N. R.G. 365/2025
REPUBBLICA ITALIANA In nome del popolo italiano

Corte d'Appello di Milano

- Quarta sezione civile -
La Corte composta dai magistrati dott. Francesco Distefano Presidente rel. ed est dott.ssa Irene Lupo Consigliera dott.ssa Cristina Giannelli Consigliera ha emesso la seguente

SENTENZA
nella causa iscritta al n. 365/2025 R.G. promossa
DA
(C.F.: ), con sede in Monza (MB), via Sempione 11, in persona del Parte_1 P.IVA_1 proprio Amministratore Unico e legale rappresentante dott. assistita, rappresentata e Controparte_1 difesa dall'avv. Massimiliano Bianchi (C.F.: ) del Foro di Monza, ed elettivamente C.F._1 domiciliata presso il suo Studio in Monza, via Sempione n. 1.
- appellante -
CONTRO
(C.F. e partita IVA: ), con sede legale in Milano, corso Como n. Controparte_2 P.IVA_2
P.IVA_ 17, iscritta all'albo delle imprese IVASS al n. , in persona del procuratore speciale dott.
[...]
, (C.F.: ), rappresentata e difesa anche in via tra loro disgiunta dagli CP_3 CodiceFiscale_2 avv.ti Bruno Fondacaro (C.F.: ) ed Emanuele Marzano (C.F.: C.F._3
), entrambi del foro di Milano, elettivamente domiciliata presso il loro Studio C.F._4
(NCTM Studio Legale) in Milano, via Agnello n. 12 pagina 1 di 13 - appellata–
All'esito dell'udienza del 19.6.2025 la causa è stata assegnata a sentenza ex art.350 bis c.p.c.
***

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione del 15.07.2021, conveniva in giudizio Parte_1 Controparte_2 dinnanzi al Tribunale di Monza affinché accertasse la responsabilità della stessa, in via principale, ai sensi degli artt. 1337 c.c., 1439 comma 2 e/o 1440 c.c., in via subordinata ai sensi dell'art. 1497 c.c. ed in via ulteriormente subordinata ai sensi dell'art. 1490 commi 1 e 2 c.c., e per l'effetto la condannasse a corrispondere la somma di € 104.575,50 oltre IVA, a titolo di risarcimento del danno e/o di riduzione del prezzo di vendita, oltre agli interessi legali e/o alla rivalutazione monetaria dalla data del contratto di compravendita al saldo, salva in ogni caso la diversa somma, maggiore o minore, che dovesse risultare in corso di causa o essere ritenuta di giustizia;
chiedeva altresì la condanna di Parte_1 [...]
a rifondere a le spese legali relative al procedimento di negoziazione Controparte_2 Parte_1 assistita esperito ante causam e le spese legali e processuali del presente giudizio di merito, da liquidarsi secondo il DM 37/2018 e 55/2014 e successive modifiche, oltre accessori di legge ed anticipazioni esenti.
In particolare, parte attrice esponeva che, in data 16 aprile 2019, acquistava la proprietà di un fabbricato sito in Monza, via Sempione 11, da a fronte di un corrispettivo pari a € Controparte_2
1.760.000,00. Allegava altresì che durante le trattative, segnatamente nel corso di un sopralluogo nel gennaio del 2019, veniva riscontrata la presenza di alcune macchie di umidità, asciutte sia visibilmente che al tatto, sul soffitto del sesto e ultimo piano del fabbricato. Posto che la copertura del tetto era sovrastata da strati di materiali diversi e da alcune macchine dei sistemi di climatizzazione, che rendevano impossibile la valutazione delle condizioni dell'impermeabilizzazione della copertura, venivano chiesti chiarimenti a riguardo alla “bulding consultant” della la anch'essa convenuta in Controparte_2 CP_4 giudizio. riferiva di essere stata rassicurata dalla sul fatto che le macchie Parte_1 CP_4 erano state provocate da una perdita di un macchinario e non da infiltrazioni legate allo stato dell'impermeabilizzazione e che nel 2016 la copertura del fabbricato era stata integralmente rifatta. Le parti, quindi, in sede di compravendita, inserivano una clausola di esclusione della garanzia per vizi della cosa venduta.
Parte attrice allegava altresì la sussistenza di nuove infiltrazioni sopraggiunte a distanza di qualche settimana dall'acquisto dell'immobile, in corrispondenza delle macchie che erano già state rinvenute durante il pagina 2 di 13 sopralluogo del gennaio 2019, e riferiva che, a seguito di un ulteriore sopralluogo effettuato nel giugno
2019 in presenza dell' che si era occupata dell'intervento del Controparte_5
2016, si avvedeva del comportamento contrario a buona fede e correttezza della Controparte_2 che, nella fase pre-contrattuale, per il tramite di aveva riferito false informazioni sullo stato del CP_4 tetto dell'edificio. Domandava, pertanto, condannarsi le stesse al risarcimento dei danni.
La convenuta rimaneva contumace. Controparte_2
Si costituiva in giudizio sostenendo di essere carente di legittimazione passiva e domandando il CP_4 rigetto delle pretese di parte attrice in quanto infondate in fatto e in diritto. Tuttavia, per l'ipotesi di sua soccombenza, esperiva domanda di manleva nei confronti di CP_4 Controparte_2
Veniva dichiarata l'estinzione del giudizio tra e a seguito di rinuncia agli atti Parte_1 CP_4
e accettazione;
conseguentemente, veniva meno anche la domanda di manleva esperita dalla CP_4 nei confronti di Controparte_2
Durante la fase istruttoria si procedeva all'escussione del teste in qualità di geometra che Testimone_1 aveva partecipato ai sopralluoghi del gennaio e del giugno 2019. Veniva altresì disposto l'espletamento di una Consulenza Tecnica d'Ufficio per appurare le reali condizioni della copertura del fabbricato, la consistenza dell'intervento di rifacimento del 2016 e i costi dell'impermeabilizzazione totale del tetto.
Quindi, con sentenza n. 1938/2024 pubblicata in data 8.07.2024, il Tribunale, rigettava la domanda attorea, dichiarava irripetibili le spese processuali e poneva in via definitiva le spese di C.T.U. a carico di parte attrice.
Avverso tale sentenza ha proposto appello, chiedendone la riforma per i motivi in Parte_1 seguito esposti.
Si è costituita insistendo per l'inammissibilità o il rigetto del gravame e Controparte_2 proponendo altresì appello incidentale per i motivi in seguito esposti.
Quindi la causa, sulle conclusioni come in atti precisate, all'udienza del 19.6.2025 è stata posta in decisione.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Il Tribunale, nel rigettare le pretese di parte attrice, ha affermato l'inapplicabilità degli artt. 1490, 1491 e
1497 c.c., sul presupposto dell'inserimento nel contratto di vendita di una clausola di esclusione della garanzia per vizi dal seguente tenore: “per comune accordo tra le parti e avendo di tanto tenuto conto nella determinazione del prezzo, l'immobile viene compravenduto come “visto e piaciuto”, e pertanto la società venditrice non presta alcuna garanzia né assume alcuna responsabilità per eventuali vizi, difetti, anche occulti, o mancanze di qualità o conformità
a qualsivoglia norma di legge o di regolamento applicabile dell'immobile e/o degli impianti dello stesso, né presta alcuna garanzia in relazione agli elementi strutturali, impiantistici, energetici, ambientali, di sicurezza e prevenzione incendi, igienico- pagina 3 di 13 sanitari, edilizi e documentali dell'immobile, il tutto anche in espressa deroga agli articoli 1490, 1491 e 1497 cod. civ. La società acquirente esonera la società venditrice dalla consegna della documentazione amministrativa e tecnica relativa all'immobile o ai relativi impianti, ivi incluse le dichiarazioni di conformità degli impianti ed i relativi libretti di uso e manutenzione, che saranno eventualmente ottenuti a cura e spese della società acquirente, venendo espressamente pattuito che in ogni caso l'eventuale insussistenza e/o mancata consegna di qualsivoglia documentazione tecnica e/o amministrativa relativa a quanto in oggetto - ivi inclusa l'agibilità-abitabilità - non potrà mai costituire motivo di contestazione, essendo esclusa ogni garanzia della società venditrice al riguardo. La società acquirente rinuncia a far valere nei confronti della società venditrice qualsiasi diritto, pretesa, azione o garanzia fondati sullo stato di fatto, manutentivo, di consistenza o di diritto dell'immobile
e/o sull'agibilità o sulla conformità degli impianti afferenti allo stesso, dandosi le parti atto che il prezzo è stato determinato tenendo conto di quanto sopra”.
Tuttavia, il Tribunale ha evidenziato che, affinché l'acquirente potesse validamente rinunciare alle summenzionate garanzie legali, era necessario che la venditrice, nel corso delle trattative, avesse fornito informazioni precise e veritiere sullo stato dell'immobile; invece la venditrice, per il tramite della sua mandataria, aveva falsamente dichiarato che l'impermeabilizzazione della copertura era stata rifatta nel giugno 2016 e che le macchie di umidità riscontrate durante il sopralluogo in fase pre-contrattuale erano dovute a una perdita, ormai risolta, proveniente dal locale sovrastante (come risulta sia da una mail di del 13.03.2019 sia dalla testimonianza del geometra presente durante il CP_4 Testimone_1 sopralluogo); condotta questa che, a dire dello stesso Tribunale, “determina il sorgere della responsabilità precontrattuale, in virtù della quale la parte inadempiente può essere tenuta a risarcire all'altra il minore vantaggio o il maggiore aggravio economico determinato dal suo contegno sleale”, alla luce dell'orientamento ormai consolidato della
Suprema Corte in tema di contratto valido ma sconveniente.
Ciò nonostante, il Tribunale, sulla base delle risultanze della C.T.U., ha rilevato che l'erronea informazione resa da non riguardava la parte della copertura da cui provenivano le infiltrazioni lamentate da CP_4 parte attrice: dall'elaborato peritale risultava, infatti, che tali percolamenti erano in corrispondenza non già della parte della copertura mai manutenuta e rifatta, ma proprio della porzione interessata dall'intervento di rifacimento del 2016.
Per questo motivo, ha ritenuto “insussistente il nesso causale tra la violazione lamentata da parte attrice ed il danno di cui è stato domandato il risarcimento” e ha conseguentemente rigettato la domanda attorea.
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L'appellante critica tale decisione, sostenendo quanto segue: Pt_1
1) il Tribunale avrebbe errato nel valorizzare ingiustificatamente la circostanza per la quale i percolamenti rinvenuti dopo l'acquisto dell'immobile si trovavano in corrispondenza proprio della pagina 4 di 13 parte di copertura oggetto dell'intervento di impermeabilizzazione parziale del tetto, risalente al
2016; nell'escludere, in base alla suddetta circostanza, l'esistenza di un nesso di causalità tra la violazione oggetto delle doglianze di parte attrice e il danno per cui è stato richiesto il risarcimento;
nel non riconoscere alcun obbligo risarcitorio/redibitorio in capo alla Controparte_2
2) il nesso di causalità da accertare sarebbe quello esistente tra il “contegno sleale” della venditrice
[...] in sede di trattative (violazione questa indipendente dal rinvenimento di nuove Controparte_2 infiltrazioni nel giugno 2019) e il “minor vantaggio (o maggior aggravio economico) [sopportato dall'acquirente] commisurabile al minor valore del bene compravenduto”;
3) il danno risarcibile sarebbe pari al costo necessario per l'impermeabilizzazione integrale della copertura, costo che è stato stimato dal Consulente Tecnico in € 104.575,50 oltre IVA;

4) sussiste la responsabilità della per aver fornito, tramite la sua “building Controparte_2 consultant”, informazioni inesatte e, conseguentemente, sussiste l'obbligo risarcitorio in capo alla stessa sotto forma di “minor vantaggio (minor valore) o maggior aggravio economico determinato dal suo contegno sleale”.; precisa che la propria pretesa è “insorta a prescindere dall'effettiva verificazione di qualsivoglia (nuovo) fenomeno infiltrativo, tantomeno a prescindere dalla localizzazione dello stesso. L'odierna appellante, infatti, ha diritto ad essere risarcita per il danno subito, sotto forma di minor valore che l'immobile compravenduto possiede” ;
Chiede quindi di “accertare e dichiarare la responsabilità della convenuta , in via principale ai Controparte_2 sensi degli artt. 1337 c.c., 1439 comma 2 e/o 1440 c.c., in via subordinata ai sensi dell'art. 1497 c.c. ed in via ulteriormente subordinata ai sensi dell'art. 1490 commi 1 e 2 c.c., per i fatti e le causali di cui in atti, e per l'effetto condannare la stessa a corrispondere a la somma di euro 104.575,50 oltre Controparte_2 Parte_1
IVA, a titolo di risarcimento del danno e/o di riduzione del prezzo di vendita, oltre agli interessi legali e/o alla rivalutazione monetaria dalla data del contratto di compravendita al saldo, salva in ogni caso la diversa somma, maggiore
o minore, che dovesse risultare in corso di causa o essere ritenuta di giustizia”
Anche con le note autorizzate precisa di non aver “mai lamentato la presenza delle infiltrazioni e/o il danno conseguente al verificarsi delle stesse, ma il fatto di aver acquistato un immobile con una copertura vecchia e solo parzialmente rifatta”.
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L'appellata insiste per l'inammissibilità o il rigetto dell'appello. In via Controparte_2 preliminare, rileva l'acquiescenza parziale con conseguente formazione del giudicato interno sulle parti della sentenza non impugnate dall'appellante. In secondo luogo, riferisce che la clausola di esclusione della garanzia per vizi è stata inserita nel contratto di compravendita immobiliare di comune accordo tra le parti,
a seguito di verifiche e sopralluoghi che la stessa ha ritenuto soddisfacenti. Ancora, Parte_1
pagina 5 di 13 precisa che non sussiste o, comunque, non risulta provato un negozio di rappresentanza tra e CP_4
con conseguente impossibilità di accollare a quest'ultima la responsabilità per le Controparte_2 informazioni rese da in sede di trattativa. L'appellata, richiamando la relativa clausola CP_4 contrattuale, evidenzia altresì che ha acquistato l'immobile nello “stato di fatto, di diritto e Parte_1 manutentivo” in cui si trovava, ben consapevole che “non erano stati eseguiti interventi di manutenzione straordinaria dell'impermeabilizzazione nel 2016, dato che tali interventi non erano neppure indicati tra i titoli abilitativi elencati dallo stesso Atto di Compravendita, l'ultimo dei titoli abilitativi menzionati risale infatti al 2014”. Inoltre, riferisce di una comunicazione del 22 ottobre 2019 – indirizzata all'Impresa che aveva eseguito i lavori di manutenzione nel 2016 – con la quale il legale rappresentante di chiariva che, qualora le infiltrazioni Parte_1 fossero derivate dall'intervento manutentivo dell'Impresa, la riparazione sarebbe dovuta “avvenire in garanzia”, al contrario, qualora fossero state corrispondenti alle parti di copertura non oggetto di impermeabilizzazione, la avrebbe provveduto al pagamento integrale di quanto dovuto. Parte_1
Tra l'altro, sostiene l'appellata che “la non corretta esecuzione delle opere di rifacimento parziale dell'impermeabilizzazione da parte dell'impresa appaltatrice vale ad escludere il nesso causale tra la non corretta informazione che l'appellante assume di aver ricevuto nelle trattative e il danno lamentato”. Infine, l'appellata sottolinea che l'eventuale condanna della stessa al pagamento di una somma di denaro pari al costo di rifacimento integrale dell'impermeabilizzazione della copertura si risolverebbe in un ingiustificato arricchimento della ai danni dell'appellata. Parte_1
In via di appello incidentale condizionato, per l'ipotesi di accoglimento dell'appello principale, l'appellata chiede “la riforma della Sentenza nella parte in cui ha ritenuto che: Contr 1) restando contumace avrebbe mostrato «di non avere argomentazioni da contrapporre a quelle della società attrice»; seppure apprezzate come «poco coerenti» e «in contrasto con l'accertamenti peritali» le dichiarazioni rese dal teste, signor descriverebbero bene «per il resto, lo svolgimento della vicenda per cui è causa»; Testimone_1
2) «la rinuncia alle garanzie di legge previste in tema di responsabilità del venditore per vizi presupponeva che, nel corso delle trattative, fossero state fornite all'acquirente informazioni esatte in ordine allo stato dell'immobile ed alla maggiore o minore possibilità di subire danni eventualmente derivanti da uno stato carente»; «l'informativa sul completo rifacimento della copertura in epoca recente (circa tre anni prima della compravendita), in considerazione degli oneri economici normalmente necessari ai fini dell'esecuzione di una tale opera […], ha una non trascurabile importanza, per quanto di interesse in questa sede, ai fini della rinuncia da parte dell'acquirente alla garanzia per vizi» Contr
3) seppure incidenter tantum, [sussiste] un mandato tra e avente a oggetto la conduzione delle CP_4
Contr trattive poi sfociate nella vendita del […] che «a mezzo della sua mandataria» Parte_2
pagina 6 di 13 avrebbe «fornito un'informazione errata sul punto in esame [ossia il “completo rifacimento della copertura in epoca recente”] costituisce condotta che determina il sorgere della responsabilità precontrattuale, in virtù della quale la parte inadempiente può essere tenuta a risarcire all'altra il minore vantaggio o il maggiore aggravio economico determinato dal suo contegno sleale»”.
Conseguentemente, in via incidentale e condizionata, l'appellata chiede che venga accertato e dichiarato che nulla è dovuto da in favore di Controparte_2 Parte_1
*** OSSERVAZIONE DELLA CORTE
L'appello non può essere accolto, e quindi va confermata la sentenza impugnata, seppur con diversa motivazione.
Sulla responsabilità precontrattuale da contratto valido ex art.1337 c.c. e sull'applicabilità dell'art.
1440 c.c.
La giurisprudenza di legittimità è ormai costante nel ritenere che “la violazione dell'obbligo di comportarsi secondo buona fede nello svolgimento delle trattative e nella formazione del contratto, previsto dagli artt.
1337 e 1338 c.c., assume rilievo in caso di rottura ingiustificata delle trattative e, quindi, di mancata conclusione del contratto o di conclusione di un contratto invalido o inefficace, ma anche in caso di contratto validamente concluso quando, all'esito di un accertamento di fatto rimesso al giudice di merito, alla parte sia imputabile l'omissione, nel corso delle trattative, di informazioni rilevanti le quali avrebbero altrimenti, con un giudizio probabilistico, indotto ad una diversa conformazione del contratto stesso”
(Cass. Civ., Sez. I, 30/01/2025, n. 2145).
Su tale orientamento giurisprudenziale si fonda la responsabilità precontrattuale da contratto valido, che viene integrata quando la violazione delle regole di comportamento precontrattuali (anche solo colpose) porta a concludere un contratto valido ed efficace ma sconveniente per la parte che subisce tale violazione.
Specifica applicazione del quale è il caso del dolo incidente ex art. 1440 c.c., configurabile quando i raggiri non sono stati tali da determinare il consenso, quindi, non assurgono a causa di annullamento del contratto, ma senza di essi il contratto sarebbe stato concluso a condizioni diverse;
in tal caso la parte che ha usato l'inganno è obbligata a risarcire il danno alla controparte che in assenza di dolo lo avrebbe concluso a condizioni diverse e migliori (“nel caso di dolus incidens è, dunque, integrata un'ipotesi di responsabilità precontrattuale, qualora il danno derivi appunto dalla conclusione di un contratto valido ed efficace, ma "sconveniente"” -Cass. 04/11/2024, n. 28291).

pagina 7 di 13 Sui rapporti tra responsabilità precontrattuale (o dolo) e disciplina della garanzia per vizi nella vendita.
In linea di principio, mentre la violazione delle regole di validità dà luogo ad annullamento o nullità, la violazione delle regole di comportamento dà luogo a risarcimento del danno, di volta in volta extracontrattuale – ex art.1337 c.c. (violazione buona fede) o ex art. 1440 cc (dolo incidente)- ovvero contrattuale -art. 1218 c.c.
L'illecito extracontrattuale da contratto valido ed efficace ma "sconveniente" comporta, come detto, il diritto al risarcimento cd differenziale;
l'art. 1337 e il 1440 c.c. si distinguono più sul piano della condotta che delle conseguenze, nel senso che il primo non richiede necessariamente una condotta dolosa e sanziona anche le errate informazioni o i raggiri avvenuti semplicemente per colpa;
il secondo i veri e propri raggiri dolosi;
sul piano risarcitorio invece sostanzialmente le due fattispecie coincidono, poiché anche il risarcimento ex art.1337 c.c., nel caso di contratto concluso, non comprende il solo interesse negativo (“
Vengono abbattuti i limiti dell'interesse negativo sicché il risarcimento va commisurato al "minor vantaggio o al maggior aggravio economico rispetto alle condizioni diverse a cui sarebbe stato stipulato il contratto, senza l'interferenza del comportamento scorretto di una delle parti e comunque avendo riguardo a tutti i danni collegati a tale comportamento da un rapporto conseguenziale e diretto”- Cass 14/02/2022 n.4715)
L'illecito contrattuale dà luogo invece al risarcimento dell'interesse positivo ex art.1218 e 1223 c.c.
In linea teorica, le due responsabilità possono concorrere, nel senso che, ad esempio nella vendita, la falsa rappresentazione del bene, al contempo, può dar luogo, nella fase delle trattative, a raggiro o violazione del canone di buona fede e, nella fase dell'attuazione, ad oggettivo inadempimento del contratto per difettosa attribuzione del bene promesso (le garanzie per vizi ed evizione rientrano infatti, per la migliore dottrina, nel fenomeno dell'inadempimento, nel senso che ciò che si è promesso in realtà non lo si è dato, così non adempiendo all'impegno traslativo della cosa con i requisiti necessari e, per la più recente giurisprudenza, in una violazione della lex contractus che pone il venditore più che in una condizione di obbligazione (dovere di prestazione), di soggezione (Cass. Sez. U, n. 11748 del 03/05/2019 e da ultimo Cass, 23/01/2025 n.1701), così da ribaltare su di lui l'onere della prova dei vizi
Resta da chiedersi se e in che misura sia possibile la scelta dell'azione extracontrattuale quando le due fattispecie di fatto si sovrappongano, ossia quando quella di garanzia comprenda in sé anche la fase precontrattuale;
tenendo sempre presente che consentire la scelta della prima, significherebbe aggirare i termini perentori di volta in volta previsti dalla disciplina della vendita.
Sovrapposizione che, in concreto, si viene a creare in quanto la questione dei vizi, disciplinata dagli artt.
1490 e segg., prevede appositi rimedi che contemplano e disciplinano anche le condotte anteriori alla pagina 8 di 13 stipula, come nel caso in cui siano stati taciuti o in mala fede occultati i vizi durante le trattative, tanto da comportare l'eventuale inefficacia della clausola di esclusione in quest'ultimo caso (art.1490 comma 2 c.c.),
o nel caso in cui l'oggetto delle informazioni scorrette riguardi una mancanza di qualità o irregolarità giuridiche o esistenza di oneri gravanti sul bene, tutte ipotesi regolate dagli arrt 1477, 1489,1490 e 1497
c.c..
Orbene, ad avviso del collegio, non si rinvengono ragioni nell'ordinamento (nell'evoluzione giurisprudenziale che oggi caratterizza in senso più marcatamente sociale, a scapito di quello liberale,
l'intervento del giudice nei rapporti negoziali, con la valorizzazione della clausole generali, quali la buona fede e correttezza, un tempo ritenute meramente programmatiche e non immediatamente precettive), per le quali possa denegarsi all'acquirente la scelta alternativa o subordinata tra le due ipotesi, dovendosi ritenere superata, per i principi esposti la tesi secondo cui non è invocabile il principio della cumulabilità, nel nostro ordinamento, dei due tipi di responsabilità (contrattuale ed extracontrattuale) nell'ipotesi in cui un'attività prenegoziale astrattamente generatrice di danno (sostanziantesi nelle cosiddette "trattative") confluisca fisiologicamente nel negozio cui essa risultava funzionalmente e teleologicamente collegata, risultando, in tal caso, soltanto il negozio stesso l'eventuale fonte di responsabilità (contrattuale).
Al contrario, infatti, sempre in materia di vendita, Cass.27706/2024, in fattispecie in astratto rientrante sub art.1489 c.c. (terreno compravenduto inedificabile per intervenuto asservimento a favore di altro suolo), in cui in via principale, era stata proposta domanda per responsabilità precontrattuale per violazione degli obblighi informativi nella fase delle trattative ai sensi dell'art. 1337c.c. e, in via subordinata, la responsabilità contrattuale in relazione alle condizioni di inedificabilità del suolo, ha confermato “ che la responsabilità precontrattuale può senza dubbio sussistere anche qualora il contratto sia stato successivamente concluso, se la parte abbia taciuto circostanze decisive che, con un giudizio probabilistico, avrebbero determinato un diverso contenuto del contratto (Cass. Sez.Un. n.26724/2007;Cass.
24795/2008;Cass. 5762/2016)”, seppur in quel caso, in concreto, la conoscenza del vincolo “non legittimava pretese risarcitorie né a titolo di responsabilità precontrattuale c.c., né ai sensi dell'art. 1489c.c.”
Del resto, in ipotesi di dolo, non si vede come l'autonoma fattispecie risarcitoria prevista dall'art.1440 c.c. possa esser interdetta, lasciando spazio ai soli rimedi dell'inadempimento, quando la condotta illecita coincida con la fattispecie ivi contemplata (cfr Cass 29/02/2024, n.5380 che ha riconosciuto il risarcimento da dolo incidente, con riferimento alla responsabilità precontrattuale dei promittenti alienanti per aver sottaciuto, in sede di conclusione del contratto preliminare di compravendita di un immobile, la circostanza che quest'ultimo fosse gravato da servitù di passaggio, pur rientrando in astratto anche nell'ipotesi di cui all'art.1489 c.c.). pagina 9 di 13 Piuttosto, la responsabilità precontrattuale può abbracciare ipotesi più ampie, nel senso di ricomprendere il caso di conclusione di un contratto sconveniente nel senso, non tanto che è stata taciuta o negata l'esistenza di vizi o delle altre irregolarità sopra indicate, ma che le caratteristiche in sé del bene (seppur non viziato e regolare) siano diverse da quelle auspicate e descritte (ad esempio nel caso esaminato da Cass.
04/11/2024 n.28291 il bene venduto era risultato non modificabile quanto all'altezza dei locali.
Come rilevato da acuta dottrina, nel contesto sopra delineato, al fine di non confondere i piani, occorre in realtà ben distinguere, in tema di vendita, se di discuta della possibilità di adempiere esattamente gli obblighi assunti (nel qual caso la disciplina è quella dei vizi), ovvero si lamenti l'interferenza del comportamento scorretto durante le trattative nella determinazione stessa del “contenuto del negozio”: nel qual caso - ove cioè quella condotta abbia indotto la parte a sottoscrivere un contratto che altrimenti non avrebbe concluso o avrebbe concluso a condizioni diverse - la disciplina è quella dell'illecito non contrattuale.
Naturalmente, in tale ultimo ipotesi, occorrerà poi provare, ai fini risarcitori, quale sarebbe stato il contenuto del contratto se non vi fosse stato l'errore sulla convenienza economica provocato dall'altrui condotta, che non coincide automaticamente con l'ammontare delle somme occorrenti ad eliminare l'eventuale vizio taciuto.
Né la parte acquirente può sostenere che non avrebbe sottoscritto la clausola di esclusione della garanzia invocando la sola violazione dell'art.1337 c.c. (condotta anche solo colposa), poiché l'unica possibilità per ottenere l'inefficacia di quella clausola è quella dettata dall'art.1490 comma 2 c.c. ossia dimostrare l'altrui mala fede, disciplina che altrimenti verrebbe aggirata ( “In tema di garanzia per i vizi della cosa venduta,
l'art. 1490, comma 2, c.c., secondo cui il patto con cui si esclude o si limita la garanzia non ha effetto se il venditore ha in mala fede taciuto al compratore i vizi della cosa, presuppone che il venditore abbia raggirato il compratore tacendo consapevolmente i vizi della cosa venduta dei quali era a conoscenza, inducendolo così ad accettare la clausola di esonero dalla garanzia che altrimenti non avrebbe accettato, sicché la norma non si applica ove il venditore sia all'oscuro, anche per sua colpa grave, dell'esistenza dei vizi” - Cass. 11/05/2016, n.9651).
Sulla posizione del terzo ausiliario nella fase delle trattative.
Va confermato l'assunto del Tribunale, secondo il quale nella presente vicenda non è terzo bensì CP_4
“ausiliario” del venditore, dell'operato del quale risponde quindi ex art.1228 c.c. (ritenendo la responsabilità precontrattuale da contatto sociale come contrattuale) o comunque ex art.2049 ove si aderisse alla tesi della natura extracontrattuale pagina 10 di 13 Alla non è stato infatti conferito solo l'incarico materiale di aprire la porta dell'immobile per CP_4 consentire di svolgere i sopralluoghi, ma essa ha anche riferito informazioni sulla possibile causa dei vizi e sullo stato di manutenzione del tetto, non solo oralmente durante il sopralluogo stesso, ma anche a mezzo Contr mail mettendo in copia conoscenza la .
Dunque, del contegno asseritamente sleale tenuto dalla -come risulta sia dalla comunicazione CP_4 del 13.03.2019 sia dalla testimonianza del geom. il quale ha affermato che “al sopralluogo era Testimone_1 presente anche un signore della società e che non si ricorda “la presenza di altre persone”- deve in linea CP_4 teorica rispondere Controparte_6
di mala fede nelle trattative
[...]
Posto quanto sopra, bene ha fatto quindi il primo decidente ad esaminare nel merito la domanda con la quale il compratore pretende la somma di € 100.000,00, sulla base della responsabilità precontrattuale, a prescindere dall'esistenza o meno di un vizio, sul solo presupposto che avrebbe stipulato a condizioni più vantaggiose sol che fosse stato correttamente messo a conoscenza che il terrazzo di copertura non era stato interamente impermeabilizzato (a più riprese l'odierno appellante ha precisato di non aver “mai lamentato la presenza delle infiltrazioni e/o il danno conseguente al verificarsi delle stesse, ma il fatto di aver acquistato un immobile con una copertura vecchia e solo parzialmente rifatta”.
E bene ha fatto a rigettarla, sebbene non per il riscontrato difetto del nesso di causa (e cioè poiché i percolamenti rinvenuti dopo l'acquisto dell'immobile si trovavano in corrispondenza proprio della parte di copertura oggetto dell'intervento di impermeabilizzazione parziale del tetto).
Il pattuito esonero “della società venditrice dalla consegna della documentazione amministrativa e tecnica relativa all'immobile o ai relativi impianti”, lascia infatti intendere (qui introducendosi la questione in ragione del proposto appello incidentale condizionato) che, a fronte di un prezzo di convenienza, l'acquirente ha accettato l'immobile nello stato di fatto in cui si trovava, addossando su di sé ogni eventuale onere di verifica, facendo così pendere il piatto della bilancia sul principio di autoresponsabilità piuttosto che su quello dell'affidamento; donde la generica affermazione dell'incaricato del venditore (solo parzialmente vera) che la copertura era stata oggetto di rifacimento nel 2016 –nella quale peraltro non si ravvisano gli estremi del dolo, dovendo escludersi la presenza di artifizi e raggiri- lasciando il compratore libero di effettuare qualsivoglia accertamento, faceva ricadere su quest'ultimo (che ne ha beneficiato in termini di miglior prezzo) le conseguenze della omessa verifica (cfr Cass 16/06/2021, n.17058 secondo cui,
“accordata una riduzione del prezzo nel corso delle trattative proprio per le condizioni dell'immobile” il compratore “avrebbe dovuto attentamente esaminarlo, secondo il principio che colui che acquista un immobile di non recente costruzione ha l'onere di verificare con cura le condizioni di manutenzione, pagina 11 di 13 facendo uno sforzo di diligenza, onde riscontrarne, se non i vizi che si sono in seguito manifestati, quanto meno le cause della loro possibile verificazione, le quali, pertanto, sebbene in fatto ignorate, erano dall'acquirente, con un minimo sforzo di diligenza (e, quindi, "facilmente"), conoscibili”)
Insussistenza, in ogni caso, di prova di stipula di un contratto sconveniente.
Ma in ogni caso – anche a voler ammettere che la condotta del venditore, per il tramite del suo ausiliario, sia stata scorretta e distorsiva e che l'acquirente per la conformazione dei luoghi aveva oggettiva difficoltà di verifica del reale stato delle cose - risulta indimostrato che la società anche se all'epoca fosse Pt_1 stata a conoscenza delle condizioni di vetustà di una parte del terrazzo, non avrebbe egualmente stipulato a quel prezzo, che pacificamente era al di sotto del valore di mercato proprio perché l'immobile era stato accettato, nel suo complesso, nello stato manutentivo e di fatto in cui si trovava (“rinuncia a far valere nei confronti della società venditrice qualsiasi diritto, pretesa, azione o garanzia fondati sullo stato di fatto, manutentivo, di consistenza o di diritto dell'immobile e/o sull'agibilità o sulla conformità degli impianti afferenti allo stesso, dandosi le parti atto che il prezzo è stato determinato tenendo conto di quanto sopra”).
Il preteso minor valore dell'immobile non può infatti ex post esser semplicemente ragguagliato ai costi per l'eliminazione di un vizio manifestatosi nel corso del tempo, poiché qui si ricade, per quanto esposto nella
(diversa) disciplina dei vizi.
L'appellante avrebbe dovuto semmai dimostrare che il prezzo pattuito è stato superiore a quello di mercato rispetto ad un analogo immobile che presentava quelle condizioni di copertura, che oltretutto, proprio per la zona non oggetto di rifacimento, non erano neanche di per sé così precarie da creare pericoli di infiltrazione, infatti ivi non manifestatisi.
Va da ultimo chiarito che, sebbene l'appellante, nel corpo dell'appello, abbia precisato di non voler agire con l'azione per vizi, tuttavia richiama nelle conclusioni, in subordine, anche l'art.1490 c.c. ; ma, come già chiarito, la mancanza di effetto della clausola di esclusione di garanzia è nel caso in esame da escludersi non ravvisandosi gli estremi della mala fede intesa come vero e proprio raggiro del compratore
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Alla luce di quanto sopra esposto va pertanto rigettato l'appello e confermata con diversa motivazione la sentenza impugnata.
Le spese del grado seguono la soccombenza e vanno liquidate come in dispositivo in base allo scaglione di competenze e con esclusione della fase istruttoria qui non espletatasi.
Va infine dichiarata la sussistenza dei presupposti per il pagamento da parte dell'appellante dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, previsto dall'art. 13 co 1 quater D.M. 115/2002 e successive modificazioni pagina 12 di 13 P.T.M
La Corte, definitivamente decidendo, rigetta l'appello proposto da avverso la sentenza, n. Parte_1
1938/2024 resa dal Tribunale di Monza, che integralmente conferma.
Condanna l'appellante al pagamento delle spese del presente grado di giudizio che liquida, ai sensi del D.M.
147/22 (scaglione da € 52.000 a 260.000) in complessivi € 10.000,00,oltre IVA e CPA e rimborso spese forfettarie ex art. 1, comma 2 stesso decreto nella percentuale del 15%, del compenso totale per la prestazione.
Dichiara la sussistenza dei presupposti per il pagamento da parte dell'appellante dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, previsto dall'art. 13 co 1 quater D.M. 115/2002 e successive modificazioni
Così deciso in Milano il 2 luglio 2025
Il Presidente estensore dott. Francesco Distefano
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