N. 2103/2020 r.g.a.c.

R E P U B B L I C A I T A L I A N A
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Appello di Napoli – settima sezione civile - riunita in camera di consiglio nelle persone dei seguenti magistrati: dott.ssa Aurelia D'AMBROSIO - Presidente dott. Michele MAGLIULO - Consigliere rel. dott. Paolo MARIANI - Consigliere ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al numero di Ruolo Generale degli affari contenziosi sopra indicato, avente ad oggetto: appello contro la sentenza n.
9015/2019 del Tribunale di Napoli, depositata in data 14.10.2019, vertente
TRA
, nata il [...] a [...] (C.F. Parte_1
), rapp.ta e difesa dall'Avv. Vincenzo Magliuolo C.F._1
APPELLANTE
E
, nato il [...] ad [...] (C.F. Controparte_1
), rapp.to e difeso dall'Avv. Giuseppe Parente C.F._2
APPELLATO
CONCLUSIONI DELLE PARTI
Pagina 1

I procuratori delle parti hanno concluso come da rispettivi atti difensivi e verbali di causa da intendersi integralmente trascritti.
RAGIONI IN FATTO ED IN DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione ritualmente notificato, esponeva che Parte_1
in data 3.9.2003 aveva sottoscritto, quale promissario acquirente, con CP_2
, un contratto preliminare di vendita avente ad oggetto l'unità
[...]
immobiliare sita in Portici alla via De Gregori n. 10 scala B int. 14 (p.9287
f.3 part. 914 sub 24), per il prezzo di € 65.000,00 di cui venivano versati €
5.000,00 a titolo di caparra confirmatoria. Precisava, inoltre, che, a seguito del decesso del l'immobile era pervenuto a per CP_2 Controparte_1
successione ereditaria. Invocata la sussistenza dei presupposti per l'esecuzione in forma specifica dell'obbligo di concludere il contratto ai sensi dell'art. 2932 c.c., parte attrice citava in giudizio Controparte_1
chiedendo l'emanazione della sentenza sostitutiva del contratto di compravendita immobiliare non concluso, con effetto traslativo della proprietà dell'immobile succitato e con ogni adempimento consequenziale.
Si costituiva in giudizio il convenuto eccependo la nullità dell'atto di citazione e disconoscendo, nella sua qualità di erede, la firma apposta sul contratto preliminare, con conseguente richiesta di rigetto della domanda attorea.
Veniva espletata l'istruttoria e, concessi i termini di cui all'art. 183 c.p.c., parte attrice depositava tra l'altro copia del contratto preliminare e copia dell'assegno relativo alla caparra;
chiedeva inoltre di procedersi ex art. 216
c.p.c. indicando e depositando i documenti a comparazione;
chiedeva, ancora, ammettersi prova per testi volta a provare la conclusione del contratto preliminare e la consegna dell'assegno a titolo di caparra.
Pagina 2 All'esito dell'istruttoria il Tribunale di Napoli emetteva la sentenza n.
9015/2019, pubblicata in data 14.10.2019, che rigettava la domanda formulata da parte attrice e disponeva l'integrale compensazione delle spese.
Con atto di appello notificato in data 20.06.2020, Parte_1
proponeva gravame avverso la sentenza n. 9015/2019, deducendo la violazione degli artt. 2725 e 2724 c.c. (dalla parte appellante per mero refuso indicati nel corpo dell'atto di appello quali 2775 e 2774) e chiedendo testualmente di: “riformare l'impugnata sentenza e per l'effetto dichiarare ex art 2932 cc il trasferimento del bene sito in Portici alla via
De Gregorio n° 10 scala B int 14 (p.9287 f.3 part. 914 sub 24), per il prezzo di € 65.000,00 di cui versati € 5000,00 a titolo di caparra confirmatoria come da conclusioni riportate nell'atto di citazione originario e da intendersi integralmente trascritte in via subordinata qualora non fosse possibile procedere al trasferimento condannare la parte convenuta al doppio della caparra versata, in via ulteriormente subordinata condannare la parte convenuta alla restituzione della caparra versata oltre il risarcimento del danno da liquidarsi in via equitativa. Con vittoria di spese di lite anche del doppio grado di giudizio con attribuzione”.
L'appellato si costituiva nei termini di legge, rilevando Controparte_1
l'infondatezza del gravame e rassegnando le seguenti conclusioni:
“1) rigettare l'appello proposto dalla parte appellante sig.ra Parte_1
poiché infondato in fatto ed in diritto;

[...]
2) in subordine, ferme e ribadite le difese, conclusioni e richieste anche istruttorie formulate nel giudizio di primo grado, accertare e dichiarare
l'inesistenza del contratto preliminare;

Pagina 3 3) in subordine, accertare e dichiarare l'invalidità e/o illegittimità della copia fotostatica del contratto preliminare;

4) in via gradata, dichiarare prescritto il diritto della parte odierna appellante alla esecuzione in forma specifica dell'obbligo di contrarre;

5) in via ulteriormente gradata, dichiarare risolto il contratto preliminare di compravendita;

6) nella denegata ipotesi di accoglimento della domanda attorea, considerare la rivalutazione monetaria sull'importo di € 60.000 maturata medio tempore in favore del convenuto;

7) con vittoria di spese diritti ed onorati di causa con attribuzione al sottoscritto procuratore anticipatario”.
Esaurita l'attività prevista dagli artt. 350 e 351 c.p.c., l'adita Corte, dopo alcuni rinvii per esigenze di ruolo, ha trattenuto la causa in decisione, assegnando i termini di cui agli artt. 190, comma 1, e 352, comma 1, c.p.c. per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica.
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L'appello risulta infondato e deve, pertanto, essere integralmente respinto.

1. Con unico motivo di gravame l'appellante impugna la sentenza di primo grado nella parte in cui ha rigettato le richieste istruttorie e ha ritenuto non valida la copia autentica del contratto preliminare posta a fondamento della domanda attorea. La decisione di rigetto del giudice di prime cure è basata sulla considerazione che l'attrice non abbia fornito idonea prova documentale del diritto di cui ha reclamato tutela. La , Parte_1
infatti, a sostegno della propria domanda, ha prodotto unicamente una copia della scrittura privata la cui autenticità, tuttavia, non sottoscritta per esteso dall'incaricato amministrativo (essendo la stessa solo siglata), dunque non redatta nei modi di legge. Ne consegue che, ad avviso del
Pagina 4 primo giudice, la copia suddetta non può tenere luogo dell'originale ai sensi dell'art. 2719 c.c. in comb. disp. con l'art. 18 dpr. n. 445/2022.
Parte attrice, inoltre, non ha nemmeno comprovato i requisiti richiesti dall'art. 2724 n. 3 c.c. per l'ammissione della prova testimoniale, ossia l'assenza di colpa del contraente che ha perduto il documento e le circostanze dello smarrimento;
essa, invero, si è limitata a produrre una denuncia di smarrimento, priva di indicazioni circa le circostanze in cui la perdita si è verificata e, in quanto tale, non sufficiente a dimostrare l'assenza di colpa del contraente.
Nel censurare la decisione di primo grado, parte appellante ha, invece, sostenuto che il rigetto delle richieste istruttorie abbia comportato una violazione degli artt. 2724 e 2725 c.c. (dalla difesa per mero refuso indicati nel corpo dell'atto di appello quali artt. 2775 e 2774 c.c.). Nel caso di specie, l'appellante ha ritenuto applicabile l'art. 2724, comma 1, n. 1 c.c. che ammette la prova testimoniale qualora vi sia un principio di prova per iscritto. Quest'ultimo è costituito da qualsiasi scritto, proveniente dalla persona contro la quale è diretta la domanda o dal suo rappresentante, che faccia apparire verosimile il fatto allegato.
Nel corso dell'istruttoria in primo grado, parte attrice ha prodotto copia dell'assegno bancario (avente ad oggetto la somma data a titolo di caparra confirmatoria) e la copia del contratto preliminare che, sebbene disconosciuta, unitamente al titolo incassato dal con ivi CP_2
apposta la sua sottoscrizione per l'incasso, sarebbero idonei a costituire quel principio di prova scritta richiesto dall'art. 2724, comma 1, n. 1 c.c., bastevole per ammettere la prova testimoniale.

2. La censura è infondata.
Pagina 5 Giova precisare che, nel caso di specie, non risulta applicabile la disciplina di cui agli artt. 2725 - 2724 n. 1) c.c., bensì quella degli artt. 2725 – 2724 n.
3) c.c. relativa agli atti per i quali è richiesta la prova per iscritto o la forma scritta, così come affermato anche dal giudice di prime cure e non specificamente contestato dall'appellante. Il contratto preliminare di compravendita, di cui parte appellante assume l'esistenza ed in ragione del quale è stata proposta la domanda ex art 2932 c.c., verte in materia di beni immobili, materia per la quale la forma scritta è richiesta a pena di nullità ai sensi degli artt. 1350 e 1351 c.c..
Di talché, in applicazione del succitato art. 2725 c.c., “la prova testimoniale è ammessa solo dopo che sia acquisita la prova di una serie di circostanze di fatto preliminari, quali: a) l'esistenza del documento;
b) il suo contenuto, onde controllare la sua validità formale e sostanziale;
c) la prestazione di ogni possibile diligenza, tipica del buon padre di famiglia, nella custodia del documento ovvero di una condotta priva di elementi di imprudenza e di negligenza, nel caso di perdita;
d) l'evento naturale o imputabile a terzi, che abbia determinato la perdita del documento” (cfr.
Cass. civ., Sez. II, 30.04.2019, n. 11465). Ne consegue che l'unica eccezione alla inammissibilità della prova testimoniale è richiamata dallo stesso articolo 2725 c.c. ed è rappresentata dall'eventualità (prevista all'art. 2724 n. 3 c.c.) che il contraente abbia, senza sua colpa, perduto il documento che gli forniva la prova.
La ratio di tale deroga è individuata nel favor verso la parte contrattuale diligente che abbia incolpevolmente perduto il documento per caso fortuito o forza maggiore. Ai fini della dimostrazione delle circostanze in parola non è sufficiente, quindi, la mera asserzione circa lo smarrimento del
Pagina 6 documento stesso, essendo necessario che la parte interessata dimostri che lo smarrimento sia avvenuto in assenza di sua colpa.
In primo luogo, secondo la comune interpretazione giurisprudenziale, lo smarrimento comprende la prova della custodia diligente, ossia la diligenza del buon parte di famiglia nell'aver custodito il documento “cioè una condotta spoglia di elementi d'imprudenza e negligenza riferibili alle contingenze in cui si è verificata la perdita” (cfr. Cass. 05.01.1998 n. 43;
Cass. 01.03.1994 n. 2017).
In secondo luogo, è richiesta la prova specifica di un evento naturale o imputabile a terzi, che abbia determinato lo smarrimento o la distruzione del documento (cfr. Cass. sez. II, 04/03/2002, n.3059, ad esempio calamità pubbliche o private, ovvero la consegna ad un terzo affidabile come un notaio).
In altri termini, la previsione di cui al n. 3 dell'art. 2724 c.c., espressamente richiamata dal capoverso dell'art. 2725 c.c. per il caso di contratti per i quali la legge esige a pena di nullità la forma scritta, richiede, ai fini dell'ammissibilità della prova testimoniale sul contenuto del documento,
“che il contraente interessato alleghi e dimostri di averlo smarrito senza colpa” (Cass. 06.12.2006 n. 26155) ed ancora che “la dimostrazione della perdita incolpevole del documento deve emergere da una prova preventivamente e specificatamente dedotta e non può essere desunta per implicito dalle condizioni personali e soggettive della parte” (Cass.
24.02.1996 n.1455; Cass. 25.03.1987 n. 2902).
Parte appellante, al contrario, nulla ha dedotto circa le modalità o le circostanze atte, seppur astrattamente, ad escludere qualsivoglia forma di colpa, in cui sarebbe incorsa nello smarrimento dell'originale del contratto preliminare di compravendita, tantomeno al riguardo è stata prodotta
Pagina 7 alcuna prova o articolato mezzo istruttorio. Tale lacuna non può di certo ritenersi colmata dalla denuncia sporta dalla in data 21 ottobre Parte_1
2013 (e da quest'ultima prodotta nel giudizio di primo grado), la quale, come correttamente osservato dall'appellato, difetta di qualsivoglia riferimento circa il luogo di custodia o delle modalità di conservazione del contratto preliminare, in tal modo confermando l'inconsapevolezza circa il luogo ed il tempo della custodia.

3. Né può trascurarsi di evidenziare che la prova testimoniale richiesta dalla difesa della e di cui si reitera l'ammissione nell'atto di appello, è, Parte_1
così come articolata, comunque inammissibile ai fini del giudizio, poiché finalizzata a dimostrare soltanto la sottoscrizione del preliminare da parte dei due contraenti (capo 1) nonché la consegna dell'assegno a titolo di caparra confirmatoria (capo 2), ma non anche le modalità della perdita del documento, né con precisione il suo contenuto. Difatti, “ai sensi del combinato disposto degli artt. 2725 e 2724, n.3, cod. civ., chi invoca a proprio favore un documento che assume essere andato perduto, deve, in deroga alle limitazioni imposte dalla legge, dimostrare sia l'esistenza del documento, sia il suo contenuto, allo scopo di stabilire la sua validità formale e sostanziale, sia la perdita verificatasi senza sua colpa. In particolare, per la prova del contenuto del documento, non è sufficiente una mera e generica indicazione, ma occorre l'allegazione dei suoi elementi costitutivi” (cfr. Cass. 24.02.1996 n.1455).
Per i suddetti motivi, che risultano assorbenti rispetto alla questione della legittimità dell'autentica della copia dell'atto, la censura non risulta meritevole di accoglimento e non possono trovare ingresso tutte le domande spiegate dall'istante perché basate su detto documento contrattuale.
Pagina 8 4. Per ragioni di completezza, va rilevato che la conferma della sentenza impugnata si giustifica anche per la mancata acquisizione dei titoli abitativi inerenti all'immobile oggetto del contratto preliminare di cui è stata chiesta l'esecuzione ex art. 2932 c.c.
La giurisprudenza sul punto precisa che “in materia di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto l'assenza della dichiarazione, nel contratto preliminare o in un atto successivamente prodotto in giudizio degli estremi della concessione edilizia, ed in mancanza di allegazione della domanda di concessione in sanatoria, con gli estremi del versamento delle prime due rate della relativa oblazione, il Giudice non può pronunciare la sentenza di trasferimento coattivo di diritti reali su edifici o loro parti. A tal uopo deve, invero, rilevarsi che il disposto normativo di cui all'art. 40, comma 2°, della legge n. 47 del 1985 nella parte in cui richiede le predette dichiarazioni o allegazioni a pena di nullità per la stipula di atti tra vivi aventi ad oggetto diritti reali relativi ad edifici o loro parti, influisce indirettamente anche sui presupposti necessari per la pronuncia della sentenza di cui all'art. 2932 c.c. la quale, avendo funzione sostitutiva di un atto negoziale dovuto, non può realizzare un effetto maggiore e diverso da quello che sarebbe stato possibile alle parti o un effetto che, comunque, eluda le norme di legge che governano l'autonomia negoziale delle parti” (cfr. Cass. sez. VI, 22.01.2018 n. 1505; Cass. sez. II,
29/05/2023, n.14976).
Pertanto, poiché parte appellante non ha prodotto - né ha reiterato in appello la richiesta di acquisire - la documentazione relativa alla legittimità urbanistica e catastale dell'immobile di cui è causa, i titoli di provenienza nonché l'atto di divisione ereditaria del 2012 tra gli eredi di , CP_2
la domanda di emanazione della sentenza che tenga luogo del contratto
Pagina 9 preliminare non concluso non avrebbe, comunque, potuto in alcun modo trovare accoglimento.
Ed è, infine, appena il caso di rilevare che la richiesta restitutoria della caparra e quella di risarcimento del danno in forma generica, avanzate dalla in via subordinata nell'atto di appello, sono chiaramente Parte_1
inammissibili, perché non formulate tempestivamente nell'atto di citazione in primo grado e perché, comunque, la mancata proposizione, seppur in via gradata, della domanda di risoluzione del contratto preliminare de quo preclude la possibilità di dare ingresso a dette domande che presuppongono, appunto, indefettibilmente la risoluzione del contratto medesimo.

5. Per tutte le concordanti considerazioni sopra esposte, l'appello risulta privo di fondamento e deve integralmente confermarsi la sentenza impugnata.
Le spese del giudizio di appello seguono la soccombenza e si liquidano in dispositivo, tenuto conto della natura delle questioni controverse, dell'attività difensiva svolta e dell'esito della lite, applicando i valori minimi dello scaglione di riferimento in base al valore della causa (da €
52.001 a € 260.000) ex D.M. n. 55/2014 come aggiornato dal D.M. n.
147/2022, con esclusione della fase istruttoria non concretamente tenutasi.


P.Q.M.


La Corte di Appello di Napoli – Settima sezione civile – definitivamente pronunciando sull'appello proposto avverso la sentenza n. 9015/2019 del
Tribunale di Napoli, depositata in data 14.10.2019, così provvede:
1) rigetta l'appello e conferma integralmente la sentenza impugnata;

2) condanna al pagamento delle spese del presente Parte_1
giudizio in favore di parte appellata che liquida, a titolo di compensi
Pagina 10 professionali, in € 4.997,00, oltre il rimborso per spese generali al 15%, Iva
e C.p.a. se dovute, come per legge, con attribuzione all'avv. Giuseppe
Parente.
Visti gli artt. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115/2002 (Testo Unico delle spese di giustizia) e 1, comma 18, L.n.228/2012, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento da parte dell'appellante di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto ai sensi del comma 1-bis dello stesso articolo.
Così deciso nella Camera di consiglio 06.05.2025.
Il Consigliere estensore Il Presidente
dr. Michele Magliulo dr.ssa Aurelia D'Ambrosio

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