N. R.G. 290/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO di PERUGIA
SEZIONE CIVILE
La Corte di Appello di Perugia, nella persona dei seguenti magistrati:
Dott. Simone Salcerini Presidente relatore
Dott.ssa Paola De Lisio Consigliere
Dott.ssa Ombretta Paini Consigliere
ha pronunziato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al Nr. 290/2024 R.G. promossa da
in persona del suo legale rappresentante pro Parte_1
tempore con sede in Perugia, via Settevalli n.556, C.F. e P. Iva Parte_2
, rappresentata e difesa dall'Avv. Edoardo Maglio ed elettivamente P.IVA_1
domiciliata presso il suo studio in Perugia, via C. Caporali n.23, in forza di procura allegata al ricorso in appello;

-Appellante=
nei confronti di
Controparte_1
, in persona del suo Commissario Liquidatore e legale rappresentante,
[...]
rappresentata e difesa dall'Avv. Roberto Galeazzi ed elettivamente domiciliata presso il suo indirizzo di posta elettronica, giusta delega rilasciata in primo grado e allegata in atti;
pagina 1 di 8 -Appellata=
OGGETTO: Comodato di immobile urbano
CONCLUSIONI:
Per parte appellante come al ricorso in appello;

Per parte appellata come alla comparsa di costituzione.
CONCISA ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA
DECISIONE
Con ricorso proposto a norma dell'art. 447 bis cpc adiva il Controparte_2
Tribunale di Perugia al fine di sentir accertare la responsabilità della
[...]
per la causazione Controparte_1
di danni, difformità e vizi cagionati all'immobile di proprietà della ricorrente, siti in
Perugia, Frazione Ponte San Giovanni, località (costituiti da terreni agricoli Parte_1
con sovrastanti due edifici, oltre a delle aree limitrofe sulle quali insiste un prefabbricato adibito a rimessa attrezzi), e, conseguentemente, sentir condannare la CP_1
convenuta al risarcimento dei danni quantificati in €.153.360,00, pari alle spese
[...]
sostenute dalla ricorrente per rimuovere i danni in questione, arrecati dalla convenuta -
nella sua qualità di comodataria del complesso immobiliare- nel periodo di vigenza del contratto (2010-2014).
Radicatosi il contraddittorio la Controparte_1
resisteva alla domanda della ricorrente eccependo in via
[...]
preliminare la nullità della domanda per indeterminatezza e, nel merito, l'infondatezza della pretesa;
in conformità di quanto sostenuto la convenuta concludeva per il rigetto delle domande proposte dalla ricorrente, con vittoria di spese.
La causa veniva istruita mediante la documentazione prodotta e l'esame dei testi citati;

quindi, all'esito della discussione finale, il giudice emetteva la sentenza n.1723/23 che pagina 2 di 8 rigettava il ricorso e condannava la ricorrente al rimborso delle spese di lite sostenute dalla resistente.
Avverso tale sentenza ha proposto appello Parte_1
formulando tre distinte censure relative:
a) alla parte in cui il primo giudice “ritiene che non vi sia stata prova da parte del
comodante della realizzazione dei vizi e danni (il fatto costitutivo del diritto al
risarcimento per violazione dell'art.1804 c.c.) nel momento tra la consegna del bene e
la restituzione”;
b) alla parte in cui il primo giudice “ritiene che tale fatto sia desumibile dal contratto di
locazione sottoscritto da parte della ricorrente con in data 20.6.2018 CP_3
(rectius 2014) ove si dichiara che il fabbricato locato viene consegnato nello stato in cui
si trova con concessione di edificabilità e licenza di abitabilità (con erronea valutazione
delle prove e violazione dell'art. 115 e 116 cpc);
c) alla parte in cui il primo giudice “estrapola dalla relazione in atti depositata che i
difetti siano riferibili al periodo 2005/2006”.
Tutto ciò posto ed argomentato l'appellante chiede che, in totale riforma della sentenza impugnata, sia accertata la responsabilità dell'appellata in ordine ai danni/difformità/vizi causati, con condanna della stessa al relativo risarcimento (€.153.360,00) ed alle spese di lite di entrambi i gradi di giudizio.
Resiste all'appello la Controparte_1
sostenendo l'infondatezza dell'impugnazione, motivo per cui ne
[...]
chiede il rigetto, con conseguente conferma della sentenza impugnata e condanna dell'appellante al rimborso delle spese di lite.
Istruita solo in base alla documentazione prodotta e già acquisita, la causa è stata assegnata in decisione all'udienza del 24.4.2025. pagina 3 di 8 *****
Ritiene questa Corte che l'appello proposto da sia Parte_1
infondato e non possa trovare accoglimento.
Il primo giudice -con motivazione assai stringata- ha fondato l'iter logico-giuridico della sua decisione sulle seguenti considerazioni:
1) qualificazione della domanda come “azione rivolta all'ottenimento del risarcimento
dei danni asseritamente arrecati dal comodatario”, con la conseguenza che il periodo temporale di riferimento è quello che va dall'inizio del rapporto di comodato
(11.11.2010) fino alla riconsegna del compendio immobiliare (28.11.2014);
2) contratto di locazione sugli stessi immobili stipulato (con il giorno CP_3
stesso della riconsegna dei beni da parte del comodatario, con clausole contrattuali che danno atto che l'immobile “è in regola con tutte le disposizioni di legge per l'uso
preposto” (art.3), oltre che in regola con le norme edilizie ed urbanistiche, “essendo
provvisto di concessione di edificazione e licenza di abitabilità” (art.4), inducendo tutto ciò a ritenere che i beni (poi) oggetto della locazione fossero stati restituiti dal comodatario esenti da vizi;

3) deposito di perizia di parte a firma geom. che attesta la circostanza Testimone_1
che le anomalie riscontrate (il 17.10.2018) sono riferibili ad interventi eseguiti tra il
2005 ed il 2006, quindi in data precedente al rapporto di comodato.
Ritiene per contro l'appellante che il giudice di prime cure non abbia fatto buon governo delle risultanze istruttorie, omettendo di considerare che:
i) la datazione degli interventi relativa agli anni 2005-2006 (da parte del CTP) è frutto di un errore interpretativo, posto che nella perizia di parte si fa riferimento al lasso di tempo in cui i lavori “andavano svolti” ma non a quando sono stati effettuati;

ii) all'atto del loro conferimento i beni non presentavano vizi o difetti;
pagina 4 di 8 iii) le clausole del contratto di locazione richiamate dal primo giudice sono di mero stile;

iv) l'istruttoria orale, consistita nell'esame dei testi citati, ha confermato la fondatezza della tesi della ricorrente, visto che le dichiarazioni dei testimoni hanno fornito riscontro ai documenti prodotti.
Ritiene peraltro questa Corte che i motivi di impugnazione non scalfiscano l'iter argomentativo che ha condotto il Tribunale di Perugia a respingere le domande risarcitorie di cui trattasi.
Risulta per tabulas che il ricorso sia stato proposto dinanzi al Tribunale di Perugia nel mese di ottobre del 2019 ed è pacifico in causa che i beni oggetto del contratto di comodato siano stati restituiti al comodante il 28.11.2014, quando sono passati nella detenzione del locatore.
Ciò vale a dire che gli stessi beni oggetto del contratto di comodato risultano essere stati concessi in locazione ad senza soluzione di continuità e, soprattutto, CP_3
senza che sia stata sollevata alcuna contestazione in ordine a presunti danni arrecati ai beni concessi in comodato (danni risarcibili a mente dell'art. 1804 c.III° cod. civile).
A tale proposito è bene sgomberare il campo da incertezze, i testi citati dal ricorrente ed esaminati in primo grado ( , Testimone_2 Testimone_3 Testimone_4
) hanno riferito di avere effettuato degli interventi sul Testimone_5 Testimone_6
complesso immobiliare in discorso, ma nulla sono stati in grado di affermare in ordine alla riferibilità dei denunciati danni/difformità/vizi degli immobili.
Come sopra esposto, il contratto di locazione stipulato successivamente alla restituzione dei beni comodati contiene clausole contrattuali che danno atto che l'immobile “è in
regola con tutte le disposizioni di legge per l'uso preposto” (art.3), oltre che in regola con le norme edilizie ed urbanistiche,“essendo provvisto di concessione di edificazione e
licenza di abitabilità” (art.4); in pratica il suddetto contratto escludeva l'esistenza di vizi pagina 5 di 8 esistenti al momento della riconsegna dei beni concessi in comodato e non è sostenibile la tesi che le clausole in discorso fossero clausole di stile, dato che avevano un contenuto preciso e determinato, relativo al negozio posto in essere dalle parti (in termini vedi
Cass. Sent. n.19876/2011).
D'altronde è noto che quando una parte del contratto non deduca un errore percettivo invalidante la sua valutazione una clausola non può essere considerata di mero stile
(Cass. Sent. n.7713/2015), con l'ovvia conseguenza che le clausole in oggetto non possono ritenersi di mero stile e che, pertanto, non vi è alcuna prova che il comodatario avesse arrecato dei danni ai beni a lui concessi in uso, anzi è ragionevolmente provato il contrario.
Aggiungasi che, in tal senso, ancora più definitive sono le conclusioni del CTP geom.
che, chiamato ad effettuare una ricognizione dei beni di cui trattasi in Testimone_1
vista della loro vendita, attesta nel 2018 che l'esistenza delle “consistenti”
“problematiche di natura edilizia e catastale” sono “tutte risalenti ad epoca antecedente
alla stipula dell'atto di conferimento con cui la Soc. Collestrada Wood Spa divenne
proprietaria del sito” (cfr. pag.2 della “Due diligence tecnica”), vale a dire il 14.5.2010
(doc.3 della convenuta).
Non solo, ma il geom. specifica altresì che praticamente tutti i problemi Tes_1
dell'immobile sono riconducibili agli “interventi di restauro e risanamento conservativo
eseguiti sull'immobile negli anni 2005-2006 di cui alla concessione edilizia n.168 del
27.1.2005” (cfr. pagg. 2 e 3 della relazione citata), interventi di cui, evidentemente, il comodatario non ha alcuna responsabilità, a prescindere dal fatto che i lavori fossero stati eseguiti o meno nel biennio 2005-2006.
Quanto al fatto che i beni concessi in comodato all'atto del loro conferimento non presentassero vizi o difetti -come sostiene l'appellante- è lo stesso CTP a Tes_1
pagina 6 di 8 smentirlo, visto che le “consistenti” “problematiche di natura edilizia e catastale” da egli riscontrate erano “tutte risalenti ad epoca antecedente alla stipula dell'atto di
conferimento con cui la Soc. Collestrada Wood Spa divenne proprietaria del sito”, cioè
al 14.5.2010.
In ultimo non è superfluo rilevare che l'appellante ha chiesto anche il ristoro di danni che attengono ad un terreno, adibito a vivaio florovivaistico, con serre e strutture per la coltivazione (punto 4 del ricorso in primo grado e punto 4 della Relazione del geom.
, identificato con la particella n.748 (ora 859), che non rientra tra i beni oggetto Tes_1
del contratto di comodato, onde non è nemmeno ipotizzabile in astratto il risarcimento del danno relativamente a tale bene, siccome estraneo al rapporto di comodato.
In definitiva, la domanda di risarcimento del danno proposta dalla ricorrente-appellante va respinta poiché non vi è alcuna prova che il comodatario abbia arrecato dei danni al compendio immobiliare oggetto del contratto di comodato.
*****
Dalle argomentazioni che precedono deriva che l'appello proposto debba essere respinto.
Le spese di lite seguono la soccombenza (art. 91 cpc) e sono liquidate come da dispositivo, tenuto conto del valore della causa e della sua estrema semplicità.

P.Q.M.

La Corte di Appello di Perugia, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da in persona del suo legale rappresentante pro Parte_1
tempore, nei confronti di Controparte_1
, in persona del suo Commissario Liquidatore e legale rappresentante,
[...]
contrariis reiectis, così provvede:
pagina 7 di 8 - Rigetta l'appello e, per l'effetto, conferma la sentenza impugnata (n.1723/23 emessa dal Tribunale di Perugia il 14.11.23);
- Condanna l'appellante al rimborso delle spese di lite sostenute dall'appellata che liquida in €.7.160,00 per compensi, oltre rimborso spese generali ed accessori di legge;

- visto l'art. 13 c.1 quater D.P.R. n.115/02 e successive modifiche, accerta che sussistono i presupposti perché l'appellante versi un ulteriore importo pari al contributo unificato.
Così deciso in Perugia, lì 24 aprile 2025
Il Presidente relatore
(Dott. Simone Salcerini)
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