R E P U B B L I C A I T A L I A N A
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI NAPOLI
SEZIONE CIVILE 7^
riunita in camera di consiglio nella composizione di cui appresso:
dott.ssa Aurelia D'Ambrosio Presidente
dott. Michele Magliulo Consigliere
dott.ssa Paola Giglio Cobuzio Consigliere rel. ed est.
ha emesso la seguente
SENTENZA
nel giudizio di appello, iscritto nel ruolo generale degli affari contenziosi sotto il numero d'ordine 6253 dell'anno 2018, avverso la sentenza n. 1983/2018 del Tribunale di Benevento, pubblicata in data 16.11.2018, vertente
TRA
P.IVA nr. ), Parte_1 P.IVA_1
con sede in Benevento alla Via Gioacchino Toma snc, in persona dei suoi legali rappresentanti pro tempore (C.F. Parte_2
) e (C.F. ), C.F._1 Parte_3 C.F._2
rappresentato e difeso dagli Avv.ti Gino De Pietro (C.F. ) e C.F._3
RE LA (C.F. ), sia congiuntamente che C.F._4
disgiuntamente, ed elettivamente domiciliata presso lo studio dei difensori in Benevento, alla via G. Pasquali nr. 8, giusta mandato in calce della comparsa di costituzione dei nuovi difensori del 27/12/2021;
- Appellante
-
CONTRO
, (C.F. , nato a [...] il Controparte_1 C.F._5
27/04/1957, rappresentato e difeso dall'Avv. Giuseppe Iannelli (C.F.
), giusta mandato in calce alla comparsa di risposta in appello;
C.F._6
-
Appellato –
MOTIVI IN FATTO E IN DIRITTO
Primo grado di giudizio:
Con atto di citazione ritualmente notificato l' Parte_1
conveniva in giudizio, innanzi al Tribunale di Benevento, Basilicata CP_1
spiegando le seguenti conclusioni:
1) Accertare e dichiarare l'inadempimento del convenuto rispetto agli obblighi assunti con contratto preliminare nei confronti dell'attore; 2) Per l'effetto, dichiarare risolto il contratto stipulato tra le parti e condannare il convenuto al risarcimento del danno cagionato; 3) In subordine, condannare il convenuto all'adempimento degli obblighi contrattualmente assunti; 4) Disporre l'immediata reintegrazione dell'attore nel possesso dell'immobile, ordinando al convenuto la restituzione delle chiavi di quest'ultimo; 5) Condannare il convenuto al pagamento delle spese processuali.
A sostegno delle predette pretese l' asseriva di aver Parte_1
stipulato con , a mezzo di intermediario (Agenzia immobiliare Controparte_1 Mellusi s.r.l.), un contratto preliminare di compravendita immobiliare per persona da nominare. In particolare, l'accordo si perfezionava mediante scambio di proposta avanzata per iscritto dal in data 22/12/2009 ed accettazione scritta CP_1
dell'Istituto in data 08/01/2010. Il contratto preliminare contemplava le seguenti pattuizioni: - obbligo di stipulare successivamente il contratto definitivo di compravendita avente ad oggetto il compendio immobiliare – di proprietà della società attrice – sito in Benevento alla c.da Malecagna, individuato ex NCEU del Comune di
Benevento al foglio 26, p.lle 77 e 740 (individuati come terreni) e p.lla 77 subb.
7,8,9,10 (individuati come fabbricati) avente destinazione commerciale;
- corrispettivo di € 230.000,00 più IVA, da versare secondo le seguenti modalità: €20.000,00 alla stipula del preliminare;
ulteriori € 20.000,00 entro il 20/01/2010; la somma residua dietro concessione di un mutuo da parte di un istituto di credito;
- clausola cd. “reverse charge” in forza della quale la società attrice consegnava, fin da subito, le chiavi del compendio immobiliare al convenuto affinché quest'ultimo potesse iniziare ad eseguire i lavori di messa in sicurezza del cantiere, con contestuale esonero della parte venditrice da ogni responsabilità. Nonostante le ripetute sollecitazioni e diffide ad adempiere inviate nell'interesse della promittente venditrice, non Controparte_1
addiveniva alla stipula del contratto definitivo, che, su richiesta del promissario acquirente, doveva essere inizialmente stipulato in data 31.07.2010, innanzi al notaio di Solopaca (BN), adducendo inesistenti inadempimenti della controparte. Per_1
L'inadempimento del cagionava danni alla promittente la vendita sia per la CP_1
perdita dei frutti ricavabili dalla consistenza immobiliare promessa in vendita e consegnata anticipatamente, sia per la perdita della chance di vendita del bene medesimo.
Instaurato regolarmente il contraddittorio, depositava, in data Controparte_1
10/01/2014, comparsa di costituzione e risposta, negando la fondatezza delle pretese attoree e formulando domanda riconvenzionale.
In conclusione, il convenuto chiedeva di: 1) respingere la domanda attorea poiché infondata in fatto e in diritto; 2) dichiarare ľ'avvenuto scioglimento del contratto e comunque la sua inefficacia, per effetto del recesso dell'ing. o, in subordine, CP_1
per effetto della comune volontà delle parti; 3) condannare l'attrice a pagare al convenuto la somma di € 80.000,00, oltre interessi legali e maggior danno (da liquidarsi, quest'ultimo, in misura almeno pari alla differenza tra il saggio medio di rendimento netto dei titoli di Stato con scadenza non superiore a dodici mesi e il tasso di interesse legale) a far data dal recesso e sino all'effettivo soddisfo, o, in subordine, la somma di € 40.000,00, oltre interessi legali e maggior danno (da liquidarsi, quest' ultimo, in misura almeno pari alla differenza tra il saggio medio di rendimento netto dei titoli di Stato con scadenza non superiore a dodici mesi o il tasso di interesse legale) a far data dai singoli versamenti effettuati (e dunque su € 20.000,00 a far data dal 22/12/2009 e su € 20.000,00 a far data dal 26/1/2010) e sino all'effettivo soddisfo;
4) condannare, altresì, la convenuta a rifondere al convenuto le spese da costui sostenute per le causali indicate in premessa per l'importo complessivo di € 18.654,69, oltre interessi e rivalutazione monetaria dai singoli pagamenti al soddisfo; 5) condannare l'attrice a rifondere al convenuto le spese di causa.
In particolare, imputava la mancata stipula del contratto definitivo Controparte_1
ad una serie di inadempimenti della società promittente venditrice con conseguente legittimo esercizio del recesso in forza della caparra confirmatoria pattuita in sede di preliminare. Evidenziava che il complesso immobiliare oggetto di accordo tra le parti era stato oggetto del PdC in sanatoria nr. 702/1986 rilasciato dal Comune di Benevento
e che la promittente venditrice aveva dichiarato la destinazione commerciale del bene.
Precisava di aver versato alla controparte la somma di € 40.000,00 (in due tranches da
€20.000,00 ciascuna) come pattuito a titolo di caparra e, ottenute le chiavi dell'immobile per eseguire lavori di messa in sicurezza. Sosteneva di aver provveduto,
a proprie spese, a regolarizzare numerosi vizi mediante accatastamento dei fabbricati, nonchè frazionamento e ri-accatastamento dei terreni. Tali difformità culminavano, infine, con l'adozione da parte del nel Maggio 2010, di un Controparte_2
provvedimento di sospensione della DIA presentata ed ottenuta dal in CP_1
quanto: il complesso immobiliare risultava avere, in realtà, destinazione industriale o artigianale, anziché commerciale;
il PdC in sanatoria nr. 702/1986 era stato adottato in assenza della necessaria autorizzazione paesaggistica;
difettava il pagamento del contributo di costruzione.
Nel corso del processo di primo grado il convenuto procedeva alla restituzione delle chiavi dell'immobile oggetto del preliminare. All'esito dell'attività istruttoria le parti rassegnavano le definitive conclusioni e la causa veniva riservata a sentenza.
La sentenza di primo grado
Il Tribunale di Benevento, con sentenza nr. 1983/2018, pubblicata il 16/11/2018, così provvedeva: “respinge le domande proposte da parte attrice;
accoglie la domanda riconvenzionale del convenuto e, per l'effetto, dichiara risolto il contratto preliminare di compravendita immobiliare stipulato tra le parti e condanna parte attrice al pagamento in favore del convenuto della somma di € 80.000,00 a titolo del doppio del valore della caparra confirmatoria;
compensa per ¼ le spese processuali e condanna parte attrice al pagamento dei restanti ¾ liquidati in € 536,50 per spese vive ed €
7860,00 per compenso di avvocato di cui € 1822,50 per la fase di studio, € 1162,50 per la fase introduttiva, € 2625,00 per la fase istruttoria ed € 2250,00 per la fase decisoria, oltre rimborso forfettario spese generali, IVA e CPA come per legge”.
In particolare, il giudice di prime cure accertava l'inadempimento dell'
[...]
in quanto: il complesso immobiliare aveva, in realtà, Parte_1
destinazione urbanistica difforme rispetto a quanto pattuito in sede di preliminare come emergenti dal provvedimento di sospensione della DIA presentata dal;
lo CP_1
stesso risultava affetto da vizi quali il mancato pagamento del contributo di costruzione e l'assenza della prescritta autorizzazione paesaggistica, tali da renderlo illegittimo.
Riconosceva, al contrario, la legittimità della condotta serbata da , Controparte_1
in quanto conforme ai canoni della correttezza e della buona fede, affermando che il convenuto si era effettivamente attivato presso gli istituti bancari per ottenere la concessione del finanziamento necessario ai fini della stipula del contratto definitivo.
Inoltre, aveva provveduto a proprie spese anche a sanare talune delle irregolarità emerse nel dipanarsi del rapporto contrattuale, impegnandosi all'accatastamento dei fabbricati non risultanti dalla mappatura catastale e ad accollarsi le spese dirette al trasferimento delle porzioni immobiliari emerse in comproprietà.
Attesa la sussistenza dell'inadempimento contrattuale e la sua imputabilità a carico della società attrice, il Tribunale di Benevento riconosceva ex art. 1385 co. 2 c.c. la legittimità del recesso posto in essere da con conseguente Controparte_1
risoluzione del contratto preliminare e condanna della promittente venditrice al pagamento di € 80.000,00, pari al doppio della caparra confirmatoria incamerata. Solo in motivazione stabiliva che sulla somma di euro 80.000,00 erano dovuti gli interessi legali dalla data della domanda giudiziale fino al soddisfo, ma non la rivalutazione monetaria, costituendo l'obbligazione di restituzione del doppio della caparra un debito di valuta. Inoltre, stabiliva non spettare al l'ulteriore importo di €18.654,69 CP_1
per i lavori di messa in sicurezza ed accatastamento del complesso immobiliare richiesti sempre in via riconvenzionale dal convenuto, qualificando risarcitoria detta ulteriore domanda e ritenendola inammissibile, essendo la posta risarcitoria già stata soddisfatta mediante la restituzione del doppio della caparra versata.
Secondo grado di giudizio
Avverso la predetta sentenza l proponeva atto Parte_1
di appello in data 17/12/2018.
In particolare, l'appellante deduceva i seguenti motivi di impugnazione:
1) Violazione, falsa interpretazione ed applicazione dell'art. 1385 c.c.: errata qualificazione giuridica delle somme versate da parte del promissario acquirente.
L'appellante contestava la qualificazione operata dal primo Giudice della somma di €
40.000,00 quale caparra confirmatoria, atteso che il versamento della predetta somma non sarebbe stato contestuale alla stipula del contratto preliminare, con conseguente violazione dell'art. 1385 c.c. e riqualificazione dell'importo già versato da CP_1
quale acconto sul prezzo pattuito;

[...]
2) Erronea interpretazione in punto di rilevanza probatoria del mutuo richiesto dall'appellato e violazione dell'art. 116 c.p.c., nonché mancato accertamento della responsabilità dell'appellato ex art. 1375 c.c.. L'appellante censurava l'accertamento da parte del giudice di prime cure circa la richiesta di finanziamento avanzata dal convenuto all'istituto di credito nelle more della stipula del contratto definitivo, in quanto non avrebbe reso edotta la società attrice di tale circostanza Controparte_1
prima del giudizio, assumendo in tal modo una condotta contraria alla buona fede soggettiva cui sono tenute le parti nell'esecuzione del contratto;

3) Erronea interpretazione e valutazione delle vicende catastali ed amministrative successive alla proposta d'acquisto accettata e nuova violazione dell'art. 116 c.p.c..
L'appellante deduceva, da un lato, che aveva ignorato senza colpa i vizi dell'immobile
(asserendo, a sostegno di ciò, sia che il bene oggetto del contendere era stato precedentemente acquistato in sede di procedura esecutiva, con conseguente verifica – ad opera dell'esperto stimatore nominato dal giudice dell'esecuzione – della conformità catastale, edilizia e urbanistica dell'immobile, sia che la certificazione di destinazione urbanistica del bene del 20/05/2013 confermava la destinazione commerciale del medesimo) e, dall'altro, che il non aveva titolo per CP_1
presentare la DIA al relativamente ai cespiti in questione ed Controparte_2
aveva omesso di rendere partecipe la promittente venditrice dell'iter amministrativo.
Inoltre, evidenziava che alcun provvedimento repressivo le era stato notificato da parte del CP_2
4) Errata applicazione al caso in esame dell'art. 1490 c.c. L'appellante censurava l'applicazione ad opera del giudice di primo grado del regime di garanzia in materia di vendita ex art. 1490 c.c., atteso che la società promittente venditrice, al momento della stipula del contratto preliminare, ignorava senza colpa (per gli stessi motivi di cui al numero 3) i vizi di cui era gravato l'immobile;
5) Errata statuizione in punto di legittimità del recesso del promittente venditore e di accertamento di responsabilità dell'appellante tale da giustificare una pronuncia di risoluzione per suo grave inadempimento: violazione del combinato disposto degli artt.
1453 e 1455 c.c.. Con detta doglianza l'appellante contestava la sussistenza di un inadempimento grave imputabile all'appellante perché alcun provvedimento sanzionatorio era stato notificato nei suoi confronti. A detta dell'appellante, la risoluzione del contratto, non imputabile all'attrice, potrebbe essere dichiarata per impossibilità sopravvenuta;

6) Omessa valutazione dell'abuso di detenzione del bene da parte del promissario acquirente. Con il sesto motivo d'appello lamentava che la controparte avrebbe mantenuto la detenzione dell'immobile conteso per cinque anni (dalla stipula del preliminare sino alla prima udienza del giudizio), con conseguente pregiudizio economico a carico della promittente venditrice, impossibilitata a ricavare rendite patrimoniali dal cespite di sua proprietà a causa del mancato godimento dello stesso.
Pertanto, censurava il mancato riconoscimento del risarcimento del danno per aver il tribunale attribuito rilievo ad una inesistente responsabilità dell'appellante.
7) Riforma della statuizione sulle spese processuali: la censura contesta il dispositivo della sentenza di primo grado nella parte concernente le spese del processo, invocando la condanna dell'appellato a rifondere in favore dell'appellante le spese di entrambi i gradi del giudizio, giusta l'operatività del principio di soccombenza. In ogni caso, si doleva di essere stata condannata al pagamento dei tre quarti delle spese di lite senza avere alcuna responsabilità né in fase delle trattative, nè successivamente.
Attesi i motivi d'appello sopra esposti, l'appellante concludeva richiedendo nel merito:
“-accertare e dichiarare l'inadempimento di rispetto agli obblighi Controparte_1
assunti con la sottoscrizione del contratto preliminare;
-dichiarare risolto il contratto tra le parti e condannare il convenuto al risarcimento di tutti i danni cagionati;
-in via subordinata, condannare l'appellato all'adempimento degli obblighi scaturenti dal contratto preliminare;
-in via ulteriormente subordinata, dichiarare la risoluzione del contratto per impossibilità sopravvenuta e, per l'effetto, disporre la restituzione della somma di € 40.000,00; - condannare l'appellato al pagamento delle spese di entrambi
i gradi del giudizio”.
Si costituiva spiegando le seguenti conclusioni: Controparte_1
1) in via principale, dichiarare inammissibile l'appello proposto dalla Controparte_3
o rigettarlo nel merito siccome infondato in fatto e/o in diritto,
[...]
precisando, in ogni caso, che sulle somme oggetto di condanna sono dovuti gli interessi legali come indicati a pag. 7 della sentenza di primo grado, per mera omissione non indicati altresì nel dispositivo della medesima sentenza;
2) in via subordinata, per il caso di riforma della sentenza di primo grado nella parte in cui ha dichiarato la risoluzione per inadempimento della provvedere, in CP_3
accoglimento della domanda subordinata già proposta dall'attuale esponente in primo grado e rimasta assorbita dall'accoglimento della sua domanda principale, a dichiarare l'avvenuto scioglimento del contratto e comunque la sua inefficacia per effetto della comune volontà delle parti e (anche in caso di accoglimento dell'avversa domanda di risoluzione per inadempimento del ) a condannare la CP_1 [...]
, in persona del suo legale rappresentante p.t., al pagamento in favore Controparte_3
dell'appellato della somma di euro 40.000,00 oltre interessi legali dalla CP_1
domanda sino al soddisfo;
3) in ogni caso, condannare controparte a rifondere le spese legali del doppio grado di giudizio”.
Rigettata l'istanza di sospensione della provvisorietà esecutività della sentenza, la causa veniva rinviata per la precisazione delle conclusioni. Precisate le definitive conclusioni, all'udienza del 29/05/2025 la causa era rimessa in decisione collegiale, con assegnazione dei termini per lo scambio delle comparse conclusionali e delle memorie di replica ex art. 190 c.p.c.
MOTIVI DELLA DECISIONE


1. Inadempimento dell'appellato e contrarietà alla buona fede
Anzitutto, occorre scrutinare il secondo motivo d'appello concernente la configurabilità di un inadempimento a carico dell'appellato, in quanto presupposto logico per l'esame delle ulteriori doglianze.
L'appellante sostiene che la condotta serbata da nelle more della Controparte_1
stipula del contratto definitivo – precisamente, il non aver comunicato alla promittente venditrice di essersi attivato per ottenere presso gli istituti bancari il finanziamento necessario per la conclusione della compravendita – integri una condotta contraria alla buona fede soggettiva. L'indagine in ordine al comportamento del promissario acquirente si estende anche a talune censure fatte valere in parte con il terzo motivo d'appello relativamente al presunto difetto di legittimazione per presentare, rispetto ad un immobile di proprietà altrui, la DIA presso l'ente comunale e alla mancata comunicazione alla promittente venditrice del relativo procedimento per la tutela della posizione di quest'ultima.
Anche siffatta condotta, nella censura di parte appellante, integrerebbe un inadempimento a carico dell'appellato.

1.1.L'appellante afferma: la circostanza per cui il convenuto non abbia comunicato espressamente alla società di essersi attivato per ottenere il finanziamento presso gli istituti bancari (prodromico alla stipula del contratto definitivo) integra un contegno contrario al parametro della buona fede soggettiva.
Alla luce di tutte le circostanze del caso concreto l'assunto dell'appellante è infondato: in primo luogo, non emerge che l'Istituto abbia specificatamente richiesto alla controparte notizie circa la presentazione della richiesta, i tempi della pratica e l'esito dell'operazione (per cui difetta il requisito della “consapevolezza di ledere l'altrui diritto” in capo all'appellato); in secondo luogo, il non risulta aver CP_1
comunicato problematiche in ordine alla concessione del mutuo, anzi la condotta del promissario acquirente mostrava l'opposto. Infatti, il si dimostrava CP_1
disponibile ed interessato alla stipula del contratto definitivo, nonostante le difficoltà sorte medio tempore ed inerenti il compendio immobiliare, ponendo in essere una serie di attività volte a salvaguardare l'interesse sotteso al perfezionamento del definitivo sia accollandosi le spese dirette al trasferimento di parte del bene in comproprietà, sia assumendosi l'onere di accatastamento di alcune parti del compendio medesimo, come accertato dal primo Giudice in seguito all'attività istruttoria espletata in primo grado.
Tra l'altro, risulta per tabulas che il informava l' che il mutuo sarebbe CP_1 Pt_1
stato stipulato lo stesso giorno della stipula del definitivo di compravendita (cfr. lettera racc. A/R datata 15/3/2011 depositata, in allegato alla seconda memoria ex art. 183
c.p.c. quale doc. 19). Inoltre, il Notaio, escusso come teste all'udienza del 20/6/2016, confermava di essere stato incaricato dal di predisporre gli atti occorrenti, CP_1 oltre che per la compravendita, anche per il mutuo da concludersi con l CP_4
contemporaneamente al contratto di compravendita, e di aver effettivamente curato l'istruttoria preliminare al mutuo.
Anche sulla base di dette circostanze si evince che alcun contrapposto interesse dell' è venuto in rilievo ovvero è stato leso nelle more della stipula del Pt_1
definitivo.

1.2 Al contrario di quanto sostenuto dall'appellante, non configura inadempimento la circostanza che il abbia, in seguito alla stipula del preliminare e prima della CP_1
conclusione del contratto definitivo, presentato una DIA presso l'ente comunale territorialmente competente rispetto ad un immobile di proprietà altrui.
Norma di riferimento in materia è l'art. 11 D.P.R. nr. 380/2001 “T.U. edilizia”, il quale prevede al comma 1 che “Il permesso di costruire è rilasciato al proprietario dell'immobile o a chi abbia titolo per richiederlo”. Detta disposizione si applica non soltanto al permesso di costruire, ma anche alla SCIA in materia edilizia o DIA (cfr.
Consiglio di Stato, nr. 3618/2022).
Secondo consolidato orientamento giurisprudenziale, il permesso (e, dunque, anche la
DIA) “può essere rilasciato non solo al proprietario dell'immobile, ma a chiunque abbia titolo per richiederlo, inteso come soggetto che abbia la legittima disponibilità di un'area, in base ad una relazione qualificata con il bene di natura reale, o anche solo obbligatoria, purché vi sia comunque il consenso del proprietario” (Consiglio di
Stato, nr. 983/2012; Consiglio di Stato, nr. 1488/2012; Consiglio di Stato, nr.
3300/2012, Consiglio di Stato, nr. 3027/2007).
Con specifico riguardo al contratto preliminare, inoltre, la giurisprudenza ha riconosciuto la suddetta legittimazione attiva anche al promissario acquirente, purché
“il proprietario abbia assentito alla presentazione della domanda di rilascio del permesso oppure l'obbligo di acquisto dell'immobile sia subordinato all'ottenimento del permesso di costruire”.
Invero, la legittimazione a chiedere il permesso (o presentare la DIA) trova fondamento non tanto nella posizione giuridica soggettiva di promissario acquirente in sé, quanto nell'autorizzazione o delega del promittente venditore, effettivo proprietario dell'immobile fino alla sua definitiva vendita. Non è infatti sufficiente, in ogni caso, il solo rapporto obbligatorio tra richiedente e area o immobile interessati all'intervento edilizio (TAR Sardegna-Cagliari, nr. 332/2017; Consiglio di Stato, nr. 1488/2012;
TAR Puglia-Bari, nr.1195/2012).
Dirimente, dunque, laddove l'interessato sia il titolare di un diritto obbligatorio, è che il richiedente sia autorizzato in base al contratto o abbia ricevuto espresso o implicito consenso da parte del proprietario (sul punto: Consiglio di Stato, nr. 3048/2018 “È invero pacifico che il permesso non è riservato unicamente al proprietario, ma anche
a chi abbia "titolo per richiederlo", espressione che si identifica con la legittima disponibilità dell'area, in base ad una relazione qualificata con la stessa di natura anche solo obbligatoria. In tali ipotesi è però altrettanto pacifica la necessaria acquisizione del consenso (quanto meno implicito) del proprietario del bene”).
Ebbene nella fattispecie concreta il convenuto, promissario acquirente dell'immobile, deve ritenersi soggetto autorizzato dal proprietario del bene a presentare la DIA nei confronti della PA competente, attesa la clausola del preliminare che contemplava la consegna delle chiavi del bene da parte del promittente la vendita al promissario acquirente affinché potesse iniziare autonomamente i lavori di messa in sicurezza del bene (connotato da condizioni di inagibilità e precarietà dal punto di vista statico), cioè
a porre in essere degli interventi edilizi subordinati, per espressa previsione legislativa ex art. 22 D.P.R. nr. 380/2001, alla presentazione della segnalazione certificata di inizio attività.
In ogni caso, nella vicenda concreta la presentazione della DIA e la sua sospensione da parte del costituisce solo occasione per l'emersione della illegittima CP_2
condizione edilizia- urbanistica del compendio immobiliare promesso in vendita, non spiegando alcuna influenza la mancata adozione di successivi provvedimenti repressivi da parte del CP_2


2. Inadempimento dell'appellante I motivi d'appello terzo, quarto e quinto possono essere trattati congiuntamente in quanto vertenti sul medesimo presupposto, cioè la pretesa insussistenza di un inadempimento imputabile alla parte appellante.
Le censure alla sentenza impugnata risultano infondate.

2.1 Tutti i motivi si basano sulla circostanza che l'ignoranza, da parte dell'appellante, dei vizi inerenti al compendio immobiliare promesso in vendita siano tali da escludere l'inadempimento grave a carico dello stesso.
In generale, con la stipula del preliminare si configura l'obbligo di concludere il contratto definitivo e quello di realizzare concretamente l'assetto di interessi programmato dai contraenti.
Pertanto, l'inadempimento rispetto al regolamento pattuito con contratto preliminare è configurabile sia in caso di mancata prestazione del consenso, sia nell'ipotesi in cui uno dei contraenti tenga comportamenti in grado di impedire la realizzazione delle prestazioni finali già programmate.
Ebbene – nel caso in esame – se da un lato l'appellante non ha negato il proprio consenso alla stipula del contratto definitivo, dall'altro è innegabile che la promessa di un bene affetto da vizi amministrativi (in particolare e incisivamente, l'assenza di legittimità del Permesso e assenza della prescritta autorizzazione paesaggistica come riscontrata dal primo giudice e non censurata dall'appellante) configura un inadempimento grave rispetto all'assetto di interessi programmato mediante il preliminare di compravendita immobiliare.
Inoltre, deve precisarsi che il certificato di destinazione urbanistica prodotto dall'appellante, poiché contiene soltanto, secondo quanto previsto dall'art. 30, comma
2, t.u. Edilizia (d.P.R. 380/2001), le prescrizioni dettate dagli strumenti urbanistici con riguardo alla zona urbanistica in cui il compendio immobiliare oggetto di causa ricade, non offre in sé alcuna prova della legittimità dal punto di vista urbanistico-edilizio del fabbricato promesso in vendita: infatti, una cosa è verificare in quale zona urbanistica ricada un complesso immobiliare, altra è accertare se detto complesso immobiliare, a fronte degli abusi riscontrati dal primo Giudice, sia stato edificato nel rispetto della normativa che disciplina le costruzioni.

2.2 A nulla rileva, del resto, l'asserita ignoranza soggettiva, in capo all'appellante, circa la sussistenza dei vizi inficianti il compendio immobiliare, scoperti solo in un secondo momento. La disciplina normativa di cui all'art. 1490 c.c. richiamata dal primo Giudice si caratterizza proprio per il regime di imputazione oggettivo, come tale insensibile alle vicende afferenti l'elemento psicologico connotante la condotta della parte inadempiente. Inoltre, l'appellante non ha offerto alcuna dimostrazione, sulla base degli atti acquisiti nella precedente fase di giudizio, di aver appreso successivamente al preliminare la sussistenza dei vizi in oggetto, anche perché non ha ritualmente depositato gli atti e, in particolare, la consulenza tecnica di stima, del procedimento esecutivo nell'ambito del quale si rendeva aggiudicatario dell'immobile espropriato.

2.3 Inammissibile è la domanda di risolvere il contratto per impossibilità sopravvenuta ex art 1463 c.c, avendo l'appellante richiesto- in aggiunta- un rimedio contrattuale che ha natura e presupposti diversi rispetto al comportamento doloso o colposo addebitato alla controparte a fondamento della domanda di risoluzione per inadempimento azionata in primo grado.


3. Qualificazione delle somme versate dal promissario acquirente
Giusta la conferma dell'inadempimento a carico dell'appellante e l'assenza di inadempimenti imputabili all'appellato, è possibile procedere alla disamina della doglianza concernente la qualificazione delle somme versate da quest'ultimo in occasione della stipula del preliminare di vendita.
Con il primo motivo d'appello si censura la ricostruzione operata dal giudice di primo grado, secondo la quale l'importo di €40.000,00, versati dal promissario acquirente in
2 “tranches” di €20.000,00 ciascuna, configura una caparra confirmatoria, con conseguente applicazione della disciplina ex art. 1385 co. 2 c.c. in punto di recesso e restituzione del doppio. Al contrario, l'appellante sostiene che trattasi di un anticipo sul prezzo finale di €
230.000,00 previsto per la stipula del definitivo, con conseguente esclusione della disciplina codicistica summenzionata.
A sostegno della censura l'attore invoca il dato letterale dell'art. 1385 co. 1 c.c., secondo il quale “Se al momento della conclusione del contratto una parte da all'altra,
a titolo di caparra, una somma di danaro o una quantità di altre cose fungibili, la caparra, in caso di adempimento, deve essere restituita o imputata alla prestazione dovuta”.
La norma, a detta dell'appellante, escluderebbe nel caso concreto l'operatività dell'istituto in esame, atteso che la dazione dell'importo sarebbe avvenuta in un momento successivo rispetto alla stipula del contratto preliminare.
Il motivo è infondato.

3.1 Come emerge dalla documentazione ritualmente acquisita in atti di primo grado, infatti, la proposta d'acquisto avanzata da in data 22/12/2009 ed Controparte_1
accettata dall' in data 08/01/2010, contempla Parte_1
espressamente al capitolo 2 “Prezzo d'acquisto offerto e condizioni di pagamento” che:
a) € 20.000,00 vengono versati alla firma della presente proposta con assegno bancario non trasferibile nr. 1010755631, tratto su Banco di Napoli intestato al venditore e rilasciato all'agente immobiliare con l'incarico di consegnarlo ad avvenuta conoscenza, da parte del proponente, dell'accettazione della presente proposta d'acquisto (cioè, dunque, al memento della conclusione del contratto); b) €
20.000,00 verranno versati entro il 20/01/2010 con le stesse modalità di cui al punto
a). La somma di cui al punto a), e al punto b) ove prevista, diverrà caparra confirmatoria con l'avvenuta conoscenza, da parte del proponente, dell'accettazione della presente proposta d'acquisto, che costituirà quindi contratto preliminare.
Emerge, pertanto, non solo la comune volontà delle parti – chiaramente esplicitata per iscritto – di qualificare le due tranches di pagamento come caparra confirmatoria, e non come anticipo sul prezzo d'acquisto, ma anche che la prima delle suddette dazioni
è avvenuta contemporaneamente alla stipula del contratto preliminare.

3.2 Analogamente non si pongono dubbi sul fatto che anche la seconda dazione di
€20.000,00 debba qualificarsi a titolo di caparra confirmatoria, ancorché successiva alla stipula del contratto.
Depone in tal senso la comune volontà delle parti, esplicitata al summenzionato punto b) della proposta d'acquisto.
Tale soluzione è avallata anche dal pacifico orientamento della giurisprudenza di legittimità, per cui “In tema di contratto preliminare, la funzione di anticipazione della prestazione dovuta e di rafforzamento del vincolo obbligatorio propria della caparra confirmatoria – che si perfeziona con la consegna che una parte fa all'altra di una somma di danaro o di una determinata quantità di cose fungibili per il caso
d'inadempimento delle obbligazioni nascenti da un diverso negozio ad essa collegato
(c.d. contratto principale) – ben può essere assolta anche da una dazione differita, così posticipandosi la consegna ad un momento successivo alla conclusione del contratto principale, ma a condizione che il momento di tale consegna sia anteriore al termine di scadenza delle obbligazioni pattuite con il preliminare e con la conseguenza che, nelle more della consegna, non si producono gli effetti che l'art. a385 comma 2 c.c., ricollega alla consegna in conformità della natura reale del patto rafforzativo del vincolo” (Cass., ordinanza nr. 35068/2022).


4. Abuso di detenzione del bene da parte del promissario acquirente
Con il sesto motivo di gravame, l'appellante contesta che il avrebbe CP_1
mantenuto la detenzione dell'immobile conteso per cinque anni con conseguente pregiudizio economico a carico dell'istante, impossibilitato a ricavare rendite patrimoniali dal cespite di sua proprietà a causa del mancato godimento dello stesso.
La censura risulta infondata.

4.1. L'appellato, infatti, ha avuto la detenzione del bene in forza di apposita pattuizione contrattuale in sede di preliminare. La stessa contemplava la consegna delle chiavi affinchè il promissario acquirente potesse iniziare, a proprie spese, i lavori di messa in sicurezza dell'immobile, attività effettivamente iniziata, come emerge – anche – dalla presentazione della DIA da parte del . CP_1 Con lettera raccomandata del 09/01/2014, in atti, attese le vicende sopravvenute nelle more della stipula del definitivo, manifestava la propria volontà di Controparte_1
recedere dal contratto preliminare ex art. 1385 co. 2 c.c. e si offriva di restituire le chiavi del bene, le quali ultime venivano materialmente consegnate dall'avvocato dello stesso al difensore dell' in occasione della Parte_1
prima udienza del giudizio di primo grado.
Atteso – per la disamina già condotta nei capi precedenti – l'inadempimento imputabile all'appellante, l'operatività della caparra confirmatoria e la legittimità del recesso effettuato dall'appellato, ne consegue la non configurabilità di un abuso di detenzione del bene ad opera di , dovendosi considerare – fino al momento Controparte_1
dell'operatività del recesso – il contratto concluso tra le parti idoneo a spiegare i propri effetti, rientrando tra questi ultimi anche la pattuita detenzione del bene in capo al promissario acquirente.

4.2. Occorre precisare che, in forza del contratto preliminare, il non veniva CP_1
immesso nella detenzione dell'immobile al fine di potersene servire per propria utilità prima di diventarne proprietario, ma solo al fine limitato di realizzare i lavori di messa in sicurezza indispensabili alla conservazione del bene medesimo. A seguito della sospensione della DIA da parte del nessun intervento risulta Controparte_2
essere stato posto in essere dalla promittente venditrice per la soluzione della problematica amministrativa nella prospettiva della protrazione dei lavori, nonostante la comunicazione alla proprietaria di detta sospensione come emerge inequivocabilmente dagli atti di primo grado.
A fronte delle condizioni di fatto in cui si trovava il compendio immobiliare de quo - necessitante di interventi urgenti di messi in sicurezza e non completati per fatto addebitabile all' non è dato configurare neanche il pregiudizio paventato dalla Parte_1
promittente venditrice poiché il bene non avrebbe potuto in alcun caso produrre reddito. Né ricorrono elementi di segno contrario atti a dimostrare la perdita di concreta occasione di ritrarre dal bene un reddito, come ad es. di averlo potuto darlo in locazione a terzi.

5. Interessi legali
Il giudice di primo grado riconosceva, in motivazione, sulla somma di euro 80.000,00 spettante al anche la decorrenza degli interessi legali dalla data della CP_1
domanda giudiziale sino al soddisfo.
L'appellato chiedeva, nella comparsa di costituzione e risposta, di integrare il dispositivo della sentenza di primo grado con indicazione della debenza degli interessi legali sulla predetta somma come espressamente riconosciuto in motivazione dal primo
Giudice.
Trattandosi di una istanza di correzione di errore materiale, che non è finalizzata ad una vera e propria modifica della decisione, non occorre che la stessa istanza formi oggetto di uno specifico motivo di gravame -neppure incidentalmente- e può essere proposta in qualsiasi forma, anche implicitamente sulla base del complesso delle deduzioni difensive dell'istante.
L'istanza di correzione dell'errore materiale proposta dal risulta fondata, CP_1
ricorrendo una evidente omissione, per mero errore di carattere materiale, quanto all'attribuzione del credito per interessi al tasso legale sulla somma di euro 80.00,00 con decorrenza dalla domanda giudiziale al soddisfo che, pur indicata dal primo
Giudice espressamente in motivazione e supportata da relativa motivazione, non viene riportata nel dispositivo della sentenza ove il Tribunale pronuncia la condanna dell'odierno appellante al pagamento, in favore della controparte, della somma di euro
80.000,00, pari al doppio della caparra versata dal promissario acquirente. Ne consegue la necessità di provvedere alla correzione della sentenza di primo grado nella parte de qua nei termini di cui in dispositivo.


6. Spese di lite
Atteso il rigetto dell'appello e la conferma della sentenza appellata, occorre regolamentare esclusivamente le spese del presente grado di giudizio, che devono porsi interamente a carico dell'appellante in favore della controparte, in applicazione del principio di soccombenza. Dette spese si liquidano come in dispositivo, sulla base dei parametri ministeriali disciplinati dal DM n. 55/2014 e aggiornati al DM n. 147/2022, avuto riguardo al valore della causa da euro 52.000 a euro 260.000 e tenuto conto delle attività effettivamente svolte nel presente grado.

6.1 Va rilevato che, ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115/2002 (Testo
Unico delle spese di giustizia), introdotto dall'art. 1, comma 17, della legge n. 228 del
24.12.2012, stante il rigetto integrale dell'impugnazione proposta, ricorrono i presupposti per il versamento a carico dell'appellante di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione, a norma del comma 1-bis.


P.Q.M.


La Corte di Appello di Napoli, definitivamente pronunciando nel giudizio di appello in epigrafe indicato, così provvede:
a) In accoglimento dell'istanza di correzione dell'errore materiale proposta da
, dispone che al capo 2 del dispositivo della sentenza nr. Controparte_1
1983/2018 del Tribunale di Benevento, nella parte ove leggesi “condanna parte attrice al pagamento in favore del convenuto della somma di € 80.000,00 a titolo del doppio del valore della caparra confirmatoria” debba correttamente intendersi e leggersi in aggiunta “oltre interessi legali dalla domanda giudiziale al soddisfo” con annotazione della presente correzione sull'originale della sentenza appellata;

b) Rigetta l'appello proposto dall' in Parte_1
persona del suo legale rappresentante p.t., e, per l'effetto, conferma la sentenza impugnata;

c) Condanna l'appellante al pagamento, in favore dell'appellato CP_1
delle spese del presente grado di giudizio, che liquida in €12.154,00 a
[...]
titolo di compenso professionale, di cui € 2.977,00 per la fase di studio,
€1.911,00 per la fase introduttiva, €2.163,00 per la fase della trattazione ed €
5.103,00 per la fase decisoria, oltre rimborso forfettario spese generali (15%),
IVA e CPA come per legge;
d) Dà atto che, ai sensi dell'art. 13 comma 1 quater DPR 115/2002, ricorrono i presupposti di legge per il versamento, a carico dell'appellante, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione a norma del comma 1 bis.
Così deciso in Napoli, addì 06.11.2025
Il Consigliere est.
Dott.ssa Paola Giglio Cobuzio
Il Presidente
Dott.ssa Aurelia D'Ambrosio