R.G. 1605/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI TERNI
SEZIONE CIVILE

in persona del giudice dott. Elisa Iacone, all'udienza dell'8.5.2025, all'esito della camera di consiglio (ore 13.34), ha pronunciato – dando lettura (in assenza del difensore della parte costituita, allontanatosi nelle more) del dispositivo e della concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione, ai sensi dell'art. 429, co. 1, c.p.c. (richiamato dall'art. 447-bis, co. 1, c.p.c.) – la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 1605 del Ruolo Generale Affari Contenziosi dell'anno 2024 del
Tribunale di Terni, vertente
TRA
(CF e P.IVA Parte_1
), in persona del liquidatore Dr. Dr. rappresentato e difeso P.IVA_1 Parte_2 dall'Avv. Francesca Bagianti ed elettivamente domiciliato presso lo studio di quest'ultima in
Perugia, Piazza Michelotti n. 1, giusta delega in atti;
attore
E
C.F. E P.I.: , in personale del l.r.p.t. (C.F. Controparte_1 P.IVA_2 CP_2
), rappresentato e difeso dagli avv.ti Franscesco Carsili e Giorgio CodiceFiscale_1
Moricciani ed elettivamente domiciliata presso il loro studio in Terni via Parrabi n.15, giusta delega in atti
Convenuto
Oggetto: locazione di immobile ad uso non abitativo
Conclusioni delle parti: le parti hanno concluso come da verbale di udienza dell'8.5.2025 RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione, notificato in data 27.02.2024, il ha intimato convalida Parte_1
di sfratto per morosità con ingiunzione di pagamento alla alla CP_1 Controparte_3
e alla in relazione al contratto di locazione per uso industriale
[...] Controparte_4
stipulato in data 23.03.2005 (registrato in data 24.02.2005) con la Controparte_3 avente ad oggetto la “sala bunker per radiografie”, immobile di 4.000 mq compreso all'interno del compendio immobiliare area di Maratta nel comune di Narni. Pt_3
A sostegno della propria domanda l'attrice ha dedotto che, successivamente alla stipulazione,
a far data dal 3.05.2005, la conduttrice ha ceduto il contratto di locazione a
[...] società che, nell'anno 2007, ha modificato la propria ragione sociale in Controparte_5
Terni Controparte_6
Inoltre, ha rappresentato che, in data 16 maggio 2011, il ha ceduto il contratto Parte_1
di locazione alla società COMESA, alla quale è subentrata, in un secondo momento, la
Meccanica Ternana scarl.
Tuttavia, con scrittura del 27 gennaio 2022, la Meccanica Ternana scarl, ha retrocesso al il contratto di locazione avente ad oggetto la “sala bunker”. L'immobile Parte_1
attualmente è occupato dalla in forza di un accordo di comodato a titolo Controparte_1
gratuito.
Da ultimo, ha precisato che La Meccanica Ternana, con missiva del 22.11.2023, ha rappresentato di non aver mai percepito da o da altri soggetti alcun Controparte_3
canone relativo al contratto di locazione, evidenziando di non aver mai autorizzato la all'occupazione del suindicato immobile. Controparte_1
La si è costituita in giudizio contestando la richiesta di pagamento dei canoni CP_1
formulata da parte attrice, rassegnando le seguenti conclusioni: “IN VIA PRELIMINARE
Dichiarare l'inammissibilità del procedimento di intimazione di sfratto formulato dal
per non aver fornito la prova certa della qualità di proprietario dell'immobile Parte_1
locato e per non aver dato prova della autorizzazione rilasciata dal al Parte_1
liquidatore Dott. per intentare detta azione giudiziale SEMPRE IN VIA Parte_2
PRELIMINARE Dichiarare la nullità dell'atto di intimazione di sfratto per indeterminatezza dell'oggetto e vale a dire la mancata identificazione catastale degli immobili oggetto del contratto di locazione ai sensi del combinato disposto di cui agli artt. 125 e 163 C.p.c.: NEL
MERITO Rigettare la domanda formulata dal nei riguardi della e Parte_1 CP_1 disporre il mutamento del rito ex art. 426 C.p.c., per l'accertamento di tutte le ragioni dispiegate in atti dalla Con vittoria di spese e competenze professionali del Controparte_1 presente giudizio”.
All'esito delle prime due udienze, sulla base della documentazione versata in atti da parte intimante, il Giudice ha disposto il rinnovo della notifica dell'atto introduttivo nei confronti degli ex soci della già e prima ancora Controparte_7 Controparte_4 [...]
, apparentemente estinta e cancellata. Controparte_5
All'udienza del 17.09.2024 si sono costituiti tutti gli ex soci della , chiedendo Controparte_4
l'estromissione dal giudizio per difetto di legittimazione passiva, essendo la
[...]
fusa per incorporazione all'interno della ora e Controparte_8 Controparte_9 CP_10
non estinta come erroneamente sostenuto dalla parte attrice.
Con ordinanza del giorno 8.10.2024, è stata disposta l'estromissione dal Giudizio di tutti gli ex soci della , è stata rigettata l'istanza di provvisorio rilascio dell'immobile e Controparte_4
disposto il mutamento del rito ai sensi degli artt. 667 e 426 C.p.c., rinviando la causa all'udienza del 18.02.2025.
Dopo il mutamento del rito, con ordinanza del 12.03.2025, è stata rigettata la richiesta di chiamata in causa nei confronti della effettuata da parte attrice in quanto tardiva CP_11
e, ritenuta la causa matura per la decisione, il Giudice ha fissato l'udienza del giorno 8 maggio 2025 per la discussione orale, preceduta dal deposito di note conclusionali.
All'udienza dell'8/5/2025 il giudice, fatte precisare le conclusioni alla parte costituita ed esaurita la discussione orale della causa, si è ritirato in camera di consiglio.
La domanda proposta non merita accoglimento per i motivi di seguito illustrati.
L'attore, infatti, in sede di note conclusionali, ha limitato la propria domanda esclusivamente alla richiesta di rilascio della “sala bunker” che risulterebbe attualmente occupata dalla in forza di un contratto di comodato. CP_1
Invero, sebbene l'art 657 cpc ha esteso la possibilità di intimare lo sfratto anche al comodatario, nel caso di specie, il contratto di comodato in forza del quale l'attuale convenuta occupa l'immobile non è stato stipulato con l'odierna attrice, ma con la Controparte_3
Nel dettaglio, come si evince dalla documentazione versata in atti dalla convenuta, già dall'anno 2005, è stata instaurata una collaborazione con la che le ha consentito CP_1 di utilizzare la sala bunker per l'esecuzione di lavorazioni sulla base dell'autorizzazione dell'allora conduttrice la Controparte_3
Successivamente, la con convenzione del 23.03.2007, è stata formalmente Controparte_1 autorizzata all'utilizzo dell'immobile da parte della Controparte_12 (società subentrata alla nella locazione con il ) in Controparte_3 Parte_1
cambio di alcuni servizi offerti a prezzi vantaggiosi alla stessa conduttrice e all'impegno di compiere ogni attività utile alla messa in sicurezza ed alla funzionalità del sito.
Risulta chiaro, quindi, che il titolo in relazione a cui la convenuta occupa l'immobile non vede quale parte l'attuale attore.
Inoltre, occorre sottolineare che la convenzione di retrocessione con cui il Parte_1
ritiene di essere ritornato nella qualità di locatore del contratto di locazione non ha una data certa ai fini della sua opponibilità ai terzi e, in ogni caso, non risulta regolarmente registrata circostanza che influisce sulla validità dell'atto stesso.
Del resto, come affermato dalla Corte di Cassazione a Sezioni Unite (Cass. SSUU
10498.2017 e 23601.2017) i contratti di locazione non registrati devono essere ritenuti nulli: si tratta di una nullità testuale sopravvenuta in conseguenza della mancanza di un requisito di validità extra-formale. Oltretutto, tale scrittura privata manca di ulteriori requisiti formali in quanto si tratta di documento privo della sottoscrizione di tutte le parti, risultando firmato solo dai liquidatori.
Da ultimo, non può non sottolinearsi che, nel corso del presente giudizio, sia stato acclarato che, in realtà, la non si è estinta o cancellata, come erroneamente sostenuto Controparte_7 da parte attrice, bensì è stata interessata da un'operazione di fusione per incorporazione con la ora unico soggetto che attualmente risulta il legittimato Controparte_13 CP_11
passivo per un'intimazione sfratto e per la conseguente eventuale azione di risoluzione o di rilascio, questo in considerazione del fatto che l'attore agisce in forza del contratto di locazione che vede proprio la come attuale conduttrice. CP_10
Sul punto, la richiesta di integrazione del contraddittorio nei confronti della CP_10 effettuata dall'attore dopo il mutamento del rito è stata rigettata in quanto tardiva, poiché il termine per il rinnovo della notifica della citazione era già stato concesso con il provvedimento del giorno 5.06.2024 in vista dell'udienza del 17.09.2024.
Risulta, dunque, dirimente il fatto che non abbia sottoscritto alcun Controparte_14 contratto di locazione per la conduzione della sala bunker con l'attuale attore e che, pertanto, non poteva essere destinataria di una procedura di sfratto per morosità, né tanto meno di una domanda di rilascio spiegata nei confronti del comodatario, stante l'estraneità del Parte_1 al contratto di comodato in forza del quale l'attuale convenuta occupa l'immobile.
[...]
Alla luce delle ragioni appena espresse, quindi, la domanda proposta da parte attrice deve essere rigettata. Le spese di lite seguono la soccombenza ai sensi dell'art. 91 c.p.c. e sono liquidate come da dispositivo, tenuto conto degli importi di cui alla tabella allegata al D.M. 55/2014 (come aggiornata dal D.M. 147/2022) per i giudizi ordinari di cognizione innanzi al Tribunale (tale essendo stato, a seguito del mutamento del rito, il giudizio in esame: v. ex multis App. Roma
16 luglio 2020), in base al valore, alla natura e alla complessità della controversia.


P.Q.M.


Il Tribunale di Terni, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando sulle domande proposte da nei confronti di ogni altra Parte_1 Controparte_1
difesa, eccezione ed istanza disattesa, così provvede:
- rigetta le domande formulate da parte attrice;

- condanna alla rifusione in favore di delle Parte_1 CP_1 spese processuali, che liquida complessivamente in € 3.526,00, oltre spese forfettarie
(15%), CPA e IVA se dovuta.
Terni, 8.5.2025
Il giudice
(dott. ssa Elisa Iacone)