REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE ORDINARIO DI VENEZIA
PRIMA SEZIONE CIVILE
Il Giudice, dott. Fabio Massimo Saga, ha pronunciato la seguente
SENTENZA ex art. 281 terdecies c.p.c. nella causa n. 5598/2023 R.G. promossa da
, rappresentata e difesa dagli avv.ti Tonetto Giancarlo e Tonetto Parte_1
Tommaso;
ATTRICE contro
, , , rappresentati e difesi CP_1 CP_2 Controparte_3 dall'avv.to Parin Carlo;

CONVENUTI
e contro
, rappresentato e difeso dall'avv.to Marin Cristina;
CP_4
CONVENUTO
e contro
, rappresentato e difeso dagli avv.ti Facchin Rachele e Rigo Fabio;
Controparte_5
CONVENUTO
e contro
, rappresentato e difeso dall'avv. Tonetto Francesco;
Controparte_6
CONVENUTO
Oggetto: divisione di bene immobile in comproprietà.
All'udienza del 17.4.2025, fissata per discussione, è stato verbalizzato quanto segue:
“L'avv. Tonetto Giancarlo ribadisce l'istanza di assegnazione al prezzo di € 90.000,00 per l'intero cespite con i conguagli giusta nota del 18.10.2023 depositata in data 20.10.2023.
La sig.ra chiede le agevolazioni per l'acquisto della prima casa di abitazione Parte_1
1 dichiarando sotto la propria responsabilità di non averle mai usufruito in precedenza.
Per quanto riguarda le spese di lite, fa rilevare quanto segue.
La mediazione che ha preceduto il presente contenzioso ha dato esito negativo per il rifiuto dei comproprietari sig.ri , , e di accettare Controparte_3 CP_1 CP_2 CP_4 la liquidazione della propria quota sulla base di una valutazione dell'immobile di € 100.000,00.
Gli stessi sono stati convocati l'1.2.2023 davanti il Notaio Marcon per cedere le Per_1 proprie quote sul valore dell'immobile per € 100.000,00.
Ai sig.ri , e pur di ottenere il loro consenso si è offerto un Controparte_3 CP_2 CP_1 importo maggiore di quello che sarebbe spettato loro su di un valore dell'immobile calcolo in €
100.000,00 ma non si sono presentati al rogito.
Chiede che le spese di c.t.u. e quelle legali nonché di assistenza tecnica sia poste a carico loro in via solidale.
Unici comproprietari disponibili ad accettare tutte le proposte sono i sig.ri e Controparte_5
. Controparte_5
Conferma l'intenzione della sig.ra di liquidare gli altri comproprietari sulla base del valore dell'immobile sulla base di € 90.000 con pagamento del conguaglio con assegno circolare a fronte di quietanza notarile per evitare l'iscrizione ipotecaria di cui all'art. 2817 n. 2 c.c..
La quietanza la richiede l'art. 2821 c.c. in relazione all'art. 2882 c.c..
L'avv. Parin contesta che la mediazione sia fallita per il rifiuto dei propri assistiti.
Non si è trovato un accordo delle parti.
Conclude come da note conclusive.
L'avv. Marin contesta quanto affermato dall'avv.to Tonetto in quanto il sig. non è CP_4 colpevole del fallimento dell'accordo.
Riferisce che è coperto da riservatezza quanto accaduto nelle trattative stragiudiziali.
L'avv. Marin si richiama alle note conclusive.
L'avv. Tonetto Tommaso si richiama alle note conclusive e alle conclusioni formulate dall'avv.
Tonetto Giancarlo.
L'avv. Rigo si richiama integralmente alle note conclusive, precisa in conto spese, come riconosciuto dalle parti, ha sempre accettato le offerte e proposte per una Controparte_5 risoluzione conciliativa della controversia.
Chiede le spese di lite, legali e ccttpp, sia addebitate alla parte che il giudice ritiene responsabile del proseguo del giudizio”.
I Procuratori delle parti si sono quindi riportate alle note conclusive autorizzate.
MOTIVI DELLA DECISIONE
2 L'oggetto del contendere riguarda lo scioglimento della comunione di un compendio immobiliare costituito da un'unità immobiliare ad uso abitativo, porzione di un più ampio edificio di due piani fuori terra, disposta ai piani terra e primo, con garage in corpo staccato e relativo scoperto di pertinenza, sita nel Comune di Marcon (VE), località Colmello, con accesso dal civico 43 di Via
Monte Grappa.
Nel corso di causa, è stata disposta una consulenza tecnica d'ufficio.
Il consulente tecnico d'ufficio, arch. ha depositato la perizia in data 13.2.2025. Persona_2
In tale perizia, vengono riportati sia i riferimenti catastali sia le quote delle parti in causa, mai state oggetto di contestazione in giudizio, invero:
“Unità ad uso abitativo al piano terra e primo, mappale 78 sub. 1 Catasto Fabbricati, Comune di
Marcon, foglio 4, mappale 78 sub. 1, categoria A/3, classe 2, consistenza 5 vani, superficie catastale totale 110 mq – totale escluse aree scoperte 109 mq, rendita Euro 198,84.
Garage in corpo staccato, mappale 78 sub.2 Catasto Fabbricati, Comune di Marcon, foglio 4, mappale 78 sub. 2, categoria C/6, classe 4, consistenza 27 mq, superficie totale 30 mq, rendita
Euro 55,78.
Scoperto di pertinenza, mappale 78 Catasto Terreni, Comune di Marcon, foglio 4, mappale 78, qualità ente urbano, superficie totale 530 mq.
Intestatari:
• , nato a [...] il [...], CF , per la quota Controparte_3 CodiceFiscale_1 di 150/3402
• , nato a [...] il [...], CF , per la quota di CP_4 CodiceFiscale_2
450/3402
• , nato a [...] il [...], CF , per la quota di CP_1 CodiceFiscale_3
150/3402
• , nata a [...] il [...], CF , per la quota di CP_2 CodiceFiscale_4
150/3402
• , nato a [...] il [...], CF per la quota di Controparte_5 CodiceFiscale_5
234/3402
• , nato a [...] il [...], CF , per la quota di Controparte_6 CodiceFiscale_6
234/3402
• , nata a [...] in data [...], CF , per la Parte_1 CodiceFiscale_7 quota di 2034/3402”.
Mai è stato in contestazione tra le parti lo scioglimento della comunione e così, neppure, mai è stata in contestazione la non comoda divisibilità del compendio immobiliare, anche considerato il
3 numero delle parti in causa.
Anche il c.t.u., comunque, ha confermato la non comoda divisibilità del compendio.
Parte ricorrente ha formulato istanza di attribuzione, richiamandosi alla nota depositata in data
20.10.2023, ribadita all'udienza del 17.4.2025, in cui si procede ai calcoli dei conguagli.
Si riporta la proposta facendo notare che le quote sono le stesse individuate dal c.t.u., ancorché dividendi e divisori sono riportati diversamente ma senza che i quozienti cambino:
“Al solo scopo di evitare ulteriori attività processuali, considerato il modesto valore del compendio oggetto di divisione, da anni privo della minima manutenzione, tanto da proporsi nelle precarie condizioni che risultano dalla documentazione fotografica che si allega (all. 1) la ricorrente offre banco judiciis: al comproprietario, SI , l'importo di euro 3.968,25 a fronte della cessione Controparte_3 della sua quota (25/567) di comproprietà dell'immobile oggetto di causa;
con spese dell'indispensabile atto di quietanza di ricevuta del corrispettivo offerto, a carico dello stesso SI (ndr la quietanza notarile è necessaria, per evitare, da parte del Controparte_3
Conservatore dei Registri Immobiliari l'iscrizione, d'Ufficio, dell'ipoteca sull'immobile del provvedimento di assegnazione che fosse adottato da Questo Giudice).
Alle medesime condizioni la ricorrente offre: al SI , l'importo di euro 11.904,76, a fronte della cessione della sua quota, pari a CP_4
75/567, della comproprietà dell'immobile oggetto di causa;

-alla SIa , l'importo di euro 3.968,25 a fronte della cessione della sua quota, CP_1 pari a 25/567, della comproprietà dell'immobile oggetto di causa;

-alla SIa , l'importo di euro 3.968,25 a fronte della cessione della sua quota, pari a CP_2
25/567, della comproprietà dell'immobile oggetto di causa;

-al SI l'importo di euro 6.190,47 a fronte della cessione della sua quota, pari Controparte_5
a 39/567, della comproprietà dell'immobile oggetto di causa;

-al SI , l'importo di euro 6.190,47 a fronte della cessione della sua quota, Controparte_6 pari a 39/567, della comproprietà dell'immobile oggetto di causa”.
Tale proposta, come facilmente riscontrabile matematicamente, presuppone una valutazione del compendio immobiliare per € 90.000,00.
Si tratta di comprendere chi e come contesta tale valore, fatto proprio da chi agisce.
La difesa del sig. scrive nelle note conclusive sul punto: “Anche questa volta (come CP_4 già avvenuto in passato) il sig. accetta la proposta di definizione della lite, questa CP_4 volta a fronte di conguaglio della quota di spettanza dello stesso sulla base di un valore dell'immobile di euro 90.000,00 (benchè il CTU avesse stimato un valore molto più alto)”.
4 La difesa del sig. si è sempre assestata su contenuti adesivi alle iniziative della Controparte_6 sig.ra attrice.
La difesa del sig. , nelle note conclusive, di fatto non contesta la stima in parola, Controparte_5 facendo rammentare che “Si ribadisce, come già rilevato nei precedenti scritti difensivi depositati, che il sig. , sin dalla prima udienza celebratasi, ha sempre manifestato la sua Controparte_5 disponibilità ad accettare le proposte conciliative di volta in volta maturate, nell'ottica di evitare gli inutili costi generati dal contenzioso in essere”.
Rimane da considerare la posizione della difesa dei tre sig.ri , e CP_2 Controparte_3
. CP_1
I sig.ri convenuti, pur formalmente non opponendosi all'attribuzione del compendio alla sig.ra attrice, scrivono, attraverso il loro legale, quanto segue (si riportano le parole testuali nel timore di non riportare fedelmente il pensiero delle parti):
“I suddetti convenuti non si oppongono all'assegnazione dell'immobile alla parte che ne abbia fatta richiesta;
auspicano tuttavia che, a tal fine, quale valore dell'immobile e conseguente misura dei conguagli, venga confermata la valutazione espressa dal CTU, in quanto frutto di una dettagliata e approfondita indagine del consulente nominato dal Giudice, il quale, anche rispondendo alle osservazioni del CTP attoreo, ha esplicitato che il valore indicato in perizia è già stato oggetto di svalutazione (mediante appositi coefficienti) che tiene in considerazione sia le condizioni di vetustà, sia le difformità di fatto e diritto rilevate.
A tal proposito quanto al fatto che le parti avessero in precedenza convenuto su un valore di stima di € 100.000, inferiore a quanto poi emerso dalla perizia, si ricorda che ciò era accaduto solo nel contesto e nell'ottica dei tentativi di conciliazione esperiti, senza che ciò possa pregiudicare
l'obiettiva valutazione successivamente operata dal CTU.
Ad ogni modo, pur confidando nella bontà e correttezza dell'operato del CTU e sul fatto che
Giudice non debba discostarsi dalle risultanze peritali sulla base di proprie intuizioni e convinzioni personali (ex multis Cass. Civ. n. 3822/2024), ci si rimette in ogni caso alla decisione e al prudente apprezzamento dell'Ill.mo Giudice adito”.
A parte il fatto che parti convenute citano un precedente, del tutto inconferente, in materia di mobbing e degli effetti delle condotte sulla psiche del soggetto, piuttosto, sono frequenti i riferimenti alla possibilità del Giudice di discostarsi motivatamente dalle conclusioni del c.t.u., come peritus peritorum.
Anzi, a ben vedere, il Giudice potrebbe pure non nominare un c.t.u. (Cass. n. 30733/2017 che cita molti precedenti sul punto).
Il valore di € 90.000,00 è al quanto agevole da sostenere.
5 Innanzi tutto, il Giudice fa fissato udienza di discussione con ordinanza del 10.3.2025 proprio sul presupposto che le difese di parte attrice valgano come istanza di attribuzione e nessuno ha contestato tale impostazione nelle note conclusive: si vuole dire che si è fuori dagli schemi conciliativi e si è in una fase dopo la perizia d'ufficio con la conseguenza che è pregnante che la più parte non contesta specificamente tale valore, ancorché inferiore a quello stimato dal c.t.u..
Sul piano tecnico, lo stesso c.t.u. descriva una situazione del compendio che depone verso un ribasso della sua valutazione: impianti, tutti, senza certificazioni e senza autorizzazioni;
finestre vetuste;
scarico fognario senza autorizzazioni;
umidità di risalita;
assenza di isolamento termico;
unità garage in scadenti condizioni di conservazione;
posizione non prossima ai servizi;
una tettoia in pannelli coibentati tra il retro del garage e il confine sud, non autorizzata;
difformità dei confini rispetto a quanto dichiarato nella concessione in sanatoria con riferimento al garante vuoi con riferimento ai confini ovest vuoi con riferimento ai confini sud (mappali confinanti, rispettivamente,
9 e 174).
Si noti, poi, che il c.t.u., ictu oculi, non tiene in debito conto le risultanze dell'APE ai fini della stima, tant'è vero che: neppure è stata allegata alla perizia, dovendo il Giudice chiederla a parte attrice (v. ordinanza del 10.3.2025); il punto 7 della perizia d'ufficio dedicato all'APE segue e non anticipa la stima, anche graficamente, nonostante il Giudice con ordinanza del 19.7.2024, avesse ben indicato che la stima dovesse essere l'epilogo di tutti gli approfondimenti, com'è logico che sia;
la classe energetica neppure viene indicata in perizia d'ufficio (è la minima, G).
Il c.t.u., poi, riferisce che l'immobile risale agli anni 60.
In realtà, al più si può sostenere che non sia successivo agli anni 60 essendoci una pratica edilizia consistente in un nulla osta per la costruzione di un cucinino risalente al 3.9.1963, ma certo da ciò non si può inferire sic et simpliciter che l'immobile nella sua struttura portante risalga a quell'anno.
Vendere un immobile con queste problematiche ad un prezzo di € 120.000,00 nel 2025 in un'operazione economica trasparente, secondo le regole della correttezza, con esposizione all'acquirente di tutti i problemi esistenti, in un mercato immobiliare esigente e sempre più attento, non è seriamente sostenibile.
Va da sé, poi, che le problematiche sui confini sono sussistenti e anche qualora si sostenesse che
“uno dei confinanti” sia il padre della sig.ra attrice, come rammenta la difesa del sig. CP_4
(che tra l'altro neppure contesta l'istanza di attribuzione ad € 90.000,00), va da sé che: è una circostanza soggettiva che non riguarda la stima, che deve considerarsi oggettiva;
si tratta solo di uno dei confinanti in ipotesi (la circostanza non viene meglio contestualizzata dalla parte).
La riduzione di un quarto (di € 120.000,00 circa stimato dal c.t.u.) poggia su validi argomenti tecnici e logici.
6 Si può, quindi, procedere all'attribuzione dell'intero alla sig.ra attrice al valore da lei proposto.
La sig.ra attrice scrive, nelle proprie difese nelle note conclusive (tale richiesta è stata anche precedentemente svolta): “Provvederà a liquidare gli altri comproprietari, secondo le rispettive quote di competenza, entro 30 giorni dal passato in giudicato del provvedimento che verrà, in tal senso, adottato dal Giudice.
3) Il versamento ai comproprietari, dei rispettivi corrispettivi verrà effettuato, a spese di questi ultimi, davanti al Notaio che riceverà il loro atto di quietanza, in quanto, per ottenere la trascrizione dell'emanando provvedimento del Giudice, senza che il Conservatore debba, altrimenti, iscrivere, d'Ufficio, l'ipoteca sull'immobile, occorre che i venditori adempiano a tale formalità”.
Tali richieste, da ritenersi secondarie rispetto a quella principale di attribuzione (e non viceversa in mancanza di elementi in senso contrario), sono contestate dalle controparti.
Il Giudice non ritiene di accoglierle.
Innanzi tutto, parte attrice non cita precedenti sulla specifica questione processuale e ciò non ha giovato il contraddittorio, rimasto sempre su linee approssimative.
In secondo luogo, non cita norme di legge che condizionino la sentenza in tal modo.
Cita norme del codice che riguardano le formalità della iscrizione, ma che si verifichino difficoltà in futuro è circostanza eventuale.
D'altronde, tutto sarà documentale, anche i pagamenti, in caso di comportamenti ostruzionistici dei convenuti.
L'effetto dichiarativo dell'acquisto d'altronde, a tutela dell'attrice, deriverà automaticamente sicché anche i convenuti devono essere tutelati.
Si pensi poi alle difficoltà interpretativo-pratiche che le parti incontrerebbero con la Conservatoria in caso di sentenze dai dispositivi anomali, tenuto presente che l'iscrizione dell'ipoteca è comunque dovuta come atto d'ufficio.
Il pagamento dei conguagli dopo il passaggio in giudicato della sentenza è condizione anch'essa del tutto anomala nel panorama giurisprudenziale (v. p.e. Cass. n. 1656/2017).
Nessuna parte ragiona di rivalutazione ed interessi.
Per quanto riguarda quest'ultimi, basti dire, appunto, che alcuno li chiede.
Avendo gli interessi, una natura corrispettiva (Cass. n. 2483/2004), occorreva una domanda, anche ai fini di un regolare contraddittorio sul punto.
Per quanto riguarda la rivalutazione, il conguaglio è debito di valore, e la rivalutazione prescinderebbe da una domanda di parte.
Si ritiene di non accordare la rivalutazione, in ogni caso.
7 Non emergono elementi, neppure nella dialettica tra le parti, che tendano ad evidenziare che il valore dell'immobile sia aumentato nel corso degli anni (Cass. n. 17487/2006 che esclude automatismi collegati alla svalutazione monetaria), fermo che sarebbe da chiedersi pure da quale momento farla decorrere, questione anch'essa mai affrontata tra le parti.
Per quanto riguarda le spese di lite, si ritiene che sussistano gravi ed eccezionali motivi per compensarle tra le parti.
Nessuna parte ha depositato una perizia ragionata ed imparziale (a ben vedere non ne è stata depositata propria una, ab imis).
Della perizia d'ufficio, si gioveranno tutte le parti, nel cui interesse comune è stata svolta.
Parte attrice, all'udienza del 16.5.2024, subordinava la sua istanza di attribuzione al conguaglio di cui a pagina 1 della nota del 26.3.2024 (non richiamata in fase decisoria).
In quella nota, la parte chiedeva il conguaglio nei seguenti termini: “conguaglio di quanto dagli stessi dovuto all'attrice a titolo di rimborso delle spese di manutenzione e di gestione dell'immobile comune e dalla stessa anticipate”.
Si tratta di spese che non trovano riscontro assertivo nel ricorso introduttivo ex art. 281 decies c.p.c.
e, comunque, mai documentate e meglio precisate.
Insomma, il processo poteva finire in quell'udienza senza quel condizionamento della proposta.
Per quanto riguarda i convenuti sig.ri , e , ancora in CP_2 Controparte_3 CP_1 fase decisoria contestano, di fatto, il valore da attribuirsi al cespite.
Per quanto riguarda gli altri convenuti, oltre al dato dell'assenza di una perizia, si fa notare che si tratta di processi con litisconsorzio necessario sicché la loro partecipazione era inevitabile.
A ben vedere, poi, la controversia ha riguardato le modalità attuative di uno scioglimento comunque pacificamente da disporsi.
Con riferimento alla fase stragiudiziale, vale quanto sopra, comunque essendo stato determinante per decidere una perizia nel contraddittorio, in quel momento assente.
Le spese della c.t.u. vengono poste a carico delle parti pro quota, secondo coordinate pacifiche nella giurisprudenza di legittimità.
Si badi che il fatto che il Giudice si sia discostato, in parte, dalle valutazioni del perito d'ufficio non esclude la validità, giuridica ma anche scientifico-cognitiva, dell'operato del secondo e del primo, essendo naturale, a livello euristico, il confronto e la dialettica anche con l'ausiliario.

P.Q.M.

definitivamente pronunciando, nella causa R.G. n. 5598/2023:
- dichiara lo scioglimento della comunione tra le parti in causa con riferimento al seguente compendio immobiliare con indicazione delle quote dei rispettivi intestatari (v. pagg. 3 e 4 della
8 perizia d'ufficio a firma dell'arch. depositata in data 13.2.2025): Persona_2
“Unità ad uso abitativo al piano terra e primo, mappale 78 sub. 1 Catasto Fabbricati, Comune di
Marcon, foglio 4, mappale 78 sub. 1, categoria A/3, classe 2, consistenza 5 vani, superficie catastale totale 110 mq – totale escluse aree scoperte 109 mq, rendita Euro 198,84.
Garage in corpo staccato, mappale 78 sub.2 Catasto Fabbricati, Comune di Marcon, foglio 4, mappale 78 sub. 2, categoria C/6, classe 4, consistenza 27 mq, superficie totale 30 mq, rendita
Euro 55,78.
Scoperto di pertinenza, mappale 78 Catasto Terreni, Comune di Marcon, foglio 4, mappale 78, qualità ente urbano, superficie totale 530 mq.
Intestatari:
• , nato a [...] il [...], CF , per la quota Controparte_3 CodiceFiscale_1 di 150/3402
• , nato a [...] il [...], CF , per la quota di CP_4 CodiceFiscale_2
450/3402
• , nato a [...] il [...], CF , per la quota di CP_1 CodiceFiscale_3
150/3402
• , nata a [...] il [...], CF , per la quota di CP_2 CodiceFiscale_4
150/3402
• , nato a [...] il [...], CF per la quota di Controparte_5 CodiceFiscale_5
234/3402
• , nato a [...] il [...], CF , per la quota di Controparte_6 CodiceFiscale_6
234/3402
• , nata a [...] in data [...], CF , per la Parte_1 CodiceFiscale_7 quota di 2034/3402”;
- dispone la divisione attribuendo all'attrice SIa la titolarità delle quote Parte_1 degli altri condividenti, con la conseguenza che la sig.ra diviene proprietaria dell'intero;
- dispone che la SIa attrice paghi agli altri condividenti i rispettivi conguagli liquidati nella misura che segue: al SI , l'importo di euro 3.968,25; al SI , Controparte_3 CP_4
l'importo di euro 11.904,76; alla SIa , l'importo di euro 3.968,25; alla SIa CP_1
, l'importo di euro 3.968,25; al SI l'importo di euro 6.190,47; al CP_2 Controparte_5 SI , l'importo di euro 6.190,47; Controparte_6
- dichiara la compensazione delle spese di lite;

- pone le spese di c.t.u., liquidandole come decreto di pari data, a carico delle parti in ragione delle rispettive quote di comproprietà come sopra indicate;

9 - dichiara assorbita ogni questione non espressamente decisa, ancorché istruttoria.
Venezia, 10.7.2025.
Il Giudice
Fabio Massimo Saga
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