REPUBBLICA ITALIANA
in nome del popolo italiano
CORTE D'APPELLO DI VENEZIA
sezione quarta civile
La Corte, composta dai magistrati
Dott. Guido Marzella Presidente
Dott. Massimo Coltro Consigliere estensore
Dott.ssa Stefania Abbate Consigliere
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. 996/2025 r.g. promossa da unipersonale, in persona del legale rappresentante Parte_1 Parte_2
, con sede in Campolongo Maggiore (VE) via Roma n. 50/A (P.I.
[...]
) rappresentata e difesa dall'avv. Marco Barbiero per mandato P.IVA_1
e domiciliata come in atti – appellante –
contro in persona del legale rappresentante , Controparte_1 Controparte_2
con sede in Venezia Malcontenta, via Padana n. 220 (C.F. P.IVA_2
rappresentata e difesa dagli avv.ti Giovanni Molin e Nicola Molin per mandato e domiciliata come in atti – appellata -
o 0 o
appello sentenza del Tribunale di Venezia
o 0 o
1 Conclusioni l'appellante
Voglia l'Ecc.ma Corte d'Appello adita, in accoglimento del gravame interposto, riformare integralmente la sentenza n. 309/2025 emessa dal
Tribunale di Venezia nel procedimento r.g. 361/22 e pubblicata il 20.01.2025
per tutti i motivi di cui al presente ricorso in appello, e quindi Voglia
accogliere le domande, eccezioni ed istanze, anche istruttorie, svolte dalla in primo grado e che di seguito si riportano ex art. 346 cpc: Parte_1
rigettata ogni contraria istanza, deduzione ed eccezione IN RITO: - per tutti i motivi esposti in narrativa del presente atto si chiede che ex artt. 283 e 447
bis cpc venga disposta la sospensione della esecutività della sentenza n.
309/25 emessa nel procedimento r.g. 361/2022 dal Tribunale di Venezia,
limitatamente ai capi con cui si dispone in capo alla la Parte_1
condanna “alla restituzione del bene locato, libero e sgombero da persona e cose anche interposte” e “alla rimozione delle opere eseguite sull'immobile,
indicate in motivazione, laddove ancora esistenti, a cura e spese del conduttore”, stante il gravissimo se non addirittura irreparabile pregiudizio che deriverebbe all'odierna appellante in caso di riforma della sentenza;
- Per
le ragioni ed i titoli esposti in narrativa, dichiararsi l'improcedibilità oltre che l'inammissibilità della domanda di cui al ricorso avversario volta chiedere la condanna di “al pagamento integrale delle rate di canone Parte_1
maturate dal mese di maggio fino alla restituzione”, in quanto Parte_1
ha già pagato integralmente i canoni sino ad oggi, ed anche perché è
[...]
inammissibile la condanna al pagamento di canoni futuri;
- Si eccepisce la nullità della clausola n. 20 del contratto di locazione 14.01.14, per le ragioni esposte in narrativa del presente atto. - Si eccepisce la prescrizione ex art. 2 2947 cc della domanda ex art. 2058 c.c., per i titoli e le ragioni esposte in narrativa. NEL MERITO: - previi gli accertamenti e le declaratorie del caso,
per tutte le ragioni ed i titoli esposti in narrativa, si chiede il rigetto di tutte le domande avversarie, in quanto infondate in fatto e in diritto, oltre che non provate. - Nella denegata e non creduta ipotesi dovesse trovare accoglimento la domanda di risoluzione del contratto di locazione del 14.01.14 intervenuto tra la e la previi gli accertamenti e le Controparte_1 Parte_1
declaratorie del caso e per le ragioni ed i titoli di cui in narrativa, si chiede che, a norma di quanto disposto dall'art. 1592 e 1593 c.c., Controparte_1
sia condannata a corrispondere alla un'indennità pari alla Parte_1
minor somma tra l'importo della spesa e il valore dei miglioramenti/addizioni apportati dalla conduttrice all'immobile sito in Malcontenta (VE) via Padana
n. 220, interventi evincibili come da documentazione agli atti e che, per la quantificazione dell'indennità, venga disposta apposita consulenza tecnica d'ufficio che tenga conto non solo dei costi sostenuti ma anche dei plurimi lavori svolti in economia dalla o, in via subordinata, avendo Parte_1
dimostrato di aver sostenuto costi vivi per € 81.743,59, oltre Parte_1
ai lavori in economia non quantificabili, si chiede la condanna della al pagamento di un'indennità di € 81.743,00 o della diversa Controparte_1
somma maggiore o minore che dovesse risultare di giustizia in corso di causa.
IN OGNI CASO: - Con vittoria di spese, anche generali, oltre competenze di causa e accessori di legge, di entrambi i gradi di giudizio. - Si chiede altresì
che in caso di riforma della sentenza oggetto di gravame venga disposta la ripetizione a favore della in persona del legale rappresentante Parte_1
pro tempore, dell'importo pari ad € 16.607,28 corrisposto al solo fine di
3 evitare un eventuale esecuzione e in adempimento al capo di sentenza inerente la condanna alle spese legali del primo grado di giudizio. IN VIA
ISTRUTTORIA: - Si chiede venga disposta consulenza tecnica d'ufficio integrativa volta a quantificare il costo di tutti i lavori, migliorie e addizioni svolti nel 2014 dalla sull'immobile sito in Malcontenta (VE) Parte_1
via Padana n. 220, onde poterlo destinare a circolo privato relax come da doc.
n. 03, ed evincibili dalla documentazione agli atti, oltre che con facoltà del consulente di poter acquisire la documentazione dagli uffici pubblici di competenza per poter aver maggior contezza della consistenza dei lavori anche alla luce del principio disposto dalla sentenza n. 3086 del 01.02.22 a
Sezioni Unite della Suprema Corte, e quindi quantificare l'indennità di tali miglioramenti e/o addizioni nella minor somma tra quanto speso dalla
[...]
e il valore delle addizioni/miglioramenti così come stabilito dagli Parte_1
artt. 1592 e 1593 c.c. - Ci si oppone alla consulenza tecnica d'ufficio integrativa così come richiesta ex adverso, non solo perché Controparte_1
è gravata dell'onere di provare i propri assunti e non può ovviare a tale onere per il tramite della consulenza tecnica d'ufficio, che come noto è uno strumento nella disponibilità del Giudicante, ma anche perché le opere eseguite sull'immobile sito in Malcontenta (VE) via Padana 220 erano tutte note ed autorizzate dalla proprietà come documentato. - Si chiede venga dichiarata l'inammissibilità del capitolo di prova testimoniale avversario, in quanto è superato dall'accordo di mediazione raggiunto tra la Parte_1
e la sub doc. n.8. - Si chiede in ogni caso di Controparte_3
essere ammessi alla prova contraria.
Conclusioni per l'appellata
4 Ogni contraria domanda ed eccezione disattesa, Voglia l'adita Corte
d'Appello di Venezia, per le ragioni tutte di cui alla sovra estesa narrativa, A)
In principalità: - Rigettare integralmente l'appello proposto da
[...]
e, per l'effetto, confermare in ogni sua parte la Sentenza Controparte_4
impugnata; - Condannare, , in persona del Controparte_4
legale rappresentante pro tempore, all'integrale refusione delle spese del grado e delle competenze professionali di difesa tecnica, oltre spese generali al 15% e accessori di legge, se dovuti. B) In via subordinata, condizionata alla riforma, ancorché parziale, della sentenza impugnata, si ripropongono, nel merito e in via istruttoria, le domande già formulate in primo grado che si vanno a specificare: Nel merito. 1b. Accertato il grave inadempimento di
[...]
alle obbligazioni assunte col contratto di locazione 14.1.2014, Controparte_5
in via principale, dichiarare l'intervenuta risoluzione del contratto, per effetto della causa risolutiva espressa, a decorrere dalla notifica del ricorso introduttivo di primo grado;
in via subordinata, pronunciare la risoluzione del contratto ai sensi dell'art. 1453 c.c.; 2b. Per gli effetti, condannare
[...]
, in persona del legale rappresentante pro tempore: alla Controparte_4
restituzione del bene locato, libero e sgombero da persone e cose anche interposte;
al pagamento dei canoni di locazione a scadere sino all'effettiva restituzione del bene locato;
alla rimozione delle opere eseguite sull'immobile senza l'autorizzazione preventiva della locatrice e/o in assenza o difformità
delle necessarie autorizzazioni amministrative, a sua cura e spese;
3b.
Condannare , in persona del legale Controparte_4
rappresentante pro tempore, al rimborso delle spese e competenze di assistenza professionale di primo grado e del presente, oltre spese generali al
5 15% e agli oneri di legge, se dovuti, e al rimborso delle eventuali spese di
CTU e CTP. In via istruttoria: 4b. previa declaratoria di nullità e/o inutilizzabilità e/o incompletezza della disposta consulenza tecnica d'ufficio,
per le ragioni indicate in atti, disporre la rinnovazione della CTU sui quesiti di cui all'ordinanza resa in primo grado all'udienza del 21.6.2023 e sui quesiti integrativi indicati nelle note ex art. 127 ter c.p.c. depositate in primo grado il 14.3.2024, previa sostituzione del consulente dell'ufficio; 5b. si insiste nella istanza di remissione in termini per l'utilizzabilità ai fini del decidere del documento n. 19 depositato in primo grado con le note conclusive, per le ragioni ivi indicate e per quelle distese in quest'atto
Fatto e motivi della decisione
1.- Con ricorso depositato in cancellaria il 26 maggio 2025, poi notificato con decreto, unipersonale adiva la Corte d'Appello di Venezia Parte_1
impugnando la sentenza n. 309/2025 del Tribunale lagunare, pubblicata il 20
gennaio 2025, non notificata, che nella causa promossa da Controparte_1
aveva dichiarato l'inadempimento del contratto di locazione del 14 gennaio
2014, ne aveva pronunciato la risoluzione in applicazione della clausola risolutiva espressa, l'aveva condannata alla restituzione dell'immobile libero da cose ed al pagamento dei canoni di locazione a scadere, l'aveva condannata alla rimozione delle opere eseguite, laddove esistenti, rigettando la riconvenzionale, condannandola alle spese e dichiarando infine nulla la c.t.u..
Censurava la pronuncia lamentando con il primo motivo l'errata risoluzione ex lege del contratto di locazione per violazione della clausola risolutiva espressa n. 20 stante la nullità della stessa e deducendo finanche l'assenza di condotte inadempienti e la violazione dell'art. 2697 cod. Civ. e dell'art. 112
6 cpc. Deduceva pure l'infondatezza della domanda di risoluzione per inadempimento ex art. 1453 e 1454 c.c. formulata da in via Controparte_1
subordinata; con il secondo motivo si doleva della condanna alla restituzione del bene immobile locato;
con il terzo motivo censurava la condanna al pagamento dei canoni a scadere per mancanza dei presupposti;
con il quarto motivo si doleva della condanna alla rimozione delle opere per assenza di inadempimento contrattuale, per violazione dell'art. 2697 c.c., oltre che per carenza di motivazione e indeterminatezza;
con il quinto motivo lamentava l'errato rigetto delle proprie domande ed eccezioni riconvenzionali,
censurando con il sesto motivo la condanna alle spese;
con il settimo motivo si doleva della nullità della c.t.u.. Chiedeva la sospensione dell'efficacia esecutiva della sentenza riproponendo le iniziali difese e domande.
Si costituiva contestando l'appello del quale chiedeva la Controparte_1
reiezione e censurando l'istanza cautelare.
La causa veniva decisa all'udienza di discussione del 17 settembre 2025
mediante pronuncia di sentenza con lettura del dispositivo.
2.- Osserva la Corte.
L'appello è infondato e va respinto. Le spese del grado vanno addebitate a unipersonale. Parte_1
3.- Il Tribunale giunse alle statuizioni osservando che:
-) era da accogliere la domanda di risoluzione con la pretesa restitutoria, in forza della clausola risolutiva espressa fatta valere anche col ricorso;

-) l'articolo 20 del contratto recava due parti: la prima afferente a tutte le clausole, senza specificazioni, mentre la seconda indicava le specifiche violazioni atte alla risoluzione ex art. 1456 c.c.;
7 -) aveva allegato che aveva eseguito modifiche CP_1 Parte_1
non autorizzate come segue “1. piantumazione di siepi sullo scoperto pertinenziale: l'intervento è stato comunicato all'amministrazione comunale,
non alla proprietà, che non l'ha assentito;

2. sull'esterno dell'edificio sono state istallate più unità di condizionamento dell'aria. Anche di quest'iniziativa non è stato chiesto il preventivo assenso della proprietà e sono state allocate in posizione diversa, da quella autorizzata dal provvedimento amministrativo.
3 sui lati est e ovest dell'edificio sono state istallate, ancora senza il preventivo assenso della proprietà, due caldaie esterne, autorizzate ma non allocate in conformità al provvedimento amministrativo. 4. è stata istallata una condotta per l'emissione di vapori in atmosfera senza assenso della proprietà e autorizzazione dell'autorità amministrativa. 5. è stato posizionato un bombolone per il gas senza assenso della proprietà e autorizzazione dell'autorità amministrativa;
deve ritenersi neppure collaudato dall'amministrazione preposta al controllo. Fatto particolarmente grave,
considerata la pericolosità intrinseca dell'istallazione.

6. sul lato nord del fabbricato è stata realizzata una piattaforma in calcestruzzo, delle dimensioni di circa ml. 50 x 10, anch'essa non assentita dalla proprietà né autorizzata dall'autorità amministrativa. 7. è stata realizzata una recinzione, costituita da paletti e teli ombreggianti, non assentita dalla proprietà né autorizzata dall'autorità amministrativa.

8. sono stati realizzati alcuni scarichi, che convogliano materiale liquido dall'interno sugli scarichi pluviali esterni. Non
è nota la natura dei materiali. L'intervento non è stato assentito dalla proprietà
e autorizzato dall'autorità comunale. 9. è stata realizzata una palizzata in pannelli di faesite. Anche in questo caso non c'è corrispondenza con quanto
8 autorizzato dall'autorità amministrativa e, comunque, manca l'assenso preventivo della proprietà. 10. erezione di una parete divisoria per realizzare la stanza fumatori”;
-) si era poi doluta di pagamenti in ritardo o in misura ridotta CP_1
fino al luglio 2021;
-) erano giustificati gli addebiti verso che giustificavano la Parte_1
risoluzione riguardo le modifiche che avrebbero invece richiesto il preventivo consenso scritto non essendo sufficiente la conoscenza o la mera tolleranza;

-) non era stato provato, per le modifiche, il previo consenso preventivo scritto della locatrice;

-) alcuni lavori (messa a norma dell'impianto elettrico, installazione di grondaie, sistemazione dell'area di parcheggio e installazione di una recinzione di protezione al lato destro dell'entrata) erano in parte diversi da quelli indicati da e per altra parte non era esclusa l'operatività CP_1
dell'art. 6;
-) la conduttrice non aveva ottenuto il preventivo consenso scritto quanto meno con riferimento agli interventi di cui al processo definito con sentenza passata in giudicato n. 61/2019 ove aveva agito contro Parte_1
l'associazione sub-conduttrice sostenendo che quest'ultima aveva realizzato degli interventi senza il consenso della convenuta medesima, pure in contrasto con la normativa edilizia, interventi quali: la nuova palizzata di recinzione esterna in metallo, sostitutiva di quella precedente lignea;
la platea in cemento, manomissioni dell'impianto elettrico e la realizzazione di una stanza per fumatori;

9 -) per tali interventi era mancante il consenso scritto ed il giudice di quella causa aveva assunto prove testimoniali in assenza di documenti;
in corso di causa, poi, aveva ha riferito che aveva proceduto alla rimozione Parte_1
degli interventi oggetto di quel processo: si era da sempre resa Parte_1
disponibile ad intervenire per la rimozione delle uniche tre opere in riferimento alle quali era in contrasto con la subconduttrice, ovvero la platea in cemento esterna, un muretto in cartongesso ed un condizionatore esterno,
opere rimosse non appena la subconduttrice restituiva l'immobile alla
[...]
in data 28.07.23”; Pt_1
-) era nulla la c.t.u. disposta nel grado in quanto generica ma la causa era comunque decidibile;

-) con riferimento al pagamento dei canoni era stato documentalmente dimostrato che non erano stati eseguiti integralmente entro la data pattuita,
visto che la sentenza n. 2098/2022 ne aveva ha accertato il sopravvenuto pagamento risultando così smentita tesi della riduzione avanzata da
[...]
che nulla aveva provato;
Pt_1
-) l'art. 20 del contratto faceva riferimento al mancato pagamento tempestivo
(10 del mese) anche solo di una parte del rateo di canone;

-) era indimostrata la tesi di riferita a debiti a titolo di pagamenti CP_1
di utenze elettriche;

-) era fondata la domanda al pagamento dei canoni a scadere relativa ad un rapporto di durata e da accogliere pro futuro (artt. 1591 Cod. Civ. e 664
c.p.c.);
-) era fondata la domanda per la rimozione delle opere eseguite a norma dell'art. 6 del contratto e inerenti quelle indicate ai fini della risoluzione;

10 -) quanto alle domande riconvenzionali di era da osservare, CP_1
quanto ai canoni, quanto in precedenza;
quanto alla litispendenza, che il diverso giudizio si era concluso con sentenza passata in giudicato;
quanto ai canoni pregressi la questione era da definire in altro processo;
quanto alla eccezione di prescrizione la stessa era infondata posto il termine decennale;

-) era infondata la domanda di al pagamento delle indennità e Parte_1
migliorie posta la clausola 6 che escludeva ogni forma di rimborso;

-) la funzione della cauzione era quella di tutelare la parte al momento del rilascio;

-) le spese erano da addebitare per effetto della soccombenza escludendosi il rimborso di quelle di c.t.u. mentre quelle dei c.t.p. erano da addebitare alle parti.
4.1.- Con il primo motivo viene censurata la pronuncia di risoluzione per inadempimento, effetto della clausola risolutiva espressa, assumendosi la nullità del patto per indeterminatezza e per assenza di condotte inadempienti.
Il motivo è infondato, in tutte le sue articolazioni.
4.2.- Quanto alla nullità della clausola risolutiva espressa (art 20) si osserva,
in dissenso dal motivo, che la disposizione attiene a due condotte della conduttrice ben precisate in concreto e dunque non generiche “a) il mancato o ritardato pagamento sia totale che parziale anche di una sola rata del canone di affitto o degli oneri accessori;
b) il mutamento di destinazione, la modifica,
il comodato e la sublocazione anche parziale dell'immobile senza i consenso del locatore”.
Ora, come noto (Cass. ordinanza n. 22725 del 11 agosto 2021), per la configurabilità della clausola risolutiva espressa, le parti devono aver previsto
11 la risoluzione di diritto del contratto per effetto dell'inadempimento di una o più obbligazioni specificamente determinate, costituendo una clausola di stile quella redatta con generico riferimento alla violazione di tutte le obbligazioni contenute nel contratto (Cassazione civile sez. II, 12/12/2019, n.32681;
Cassazione civile sez. III, 27/01/2009, n.1950; Cassazione civile sez. III,
26/07/2002, n.11055) con la conseguenza, in tale ultimo caso, che la risoluzione di diritto non può essere pronunciata. L'indagine deve attenere all'accertamento della natura di stile (o meno) della clausola risolutiva espressa verificando se essa contenga o meno una specifica e puntuale indicazione degli obblighi la cui violazione viene assunta come fonte di risoluzione automatica del contratto. Costituisce clausola di stile, dunque, ad esempio, quella formulata come segue "in caso di inadempimento degli obblighi come innanzi assunti il presente atto si intenderà risolto" oppure "in caso di inadempimento di ogni clausola del presente contratto lo stesso si intenderà risolto” o altra consimile.
4.3.- L'art. 20 non risulta affatto generico: innanzi tutto, quanto al canone, la clausola risulta chiara e specifica individuando puntualmente la condotta inadempiente riferita infatti al mancato totale o parziale pagamento del canone di locazione numericamente chiaro. Non si vede, diversamente, in qual modo la clausola avrebbe dovuto essere specificata, pena la redazione di un contratto prolisso con rischio di contraddittorietà e posto che nemmeno controparte ha dedotto, in concreto, come la clausola avrebbe dovuto essere redatta. Non emerge, proprio per questo, alcuna lesione del diritto avverso di difesa rilevandosi che pretendere specificazioni ulteriori apparirebbe anche contrario a buona fede.
12 Anche per il secondo profilo, inerente modifica della realità, è da escludere la nullità. L'art. 20 fa espresso e chiaro riferimento a qualunque modifica dell'immobile, modifica da intendersi nel mutamento della realità oggetto di iniziale consegna;
lo stesso va letto in relazione all'art. 6 che vieta di apportare modifiche di qualsiasi natura ed entità senza il preventivo consenso scritto della locatrice consentendosi, in caso di violazione, la rimozione senza indennità (impropriamente pretesa con infondata richiesta di c.t.u.).
L'obbligazione negoziale, il cui inadempimento dà luogo alla risoluzione per clausola espressa, risulta individuata in modo chiaro e concreto essendo stati precisati i fatti materiali (le modifiche dell'immobile locato di qualsiasi natura ed entità, eseguite senza il consenso scritto della locatrice) valendo anche nel caso quanto evidenziato sopra e cioè che non si fa riferimento, con la clausola,
a qualsivoglia obbligo;
che la clausola, nella sua materialità e letta in buona fede, è chiara nel prevedere l'obbligo del conduttore di non modificare il bene immobile locato senza il consenso scritto del locatore;
che la genericità non può essere ravvisata essendo, l'obbligazione a base, individuata anche in relazione concreta con il diritto di difesa di controparte che ben ha compreso il contenuto della stessa come emerge dalle articolate argomentazioni svolte.
La genericità, o la contraddittorietà, non possono essere desunte dalla previsione dell'art. 6 che ribadisce nella prima parte il divieto indicato prevedendo che eventuali modifiche, eventualmente autorizzate, rimangano a carico del conduttore e precisando che migliorie o innovazioni non costituiscono altro che opere di modifica.
4.4.1.- Con il secondo profilo del motivo si pone critica, anche per violazione delle regole di riparto delle prove, in merito alla consistenza delle violazioni,
13 negate tanto per il mancato pagamento del canone quanto per le modifiche al compendio.
La censura è infondata.
Premettendosi che le difese svolte dall'appellante comprovano la piena comprensibilità della clausola che non può dirsi generica, si osserva.
4.4.2.- Nel contratto di locazione (così Cass. ordinanza n. 15317 del 2019
cit.), il diritto del conduttore alla indennità per i miglioramenti della cosa locata presuppone, ai sensi dell'art. 1592 cod. civ., che le relative opere siano state eseguite con il consenso del locatore, e tale consenso, importando cognizione dell'entità, anche economica, e della convenienza delle opere, non può essere implicito, né può desumersi da atti di tolleranza, ma deve concretarsi in una chiara ed inequivoca manifestazione di volontà volta ad approvare le eseguite innovazioni, così che la mera consapevolezza (o la mancata opposizione) del locatore riguardo alle stesse non legittima il conduttore alla richiesta dell'indennizzo (Cass. 2494/ 2009; Cass. 5541/
2012).
Alla luce di questo la censura non coglie nel segno.
Non rileva il richiamo al doc. 3 dal quale risulta la consegna di copia di documenti vari (autorizzazioni, protocollo scia, autorizzazioni ed altro)
relativamente anche all'intestazione: “…. Si consegnano copie dei documenti in allegato, comprovanti gli accordi presi in fase preliminare e concordati in fase successiva con contratto di locazione, per la realizzazione di un circolo privato ASX centro relax….”. Infatti i lavori non vengono indicati specificatamente, non vengono indicati gli importi con la consistenza relativa e non si allega il consenso: contravvenendosi alla regola sopra posta per la
14 quale il consenso del locatore, importando cognizione dell'entità, anche economica, e della convenienza delle opere, non può essere implicito, né può
desumersi da atti di tolleranza, ma deve concretarsi in una chiara ed inequivoca manifestazione di volontà, nel caso non rinvenibile.
Neppure rileva il richiamo alla ulteriore documentazione che l'appellante cita
(documenti da 12 a 19) senza nemmeno svolgere allegazioni motivate sul punto. La Corte, comunque facendosi carico del contenuto dei documenti
(dichiarazione fine lavori e collaudo;
dichiarazione di conformità del direttore dei lavori e dichiarazioni di conformità; progetto impianti elettrici e dichiarazione di rispondenza;
certificato fine lavori) rileva l'inconsistenza della censura posto che i documenti attengono ad incarichi conferiti dal conduttore ovvero a richieste dello stesso, ovvero a relazioni tecniche per il conduttore;
il documento 19 è genericamente riferito all'autorizzazione chiesta da per lo scarico mentre la sanatoria (doc. 14) attiene a CP_1
domanda del 1986.
Mancano anche nel caso gli elementi di cui sopra per ritenere valido il consenso che non appare prestato dalla locatrice;
risulta generica la stessa indicazione contrattuale per la quale il canone a scaletta sarebbe stato pattuito
(ricorso ex art. 447 bis Cod. proc. Civ.) in considerazione degli interventi di adeguamento che la conduttrice aveva assunto e concordato, posta anche nel caso la genericità dell'affermazione.
La c.t.u., del tutto generica, svolge mere presunzioni in merito al consenso del locatore adducendo che le opere laddove in difformità erano state rimosse e mantenute quelle preventivamente autorizzate. La c.t.u. appare svolgere generiche presunzioni lacunose in concreto significandosi che ammissioni dei
15 consulenti di parte non possono vincolare le parti ed appaiono comunque generiche. Né appare possibile disporre la c.t.u. tanto perché la stessa non è
normalmente mezzo di prova quanto perché mancano le necessarie e specifiche allegazioni e prove in ordine ai lavori eseguiti al loro rilievo economico ed al consenso specifico per essi della locatrice.
4.4.3.- L'appellante sostiene che il tribunale avrebbe errato nel ritenere l'esistenza delle opere non autorizzate sulla base di una consulenza di parte contestate ed in forza della sentenza n. 61/2019 dello stesso Tribunale di
Venezia e passata in giudicato tra e la sub conduttrice. Parte_1
Anche tale censura è infondata.
Innanzi tutto si rileva che la sentenza del Tribunale di Venezia, nel rigettare la domanda della contro al sub conduttrice, aveva accertato che Parte_1
alcune opere (platea in cemento, recinzione in metallo, manomissione impianto elettrico e creazione di una stanza per fumatori abusiva) erano state realizzate nel 2014 su incarico del di tanto che la Pt_2 Parte_1
violazione contrattuale era effettiva.
Neppure può argomentarsi per l'inefficacia della sentenza in quanto resa tra altre parti posto che opera, nel caso, il principio dell'efficacia riflessa del giudicato (Cass. ordinanza n. 5377 del 21 febbraio 2023) e per il quale dal principio stabilito dall'art. 2909 cod. civ. - secondo cui l'accertamento contenuto nella sentenza passata in giudicato fa stato a ogni effetto tra le parti,
i loro eredi o aventi causa - si evince, a contrario, che l'accertamento contenuto nella sentenza non estende i suoi effetti, e non è vincolante, rispetto ai terzi (Cass., sez. LI, 5/11/1996, n. 9631). E, tuttavia, come esattamente nel caso, il giudicato, quale affermazione obiettiva di verità, può produrre - a
16 determinate condizioni - effetti riflessi anche al di fuori dei limiti indicati dalla norma indicata, ossia in ipotesi in cui il giudicato si sia formato tra soggetti in tutto o in parte diversi. Tenuto conto che l'efficacia di un giudicato nell'ambito di un diverso giudizio tra soggetti differenti o anche solo in parte diversi potrebbe collidere con i principi del rispetto del contraddittorio e, in genere, del diritto di difesa, la nozione di efficacia riflessa del giudicato presuppone un «nesso di pregiudizialità-dipendenza giuridica, che si ha allorché un rapporto giuridico, pregiudiziale o condizionante, rientra nella fattispecie di altro rapporto giuridico condizionato dipendente, il quale solo legittima l'efficacia riflessa del giudicato nei confronti di soggetti in tutto o in parte diversi, nel rispetto dei diritti costituzionali del contraddittorio e di difesa» (Cass., sez. U, 12/03/2008, n. 6523). Infatti la sentenza che sia passata in giudicato, oltre ad avere un'efficacia diretta tra le parti, i loro eredi o aventi causa, ne abbia anche una riflessa poiché, quale affermazione oggettiva di verità, produce conseguenze giuridiche anche nei confronti di soggetti rimasti estranei al processo nel quale sia stata resa qualora essi siano titolari di diritti dipendenti dalla situazione definita in quel processo, o, comunque,
subordinati a questa (Cass., sez. L., 31/01/2014, n. 2137). Il giudicato può
spiegare efficacia riflessa nei confronti di soggetti rimasti estranei al giudizio quando contenga l'affermazione di una verità che non ammette un accertamento diverso ed il terzo non vanti un diritto autonomo rispetto a quello su cui il giudicato è intervenuto (Cass., sez. 6-2, 08/10/2013, n. 22908).
Il tutto vale nel caso ove l'affermazione di verità contenuta nella sentenza del n. 61/2019 del Tribunale di Venezia, in causa locatizia tra la conduttrice
[...]
e la sub conduttrice ed in merito ad opere realizzate abusivamente Pt_1
17 dalla prima e non dalla seconda, attiene ad altro rapporto giuridico condizionato dipendente dal presente: il contratto di locazione del quale si discute riguardante, proprio, quelle opere realizzate – come dato di verità non altrimenti sconfessato - proprio dall'appellante odierno.
La dimostrazione dell'esecuzione delle opere, in violazione del contratto,
toglie rilievo alla pretesa violazione dell'art. 2697 Cod. Civ..
4.4.5.- Anche la censura avverso il mancato pagamento del canone, a fondamento della clausola risolutiva espressa, è infondata.
Si sostiene che a fronte della domanda giudiziale per il pagamento dei canoni il Tribunale di Venezia (sentenza n. 2098/2022) aveva condannato la conduttrice al solo pagamento di interessi per €. 107,97 sicchè la risoluzione sarebbe stata contraria a buona fede;
che altri debiti per canoni e spese non sarebbero esistiti;
che non avrebbe potuto pronunciarsi la risoluzione anche per la mancanza della gravità dell'inadempimento.
Il motivo è nel complesso infondato, per le ragioni che seguono.
4.4.6.- La clausola risolutiva espressa è stata fatta valere all'esito della pec del 26 febbraio 2021 e risulta riproposta con il ricorso giudiziale del 19
gennaio 2022 notificato attenendo, sul punto, al mancato pagamento del canone di quel mese di febbraio e degli ulteriori.
Ora (Cass. ordinanza n. 23879 del 3 settembre 2021) poiché per i casi già
previsti dalle parti nella clausola risolutiva espressa,
la gravità dell'inadempimento non deve essere valutata dal giudice è evidente che nel caso, a febbraio 2021, l'inadempimento era esistente come acclarato con sentenza n. 2098/22 del Tribunale di Venezia, passata in giudicato, inter partes, anche se per importo limitato ai soli interessi per €. 107,97.
18 Anche a ritenersi contrario a buona fede, nell'economica del contratto di locazione, tale ultimo addebito (e lo si esclude perché non rileva la gravità ex art. 1455 Cod. Civ.) l'inadempimento nel pagamento dei canoni, ad integrazione della gravata sentenza ed in capo a risulta come di Parte_1
seguito con profili debitamente censurati con la clausola risolutiva azionata con la notifica del ricorso del 2 marzo 2022, poi notificato:
-) dal verbale d'udienza del 14 febbraio 2022 (nella causa di cui sopra) la parte opponente aveva proposto l'abbandono del giudizio con la corresponsione dell'importo di 7.588,00 euro a copertura integrale dei canoni di luglio e agosto 2021 e del 50% degli importi residuanti dei mesi febbraio-
giugno 2021 con questo confermando il proprio inadempimento per i canoni successivi al febbraio del 2021;
-) dal documento 10 emerge poi che con bonifico del 1^ giugno 2022
[...]
aveva versato ad i canoni per i mesi di luglio e agosto Pt_1 CP_1
2021 in €. 3.373,32 oltre al 50% di quelli ancora dovuti da febbraio a giugno del 2021. L'importo di €. 8.429,30 al giugno del 2022, secondo l'appellata,
risulta poi saldato successivamente.
Da quanto sopra, emendata la motivazione, risulta dunque evidente che la conduttrice, oltre all'esecuzione di lavori senza consenso, ha omesso il versamento del canone chiesto giudizialmente non tanto che risulta integrata la violazione a fondamento della clausola risolutiva espressa fatta successivamente valere.
5.- Il secondo motivo è infondato in quanto, acclarata la risoluzione effetto della clausola risolutiva espressa, segue l'obbligo restitutorio infondatamente censurato.
19 6.- Con il terzo motivo si lamenta la condanna al pagamento dei canoni a scadere fino alla restituzione del compendio deducendosi che in assenza di morosità (dunque, senza inadempimento) la statuizione sarebbe errata.
Risulta acclarato, per il passato, l'inadempimento della conduttrice che non ha pagato i canoni anche per importi di rilievo se non in ritardo e dopo diffida e azioni, senza alcun atteggiamento di tolleranza della locatrice. A seguito di questo si è avvalsa della clausola risolutiva espressa (ricorso) CP_1
allegando, appunto, il mancato pagamento dei canoni.
La tesi dell'appellante, per la quale non sussisterebbe più la morosità sicché
la pronuncia di condanna in futuro sarebbe errata, non è condivisibile;
ed infatti (Cass. ordinanza n. 24819 del 18 agosto 2023 cit. ed in motivazione)
la disposizione dell'art. 664, primo comma, cod. proc. civ. costituisce ipotesi specifica di condanna cd. in futuro, di carattere tipico e di natura eccezionale,
con la quale l'ordinamento tutela l'interesse del creditore all'ottenimento di un provvedimento nei confronti del debitore prima ancora che si verifichi l'inadempimento (Cass. Sez. 3, sent. 14 dicembre 2016, n. 25599, Rv.
642333-01; nello stesso senso già Cass. Sez. 3, sent. 31 maggio 2005, n.
11603, Rv. 582853-01; Cass. Sez. 3, sent. 25 maggio 1992, n. 245, Rv.
477368-01). Il locatore, richiedendo anche il pagamento dei canoni, non intende far rimanere in vita il rapporto fino alla scadenza pattuita o imposta dalla legge, ma, al contrario, esige contemporaneamente alla risoluzione del contratto, il pagamento di quanto dovutogli dal conduttore come corrispettivo per il godimento dell'immobile (cfr. Cass. Sez. 3, sent. n. 6245 del 1992, cit.).
7.- Con il quarto motivo viene censurata la condanna alla eliminazione delle opere assumendosi da un lato il mancato compimento o la realizzazione con
20 il consenso della locatrice e dall'altro l'eliminazione e la indeterminatezza della statuizione.
Quanto alle opere realizzate in assenza di consenso scritto della locatrice si è
già detto evidenziandosi che non può porsi questione di disconoscimento o di mancata contestazione dei documenti stante il chiaro e contrario assetto complessivo delle difese della e rilevandosi che la non CP_1
contestazione non opera per i documenti ma per i fatti costitutivi.
La censura, in sé, dell'ordine di rilascio del compendio, privo della indicazione delle opere, è infondata. Il dispositivo importa “condanna
[...]
in persona del legale rappresentante pro tempore, alla Parte_1
restituzione del bene locato, libero e sgombero da persone e cose anche interposte, ad al pagamento dei canoni di locazione a Controparte_1
scadere sino all'effettiva restituzione del bene locato nonché alla rimozione delle opere eseguite sull'immobile, indicate in motivazione, laddove ancora esistenti, a cura e spese del conduttore” e le opere in predicato risultano dettagliatamente esposte in motivazione (comparsa d'appello e sentenza pagg. 6 e 7) come di seguito “1. piantumazione di siepi sullo scoperto pertinenziale: l'intervento è stato comunicato all'amministrazione comunale,
non alla proprietà, che non l'ha assentito;

2. sull'esterno dell'edificio sono state istallate più unità di condizionamento dell'aria. Anche di quest'iniziativa non è stato chiesto il preventivo assenso della proprietà e sono state allocate in posizione diversa, da quella autorizzata dal provvedimento amministrativo.
3 sui lati est e ovest dell'edificio sono state istallate, ancora senza il preventivo assenso della proprietà, due caldaie esterne, autorizzate ma non allocate in conformità al provvedimento amministrativo. 4. è stata istallata
21 una condotta per l'emissione di vapori in atmosfera senza assenso della proprietà e autorizzazione dell'autorità amministrativa. 5. è stato posizionato un bombolone per il gas senza assenso della proprietà e autorizzazione dell'autorità amministrativa;
deve ritenersi neppure collaudato dall'amministrazione preposta al controllo. Fatto particolarmente grave,
considerata la pericolosità intrinseca dell'istallazione.

6. sul lato nord del fabbricato è stata realizzata una piattaforma in calcestruzzo, delle dimensioni di circa ml. 50 x 10, anch'essa non assentita dalla proprietà né autorizzata dall'autorità amministrativa. 7. è stata realizzata una recinzione, costituita da paletti e teli ombreggianti, non assentita dalla proprietà né autorizzata dall'autorità amministrativa.

8. sono stati realizzati alcuni scarichi, che convogliano materiale liquido dall'interno sugli scarichi pluviali esterni. Non
è nota la natura dei materiali. L'intervento non è stato assentito dalla proprietà
e autorizzato dall'autorità comunale. 9. è stata realizzata una palizzata in pannelli di faesite. Anche in questo caso non c'è corrispondenza con quanto autorizzato dall'autorità amministrativa e, comunque, manca l'assenso preventivo della proprietà. 10. erezione di una parete divisoria per realizzare la stanza fumatori”.
L'appellante, dunque, ha dimesso il titolo e allegato l'inadempimento con l'esecuzione di opere non autorizzate (ut supra - Cass. S.U. n. 13533 del 30
ottobre 2001). Sarebbe spettato a dimostrare il contrario (il Parte_1
consenso, l'eliminazione, l'adeguamento ed altro) dunque la fondatezza dell'eccezione estintiva con la riconduzione del compendio ab origine e senza alcuna di tali modifiche, allegazione e prova non date.
22 Tali allegazioni, non superabili dalla c.t.u. che non costituisce, soprattutto in ipotesi di tal fatta, mezzo di prova, non sono state offerte sicché la censura pecca, in origine, di genericità (mancanza di allegazioni e prove) e non può
accogliersi.
Né possono accogliersi le ulteriori deduzioni in quanto assumere in forza della c.t.u. (allegato 5 c.t.u.) “che le opere contestate di causa sono state rimosse laddove in difformità e mantenute quelle preventivamente autorizzate dalla pubblica amministrazione e dalla proprietà” e che “confermo che per effetto della autorizzazione concessa non è possibile che non vi fossero i preventivi assensi della proprietà, elementi propedeutici al rilascio degli atti autorizzativi” non evidenzia nè le opere eliminate né l'ottemperanza alla sentenza escludendosi rilievo ad asserti probabilistici del perito. Parte
appellante, poi, a fronte del chiaro addebito (indicante le specifiche opere realizzate senza il consenso) e la relativa statuizione, anche in questa sede non ha dimesso alcun documento ad acclarare la eliminazione limitandosi a contestazioni in merito al consenso della locatrice (che assume erratamente presente).
8.- Con il quinto motivo si censura il rigetto delle eccezioni e della riconvenzionale con censura che appare irrilevante.
Quanto alla riproposizione delle eccezioni pregiudiziali – preliminari il motivo risulta generico non indicandosi omissioni od errori. Quanto alla mancata pronuncia di cessazione della materia del contendere, sulla rinunciata domanda di al pagamento dei canoni anche ai fini CP_1
delle spese, la censura appare generica, anche ai fini della soccombenza virtuale per le spese (secondo l'argomentare del motivo) in quanto non dà
23 affatto conto dell'erroneità della pretesa di per far da questo CP_1
discendere un diverso regolamento delle spese per soccombenza virtuale in cessazione della materia del contendere.
Sulla questione di nullità della clausola già si è detto. La prescrizione breve,
erratamente riferita all'art. 2058 Cod. Civ., appare ingiustificata in quanto ha agito contrattualmente facendo valere l'inadempimento CP_1
della conduttrice sicché i termini di prescrizione risultano quelli ordinari decennali e non quelli riferiti all'art. 2058 Cod. Civ. richiamato solo descrittivamente nel ricorso introduttivo.
9.- L'accoglimento del ricorso pur in presenza della rinuncia al pagamento dei canoni non sposta i termini della condanna alle spese tanto per la soccombenza del tutto prevalente di quanto perché – secondo la Parte_1
dedotta prospettazione – per i canoni l'appellante non ha allegato alcun elemento di non debeità tanto che, anche in forza della cessazione della materia del contendere, le spese avrebbero dovuto far capo alla conduttrice essendosi, ex adverso, dimesso il contratto e allegato l'inadempimento.
10.- Quanto alla c.t.u. il motivo è infondato da un lato perché la decisione di dar corso o meno all'accertamento peritale ha natura discrezionale;
in secondo luogo in quanto l'appellante, non ha diversamente argomentato assumendo che la prova avrebbe potuto essere data solo dalla c.t.u.
(perspiciente, ma qui da escludere); in terzo luogo in quanto l'elaborato appare del tutto generico e lato a fronte del chiaro quesito;
inoltre il resoconto del c.t.u., oltretutto contestato da (che ha lamentato la mancata Parte_1
quantificazione di lavori, migliorie e addizioni) appare generico e valutativo in quanto assume che le opere contestate in causa erano state rimosse laddove
24 in difformità e che erano state mantenute quelle preventivamente autorizzate dalla pubblica amministrazione e dall'autorità non indicando né le opere, né
gli atti di consenso (ut supra a tutto concedere) né le autorizzazioni.
Per le ragioni di cui sopra – segnatamente in quanto l'appello è infondato in tema di consenso della locatrice per le opere e laddove l'appellante non assume in termini chiari, con allegazioni anche in questa fase, l'eliminazione delle opere individuate nella sentenza – il motivo va disatteso.
11- La sospensiva è assorbita. Le istanze istruttorie per la c.t.u. e per le prove anche con rimessione in termini appaiono irrilevanti causalmente per la diversa dimostrazione delle pretese (prove costituende) e perché
inammissibili (c.t.u.).

p.q.m.

La Corte d'Appello di Venezia definitivamente decidendo nella causa proposta da contro così Controparte_4 Controparte_1
provvede:
rigetta l'appello;
condanna l'appellante alle spese del grado a favore di che si CP_1
liquidano in €. 14.317 per compensi oltre ad iva se dovuta, cpa e spese generali del 15%;
dà atto, ai sensi dell'art. 13, co.

1-quater D.P.R. n. 115/02 della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte dell'appellante,
dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello, ove dovuto, previsto per l'appello a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13.
Venezia lì 17 settembre 2025
Il Giudice estensore
25 Dr. Massimo Coltro
Il Presidente
Dr. Guido Marzella
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