REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte d'Appello di Catanzaro
Sezione Prima Civile
Riunita in camera di Consiglio da remoto e composta dai seguenti magistrati:
1) Dott.ssa Antonella Eugenia Rizzo Presidente
2) Dott.ssa Giovanna Gioia Consigliere
3) Dott.ssa Adele Foresta Consigliere rel. ha emesso la seguente
SENTENZA
nella causa in grado di appello iscritta al n. 879 del ruolo generale contenzioso ordinario dell'anno 2023, rimessa al collegio per la decisione dal Consigliere
Istruttore con ordinanza dell'8.11.2024, depositata il 13.11.2024, emessa all'esito dell'udienza del 10.10.2024, sostituita con il deposito di note di trattazione ex art. 127-ter c.p.c., vertente
TRA
( ) rappresentata e difesa, in virtù di Parte_1 C.F._1 procura in atti, dall'avv. Francesco Veraldi, presso il cui studio, sito in Catanzaro via
Vinicio Cortese n. 18/b, ha eletto domicilio;

- APPELLANTE =
CONTRO
( rappresentata e difesa, in virtù di procura Controparte_1 C.F._2
rilasciata in calce alla comparsa di costituzione, dall'avv. Paolo Villelli presso il cui studio, sito in Gioia Tauro via provinciale Rizziconi n. 7, ha eletto domicilio;

- APPELLATA =
1 E
( ), CP_2 C.F._3 CP_3
( e ( ) – in proprio C.F._4 Controparte_4 C.F._5
e in qualità di eredi di – rappresentati e difesi, in virtù di procura Persona_1 rilasciata in calce alla comparsa di costituzione, dall'avv. Francesca Paone presso il cui studio, sito in Catanzaro via S. De Chiara n. 16, hanno eletto domicilio;

-APPELLATI =
NONCHE'
e Controparte_5 Controparte_6
- APPELLATI CONTUMACI =
Sulle seguenti conclusioni: per l'appellante rassegnate nell'atto introduttivo, al quale la parte si è riportata nelle note di trattazione: “In via principale a) Dichiarare e ritenere che attraverso il rogito di compravendita per notar del 28.6.2012, rep. n. 6649 (seconda Persona_2 vendita), relativo all'immobile riportato nel Catasto Fabbricati del Comune di
Catanzaro al foglio 47, particella 706, subalterno 17, la sig.ra ha Persona_3
trasferito alla sig.ra una superficie inferiore di mq 6,64 rispetto a Parte_1
quella ricavabile dalla planimetria catastale allegata al rogito stesso, per come accertato dal CTU;
b) Condannare, per l'effetto, la sig.ra al pagamento Per_3 dell'importo di € 2.628,33, ai sensi dell'art. 1480 c.c., nonché dell'importo di € 5.000
a titolo di risarcimento del danno, oltre interessi e rivalutazione monetaria dalla data della domanda sino al soddisfo, o al maggiore o minore importo che sarà accertato nel corso del giudizio, anche in via equitativa;
c) Accertare la difformità tra l'altezza dell'immobile riportata nella planimetria catastale allegata al rogito di compravendita di cui al punto a) (m. 0,50) e l'effettivo stato dei luoghi (m. 1,50); d)
Condannare, per l'effetto, la sig.ra al pagamento dell'importo Persona_3 necessario per regolarizzazione urbanistica dell'immobile sopra indicato, pari ad €
8.604,77, oltre interessi e rivalutazione monetaria dalla data della domanda al soddisfo, o al maggiore o minore importo che sarà accertato nel corso del giudizio.
In via subordinata, ove sia accertata l'effettiva proprietà originaria in capo alla sig.ra della superficie di mq 8,99, per come accertato dal CTU, Persona_3
2 considerato che la sig.ra rivendica detta proprietà, condannare i Parte_1
sigg. e al rilascio della porzione di soffitta occupata, Persona_1 CP_2 previa demolizione e arretramento del muro di confine lungo l'originaria delimitazione risultante dalla planimetria catastale;
in via ulteriormente gradata, ove non si possa dare seguito all'azione di rivendica, condannare i sigg. Persona_1
e al pagamento di € 3.558,51 a titolo di risarcimento del danno, pari al CP_2 controvalore dell'area “occupata” accertata dal CTU. Con vittoria delle spese del doppio grado di giudizio, oltre che del quarto del compenso del consulente tecnico
d'ufficio posto a carico dell'attore”; per rassegnate nell'atto introduttivo, al quale la parte si è riportata Persona_3
nelle note di trattazione: “Preliminarmente accertare e dichiarare inammissibile
l'appello proposto, per i motivi esposti in narrativa, anche ai sensi e gli effetti di cui all'art. 348 bis cpc;
in via gradatamente subordinata, rigettare integralmente
l'appello proposto, perché infondato in fatto e diritto, con vittoria di spese e competenze dei due gradi di giudizio”; per e rassegnate nell'atto introduttivo, CP_2 CP_3 Controparte_4
al quale la parte si è riportata nelle note di trattazione: “In via principale: - rigettare lo spiegato appello, con particolare riferimento alle richieste poste da parte appellante “in via subordinata” e “in via ulteriormente gradata” laddove viene chiesta la condanna dei SI.ri / al rilascio della porzione di soffitta Per_1 CP_2
occupata e la condanna di questi al pagamento a titolo di risarcimento del danno, perché infondate in fatto e diritto con condanna di parte appellante alle spese del doppio grado di giudizio nonché alla refusione delle spese di ctu sostenute. -
Rigettare ogni appello incidentale che verrà proposto e relativo a qualsiasi domanda formulata, o che sarà formulata in corso di causa, nei confronti dei SI.ri CP_3
, e con condanna alle spese e competenze del
[...] Controparte_4 CP_2
doppio grado di giudizio per chi di ragione e competenza nonché alla refusione delle spese di ctu sostenute”.
PREMESSA IN FATTO
Con atto di citazione notificato in data 7 febbraio 2014, conveniva Parte_1
in giudizio, dinanzi al Tribunale di Catanzaro, per sentirla condannare Persona_3 al pagamento della somma di € 2.058,33, quale somma da detrarre dal prezzo per la
3 vendita di cosa parzialmente altrui, della somma di € 5.000,00, quale ristoro del pregiudizio subito, nonché dell'ulteriore somma di € 8.604,77, quale importo dovuto per la regolarizzazione dell'immobile compravenduto.
A fondamento delle pretese, ella deduceva: di avere acquistato, in data 28.06.2012, dalla convenuta, al prezzo di € 28.500,00, un appartamento posto al quarto piano
(quinto fuori terra) di un complesso immobiliare sito in Catanzaro, censito nel catasto al fg. 47 p.lla 706 sub. 17; che tale immobile confinava con quello di proprietà dei coniugi e che, poiché, al momento dell'acquisto non Persona_1 CP_2
esisteva un muro divisorio tra le proprietà confinanti, ella si era impegnata a realizzarlo sulla scorta della planimetria allegata al proprio titolo;
che, tuttavia, alla realizzazione del muro avevano provveduto i proprietari confinanti, senza rispettare il confine risultante dalla planimetria citata;
che, così realizzato, il muro divisorio sconfinava per un'estensione di circa 5,20 mq – di cui 1 mq in comunione ai fini dell'accesso all'immobile – nella proprietà di essa attrice;
di avere appreso soltanto successivamente, a seguito di approfondimenti tecnici sul punto, che il muro divisorio era stato realizzato sulla esatta linea di confine;
che, più precisamente, il confine così delimitato trovava corrispondenza con quello risultante tanto dal titolo di proprietà dei coniugi tanto dalla planimetria presente in catasto;
che, con il CP_7
medesimo atto, ella aveva acquistato pure, dai coniugi e Controparte_5
, l'appartamento sottostante, censito al sub. 16, allo scopo di Controparte_6 realizzare un'unica unità immobiliare con il vano sovrastante;
per realizzare il progetto anzidetto, occorreva procedere dapprima ad una regolarizzazione urbanistica dell'immobile, attesa la riscontrata divergenza tra l'altezza effettiva dell'appartamento lungo i fronti sottotetto e quella indicata nella planimetria allegata al rogito, con conseguenti spese.
, costituitasi, contestava la domanda sotto il duplice profilo fattuale e Persona_3 giuridico. A chiarimento dei fatti, ella illustrava che l'immobile oggetto di vendita era stato individuato – nel proprio atto di acquisto del 2000 e in quello successivo dell'attrice – tenendo conto sia dei dati catastali (fg. 47 p.lla 706 sub. 17) sia dei confini naturali (“Corso Mazzini, salita Mazzini, vico dell'Onda, proprietà Per_1
, salvo altri”); che i confini così individuati e delimitati trovavano piena
[...]
corrispondenza con quelli risultanti dalla planimetria depositata presso il catasto
4 nell'anno 1992 e allegata al titolo della che, anche a fronte dell'evidente Pt_1
conflitto con il titolo vantato dai coniugi , ella doveva considerarsi in CP_7 ogni caso proprietaria sia per aver acquistato in buona fede l'immobile sia per averlo posseduto per oltre vent'anni. In relazione alla domanda afferente la dedotta non corrispondenza dell'altezza effettiva del vano con quella indicata nella planimetria allegata al rogito, ella puntualizzava di non avere mai abitato – né avrebbe potuto farlo
– l'immobile, giacché in pessime condizioni e impraticabile;
che, invero, i coniugi le avevano chiesto la preventiva autorizzazione per la rimozione di Controparte_8
materiale di risulta posto sotto la soffitta, così da evitare possibili crolli e, al contempo, aumentare la volumetria dell'immobile; che lo stato di fatto dell'immobile non era mutato affatto, né strutturalmente né qualitativamente, in seguito alla realizzazione dei lavori predetti, essendo rimasta immutata la posizione delle travi;
che, anche ammettendo una riduzione di superficie di mq. 5,20, l'ammontare del danno chiesto dalla attrice risultava eccessivo oltre che indimostrato. In ragione di quanto dedotto, ella chiedeva il rigetto delle avverse pretese e, in via subordinata, avanzava domanda di manleva nei confronti di e . Controparte_5 Controparte_6
Si costituivano, a seguito di chiamata in giudizio su iniziativa della convenuta,
e deducendo di essere divenuti proprietari esclusivi Persona_1 CP_2
della porzione di immobile contesa in virtù di valido atto trascritto anteriormente a quello della;
che, sin dal momento dell'acquisto, essi avevano esercitato tutte le Per_3
facoltà e i poteri connessi al diritto di proprietà, senza che mai nessuno avanzasse in proposito contestazione alcuna;
che essi avevano provveduto a ripristinare il muro divisorio in legno già esistente tra le proprietà, in quanto abbattuto a seguito di lavori di ristrutturazione realizzati dai coniugi . Controparte_8
Nelle more del giudizio, decedeva e si costituivano in qualità di eredi Persona_1
i figli e . CP_3 CP_4
Costituitisi anch'essi in giudizio, i chiamati e Controparte_5 Controparte_6
deducevano che le opere contestate, fonte di una variazione di altezza,
[...]
erano state realizzate per far fronte ad esigenze tecnico-strutturali improcrastinabili;
che, ad ogni modo, dette variazioni erano già state regolarizzate, in virtù di DIA del
2002, ancor prima che l'attrice acquistasse i propri immobili. Concludevano, pertanto, chiedendo il rigetto della domanda spiegata nei loro confronti.
5 All'esito dell'istruttoria, espletata anche tramite c.t.u., il Tribunale di Catanzaro, con la sentenza n. 1660/2022, pubblicata il 18 novembre 2022, rigettava la domanda proposta dall'attrice, sulla scorta delle seguenti argomentazioni:
• la domanda attorea andava qualificata quale actio quanti minori, giacché volta ad ottenere la riduzione del prezzo a fronte della vendita di un bene parzialmente altrui;

• a causa del riscontrato conflitto tra il titolo vantato dall'attrice e quello vantato dai coniugi , non era possibile stabilire l'esatta linea CP_7
di confine tra gli immobili;

• la domanda andava, quindi, rigettata per insussistenza del presupposto della oggettiva parziale alterità del bene.
Con atto di citazione in appello notificato in data 18 maggio 2023, Parte_1 contestava la decisione sotto tre distinti profili: 1) l'avere il giudice, riscontrato il conflitto tra il titolo di acquisto di essa attrice e quello dei coniugi , CP_7
omesso di risolvere il conflitto, indicando quale dei due acquisti dovesse ritenersi prevalente, con l'effetto che, in ipotesi di prevalenza del titolo di essa attrice, il
Tribunale avrebbe dovuto pronunciarsi sulla domanda di rivendica a condanna al rilascio, spiegata da essa attrice in via subordinata nella memoria ex art. 183 co. 6 n. 1
c.p.c.; 2) l'avere il giudice erroneamente escluso l'applicabilità dell'art. 1480 c.c. per difetto dei presupposti di legge, atteso che doveva, invece, ritenersi sussistere l'oggettiva parziale alterità del bene richiesta dalla giurisprudenza, sol che il Tribunale si fosse curato di dirimere il conflitto tra i titoli;
3) l'avere il Tribunale, comunque, omesso di pronunciarsi sulle domande di risarcimento del danno e di condanna al pagamento delle spese occorrenti per la regolarizzazione urbanistica dell'immobile con riferimento alle altezze.
Con comparsa del 4 settembre 2023, si costituiva per eccepire, in via Persona_3 preliminare, l'inammissibilità dell'appello per manifesta infondatezza ex art. 348 bis
c.p.c. Nel merito, ella evidenziava che correttamente il giudice di prime cure aveva rigettato la domanda di riduzione in ragione del «conflitto esistente tra i due titoli
d'acquisto, entrambi validi ed efficaci, che rende incerta la proprietà della porzione dell'immobile per cui è causa e tale circostanza oggettiva rende infondata la domanda di riduzione del prezzo formulata ex art. 1480 c.c.»; che, quanto al profilo relativo
6 all'altezza, non vi era corrispondenza tra lo stato dei luoghi quale raffigurato dalla planimetria del 1992 e quello attuale, giacché mutato a seguito di lavori in parte eseguiti dai coniugi (rimozione di materiale posto nella caldana della Controparte_8
soffitta, rimozione e ricostruzione di tramezzi, rifacimento degli intonaci interni, rifacimento dei pavimenti e degli impianti, controsoffittatura, impianto di riscaldamento e climatizzazione) e in parte dalla stessa appellante (realizzazione di una zona notte nella soffitta); che, invero, il consulente aveva riscontrato una
«differenza nell'altezza di + mt. 0,40 circa nella parte più alta e di mt. 0,80 nella parte più bassa»; che l'immobile, rimasto invariato quanto a volume, risultava migliorato sia dal punto di vista strutturale che di comfort;
che, ancora, esso non necessitava di essere regolarizzato. Concludeva in conformità.
Resistevano in giudizio anche e – gli CP_2 CP_3 Controparte_4
ultimi due nella qualità di eredi della parte convenuta originaria, –, i Persona_1
quali si lamentavano della scorrettezza della decisione solo sotto un profilo considerato, ovverosia l'omesso accertamento e riconoscimento, in proprio favore, del diritto di proprietà esclusiva sulla porzione oggetto di contestazione. Essi indicavano,
a supporto di tale assunto, le seguenti circostanze: 1) la sussidiarietà, in punto di prova della proprietà, dei dati catastali;
2) la tempestiva trascrizione del proprio atto di acquisto;
3) l'esatta descrizione e individuazione dell'immobile nel proprio atto di compravendita del 1988.
Concessi e spirati i termini di cui all'art. 352 c.p.c., all'udienza del 10.10.2024, sostituita con il deposito di note scritte ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c., la causa veniva rimessa al collegio per la decisione dal Consigliere Istruttore.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Deve dichiararsi, preliminarmente, la contumacia di e Controparte_5
, in quanto non costituitisi nel presente grado di giudizio Controparte_6
nonostante la regolarità della notifica.
Sempre in via preliminare, deve darsi atto che l'appellata aveva, nella propria Per_3 comparsa di costituzione, sollevato eccezione di inammissibilità dell'appello per manifesta infondatezza ex art. 348 bis c.p.c.
L'eccezione – da valutarsi necessariamente prima dell'inizio della trattazione (cfr.
Cass. n. 19333 del 20.7.2018) e, quindi, insuscettibile di esame nella presente sede
7 decisionale – è stata, di fatto, rigettata dalla Corte, sia pure implicitamente, nella misura in cui il Consigliere Istruttore non ha ritenuto sussistenti i presupposti per emettere una pronuncia ex art. 350 bis c.p.c. e ha concesso alle parti i termini di cui all'art. 352 c.p.c..
Dunque, nessuna statuizione sull'eccezione può e deve essere emessa in questa sede.
Passando al merito, l'appello è fondato nei limiti di seguito esposti.
Con il primo motivo, l'appellante contesta la decisione in punto di omesso accertamento circa l'effettiva estensione della porzione immobiliare da essa acquistata dalla venditrice . Per_3
L'esperibilità della actio quanti minoris presuppone la parziale alterità del bene venduto.
Non può riconoscersi – o negarsi – all'acquirente il diritto alla riduzione del prezzo della vendita se, a monte, non vi è certezza della mancata corrispondenza tra il bene compravenduto e quello oggetto di accordo.
È l'inadempimento del venditore – concretizzatosi nella inesatta esecuzione del contratto per avere venduto un bene in parte di proprietà di terzi – che giustifica una riduzione del prezzo della vendita.
In assenza di tale condizione, l'acquirente è tenuto al pagamento del prezzo per come concordato al momento di stipula del contratto.
Il previo accertamento della titolarità del bene oggetto di vendita appare dunque passaggio imprescindibile ai fini della pronuncia sulla domanda ex art. 1480 c.c.
Il consulente d'ufficio, nominato in primo grado, ha riscontrato – e le parti hanno confermato – l'esistenza di un conflitto tra il titolo di acquisto dall'attrice e quello con cui i confinanti coniugi hanno acquistato la loro proprietà. CP_7
Più in particolare, il c.t.u. ha accertato che «sulla base dei rogiti susseguitisi tra i dante causa dei SIg. , il confine della soffitta, secondo le descrizioni CP_7
testuali riportate, risulterebbe essere proprio quello della parete eretta dagli stessi
SIg. », mentre «sulla base dei rogiti susseguitisi tra i dante causa CP_7 della SI.ra il confine dell'appartamento sottotetto, secondo la Pt_1
rappresentazione grafica catastale della planimetria, (Catasto Fabbricati prot. n.
288/92 del 30/01/1992, redatta nello stesso anno 1992, e successivamente allegata al rogito notar , Atto Rep. n.6649 Racc. n. 4383 nel quale la SI.ra Persona_2
8 vendeva alla SI.ra , risulterebbe al di là della parete eretta dei SIg. Per_3 Pt_1
, rappresentando per tanto uno sconfinamento, da parte degli stessi CP_7
SIg. , nella proprietà della SI.ra (pag. 25 della relazione). CP_7 Pt_1
Il giudice di primo grado si è limitato a rigettare la domanda attorea in ragione della impossibilità di «rinvenire quella situazione oggettiva di parziale alterità del bene che legittima l'esercizio dell'actio quanti minoris».
È certamente vero che «l'ipotesi di vendita di cosa solo parzialmente altrui si configura esclusivamente sulla base della situazione oggettiva della res alienata al momento della stipula del relativo negozio, indipendentemente dagli elementi soggettivi (come la scienza o l'ignoranza della parti al riguardo)» (Cass. Sez. 2,
Sentenza n. 3736 del 26/06/1984; così, e in tempi più recenti, Cass. Sez. 2, Ordinanza
n. 9960 del 28/03/2022).
E, tuttavia, per come correttamente lamentato dall'appellante, il giudice di prime cure avrebbe dovuto risolvere la riscontrata situazione di incertezza individuando il proprietario della porzione controversa. Solo a fronte del riscontro della proprietà della porzione in capo alla (con conseguente certezza della legittimità della vendita Per_3
nella sua interezza), la domanda principale avrebbe potuto essere rigettata, con conseguente valutazione della domanda di rivendica e di condanna al rilascio spiegata, in via subordinata, nei confronti dei coniugi (e per nulla valutata dal CP_7
Tribunale).
Laddove, in remota e residuale ipotesi, applicati tutti i possibili criteri ermeneutici e di risoluzione dei conflitti, fosse rimasta davvero oscura la titolarità della proprietà della porzione controversa, solo allora il Tribunale avrebbe potuto rigettare la domanda per mancanza di prova certa dei suoi presupposti. Al contrario, nel caso di specie, il
Tribunale è pervenuto al rigetto della domanda senza neppure porre a confronto i titoli e senza verificare se, alla luce del loro contenuto, fosse possibile individuare il reale ed effettivo proprietario della porzione di soffitta in contestazione.
Invero, nella fattispecie, esaminando gli esiti istruttori e la documentazione prodotta dalle parti, si rinvengono elementi utili e idonei alla risoluzione del conflitto di cui sopra.
I coniugi appellati sono divenuti proprietari dell'immobile confinante CP_7 con quello dell'appellante in virtù di atto di compravendita del 10.02.1988.
9 Con tale atto, ha acquistato da l'immobile così CP_2 Persona_4
descritto e individuato: «Appartamento ubicato al quarto piano, composto di quattro piccoli vani ed accessori;
confinante: dalla prima parte e dalla seconda parte con il
, dalla terza parte con la soffitta del fabbricato e dalla quarta parte Persona_5 con la cassa scale del fabbricato […] fa parte dell'appartamento compravenduto […] lo spazio di soffitta che, dipartendosi dal muro della cucina, arriva sino alla seconda parete in legno, attualmente ivi esistente, con uno spazio di un metro quadro in corrispondenza della porta di ingresso che serve al per accedere al resto della CP_9
soffitta e più precisamente con una linea verticale dalla parete sinistra di ingresso di tale soffitta».
Dal canto suo, l'appellante ha acquistato il proprio immobile in virtù di atto del
28.06.2012.
Trattasi di una duplice vendita: 1) la prima, intercorsa con i coniugi
[...]
e , e avente ad oggetto «l'appartamento CP_5 Controparte_6
posto al terzo piano (quarto fuori terra), composto da vani catastali sei e mezzo, confinante con Corso Mazzini, Salita G. Mazzini, vico dell'Onda, proprietà Per_1
o suoi aventi causa, salvo altri»; 2) la seconda, intercorsa con la , e
[...] Per_3 avente ad oggetto «l'appartamento posto al quarto piano (quinto fuori terra), composto da vani catastali due, confinante con Corso Mazzini, Salita G. Mazzini, proprietà , vano scala, salvo altri». Per l'individuazione di detti beni, le parti Per_1
hanno fatto riferimento (con allegazione al contratto), nel caso della prima vendita, della planimetria depositata al Catasto Fabbricati in data 20 giugno 2012 e, nel caso della seconda, della planimetria depositata in data 30 gennaio 1992. È proprio su quest'ultima che va rivolta l'attenzione.
Il conflitto va risolto a favore del titolo vantato dai coniugi . Parte_2
Soccorrono, in proposito, molteplici circostanze.
In primo luogo, viene in rilievo la tempestività della trascrizione dell'atto, giacché effettuata sin dal momento di acquisto dell'immobile nel 1988.
In secondo luogo, viene in rilievo la puntuale e dettagliata descrizione testuale della porzione di immobile oggetto di analisi.
La porzione di soffitta non soltanto viene inclusa espressamente nella vendita ma ne viene anche indicata l'esatta estensione e delimitazione («…lo spazio di soffitta che,
10 dipartendosi dal muro della cucina, arriva sino alla seconda parete in legno, attualmente ivi esistente, con uno spazio di un metro quadro in corrispondenza della porta di ingresso che serve al per accedere al resto della soffitta e più CP_9
precisamente con una linea verticale dalla parete sinistra di ingresso di tale soffitta»).
In terzo luogo, viene in rilievo il contenuto analogo, quanto alla descrizione dell'immobile, dell'atto di acquisto a monte.
Per tale si intende quello del 2.01.1965, con cui e Controparte_10 CP_11 hanno acquistato l'immobile, per come sopra descritto, da TY IO.
Anche nel successivo atto – quello datato 28.07.1975, intercorso tra i coniugi Per_6
e il dante causa degli appellati, – vi è un chiaro riferimento alla
[...] Persona_4 porzione di soffitta di cui si discorre: «L'immobile sopra descritto viene, altresì, trasferito con la parte di soffitta così come indicato nel sopracitato atto per Notaio
del 2 gennaio 1965, che viene inclusa nella presente vendita». Per_7
Tutti questi elementi, complessivamente considerati, consentono di individuare il bene oggetto di vendita e, conseguentemente, l'esatta delimitazione con la proprietà confinante.
Dunque, sin dalla compravendita del 1965 – cui è succeduta la vendita del 1975 e quella del 1988 con cui l'immobile è stato ceduto ai coniugi – la CP_7
porzione di soffitta oggetto di trasferimento era stata dettagliatamente individuata attraverso minuziosa descrizione dei suoi confini ed è così che il bene è stato poi oggetto delle successive alienazioni. Il muro di confine eretto dai coniugi CP_12
poi, rispetta detta descrizione, per come acclarato dal c.t.u..
[...]
Di contro, l'atto di compravendita dell'appellante – nel quale manca qualsiasi cenno espresso alla porzione di soffitta né essa viene descritta – fa riferimento, per individuare l'immobile ceduto, alla planimetria allegata al contratto stesso, in cui risulta anche la porzione di soffitta, la quale planimetria, tuttavia, non risulta allegata ai trasferimenti a monte.
Più precisamente, nell'atto traslativo del 14.04.1988 – intercorso tra CP_13
(venditore, il quale aveva acquistato l'immobile per successione da
[...]
TY IO, originario dante causa con riferimento alla porzione immobiliare acquistata dai coniugi ) e e (acquirenti) CP_7 Controparte_14 CP_15
– si precisa come oggetto di vendita era anche una porzione di soffitta, genericamente
11 descritta: «Appartamento di abitazione sito in Catanzaro alla Salita G. Mazzini […] nonché soprastante porzione della soffitta praticabile ma non abitabile».
Difetta di qualsivoglia richiamo, anche generico, alla soffitta il successivo atto intercorso, in data 17.04.2000, tra e e la . Controparte_14 CP_15 Per_3
Quindi, poiché l'originario proprietario di tutti gli immobili in contesa, TY IO, sin dal 1965 alienò una ben individuata porzione di soffitta, che, poi, fu, con la medesima puntuale descrizione, successivamente trasferita sino a pervenire nella proprietà dei coniugi , non può che concludersi che quella “porzione CP_7 della soffitta praticabile ma non abitabile”, venduta da ai Controparte_13
coniugi e poi pervenuta, con successivi trasferimenti, in proprietà Persona_8 dell'attrice altro non fosse che la porzione residua rispetto a quella descritta sin dal rogito del 1965: detta porzione residua non corrisponde a quella riportata nella planimetria allegata al contratto di compravendita tra la e la avendo, Per_3 Pt_1 invece, rispetto alla planimetria, un'estensione minore.
Ne discende la fondatezza dell'actio quanti minoris.
Il c.t.u. ha accertato, invero, che «sulla base dei rogiti susseguitisi tra i dante causa della SI.ra il confine dell'appartamento sottotetto, secondo la Pt_1
rappresentazione grafica catastale della planimetria, (Catasto Fabbricati prot. n.
288/92 del 30/01/1992 […] risulterebbe al di là della parete eretta dei SIg.ri
, rappresentando per tanto uno sconfinamento, da parte degli stessi CP_7
SIg.ri , nella proprietà della SI.ra (pag. 25). CP_7 Pt_1
Lo sconfinamento riscontrato dal consulente è di mq.

8.99 circa.
A tale risultato l'ausiliario è giunto confrontando lo stato dei luoghi per come raffigurato nella planimetria del 1992 allegata all'atto di compravendita della Pt_1
e lo stato di fatto realizzato dagli appellati e in base al loro titolo di Per_1 CP_2
proprietà.
Il valore di questa porzione è stato stimato in € 3.558,51 (pag. 28 della relazione), somma che deve essere detratta dal prezzo pattuito per l'intero (sul punto, v. Cass.
Sez. 2, Ordinanza n. 22087 del 04/09/2019).
Ciò nondimeno, avendo l'attrice formulato la propria domanda chiedendo precisamente la condanna della al pagamento della somma di € 2058,33 (oltre Per_3
alla separata voce di risarcimento del danno, quantificato in euro 5000,00 o nella
12 diversa maggiore o minore somma determinata in via equitativa, su cui si dirà appresso), pari al valore – come stimato dalla parte stessa – della porzione di soffitta di proprietà altrui (tali sono le conclusioni rassegnate in citazione e non modificate, in parte qua, nella memoria ex art. 183 co. 6 n. 1 c.p.c.), la Corte non può che accogliere la domanda entro detti limiti, non potendo pronunciare ultra petita.
Su detta somma andranno conteggiati gli interessi al saggio legale dalla data della domanda al soddisfo, trattandosi di debito di valuta (cfr. Cass. Sez. 2, Sentenza n.
2060 del 29/01/2013: «in ipotesi di trasferimento della proprietà su una porzione di bene inferiore a quanto previsto nell'accordo negoziale, l'obbligazione del venditore di restituire parte del prezzo, conseguente all'accoglimento dell'”actio quanti minoris” ex art. 1480 cod. civ., ha natura non di debito di valore ma di valuta, trattandosi non di un'obbligazione risarcitoria ma di un rimborso a favore dell'acquirente, in quanto derivante dal venir meno, per effetto dell'accertamento della parziale alienità della cosa, della causa dell'obbligazione di pagamento dell'intero prezzo... »; conf. Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 22087 del 04/09/2019).
Non può invece accogliersi la domanda avanzata in primo grado – e non esaminata dal
Tribunale – nella parte in cui l'appellante ha chiesto l'attribuzione della ulteriore somma di € 5.000,00, a titolo di risarcimento del danno, per la dedotta comunione forzosa, con la , di 1 mq. del proprio immobile, trattandosi di pregiudizio Per_3 insussistente, atteso che il disimpegno soggetto all'uso promiscuo dell'appellante e dei coniugi confinanti è ubicato, alla luce di quanto sopra illustrato in punto di accoglimento dell'actio quanti minoris, nella porzione di proprietà di questi ultimi
(cfr. planimetria redatta dal c.t.u. tenendo conto della parete divisoria eretta dai coniugi in conformità a quanto previsto nel loro atto di acquisto), di CP_7 talché l'appellante ha, sostanzialmente, l'uso di un bene altrui e, dunque, non può lamentare alcun pregiudizio ulteriore che non sia stato già ristorato attraverso la decurtazione, dal prezzo di vendita, del valore della superficie non acquistata (ivi compreso, appunto, il disimpegno) rispetto a quella prevista in contratto.
Con altro motivo, l'appellante lamenta l'ingiustizia della decisione in punto di omessa pronuncia sulla domanda di accertamento della difformità di altezza e della conseguente condanna al rimborso delle spese occorrenti per la regolarizzazione urbanistica dell'immobile.
13 Anche tale motivo di appello è fondato.
Sul punto, va rammentato che il consulente tecnico d'ufficio ha accertato che l'immobile sottotetto posto al quarto piano ha subito, nel corso del tempo, alcune variazioni di altezza interna in conseguenza di lavori eseguiti sia dagli appellati sia dall'appellante. Controparte_8
Volendo scendere più nel dettaglio, i lavori eseguiti dai primi sono consistiti nell'adeguamento del solaio intermedio alle «moderne esigenze tecnologiche e di confort ambientale con l'ausilio di materiali recenti quali il legno lamellare, che a parità di resistenza ha minore spessore, ed una “caldana” di calcestruzzo presumibilmente alleggerita, che hanno consentito al nuovo solaio di offrire migliori caratteristiche tecniche e di comfort ambientale, oltre a risultare più leggero e di minore spessore» (pag. 5 delle note conclusive del consulente).
I lavori eseguiti dalla seconda sono consistiti nella realizzazione di una pavimentazione e nella predisposizione di alcune armature fisse in legno al fine di adibire il piano sottotetto a zona notte della propria abitazione.
La già al tempo di acquisto sia dell'immobile al quarto piano – di proprietà Pt_1
della – sia dell'immobile al piano sottostante – di proprietà dei coniugi Per_3 CP_16
– aveva manifestato chiaramente l'intento di fondere entrambe le unità
[...]
abitative.
All'art. 11 del contratto si legge, difatti, che «… che le unità immobiliari acquistate facenti parte di un unico fabbricato costituiranno un'unica entità abitativa nei tempi previsti per legge da adibire ad abitazione principale non avente caratteristiche di lusso di cui sopra. All'uopo la parte acquirente si impegna a realizzare la fusione tra gli immobili, oggetto del presente atto, al fine di ottenere un'unica unità immobiliare»
È risultata, all'esito dei rilievi effettuati dal consulente, un'altezza, nella zona di soffitta in cui è ubicata la parete divisoria, di «ml. 3,30 circa al tavolato nella parte più alta, e di ml. 1,30 circa al tavolato nella parte più bassa».
Tale altezza differisce da quella risultante dalla planimetria allegata all'atto di compravendita dell'appellante. In essa, l'altezza risulta essere di ml. 2,90 nella parte più alta e di ml. 0,50 nella parte più bassa. Si evince, quindi, una differenza di circa ml
0,40 nella parte più alta, e ml. 0,80 circa nella parte più bassa.
L'ausiliario ha, poi, chiarito che è sufficiente, ai fini della regolarizzazione urbanistica
14 e catastale, la sola presentazione della C.I.L.A. (Comunicazione Inizio Lavori
Asseverata) in sanatoria, e ciò considerato che le opere di divisione delle unità immobiliari sono state già eseguite.
Il costo complessivo di tale procedura – calcolato tenendo conto, correttamente, dei correnti prezzi di mercato – ammonta a € 2.158,00 (pag. 32 della c.t.u.), dovendosi, peraltro, escludere quei costi e quelle spese connessi alla fusione delle due unità immobiliari, che non possono gravare sulla venditrice e dovendosi la condanna limitare alle sole spese strettamente necessarie alla regolarizzazione urbanistica dell'immobile.
Trattandosi di spesa strettamente conseguenziale al parziale inadempimento della venditrice, che ha alienato un immobile parzialmente divergente rispetto a quello risultante dalla planimetria allegata all'atto di acquisto, detta spesa va posta a carico della venditrice. Sulla somma, quantificata all'attualità (trattandosi, peraltro, di somma di cui non risulta già eseguito l'esborso), decorrono gli interessi dalla pubblicazione della presente sentenza sino al soddisfo.
A nulla rileva, infine, che i lavori che hanno presumibilmente comportato la divergenza delle altezze siano stati eseguiti, su autorizzazione della , dai coniugi Per_3
atteso che non è stata riproposta in appello la domanda di manleva Controparte_8
formulata in primo grado dalla convenuta nei loro confronti e non esaminata dal
Tribunale.
L'obiettiva difficoltà di comporre il conflitto tra i vari titoli, anche in conseguenza della scarsa chiarezza di alcuni di essi, tanto da avere reso necessario l'ausilio di un c.t.u., e il rigetto della domanda risarcitoria formulata giustifica, nel rapporto processuale tra l'appellante e l'appellata , la compensazione delle spese sia di Per_3 primo grado sia di appello in ragione della metà, restando l'ulteriore metà, secondo la liquidazione operata in dispositivo (in applicazione del D.M. 147/2022, secondo i parametri medi di liquidazione previsti per lo scaglione di valore fino ad euro
5.200,00, in cui rientra la causa alla luce del decisum, riconosciute tutte le fasi), a carico della soccombente . Per le medesime ragioni nel rapporto processuale tra Per_3
l'appellata – chiamante in causa nel primo grado – e gli appellati Per_3 CP_17
le spese di entrambi i gradi vanno compensate in ragione della metà, restando
[...]
l'ulteriore metà, secondo la liquidazione di cui in dispositivo (operata in applicazione
15 dei criteri minimi di liquidazione, attesa la minore complessità della loro posizione all'interno del giudizio, atteso che parte delle domande non li coinvolgevano), a carico della , su iniziativa della quale i predetti coniugi sono stati coinvolti nella lite. Per_3
Nel rapporto processuale tra l'appellante l'appellata e i terzi chiamati Pt_1 Per_3
e gli esiti degli accertamenti svolti in primo grado e le ragioni della CP_5 CP_6 decisione giustificano l'integrale compensazione delle spese di entrambi i gradi.
Va confermata la ripartizione delle spese di c.t.u., come operata nella sentenza gravata, in quanto attività che ha prodotto effetti, sostanzialmente, a beneficio di tutte le parti in causa.

P.Q.M.

La Corte di Appello di Catanzaro sezione prima civile definitivamente decidendo sull'appello proposto da con atto di citazione notificato in data 18 Parte_1
maggio 2023 nei confronti di , , Persona_3 CP_2 CP_3 CP_4
, e , avverso la sentenza n.
[...] Controparte_5 Controparte_6
1660/2022 del Tribunale di Catanzaro, pubblicata il 18 novembre 2022, ogni contraria istanza, eccezione e deduzione disattesa, così provvede:

1. dichiara la contumacia di e;
Controparte_5 Controparte_6

2. accoglie in parte l'appello e, per l'effetto, in parziale accoglimento della domanda formulata da nei confronti di , Parte_1 Persona_3 condanna quest'ultima al pagamento, in favore dell'appellante, della somma di euro 2.058,33, a titolo di restituzione di parte del prezzo per le ragioni di cui in motivazione, oltre interessi al saggio legale dalla domanda al soddisfo,
e di euro 2.158,00, a titolo di rifusione delle spese di regolarizzazione urbanistica, oltre interessi legali dalla data della presente sentenza sino al soddisfo;

3. compensa tra le parti costituite le spese di entrambi i gradi di giudizio in ragione della metà e condanna alla rifusione della metà residua Persona_3
che liquida: a) in favore di in euro 200,00 per esborsi ed Parte_1
euro 1276,00 per onorari, oltre rimb. forf. spese gen., c.p.a. e Iva, quanto al primo grado, e in euro 191,25 per esborsi ed euro 1457,00, per onorari, oltre rimb. forf. spese gen., c.p.a. e Iva, quanto al presente grado di appello;
b) in favore di e , in euro 639,00 per CP_2 CP_3 Controparte_4
16 onorari, oltre rimb. forf. spese gen., c.p.a. e Iva, quanto al primo grado, e in euro 729,00, per onorari, oltre rimb. forf. spese gen., c.p.a. e Iva, quanto al presente grado di appello;

4. compensa integralmente le spese di entrambi i gradi tra l'appellante, l'appellata e gli appellati contumaci e Per_3 CP_5 CP_6
Così deciso nella camera di consiglio della Prima sezione civile della Corte
d'Appello di Catanzaro del 7.1.2025
Il Consigliere est. Il Presidente
dott.ssa Adele Foresta dott.ssa Antonella Eugenia Rizzo
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