IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI ROMA
SETTIMA SEZIONE CIVILE composta dai magistrati:
Maria Rosaria Rizzo Presidente
Maria Speranza Ferrara Consigliere relatore
Paolo Caliman Consigliere ausiliario
SENTENZA nella causa civile in grado di appello iscritta al n. 427/2022 R.G.A.C.C., trattenuta in decisione il 26.03.2025, a seguito di trattazione scritta, ai sensi dell'art. 127-ter c.p.c., e vertente
TRA
(c.f. ) Parte_1 C.F._1 elettivamente domiciliato, anche in indirizzo telematico, presso l'avvocato Francesca
Luise (c.f. ), che lo rappresenta e difende per procura in atti - C.F._2
APPELLANTE-
E
(c.f. ) in Controparte_1 P.IVA_1
persona del legale rappresentante pro tempore elettivamente domiciliata, anche in indirizzo telematico, presso l'avvocato Massimo
Mannocchi (c.f. ), che la rappresenta e difende per procura in C.F._3
atti -APPELLATA-

Oggetto: appello proposto da nei confronti di Parte_1 [...]
avverso l'ordinanza decisoria resa tra le parti, ai sensi Controparte_1 dell'art. 702 bis c.p.c., dal Tribunale Ordinario di Roma, rep. n. 24121/2021, in data
27.12.2021, a definizione del giudizio recante n° R.G. 15132/2018 promosso da
[...]
nei confronti di Controparte_1 Parte_2
senza titolo -
[...]
IN FATTO E IN DIRITTO
r.g. n. 1 Con ricorso iscritto a ruolo, ai sensi dell'art. 702 bis c.p.c., il 07.03.2018 e notificato il
13.03.2019, conviene in giudizio, dinanzi al primo Giudice, Controparte_1 [...]
e rassegna le seguenti conclusioni: “nel merito, accertare e dichiarare lo Parte_1 stato di illegittima occupazione dell'unità immobiliare sita in Roma, Via Daniele Manin
n. 58, piano terzo, int. 6, censito presso l'Agenzia del Territorio al fg. 481, part.lla 122, sub. 12, cat. A/2, classe 1, vani 6, da parte del sig. , ovvero chiunque Parte_1 altro, e, per l'effetto, condannare quest'ultimo, ovvero chiunque altro, alla pronta consegna in restituzione del precitato immobile, libero da persone e cose, in favore della - sempre nel merito, accertare e dichiarare la misura del Controparte_1
credito vantato a titolo di indennità di occupazione senza titolo da parte della
[...] nei confronti del sig. , nella misura pari ad € 35.186,50 a CP_1 Parte_1 far data dal 29/07/2015 al 31/01/2018, nonché fino alla data dell'emanando provvedimento, in ragione dell'importo di € 1.348,22 mensili, oltre rivalutazione di legge, con conseguente condanna di quest'ultimo alla relativa refusione sino al soddisfo;
- sempre nel merito, accertare e dichiarare la misura del credito vantato a titolo di oneri accessori relativi alla gestione condominiale da parte della
[...] nei confronti del sig. , nella misura pari ad € 1.030,08 alla CP_1 Parte_1 data del 31/01/2018, con conseguente condanna di quest'ultimo alla relativa refusione sino al soddisfo”. Contr La ricorrente, società costituita dal e autorizzata dalla Banca d'Italia alla prestazione del servizio di gestione collettiva del risparmio, a sostegno delle rassegnate conclusioni, allega:
- con deliberazione del C.d.A. del 23.12.2014, dispone per l'istituzione del Fondo
Comune di Investimento Immobiliare di Tipo Chiuso denominato “I3 – Regione Lazio”; Contr
- con decreto del 22.04.2015, il avvia la costituzione di detto Fondo, in cui conferire anche beni immobili della Regione Lazio;

- con atto di “Apporto e vendita a fondo comune di investimento immobiliare chiuso” in data 29.07.2015, la Regione Lazio conferisce, al fondo “I3 – Regione Lazio” gestito dalla il diritto di piena proprietà sul portafoglio immobiliare Controparte_1 composto dai beni immobili individuati nello stesso atto, tra cui l'appartamento in
Roma, Via Daniele Manin 58, piano terzo, oggetto di causa, pervenuto, alla Regione
Lazio, dalla comunione delle del Lazio che, a propria volta, lo aveva CP_3
ricevuto dal Comune di Roma;

r.g. n.

2 - l'appartamento, originariamente detenuto dai coniugi e Parte_3 _1
, entrambi deceduti, è occupato, senza titolo, da;

[...] Parte_1
- la diffida inviata a per la restituzione dell'immobile e per il Parte_1 pagamento di una indennità per la occupazione dell'immobile è rimasta priva di riscontro.
Con comparsa depositata il 07.06.2019, si costituisce;
contesta la Parte_1
domanda di e rassegna le seguenti conclusioni: Controparte_1
“In via principale, nel merito, accertare e dichiarare la legittimità del rapporto di locazione dell'appartamento di Via Manin n. 58, a Roma, intercorso e tuttora intercorrente tra le parti, quali successori dei Sig.ri e della sig.ra Parte_3
, e per l'effetto, rigettare le domande di parte ricorrente perché infondate Persona_2
in fatto ed in diritto. In via subordinata accertare e dichiarare la legittimità del rapporto di locazione dell'appartamento di Via Manin n. 58, a Roma, intercorso e tuttora intercorrente tra la Controparte_4
e, quale successore di , il sig.
[...] Parte_3
che ha autorizzato il sig. ad abitare l'immobile Persona_3 Parte_1 stesso, e per l'effetto, rigettare le domande di parte ricorrente perché infondate in fatto ed in diritto. In via ulteriormente subordinata, nella denegata ipotesi di accoglimento della domanda avversaria, rideterminare il quantum dovuto a titolo di indennità di occupazione dell'immobile, sulla base del reale valore locativo dello stesso, con decorrenza dal mese di ottobre 2016. Con rifusione di spese, diritti ed onorari di causa”.
A sostegno delle rassegnate conclusioni, allega: Parte_1
- Il proprio genitore, , il 17.04.1969, stipula con Parte_3 [...] un contratto di locazione per l'immobile di Via Daniele Manin 58, Per_2
svolgendovi, inizialmente, attività di affittacamere e dal 1981 facendone la abitazione di famiglia;

- nel luglio del 1984, e stipulano un nuovo Parte_3 Persona_2
contratto di locazione, disciplinato dalla legge n. 392/1978, concordando il canone di locazione mensile di lire 240.000;
- deceduto, in data 04.10.1989, , , e Parte_3 Persona_1 [...]
rispettivamente moglie e figlio del conduttore deceduto, subentrano Per_3
nel contratto di locazione;

r.g. n.

3 - deceduta, nel 1994, la proprietà dell'appartamento è interessata Persona_2
da numerosi trasferimenti;
acquisito inizialmente dal Comune di Roma, nel 2004 entra nel patrimonio della e, nel Controparte_5
2008, nel patrimonio della Regione Lazio;

- nel 1996, il fratello , quale avente diritto unitamente alla propria Persona_3 madre ai sensi dell'art. 6 Legge equo canone, è contattato dal Comune di Roma che prosegue con entrambi, un regolare contratto di locazione, ma nel settembre del 2000 si trasferisce in altra abitazione;

- di avere vissuto nell'appartamento fino al 1986 e poi, con la madre in vita, da aprile 2000, spostandovi la residenza da settembre 2000;
- in seguito al decesso della madre (12.10.2000), unico, tra gli eredi, convivente con la conduttrice, subentra nel contratto di locazione con il Comune di Roma, corrispondendo canoni di locazione e oneri accessori;

- di avere presentato, il 04.08.2005, alla , Controparte_5 divenuta proprietaria dell'immobile nel 2004, domanda di voltura del contratto di locazione dell'appartamento, rimasta priva di riscontro;

- di avere sempre provveduto al pagamento dei canoni, anche a fronte delle richieste di pagamento inviate agli “Eredi di ”; Persona_1
- la Regione Lazio, con raccomandata di agosto 2012 agli “eredi di _1
”, premesso che l'immobile è occupato senza titolo dai destinatari, ne
[...]
chiede il rilascio;

- di essersi attivato, senza esito, per reperire una copia del contratto di locazione;

- di avere rilasciato l'immobile nel settembre 2015, pur formalizzando il trasferimento della residenza solo nel 2017;
- di avere diritto a succedere, ai sensi dell'art. 6 della legge n. 392/78 di succedere nel contratto di locazione ad uso abitativo, che stipulato, tra privati, ante L. n.
431/1998, non è soggetto, a pena di nullità, alla forma scritta;

- la domanda di pagamento di pagamento degli oneri condominiali è infondata.
La controversia, ritenuta di natura documentale, è definita, come di seguito, con la ordinanza decisoria impugnata:
<< Accoglie, per quanto di ragione, la domanda proposta dalla e, per Controparte_1
l'effetto: a) condanna alla restituzione, in favore della società Parte_1 ricorrente, dell'unità immobiliare sita in Roma, Via Daniele Manin n. 58, piano terzo, int. 6, meglio descritto in ricorso b) condanna al pagamento, in favore Parte_1
r.g. n. 4 della società ricorrente, della somma di euro 82.597,20 (sino al mese di febbraio 2021)
e della ulteriore somma di euro 1.348,22 mensili, sino alla data del presente provvedimento, in moneta attuale, oltre interessi dalla sentenza c) rigetta per il resto d) condanna al pagamento delle spese di lite che liquida in euro 540,00, Parte_4 per compensi, oltre all'importo del contributo unificato ed oltre spese generali, IVA e
CAP come dovuti per legge.>>.
A sostegno della decisione, le seguenti motivazioni.
Il gestore del fondo comune di investimento immobiliare di tipo chiuso denominato I3 –
Regione Lazio è proprietario dell'immobile; la circostanza non è in contestazione e documentalmente provata dall'atto pubblico in data 29.07.2015, di apporto e vendita del bene al fondo comune di investimento.
La occupazione dell'immobile da parte del convenuto e il suo utilizzo sono dimostrati dal certificato di residenza in atti.
L'occupazione dell'appartamento non è assistita da alcun titolo che la legittimi:
[...]
allega la esistenza di un rapporto di locazione intercorso tra i genitori Parte_1
dapprima con in qualità di locatrice, e, successivamente, con il Comune Persona_2
di Roma, con la e con la Regione Lazio, Controparte_5 divenuti nel tempo proprietari dell'immobile e sostiene di aver diritto a succedere in tale rapporto, ma i di locazione contratti non sono in atti;
i contratti stipulati iure privatorum dalla P.A., ed in genere dagli enti pubblici, richiedono sempre la forma scritta ad substantiam e non è ipotizzabile la conclusione del contratto per fatti concludenti, anche in ipotesi di modificazione dei soggetti del rapporto obbligatorio (Cass., n. 8621 del
2006).
Il difetto di prova documentale non è superabile con la prova testimoniale (artt. 2721 e
2725 c.c.), considerata anche la mancanza di qualsiasi riscontro oggettivo in ordine all'asserito e indimostrato smarrimento del titolo (art. 2724 n. 3) c.c.).
Il convenuto deve restituire l'immobile alla società ricorrente che ha diritto al risarcimento del danno per l'illegittima occupazione, che è in re ipsa e può determinarsi con riferimento al valore locativo dell'immobile (Cass., n. 9137 del 2013).
Il convenuto non ha contestato specificamente la determinazione dell'indennità di occupazione effettuata, dalla società, in base ai criteri stabiliti dalla Regione Lazio
(deliberazione n. 596 del 2007).
r.g. n. 5 Il convenuto non ha dimostrato di aver pagato la somma azionata da controparte, limitandosi ad opporre il pessimo stato manutentivo dell'immobile, rimasto privo di riscontro probatorio.
deve corrispondere, a titolo di risarcimento danni, la somma di euro Parte_1
82.597,20 (al mese di febbraio 2021 e all'attualità), oltre alla somma di euro 1.348,22 mensili, sino alla data del presente provvedimento, con interessi dalla sentenza.
La domanda relativa al pagamento degli oneri condominiali è indimostrata.
Spese di lite sono regolate secondo il principio della soccombenza e sono liquidate come in dispositivo.
Con l'atto di appello, rassegna le seguenti conclusioni. Parte_1
<< (…) - previa sospensione della efficacia esecutiva o dell'esecuzione della appellata sentenza;

- previa ammissione dei mezzi istruttori denegati in 1° grado, in riforma della sentenza impugnata:
“In via principale, nel merito, accertare e dichiarare la legittimità del rapporto di locazione dell'appartamento di Via Manin n. 58, a Roma, intercorso e tuttora intercorrente tra le parti, quali successori dei Sig.ri e della sig.ra Parte_3
, e per l'effetto, rigettare le domande di parte ricorrente perché infondate Persona_2
in fatto ed in diritto. In via subordinata accertare e dichiarare la legittimità del rapporto di locazione dell'appartamento di Via Manin n. 58, a Roma, intercorso e tuttora intercorrente tra la e, quale successore di Controparte_1 Parte_3
, il sig. , che ha autorizzato il sig. ad abitare
[...] Persona_3 Parte_1
l'immobile stesso, e per l'effetto, rigettare le domande di parte ricorrente perché infondate in fatto ed in diritto.
In via ulteriormente subordinata, nella denegata ipotesi di accoglimento della domanda avversaria, rideterminare il quantum dovuto a titolo di indennità di occupazione dell'immobile, sulla base del reale valore locativo dello stesso per il periodo eventualmente accertato. Con rifusione di spese, diritti ed onorari di causa”. - in ogni caso, con vittoria di spese e compensi del doppio grado di giudizio. In via istruttoria:
Ammettersi prova per testi sui seguenti capitoli:
1) “Vero che nel mese di aprile dell'anno 2000, in seguito alla crisi del proprio matrimonio, il Sig. si trasferiva nell'appartamento di Via Manin n. 58, Parte_1
in Roma, condotto in locazione dalla madre e dal fratello Persona_1 Per_3
”;
[...]
r.g. n. 6 2) “Vero che, dopo la morte della Sig.ra avvenuta il 12.10.2000, il Sig. _1
continuava ad abitare nell'appartamento di Via Manin n. 58, in Parte_1
Roma”;
3) “Vero che, dopo la morte della Sig.ra avvenuta il 12.10.2000, il Sig. _1
interpellava il fratello , il quale acconsentiva a che il Parte_1 Persona_3 fratello continuasse ad abitare l'immobile sito in Roma, Via Daniele Manin n. 58”. indicando a testi: , residente in [...], e Persona_3
, residente in [...]. Testimone_1
4) “Vero che nel mese di aprile dell'anno 2000, la Sig.ra godeva di Persona_1
buona salute e svolgeva autonomamente le attività di cura della persona e di tipo domestico
5) “Vero che il Sig. dal mese di gennaio 2012 abita stabilmente Parte_1 nell'immobile sito in Montecompatri, Via Giuseppe Ciaffei n. 36”;
6) “Vero che nel mese di settembre 2015 il Sig. , dopo essersi Parte_1 confrontato con i fratelli e abbandonava l'immobile Per_3 Tes_1 Parte_5 sito in Roma, Via Daniele Manin n. 58”; indicando a testi: residente in [...], Persona_3
, residente in [...] e , n. il 6.4.48 a Testimone_2 Testimone_1
Montecompatri residente in [...].
7) “Vero che nel luglio del 1984, il Sig. e la Sig.ra Parte_3 Persona_2
stipulavano un contratto di locazione, sulla base della normativa entrata in vigore con la legge equo canone n. 392/1978, stabilendo un canone di locazione pari a Lire
240.000 mensili”;
8) “Vero che nella stipula del contratto la locatrice, Sig.ra veniva Persona_2 assistita dall'Avv. Aldo Ferretti e dal Dott. Gian Alberto Ferretti, con studio in Per_4
Roma, P.za Cola di Rienzo n. 69, il quale provvedeva alla registrazione del contratto ed alla riscossione degli oneri dovuti dal Sig. , come da documento Parte_3 sub all. 9 del fascicolo di parte resistente che gli si rammostra”,indicando a testi: l'Avv.
Gian Alberto Ferretti, con studio in Roma, Piazza Cola di Rienzo n. 69>>.
Con comparsa depositata in data 08.04.2022, si costituisce l'appellato; resiste all'impugnazione e rassegna le seguenti conclusioni.
<< (…): - Rigettare l'istanza di sospensione della provvisoria esecutività dell'ordinanza n. 24121/2021 del Tribunale di Roma;
- Respingere integralmente
l'appello, in quanto fondato su motivi inammissibili ex art. 342 c.p.c. o ex art. 348 bis
r.g. n. 7 c.p.c. e, in ogni caso, destituiti di qualsivoglia fondamento;
- di conseguenza, confermare integralmente l'ordinanza n. 24121/2021, emessa dal Tribunale di Roma, e così il rigetto di tutte le domande del sig. , se del caso anche in forza Parte_1
delle eccezioni svolte in primo grado, rimaste assorbite e riproposte in parte motiva ex art. 346 c.p.c. Con vittoria di spese e compenso della causa d'appello >>.
, a sostegno delle rassegnate conclusioni, articola due motivi di appello. Parte_1
1) Rubricato: “Violazione e/o falsa applicazione dell'art. 2724 c.c. - ammissibilità della prova testimoniale”. censura la decisione nella parte in Parte_1
cui respinge la richiesta di prova testimoniale, motivando con la impossibilità di supplire, alla mancanza dei contratti, mediante la prova testimoniale. A tal fine, sostiene che il contratto non richiedeva forma scritta, in quanto originariamente stipulato tra soggetti privati e in epoca antecedente alla entrata in vigore della L.
431 del 1998; che è irrilevante la circostanza che, nelle more della vigenza del contratto, mai oggetto di disdetta, l'immobile è divenuto di proprietà di una pubblica amministrazione, in quanto evento estraneo al conduttore, parte debole del contratto;
che la prova testimoniale è ammissibile, ricorrendo i presupposti di cui all'art. 2724 c.c. quali il principio di prova scritta, rappresentato dalla ricevuta rilasciata dal procuratore della locatrice in data Persona_2
03.07.1984, per l'avvenuto pagamento del canone di locazione relativo a luglio
1984 e per il versamento di un importo a titolo di differenza del deposito cauzionale, relativamente al contratto di locazione dell'immobile oggetto di causa;
lo smarrimento incolpevole del documento, dato il lungo lasso di tempo intercorso dalla stipula del contratto tra la locatrice ed il padre Persona_2 dell'appellante; le ricerche del contratto eseguite mediante ogni possibile mezzo, anche presso la Pubblica Amministrazione.
2) Rubricato: “Errata/omessa valutazione delle eccezioni formulate da parte resistente e relativo onere della prova”. censura la decisione Parte_1 nella parte in cui accerta la occupazione dell'immobile sulla base del solo certificato di residenza in atti. A tal fine, allega di aver liberto l'immobile a settembre 2015, seppure il cambio di residenza sia stato formalizzato nel mese di aprile del 2017; di aver articolato, sul punto, capitoli di prova non ammessi;
che l'appellata ha prodotto un certificato di residenza non aggiornato e datato
28.09.2016; che l'atto introduttivo del primo grado di giudizio è stato notificato presso il nuovo indirizzo di residenza di in Monte Compatri;
Parte_1
r.g. n. 8 che non vi sono prove diverse della presunta occupazione dell'immobile.
[...]
censura, altresì, la decisione nella parte in cui riconosce il danno da Parte_1
occupazione come danno in re ipsa, ritenendo che il deducente si è limitato a opporre le pessime condizioni dell'immobile, senza formulare contestazioni in ordine alla determinazione dell'indennità di occupazione effettuata dalla ricorrente e senza dimostrare di avere pagato la somma richiesta, in ciò violando i principi generali in punto di distribuzione dell'onere della prova e di cui a
Cass. n. 36251/2021 e n. 13071/2018.
Motivo di appello sub 1)
Sul diritto dell'appellante a succedere nel contratto di locazione ad uso abitativo intercorso tra e escluso dalla sentenza impugnata. Parte_3 Persona_2
L'appellante sostiene che il contratto era disciplinato dalla legge 392/1978; che nel contratto, a seguito del decesso (04.10.1989) del conduttore, è subentrata la di lui moglie, , che vi ha vissuto, prima con il figlio e, a far Persona_1 Persona_3 data da aprile 2000, con l'odierno appellante;
il contratto si è rinnovato di quattro anni in quattro anni, non essendo mai intervenuta formale disdetta, come previsto dall'art. 3, co.2, L. n. 392/1978.
Le censure dell'appellante non inficiano la decisione.
sostanzialmente vuole affermare il proprio diritto a succedere nel Controparte_6
contratto originariamente intervenuto tra il padre e ma tale contratto, Persona_2 ove pure potesse ritenersi provato, secondo la stessa prospettazione dell'appellante, ha ad oggetto un immobile ormai di proprietà della Regione Lazio, conferito in un Fondo gestito dalla odierna società appellata.
Sempre secondo la prospettazione dello stesso appellante, ad agosto del 2012 è intervenuta formale richiesta di rilascio dell'immobile. In tale richiesta, si ravvisa la volontà della locatrice di non riconoscere il contratto invocato dal o comunque di Pt_1 ottenere la restituzione dell'immobile; tale espressione di volontà è equiparabile alla disdetta e incompatibile con il rinnovo tacito invocato dal (Cass. n. 26026 del Pt_1
06/09/2023), con conseguente estinzione del contratto alla prima scadenza utile successiva alla disdetta.
I contratti, quale quello in oggetto, assoggettati al requisito della forma scritta ad substantiam, una volta cessati, non possono essere ripristinati per fatti concludenti
(ipotesi in astratto configurabile solo per una durata predeterminata, in presenza di espressa pattuizione delle parti in tal senso e nel caso di mancata disdetta entro un r.g. n. 9 termine prestabilito, ipotesi non allegata nel concreto, non essendo a tal fine idonee le generiche allegazioni sulla disciplina applicabile al contratto).
In altri termini, ad essere vietato è il ripristino per facta concludentia di un contratto cessato.
Deve darsi atti del fatto che l'art. 6, primo comma, della legge 27 luglio 1978, n. 392 trova applicazione anche qualora l'evento della morte riguardi un soggetto che sia in precedenza subentrato, ai sensi della stessa norma, nella posizione di conduttore al conduttore originario, dovendosi escludere che la norma possa operare solo con riguardo alla successione nella posizione di quest'ultimo (Cass. n. 3548 del 13/02/2013), tuttavia nel concreto, è intervenuta disdetta del contratto ad agosto 2012 e alla prima scadenza successiva, ben antecedente al periodo in contestazione, il contratto deve ritenersi estinto.
In tema di attività di diritto civile della P.A., nel cui ambito vige il principio della forma scritta dell'atto a pena di nullità, l'invio della disdetta impedisce che possa ritenersi prorogato per fatti concludenti il contratto scritto, nel quale pure sia pattuita la rinnovazione tacita, atteso che, una volta verificatisi gli effetti della disdetta, le parti possono porli nel nulla solo con un ulteriore atto avente natura contrattuale che, nel caso della P.A., la cui inerzia è insuscettibile d'integrare una condotta produttiva di effetti negoziali, deve rivestire forma scritta ed essere adottato dall'organo legittimato a rappresentare l'ente ed a concludere, in suo nome e per suo conto, i contratti (Cass.
Ordinanza n. 11231 del 09/05/2017).
Ciò detto, la prova testimoniale articolata sulla vicenda contrattuale nonché sulla convivenza dell'appellante nell'immobile unitamente ai conduttori che si sono succeduti
(capitoli da 1 a 8, escluso il cap.7 di cui di seguito) è ultronea e inammissibile, in quanto verte su circostanze sostanzialmente pacifiche tra le parti o comunque non rilevanti ai fini del decidere.
Motivo di appello sub 2).
Sull'accertamento in punto di occupazione non titolata dell'immobile e sulla liquidazione del danno conseguito a detta occupazione.
Le censure non hanno pregio.
Secondo la stessa prospettazione difensiva dell'appellante, egli ha vissuto nell'immobile sino al 1986, in quanto parte del nucleo familiare originario del padre e della madre, succedutisi quali conduttori nel contratto;
vi è rientrato nell'aprile dell'anno 2000, pur trasferendovi la residenza anagrafica solo da settembre dello stesso anno, il mese r.g. n. 10 precedente al decesso della madre, intervenuto il 12.10.2000; è rimasto nell'immobile dopo il decesso della madre, essendosi determinato “ ad abbandonare l'abitazione (…) nel mese di settembre 2015, seppure il trasferimento della residenza veniva formalizzato soltanto nell'aprile 2017”.
Le censure dell'appellante sulla inidoneità del certificato anagrafico versato in atti da controparte al fine della dimostrazione della occupazione dell'immobile non hanno rilievo, atteso che lo stesso appellante allega di aver vissuto nell'immobile stabilmente sin da aprile dell'anno 2000, compreso il periodo oggetto del certificato di residenza prodotto dalla società.
, pur erede del conduttore, avendo dopo la morte del conduttore, Parte_1
continuato ad occupare, senza titolo, l'immobile locato al suo dante causa, è tenuto al pagamento, dal momento di detto decesso o comunque dalla estinzione del contratto, indennità di occupazione ai sensi dell'art. 1591 cod. civ., e non già del canone secondo le scadenze pattuite, perché, cessato il rapporto di locazione, la protrazione della detenzione costituisce inadempimento dell'obbligo di restituzione della cosa locata.
Quanto all'allegato “abbandono” dell'immobile.
Non è rilevante, atteso che ove pure la invocata istruttoria orale (cap. 7 della prova per testi riportata in calce all'atto di appello) dovesse dimostrare l'“abbandono” dell'immobile, la circostanza allegata, per la sua genericità, non concretizza prova di modalità di rilascio dell'immobile idonee a far ritenere che la società è tornata nella disponibilità dell'immobile stesso.
Inoltre, anche il mantenimento della residenza dell'appellante presso l'immobile, secondo la sua stessa prospettazione, fino ad aprile 2017, in ogni caso rappresenta un utilizzo, seppure a fini anagrafici, dell'immobile e una conservazione del rapporto con il bene che in assenza di una formale riconsegna alla locatrice non consente di ritenere che la locatrice abbia ottenuto la disponibilità dell'immobile, rimasto nella disponibilità di
, che neppure in corso di causa ha formalizzato la riconsegna Parte_1 dell'immobile libero da persone e cose.
Infine, la riconsegna risulta avvenuta solo il 15.12.2023, all'esito della procedura esecutiva per consegna e rilascio RGE n. 17152/2023 del Tribunale di Roma promossa ai danni del , come da verbale di rilascio prodotto dalla società appellata con le Pt_1 note di replica autorizzate ai sensi dell'art. 190 c.p.c.
Quanto alle censure mosse alla liquidazione del danno.
r.g. n. 11 Per la quantificazione del danno, la sentenza recepisce il conteggio versato in atti dalla società ricorrente, ritenuto, in sentenza, attuativo dei criteri stabiliti dalla Regione Lazio con la deliberazione n. 596 del 2007; conforme al valore locativo dell'immobile, anche nella mancata contestazione specifica dei criteri di liquidazione da parte del convenuto, limitatosi ad allegare una condizione dell'immobile pregiudicata e non provata.
L'appellante, nel censurare il punto di decisione in oggetto, si limita ad allegare la mancanza di un danno in re ipsa; la finalità di dismissione degli immobili, propria del fondo di cui è conferito l'immobile dalla Regione Lazio;
il fatto che l'accordo integrativo richiamato in sentenza a propria volta rimanda ad un accordo territoriale n.385 adottato dal Comune di Roma il 05.02.2004 e ribadendo che, a settembre 2015,
l'immobile era in pessimo stato manutentivo.
Le considerazioni dell'appellante non hanno un reale valore di critica alla sentenza e comunque non inficiano la decisione: seppure non si possa parlare tecnicamente di un danno in re ipsa; tuttavia, c'è una presunzione di danno e il criterio del valore locativo dell'immobile adottato in sentenza è il criterio principe adottato dalla giurisprudenza per la valutazione del danno da occupazione senza un titolo;
le allegate finalità del fondo, indimostrate, in ogni caso sono irrilevanti, per l'obbligo del fondo di gestione, fino alla decisione di dismettere l'immobile, impongono la messa a reddito del bene;
il fatto che l'accordo territoriale richiamato in sentenza richiami, a sua volta, un accordo territoriale del Comune di Roma nulla prova e, invero, nulla dice sulla incongruità del criterio di liquidazione adottato;
il pessimo stato manutentivo dell'immobile, genericamente invocato anche in questa sede, resta indimostrato, come già accertato in sentenza con punto di motivazione non oggetto di alcuna censura;
per contro, giova aggiungere che, secondo la sua stessa prospettazione, l'appellante è tornato a vivere nell'immobile sin dall'anno 2000, allorquando era ancora in vita la madre, succeduta nel contratto al coniuge, e vi è rimasto, quanto meno fisicamente ( e ferma la irrilevanza dell'allegato “ abbandono” dell'immobile ai fini dell'accertamento in punto di occupazione dello stesso), sino al 2015, con la conseguenza che la censura imponeva un allegazione più specifica in ordine alla condizione dell''immobile comunque nella disponibilità della famiglia dal 1968.
Spese di lite.
r.g. n. 12 Seguono la soccombenza e si liquidano ex dm 55/2014, come da dispositivo (valore della causa: da euro 52.000,00 a euro 260.000,00 compensi medi, inclusa la trattazione della istanza di sospensione della provvisoria esecutività della sentenza impugnata).
Ulteriore contributo.
Trattandosi di causa iscritta a ruolo successivamente al 31 gennaio 2013, occorre dare atto del fatto che sussistono i presupposti di cui all'art. 13, comma 1 quater del DPR
n.115/2002 come introdotto dall'art. 1, comma 17, L.n.228/2012, per il versamento, da parte dell'appellante, dell'ulteriore importo indicato nella citata disposizione a titolo di contributo unificato.


P. Q. M.


Il Collegio, definitivamente pronunciando sull'appello come in atti proposto da
[...]
nei confronti di avverso Parte_1 Controparte_1
l'ordinanza decisoria resa tra le parti ai sensi dell'art. 702 bis c.p.c., dal Tribunale
Ordinario rep. n. 24121/2021, in data 27.12.2021, a definizione del giudizio recante n°
R.G. 15132/2018 promosso da ogni diversa conclusione disattesa, così CP_1
provvede:
- Respinge l'appello.
- Condanna a rifondere, a Parte_1 Controparte_7
le spese di lite del doppio grado di giudizio che liquida,
[...]
per il primo grado, in euro 14.317,00 per compensi, oltre a rimborso forfettario (15%),
IVA e CPA come per legge.
- Dà atto della sussistenza dei presupposti di cui all'art. 13, comma 1 quater del DPR
n.115/2002 come introdotto dall'art. 1, comma 17, L.n.228/2012, per il versamento, da parte dell'appellante, dell'ulteriore importo indicato nella citata disposizione a titolo di contributo unificato.
Roma, 11.06.2025
Il Consigliere Est. Il Presidente
Maria Speranza Ferrara Maria Rosaria Rizzo
r.g. n. 13
r.g. n.
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