprietà sottostante del fratello. Ha affermato, inoltre, che al solo “.. fine di evitare situazioni di contrasto” aveva dato incarico ad un muratore di fiducia, tale , “per Parte_4 far sistemare tale lesione”, dichiarando ulteriormente, a precisa domanda, che l'intervento eseguito dal muratore “non ha assolutamente deturpato la pavimentazione” del terrazzo e che non poteva affermare se all'esito dell'intervento le infiltrazioni fossero state eliminate per il semplice motivo che, come già asserito, non aveva mai potuto verificare l'esistenza delle lamentate infiltrazioni al locale sottostante a causa del fatto che non aveva mai potuto accedervi.
Nella stessa udienza del 23 settembre 2022, è stato ascoltato il Parte_4 muratore incaricato da il quale ha confermato la circostanza Testimone_3 relativa all'incarico “per la riparazione di una lesione presente sul terrazzo della casa che la sig.ra ebbe a vendere all'attore”, ovvero l'attuale appellato, asserendo Pt_1 inoltre di aver provveduto alla riparazione della lesione e di essere stato pagato per il lavoro svolto dallo stesso ha ribadito di aver “lavorato solo sul Testimone_3 terrazzo” e di non sapere “nulla delle infiltrazioni” che da anni avrebbero interessato la proprietà di né tantomeno della circostanza relativa alla pregressa Controparte_2 conoscenza del fenomeno infiltrativo da parte della odierna parte appellante.
Quindi, gli elementi concreti offerti a fondamento della pretesa risarcitoria risultano essere: quanto alla sussistenza del difetto, l'intervento effettuato dal muratore che aveva riparato una lesione presente sulla pavimentazione del terrazzo ed il preventivo delle spese redatto dalla ditta edile nel quale sono indicati i lavori da eseguire sulla terrazza;

pag. 16/20 quanto alla natura occulta del difetto, la dichiarazione del marito della venditrice il quale ha riferito che circa due prima della vendita aveva ricevuto lamentele verbali da parte del terzo proprietario che sosteneva la presenza di infiltrazioni all'interno del suo locale.
4.3.4. Da tali risultanze istruttorie, secondo questa corte non emerge in modo chiaro e decisivo il requisito fondante dell'azione di garanzia, ovvero la sussistenza del difetto che avrebbe afflitto il bene oggetto della compravendita e, comunque, non appare evidente la prova circa la portata e la consistenza del difetto tale da giustificare l'intervento preventivato dalla ditta edile.
Infatti, a prescindere dalla congruità del conteggio dei lavori indicati nel preventivo che non può essere revocata in dubbio a causa dell'omessa contestazione sul punto da parte della odierna appellante, ragione per cui l'importo della spesa è da ritenere congruo e determinato, resta il fatto che in assenza di una relazione tecnica allegata a supporto del preventivo delle spese, di una documentazione fotografica ed anche di una semplice nota tecnica illustrativa delle ragioni che giustificavano la riparazione della corte secondo le modalità operative indicate nel preventivo, non solo non appaiono ravvisabili i presupposti per accertare l'esistenza stessa e l'entità dei difetti della cosa venduta, ma soprattutto non risultano neppure evidenziate le ragioni per cui si rendevano necessari i lavori preventivati.
In sostanza, non è stata fornita la prova dei difetti della cosa venduta o, quanto meno, la prova della loro consistenza e portata tali da giustificare l'azione di garanzia ex artt.
1490 e 1494 c.c. che presuppone per il suo utile esercizio l'esistenza vizi di entità rilevante, tali da rendere il bene inidoneo all'uso convenuto ovvero da diminuirne in modo apprezzabile il suo valore, atteso che l'azione è diretta a garantire al compratore un risarcimento per il pregiudizio economico subito, in primo luogo per il fatto stesso di aver ricevuto un bene viziato ed inoltre per le specifiche conseguenze derivanti dal vizio stesso.
pag. 17/20 Ma nella fattispecie in esame non risultano comprovati né la sussistenza del difetto, almeno nella sua consistenza e rilevanza, nè tantomeno le conseguenze derivanti dal difetto.
L'unico elemento che emerge, infatti, secondo le dichiarazioni rese dal muratore e dal fratello della odierna appellante, è quello relativo alla presenza di fessurazioni o lesioni su una parte della terrazza o corte esclusiva dell'immobile oggetto di lite che, tra l'altro, risultano anche essere state riparate. Ma in assenza di ulteriori indicazioni non è dato accertare in concreto la reale portata del difetto e la sua negativa incidenza pregiudizievole sul bene.
4.3.5 Inoltre, considerato che le lesioni erano concentrate sulla parte esterna e superiore della pavimentazione della terrazza–corte esclusiva, a prescindere da ogni considerazione sulla loro effettiva consistenza, si trattava in ogni caso e con evidenza di difetti da ritenere ben visibili e di cui il compratore, odierno appellato, era in grado di accorgersi mediante una semplice ispezione visiva, senza la necessità di specifiche indagini di natura tecnica. Pertanto, qualora ritenuti esistenti i vizi e i difetti, non potevano certamente qualificarsi come occulti e dovevano essere contestati nell'immediatezza.
Ciò che poteva risultare eventualmente sconosciuto all'acquirente, odierno appellato, era semmai il problema relativo al supposto fenomeno infiltrativo a carico del terzo proprietario, presuntivamente danneggiato. Ma di tale evento non vi è alcuna traccia documentale diretta o di altra natura, atteso che le lamentate infiltrazioni risultano solo riferite dal terzo, ma senza il supporto di alcun riscontro oggettivo, non solo delle relative cause ma, addirittura, della loro effettiva sussistenza.
Tutti i testi, infatti, compreso lo stesso titolare della ditta edile che aveva redatto il preventivo dei lavori, hanno riferito di non avere avuto conoscenza diretta e visiva delle infiltrazioni poiché nessuno, neppure il fratello del terzo danneggiato, aveva avuto la possibilità di accedere all'interno dei sottostanti locali interessati dalle presunte infiltrazioni e lo stesso terzo danneggiato non aveva prodotto alcuna documentazione fotografica utile a dimostrare le infiltrazioni.
pag. 18/20 In ogni caso, tale indagine non risulta neppure decisiva ai fini del presente giudizio, in considerazione dell'oggetto della domanda proposta dall'odierno appellato che ha delimitato l'azione al risarcimento dei danni relativi al bene ritenuto difettoso e la cui sussistenza, al fine di attivare la dedotta garanzia per i vizi, doveva essere individuata nella sua reale essenza ed a prescindere dalle problematiche infiltrative, tanto più che il preventivo, come ammesso dal titolare della ditta edile, era stato redatto senza conoscere le cause delle infiltrazioni verso il locale sottostante e, quindi, indipendentemente dalle infiltrazioni stesse e, dunque, senza la possibilità di conoscere l'idoneità dei lavori preventivati a risolvere il problema.
4.3.6 Sotto tale profilo, ricondotta la questione nei termini indicati, appare condivisibile la decisione del primo giudice il quale ha rigettato la prova orale articolata dalla odierna appellante, definendola “ultronea”.
4.4 Il terzo motivo del gravame relativo alla inutilizzabilità, quale fonte di prova, del preventivo delle spese redatto dalla impresa edile ai fini della prova del quantum è da ritenere assorbito alla luce dell'accoglimento del primo di appello che, di fatto, determina il rigetto sull'an della pretesa risarcitoria, restando superflua l'indagine sulla effettività dei costi e sulla quantificazione dell'ammontare richiesto a titolo di risarcimento del danno patrimoniale.
4.5 Le ulteriori domande risarcitorie proposte in primo grado dalla odierna parte appellata non sono state riproposte in sede di appello.
5. Pertanto e conclusivamente, alla luce delle motivazioni riportate nelle premesse,
l'appello proposto deve essere accolto.
6. Alla luce dell'accoglimento del proposto gravame, all'esito della valutazione complessiva del giudizio nel quale risultano rigettate tutte le istanze risarcitorie dell'odierno appellato, le spese di lite del primo grado devono essere riformate e poste a suo totale carico, risultato integralmente soccombente, nella misura e secondo la liquidazione contenuta nel dispositivo della sentenza impugnata.
pag. 19/20 7. Le spese di lite del presene grado devono essere poste a totale carico della parte appellata in forza della integrale soccombenza, secondo la liquidazione fatta nel dispositivo, con esclusione della fase istruttoria non svolta in tale grado di appello.

P.Q.M.

definitivamente pronunciando sull'appello proposto da Parte_5
nei confronti di avverso la sentenza n. 1047/2024
[...] Controparte_1 del Tribunale di Pescara emessa il 13.09.2024 e pubblicata in pari data, così provvede:
1) accoglie l'appello e, per l'effetto, in riforma della sentenza impugnata:
- rigetta tutte le domande avanzate dalla parte appellata, ; Controparte_1
- condanna parte appellata, , al pagamento in favore dell'appellante Controparte_1 delle spese di lite del primo grado di giudizio, secondo la misura liquidata dal giudice di primo grado nel dispositivo della sentenza impugnata per la somma pari ad €. 5.077,00 per compenso professionale, oltre rimborso spese generali 15%, I.v.a. se dovuta e C.p.a. come per legge.
2) condanna parte appellata, , al pagamento in favore dell'appellante Controparte_1 delle spese di lite del presente grado di giudizio liquidate in € 382,50 per spese e €.
3.966,00 (essendo il valore della causa compreso nello scaglione compreso tra €.
5.201,00 e €. 26.000,00) per compensi, oltre rimborso spese generali 15%, I.v.a. se dovuta e C.p.a. come per legge.
Così deciso nella camera di consiglio del 23 settembre 2025
Consigliere est.
Francesca Coccoli
Presidente
Barbara Del Bono
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