Corte d'Appello di Napoli - sezione seconda
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Appello di Napoli - II sezione civile, in persona dei Magistrati: dott.ssa Alessandra Piscitiello Presidente dott.ssa Maria Teresa Onorato Consigliere relatore dott.ssa Paola Martorana Consigliere all'esito dell'udienza di discussione del 18 giugno 2025 sostituita dal deposito di note scritte ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c. che tutte le parti hanno rimesso nel fascicolo telematico entro i termini e della successiva camera di consiglio, ha pronunciato ai sensi dell'art. 437 c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 4724/2023 R.G. e vertente
TRA
, nato a [...] il [...], c.f. elettivamente Parte_1 CodiceFiscale_1 domiciliato in Napoli alla piazza Garibaldi n. 73 presso lo studio degli Avvocati Michele
Franco, c.f. , Gaetano Franco, c.f. e Maria CodiceFiscale_2 CodiceFiscale_3
Grazia Sautariello, c.f. i quali, congiuntamente e disgiuntamente, lo CodiceFiscale_4 rappresentano e difendono in virtù della procura resa in calce al ricorso in appello ai sensi dell'art. 83 c.p.c., indirizzi di posta elettronica certificata – domicili digitali e Email_1 Email_2
Email_3
APPELLANTE
CONTRO
, nato a [...] il [...]. c.f. , rappresentato e difeso CP_1 CodiceFiscale_5 dall'Avvocato Nicoletta Zurino, c.f. giusta procura in calce alla CodiceFiscale_6
memoria difensiva e con lei elettivamente domiciliato in San Giuseppe Vesuviano (NA) alla via Alveo Palomba n. 10, indirizzo di posta elettronica certificata – domicilio digitale
Email_4
APPELLATO
1

Corte d'Appello di Napoli - sezione seconda
E
nata a [...] il [...], c.f. , CP_2 CodiceFiscale_7 rappresentata e difesa nel presente giudizio dall'Avvocato Raffaele Soprano, c.f.
[...]
, giusta procura alle liti rilasciata in calce alla memoria di costituzione, con C.F._8
domicilio eletto in Nola alla via Giordano Bruno n. 50, indirizzo di posta elettronica certificata Email_5
APPELLATA
NONCHÉ
con sede legale in Nola (NA), al corso T. Vitale n. 39/45, p.i. Controparte_3
, in persona dell'amministratore unico e legale rappresentante pro tempore P.IVA_1
dott. , rappresentata e difesa dall'Avvocato Guido Maria Framondi, c.f. CP_4 [...]
, elettivamente domiciliata presso il proprio studio in Napoli, al corso C.F._9
Vittorio Emanuele n. 42, giusta procura in calce su foglio separato e depositato unitamente alla comparsa di costituzione con appello incidentale, indirizzo di posta elettronica certificata – domicilio digitale Email_6 Email_7
APPELLANTE – APPELLATA INCIDENTALE
OGGETTO: appello alla sentenza del Tribunale di Nola n. 2457/2023 emessa in data 25 settembre 2023, pubblicata in data 26 settembre 2023, notificata a mezzo p.e.c. in data 2 ottobre 2023 in materia di rilascio di immobile oggetto di locazione commerciale assunta invalida e risarcimento danno da occupazione
CONCLUSIONI: come da note di trattazione scritta che si abbiano per integralmente riprodotte
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
1. , con ricorso iscritto in data 2 novembre 2023, ha impugnato la sentenza n. Parte_1
2457/2023 con cui il Tribunale bruniano ha dichiarato parzialmente cessata la materia del contendere rigettandola nel resto e compensando le spese del giudizio.
L'appello è stato affidato a tre motivi, all'esito dei quali ha così concluso “In riforma della impugnata sentenza del Tribunale di Nola n. 2457/2023 emessa in data 25 settembre 2023, pubblicata in data 26 settembre 2023, acquisire la documentazione probatoria richiamata e prodotta, disporre
C.T.U. che accerti l'ubicazione dichiarata del locale in questione, il valore locativo corrente, determinandone l'importo, di modo che abbiano ad acquisirsi tutti gli elementi di danno subiti e subendi dal ricorrente sui presupposti di fatto e di diritto esposti in atto, a far tempo Parte_1
2 Corte d'Appello di Napoli - sezione seconda
dall'occupazione abusiva fino all'effettiva liberazione del locale, determinando comunque ed in ogni caso la somma dovuta a titolo risarcitorio nella misura non inferiore alla quota di ⅓ delle somme effettivamente incassate dalla resistente a titolo di corrispettivo della locazione di cui CP_2
è causa. Gravare le somme a credito del ricorrente della rivalutazione monetaria e degli interessi maturati e maturandi, nella misura accertata dalla C.T.U. ovvero, in via equitativa ovvero e comunque nella misura indicata. Porre il carico risarcitorio così determinato in danno sia della
[...]
in persona del legale rappresentante pro tempore, sia del sig. in Controparte_3 CP_1 solido, riconoscendo il concerto tra essi e l'artificio che hanno dato causa all'abusiva occupazione del locale. Condannare i convenuti, sempre col vincolo solidale ovvero per quanto di ragione, alla rifusione di spese e competenze di lite, anche per il primo grado del giudizio, in ragione della soccombenza, da distrarsi in pro dei sottoscritti difensori antistatari”.

2. Tutti gli avversari si sono costituiti e la facendolo Controparte_3 tempestivamente, ha anche spiegato appello incidentale sul capo delle spese, notificando la sua comparsa alle controparti.

3. In grado d'appello non è occorsa attività istruttoria e dopo le verifiche preliminari e l'acquisizione del fascicolo anche cartaceo del primo grado è stata fissata udienza di discussione in forma cartolare.

4. Per rendere meglio comprensibili le questioni su cui tuttora si disputa è opportuno ripercorrere i passaggi salienti dei rispettivi atti processuali e di quanto accaduto nel corso del primo grado del giudizio.

4.1. Con il ricorso che ha introdotto la lite dinanzi al Tribunale di Nola ha Parte_1
premesso che alla morte del genitore intervenuta in data 30 dicembre 1991 è divenuto Per_1
unitamente alla madre e al NO , quale coerede legittimo, CP_2 CP_1 comproprietario del locale sito in Nola al corso Tommaso Vitale n. 50, riportato in catasto fabbricati alla particella 770, sub 3 del foglio 40, adibito all'esercizio di farmacia già del genitore deceduto e proseguito, previa autorizzazione amministrativa, dalla S.n.c. Farmacia del Sole di EO RO e Adolfo, sotto la diretta direzione responsabile del primo, finché con due successive scritture private autenticate, rispettivamente del 20 settembre 2007 e del
10 aprile 2012, prima parzialmente poi totalmente, ha ceduto al NO la sua quota di partecipazione societaria, essendosi trasferito a . Ha aggiunto che da allora Controparte_5
l'esercizio della farmacia è proseguita nello stesso locale comune. Ha poi riferito che in occasione del ritorno a Nola in visita all'anziana madre, a febbraio del 2021, ha appreso del
3 Corte d'Appello di Napoli - sezione seconda contratto di locazione registrato il 4 agosto 2020, mai preceduto da altro analogo e neppure portato alla sua conoscenza, con cui avrebbe concesso in locazione a CP_2 CP_1
nella dichiarata qualità di “amministratore unico e legale rappresentante della
[...]
, il locale farmacia de quo. Ha contestato preliminarmente Controparte_3
l'affermazione contenuta nel testo negoziale secondo cui egli avrebbe assentito la locazione.
Ha indi richiamato la sua iniziativa verso il fratello e la società locataria per ottenere la quota parte del canone di sua spettanza, rimasta senza alcun esito. Ha quindi ricordato le ispezioni camerali storiche da lui eseguite sulla società e la scoperta che all'epoca di formazione del contestato contratto di locazione della farmacia, non era né l'amministratore CP_1
unico, né il legale rappresentante, per avere anteriormente e integralmente ceduto le sue quote, conservando la sola qualifica di “direttore responsabile”.
Ha stigmatizzato il fatto che il contratto di locazione, registrato il 4 agosto 2020 da tale
[...]
socio della “Piave S.r.l.”, divenuta proprietaria della totalità delle quote di Per_2
partecipazione della come dai dati della visura camerale storica, sia Controparte_3 invalido non avendo all'epoca alcuna qualità per stipularlo, essendo la CP_1
società, amministrata da tale MO Laing, occupatrice abusiva e senza titolo alcuno del prefato locale. Ha poi opinato artifici illegittimi e illiceità perpetrate da al CP_1
patente fine di ingannare sia la madre sia il fratello lontano e celargli la vendita della prestigiosa farmacia di famiglia.
Ha così agito per essere risarcito del danno a lui procurato richiamando i principi nomofilattici sulla configurazione di un danno in re ipsa in caso di occupazione illegittima.
Col ricorso ha quindi chiesto al Tribunale di disporre una C.T.U. che accerti il valore locativo corrente dell'immobile abusivamente occupato dal suo inizio fino all'effettiva liberazione del locale, perché sia ordinata questa e il risarcimento del danno ad esso parametrato a danno della e di in solido, quali coautori di un artificio a Controparte_3 CP_1
suo detrimento. Di entrambi ha chiesto anche la condanna alle spese del giudizio. Ha dunque chiesto di condannare i medesimi convenuti, sempre col vincolo solidale, alla rifusione di spese e competenze di lite in ragione della soccombenza.
Nell'occasione ha precisato di voler convenire la madre al solo fine di CP_2
conoscere da lei se ha sottoscritto il contratto di locazione del locale in questione e, in caso affermativo, se abbia avuto conoscenza del fatto che il figlio , pur rappresentandosi CP_1
4 Corte d'Appello di Napoli - sezione seconda nell'atto amministratore e legale rappresentante della , in realtà aveva Controparte_3
ceduto tutte le sue quote.

4.2. Nel contradditorio di tutte le parti resistenti che hanno confutato la tesi attorea, confermando la validità del patto locatizio e degli accordi intrapresi dai contraenti (inclusa la scrittura per il mantenimento della madre tramite il pagamento della soma di £ 3.000.000), ritenuta superflua ogni istanza istruttoria per la natura documentale del giudizio, è stata fissata udienza di discussione per la quale i difensori della e di Controparte_3 CP_1
hanno dichiarato che l'immobile è stato rilasciato, conseguendone la necessità di
[...] una declaratoria di cessazione della materia del contendere.

5. Il Tribunale, con la sentenza impugnata, premessa la necessità della forma scritta ad substantiam e della registrazione del contratto di locazione tra proprietario e affittuario, pena la sua nullità in ossequio a quanto disposto dalla legge 30 dicembre 2004, n. 311, art. 1, comma 346, con sanzioni civili e fiscali, ha nondimeno ritenuto applicabile alla fattispecie il principio espresso dalle Sezioni Unite con la sentenza n. 23601/2017 in virtù del quale la registrazione tardiva di questo – sia ad uso abitativo sia ad uso diverso - contenente ab origine l'indicazione del canone pattuito, quindi privo di elementi simulatori, è consentita secondo le norme tributarie e può produrre i suoi effetti ex tunc, aderendo all'indirizzo della nullità funzionale. Tanto premesso ha ritenuto ininfluente l'obiezione della registrazione in data successiva (4 agosto 2020) rispetto alla stipula contrattuale (31 luglio 2020, con decorrenza dal giorno precedente) e non inficiante gli effetti dell'accordo inter partes. Ha dato preminenza all'esistenza del contratto di locazione tra e , CP_2 CP_1
dalla prima riconosciuto come proprio, e alla scheda di registrazione perfezionatasi presso la competente Agenzia delle Entrate.
L'obiezione attorea circa la carenza di poteri dispositivi del contraente nella CP_1 qualità di amministratore unico della per la cessione delle proprie quote Controparte_3
societarie in data antecedente alla stipula contrattuale è risultata infondata essendo il contratto precedente la dismissione, come desunto dall'estratto storico societario camerale e la validità della locazione dalla sua stipula, avvenuta quando i poteri dispositivi del cedente non erano stati ancora esautorati.
Infine, il giudice di prime cure ha apprezzato valido ed esistente il prefato contratto ancorché perfezionato da alcuni soltanto dei comunisti della proprietà indivisa, richiamando le Sezioni Unite della Cassazione (sentenza del 4 luglio 2012 n. 11136) sulla 5 Corte d'Appello di Napoli - sezione seconda riconduzione del rapporto tra il comproprietario firmatario e gli altri comproprietari alla gestione di affari altrui, disciplinata dall'art. 2028 e ss. c.c., che ricorre quando un soggetto, pur non essendovi obbligato, compie atti di gestione di affari di cui è titolare altro soggetto, procurando a quest'ultimo un vantaggio. Ha ricordato come gli altri comproprietari possano anche ratificare, a norma dell'art. 2032 c.c., l'atto compiuto essendo così legittimati a riscuotere il canone di locazione pro quota, mentre siano tenuti nei confronti del conduttore a adempiere alle obbligazioni del locatore previste dall'art. 1575 c.c.. Nell'occasione ha escluso natura simulatoria all'accordo stante l'esistenza di bonifici pagati a favore della comproprietaria . CP_2
Tanto detto, è stata esclusa l'esistenza dei presupposti per l'azione risarcitoria da illegittima occupazione sine titulo: il fatto che l'occupante dell'immobile non abbia un titolo per l'occupazione; che l'occupante sia in possesso di un titolo abitativo invalido o annullabile.
Si è richiamata recente pronuncia delle Sezioni Unite (sentenza n. 33645/2022) per cui la configurazione di un danno risarcibile da occupazione senza titolo va valutata non solo come violazione formale del diritto di proprietà, ma anche come evento di danno, il quale deve riguardare non il bene in sé e per sé considerato, ma il diritto del proprietario di godere e disporre in modo pieno ed esclusivo della cosa. In costanza di un regolare contratto di locazione e in assenza di un danno patrimoniale la domanda d'accertamento della occupazione illegittima è stata quindi rigettata.
Infine, il Tribunale ha esaminato la sopravvenienza indicata dai convenuti CP_1
e dalla dell'avvenuto rilascio dell'immobile locato con ciò che ne consegue Controparte_3
in termini di cessata materia del contendere. Il primo giudice ha sottolineato trattarsi di istituto non disciplinato dal codice di rito ma esistente nella prassi in forza di un consolidato orientamento della giurisprudenza di legittimità per i casi in cui viene meno la ragion d'essere della lite. Ha ricordato come la pronunzia possa essere resa d'ufficio ovvero ad istanza di parte quando i contendenti si diano reciprocamente atto della intervenuta mutazione della situazione evocata in giudizio, residuando, tutt'al più, la necessità di delibare in merito alle spese sulla scorta del principio della soccombenza virtuale. Ebbene, ha creduto che tale situazione si sia verificata nel giudizio, posto che due delle parti convenute hanno dichiarato di aver rilasciato l'immobile locato, venendo, pertanto, meno la necessità di accertare l'occupazione sine titulo.
6 Corte d'Appello di Napoli - sezione seconda
Quanto alle spese, in ragione degli stretti rapporti parentali che legano tutte le parti del processo, pro bono pacis ne è stata disposta la compensazione, anche per non avere Pt_1
proposto alcuna domanda in danno della madre .
[...] CP_2
In conclusione, il Tribunale ha dichiarato la parziale cessazione della materia del contendere nei confronti di e della rigettando la domanda CP_1 CP_3 CP_3
risarcitoria.
6. , impugnando la sentenza, senza affatto rendere conclusioni contrarie alla Parte_1
attestata cessazione della materia del contendere dopo il rilascio dell'immobile (giusta verbale del 24 marzo 2023 sottoscritto dal legale rappresentante della Controparte_3
e dall'Avvocato Raffaele Soprano, nell'occasione delegato della locatrice ), ha CP_2
premesso di dubitare sulla decorrenza del contratto, avendo la sua registrazione anche la funzione di imprimere certezza di data al negozio, richiamando a tal fine l'art. 2704 c.c., stigmatizzando la falsità dell'incipit di questo ove riporta il suo mai ottenuto consenso alla stipula, opinando che nulla dimostri la precedenza dell'una rispetto alla cessione delle quote societarie da , ribadendo i profili di illegittimità nella condotta dei suoi CP_1
avversari. Di tutti loro ha deplorato un accordo a suo danno anche per l'esiguità del canone di locazione per l'accorsata e storica farmacia di famiglia.

6.1. L'impugnazione è stata curata tempestivamente nel termine breve dalla notifica della sentenza.
Altrettanto tempestiva e conforme a quanto indica necessario l'art. 436 c.p.c. è l'appello incidentale.

6.2. Quanto all'ammissibilità dell'appello di cui dubitano le difese appellate giova riferire che dopo alcuni contrasti giurisprudenziali sull'esegesi degli art. 342 e 434 c.p.c. le Sezioni
Unite della Corte di Cassazione, con sentenza n. 27199/2017 depositata il 16 novembre 2017, hanno escluso che l'appello vada interpretato come un mezzo di impugnazione a critica vincolata. Il giudice della nomofilachia ha chiarito che le disposizioni citate, anche l'indomani delle modifiche dell'anno 2012, vanno interpretate nel senso che l'atto deve contenere una chiara individuazione delle questioni e dei punti contestati della decisione gravata e, con essi, delle relative doglianze, affiancando alla parte volitiva una parte argomentativa che confuti e contrasti le ragioni addotte dal primo giudice, ma non per questo, in considerazione della permanente natura di revisio prioris instantiae del giudizio di appello, rivestire particolari forme sacramentali. La maggiore o minore ampiezza e 7 Corte d'Appello di Napoli - sezione seconda specificità delle doglianze ivi contenute è una diretta conseguenza della motivazione del giudice di primo grado e, ove le argomentazioni della sentenza impugnata dimostrino che le tesi della parte non sono state in effetti vagliate, l'atto di appello potrà anche consistere, con i dovuti adattamenti, in una ripresa delle linee difensive del primo grado.
L'individuazione di un «percorso logico argomentativo alternativo a quello del primo giudice», poi, non deve necessariamente tradursi in un «progetto alternativo di sentenza», non avendo il legislatore inteso porre a carico delle parti un onere paragonabile a quello del giudice nella stesura della motivazione di un provvedimento decisorio. Quello che viene richiesto è che la parte appellante ponga il giudice superiore in condizione di comprendere con chiarezza qual è il contenuto della censura proposta, indicando perché la decisione impugnata sarebbe da emendare.
Tenuto conto delle superiori indicazioni, conviene accedere alla disamina del merito.

7. Nel primo motivo di appello è insorto contro la motivazione in base alla Parte_1
quale il Tribunale ha dichiarato cessata la materia del contendere sul rilascio, pronunciata con un errato riferimento ad un'udienza di precisazione di conclusioni eccentrica rispetto al rito e alla data di indicazione della stessa e sull'errato presupposto di una sua mancata presa di posizione riguardo alla riconsegna del locale, avendo infatti confutato il documento
(verbale di rilascio) per non essere stato sottoscritto da Ha comunque CP_2
dichiarato di non avere perso affatto interesse alla pronuncia.
7.1. Il motivo rasenta l'inammissibilità ed è comunque infondato.
Esso non confuta adeguatamente il presupposto fondante ossia l'avvenuta riconsegna del bene che risulta anche sia stato venduto con atto per notar del 28 luglio 2023 che Per_3 anche l'odierno appellante ha stipulato.
Dagli atti del primo grado del giudizio si apprende che in occasione dell'udienza del 30 marzo 2023, con le note di trattazione scritta, è stato depositato il verbale di rilascio e consegna delle chiavi datato 24 marzo 2023, data dalla quale l'immobile di causa è ritornato nella disponibilità di e non è più occupato dalla Non CP_2 Controparte_3
a caso, dunque, con l'appello non ha insistito nella condanna al rilascio. Parte_1
E' poi documentato che l'immobile in oggetto è stato compravenduto con l'atto per notar del 28 luglio 2023 rep. 3788 racc. 2370, con il quale insieme ad Persona_4 CP_2 entrambi i figli e ha trasferito, ciascuno per i diritti indivisi e insieme Pt_1 CP_1
congiuntamente per l'intero, a he ha acquistato, la piena ed esclusiva proprietà Persona_5
8 Corte d'Appello di Napoli - sezione seconda dell'immobile per cui è causa facente parte del fabbricato sito nel Comune di Nola (NA) al
Corso Tommaso Vitale n. 53, identificato al catasto al foglio 40 particella 770 sub 21 piano terra, cat. C/1, classe 9, consistenza 42 mq, superficie catastale totale 51 mq, derivante dall'originario subalterno 3 della medesima particella 770, al prezzo di € 120.000,00.

8. Con il secondo motivo di appello si è doluto della riconduzione della Parte_1
fattispecie nell'utile gestione che ha indotto il primo giudice a ritenere valido ed efficace il contratto da lui impugnato di nullità. Ha dichiarato di non avere tratto alcun beneficio da questo ribadendo la strumentale allegazione di un impegno al mantenimento della madre contenuto in una scrittura da lui disconosciuta e mai verificata né prodotta in originale. Ha ribadito come abbia operato nella doppia veste di locatore e locatario, in CP_1
quanto anch'egli compartecipe per ⅓ della proprietà del bene, e come il non avere richiesto alcun corrispettivo per sé suffragando la tesi materna dell'adempimento del suo obbligo di mantenimento si sia risolto in un beneficio alla ai danni dell'istante. Costui ha CP_2
evidenziato innumerevoli aspetti di illegittimità ed illiceità del contratto di locazione in oggetto, su cui ha deplorato omessa pronuncia.
8.1. Il motivo è inammissibile e comunque infondato.
Il contratto di locazione stipulato in data 31 luglio 2020, avente ad oggetto l'immobile sito in Nola al corso Tommaso Vitale n. 50, è stato dichiarato valido ed efficace con insuperate motivazioni dal primo giudice. Oltre al documento che comprova il contratto, la sua effettività è corroborata dall'esito delle dichiarazioni della sua autrice, la quale, costituendosi, ha altresì confermato che al tempo della sua stipula aveva i CP_1
pieni poteri per sottoscriverlo. Ella ha infatti allegato di aver di proprio pugno sottoscritto il contratto di locazione in data 31 luglio 2020; di essere consapevole della circostanza che il figlio era l'amministratore della e che nei giorni seguenti vi CP_1 Controparte_3 sarebbe stata la cessione a terzi delle quote societarie (di e della figlia). La CP_1
donna ha anche riconosciuto la propria firma in calce al contratto di cui ha dichiarato di avere preso visione prima di sottoscriverlo. Ha anche dichiarato di avere incassato i canoni pervenuti sul conto corrente tramite i bonifici provati per tabulas.
La successione degli atti è dimostrata dal verbale di assemblea dei soci della CP_3
, da cui emerge che ha cessato la carica successivamente al 31 luglio
[...] CP_1
2020, dismettendola il 3 agosto 2020. E', altresì, provato dai bonifici versati in atti che la
9 Corte d'Appello di Napoli - sezione seconda società locataria ha sempre corrisposto a la somma di € 900,00 mensili a titolo CP_2
di canoni sino all'effettivo rilascio del bene.
costituendosi, ha poi aggiunto che il contratto di locazione, di cui ha CP_2 confermato l'autoria e l'avvenuta stipula nella data indicata, ha costituito utile atto di gestione nell'interesse della comunione, per continuare a garantirsi la “rendita” a cui si sarebbero obbligati entrambi i figli quale corrispettivo della avvenuta cessione in loro favore della quota successoria da lei vantata sulla farmacia.
La questione del mantenimento è rimasta in disparte nella decisione. Dell'impegno ad esso cui entrambi i germani si sarebbero obbligati verso la madre il Tribunale non ha CP_1
fatto menzione per cui l'averne denunciato l'inesistenza non risponde ad alcun interesse, trovando in altre ragioni giustificazione il rigetto della domanda risarcitoria.
Anche le ostentate plurime cause di illegittimità ed invalidità su cui il Tribunale avrebbe omesso di statuire sono solo genericamente allegate e di nulla capacità di addurre persuasiva critica al ragionamento del primo giudice.
Giova riferire anche che non ha formulato alcuna domanda risarcitoria nei Parte_1
confronti di nel primo grado del giudizio, come riportato a proposito delle CP_2 conclusioni scritte nel suo ricorso, mentre la domanda di rivendicazione dei canoni di locazione pro quota nei confronti del NO è infondata non essendo stati affatto CP_1
percepiti da questi.

9. Con il terzo motivo di appello è stata attinta la motivazione che ha escluso la nullità del contratto la cui grave invalidità è stata inferita dal fatto d'essere stato stipulato nella totale insaputa dell'istante, come documentato dalla p.e.c. inviata alla società resistente il 1° marzo
2021 rimasta priva di riscontro;
dal fatto che nel contratto il NO si CP_1
rappresentava legale rappresentante della società locataria, pur essendo comproprietario dell'immobile per ⅓, mentre la madre compariva nella veste di locatrice, dichiarando falsamente di aver “ricevuto autorizzazione dagli altri comproprietari”; dall'essere stato il contratto concluso nell'esclusivo interesse di sola ed unica beneficiaria del CP_2 corrispettivo, a nulla valendo il documento disconosciuto e mai prodotto in originale con la giustificazione del suo smarrimento;
dal fatto che il contratto di locazione oggetto di causa
(scrittura privata, priva dell'autenticazione delle sottoscrizioni), come documento probatorio da opporre al ricorrente, mai potrebbe testimoniare la data dichiarata di sottoscrizione del 31 luglio 2020, avendo certezza solo quella della registrazione del 4 agosto 10 Corte d'Appello di Napoli - sezione seconda
2020, ai sensi dell'art. 2704 c.c.. Ha così ribadito che, in base alla visura camerale storica della società resistente, in data 31 luglio 2020 – la stessa della pretesa CP_1
sottoscrizione del contratto di locazione – ha ceduto alla Piave S.r.l. tutte le sue quote di partecipazione e in data 3 agosto 2020 ha dismesso la carica di amministratore e legale rappresentante della per cui il contratto di locazione è stato registrato Controparte_3
per via telematica da tale , all'epoca socio della società Piave, cessionaria Persona_2
delle quote del e che la decorrenza della locazione dal giorno precedente la data di CP_1
asserita sua sottoscrizione disvelerebbe l'intento del NO di cedere anche il contratto di locazione, sebbene mai sia stato acquisito l'in idem placitum consensus dell'istante e mai sia stato da lui conferito alcun mandato, essendone – anzi - totalmente all'oscuro. Ha così ribadito l'inesistenza del contratto stipulato da soggetto privo dei poteri di rappresentanza della società locataria e il suo diritto a vedersi risarcito del danno subito dalla abusiva occupazione, nei limiti della quota, per avere e la società, di concerto e con CP_1
artificio, procurato all'istante un danno emergente e una perdita di guadagno. Le soluzioni del Tribunale sono state impugnate come inappaganti avendo coinvolto istituti (la sanatoria ex tunc del contratto di locazione alla sua postuma registrazione;
la natura formale del contratto) inconferenti e inidonei a accertare la data del contratto, possibile solo ai sensi dell'art. 2704 c.c., con quanto ne consegue per la sua conclusione da soggetto non legittimato.
9.1. Il motivo è infondato.
In primo luogo, si osserva che nessuna domanda di simulazione è stata proposta nel giudizio di primo grado.
Nella qualificazione del fatto invece il Tribunale si è conformato alla granitica giurisprudenza della Suprema Corte.
Dopo avere ribadito che il contratto alla data in cui è stato sottoscritto proviene dalla società indicata come conduttrice (che costituendosi ne ha riconosciuto la riconducibilità a sé, non già la sua cessione, perché sono state cedute le quote della società e non altro, per cui ogni riferimento eventuale all'art. 2560 c.c. è fuori luogo), avendo al tempo la CP_1
legittimazione ad (il potere dispositivo per) impegnarla, e che la postuma (di soli quattro giorni successivi) sua registrazione (che deve ordinariamente intervenire entro trenta giorni, ampiamente rispettati) ne ha fatto retroagire la validità, il primo giudice ha verificato assolta la forma richiesta ad substantiam. 11 Corte d'Appello di Napoli - sezione seconda
L'eventuale irrisorietà del canone mensile (€ 900,00) in nulla dimostrata (anzi, il contrario parrebbe trarsi dalla modesta estensione del cespite per acquistare il quale sono stati sufficienti, come da contratto agli atti sopravvenuto all'instaurazione del giudizio, €
120.000,00) non è ragione sufficiente per destituirlo di validità mentre nulla indizia della simulazione (comunque – si ribadisce – mai eccepita) o della frode ai danni dell'appellante
(la tesi di un artificio ai suoi danni è stata prospettata nelle conclusioni dell'atto d'appello e la difesa di è immediatamente insorta per obiettarne la novità in violazione CP_2
dell'art. 345 c.p.c.).
La locazione di un bene comune da parte di un solo comproprietario è stata correttamente condotta all'istituto della gestione d'affari, in conformità a quanto statuito dalle Sezioni
Unite della Cassazione con la pronuncia del 4 luglio 2012, n.11135. In tale sentenza, richiamata anche dal Tribunale bruniano, è stato enunciato il seguente principio:
“La locazione della cosa comune da parte di uno dei comproprietari rientra nell'ambito della gestione di affari ed è soggetta alle regole di tale istituto, tra le quali quella di cui all'art. 2032
c.c., sicché, nel caso di gestione non rappresentativa, il comproprietario non locatore può ratificare
l'operato del gestore e, ai sensi dell'art. 1705 c.c., comma 2, applicabile per effetto del richiamo al mandato contenuto nel citato art. 2032 c.c., esigere dal conduttore, nel contraddittorio con il comproprietario locatore, la quota dei canoni corrispondente alla rispettiva quota di proprietà indivisa”. A tale approdo le Sezioni Unite sono pervenute all'esito di un lungo excursus delle diverse posizioni emerse nella giurisprudenza di legittimità in merito alla questione relativa alla legittimazione del comproprietario non locatore ad agire direttamente per l'esercizio dei diritti e dei poteri contrattuali derivanti dalla stipulazione del contratto da parte dell'altro comproprietario, confermando che la locazione svolge pienamente i suoi effetti anche quando il locatore abbia violato i limiti dei poteri che gli spettano ex art. 1105 c.c. e ss., essendo sufficiente ai fini della stipula della locazione che abbia la disponibilità della cosa locata.
A fronte delle diverse soluzioni prospettate dalla giurisprudenza sul tema, le Sezioni Unite hanno ritenuto di dover inquadrare la fattispecie nell'ambito della gestione di affari altrui ex art. 2028 c.c., “consentendo tale disciplina di offrire una soluzione che vale a contemperare gli interessi e le posizioni dei vari soggetti coinvolti”.
Nel rilevare che l'esistenza di una situazione di contitolarità del bene da parte del gestore non è di ostacolo all'applicazione dell'art. 2028 c.c., hanno avuto cura di sottolineare che
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“elemento caratterizzante della gestione di affari è il compimento di atti giuridici spontaneamente ed utilmente nell'interesse altrui, in assenza di un obbligo legale o convenzionale di cooperazione” e che, a tal fine, si richiede, insieme alla spontaneità dell'intervento del gestore, all'animus aliena negotia gerendi, all'alienità dell'affare, all'utilità della gestione (utiliter coeptum), anche l'absentia domini, da intendersi non come impossibilità oggettiva o soggettiva di curare i propri interessi, bensì come semplice mancanza di un rapporto giuridico in forza del quale il gestore sia tenuto ad intervenire nella sfera giuridica altrui, ovvero quale forma di spontaneo intervento senza opposizione e/o divieto del dominus.
Sulla base di tali premesse, le Sezioni Unite hanno desunto le seguenti conclusioni:
l'opposizione del comproprietario non locatore rileva solo se portata a conoscenza e manifestata prima della stipula del contratto, ai sensi dell'art. 2031 c.c., rimanendo, in caso contrario, il contratto di locazione pienamente efficace, ancorché non vi sia il consenso del comproprietario che non ha stipulato il contratto;
il comproprietario non locatore che abbia ratificato l'operato dell'altro comunista, ai sensi dell'art. 1705 c.c., può sostituirsi al comproprietario locatore per il solo esercizio dei diritti di credito derivanti dall'esecuzione del mandato con preclusione del compimento di ogni altra azione derivante dal contratto.
Il contratto sottoscritto dal comproprietario locatore e dal conduttore è dunque valido ed efficace, cosicché la posizione del conduttore è posta al riparo da eventuali contrasti tra i comproprietari in ordine alla gestione del bene comune, mentre il comproprietario non locatore, che sia a conoscenza dell'intenzione dell'altro comproprietario di addivenire alla stipula del contratto di locazione del bene comune, deve manifestare preventivamente il proprio dissenso, il che lo esonera dal dover adempiere le obbligazioni assunte dal gestore, ma conserva comunque la facoltà di ratificare il contratto stipulato dal comproprietario locatore (in senso conforme, Cassazione civile sez. III, 10.10.2019, n. 25433; Cassazione civile sez. III, 10.09.2019, n. 22540; Cassazione civile sez. III, 09.04.2021, n. 9476).
A siffatti principi occorre attenersi anche nella fattispecie in esame per cui, una volta appurata la validità del contratto che non integra affatto un comportamento illecito e foriero di danno, va restituita all'azione di rendiconto la questione dei frutti e delle rendite che, tuttavia, nella fattispecie non è affatto stata proposta, avendo parte ricorrente in primo grado ex professo coinvolto nel giudizio la madre locatrice – sola percettrice dei pagamenti – all'esclusivo fine di sentirne confermata la falsità del contratto di locazione da lei invece riconosciuto come proprio. 13 Corte d'Appello di Napoli - sezione seconda
Né rileva in contrario il fatto che la donna possa avere esorbitato dai suoi diritti di comunista laddove ha dichiarato di avere conseguito, contrariamente al vero, da entrambi i figli il consenso alla stipula in quanto anche quest'aspetto della vicenda non è opponibile al contraente conduttore e può ricevere riconoscimento nell'ambito del rapporto gestorio e dunque nel mandato.
Per quanto occupa il presente giudizio, correttamente il Tribunale ha ritenuto di valorizzare il fatto che il contratto, validamente stipulato, ha coinvolto anche l'odierno appellante finché esso è durato (vi è prova in atti dell'avvenuto rilascio dell'immobile e finanche della sua successiva vendita), dovendo in altra sede essere regolati i rapporti tra comproprietario locatore che abbia riscosso per intero il canone di locazione, e gli altri comunisti, che siano rimasti estranei al contratto di locazione.
La logica indicata dalle Sezioni Unite, applicata per la soluzione della lite, cioè quella della gestione d'affari, è perfettamente ricorrente nel caso in cui uno dei comproprietari stipuli la locazione della cosa comune con altro comproprietario (in tema anche Cassazione civile sez. III, 18.07.2023, n. 20885).
Da quanto sopra appare infondata la richiesta istruttoria di ammettere una consulenza tecnica per stabilire la misura del canone di locazione cui parametrare il danno (figurativo) da occupazione del bene essendo al contrario documentale il titolo della sua detenzione.
Ogni questione sulla prova del quantum si dimostra dunque in sé inutile, oltre che affidata ad un mezzo – la consulenza – a disposizione del giudice per verificare circostanze cui occorrano specifiche cognizioni tecniche, mai per sollevare le parti dagli oneri probatori a loro carico. Oltre a violare il principio dispositivo, simile pretesa avrebbe una non consentita finalità esplorativa.
Nel resto si conferma corretta - e se ne condivide la motivazione – la decisione di respingere la domanda risarcitoria che il Tribunale ha assunto richiamando a conforto le Sezioni Unite della Cassazione quando con la sentenza n. del 15 novembre 2022 n. 33645 secondo cui affinché possa configurarsi un danno risarcibile, l'azione lesiva, ovvero l'occupazione senza titolo, deve essere valutabile non solo come violazione formale del diritto di proprietà, ma anche come evento di danno, il quale deve riguardare non il bene in sé e per sé considerato, ma il diritto di proprietà di godere e disporre in modo pieno ed esclusivo della cosa, pervenendo a ritenere infondata l'azione promossa stante l'esistenza di un Parte_1
14 Corte d'Appello di Napoli - sezione seconda regolare contratto di locazione e l'assenza di un danno patrimoniale valutabile nell'ambito dell'accertamento della occupazione illegittima.
Per l'effetto, la subordinata domanda che la ha proposto contro Controparte_3 CP_1
e per essere manlevata e garantita ai sensi dell'art. 32 c.p.c. dalle
[...] CP_2
eventuali conseguenze pregiudizievoli a suo carico e legate all'accoglimento della domanda attorea è assorbita.
10. Con il suo appello incidentale (ammissibile in quanto notificato alle controparti nel termine e con le finalità di cui all'art. 436 c.p.c.) la ha protestato l'erroneità Controparte_3 della compensazione delle spese operata dal primo giudice pro bono pacis in ragione della natura familiare della disputa, osservando di non essere legata da alcuna relazione affettiva agli altri contraddittori nel giudizio. Ha invece sottolineato come tutte le domande rivoltele siano state respinte, data la loro infondatezza, avendo il Tribunale accertato l'esistenza di un valido contratto di locazione ad uso diverso. Ha quindi insistito nelle spese e nell'applicazione del principio secondo cui “La compensazione delle spese può essere attualmente disposta, oltre che nelle ipotesi di soccombenza reciproca, di assoluta novità, delle questioni trattate e di mutamento della giurisprudenza su questioni dirimenti, solo quando le specifiche circostanze prese in considerazione dal giudice di merito presentino connotazioni tali renderle assimilabili alle altre ipotesi previste dall'art. 92 c.p.c., comma 2”, escludendo ogni ipotesi tra quelle enunciate dalla
Cassazione nella corrente interpretazione della citata disposizione. Ha quindi insistito perché sia applicata la regola ordinaria della soccombenza recata dall'art. 91 c.p.c..
10.1. Il motivo è fondato.
La ragione che il Tribunale ha addotto per fare luogo alla compensazione non si attaglia alla società che non è coinvolta nelle questioni familiari che agitano le altre parti del giudizio.
Per l'infondatezza di tutte le domande proposte contro la società da e la sua Parte_1 evidente soccombenza (virtuale sulla domanda di rilascio dell'immobile; effettiva quanto al resto) la sentenza impugnata va riformata in parte qua e il ricorrente condannato al pagamento dei compensi professionali secondo i parametri di cui al D.M. 10 marzo 2014, n.
55 e successive sue modifiche, in applicazione del principio per il quale “La condanna alle spese di lite, pronuncia accessoria e consequenziale alla definizione del giudizio, può esser emessa a carico della parte soccombente (pure virtuale) anche di ufficio e in difetto di esplicita richiesta della parte vittoriosa, a meno che vi sia un'espressa volontà contraria di quest'ultima che ne chieda la compensazione”.
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11. Le spese del grado seguono la soccombenza e si liquidano in dispositivo.
Va applicato lo scaglione IV per il valore indeterminato della lite qual è e quale è stato dichiarato al momento dell'iscrizione a ruolo.
Si applica il D.M. 147 del 13 agosto 2022 vigente al tempo della decisione.
Va operata la distrazione in favore dei difensori che l'hanno chiesta.
12. Infine si evidenzia che, a norma dell'art. 13 comma 1 quater del d.P.R. n. 115 del 2002, introdotto dall'art. 1 comma 17 della legge n. 228 del 24 dicembre 2012, e destinato a trovare applicazione ai procedimenti introdotti in data successiva al 30 gennaio 2013 quando l'impugnazione, anche incidentale, è respinta integralmente o è dichiarata inammissibile o improcedibile, la parte che l'ha proposta è tenuta a versare un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione, principale o incidentale, a norma del comma 1 bis.
Per tale ragione, la Corte dà atto che sussistono i presupposti di cui alla norma in esame e che l'obbligo di pagamento sorge al momento del deposito della presente decisione.


P.Q.M.

la Corte di Appello di Napoli - II sezione civile, definitivamente pronunciando sull'appello come in epigrafe proposto e tra le parti ivi indicate, così provvede:
− rigetta l'appello proposto da alla sentenza del Tribunale di Nola n. Parte_1
2457/2023 in data 25 settembre 2023, pubblicata in data 26 settembre 2023, notificata a mezzo p.e.c. in data 2 ottobre 2023;
− accoglie l'appello incidentale e in parziale riforma del capo sulle spese condanna Pt_1
a corrispondere alla per il giudizio di primo grado € 5.200,00
[...] Controparte_3
per compensi professionali, oltre accessori di legge;

− condanna l'appellante principale alle spese del grado in confronto degli appellati che liquida cadauno in € 3.950,00 oltre accessori di legge con distrazione in favore dell'Avvocato Nicoletta Zurino per quanto di competenza di;
CP_1
− dà atto, attesa l'infondatezza dell'appello principale che ricorrono i presupposti per l'applicazione dell'art. 13 comma 1 quater del d.P.R. n. 115 del 2002.
Così deciso il 18 giugno 2025
Il consigliere est. Il Presidente
dott.ssa Maria Teresa Onorato dott.ssa Alessandra Piscitiello
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