N. R.G. 197/2023
REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO DI PERUGIA SEZIONE CIVILE
La Corte di appello civile così composta
Dott. Claudio Baglioni Presidente rel.
Dott.ssa Francesca Altrui Consigliere
Dott.ssa Arianna De Martino Consigliere ha pronunciato la seguente
SENTENZA 1 nella causa civile di II Grado iscritta al n. r.g. 197/2023 promossa da:
, c.f. , rappresentato e difesa dagli Avv.ti Parte_1 C.F._1
Fabio Amici e Leonardo Gagliardini, elettivamente domiciliato presso i loro rispettivi domicili digitali e presso il domicilio fisico in Perugia, via XX Settembre n. 76 (indirizzi
PEC: e Email_1 Email_2 al numero di fax 075/5717936). appellante contro
c.f. , in persona del l.r.p.t., con sede in Castiglione del Controparte_1 P.IVA_1
Lago (PG), via Trasimeno n. 124, rappresentata e difesa, in unione anche disgiuntamente, dagli Avv.ti Franco Bizzarri (pec:
e Nicola Cittadini (pec: Email_3
, elettivamente domiciliata presso i loro rispettivi Email_4
pagina 1 di 16 domicili digitali e presso il domicilio fisico in Castiglione del Lago, via del Progresso n.
7, come da procura speciale allegata alla comparsa di costituzione appellata e appellante in via incidentale
e contro
sul Trasimeno, in persona del Controparte_2
l.r.p.t. e , c.f. CP_3 C.F._2 appellati contumaci
Oggetto: azione di riduzione in pristino mediante la rimozione di opere lesive del decoro architettonico di edificio condominiale realizzate in violazione della normativa sulle distanze legali
Conclusioni delle parti
Come nelle note depositate in base all'ordinanza in data 21.9.2023
Concisa esposizione dei motivi di fatto e di diritto della decisione ha proposto appello avverso la sentenza n. 1357/2022 del Parte_1
Tribunale di Perugia, depositata 5.10.2022, con cui veniva rigettata la sua domanda
2 proposta nei confronti di riduzione in pristino mediante la Controparte_1 rimozione di opere lesive del decoro architettonico dell'edificio condominiale in cui sono situati immobili di sua proprietà.
Col primo motivo, rubricato “sull'errato accertamento della mancata lesione del decoro archittetonico”, ha censurato la sentenza nella parte in cui ha ritenuto che la canna fumaria installata dalla sulla facciata sud dello stabile condominiale, CP non è idonea ad arrecare pregiudizio e/o danno rilevante al decoro architettonico del fabbricato per via del suo posizionamento non già sulla parte principale, bensì sul lato nascosto da altri edifici vicini. Ha dedotto che: tale valutazione si fonderebbe sulla mera descrizione dei luoghi effettuata dal c.t.u. mentre gli accertamenti istruttori compiuti dal tecnico nel giudizio di c.t.u. preventiva non avrebbero affatto escluso l'alterazione architettonica del fabbricato quale diretta conseguenza dell'installazione, ad opera dell' delle predette canne fumarie;
sarebbe irrilevante Controparte_1 che il prospetto sud dello stabile condominiale, sul quale risultano installate le due canne fumarie, non sia la facciata principale, in quanto, se da un lato, la stessa facciata sarebbe visibile dalla pubblica via che percorre il centro storico del Comune di pagina 2 di 16 sul Trasimeno, a pochi metri dalla sponda del lago Trasimeno, dall'altro, CP_2 sarebbe macroscopica l'alterazione oggettiva della fisionomia architettonica dell'edificio condominiale causata dai due manufatti in rame, anche se posizionati sulla parete sud;
il canale di ventilazione del locale cucina raggiungerebbe nel suo percorso orizzontale sotto il proprio balcone - dal quale dista 18 cm - 80 cm di diametro;
nessuna valutazione sarebbe stata compiuta in merito l'attitudine di tali canne ad arrecare un danno al decoro architettonico della parete del fabbricato, in violazione degli artt. 1102 c.c. e 1120
c.c., pur essendo essa non fronteggiante la pubblica via con evidente deficit logico - motivazionale della sentenza;
non sarebbe rilevante la circostanza che l'opera sia stata assentita dall'Amministrazione Comunale;
l'utilizzazione, mediante impianti destinati all'esclusivo servizio di proprietà dei singoli condomini, di parti comuni dell'edificio, se da un lato, esige sempre il rispetto dell'art. 1102 c.c., dall'altro, non può sfociare in un'alterazione del decoro architettonico del fabbricato previsto, per identità di ratio, dal distinto art. 1120 c.c. sicché l'aver escluso la lesione del decoro architettonico del fabbricato per via del suo posizionamento non già sulla parte principale, bensì sul lato
3 nascosto da altri edifici vicini sarebbe frutto di una valutazione incongrua ed illogica;
entrambe le canne fumarie, di dimensioni considerevoli e di colore impattante rispetto al contesto architettonico ed urbano in cui risultano inserite, sono visibili da Via Roma, ossia dalla pubblica via che costeggia la spiaggia del lago Trasimeno nella cui direzione il prospetto sud dello stabile condominiale si affaccia.
Ha insistito, quindi, nella pronuncia di condanna della società alla CP immediata rimozione con ripristino integrale dello stato dei luoghi ante operam.
Col secondo motivo, rubricato “sul mancato accertamento della violazione delle distanze legali nonché sull'errata e/o omessa declaratoria della lesione del diritto di veduta”, ha criticato la sentenza sostenendo che: la c.t.u. ha accertato la violazione delle distanze legali con conseguente lesione del diritto reale assoluto di veduta e pregiudizio al diritto al pieno godimento della proprietà esclusiva;
la violazione delle distanze legali non deve essere ricondotta nell'alveo dall'art. 907 c.c., bensì considerata in relazione alla violazione dell'art. 1102 c.c., che stabilisce i limiti nell'utilizzo della cosa comune, sicché non avrebbe rilevanza che non si tratta di nuove costruzioni;
il mancato rispetto delle distanze legali, coinvolgendo l'installazione di canne fumarie, ha determinato una pagina 3 di 16 violazione degli artt. 890 e 840 c.c., circostanza corroborata dal rinvenimento di fuliggine sui balconi dell'edificio tra cui il terrazzo del primo piano, di cui è proprietario, che avrebbe determinato la lesione del diritto alla salute dei singoli condomini per essere esposti alle immissioni nocive prodotte dalle canne fumarie;
il mancato rispetto delle distanze legali, essendo connesso all'installazione di canne fumarie, si riverberebbe non solo sulla lesione dei diritti reali in capo ai singoli condomini (diritto di veduta) ma anche sul diritto alla salute poiché durante il sopralluogo effettuato presso i terrazzi del quarto e primo piano, tra cui quello di proprietà di esso appellante il c.t.u. aveva rilevato la presenza di una certa quantità di fuliggine dovuta ai fumi di scarico delle canne fumarie;
il rispetto della distanza prevista dall'art. 890 c.c. sarebbe connesso ad una presunzione assoluta di nocività e pericolosità ove sussista un regolamento edilizio che individui le distanze essendo irrilevante che l'impianto di scarico dei fumi sia strumentale all'esercizio dell'attività commerciale in quanto, nell'ambito del condominio, ove ricorra la necessità di graduare le diverse istanze di natura personale e quelle contrarie di natura - stretta-mente -
4 economica, occorre privilegiare, alla luce dei principi di matrice costituzionale ex art. 14,
31 e 47 Cost. le esigenze personali di vita connesse all'abitazione con particolare riferimento al diritto alla salute;
non può essere valorizzata la circostanza secondo cui la questione della violazione degli artt. 890 e 840 c.c. (richiamata nella citazione) non è stata oggetto di specifica domanda in punto di conclusioni, già precisate e modificate con la memoria ex art. 183, comma 6, n. 1, c.p.c.
Ha chiesto quindi l'accertamento della violazione delle distanze legali e conseguente lesione, ai sensi degli artt. 1102 e 1120 c.c., del diritto reale assoluto di veduta in capo a lui, con limitazione del diritto al pieno godimento della proprietà esclusiva, nonché, l'attuale pregiudizio alla salute nei termini indicati dagli art. 890 e
840 del c.c. per essere esposto alle immissioni nocive prodotte dalle canne fumarie installate dalla e, per l'effetto, ha chiesto la condanna della società CP all'immediata rimozione con ripristino integrale dello stato dei luoghi CP ante operam.
Col terzo motivo, rubricato “violazione del principio della corrispondenza tra il chiesto e il pronunciato di cui all'art. 112 c.p.c. – errata e/o assente motivazione” ha censurato la pagina 4 di 16 sentenza per non avere esaminato o disatteso con argomenti inconferenti le proprie domande.
Ha sostenuto che: è stato omesso l'esame della domanda risarcitoria del danno da mancato godimento e deprezzamento del compendio - articolata, in via subordinata, mediante la memoria istruttoria ex art. 183, 6° comma n. 1, c.p.c., poi reiterata all'udienza di precisazione delle conclusioni, nonché in sede di comparsa conclusionale ex art. 190 c.p.c., nel caso di accertamento della servitù coattiva;
tale domanda, seppur proposta con riferimento alla domanda spiegata dalla in via CP riconvenzionale - domanda poi dichiara-ta dal Tribunale sia inammissibile che infondata nel merito - esprimeva un certo grado di autonomia e specificità, rispetto all'oggetto della controversia, che imponeva al Giudice un attento scrutinio, indipendentemente dalla declaratoria sulla sussistenza dei presupposti per il riconoscimento della servitù coattiva ex artt. 1051 e 1043 c.c. perché si ricollegava al fatto giuridico implicitamente connesso alla mancata rimozione delle due canne fumarie.
Mentre sono rimasti contumaci il Controparte_4
sul Trasimeno e si è costituta l' chiedendo il
[...] CP_3 Controparte_1 rigetto delle domande attoree.
In ordine al primo motivo d'appello ha osservato che: sussiste la facoltà per il singolo condomino di installare e utilizzare una canna fumaria tutte le volte in cui non risulti alterata la destinazione della cosa comune e non si impedisca l'utilizzo di essa agli altri condomini;
si tratterebbe dell'installazione di semplici accessori in inox-rame; i profili di positiva valutazione della canna fumaria e del canale di ventilazione utilizzati dal primo Giudice sarebbero quindi di triplice valenza ovvero il giudizio positivo del
, della Commissione comunale edilizia integrata, Controparte_5 composta anche da due esperti in materia di Beni Storico-Ambientali e della
Soprintendenza per i Beni Architettonici e Paesaggistici dell'Umbria; la materiale installazione delle citate tubazioni in inox-rame sarebbe stata coerente con il progetto presentato.
Sul secondo motivo d'appello ha dedotto che: durante il giudizio di primo grado e, in particolare, del sub procedimento cautelare attivato da uno degli attori originari,
pagina 5 di 16 era stata esclusa la presenza di emissioni di rumore e di fuliggine che superassero il limite di tolleranza;
le problematiche sanitarie addotte, quindi, costituirebbero un'asserzione che si trascina da circa quattordici anni senza che ne sia stata fornita dimostrazione;
la canna fumaria non è una costruzione ma un semplice accessorio, nella specie costituito da semplici tubi in rame, il che escluderebbe l'applicabilità dell'art. 907
c.c.; già con la comparsa di costituzione e risposta in primo grado, cioè la “transazione con vendite soggette ad i.v.a.” a rogito notaio dott. Rep. n. 317631 – racc. Persona_1
n. 37078 del 29.12.2005 tra l'allora (poi incorporata Controparte_6 dall'odierna appellata e l'appellante, diretta a conciliare altro Controparte_1 giudizio, avente ad oggetto il trasferimento in favore di quest'ultimo della piena proprietà dell'appartamento al primo piano, sito all'interno del Controparte_2
ed individuato al N.C.E.U. del detto Comune al Foglio 40, p.lla n. 1108/Sub. 80 e
[...] di un garage posto al piano primo sottostrada individuato al N.C.E.U. del medesimo ente al foglio 40, p.lla n. 1108/Sub. 52, era stata prevista al punto 7) di tale atto, a pag. 11, la facoltà alla società venditrice (odierna appellata), di realizzazione, “sul lato
6 prospiciente la proprietà dei Signori di eventuali canne fumarie e di areazione da Parte_1 costruire in aderenza al fabbricato, realizzato dalla purché le Controparte_7 stesse abbiano lo sbocco ad un'altezza non inferiore all'altezza massima del medesimo”; previsioni analoghe erano contenute in tutti gli atti di compravendita delle varie unità immobiliari del in questione, sicché tutti gli acquirenti delle varie unità CP_2 immobiliari presenti nell'edificio, compreso avevano ab origine concesso la Parte_1 facoltà all'allora di realizzare e collocare in stretta aderenza al Controparte_6 fabbricato canne fumarie e di areazione.
Sul terzo motivo d'appello ha osservato che: la prima udienza del giudizio di primo grado fu differita d'ufficio ex art. 168 bis, comma 5, c.c., e, dunque, il termine a ritroso dei venti giorni andava calcolato dal giorno dell'udienza medesima così come differita;
il “grado di autonomia e specificità” richiamato in appello sarebbe inesistente, posto che, al di là della tempistica di presentazione, la domanda era ancorata all'esito della domanda riconvenzionale, respinta la quale si è resa inutile, in sentenza, la pronuncia sulla domanda di risarcimento da diminuito godimento, che, comunque, sarebbe infondata per i motivi in precedenza esposti.
pagina 6 di 16 Ha poi proposto appello incidentale rispetto alla regolamentazione delle spese di giudizio deducendo che: vi sarebbe stata omessa pronuncia sulla richiesta di liquidazione dei compensi dovuti alla società convenuta per il procedimento di a.t.p. formulata con la nota spese suddivisa per i due procedimenti, includendo per l'a.t.p. il compenso tabellare;
tali spese andrebbero a comporre le spese complessive della lite, per cui il giudice deve tenerne conto in sentenza anche in assenza di specifica domanda sul punto della parte interessata.
La causa è stata assunta in decisione all'udienza del 28.5.2025 sulle conclusioni delle parti precisate nei termini assegnati con ordinanza in data 21.9.2023.
I primi due motivi di appello possono essere esaminati congiuntamente perché implicano la soluzione di questioni connesse.
E' appena il caso di precisare che l'utilizzazione, con impianti destinati a servizio esclusivo di un'unità immobiliare di proprietà individuale (nella specie canne fumarie di scarico fumi e di aspirazione odori), di parti comuni dell'edificio condominiale esige il rispetto delle norme contenute nell'art. 1102 c.c. e l'azione principale esperita
7 dall'appellante (in primo grado unitamente al condominio di via Parte_1 della Vittoria n. 23 in e ad altri due condomini) per accertare Controparte_5 la legittimità dell'uso di parti comuni, quale è la facciata dell'edificio CP_8 riconducibile al disposto di cui all'art. 1102 c.c., ha natura reale perché diretta a verificare i limiti del diritto di comproprietà sulla parete dell'edificio con condanna, nel caso di accertamento positivo dell'illiceità del mutamento d'uso, alla riduzione in pristino ovvero alla rimozione delle canne fumarie.
E non può dubitarsi che l'appoggio di una canna fumaria al muro comune perimetrale di un edificio condominiale individua una modifica della cosa comune che, seppur conforme alla destinazione della stessa, ciascun condomino può apportare a proprie cure e spese, sempre che non impedisca l'altrui paritario uso, e non rechi pregiudizio alla stabilità ed alla sicurezza dell'edificio e non ne alteri il decoro architettonico, lesione che si verifica non solo quando si mutano le originali linee architettoniche, ma quando la nuova opera si rifletta negativamente sull'insieme dell'armonico aspetto dell'edificio condominiale, a prescindere dal pregio estetico che possa avere l'edificio (cfr. Cass. 200/6341; Cass. 2011/10350 e Cass. 2020/25790).
pagina 7 di 16 Tale verifica non può basarsi, come ha fatto il Giudice di prima istanza, sul diverso grado di visibilità delle opere, ovvero sul fatto che siano collocate sulla parete principale (fronte strada) o secondaria dell'immobile condominiale, ovvero su quella più visibile o su quella meno visibile in relazione ai diversi punti di osservazione dell'edificio.
E' essenziale rimarcare, rispetto alla fattispecie che ci occupa, in adesione agli arresti della Corte suprema, che nella normativa prevista dal codice civile si riscontrano diverse limitazioni alle modifiche all'uso delle parti comuni, secondo che siano effettuate dai singoli o deliberate dai partecipanti riuniti in assemblea. In particolare, in virtù del disposto dell'art. 1102, comma 1, c.c., applicabile anche al condominio negli edifici in base al rinvio contenuto nell'art. 1139 c.c., ciascun condomino può apportare a sue spese le "modificazioni" necessarie per il migliore godimento delle cose comuni, sempre che osservi il duplice limite di non alterare la destinazione e di non impedire agli altri partecipanti di farne parimenti uso, secondo il loro diritto, ed entro tali limiti, senza il consenso degli altri partecipanti può servirsi dei muri perimetrali comuni
8 dell'edificio ed appoggiarvi tubi, fili, condutture, targhe, tende e altri manufatti analoghi. Tuttavia, alle modificazioni" a lui consentite ex art. 1102, comma 1, c.c., ancorché non alterino la destinazione delle cose comuni, si applica il divieto di alterare il decoro architettonico del fabbricato, previsto dall'art. 1120 c.c. in tema di innovazioni
(cfr. Cass. 2012/14607; Cass. 2003/12343), perché diversamente opinando, ovvero ritenendo che il divieto di ledere il decoro architettonico del fabbricato - previsto esplicitamente per le nuove opere, deliberate dall'assemblea - non riguardi anche le modificazioni, apportate a vantaggio proprio dal singolo condomino, si verificherebbe l'effetto che questi, operando individualmente, subirebbe, nell'uso delle parti comuni, restrizioni minori di quante ne incontri la maggioranza dei partecipanti riuniti in assemblea (cfr. in termini: Cass. 2020/25790; Cass. 2013/18350 e Cass. 1994/3084 che denotano un orientamento ormai consolidato).
Sulla scorta di tali paradigmi normativi sembra evidente alla Corte che la collocazione sulla stessa parete dell'edificio condominiale (quella posta a sud): a) di una canna fumaria in lamiera zincata del diametro esterno di 350 mm, di altezza di 9,70 mt. fino ad arrivare allo sbalzo della gronda in cemento armato (con passaggio in un pagina 8 di 16 sottotetto alto 2,60 metri), continuante in un camino in muratura di mattoni a faccia di altezza di 2,35 metri prolungantesi in un comignolo in rame con cappello parapioggia, con colore diverso dalla parete ma identico agli altri canali discendenti dell'acqua piovana;
b) di un canale di ventilazione aspirazione degli odori e dei vapori, anch'esso in rame di sezione rettangolare nel primo tratto orizzontale delle dimensioni esterne trasversali di 800 x 300 mm. per la lunghezza di 3,80 metri e circolare nel secondo tratto orizzontale di dimensioni esterne di 500 mm. per la lunghezza di 40 cm., innescantesi in un tubo verticale per 9,20 mt. con prolungamento in un camino dell'altezza di 4,40 metri (v. per una descrizione in temini più precisi la relazione del c.t.u. in sede di a.t.p.), ha sicuramente un impatto assai rilevante sulla facciata ed è all'evidenza idoneo a ledere il decoro architettonico dell'edificio condominiale, lesione che non viene meno per l'esigenza di garantire il proseguimento dell'attività commerciale svolta nel locale situato a piano terra stante l'insussistenza di soluzioni alternative per il deflusso dei fumi come evidenziato dal c.t.u..
E al fine di interpretare i rapporti giuridici tra privati non hanno alcuna rilevanza
9 il titolo abilitativo rilasciato dall'ente pubblico e i pareri della commissione edilizia e della Sovrintendenza (cfr. Cass. 2017/15242; Cass. 2013/21947; Cass. 2018/30462; Cass.
2014/20958).
Il c.t.u. ha anche accertato il mancato rispetto, mediante l'installazione delle canne fumarie, delle distanze dal confine della proprietà dell'appellante Parte_1
In particolare, ha rilevato che: a) la canna fumaria esterna relativa al forno del camino a legna dista 35 cm dai parapetti dei balconi vicini (tra i quali quello dell'appellante) con impedimento della vista verticale, laterale ed obliqua ai proprietari che si affacciano dai terrazzi coperti (v. pagg. 23,24 e 25 della relazione); b) il canale di ventilazione dista 185 cm. dai parapetti dei balconi vicini mentre il canale di ventilazione verticale dista 17 cm. dallo stipite più vicino della finestra di e il Parte_1 canale di ventilazione orizzontale dista 35 cm. dal davanzale della finestra di Parte_1 con impedimento della vista verticale, laterale ed obliqua (v. per una descrizione più precisa le pagine 25 e 26 della relazione).
pagina 9 di 16 Il primo Giudice ha ritenuto, sulla scorta di una parte della giurisprudenza di legittimità, che non si applica in materia la normativa sulle distanze perché la canna fumaria non può essere definita costruzione essendo un mero accessorio.
In realtà la questione va posta in termini diversi. Invero, anche in materia di rispetto delle distanze da parte del condomino che voglia realizzare un'opera per esigenze personali, occorre attenersi al principio per cui non gli è consentito installare sul muro perimetrale comune una canna fumaria che, per la sua dimensione o per la sua ubicazione, riduca in modo apprezzabile la visuale di cui altri condomini usufruiscono dalle vedute situate nello stesso muro, non tanto perché si applicano gli artt. 906, 907 e 890 c.c., bensì perché, diversamente, l'installazione costituirebbe innovazione eccedente i limiti individuati dall'art. 1102 c.c. sia alla struttura del muro sia all'uso della cosa comune in concreto fatto dagli altri condomini. Pertanto, non occorre fare riferimento alla disciplina sulle distanze ai fini di determinare l'uso consentito della cosa comune, ai sensi dell'art. 1102 c.c., giacché, in considerazione del rapporto strumentale fra l'uso del bene comune e la proprietà esclusiva, ai fini
10 dell'utilizzazione delle parti comuni non può assegnarsi rilevanza decisiva a limiti o condizioni estranei alla regolamentazione e al contemperamento degli interessi in tema di comunione (cfr. Cass. 2010/10402; Cass. 1977/1345).
Ne segue che il mancato rispetto delle distanze acquista rilevanza nella specie sotto il profilo della violazione dei limiti dell'uso della cosa comune ex art. 1102 c.c. non consente agli altri condomini il completo godimento del proprio bene e di fare parimenti uso della cosa comune.
Tanto precisato, diventa decisivo riscontrare che l'appellata Controparte_1 con la comparsa con cui si è costituita nel giudizio di primo grado, ha prodotto la scrittura (v. doc. n. 3), intitolata “Transazione con vendite soggette ad i.v.a.”, a rogito
Notaio dott. rep. n. 317631 – racc. n. 37078 del 29.12.2005, intervenuta tra Persona_1
e l'odierno appellante diretta a definire altro Controparte_6 Parte_1 contenzioso pendente tra le stesse parti. Nell'atto si legge, tra l'altro, che la CP_6 trasferiva in favore di la piena proprietà dell'appartamento al primo
[...] Parte_1 piano costituito sito in Passignano sul Trasimeno (PG) all'interno del Controparte_2
ed individuato al N.C.E.U. del detto Comune al Foglio 40, p.lla n.
[...]
pagina 10 di 16 1108/Sub. 80 e il garage posto al piano primo sottostrada individuato al N.C.E.U. del medesimo ente al Foglio 40, p.lla n. 1108/Sub. 52. Poi al punto 7) dell'atto notarile “a completamento di quanto sopra transatto” la costituiva, a carico del Controparte_6 fondo di sua proprietà ed a favore del fondo di proprietà di e Pt_1 [...]
la “servitù” al mantenimento dei seguenti vincoli: a) “divieto di eseguire opere Parte_2 modificative del complesso immobiliare che comportino, rispetto a qualsiasi punto del medesimo, una qualsiasi riduzione delle distanze attualmente tra il complesso stesso ed i fabbricati dei signori b) divieto di eseguire altre opere modificative del succitato complesso Parte_1 immobiliare, quali aperture di luci, finestre, finestroni, chiusura di portici, creazione di nuovi accessi”. A tali divieti veniva fatta poi espressa eccezione “per la realizzazione sul lato prospiciente la proprietà dei Signori di eventuali canne fumarie e di areazione da Parte_1 costruire in aderenza al fabbricato, realizzato dalla purché le Controparte_7 stesse abbiano lo sbocco ad un'altezza non inferiore all'altezza massima del medesimo”.
E' evidente, quindi, che nell'individuare l'equilibrio transattivo si era CP_6 riservata espressamente, nell'ambito delle reciproche concessioni, la facoltà di costruire,
11 sul lato prospiciente la proprietà condominiale, alcune canne fumarie, e tale facoltà era stata prevista quale eccezione ai divieti nello stesso atto in precedenza enunciati, precisamente delineati nel loro contenuto precettivo e ripetuti (a sottolineare la finalità perseguita) anche in altri atti di compravendita degli appartamenti situati nell'edificio ad altri condomini (v. all.ti 4 e 5 alla comparsa di costituzione e risposta del primo giudizio per le posizioni di e . CP_3 CP_9
Ora, leggendo il contenuto dei punti a) e b) della transazione si nota che si tratta di divieti la cui enunciazione di per sé non ha una effettiva utilità risolvendosi in imposizioni che trovano già previsione in precetti di legge contenuti nel codice civile, ma possono acquistarla solo ove si intendano le pattuizioni dirette a renderli tra le parti assoluti e specificamente correlati alla situazione fattuale del complesso immobiliare al momento della transazione. Ma se così è, si deve ritenere che anche la successiva deroga poteva avere senso se intesa, inter partes, come assoluta, ovvero diretta ad escludere il rispetto della normativa sui limiti alle iniziative del condomino e, quindi, CP_6 inclusa quella diretta a tutelare il decoro architettonico dell'edificio condominiale e a pagina 11 di 16 regolamentare le distanze tra le canne fumarie e le singole proprietà degli altri condomini.
Diversamente opinando, ovvero ritenendo che le parti avessero sì voluto riconoscere la facoltà di costruire le canne fumarie ma pur sempre nel rispetto della normativa civilistica e pattizia disciplinante i rapporti tra condomini, non si spiegherebbe la ragione per cui alla lettera a) del punto 7 della transazione si era in precedenza fatto riferimento in modo puntuale e specifico al divieto di eseguire qualsiasi opera a distanza inferiore a quella esistente tra il complesso immobiliare ed i fabbricati di proprietà mentre poi per derogarvi si fosse usata una Parte_1 terminologia del tutto generica;
infatti, ove si fosse voluto limitare la deroga sarebbe stato necessario essere, come per i divieti, più precisi, e chiarire che la stessa avrebbe avuto vigenza pur sempre nel rispetto della normativa civilistica in materia.
In conclusione, è chiaro che siffatta deroga, così come formulata, avesse un senso solo in quanto assoluta e, quindi, diretta a facoltizzare, seppure soltanto rispetto alla costruzione di canne fumarie, il mancato rispetto di qualsiasi limite, normativo e
12 pattizio, tra proprietari, come in precedenza stabilito.
L'appellante contesta l'utilizzabilità della cennata documentazione sotto un duplice profilo, ovvero la sua stretta relazione con una domanda riconvenzionale esperita in primo grado all'appellata quella della costituzione della servitù CP coattiva, e con una eccezione, entrambe tardivamente proposte perché contenute in una comparsa di costituzione e risposta non tempestivamente depositata, nonché in ragione del fatto di essere intercorsa la transazione tra lo stesso e società Parte_1 CP_6 non parte nella presente causa e di cui non sarebbe stato provato il collegamento con l'appellata e, in particolare, il subentro di quest'ultima nei rapporti giuridici CP0 facenti capo all'altra (v. pag. 6 della comparsa conclusionale).
Entrambe le eccezioni sono infondate.
La prima perché la tempestività della domanda riconvenzionale (venti giorni prima dell'udienza di prima comparizione) deve misurarsi non con riferimento alla data dell'udienza enunciata nell'atto di citazione (14.3.2011), bensì a quella dell'udienza di prima comparizione effettivamente tenutasi il 16.3.2011 a seguito del differimento d'ufficio, ma soprattutto, e in termini troncanti, perché si tratta di documenti prodotti pagina 12 di 16 nei termini delle preclusioni istruttorie, e, quindi, legittimamente utilizzabili per risolvere un'eccezione in senso lato, come tale rilevabile anche ex officio in ogni stato e grado del processo pur nei limiti delle tempestive acquisizioni processuali.
La seconda perché nell'atto di citazione introduttivo del giudizio sono stati gli stessi attori (tra i quali a fare riferimento prima alle canne fumarie Parte_1 installate a servizio dell'unita immobiliare situata al piano terra dell'edificio di proprietà dell' precisando poi che tale cespite era intestato Controparte_1 originariamente a costruttrice dello stabile condominiale (v. pagg. 1 e 2), poi, CP_6
a pagina 8, ultimo capoverso, ad indicare controparte come e, Controparte_6 infine, a pagina 9, quarta riga, ad affermare espressamente e in termini non equivoci che era il soggetto “incorporante la ”. Inoltre, anche a pagina 12 CP Controparte_6 della comparsa conclusionale e pagina 1 della memoria di replica ex art. 190 c.p.c.
l'appellante ha fatto riferimento espresso ad quale soggetto incorporante la CP
. Controparte_6
Al di là di tutto ciò soccorre anche un elemento logico insuperabile ovvero che
13 essendo pacificamente l'attuale proprietaria dell'immobile situato al piano CP terra, ove si svolge l'attività di ristorazione, non può che essere subentrata nei rapporti giuridici della società costruttrice dell'immobile e originaria proprietaria.
Ne segue che tutte le pattuizioni intercorse tra e Parte_1 CP_6 sono state invocate legittimamente dall'incorporante e da esse trova
[...] CP giovamento l'affermazione del proprio diritto ad installare e mantenere le canne fumarie (l'una di scarico dei fumi e l'altra di aspirazione degli odori e dei vapori) sul muro dell'edificio condominiale nonostante la violazione della normativa condominiale e di quella sulle distanze.
Rimarcato che identiche rinunce erano state compiute anche da altri condomini e il non ha insistito nell'azione originaria come dimostra il disinteresse per il CP_2 giudizio di appello, in cui è rimasto contumace, se ne trae la conferma, seppure con diversa motivazione, del rigetto della domanda di rimozione delle canne fumarie.
Va ora esaminato il terzo motivo di appello relativo alla domanda di risarcimento del danno per equivalente monetario da diminuito godimento e deprezzamento del compendio, nonché “di messa in sicurezza delle canne fumarie dal punto di vista del pagina 13 di 16 rispetto del diritto alla salute dei condomini, esperita dall'appellante in primo grado, in via subordinata “nella denegata ipotesi in cui sia accertata la servitù coattiva a carico dei condomini”, nella memoria ex art. 183, 6° comma n. 1, c.p.c..
L'azione è ammissibile perché per la prevalente giurisprudenza la modificazione della domanda consentita dall'art. 183, 6° comma n. 1 c.p.c. può riguardare uno o entrambi gli elementi oggettivi della stessa, ovvero il “petitum” o la “causa petendi” sempre che la domanda così modificata risulti connessa alla vicenda sostanziale dedotta in giudizio con l'atto introduttivo e senza che per ciò solo si determini la compromissione delle potenzialità difensiva della controparte (cfr. Cass. SS.UU. n.
12310 del 15.6.2015; Cass. n. 26782 del 22.12.2016; Cass. ord. n. 13091 del 25.5.2018). In particolare, nella fattispecie in oggetto i fatti sono stati dedotti in modo completo ad esauriente nell'atto di citazione e la domanda svolta nella memoria ex art. 183, 6° comma, c.p.c. è relativa alla stessa vicenda sostanziale delineata in citazione sicché non
è stata idonea a modificare le potenzialità difensive della controparte essendo connessa a quella originaria in termini di alternatività (cfr. Cass. n. 9692/2020; v. anche Cass. n.
14 18596 del 30.6.2023).
Sennonché anche tale domanda subisce gli stessi effetti di quella di risarcimento in forma specifica (riduzione in pristino) perché fondandosi sugli stessi presupposti di fatto assorbe le conseguenze irreversibili della rinuncia ai propri diritti rispetto alla installazione delle canne fumarie (anche rispetto ai danni conseguenza) manifestata dal condomino con la cennata transazione del 2005. Parte_1
E per quanto concerne il diritto inviolabile alla salute è sufficiente osservare che non è stato provato dall'appellante che il fenomeno della fuliggine riscontrata sul balcone di qualche condomino (oggetto della lontana denuncia cautelare in primo grado) abbia mai superato in seguito, nel corso del lungo giudizio, le caratteristiche dell'evento sporadico cui ha fatto riferimento il Giudice istruttore nel provvedimento cautelare definitivo del 2012, e, comunque, non ne sono state descritte in modo specifico gli eventi lesivi provocati e non è stato neanche allegato che è stato superato (anche solo alcune volte) il limite della tollerabilità previsto dalla normativa in materia.
L'appello principale va dunque respinto.
pagina 14 di 16 Va respinto anche l'appello incidentale proposto dall'appellata nei CP confronti dell'appellante relativamente alle spese del giudizio di accertamento tecnico preventivo non essendo stato costui parte del cennato giudizio svoltosi tra il codominio di via e la Va accolto, invece, nei confronti del Controparte_2 CP CP_2 perché le spese dell'accertamento tecnico preventivo a fini di composizione della lite ex art. 696 bis c.p.c. vanno poste a carico della parte richiedente (nella specie il
), e sono prese in considerazione nel successivo giudizio di merito (nel caso CP_2 del resistente concernono soltanto le spese del procuratore per la difesa tecnica), essendo stato l'accertamento tecnico acquisito, come spese giudiziali, da porre, salva l'ipotesi di compensazione, a carico del soccombente (cfr. tra le tante: Cass. ord. n. 29850 del 27.10.2023; Cass. ord. n. 9735 del 26.5.2020; Cass, n. 14268 del 8.6.2017).
Considerato che in primo grado le spese di lite sono state compensate in ragione di
1/3 con condanna delle controparti alla refusione alla dei restanti 2/3, CP ripartizione non oggetto di specifico motivo di appello, si deve condannare il
(unica controparte di quel giudizio) a rifondere alla anche i 2/3 CP_2 CP
15 delle spese sostenute per il difensore nel procedimento di a.t.p., che si liquidano, in base alle tabelle vigenti all'epoca, in complessivi € 1.900,00 (la quota), comprensivi di diritti ed onorari, oltre il rimborso forfetario delle spese generali, i.v.a. e ca.p come per legge.
Avuto riguardo alla circostanza che la domanda di è stata rigettata Parte_1 soltanto in ragione del contenuto della transazione del 2005 pur nell'evidente lesione del decoro architettonico delle pareti dell'edificio condominiale e della violazione della normativa regolante l'uso della cosa comune da parte dei singoli condomini si reputa equo compensare integralmente le spese del giudizio di appello tra le parti costituite.
Vanno invece dichiarate irripetibili le spese del giudizio di appello nel rapporto processuale tra l'appellante e gli appellati contumaci e nel rapporto Parte_1 processuale tra l'appellante incidentale e le parti appellate contumaci CP considerata la condotta processuale del condominio e la minima incidenza sull'economia della lite della vittoria sul rimborso delle spese dell'a.t.p..


P.Q.M.

la Corte di appello di Perugia, definitivamente pronunciando, uditi i procuratori delle parti costituite, nella contumacia del in Controparte_2
pagina 15 di 16 e di ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o Controparte_5 CP_3 assorbita, così dispone: rigetta l'appello principale proposto da nei confronti della sentenza Parte_1 del Tribunale di Perugia n. 1357/2022; accoglie parzialmente l'appello incidentale proposto da e per l'effetto CP condanna il in , in Controparte_2 Controparte_5 persona del l.r.p.t., a rifondere alla anche i 2/3 delle spese sostenute per il CP difensore nel procedimento di a.t.p., liquidati in complessivi € 1.900,00, comprensivi di diritti ed onorari, oltre il rimborso forfetario delle spese generali, i.v.a. e ca.p come per legge;
dichiara integralmente compensate le spese di lite del giudizio di appello tra l'appellante e l'appellata Parte_1 CP dichiara irripetibili le spese del giudizio di appello nel rapporto processuale tra l'appellante e gli appellati contumaci e nel rapporto processuale tra Parte_1
l'appellante incidentale e le parti appellate contumaci. CP
16 Perugia, 23 luglio 2025
Il Presidente est.
dott. Claudio Baglioni
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