CORTE D'APPELLO DI FIRENZE SEZIONE TERZA CIVILE
* Verbale di udienza con sentenza contestuale
- artt. 350 bis e 281 sexies c.p.c. -
* Causa d'appello n.: N. R.G. 1779/2023 r.g. vertente fra:
(cf: e (cf: Parte_1 C.F._1 Parte_2
), con il patrocinio dell'Avv. LUCA BIAGI e dell'Avv. ELENA PARDINI;
C.F._2

PARTE APPELLANTE nei confronti di cf: , contumace;
Controparte_1 P.IVA_1
(cf: , contumace;
CP_2 C.F._3

PARTI APPELLATE
*
Oggi 09/04/2025, alle ore 12.19, dinanzi alla Corte d'Appello di Firenze, composta da:
Carlo Breggia Presidente relatore
Marco Cecchi Consigliere
Antonio Picardi Consigliere
con l'assistenza della Funzionaria addetta all'UPP Lavinia Panerai, nei locali del Palazzo di Giustizia, piano 4^, sono comparsi: Per parte appellante, l'Avv. Biagi. Per le parti appellate, nessuno.
L'appellante si riporta ai propri atti. Esaurita la discussione, il difensore dichiara di rinunciare ad assistere alla lettura della sentenza e si allontana volontariamente.
La Corte si ritira in camera di consiglio e, rientrata, dà lettura della sentenza contestuale che segue, inserendola nel fascicolo telematico.
IL PRESIDENTE pagina 1 di 9

LA FUNZIONARIA
N. R.G. 1779/2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO DI FIRENZE
SEZIONE TERZA CIVILE
La Corte di Appello di Firenze, nella composizione di cui alla precedente parte di verbale, ha emesso, ai sensi degli artt. 350 bis e 281 sexies c.p.c., la seguente
SENTENZA nella causa civile di II Grado iscritta al n. r.g. 1779/2023 promossa da:
(cf: e (cf: Parte_1 C.F._1 Parte_2 con il pat BIAG INI;
C.F._2

PARTE APPELLANTE nei confronti di cf: , contumace;
Controparte_1 P.IVA_1
(cf: , contumace;
CP_2 C.F._3

PARTI APPELLATE
avverso la sentenza n. 385/2023 emessa dal Tribunale di Firenze e pubblicata il 09/02/2023
CONCLUSIONI
In data odierna la causa viene posta in decisione sulle seguenti conclusioni:
Per la parte appellante:
“Piaccia all'Ecc.ma Corte di Appello di Firenze, contrariis reiectis, in riforma e/o revoca dell'impugnata Sentenza, previa sospensione della sua esecutività, accertati tutti i motivi di impugnazione come in narrativa del presente atto, liquidare nel minor importo di
€.25.000,00 il danno subito dall'appellata avuto riguardo al pagamento già CP_1 effettuato di €.5.000,00 e di cui in narrativa.
Il tutto con il favore delle spese, onorari e competenze di lite del doppio grado di Giudizio”.
pagina 2 di 9 RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
*
1. Il Tribunale di Firenze, con sentenza n. 385/2023 pubblicata il 09/02/2023, ha così deciso:
condanna , e in solido tra loro a pagare CP_2 Parte_2 Parte_1 in favore di a somma di € 35.000,00; condanna i convenuti in Controparte_1 solido a rimborsare in favore di parte attrice, previa compensazione nella misura di un quarto, le spese di lite che liquida in € 15.014,00; pone le spese di consulenza tecnica per metà a carico di parte attrice e per metà a carico dei convenuti.
1.1 aveva convenuto in giudizio e CP_1 CP_2 Parte_2 Pt_1 dinanzi al Tribunale di Firenze, e, premesso di avere stipulato il 23.7.2015, quale
[...] promittente locatrice, un contratto preliminare di locazione in forza del quale i tre convenuti, in qualità di promissarî locatarî, si erano obbligati a prendere in locazione dalla società alcuni locali ubicati all'interno del CENTRO*Sesto sito in Sesto Fiorentino Via Petrosa 19, deducendo l'inadempimento della controparte all'obbligazione di stipulare il contratto, ha chiesto la risoluzione del contratto e la condanna dei convenuti al risarcimento dei danni.
1.2 Mentre era restato contumace, si erano invece costituiti, per resistere, CP_2
e sostenendo che i rapporti erano stati sereni sin quando Parte_2 Parte_1
l' unilateralmente e senza alcuna previa consultazione, aveva spedito alla società una CP_2 lettera di posta elettronica esternando alcuni dubbi. A questo punto, approfittando CP_1 della situazione, si era tirata indietro e, pur dinanzi al rinnovato interesse manifestato da loro con missiva del proprio legale del 15.12.2015, aveva invece richiesto un risarcimento di
250mila euro. Da qui era seguito a catena il sostanziale naufragio dell'affare, perché aveva sospeso quei lavori che, in vista della locazione, avrebbe dovuto svolgere (la CP_1 locazione, secondo quanto premesso al punto f del contratto preliminare, doveva servire per un progetto che coinvolgesse i giovani cui offrire l'insegnamento della musica e tecnologie multimediali;
e si era assunta l'obbligo di eseguire lavori di adattamento dei locali, CP_1 secondo un progetto esecutivo predisposto dai promissarî, allegato alla lettera B al preliminare).
Hanno, inoltre, comunque contestato la sussistenza e l'ammontare del danno, concludendo per il rigetto delle domande, ovvero, in subordine, chiedendo limitarsi il danno pagina 3 di 9 alla caparra già versata, con compensazione delle due poste.
1.3 Il Tribunale di Firenze, dopo istruttoria documentale, orale e per c.t.u., con sentenza non definitiva n. 991/2020 pubblicata il 26/04/2020, ha risolto il contratto per grave inadempimento della parte promissaria, rimettendo la causa sul ruolo per la necessità di chiarimenti da parte del c.t.u., ai fini della liquidazione del danno in favore della società attrice.
La sentenza non definitiva sull'an debeatur è stata impugnata dinanzi alla Corte
d'Appello di Firenze, che ha dichiarato inammissibile l'appello con sentenza n. 2787/2022, avverso la quale hanno interposto ricorso per cassazione, pendente. Pt_1 Pt_2
1.4 Il Tribunale, completata l'istruzione della causa, ha emesso la sentenza definitiva, liquidano il danno secondo quanto indicato nel dispositivo già trascritto.
2. Con atto di citazione, regolarmente notificato, e Parte_2 Pt_1 di seguito anche appellanti) hanno convenuto in giudizio, innanzi questa Corte di
[...]
Appello, e (di seguito anche appellati), Controparte_1 CP_2 proponendo gravame (con espressa dichiarazione preliminare di non rinunciare, ma di insistere, nella contestazione dell'an debeatur, oggetto ormai del diverso giudizio pendente in sede di legittimità) avverso la suddetta sentenza per un unico motivo di appello.
A loro dire, in particolare, il Tribunale aveva correttamente stimato il danno nel semestre di preavviso che sarebbe spettato alla locatrice;
ma ha errato a determinare il danno sommando alla somma di 30mila euro (determinata con riferimento a sei mesi di preavviso) quella di 5mila euro, che era stata versata a titolo di caparra confirmatoria dai promissarî conduttori.
In tal modo, in sostanza, il primo giudice non aveva tenuto conto che, avendo CP_1 chiesto la risoluzione e il risarcimento del danno, aveva con ciò stesso rinunciato a far propria, quale somma riparativa predeterminata, la caparra, con la conseguenza, che l'importo di
5mila euro, trattenuto dalla controparte, doveva essere, anziché sommato, detratto dall'ammontare del danno riconoscibile.
Per tali ragioni è stata pertanto formulata dalla parte APPELLANTE richiesta di riforma della sentenza gravata in accoglimento delle conclusioni come in epigrafe trascritte con condanna della controparte alla rifusione delle spese di lite di entrambi i gradi di giudizio.
pagina 4 di 9 3. Radicatosi il contraddittorio, e Controparte_1 CP_2 non si sono costituiti e sono stati dichiarati contumaci in prima udienza
[...] dall'Istruttore.
4. L'Istruttore ha fatto precisare le conclusioni, trascritte in epigrafe, all'udienza del
4.12.2024, rinviando per la discussione dinanzi al collegio, con termine per note conclusionali.
All'odierna udienza, come da retroestesa porzione di verbale, si è svolta la discussione.
***
L'appello è, secondo quanto segue, fondato e va accolto.
5. Il Tribunale, escluse una serie di voci di danno pretese da , ha commisurato CP_1 quello risarcibile al periodo di preavviso (6 mesi con canone di 5mila euro mensili) che, se il contratto definitivo (in difetto del grave inadempimento dei promissarî, accertato con la sentenza non definitiva e attualmente ancora sub iudice in sede di legittimità) fosse stato stipulato, la locatrice avrebbe avuto diritto a vedersi riconosciuto dal conduttore recedente.
5.1 Ha motivato il primo giudice (pag. 4): deve essere tenuto presente che, come già evidenziato, il contratto di locazione che avrebbe dovuto essere stipulato riconosceva alla parte conduttrice la facoltà di recesso con preavviso di mesi sei (all. c al preliminare art. 5). Ne consegue che avuto riguardo al canone iniziale di € 5.000,00 mensili può essere riconosciuto un danno all'epoca non superiore ad €
35.000,00.
[…]
Parte_ A deve pertanto essere riconosciuto il danno di € 35.000,00 da compensare con la somma di € 5.000,00 versata dai convenuti a titolo di caparra confirmatoria: in ragione del danno di € 30.000,00 all'epoca può essere riconosciuto un danno ad oggi di € 35.000,00.
Parte_ Pertanto i convenuti devono essere condannati in solido a pagare in favore di la somma di € 35.000,00.
pagina 5 di 9 5.2 Sussiste, dunque, il duplice errore lamentato.


5.2.a In primo luogo, essendo stato scelto il criterio di parametrare il nocumento sulla base del mancato preavviso cui avrebbe avuto diritto il locatore in caso di stipulazione del definitivo, l'importo relativo si doveva determinare in € (5.000,00 x 6=) 30.000,00 e non in una somma non superiore ad € 35.000,00.
In alternativa al mero errore di calcolo, si potrebbe ipotizzare, dall'espressione utilizzata nella motivazione (in ragione del danno di € 30.000,00 all'epoca può essere riconosciuto un danno ad oggi di € 35.000,00), che il primo giudice abbia voluto equitativamente determinare il danno in un importo superiore alla somma algebrica di sei mensilità di canone, per tener conto del tempo trascorso fra l'epoca nel quale la lesione s'era prodotta e quella della liquidazione (danno di € 30.000,00 all'epoca … danno ad oggi di € 35.000,00); e ciò in relazione a quella parte di danno ex art. 1591 c.c. che ha natura di debito di valore (ossia quella del maggior danno: cfr Cass. sez. 6^-3 ord.

6.12.2021 n. 38588 rv 663344 – 01; Cass. sez. 3^ civ. 14.2.2006 n. 3183 rv 592519; Cass. sez. 1^ civ. ord. 28.2.2018 n. 4714; Cass. sez. 3^ civ.
20.6.2017 n. 15146; contra, ossia nel senso che si tratti di un unico debito di valore, Cass. sez.
3^ civ.

3.10.2013 n. 22592 rv 628098).
Tuttavia:


5.2.a.i Tale ragionamento non è stato adeguatamente esplicitato e il mero riferimento a un danno all'epoca e a un danno ad oggi è formula intrinsecamente equivoca e che, soprattutto, non dà conto, neppure menzionando un qualche criterio, del perché l'aumento sia stato determinato in 5mila euro.


5.2.a.ii Il ragionamento, in ogni caso, non sarebbe recepibile: a ben vedere, l'intera determinazione del nocumento è equitativa, perché la perdita dei sei mesi di preavviso non è certo la conseguenza immediata e diretta (ex art. 1223 c.c.) della mancata stipulazione del contratto definitivo (e, dunque, dell'inadempimento ascritto ai promissarî); bensì un criterio, senz'altro valido, per stimare (ai sensi, per l'appunto del 1226 c.c.), la perdita patrimoniale che può essere derivata alla promittente locatrice per la mancata stipulazione del contratto definitivo, mediante la fictio di presupporre un recesso anticipato del conduttore.
Tale constatazione, rende ulteriormente indebito un aumento per il trascorrere del tempo fra momento del danno e momento della sua liquidazione, poiché le somme stimate non sono il valore dell'utilità perduta, ma solo un modo equitativo (e, dunque, intrinsecamente approssimativo, per quanto il potere sia stato esercitato legittimamente) per pagina 6 di 9 dare un contenuto concreto al nocumento: situazione nella quale il maggior danno collegato al trascorrere del tempo è da considerarsi assorbito nel criterio equitativo, tranne che, a differenza del presente caso, non sia stata fornita una ben dettagliata motivazione.


5.2.a.iii La Corte, d'altra parte, né può rivedere tale aspetto, in difetto di appello incidentale di , né, comunque, concorderebbe, nel merito, con una soluzione diversa CP_1 da quella constatata, perché, appunto, è del tutto evidente che la quantificazione equitativa correlata a un semestre di preavviso è satisfattiva del danno del promittente locatore in ogni sua componente, compresa quella collegata al tempo.
Lo stesso Tribunale è stato equivoco, sostenendo dapprima che il danno, collegato a un semestre di mancato preavviso, era all'epoca non superiore ad € 35.000,00; per poi fissarlo con sicurezza a oggi alla misura massima ipotizzata.


5.2.b Fissato l'importo risarcitorio in 30mila euro, la detrazione della caparra – in concreto già incamerata da e non oggetto di pretese restitutorie degli appellanti, che CP_1
l'hanno esplicitamente opposta in compensazione impropria - determina la riduzione della somma oggetto di condanna a 25mila euro.
Il Tribunale, come si è già constatato trascrivendo la motivazione, ha correttamente dato atto della necessità di detrazione della caparra (poiché, come notano gli appellanti, CP_1 aveva preferito agire per la ordinaria risoluzione e non ex art. 1385 c.c.), ma non l'ha, in concreto effettuata, partendo da un danno di 35mila euro e restando al medesimo importo dopo la asserita detrazione.
6. La parziale riforma determina, in astratto, la necessità di revisione del regime delle spese processuali.
In concreto, però, la riforma non ha riflessi sugli oneri processuali.
Invero, la riduzione meramente quantitativa della domanda risarcitoria non determina reciproca soccombenza (Cass. SSUU civ. 31.10.2022 n. 32061), sicché gli appellanti restano, all'esito del giudizio, integralmente soccombenti.
Né la minor somma riconosciuta in questa sede si riflette sul valore della causa e, per conseguenza, sui criteri di liquidazione.
pagina 7 di 9 Si deve infatti tener conto, a tal fine, che la sentenza definitiva ha liquidato gli oneri di tutta la causa e che essa ricomprendeva anche la domanda risolutoria decisa con la sentenza non definitiva.
Il valore della causa, quindi, è comunque dato, prima di tutto, dall'intero ammontare dei canoni della locazione che non è stata stipulata, poiché, a sensi dell'art. 12 c.p.c., il rapporto obbligatorio oggetto di causa era prima di tutto la stipulazione di un contratto di quel valore.
Quel valore è di € 60.200,00 (vedi clausole 3 del preliminare e 5 e 6 dello schema di contratto definitivo allegato al preliminare), con la conseguenza che è del tutto irrilevante che a quell'importo si aggiunga quello del danno nella misura liquidata in questa sede (25mila euro) anziché nella misura riconosciuta in prime cure (35mila euro).
Ne discende che, in concreto, la statuizione sulle spese adottata dal Tribunale va tenuta ferma: beninteso, non perché essa non sia toccata ex art. 336 c.p.c. dalla parziale riforma dei capi di merito, ma perché, a una autonoma rivalutazione, essa corrisponde perfettamente a quanto si dovrebbe liquidare.
Ne discende, ulteriormente, che le spese sostenute dagli appellanti in questo grado sono irripetibili.
Non sussistono invece le condizioni per il raddoppio del contributo unificato.


P.Q.M.



La Corte d'Appello di Firenze, sezione terza civile, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza disattesa, così provvede:

1. in accoglimento dell'appello proposto da e Parte_2 Parte_1 nei confronti di di avverso la sentenza Controparte_1 CP_2 definitiva n. 385/2023 emessa dal Tribunale di Firenze e pubblicata il 09/02/2023, in sua parziale corrispondente riforma e con conferma nel resto, riduce l'importo risarcitorio che e sono stati condannati CP_2 Parte_2 Parte_1 solidalmente a pagare a previa compensazione con il loro Controparte_1 credito di € 5.000,00 a titolo di restituzione della caparra, al minor importo di € 25.000,00;

2. dichiara irripetibili le spese processuali sostenute dagli appellanti nel presente grado.
pagina 8 di 9 Firenze, 9 aprile 2025.
Il Presidente est. Carlo Breggia
Nota
La divulgazione del presente provvedimento, al di fuori dell'ambito strettamente processuale, è condizionata all'eliminazione di tutti i dati sensibili in esso contenuti ai sensi della normativa sulla privacy ex D. Lgs 30 giugno 2003 n. 196 e successive modificazioni e integrazioni.
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