R.G. n. 527/2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La CORTE D'APPELLO di TORINO sezione seconda civile composta dai magistrati:
Cecilia Marino presidente
Roberto Rivello consigliere
Andrea Giovanni Melani consigliere rel.
ha pronunciato la seguente

SENTENZA
nella causa civile iscritta al ruolo generale n. 527/2023 promossa da
(c.f. ), difesa dagli avv.ti Giancarlo Marchioni e Parte_1 C.F._1
Matteo Marchioni, elettivamente domiciliata presso lo studio dei medesimi, in BA, via Monte Zeda, n. 2 appellante contro
(p. i.v.a. ), nella persona del legale rappresentante Controparte_1 P.IVA_1 pro tempore, difesa dall'avv. Massimo Bizzetti, elettivamente domiciliata presso lo studio del medesimo, in Borgomanero, corso Roma, n. 142 appellata
Conclusioni

1 ha precisato queste conclusioni: «Piaccia all'Ecc.ma Corte Parte_1 Parte_1
d'Appello, || reiectis contraris || In riforma dell'impugnata sentenza n. 68/23 pubblicata il
03 marzo 2023 del Tribunale di BA, previe le declaratorie del caso, condannare la convenuta appellata anche al pagamento della somma di € 17.250,00, o di quella minor somma determinanda, oltre interessi, a titolo di indennizzo per il ritardo nella consegna dell'immobile. || Col favore delle spese di causa e degli onorari di patrocinio di entrambi i gradi di giudizio». ha precisato queste conclusioni: «piaccia all'Ecc.ma Corte Controparte_1
d'Appello adita, contrariis reiectis: || nel merito: rigettare il dispiegato appello siccome infondato in fatto ed in diritto e, comunque, mandare assolta da ogni Controparte_1 domanda proposta nei suoi confronti. || In ogni caso con il favore delle spese e delle competenze di giudizio».

Svolgimento del processo

1. Con citazione, aveva convenuto, innanzi al Tribunale di Parte_1
BA, chiedendo di trasferirle la proprietà degli immobili siti Controparte_1 in Oleggio Castello, via Ronchetti, n. 4, identificati in catasto al foglio 6, mappale 589, subalterni 1, 2, 3, e mappale 612 (ex mappale 588/a), in luogo del contratto definitivo non stipulato e in forza del contratto preliminare di compravendita del 30 agosto 2018
(successivamente integrato), con offerta di pagamento del saldo del prezzo pari ad euro
167.560,00, oltre alla somma, da determinare nel corso del processo, dovuta a titolo di rimborso spese per allacciamenti e accatastamento degli immobili, e previa detrazione della somma, sempre da accertare nel corso del processo, dovutale a titolo di risarcimento del danno da ritardo nella fine lavori, e di condannare la convenuta al risarcimento del danno in conseguenza del rifiuto alla stipulazione del contratto definitivo e alla consegna dell'immobile.

2. si è costituita nella fase cautelare nel frattempo introdotta Controparte_1 dall'attrice, contestandone le difese e chiedendo il rigetto della domanda d'urgenza.

3. In sede cautelare, le parti hanno dato atto di avere concluso una transazione che prevedeva la stipulazione del contratto definitivo e il pagamento dell'attrice, oltre al saldo del prezzo, della somma di euro 15.000,00 a titolo di rimborso spese per allacciamenti e
2 accatastamento, riservando al giudizio di merito l'accertamento definitivo delle medesime e il diritto al risarcimento del danno.

4. Con la comparsa di costituzione e risposta, la convenuta ha chiesto il rigetto delle residue domande attoree e, in riconvenzione, la condanna dell'attrice al pagamento della somma di euro 17.628,18 a titolo di rimborso spese per allacciamenti e pratiche catastali, ovvero la minore somma da accertare nel corso del processo, dando atto del versamento avversario della somma di euro 15.000,00, nonché la condanna dell'attrice a risarcire il danno per il ritardo nella conclusione del contratto definitivo.

5. Con sentenza n. 68/2023 del 3 marzo 2023, il Tribunale di BA ha anzitutto dichiarato cessata la materia del contendere in relazione alla domanda di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere il contratto definitivo, ha accertato in euro 13.459,67
l'importo delle spese per gli allacciamenti e l'accatastamento degli immobili, quindi, visto l'intervenuto pagamento di euro 15.000,00, con riserva di ripetizione, ha condannato la convenuta a restituire all'attrice la somma di euro 1.540,33, unitamente agli interessi, ha rigettato le domande risarcitorie di entrambe le parti, ha compensato le spese di lite nella misura del 50%, condannando l'attrice alla refusione del residuo, oltre alle spese relative alla fase cautelare, ed infine ha posto le spese della consulenza tecnica d'ufficio a carico delle parti in misura eguale.

6. Avverso la sentenza, ha proposto appello sulla base di quattro Parte_1 motivi, chiedendo la condanna di al pagamento della somma di Controparte_1 euro 17.250,00 o della minore somma da accertare, a titolo di risarcimento per il ritardo nella consegna dell'immobile e la condanna della medesima al pagamento delle spese processuali di primo grado anche solo in parte. ha chiesto il rigetto dell'appello per infondatezza. Controparte_1

7. Non è stata espletata attività di istruzione probatoria.
Fatte precisare le conclusioni, la decisione della causa è stata riservata al collegio.
Motivi della decisione

1. Con i primi tre motivi d'appello, l'appellante ha impugnato la decisione di rigetto della domanda risarcitoria per danno da ritardo nella stipulazione del contratto definitivo quindi nella consegna dell'immobile.
3 I motivi ineriscono a diversi capi della sentenza, atteso che la pretesa dell'appellante
è stata valutata in relazione a tre momenti diversi.
Il primo momento corrisponde al periodo ricompreso tra il 21 marzo 2020, termine in origine previsto per la consegna dell'immobile, e l'11 giugno 2020, giorno in cui è stata dichiarata la fine dei lavori (pp. 8 s. sent.).
Il secondo momento è il periodo connotato dall'attività di frazionamento del mappale
588 (pp. 10 s. sent.).
Il terzo momento corrisponde al periodo ricompreso tra il 10 settembre 2020, quale giorno fissato per la stipulazione del contratto definitivo, e il 22 dicembre 2020, giorno in cui, nel corso del giudizio di primo grado, le parti hanno concluso il contratto (pp. 11 ss. sent.).
L'appellante ha invocato la clausola sub 6) del contratto preliminare, in applicazione della quale ha liquidato il danno in euro 17.250,00.
L'appellante ha moltiplicato l'importo dovuto per ogni giorno di ritardo, euro 75, per
230 giorni [«[l'attrice,] aggiornando i conteggi sino alla data di stipula del definitivo, ha chiesto liquidarsi un danno da ritardo per giorni 230 (dal 22.3.2020 al 22.12.2020; giorni
275 da cui vanno dedotti giorni 45 per emergenza COVID) con conseguente quantificazione dell'indennità pari ad € 17.250,00», p. 7 sent.].
Il giudice di prime cure ha accertato che «la clausola pattuita al punto 6) del contratto preliminare è una clausola penale pattuita per il ritardo» (p. 8 sent.).
Nessuna delle parti ha criticato questa qualificazione giuridica, con apposito motivo d'appello, né la sua applicabilità rispetto alle allegazioni dell'appellante.
Pertanto, il capo corrispondente alla qualificazione, che implicitamente ha risolto in positivo anche la prioritaria questione dell'applicabilità, è coperto dal giudicato (artt. 342, co. 1, 329, co. 2, c.p.c.).
Del resto, anche in questo grado, le parti non hanno posto dubbi sulla correttezza del richiamo alla clausola in esame, al di là della divergente posizione sulla ricorrenza del ritardo imputabile all'appellata.
Occorre esaminare partitamente i singoli motivi.

1.1. Avuto riguardo al primo momento, il tribunale ha così statuito: «La convenuta ha, in primo luogo, […] dedotto che, con l'entrata in vigore del DPCM 8.3.2020 i lavori sono stati sospesi per quaranta giorni e di aver comunicato un primo ritardo di quaranta giorni all'attrice […]. || La convenuta ha poi evidenziato come, alla cessazione dell'efficacia del
4 periodo di sospensione legale delle attività, avesse ravvisato numerosi problemi legati soprattutto alla difficoltà degli spostamenti fuori Comune, ai divieti di spostamenti tra
Regioni, alla pluralità di provvedimenti da parte di svariati Enti, che rendevano impossibile sia una efficace attività d'impresa, che l'approvvigionamento dei materiali necessari. || Ha aggiunto come anche le imprese artigiane e le ditte fornitrici del materiale edile, in quel periodo, avevano già comunicato, alla committente l'interruzione delle loro attività. || […]
L'attrice sul punto nulla ha contestato e nulla ha dedotto in merito alla impossibilità di prosecuzione, […], limitandosi a contestare che la disciplina del DPCM prevedesse una sospensione di soli quaranta giorni. || In alcun modo l'attrice ha contestato la sussistenza della situazione di difficoltà negli spostamenti, nell'accesso agli enti pubblici e nei rapporti con i fornitori dedotta la convenuta. || Il fatto di per sé è notorio, tanto che la stessa attrice, come rilevato dalla stessa convenuta, dopo la scadenza della prima proroga mai aveva lamentato alcunché in punto di ritardo. || […] la sospensione necessaria era intervenuta
l'8.3.2020 ed era cessata al giorno del 17.4.2020 e, tenuto conto dei giorni che parte convenuta avrebbe avuto ancora a disposizione contrattualmente (dal giorno 8 marzo al giorno 21 marzo), è cessata al 30.4.2023, sicché risulta del tutto congruo un ritardo di cinquantuno giorni tenuto conto delle restrizioni imposte dalla normativa emergenziale» (pp.
8 s. sent.).
L'appellante ha dedotto la disapplicazione del d.P.C.M. 8 marzo 2020, poiché «ha sospeso per 40 giorni i termini contrattuali ed è solo di tale sospensione che
[...] poteva legittimamente ed automaticamente avvalersi» (p. 7 cit. app.), e che CP_1
«[e]ventuali altre “calamità naturali”, giustificatrici di ulteriori ritardi nella consegna dell'immobile, avrebbero dovuto essere rigorosamente provate dalla convenuta» (ibidem), contestando la sentenza, sia nella parte in cui contiene il riferimento al fatto notorio, sia nella parte in cui fa applicazione del criterio (o principio) di non contestazione (art. 115, co. 1, c.p.c.), perché i motivi delle difficoltà a terminare i lavori e a consegnare l'immobile, addotti dall'appellata, non inerivano a fatti appartenenti alla sua sfera di conoscenza.
Il motivo è principalmente infondato.
Il giudice di primo grado ha accertato che l'appellata ha comunicato all'appellante due volte di essere in ritardo, la prima in occasione della sospensione dei lavori in forza del d.P.C.M. 8 marzo 2020, la seconda in data 16 aprile 2020.
Questo accertamento non è stato censurato dall'appellante.
5 In effetti, con una prima lettera, l'appellata ha richiamato le misure emergenziali di cui al d.P.C.M. 8 marzo 2020, in forza delle quali i fornitori avevano interrotto le attività, e ha avvisato della sospensione dei lavori per quaranta giorni dal 10 marzo 2020 (doc. n. 4 fasc. primo grado appellata), e, con una seconda lettera, dopo avere richiamato il d.P.C.M.
10 aprile 2020, ha rappresentato che «pressoché […] tutte le nostre ditte fornitrici ed artigiane coinvolte nel completamento dei lavori dell'unità abitativa[…] ci hanno informato dell'interruzione momentanea delle loro attività produttive», e ha avvisato della necessità di prolungare il termine di conclusione dei lavori di altri sessanta giorni, con decorrenza dal
19 aprile 2020 (doc. n. 5 fasc. primo grado appellata).
In entrambe le comunicazioni, l'appellata ha espressamente inteso avvalersi della clausola sub 6) del contratto preliminare, la quale conformava la proroga del termine di consegna dell'immobile per il caso di “eventi di calamità naturale”.
La vicenda si colloca proprio al principio dell'emergenza sanitaria da Covid-19, della cui riconducibilità alla fattispecie della “calamità naturale” non è dato dubitare.
L'appellante ha riconosciuto che, per quaranta giorni, operava la sospensione dei termini per gli adempimenti contrattuali;
il riferimento normativo è all'art. 10, co. 4, d.l. 2 marzo 2020, n. 9, anziché al d.P.C.M. 8 marzo 2020.
Per il periodo successivo, l'appellata ha richiamato il d.P.C.M. 10 aprile 2020.
Questo decreto aveva disciplinato nuovamente le misure strumentali a fronteggiare l'emergenza epidemiologica, in attuazione del d.l. 25 marzo 2020, n. 19 (poi conv. in l. 22 maggio 2020, n. 35), prevedendo, per quanto qui rileva, che «a) sono consentiti solo gli spostamenti motivati da comprovate esigenze lavorative o situazioni di necessità ovvero per motivi di salute e, in ogni caso, è fatto divieto a tutte le persone fisiche di trasferirsi o spostarsi, con mezzi di trasporto pubblici o privati, in un comune diverso rispetto a quello in cui attualmente si trovano, salvo che per comprovate esigenze lavorative, di assoluta urgenza ovvero per motivi di salute e resta anche vietato ogni spostamento verso abitazioni diverse da quella principale comprese le seconde case utilizzate per vacanza;
b) ai soggetti con sintomatologia da infezione respiratoria e febbre (maggiore di 37,5° C) è fortemente raccomandato di rimanere presso il proprio domicilio e limitare al massimo i contatti sociali, contattando il proprio medico curante;
c) è fatto divieto assoluto di mobilità dalla propria abitazione o dimora per i soggetti sottoposti alla misura della quarantena ovvero risultati positivi al virus;
[…] z) sono sospese le attività commerciali al dettaglio, fatta eccezione per le attività di vendita di generi alimentari e di prima necessità
6 […], sia nell'ambito degli esercizi commerciali di vicinato, sia nell'ambito della media e grande distribuzione, anche ricompresi nei centri commerciali, purché sia consentito l'accesso alle sole predette attività; […] hh) si raccomanda in ogni caso ai datori di lavoro pubblici e privati di promuovere la fruizione dei periodi di congedo ordinario e di ferie, fermo restando quanto previsto dalla lettera precedente e dall'art. 2, comma 2; ii) in ordine alle attività professionali si raccomanda che: a. sia attuato il massimo utilizzo di modalità di lavoro agile per le attività che possono essere svolte al proprio domicilio o in modalità a distanza;
b. siano incentivate le ferie e i congedi retribuiti per i dipendenti nonché gli altri strumenti previsti dalla contrattazione collettiva;
c. siano assunti protocolli di sicurezza anti-contagio e, laddove non fosse possibile rispettare la distanza interpersonale di un metro come principale misura di contenimento, con adozione di strumenti di protezione individuale;
d. siano incentivate le operazioni di sanificazione dei luoghi di lavoro, anche utilizzando a tal fine forme di ammortizzatori sociali» (art. 1), e che
«[s]ull'intero territorio nazionale sono sospese tutte le attività produttive industriali e commerciali, ad eccezione di quelle indicate nell'allegato 3» (art. 2).
Le disposizioni menzionate miravano essenzialmente ad assicurare la continuità allo svolgimento delle attività nei settori alimentare, medico, farmaceutico, aerospaziale, di difesa, di rilevanza strategica per l'economia nazionale, dei servizi di pubblica utilità e dei servizi essenziali, a sospendere alcune attività [ad esempio, quelle di ristorazione, nei limiti di cui all'art. 1, lett. aa), o i servizi alla persona (fra cui parrucchieri, barbieri, estetisti) nei limiti di cui all'art. 1, lett. cc)], a promuovere il ricorso al lavoro a distanza, a congedi e ferie [ad eccezione tra gli altri del personale sanitario, art. 1, lett. r)], al fine di limitare più in generale la circolazione delle persone, veicolo di diffusione del virus.
È evidente che, a fronte dell'adozione delle misure emergenziali e al loro mutamento continuo (tra il 23 febbraio 2020 e l'11 giugno 2020 si registrano 14 decreti-legge e 14 decreti del Presidente del Consiglio dei ministri in ordine al governo della situazione di crisi sanitaria), e anche a prescindere dal possibile ragionevole disorientamento iniziale, vi era l'obbligo di riprogrammare le proprie abitudini e scelte e, in particolare, per gli imprenditori e i professionisti, di riorganizzare la propria attività, più o meno complessa.
È quindi affatto verosimile quanto rappresentato dall'appellata nella seconda lettera,
e cioè che vi era «una grave ed oggettiva difficoltà nell'approvvigionamento a partire […] dalle case produttrici di manufatti e materiali per il completamento dell'immobile» (doc. n. 5 fasc. primo grado appellata).
7 Questa circostanza, riverberandosi sulla capacità di concludere i lavori nel termine già prorogato, ha giustificato, allora, l'esercizio del potere di avvalersi di un'ulteriore proroga da parte dell'appellata, e, in quanto dipendente dalla normazione emergenziale, impedisce, ora, di formulare verso l'appellata un rimprovero per il ritardo, tenuto conto altresì del carattere contenuto come accertato nella sentenza gravata (artt. 1218 c.c., 3, co. 6-bis, d.l. 23 febbraio 2020, n. 6, conv. in l. 5 marzo 2020, n. 13).
Sulla legittimità di questo potere l'appellante nulla aveva eccepito al momento della ricezione delle comunicazioni.
Infatti, non risulta dall'attività assertiva delle parti che l'appellante abbia contestato l'insussistenza degli estremi della proroga o che abbia chiesto ulteriori o più precise informazioni circa i motivi del ritardo – le difficoltà dei fornitori – o infine abbia lamentato la durata delle due proroghe e segnatamente della seconda.
Si deve ritenere che l'appellante convenisse con le proroghe invocate dall'appellante.
La presunzione di convergenza si rafforza, se si considera il contesto di riferimento, connotato dall'incertezza degli sviluppi dell'emergenza sanitaria e con essa dell'incertezza degli sviluppi della disciplina dei rapporti della vita.
L'appellante ha dedotto che, «chiedendo che venisse pagata l'indennità per il ritardo, ha chiaramente escluso la sussistenza di circostanze giustificatrici» (p. 7 cit. app.).
Questo enunciato non supera la conclusione circa il silenzio serbato dall'appellante al momento della comunicazione delle proroghe.
L'appellante non ha infatti richiamato un atto di primo grado in cui aveva allegato di avere contestato le proroghe.
L'enunciato pertanto deve intendersi riferito alla prima volta in cui l'appellante ha avanzato la richiesta risarcitoria, vale a dire con la lettera dell'8 settembre 2020, con la quale aveva contestato l'entità delle spese sostenute dall'appellata per gli allacciamenti e la pratica catastale.
Questa condotta si presta a censura per slealtà ex art. 1375 c.c., perché lamentarsi della condotta altrui oltre quattro mesi dopo vanifica l'affidamento della controparte nella correttezza del proprio operato (cfr., tra le tante, Cass. civ., sez. III^, ord. 14 marzo 2024,
n. 6930, secondo cui la clausola di buona fede «si specifica in particolare nel significato di lealtà, sostanziantesi nel non suscitare falsi affidamenti e non speculare su di essi, come pure nel non contestare ragionevoli affidamenti comunque ingenerati nella controparte»);
8 soltanto una denuncia tempestiva avrebbe consentito all'appellata di meglio illustrare ogni difficoltà incontrata, a tempo debito.
L'appellante ha osservato, alla fine del motivo, che non è vero che «la comunicazione
19.6.2020 corrispondesse al compimento di tutte le opere di cui al capitolato, ma la prova testimoniale sul punto è stata assunta in modo penalizzante per l'attrice, non essendo stato consentito ai testi di avvalersi di loro appunti per indicare le date effettive: i testi
[...]
e hanno peraltro riferito che a tale data i lavori non erano Tes_1 CP_2 stati ultimati» (p. 7 cit. app.).
L'eccezione non si comprende perché appare estranea ai temi del motivo d'appello.
In ogni caso, l'appellante avrebbe dovuto convogliare la critica relativa all'assunzione delle prove testimoniali in un motivo d'appello a sé.
Il motivo è allora per questa parte inammissibile.
Il motivo è rigettato.

1.2. Il secondo motivo d'appello riguarda il ritardo conseguente al tempo necessario al frazionamento del mappale 588.
Il motivo è in parte inammissibile e in parte infondato.
Il tribunale ha escluso che il ritardo fosse imputabile all'appellata, poiché «l'attrice non ha chiesto solo di procedersi alla fusione dei mappali 588 e 589, ma ha anche chiesto che solo una parte del mappale 588 ad esclusione di quella comprendente il muro di sostegno della strada e di un pezzo di strada fosse compresa nel rogito definitivo. || Non è stato, infine, contestato quanto dedotto dalla convenuta in merito alla circostanza che le parti si fossero accordate proprio a seguito di tale richiesta, per la realizzazione di un frazionamento del mappale 588 in due parti, di cui la prima – sopra la strada vicinale presente in loco – diventava il mappale 613, mentre la seconda – sotto la predetta strada – il mappale 612; mappale che sarebbe stato venduto all'attrice con la restante proprietà» (p.
11 sent.).
Il motivo contiene alcuni argomenti inidonei (in astratto) a costituire una critica al capo impugnato, con conseguente parziale inammissibilità (art. 342, co. 1, c.p.c.).
La precisazione dell'appellante sub 1) relativa al fatto che agli atti è stato acquisito il solo preliminare contratto dall'appellata con la sua dante causa, anziché il definitivo, non
è rilevante nell'economia della motivazione (pp. 8 s. cit. app.).
9 Altrettanto dicasi per l'aspettativa dell'appellante, rimasta insoddisfatta, di ottenere una spiegazione dall'appellata circa il frazionamento del mappale 579, richiesto in data
13 marzo 2020, da cui sono originati i mappali 588 e 589 (p. 10 cit. app.).
Per quanto riguarda la parte più corposa del motivo, l'appellante non ha fatto altro che addurre argomenti per dimostrare la bontà della pretesa di evitare che una porzione del mappale 588 ricadesse nell'oggetto materiale della compravendita: «appare evidente come fosse giustificata la richiesta dell'esponente affinché la situazione catastale corrispondesse alla situazione di fatto e che non le venisse trasferito anche ciò che apparteneva al || […] Il fatto che la convenuta avesse formalmente comprato CP_3 dalla sig.ra anche un tratto di strada comunale con il suo muro di Controparte_4 sostegno […], non obbligava certo, a sua volta, l'attrice ad accettare che con la sua casa venisse trasferito detti tratto e muro» (p. 10 cit. app.).
Sennonché, non essendo in discussione la legittimità della pretesa dell'appellante di ottenere il frazionamento, bensì l'imputabilità alla controparte del ritardo conseguente al frazionamento, gli argomenti sono inconferenti.
A proposito dell'imputabilità del ritardo, il giudice di primo grado ha accertato che, in ragione della richiesta dell'appellante, «le parti si [erano] accordate proprio a seguito di tale richiesta, per la realizzazione di un frazionamento del mappale 588 in due parti» (p. 11 sent.).
L'appellante ha riprodotto le difese avversarie di primo grado, compresa l'allegazione secondo cui solo in un secondo momento, su richiesta della committente, «ci si accordava per la realizzazione di un frazionamento del mappale 588 in due parti» (p. 9 cit. app.), con ciò avallando l'accertamento del tribunale.
Al contempo, l'appellante ha dedotto che «fosse pacifico che le parti avessero pattuito che la proprietà dovesse essere recintata, [come] risulta evidente dalla mail dell'attrice
3.8.2020 (doc. 8 avv.) nella quale è scritto (e non contestato) “[È] nostro desiderio trovare una modalità idonea ad avere la documentazione catastale confacente alla situazione reale. Come da preliminare registrato noi intendiamo acquistare la villa con il giardino costituito dalla superficie interna all'attuale muro di recinzione lato ovest”» (ibidem).
Con ciò, l'appellante ha forse inteso dire che il frazionamento era già stato deciso prima della sua richiesta, in contraddizione però con la prima parte appena riportata.
10 Il giudice di primo grado ha affermato che la pattuizione che il fondo dovesse essere recintato – da cui si suppone fosse stato implicitamente pattuito il frazionamento sin da subito – non si rinviene dall'esame né del preliminare, né delle planimetrie (p. 11 sent.).
L'appellante non ha indicato precisamente la parte del preliminare o le planimetrie pretermesse ovvero male intese dal giudice, bensì si è limitata a richiamare il documento prodotto in primo grado dall'appellata sub 8), rappresentativo della comunicazione del 3 agosto 2020.
Quest'ultima, sopra riportata con la riproduzione delle difese dell'appellante, fa a sua volta un rinvio del tutto generico al contratto preliminare.
Ne consegue che la comunicazione del 3 agosto 2020 non confuta quanto accertato dal giudice.
Il motivo è infondato in parte qua.
Il motivo è rigettato.

1.3. Il terzo motivo concerne il periodo compreso tra il 10 settembre 2020, giorno fissato per la stipula del contratto definitivo, e il 22 dicembre 2020, quando le parti sono ad essa pervenute.
Giova riportare i comportamenti dalle parti sulla scorta dell'accertamento compiuto dal giudice di primo grado, il quale non è stato oggetto di specifica critica: «In punto di fatto, risulta che, ricevuta la fattura per le opere di allacciamento da parte convenuta, parte attrice comunicava alla convenuta che riteneva eccessivi gli importi di cui alla fattura trasmessale, ma che per evitare un differimento della stipula del contratto definitivo stante la sua urgenza di avere la disponibilità dell'immobile, confermava la sua disponibilità a sottoscriverlo alla data fissata, assicurando il contestuale pagamento del prezzo al netto degli acconti versati (€ 457.560,00 – 290.000,00 = € 167.560,00) riservandosi di provvedere al pagamento degli importi dovuti per gli allacciamenti e per la denuncia catastale dopo la verifica dei costi effettivi e previa quantificazione delle somme dovute dalla promittente venditrice per i danni da ritardo, secondo quanto previsto nel contratto medesimo. || Con successiva comunicazione del 7 ottobre 2020 l'attrice invitava la convenuta a stipulare l'atto definitivo di compravendita a fronte del pagamento del residuo prezzo di € 167.560,00, maggiorato della somma di € 12.940,23 come quantificati dal tecnico di parte, decurtato l'indennizzo di € 10.350,00 dovuto per il ritardo nella fine lavori, ribadendo la sua disponibilità a stipulare comunque l'atto notarile a fronte del pagamento del solo residuo prezzo di € 167.560,00 e riservandosi le parti in altra sede la
11 determinazione ed il pagamento delle somme rispettivamente dovute per gli allacciamenti e
l'accatastamento e per il ritardo nell'ultimazione dei lavori. || Alla data fissata per il rogito la convenuta rifiutava di procedere alla stipula, così come a seguito della messa in mora inviatale da controparte, non concordando con l'attrice in merito alla decurtazione del prezzo pretesa dall'attrice per effetto dell'applicazione della penale per il ritardo, conteggiata da parte attrice con l'ultima comunicazione in € 10.350,00 (doc. 9 di parte attrice) e rifiutando l'attrice il pagamento della fattura n. 19/2020, dell'importo di €
17.628,18» (p. 12 sent.).
Per il tribunale, l'appellata ha legittimamente rifiutato la stipulazione del contratto definitivo in reazione alla determinazione dell'appellante di non «adempiere integralmente agli obblighi assunti con il contratto preliminare» (p. 12 sent.), quindi di pagare il saldo integrale del prezzo e di rimborsare le spese di cui alla fattura n. 19/2020, in quanto era basata su eccezioni infondate, una in parte (quella relativa all'entità delle spese) e l'altra totalmente (quella relativa al credito risarcitorio), come accertato nel processo.
L'appellante ha osservato che le spese di cui l'appellata pretendeva il rimborso non componevano il prezzo della compravendita e che, pertanto, sorta la lite e sull'entità del rimborso e sul suo diritto al risarcimento del danno da ritardo, le parti avrebbero potuto pervenire alla stipulazione del contratto definitivo, rispettando anche gli ulteriori impegni del pagamento del saldo del prezzo e della consegna dell'immobile.
Il motivo è fondato.
È accertato che le spese litigiose gravavano in ultimo sull'appellante (p. 12 sent.).
È invece controverso tra le parti se dovevano essere pagate unitamente al saldo del prezzo di compravendita, quindi al momento della conclusione del contratto definitivo.
È condivisibile la posizione assunta dall'appellante.
Le spese da rimborsare non costituivano parte del prezzo di compravendita.
La clausola sub 4) contr. prel. prevede espressamente che «[d]al prezzo complessivo di vendita, restano escluse, quindi rimangono a carico della parte promittente acquirente, le spese per la registrazione del presente contratto, gli oneri e i diritti per gli allacciamenti e relative tubazioni ai servizi, le spese per la denuncia catastale» (doc. n. 1 fasc. primo grado appellante).
L'appellata ha richiamato la seconda pagina del contratto preliminare, nella parte in cui è precisato che «[t]utti gli importi residui dovranno essere saldati al massimo entro i 15
(quindici) giorni, antecedenti il rogito notarile» (ibidem).
12 La clausola non può essere intesa in modo isolato, ma va interpretata per mezzo delle altre (art. 1363 c.c.).
La clausola si colloca nella parte del contratto in cui è conformata l'obbligazione dell'appellata di costruire l'unità immobiliare, la cui proprietà era promessa in vendita, nel rispetto delle regole d'arte e con l'utilizzo dei materiali ricompresi nel capitolato.
Pertanto, gli importi residui si riferiscono ai lavori di costruzione dell'immobile, come da capitolato;
tanto è vero che eventuali costi ulteriori, dipendenti da esplicite differenti richieste della promissaria acquirente, sarebbero stati a carico di quest'ultima, mediante la previsione del pagamento entro trenta giorni dall'ultimazione.
Anche la parte successiva alla clausola riguarda la realizzazione dell'immobile, e più precisamente la gestione delle variazioni o sostituzioni dei materiali su richiesta della promissaria acquirente, delle richieste della promissaria acquirente di non completare forniture ovvero opere, delle sopravvenienze dipendenti dalla promittente venditrice.
L'appellata non ha allegato che le spese litigiose fossero incluse nel capitolato.
Il pagamento del prezzo di compravendita è stato scansionato proprio in relazione all'avanzamento dei lavori ex clausola sub 2) dell'integrazione del contratto preliminare, che ha altresì confermato l'estraneità al prezzo delle spese litigiose, mediante letterale riproduzione della clausola sub 4) del contratto preliminare (doc. n. 2 fasc. primo grado appellante).
L'appellata ha assunto che «[è] d'uso consolidato la presenza della clausola di “saldo” di tutto quanto dovuto prima della consegna del bene oggetto di compravendita e appare perfino superfluo indicarne i perché» (p. 19 comp. cost.).
La deduzione è apodittica e in ogni caso si scontra con la volontà contrattuale.
A questa è coerente invece l'altra asserzione, per cui «[è] normale prassi commerciale che il venditore consegni il bene oggetto della compravendita solo e soltanto dopo aver ricevuto l'integrale pagamento del prezzo» (ibidem).
L'eccezione di inadempimento dell'appellata è contraria a buona fede (art. 1460, co.
2, c.c.).
L'appellata ha preteso il pagamento di spese, non componenti il prezzo della vendita, il cui saldo era l'unica obbligazione da adempiere al momento della stipula del definitivo
(clausola 4, co. 2, contr. prel., clausola 2, co. 1, integ. contr. prel.), entro (massimo) due soli giorni (in quanto la fattura era stata emessa due giorni prima della data fissata per la conclusione del contratto definitivo).
13 Con la prima lettera, l'appellante non aveva manifestato il rifiuto a pagare, ma aveva richiesto la possibilità di verificare la correttezza dell'importo.
La riserva dell'appellante non era ingiustificata.
Appare corretto consentire alla controparte di vagliare entro un termine ragionevole una pretesa, che non sia stata previamente puntualmente determinata nel quantum; ciò comporta per il creditore un sacrificio – il ritardo contenuto del pagamento – sopportabile, anche perché, in un'ottica di economia degli atti, vantaggiosa per le parti, l'individuazione concorde dell'entità del credito non espone le stesse a successive (eventuali) ripetizioni dell'indebito.
La riserva dell'appellante non era pretestuosa.
Infatti, le spese allegate dall'appellata si sono dimostrate eccessive.
Quanto alla deduzione del credito risarcitorio dell'appellante, rivelatasi infondata, si osserva che, con entrambe le comunicazioni, l'appellante aveva proposto in ogni caso di stipulare il contratto definitivo, rendendosi disponibile al pagamento del saldo del prezzo nella sua interezza, con riserva di far valere la pretesa risarcitoria in altra sede.
Quindi, l'appellante era disposta a non considerare nell'immediato decurtazioni del prezzo in ragione della sua pretesa.
L'appellata ha continuato invece a porre sullo stesso piano il rimborso delle spese e la conclusione del contratto definitivo.
La buona fede, in senso oggettivo, impone alla parte di un rapporto di avere cura dell'interesse altrui nella realizzazione del suo interesse (artt. 1175, 1337, 1358, 1375,
c.c., 2 Cost.).
Detto altrimenti, essa «impone di compiere quanto necessario o utile a salvaguardare gli interessi della controparte, nei limiti dell'apprezzabile sacrificio, che non si sostanzi cioè in attività gravose o eccezionali o tali da comportare notevoli rischi o rilevanti sacrifici»
(Cass. civ., n. 6930/2024 cit.).
Applicata la clausola all'eccezione di inadempimento, quale forma di autotutela, si deve affermare che la parte può sospendere l'esecuzione del contratto, soltanto se non ne derivi un sacrificio eccessivo a carico della controparte inadempiente.
Pertanto, l'eccezione è conforme a buona fede, se si rivela un rimedio proporzionato all'inadempimento altrui.
Il criterio di proporzione impone che, avuto riguardo al programma negoziale, la sospensione dell'esecuzione della prestazione – quindi l'inadempimento eccepito – non sia
14 di gravità superiore all'inadempimento subito, e comunque non così grave da «dare luogo
a risoluzione, [il] che non sarebbe giustificato», come afferma la dottrina, secondo cui, più estensivamente, «[i]l principio di proporzionalità in generale deve illuminare la valutazione dell'inadempimento giuridico. […] Ed è la buona fede il principio fondamentale cui si riconduce la valutazione comparativa dei due inadempimenti, diretta ad accertare la necessaria proporzionalità dell'uno rispetto all'altro; e, più in generale, ogni altro criterio utile a decidere se l'autore dell'inadempimento-risposta usi legittimamente l'eccezione, o invece ne faccia abuso».
Così, anche in giurisprudenza, si afferma ripetutamente che l'eccezione ex art. 1460
c.c. è legittima, a condizione che il rifiuto (temporaneo) di adempiere l'obbligazione «risulti giustificato dall'oggettiva proporzione dei rispettivi inadempimenti, riguardato con riferimento al complessivo equilibrio sinallagmatico del contratto e all'obbligo di comportarsi secondo buona fede» (Cass. civ., sez. II^, ord. 28 maggio 2021, n. 14986; v. anche, tra le altre, Cass. civ., sez. II^, sent. 28 dicembre 2023, n. 36295, Cass. civ., sez. III^, ord. 17 aprile 2024, n. 10361).
Il contegno dell'appellata è stato sproporzionato.
Con il preliminare, l'appellata si era impegnata a costruire l'immobile e a venderne la proprietà all'appellante, che si era obbligata ad acquistarla per il corrispettivo di euro
440.000,00, oltre all'i.v.a. (clausola 4 contr. prel., clausola 2 integ. contr. prel.).
La stipulazione del contratto definitivo, quindi il trasferimento della proprietà e con essa l'immissione nel possesso dell'immobile a favore dell'appellante (clausola 7, co. 1, contr. prel.), era un'obbligazione di carattere principale, mentre il rimborso delle spese per allacciamenti e pratica catastale era un'obbligazione marcatamente ancillare.
La pretesa di soddisfare un credito accessorio, rispetto agli interessi conformati dal negozio, e modesto per valore, rispetto all'economia dell'affare, non poteva giustificare il rifiuto ad attuare il sinallagma nella sua parte tipica ed economicamente più importante,
e cioè a realizzare quel risultato pratico per il quale fondamentalmente le parti avevano inteso reciprocamente impegnarsi.
Il pagamento del credito accessorio dell'appellata poteva essere ritardato, senza per questo compromettere la funzionalità del contratto e dare luogo, sempre nella prospettiva globale dell'affare, ad uno significativo sacrificio per l'appellata, a maggior ragione se si considera che era obbligo di buona fede riconoscere all'appellante un tempo ragionevole per verificare l'entità del credito, e che quest'ultimo era in effetti eccessivo.
15 La funzionalità del contratto è stata compromessa dall'eccezione dell'appellata, che ha generato un temporaneo squilibrio tra le posizioni delle parti, a danno dell'appellante, che, in funzione della conclusione del contratto definitivo e degli effetti da essa derivanti, aveva già versato la somma di euro 290.000,00 (p. 12 sent.) ed era disponibile a pagare la parte mancante.
L'appellata deve rispondere del ritardo dall'11 settembre 2020, giorno successivo a quello fissato per la stipulazione del contratto definitivo, al 22 dicembre 2020, quindi per un totale di centodue giorni.
Siccome il danno è stato liquidato in euro 75,00 per ogni giorno di ritardo, la somma che l'appellata deve pagare è di euro 7.650,00.
Il credito risarcitorio preventivamente liquidato è di valuta, quindi è insuscettibile di rivalutazione monetaria (per tutte, Cass. civ., sez. II^, sent. 27 marzo 1999, n. 2941).
All'obbligazione di pagamento del capitale accede quella degli interessi moratori, che sono dovuti a fare data dalla domanda giudiziale sino al pagamento (v., tra le altre, Cass. civ., sez. III^, ord. 26 settembre 2024, n. 25795), e al saggio di cui all'art. 1284, co. 4,
c.c., atteso che, nel definire il contenuto della clausola penale, le parti non hanno determinato la misura degli interessi.
Il motivo è fondato.

2. L'accoglimento, anche solo in parte, dei motivi relativi alla domanda risarcitoria dell'appellante, imponendo il rinnovo totale della statuizione in punto di regolamentazione delle spese processuali, implica l'assorbimento dell'esame del quarto motivo d'appello, vertente appunto sul capo delle spese di lite.

3. La regolamentazione delle spese processuali è retta dal principio di causalità, di cui è espressione il criterio della soccombenza (art. 91, co. 1, parte prima, c.p.c.).
All'esito del processo, l'appellante ha ottenuto l'accertamento positivo parziale della propria pretesa risarcitoria.
Anche l'appellata ha ottenuto siffatto accertamento quanto al rimborso delle spese per l'opera di allacciamento e per la pratica catastale.
Se è vero che l'appellata si è vista riconoscere un credito più vicino a quello preteso a differenza dell'appellante, va altresì considerato che l'appellata ha subito il rigetto della domanda di condanna dell'appellante al risarcimento del danno di euro 5.261,51 (pp. 14
s. sent.).
16 Considerata la sostanziale equivalenza delle reciproche domande in punto di valore ed anche di entità del dispendio di risorse processuali, ricorre un'ipotesi di soccombenza reciproca, che giustifica la compensazione integrale delle spese processuali di entrambi i gradi di giudizio (art. 92, co. 2, c.p.c.), ivi compresa, quanto al primo grado, la fase della cautela.
Avuto riguardo alle spese della consulenza tecnica d'ufficio, si osserva soltanto che il tribunale già aveva statuito, per il rapporto interno alle parti, il riparto in eguale misura.


P.Q.M.



La Corte d'appello di Torino, seconda sezione civile, definitivamente pronunciando, in riforma della sentenza n. 68/2023, emessa dal Tribunale di BA il 3 marzo 2023: condanna al pagamento in favore di della Controparte_1 Parte_1 somma di euro 7.650,00, oltre agli interessi nei termini di cui in parte motiva;
compensa per intero tra le parti le spese processuali di entrambi i gradi di giudizio, ivi comprese quelle del procedimento cautelare.
Così deciso in Torino, nella camera di consiglio dell'11 marzo 2025.
Il consigliere estensore
Andrea Giovanni Melani
Il presidente
Cecilia Marino
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