R E P U B B L I C A I T A L I A N A
I N N O M E D E L P O P O L O I T A L I A N O
La Corte d'Appello di Brescia, Sezione Prima civile, composta dai Sigg.: Sent. N.
Cron. N.
Dott. Maria Grazia Domanico Presidente
Dott. Francesca Caprioli Consigliere Rep. N.
Dott. Maria-Luisa Tezza Consigliere Ausiliario Rel. R. Gen. N. 230 /2024 ha pronunciato la seguente Camp. Civ. N. S E N T E N Z A nella causa civile n. 230/2024 R.G. promossa con ricorso in appello depositato in data 02.03.2024 e posta in decisione all'udienza collegiale del 19.11.2024
d a
, rappresentato e difeso dall'avv. Federico Gritti, giusta Parte_1
OGGETTO: procura unita all'atto di appello Risoluzione del
APPELLANTE contratto di locazione c o n t r o per inadempimento uso in persona del suo legale Controparte_1 abitativo rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dagli avv.ti Antonio Ditto e
Giovanni Giardina, giusta procura in calce all'atto di intimazione di sfratto nel giudizio di primo grado
APPELLATA
In punto: riforma della ordinanza di convalida di sfratto emessa dal Tribunale di Brescia in data 07.02.2204 nel giudizio R.G. n. 14967/2023.
CONCLUSIONI
Dell'appellante
pagina 1 di 12 IN VIA PRELIMINARE: ex art. 351 comma 2 e 283 c.p.c. sospendere l'efficacia e l'esecutività dell'ordinanza impugnata, anche prima dell'udienza di comparizione;

IN VIA PRINCIPALE E NEL MERITO: in totale riforma del provvedimento di primo grado, dichiarare nulla e/o annullare l'ordinanza di convalida di sfratto emessa in data 07 febbraio 2024 per le ragioni indicate nei motivi di gravame e rigettare la richiesta di convalida formulata e le altre domande formulate in primo grado dall'attore e/o provvedere agli adempimenti di cui agli artt. 665 e 667 c.p.c., mutando il rito e assegnando termine per il deposito delle memorie integrative;

IN VIA SUBORDINATA: in totale riforma del provvedimento di primo grado, annullarsi l'ordinanza emessa in data 07 febbraio 2024 e concedersi un termine all'intimato perché provveda al versamento di quanto verrà considerato dovuto.
Il ricorrente si riserva di presentare apposita opposizione avverso il decreto ingiuntivo emesso contestualmente all'ordinanza impugnata, nel quale presenterà contestazioni in merito alla sussistenza del debito, seppur in parte tali contestazioni fanno parte anche del presente giudizio, riguardanti la sussistenza delle spese condominiali e del loro ammontare.
In ogni caso: con vittoria di spese, diritti e onorari di causa.
In via istruttoria: si richiamano e ribadiscono tutte le produzioni documentali effettuate nel corso del giudizio, tutte le istanze e deduzioni istruttorie formulate sia in atti sia a verbale, a prova diretta e a prova contraria e dedotte in giudizio e non ammesse dal Giudice da non intendersi rinunziate.
Si ribadiscono e richiamano tutte le opposizioni all'ammissione delle prove dedotte dalle controparti esposte negli atti di causa.
Dell'appellata
In via principale: rigettare l'appello e tutte le domande formulate dall'appellante in quanto pagina 2 di 12 infondate in fatto e diritto e confermare in ogni sua parte l'ordinanza di convalida di sfratto emessa dal Tribunale di Brescia in data 7 febbraio 2024,
R.G. n. 14967/2023, Giudice dott. Antonio Cocchia;

In via subordinata: nella denegata e non creduta ipotesi in cui non venga accolta la domanda principale, non essendo l'opposizione fondata su prova scritta si chiede che venga emessa ordinanza di rilascio dell'immobile immediatamente esecutiva ai sensi dell'art. 665 c.p.c., con la condanna dell'appellante al pagamento delle spese, diritti ed onorari del giudizio e, previa conversione del rito, ex art. 667
c.p.c. disporre la prosecuzione del giudizio ex art. 426 c.p.c.;
In via ulteriormente subordinata: nella denegata e non creduta ipotesi di mancata concessione della convalida o del previo mutamento del rito, accertare e dichiarare la risoluzione del contratto di locazione stipulato il 28 febbraio 2018 per grave inadempimento del conduttore e per l'effetto condannare il signor (C.F. Parte_1
nato il [...] a [...] e residente in 25121 C.F._1
Brescia (BS), corso Magenta 43/D, al rilascio dell'unità immobiliare ubicata in
Brescia, Corso Magenta 43/D di cui sono causa;

In ogni caso, accertare e dichiarare risolto per grave inadempimento del conduttore il contratto di locazione e conseguentemente condannare il signor Parte_1
(C.F. nato il [...] a [...] e residente in C.F._1
25121 Brescia (BS), corso Magenta 43/D al rilascio dell'Immobile libero da persone e cose in favore della nel termine Controparte_1
minimo da fissarsi ex art. 56 della l. n. 392/1978, e al pagamento della somma di Euro 6.344,65, per canoni e spese condominiali, o della somma che verrà accertata in corso di causa, oltre interessi fino al saldo e rivalutazione, nonché della somma relativa ai canoni a scadere fino all'effettivo rilascio dell'immobile. pagina 3 di 12 Con vittoria delle spese di entrambi i gradi giudizio.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
1. In data 23.11.2023 notificava a Controparte_1
atto di intimazione di sfratto per morosità e contestuale Parte_1
citazione per la convalida e richiesta di ingiunzione per canoni scaduti, lamentando l'inadempimento per € 4.176,37 (di cui € 3.380,83 a titolo di canoni scaduti ed €.795,54 per oneri condominiali);
2. si costituiva e deduceva che il 28.02.2018 aveva stipulato Parte_1
con la società n contratto di locazione Controparte_1
ad uso abitativo avente ad oggetto un immobile sito in Brescia in Corso
Magenta n. 43/D, con durata di anni 4 a far data dal 01.03.2018 e un canone annuo di € 9.600,00 (art. 2) da pagarsi in “nr. 12 (dodici) rate mensili eguali anticipate di €.800,00 cadauna”, oltre alle quote di competenza (art. 4-5) per le “a) spese generali… b) spese ascensore…c) spese riscaldamento quota consumo involontario ...” “sulla base del consuntivo di spesa relativo all'esercizio condominiale precedente”, nonché oltre al rimborso, per la quota di competenza, dei “costi sostenuti dalla locatrice per la fornitura dei servizi di riscaldamento/raffrescamento/condizionamento” (art. 6); che il canone era stato versato fino al luglio 2023, dopodiché a causa della disoccupazione del conduttore, ciò era avvenuto in modo discontinuo;
deduceva che l'importo oggetto di ingiunzione andava ridotto di quanto versato dallo stesso (di cui €
1.990,00 il 23.10.2023) e, pertanto, residuava la somma di € 2.515,29; chiedeva, pertanto, il “termine di grazia” ex art. 55 L. 392/78 al fine di poter procedere al pagamento.
3. Alla prima udienza in data 21.12.2023, il conduttore consegnava banco iudicis un assegno di € 2.515,29; la locatrice rilevava che l'importo di €
3.380,83 già teneva conto della somma € 1.990,00 pagata il 23.10.2023 e, pertanto, la morosità persisteva. Il Tribunale rinviava la causa “all'udienza del
7 febbraio 2024 ore 8.00 con la trattazione scritta” al fine di verificare la pagina 4 di 12 circostanza contestata in punto di quantum e l'eventuale saldo.
4. In data 06.02.2024 la locatrice depositava note sostitutive d'udienza nelle quali deduceva che la morosità persisteva ed ammontava, al 06.02.2024, ad €
6.344,65, di cui € 3.523,38 per i canoni di locazione relativi al periodo novembre 2023-febbraio 2024, ed € 2.812,82 per spese condominiali relativi al periodo dicembre 2023–febbraio 2024, come da estratto conto e fatture che produceva (doc. da 11 a 15). Insisteva, dunque, per la convalida e l'emissione del decreto ingiuntivo ed, in caso di opposizione, chiedeva la pronuncia di ordinanza di rilascio ex art. 665 c.p.c. con la fissazione della data per l'esecuzione, con condanna del conduttore al pagamento dei canoni scaduti e a scadere sino al rilascio.
5. In data 07.02.2024 il conduttore depositava (alle ore 10:21 con caricamento nel fascicolo alle ore 11:52) note sostitutive d'udienza nelle quali deduceva che la morosità non sussisteva avendo versato l'intero importo fino a gennaio
2024 compreso. In particolare, rilevava che la mensilità di febbraio non poteva essere conteggiata in quanto non ancora esigibile atteso che il contratto non prevedeva alcun termine di pagamento;
che gli importi chiesti per le spese condominiali erano eccessivi rispetto a quelli degli anni precedenti e non erano conformi alle modalità di quantificazione previsti dall'art. 4 del contratto di locazione;
che la quantificazione inerente al saldo consuntivo
22/23 era unilaterale e priva di documentazione giustificativa;
che non aveva usufruito dell'ascensore causa guasto per diversi mesi;
che non erano stati conteggiati gli ulteriori importi pagati e, precisamente, € 2.500,00 il
11.08.2023, € 1.500,00 il 27.06.2023, € 1.990,00 il 23.10.2023, € 2.000,00 il
18.12.2023, € 2.515,29 il 21.12.2023, € 899,28 (canone gennaio) il
07.02.2024. Per effetto dell'opposizione, modificava le conclusioni chiedendo il rigetto della convalida ed il conseguente mutamento del rito;
in subordine, chiedeva un rinvio per la verifica congiunta della quantificazione delle spese condominiali, sia di quelle richieste in anticipo per i mesi di gennaio e pagina 5 di 12 febbraio 2024 sia di quelle inerenti al consuntivo '22/23.
6. Il 07.02.2024 (con deposito alle ore 09:09) il Tribunale di Brescia adottava
l'ordinanza di convalida di sfratto che così dispone:
- visto l'art. 663 c.p.c. preso atto della mancata opposizione dell'intimato
CONVALIDA
l'intimato sfratto di morosità

Pt_2
per l'esecuzione del rilascio il giorno 07/04/2024
PONE
a carico dell'intimato il pagamento delle spese processuali liquidate in
€.600,00, oltre anticipazioni e rimborso spese generali, cui aggiungere CPA e
IVA come per legge, dichiarando chiusa la presente procedura;

7. ha proposto appello, precisando le conclusioni sopra Parte_1
riportate.
6. si è costituita, chiedendo il rigetto Controparte_1 dell'appello; ha chiesto in subordine l'emissione di ordinanza di rilascio ex art. 665 c.p.c., ed, in ogni caso, la dichiarazione di risoluzione per grave inadempimento.
7. All'udienza del 17.07.2024, su richiesta dell'appellante, la Corte ha concesso termine per memorie,
8. Con memoria in data 29.10.2024 l'appellante ha insistito nella propria tesi difensiva alla quale ha replicato l'appellato con memoria in data 11.11.2024.
9. All'udienza del 19.11.2024 la causa è stata discussa e la Corte, all'esito della Camera di Consiglio, ha dato lettura del dispositivo.
MOTIVI
I primi due motivi attengono a questioni di rito che possono essere esaminate congiuntamente in quanto strettamente connesse sotto il profilo logico e giuridico.
pagina 6 di 12 Con il primo motivo l'appellante lamenta il “mancato rispetto del contraddittorio” in violazione degli artt. 101, 127ter (ovvero dell'art. 221, co.
4, del D.L. n. 34 del 2020 così come convertito in L. n. 77 del 2020), 663, 665,
666 e 667 c.p.c., nonché dell'art. 16bis, co. 7, D.L.vo 179/12, convertito con modificazione dalla L. 221/12) e la, conseguente, “mancata conversione del rito”: deduce all'uopo che il Tribunale avrebbe dovuto considerare le note scritte sostitutive d'udienza depositate il 07.02.2024, giorno dell'udienza e di scadenza del termine, alle ore 10:21 e caricate nel fascicolo alle ore 11:52.
Deduce che ai sensi dell'art. 127ter, u.c., c.p.c. il giorno di scadenza del termine assegnato per il deposito di note scritte è considerato data di udienza a tutti gli effetti. Nel caso, il Tribunale non avrebbe fissato alcun termine per il deposito di note scritte, ma si sarebbe limitato ad indicare l'udienza del
07.02.2024, indicando come orario di udienza le 8:00, orario nel quale non si tengono udienze. Pertanto, in assenza di assegnazione di un termine sia come data sia come orario, è logico ritenere che lo stesso corrisponda alla data d'udienza con possibilità di deposito fino alle ore 24:00. Richiama, in ogni caso, il Decreto n. 85/21 con il quale il Presidente del Tribunale di Brescia indica come orario delle udienze dalle ore 9.00 alle ore 19.00. Quindi, le note scritte depositate il giorno dell'udienza alle ore 10:21 (come da ricevuta di consegna) avrebbero dovuto essere prese in considerazioni e il Tribunale non poteva decidere prima che non scadesse il termine. Chiede, pertanto, di annullare l'ordinanza, attese le note scritte, rimettendo in termini l'intimato, e poi procedere con il mutamento del rito ex art. 667 c.p.c. assegnando termine per le memorie integrative ovvero rigettare la richiesta di convalida come richiesto nelle predette note.
Con il secondo motivo, l'appellante lamenta la mancata conversione del rito ex art. 667 c.p.c.: deduce che nel caso sarebbero stati violati gli artt. 665 e 667
c.p.c., poiché, anche non considerando le note scritte depositate il 07.02.2024,
l'intimato nel costituirsi aveva formulato opposizione. Chiede, pertanto, la pagina 7 di 12 nullità dell'ordinanza di convalida di sfratto e la rimessione in termini per poter sviluppare le proprie eccezioni, a seguito del mutamento del rito e assegnazione del termine per le memorie integrative.
I motivi meritano accoglimento nei seguenti limiti.
L'art. 127ter c.p.c. prevede che il giudice possa sostituire l'udienza con note scritte e, nell'ultimo comma, precisa che “il giorno di scadenza del termine assegnato per il deposito di note scritte è considerato data di udienza a tutti gli effetti”. Pertanto, l'orario entro il quale vanno depositate le note sostitutive corrisponde a quello delle ore 24:00 del giorno di scadenza o, al più, alle ore
19:00 (con Decreto n. 85/21 il Presidente del Tribunale di Brescia ha indicato come orario delle udienze dalle ore 9:00 alle ore 19:00).
Anche ai sensi dell'art. 16bis, co. 7, D.L.vo n. 179/12 (sostituito dall'art. 196¹ sexies disp. att. c.p.c.), “il deposito è tempestivamente eseguito quando la ricevuta di avvenuta consegna è generata entro la fine del giorno di scadenza”.
In assenza di un termine valido individuato dal Giudice, trova applicazione detta normativa generale e, pertanto, le note scritte in sostituzione dell'udienza possono essere depositata entro le ore 24.00 del giorno di scadenza identificato come giorno d'udienza.
Nel caso, il Tribunale si era limitato a rinviare la causa “all'udienza del 7 febbraio 2024 ore 8.00 con la trattazione scritta” al fine di verificare la circostanza contestata in punto di quantum nonchè l'eventuale saldo. Non era, dunque, stato fissato alcun “termine” per il deposito di note scritte in sostituzione d'udienza; inoltre, le ore 8:00 sono orario nel quale non si tengono udienze.
Il Tribunale avrebbe dovuto esaminare dette note e, alla luce del contenuto delle stesse, rilevare l'avvenuta opposizione da parte del locatore e, per l'effetto, procedere ai sensi dell'art. 665 c.p.c. con ordinanza non impugnabile di rilascio.
Va, dunque, dichiarata la nullità dell'ordinanza di convalida dello sfratto impugnata in quanto emessa in difetto dei presupposti ex art. 663 c.p.c.
(avendo il proposto opposizione). Pt_1
La domanda di essere rimesso in termini, formulata con il secondo motivo, appare, invece, inammissibile per carenza di interesse, non indicando l'appellante, in modo puntuale e analitico, lo specifico pregiudizio concretamente sofferto per effetto dell'asserita violazione delle proprie prerogative processuali (Cass. n. 10678/2017). Del resto, è lo stesso appellante a precisare che le eccezioni da svolgere a seguito dell'eventuale rimessione nei termini, sono quelle “già proposte con le note scritte” e, dunque, non viene indicata l'attività difensiva che gli sarebbe stata impedita in primo grado per via dell'errore che ha condotto all'annullamento del provvedimento appellato.
La nullità dell'ordinanza di convalida comparta la disamina nel merito della pretesa fatta valere dal locatore con l'originaria intimazione alla luce delle contestazioni sollevate dal conduttore.
In particolare, con il terzo motivo, formulato in subordine, l'appellante ripropone le eccezioni già oggetto delle note scritte siccome di seguito in sintesi riportate:
- a fronte dei pagamenti eseguiti (€ 1.990,00 il 23.10.2023 ed € 2.515,29 a saldo il 21.12.2023), all'udienza di convalida del 21.12.2023 la morosità non sussisteva più, ed il Giudice avrebbe dovuto dichiarare cessata la materia del contendere ovvero rigettare la richiesta di convalida,
- il mese di febbraio 2024 non poteva essere considerato esigibile atteso che all'art. 2 del contratto di locazione non è stabilito alcun termine per il pagamento del canone nel mese di riferimento,
- l'anticipo delle spese condominiali gennaio-febbraio (quantificate in €
pagina 9 di 12 601,39) ed il saldo consuntivo 22/23 di € 1.344,86 erano frutto di conteggi unilaterali mai dimostrati e, pertanto, insiste nel chiedere la relativa documentazione giustificativa,
- l'ascensore era rimasto guasto per diversi mesi e tale disservizio doveva essere considerato nella quantificazione delle spese condominiali,
- non sarebbero, inoltre, stati conteggiati € 2.500,00 pagati in data 11.08.2023 ed € 1.500,00 pagati il 27.06.2023 dalla compagna di , € 899,28 Parte_1
pagati il 07.02.2024 quale canone di gennaio.
Alla luce di dette eccezioni, l'appellante deduce che al 07 febbraio 2024 i canoni dovevano intendersi tutti versati.
Le censure sono infondate alla luce della documentazione agli atti che comprova l'inadempimento del conduttore.
L'eccezione circa l'inesigibilità del mese di febbraio è infondata. Ai sensi dell'art. 2 del contratto di locazione, il canone annuo va corrisposto “in nr. 12
(dodici) rate mensili eguali anticipate …”. Pertanto, il canone del mese di febbraio doveva essere pagato anticipatamente e, quindi, prima dell'inizio del detto mese.
Ne deriva che all'udienza del 07.02.2024, il mese di febbraio 2024 poteva essere considerato esigibile;
quindi, a quella data sussisteva la morosità per la somma di € 3.523,38 per i canoni di locazione relativi al periodo novembre
2023-febbraio 2024. Il 07.02.2024 ed il 29.02.2024 il pagava i canoni Pt_1
relativi a gennaio e febbraio, ma il debito residuo per i canoni del 2023, pari ad € 1.990,04, non veniva saldato.
Al 07.02.2024 persisteva la morosità anche quanto alle spese condominiali pari, a detta data, all'importo totale di € 1.301,09 e ciò pur considerando la rettifica del saldo consuntivo 22/23 (doc. 96 e 101 app.ata) pari ad € 1.511,73
(€ 2.812,82-1.511,73=1.301,09).
Quanto sopra, risulta pur all'esito del conteggio dei pagamenti incassati dal locatore e richiamati dal conduttore ed, in particolare, € 1.500,00 il pagina 10 di 12 27.06.2023, € 2.500,00 il 11.08.2023, € 1.990,00 il 24.10.2023, € 2.000,00 il
18.12.2023, € 2.515,29 il 03.01.2024.
Anche alla data dell'udienza di convalida del 21.12.2023 la morosità persisteva ed era pari ad € 4.505,33, essendo stati conteggiati i detti pagamenti di € 1.990,00, € 1.500,00 ed € 2.500,00.
Inoltre, l'inadempimento è proseguito nelle more del giudizio atteso che alla data del 28.05.2024 la posizione debitoria per canoni e spese condominiali, pur rettificate, ammontava ad € 2.694,32 (doc. 93-94 app.ata) come confermato dallo stesso nell'accordo transattivo del 07.06.2024 (doc. Pt_1
101 app.ata) nel quale riconosceva detto debito residuo impegnandosi a corrispondere il relativo importo, unitamente alle “mensilità da giugno 2024 a seguire”. Alla data del 08.11.2024 l'inadempimento persisteva sia per i canoni che per le spese condominiali (doc. 102 e 103 app.ata).
Quanto al disservizio ed al conseguente mancato utilizzo dell'ascensore, risulta documentato e non contestato un fermo di pochi giorni risolto in data
12.10.2023 (doc. 25 app.ata) ed, in ogni caso, l'importo dovuto per detto servizio ammonta a € 123,08 (docc. 20, 21 e 24 app.ata) e, pertanto, non elide quanto oggetto della detta morosità.
In conclusione, atteso il persistente inadempimento del conduttore, va accolta la domanda di risoluzione del contratto di locazione. Ed, invero, l'art. 8 del contratto prevede che “il mancato o ritardato pagamento totale o parziale del canone o delle altre spese accessorie … dà diritto alla locatrice, trascorsi i termini di cui all'art. 5 della legge n. 392/78, di chiedere la risoluzione del contratto …”.
Attesa l'opposizione da parte del conduttore, è infondato il quarto motivo, formulato in ulteriore subordine, con il quale l'appellante lamenta la violazione art. 55 l. 392/78 e dell'art. 112 c.p.c. per mancata concessione del termine di grazia: ed, invero, l'opposizione alla richiesta di convalida dello sfratto non è compatibile con la richiesta di concessione di un termine di pagina 11 di 12 grazia per sanare la morosità prevista dall'art. 55 della legge 392/1978 (Cass. nn. 6636/2006, 5540/2012).
Le spese di entrambi i gradi, attesa la parziale soccombenza, vengono compensate per ½ e poste a carico per il residuo ½ dell'odierno appellante siccome liquidate in dispositivo in conformità ai criteri di cui ai DM nn.
140/2012, 55/2014 siccome integrato con DM nn. 37/2018 e 147/2022
(scaglione tra € 1.101 ed € 5.200).

P.Q.M.

La Corte d'Appello di Brescia, – Terza Sezione Civile, definitivamente decidendo, ogni diversa domanda ed eccezione disattesa, così provvede:
1) dichiara la nullità dell'ordinanza di convalida di sfratto emessa dal
Tribunale di Brescia in data 07.02.2204 nel giudizio R.G. n. 14967/2023;
2) dichiara la risoluzione del contratto di locazione in data 28.02.2018 per inadempimento del conduttore e conseguentemente
3) condanna al rilascio dell'unità immobiliare ubicata in Parte_1
Brescia, Corso Magenta 43/D, libera da persone e cose, in favore della entro la data del 28.02.2025; Controparte_1
4) compensa tra le parti per ½ le spese di lite di entrambi i gradi di giudizio e, per l'effetto, condanna alla rifusione a Parte_1 Controparte_1
del residuo importo di ½ che liquida, come in motivazione,
[...]
quanto al primo grado in € 300,00 e, quanto al presente grado, in € 1.983,000, oltre spese non imponibili nonché rimborso forfettario nella misura del 15% e accessori di legge (CPA ed IVA se dovuta).
Così deciso in Brescia nella camera di consiglio del 19.11.2024.
IL CONSIGLIERE EST.
Marialuisa Tezza IL PRESIDENTE
Maria Grazia Domanico
pagina 12 di 12 1. DA COMPARE FOOTNOTE PAGES ¹ Art. 196-sexies (Perfezionamento del deposito con modalità telematiche)
Il deposito con modalità telematiche si ha per avvenuto nel momento in cui è generata la conferma del completamento della trasmissione secondo quanto previsto dalla normativa anche regolamentare concernente la trasmissione e la ricezione dei documenti informatici ed è tempestivamente eseguito quando la conferma è generata entro la fine del giorno di scadenza pagina 8 di 12