REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Corte d'Appello di Venezia
Prima Sezione civile
R.G. 479/2024
La Corte d'Appello di Venezia, riunita in camera di consiglio nelle persone dei seguenti Magistrati:
Dott. Guido Santoro Presidente istr.
Dott. Federico Bressan Consigliere
Dott. Francesco Petrucco Toffolo Consigliere ha pronunciato la seguente
SENT E NZA nella causa civile iscritta a ruolo il 21/03/2024, promossa con atto di citazione da
IN PROPRIO (C.F. ) E QUALE LEG. RAPP. Parte_1 C.F._1 [...]
(C.F. e P.I. ), rappresentato e Controparte_1 P.IVA_1 difeso in giudizio dagli avv.ti Mazzon Riccardo e Secco Chiara con domicilio eletto presso il loro studio, come da procura presente in calce alla comparsa di costituzione e risposta in primo grado;
appellanti contro
(C.F. ), rappresentato e difeso in giudizio dall'avv. Controparte_2 C.F._2
Vettori Francesco con domicilio eletto presso il suo studio, come da procura allegata all'atto di citazione in primo grado;
appellato
Oggetto: Appello avverso la sentenza n. 251/2024 emessa il 06.02.2024 dal Tribunale di
Treviso.
CONCLUSIONI
Per parte appellante:
NEL MERITO
- In totale riforma della sentenza impugnata, respingersi, per i titoli dedotti, le domande svolte dal signor nei confronti del signor , e di Controparte_2 Parte_1 [...] in persona del legale rappresentante , in Controparte_1 Parte_1
-1- quanto del tutto infondate in fatto e in diritto non sussistendo alcuna debenza degli odierni appellanti;

- Spese e competenze di avvocato, comprese imposte I.V.A. e C.P.A., spese generali pari al 15% ex art. 15 T.P., rimborso forfetario ed eventuali anticipazioni al CTU e al CTP giuste note, tasse di registrazione di sentenza interamente rifusi, per entrambi i gradi giudizio;

Ancora, nel merito:
- Accertato e dichiarato, per i titoli dedotti, che il signor ha agito nel giudizio di Controparte_2 primo grado con mala fede e/o colpa grave, Voglia l'Ecc.ma Corte d'Appello condannarlo al risarcimento del danno ex art. 96 c.p.c.;
- Spese e competenze di avvocato, comprese imposte I.V.A. e C.P.A., spese generali pari al 15% ex art. 15 T.P., rimborso forfetario ed eventuali anticipazioni al CTU e al CTP giuste note, tasse di registrazione di sentenza interamente rifusi, per entrambi i gradi giudizio.

Per parte appellata:
Ogni avversaria istanza (anche di sospensione della provvisoria esecutorietà), eccezione, domanda e deduzione reietta e previo ogni accertamento e declaratoria del caso, in via preliminare: dichiararsi l'inammissibilità dell'appello per i motivi dedotti in atto;
nel merito: respingersi integralmente l'appello avversario e le domande ivi svolte in quanto inammissibili, infondate in fatto e in diritto per i motivi tutti dedotti in atto, confermandosi, per
l'effetto, la Sentenza del Tribunale di Treviso n. 251/2024; in ogni caso con vittoria di spese e compensi di lite anche di questo grado di giudizio.
Ragioni della decisione
In fatto.-

1. Con atto di citazione notificato in data 1.08.201 citava in giudizio davanti il Controparte_2
Tribunale di Treviso, e la società , Parte_1 Controparte_1 per ottenere il pagamento del credito dal medesimo vantato pari a euro 15.000,00 per l'attività di
“consulenza immobiliare e ausilio per la vendita” di un capannone ad uso industriale su incarico del . Parte_1
Il sosteneva che il gli aveva dato incarico di svolgere tutta l'attività di CP Parte_1 consulenza necessaria per eseguire un ampliamento del capannone di circa 1.900 mq, nonché per prestare assistenza nella vendita del medesimo immobile, di metratura complessiva di circa mq
5.000 (con annessi uffici e servizi), censito al Comune di Noventa di Piave (TV), Catasto
Fabbricati, F 4, mapp 183 sub 3 e 4.
-2- L'attore deduceva di aver svolto l'attività richiesta, effettuando sopralluoghi presso il capannone, predisponendo la scheda afferente alle caratteristiche dell'immobile ed effettuando una previsione di spesa per ottenere l'ampliamento del capannone, maturando pertanto il suo diritto al compenso.
A dimostrazione della sua pretesa l'attore richiamava gli accordi presi dalle parti, quali risultanti dalla documentazione che produceva:
- inizialmente, in data 8.5.2017, il , scrivendo l'importo di proprio pugno su carta Parte_1 intestata di , aveva stabilito che il capannone doveva essere venduto ad Controparte_1 euro 2.760.000,00;
- successivamente, in data 12.10.2017 il , sempre con una scrittura privata dallo Parte_1 stesso vergata e sottoscritta, aveva modificato le precedenti condizioni di vendita in data
8.5.2017, stabilendo quanto segue: “Importo da richiedere € 2.960.000 sc.max 3% a CP
€ 70.000 oltre Iva COMPRESO AMPLIAMENTO TOTALE CHIAVI IN MANO 3.040.000” (cfr all.
3, fascicolo primo grado, parte attrice);
- con mail del 16.10.2017, il aveva poi rettificato i compensi da riconoscere al Parte_1 con la seguente dicitura: “spettanza per la tua prestazione di mediazione a incasso CP vendita sarà nella misura del 2,5% come concordato” (all. 5, fascicolo primo grado, parte attrice);
- con un ulteriore scritto del 14.7.2017 le parti avevano infine previsto che, per il caso di esercizio della prelazione legale da parte di avrebbe riconosciuto a CP_3 Parte_1 un compenso per la complessiva attività di consulenza e tecnica pari ad € 15.000,00 CP
(“15.000 se l'inquilino compra per accettazione € 15.000# ”: doc. 6, fascicolo Parte_1 primo grado, parte attrice).
Atteso che in data 23.7.2018 si era perfezionata la compravendita del capannone tra
[...]
e la conduttrice (all. 7, fascicolo Controparte_1 Controparte_4 di primo grado, parte attrice), secondo l'attore era sorto il suo diritto di credito al pagamento di €
15.000 come stabilito nella scrittura 14.7.2017.

2. Si costituiva in causa , personalmente, e anche quale legale rappresentante Parte_1 della società, negando di aver conferito un incarico all'attore in relazione all'esecuzione dell'ampliamento del capannone ad uso industriale sito a Noventa di Piave e per l'assistenza alla vendita del capannone stesso.
Nel merito, contestava le domande di parte attrice e deduceva, alla luce della produzione da parte dell'attore del doc. 6, la seguente versione della vicenda: egli aveva affidato al un CP incarico di mediazione per la vendita del capannone e costui, che non essendo mediatore abilitato, aveva invocato un inesistente incarico di stima e ampliamento. Anche dalla documentazione
-3- raccolta in atti emergeva che sarebbe stata riconosciuta al - una provvigione del 2,5% CP qualora non avesse acquistato l'immobile e avesse trovato un compratore CP_3 CP effettivo;
- una provvigione di Euro 15.000,00 se avesse trovato un compratore CP effettivamente interessato all'acquisto dell'immobile ma, successivamente, avesse CP_3 esercitato sul medesimo immobile il suo diritto di prelazione legale. Nessuna delle due ipotesi si era però realizzata, non avendo il mai trovato alcun possibile acquirente dell'immobile CP che poi è stato acquistato dalla a seguito della trattativa già esistente con il . CP_3 Parte_1

3. La causa, istruita documentalmente e espletata la prova per interrogatorio e testimoni sui capitoli ammessi, veniva decisa con sentenza n. 251/2024, con la quale l'adito tribunale accertava che e erano debitori in solido della Parte_1 Controparte_1 somma di euro 15.000 oltre interessi moratori da dì del dovuto sino all'effettivo soddisfo nei confronti del e li condannava in solido al pagamento del relativo importo, oltre interessi e CP spese processuali.

4. Avverso la sentenza ha proposto appello e la Parte_1 [...] mentre costituitosi in causa, ha eccepito, Controparte_1 CP preliminarmente l'inammissibilità dell'appello ai sensi dell'art. 342 c.p.c., chiedendo, nel merito, il rigetto del gravame, con vittoria di spese.

5. Con ordinanza del 22/8/2024, la Corte ha sospeso la provvisoria esecutorietà della sentenza impugnata, disponendo la rimessione della causa in decisione all'udienza del 15/05/2025 e assegnando alle parti i termini di cui all'art. 352 c.p.c.
Precisate dalle parti le rispettive conclusioni come in epigrafe riportate, depositati gli scritti difensivi conclusionali, la causa è stata riservata per la decisione all'udienza del 15 maggio 2025.
In diritto.-
a) Le motivazioni della sentenza appellata.
Con la sentenza impugnata, il giudice di primo grado, ha accolto la domanda di parte attrice sulla base dei seguenti passaggi logico-giuridici:
- risultava provato sulla base delle prove documentali e delle prove per testi, l'esistenza, tra le parti, di un contratto d'opera intellettuale avente a oggetto la “consulenza per la vendita del capannone” segnatamente per la esecuzione di un ampliamento e la assistenza in fase di vendita, in forza del quale furono siglati accordi mutati nel tempo, in ordine al corrispettivo,
- non era verosimile la alternativa ricostruzione avanzata dal convenuto, in quanto non avrebbe avuto senso conferire a (che non è un mediatore, come riportato dallo CP
-4- stesso convenuto) l'incarico di trovare un altro compratore, essendoci in corso le trattative con la conduttrice (alla quale poi sarebbe stato alienato l'immobile); CP_3
- era più ragionevole ritenere che a fosse stato affidato l'incarico di predisporre CP quanto necessario al fine di portare a termine le trattative con e vendere l'immobile. CP_5
Con questo scopo egli avrebbe redatto una scheda sintetica con le caratteristiche del capannone;

- il doc. n. 6, con il quale il si impegnava a corrispondere euro 15.000,00 a Parte_1 scrittura da lui sottoscritta e mai disconosciuta, valeva a dare dimostrazione CP degli accordi e del compenso pattuito;

- la prospettazione del non si era accompagnata al disconoscimento dei Parte_1 documenti prodotti dall'attore (docc. n. 2, 3, 4 e 5) e si esauriva nel tentativo di fornire una differente interpretazione di quella documentazione.
Sulla base di queste argomentazioni, il primo giudice, ha riconosciuto dovuta la somma di euro
15.000,00 a titolo di pagamento in favore dell'attore per la prestazione svolta e condannato il convenuto al pagamento delle spese di lite secondo la regola della soccombenza;
rigettava a domanda ex art. 96 c.p.c. proposta dal convenuto.
In questa sede, e la società lamentano Parte_1 Controparte_1
l'erroneità della valutazione delle prove, sia documentali che testimoniali, da parte del tribunale così come della qualificazione del rapporto inter partes, sollecitando una nuova considerazione di tale compendio probatorio. L'appellante lamenta altresì la mancata considerazione della nullità dell'accordo relativo alla mediazione e critica quello che giudica un “inopinato collegamento tra i
15.000,00 euro di cui al doc. 6 ed il fantomatico contratto di prestazione d'opera intellettuale”.
b) Questioni preliminari.

1. Preliminarmente, quanto all'eccezione di declaratoria di inammissibilità dell'appello ex art. 342
c.p.c. sollevata dalla parte appellata, vanno esclusi i denunciati profili di inammissibilità dell'appello ex art. 342 c.p.c.
Infatti, l'impugnazione consente di individuare le questioni e i punti contestati della sentenza gravata. E tanto basta per non dichiarare inammissibile l'appello, posto che, secondo le Sezioni
Unite della Corte di Cassazione, l'appello non deve necessariamente contenere un “progetto alternativo di sentenza”, essendo richiesto – in nome del criterio della razionalizzazione del processo civile, che è in funzione del rispetto del principio costituzionale della ragionevole durata- che il giudice superiore sia in condizione di comprendere con chiarezza qual è il contenuto della censura proposta, dimostrando di aver compreso le ragioni del primo giudice e indicando il perché
-5- queste siano censurabili. Tutto ciò, inoltre, senza che all'appellante sia richiesto il rispetto di particolari forme sacramentali o comunque vincolate (Cass. SU 27199/17).

2. Va invece accolta, l'eccezione di inammissibilità con riguardo alla produzione di nuovi documenti in grado d'appello ai sensi dell'art. 345, comma 3.
Infatti, la querela di falso rivolta ai testimoni in primo grado e al la documentazione in CP essa contenuta e le ispezioni ipotecarie prodotte, risultano depositate in violazione del divieto stabilito dalla norma sopra richiamata e pertanto non sono in questa sede utilizzabili.
La disposizione normativa dell'art. 345 c.p.c., nella versione attuale, applicabile alla presente causa, non annette alcun rilievo alla eventuale “indispensabilità” della documentazione ai fini di legittimarne la produzione in sede di appello.
In ogni caso, va osservato che documentazione che l'appellante intenderebbe dimettere in questa sede non solo non è indispensabile, ma risulta financo irrilevante.
Si tratta di una dichiarazione unilaterale di provenienza della parte rilasciata al Parte_1 pubblico ufficiale e formalizzata il 20/3/2024, dopo più di un anno dall'assunzione delle dichiarazioni testimoniali avvenuta il 12/9/2022, successiva alla notificazione della sentenza di primo grado;
inoltre, allo stato attuale non risulta pendente alcun procedimento penale.
Che il 20 marzo 2024 il abbia consegnato al pubblico ufficiale della Guardia di Finanza Parte_1 un “atto di denuncia e querela per la falsa testimonianza e truffa (artt. 372 e 640 c.p.) e per tutti gli altri reati che l'autorità Giudiziaria dovesse ravvisare” (cfr. Verbale di ricezione querela scritta, all.
n. 5, atto di citazione d'appello) nei confronti di , e CP_6 CP_7 CP
datata 12.03.2024 e da lui sottoscritta, non toglie che si tratti di una mera dichiarazione di
[...] parte, priva di alcun elemento probatorio a sostegno, di conseguenza senza alcun effettivo rilievo probatorio nel presente processo.
Va dato atto, come rilevato dall'appellato, che la sentenza non è stata impugnata nella parte in cui ha condannato sia pure in solido con il , capo sul quale è sceso il giudicato. CP_1 Parte_1
c) Motivi di appello.

1. Con il primo motivo di gravame, parte appellante si duole del fatto che il giudice abbia deciso la controversia sulla basa di un'interpretazione errata del doc. n. 6 (documento su cui l'attore, in primo grado, ha basato, prevalentemente, la sua difesa).
Secondo le argomentazioni di parte appellante, tra le parti veniva siglato un contratto di mediazione e non un contratto di prestazione d'opera intellettuale: l'accordo tra le parti aveva la
“funzione di stabilire anticipatamente l'eventuale mediazione che il geometra avrebbe Parte_1 riconosciuto al esclusivamente nel caso il capannone oggetto di causa non fosse stato CP venduto a (con la quale la trattativa era già in stato avanzato), ma ad un diverso acquirente CP_3
-6- eventualmente recuperato dal Ovvero il signor avrebbe riconosciuto al CP Parte_1
CP
-una provvigione del 2,5% qualora non avesse acquistato l'immobile e avesse CP_3 CP trovato un compratore effettivo;

-una provvigione di Euro 15.000,00 se avesse trovato un compratore effettivamente CP interessato all'acquisto dell'immobile ma, successivamente all'obbligatoria notifica della
“denunciatio”, avesse esercitato sul medesimo immobile il suo diritto di prelazione legale. CP_3
Nessuna di queste due ipotesi si è manifestata, il non ha mai trovato alcun possibile CP acquirente dell'immobile.
L'immobile è stato acquistato dalla nel 2018, a seguito della trattativa già esistente con il CP_3
. Parte_1
Il doc. 6 non può essere letto in altro modo, altrimenti si tratterebbe di un documento privo di causa, con il quale il avrebbe regalato a Euro 15.000,00 per...niente!!! Parte_1 CP
Il signor non ha mai presentato al signor nessun possibile acquirente del CP Parte_1 capannone.
Il capannone di Noventa era locato da circa 14 anni alla società CP_3
Tra la società ed il signor pendevano trattative per la cessione dell'immobile al CP_3 Parte_1 conduttore.
A questo punto si presentavano tre possibilità:
- che la società decidesse di acquistare autonomamente l'immobile; CP_3
- che la società decidesse di non acquistare autonomamente l'immobile e che, CP_3 conseguentemente, il signor autorizzasse il a presentargli una diversa parte;
Parte_1 CP
a questo punto il signor avrebbe potuto/dovuto trovare qualcuno intenzionato all'acquisto CP dell'immobile: in questo caso il signor gli avrebbe riconosciuto la normale provvigione Parte_1
(2,5%);
- che la società decidesse di non acquistare autonomamente l'immobile e che, CP_3 conseguentemente, il signor autorizzasse il a presentargli una diversa parte;
Parte_1 CP
a questo punto il signor avrebbe potuto/dovuto trovare qualcuno intenzionato all'acquisto CP dell'immobile ma, successivamente all'adempimento dell'obbligo di denuntiatio -in forza del quale il concedente stesso è tenuto a comunicare al prelazionario la propria volontà di concludere il contratto, unitamente alle sue condizioni e al termine per l'esercizio della prelazione- la CP_3 decidesse di esercitare il proprio diritto di prelazione: in questo terzo caso il signor Parte_1 avrebbe comunque riconosciuto al signor vista la ricerca e la presentazione del CP
-7- potenziale acquirente (non potuto divenire effettivo per l'esercizio del diritto di prelazione da parte di gli Euro 15.000,00= di cui alla scrittura allegata al doc. 6 di controparte. CP_3
Ora nel caso di specie non si è verificata né la situazione di cui al punto 2 né la situazione di cui al punto 3”.
sostiene di aver sì conferito un incarico a ma esclusivamente di mediazione Parte_1 CP nella vendita dell'immobile, incarico (da ritenersi nullo in ragione della mancata iscrizione del nell'albo dei mediatori) che nei fatti non si è svolto perché le trattative già pendenti tra CP
(la conduttrice dell'immobile con diritto di prelazione) e , venivano concluse CP_5 Parte_1 esclusivamente tra le parti, escludendo, così l'impegno del nella ricerca di altro CP acquirente e venendo meno, di conseguenza, il suo diritto alla prestazione.
Infine, secondo l'appellante il doc. n. 6 è soltanto uno “scarabocchio” da interpretare nel senso “se tu – - dovessi promuovere una vendita ma successivamente alla denuntiatio, CP CP_3 esercitasse il diritto di prelazione e compresse l'immobile, ti riconoscerei ugualmente un diritto di mediazione pari ad euro 15.000,00”.
Sulla base di queste doglianze, censura, inoltre, i punti della sentenza in cui il giudice decide la controversia sulla base di una interpretazione, a dire dell'appellante, errata degli ulteriori documenti nn. 2, 3, 4 e 5.
L'appellante non condivide l'interpretazione data dal giudice al doc. n.2, e nello specifico l'interpretazione data al termine “proporre”, “Il documento 2, scritto su carta intestata di CP ed indirizzato a , rappresenta una richiesta di informazioni quanto alle caratteristiche Parte_1 del capannone al fine di “proporlo”; accanto alle singole voci, in alcuni casi, viene riportato, scritto
a mano, il dato ricevuto. Il documento non è sottoscritto. Si può notare che si parla di proporre
l'immobile, evidentemente ad un compratore”.
Secondo , il temine in questione non sarebbe idoneo a sostenere la tesi del contratto di Parte_1 prestazione d'opera intellettuale, ma al contrario, confermerebbe che intendeva ricevere CP delle informazioni in merito alle caratteristiche dell'immobile da proporre ad altro compratore, qualora la compravendita con non fosse andata a buon fine;
CP_3
Secondo , il doc. n. 3 proverebbe l'esistenza tra le parti di un contratto di mediazione, in Parte_1 quanto nello scritto non vi è alcun riferimento al rapporto di consulenza ma si menziona solo la vendita dell'immobile.
Il doc. n.

4 - cioè una mail con cui il invia a un preventivo ricevuto da Parte_1 CP CP_3
a sua volta, richiesto ad un impresario, per l'ampliamento dell'immobile – viene ritenuto dal giudice un elemento utile a dimostrare l'esistenza di un accordo di consulenza. L'appellante, invece, critica questa interpretazione, ritenendo che il preventivo veniva inviato da a come Parte_1 CP
-8- termine di paragone valevole per trattare ai fini della vendita dell'immobile, provando lo scritto, anche in questo caso, un accordo di mediazione.
Secondo l'appellante, il doc. n. 5, conferma la sussistenza di un rapporto di mediazione tra le parti:
l'oggetto della mail parla di “vendita del capannone” e nel corpo della mail è riportato quanto segue: “spettanza per la tua prestazione di mediazione a incasso vendita sarà del 2,5% come concordato!”. Quanto appena riportato conferma, quindi, che il si impegnava a Parte_1 riconoscere una provvigione del 2,5%in caso di vendita dell'immobile nell'ipotesi in cui CP gli avesse presentato un nuovo acquirente, spiegando, a detta dell'appellante, questa interpretazione, anche l'indicazione posta in alto della percentuale “2,5%” nel doc. n. 6.

2. Con il secondo motivo, parte appellante si duole del fatto che il giudice abbia fondato le sue considerazioni sulla base di testimonianze, a suo dire non attendibili, rilasciate da CP_6
e (verbale udienza del 12 settembre 2022). Sostiene che quanto dichiarato dal CP_7
(vale a dire: che in occasione del sopralluogo dei primi di luglio 2017 si recava presso il CP_6 compendio immobiliare con il signor e in quell'occasione, in cui si intrattenevano Controparte_2 per circa un paio d'ore, il signor esponeva al signor e al signor Parte_1 Controparte_2
la tipologia dell'intervento di ampliamento che intendeva proporre a e in CP_6 CP_3 quell'occasione il dava suggerimenti;
-il eseguiva una stima dei lavori che veniva CP_6 CP_6 ritirata direttamente dal presso l'ufficio del a Cimadolmo, avvenuto poco dopo Parte_1 CP_6 rispetto a quando l'aveva redatta;
-il chiedeva al di fargli dei preventivi e anche Parte_1 CP_6 dei conteggi e telefonava al ) sarebbe falso. CP_6
Secondo la ricostruzione del , l'incontro tra l'impresario e Parte_1 CP CP_6 Parte_1 sarebbe durato 20/30 minuti e non un paio d'ore, e si svolto senza che nessuna stima dei costi venisse compiuta in quell'occasione. Quanto al doc. n. 13 allegato dalla parte attrice, il Parte_1 ne contesta la rilevanza [“non può essere considerato una “stima dei lavori”: è solo una nota incomprensibile su block notes della ditta , non approfondita, senza rilievo grafico, senza CP_6 destinatario dell'offerta, senza data!”], negando di essersi recato presso l'ufficio del Capoia per il ritiro del suddetto preventivo.
Infine, l'attendibilità del sarebbe, secondo il , compromessa anche dall'interesse CP_6 Parte_1 in causa di quest'ultimo, titolare di varie ipoteche volontarie.
L'appellante contesta anche le dichiarazioni rese dall'altro teste amico di CP_7 entrambe le parti, sostenendone la falsità, laddove ha dichiarato: “di essere stato presente e di aver sentito il signor incaricare il nell'incontro avvenuto a giugno 2017 in Parte_1 CP
Cordignano, di a) stimare i costi di ampliamento del capannone, anche ottenendo offerte da parte
-9- di ditte terze;
b) redigere una scheda sintetica contenente le caratteristiche dell'immobile di che trattasi;

-di aver capito, sempre in occasione dell'incontro avvenuto a giugno 2017 in Cordignano al quale era presente, che il faceva consulenza per poter ampliare il capannone oltre al fatto che CP
c'era una prelazione sul capannone stesso”.
In ragione di tali contestazioni, il , nel marzo 2024 depositava “atto di denuncia e Parte_1 querela per la falsa testimonianza e truffa (artt. 372 e 640 c.p.) e per tutti gli altri reati che l'autorità
Giudiziaria dovesse ravvisare” (cfr. Verbale di ricezione querela scritta, all. n. 5, atto di citazione d'appello)

3. Con il terzo motivo di appello, il lamenta una mancata presa di posizione del Parte_1 giudice su alcune circostanze evidenziate in primo grado, in particolare la dedotta nullità del contratto. Secondo l'appellante, il documento n. 6 non può essere inteso come contratto di collaborazione, così, come definito dal giudice, perché nello scritto in questione non vi è traccia di alcun accordo tra le parti, è carente la causa, in quanto manca la finalità pratica perseguita da entrambe le parti e meritevole di tutela, ed è carente l'oggetto: doc. n. 6, secondo quanto sostenuto dall'appellante, riporta “ solo un luogo, una data, una cifra e una frase slegate l'una dall'altra senza determinazione di alcun tipo di oggetto (un incarico di mediazione, consulenza, ovvero intermediazione immobiliare) e prestazione”; per concludere, manca la forma scritta trattandosi, invece di un “ semplice appunto”. Secondo l'appellante l'accordo era da intendersi come un “contratto” ipoteticamente concluso tra due imprenditori/professionisti, di valore rilevante
(€ 15.000,00) e avente ad oggetto beni immobili, per cui è richiesta la forma scritta!” non essendo sufficiente la dichiarazione dei due testimoni ai fin di dar prova della stipula di tale accordo.
Sulla base di questa argomentazione il sostiene, quindi, la nullità del contratto. Parte_1

4. Con il quarto motivo di appello si sostiene la nullità del contratto di mediazione in ragione della mancata iscrizione del nell'albo dei mediatori (nel REA della Camera di CP commercio).

5. Il quinto motivo di appello lamenta la mancata considerazione da parte del tribunale dell'eccezione proposta con riferimento ai limiti della prova testimoniale ex art. 2721 e ss c.c.
d) Disamina dei motivi di appello.

1. I primi quattro motivi, con i quali – in buona sostanza – si sollecita una nuova valutazione del compendio probatorio (primo e secondo motivo) prospettando le conseguenze di tale rinnovata considerazione delle risultanze processuali (motivi terzo e quarto) vanno, esaminati congiuntamente poiché tra di loro connessi.
Essi sono, nei limiti di cui in appresso, fondati.
-10- 2. La valutazione del materiale probatorio conduce a esiti parzialmente differenti rispetto a quelli raggiunti dal tribunale.

3. Risulta, innanzi tutto, in causa che abbia incaricato di attivarsi al fine di Parte_1 CP reperire un altro possibile acquirente riconoscendo all'appellato il pagamento del 2,5% sul prezzo.
Che l'incarico di mediazione sia stato conferito dal discende pianamente dalla Parte_1 considerazione del contenuto del documento n. 5 prodotto dalla stessa parte attrice, qui appellata: come rilevato dalla parte appellante, l'oggetto della mail parla di “vendita del capannone” e nel corpo della mail è riportato quanto segue: “spettanza per la tua prestazione di mediazione a incasso vendita sarà del 2,5% come concordato”. D'altronde, anche l'indicazione di una percentuale su quello che avrebbe dovuto essere il prezzo al quale offrire l'immobile milita a favore della sussistenza di un incarico mediatorio, il cui compenso è notoriamente collegato a una percentuale sul prezzo dell'affare.
La considerazione dell'entità del corrispettivo previsto (v. doc. 3: € 70.000,00) depone in maniera sufficientemente univoca per la natura provvigionale dell'incarico.

4. Accertato tale patto è ben vero che esso non esclude di per sé solo che le parti possano aver concordato anche il conferimento al di un ancillare incarico, comprendente lo CP svolgimento di attività connesse alla questione dell'ampliamento del complesso immobiliare di proprietà del e una – invero non meglio precisata - attività di assistenza nella vendita Parte_1 dell'immobile.

5. Risultano in effetti puntuali riscontri a tale attività svolta dal nonché del conferimento CP del relativo incarico da parte del Parte_1
In primo grado, l'istruttoria svolta, ha confermato che nel 2015, il si impegnava a Parte_1 realizzare a favore della conduttrice un ampliamento sul capannone di cui era allora CP_3 proprietario per il tramite della società Infatti nel contratto di locazione prodotto in primo CP_1 grado dalla la stessa si impegnava a sottoscrivere, il 25/9/2015 in occasione del rinnovo CP_1 contrattuale con la conduttrice , quanto segue: “… necessitando di spazio ulteriore per lo CP_4 svolgimento della propria attività in espansione, ha proposto alla Locatrice, dichiaratasi interessata, di procedere alla stipula di una nuova locazione, riferita all'intero immobile … ed un ulteriore ampliamento … destinato ad attività produttiva e a magazzino … 1.2 Sarà altresì compreso nella locazione, una volta ultimato in ogni sua parte, l'ulteriore ampliamento di cui alle premesse, ampliamento che la Locatrice si propone di realizzare, su progetto che dovrà essere concordato tra le parti, nella seguente tempistica: presentazione dell'istanza di permesso a costruire entro 4 anni dalla stipula del presente contratto;
esecuzione ed ultimazione dell'opera entro mesi 12 dal rilascio del permesso a costruire …” (cit. all. 11, p. 2, II cpv., e p. 3, I cpv.);
-11- Inoltre, nel 2017, il si decideva a vendere l'intero compendio locato al con cui Parte_1 CP_8 aveva già intrapreso delle trattative, come confermato dallo stesso che in comparsa di Parte_1 costituzione e risposta così scriveva: “ “… c'erano delle trattative … la aveva già fatto fare CP_3 un preventivo per l'ampliamento …”; e ancora, ha spiegato di aver direttamente trattato Parte_1
l'affare con , nella persona del dott. che procedeva all'acquisto nel CP_4 Controparte_9 luglio del 2018; così si legge, infatti, in comparsa di costituzione: “Il capannone … era già stato offerto alla società conduttrice dell'immobile, ovvero , e era in corso una valutazione CP_3 sull'opportunità dell'acquisto da parte di questa società che, infatti, acquistava l'immobile nel luglio
2018”. E ancora: “Il aveva una trattativa di vendita solo con nella persona del Parte_1 CP_10 dr. . ” (v. p. 4, II cpv. e p. 5, IV cpv.). Controparte_9
Alla luce di questa ricostruzione risulta pienamente congruente che nel giugno 2017, nel corso delle trattative già avviate, abbia incaricato il di assisterlo: - nell'attività di Parte_1 CP ampliamento del capannone, attuando una stima dei costi anche mediante la ricerca di offerte da parte di ditte terze;
e di predisporre una scheda sintetica contenente le caratteristiche dell'immobile, al fine di facilitare l'eventuale vendita dell'immobile alla conduttrice CP_3
Significativa a tal proposito appare la dichiarazione resa dal testimonio il quale ha CP_7 così dichiarato: - sub 2): “io ho assistito più volte a questi incontri … sono intervenuto anche io per aiutarli ad accordarsi … so che parlavano di queste consulenze …”; - sub 3): “è vero, ero presente
e l'ho sentito dare l'incarico”; - sub 4): “… il faceva consulenza per poter ampliare il CP capannone, oltre al fatto che c'era una prelazione sul capannone …”; - subb 13) 19): “… ho visto il che preparava queste schede”. CP
Le dichiarazioni dei testi risultano essere attendili perché entrambi i testimoni confermano che il lavorava per il : il teste onferma di aver visto il consulente lavorare CP Parte_1 CP_7 alle schede descrittive dell'immobile redate si richiesta del (allegati 16-19); il teste Per_1
conferma questa circostanza e dichiara di aver effettuato un accesso preliminare presso CP_6
l'immobile insieme a e e di aver trasmesso loro il preventivo per CP Parte_1
l'ampliamento.
Mette conto rilevare, con riguardo alla questione dell'inammissibilità delle prove testimoniali sollevata con il quinto motivo di appello, per dedotta violazione degli articoli 2721-2722 ss. c.c., che trattandosi di limiti dettati nell'esclusivo interesse delle parti private, “la prova deve ritenersi ritualmente acquisita, ove la parte interessata non ne abbia tempestivamente eccepito
l'inammissibilità in sede di assunzione o nella prima difesa successiva, senza che la relativa nullità, ormai sanata, possa essere eccepita per la prima volta nel giudizio di legittimità.” (Cass. civ., Sez. III, Ordinanza, 13/06/2022, n. 18971)”. Nel caso di specie non risulta la tempestiva
-12- proposizione di tale eccezione (è sufficiente in proposito richiamare il verbale di assunzione delle prove del 12-9-2022 e le conclusioni precisate dal in primo grado per avvedersene), Parte_1 con conseguente sanatoria dell'eventuale nullità.

6. Entrambe le prospettazioni delle parti sono risultate, pertanto, in parte fondate e in parte non fondate. Segnatamente non è risultato che il abbia conferito unicamente l'incarico di Parte_1 mediazione (come sostenuto dall'appellante), così come non è risultato che il sia stato CP officiato esclusivamente delle questioni relative all'ampliamento e all'assistenza alla vendita (come sostenuto dall'appellato).

7. Orbene, in disparte la questione delle conseguenze della nullità del patto di mediazione concluso con soggetto non abilitato sul collegato incarico di stima, elemento che può concorrere nella valutazione del compendio probatorio e, in particolare, della posizione difensiva del incentrata sulla tesi del conferimento di un incarico esclusivamente incentrato sul tema CP dell'ampliamento, occorre interrogarsi se la previsione del compenso invocata dalla parte attrice, qui appellata, sia relativa all'incarico di mediazione ovvero a quello di stima ovvero a entrambi.

8. E, al fine di dirimere tale questione, occorre muovere dal rilievo che - in questo giudizio - non è stato dedotto dal quale titolo della pretesa creditoria un complessivo incarico di CP mediazione e di assistenza per le questioni dell'ampliamento, ma unicamente quello relativo all'attività di ausilio nell'ampliamento e di “assistenza alla vendita”, pretendendo - per tale attività - il compenso di € 15.000,00, sulla base della scrittura di cui al doc. 6 (quella recante la dicitura “se
l'inquilino compra”).
Peraltro, l'accertata duplicità degli incarichi affidati al comporta che il tentativo di costui CP di avvalersi sic et simpliciter del documento n. 5 relativo alla previsione di un compenso di €
15.000,00 “se l'inquilino acquista” non risulta in alcun modo fondato.
Infatti, a fronte della chiara evidenza probatoria del compenso per l'incarico di mediazione, non altrettanto risulta con riferimento all'incarico di stima-ampliamento del capannone.
Non sono desumibili dal documento n. 5 elementi minimamente certi in base ai quali ritenere che il compenso di € 15.000,00 ivi previsto possa essere riferito all'attività relativa all'ampliamento, anzi, la previsione “se l'inquilino acquista” lascia chiaramente intendere che si tratta di un corrispettivo legato all'alienazione del capannone e, dunque, in chiara connessione con un'attività di indole mediatoria, non già con quella relativa all'attività sul tema dell'ampliamento, che in quanto prestazione d'opera intellettuale, come ritenuto dal tribunale, rivestirebbe natura di obbligazione di mezzi, collegata unicamente all'esecuzione diligente della prestazione e in alcun modo subordinata all'eventualità dell'acquisto del bene da parte di terzi.
-13- 9. E va pure rimarcato che l'onere della prova che il compenso di € 15.000,00 era previsto con riferimento all'attività di ampliamento-“consulenza” incombe sull'attore che reclama tale somma a titolo di corrispettivo per l'esecuzione di quelle attività.
In tale chiarita prospettiva va constatato che costui – assumendo l'esistenza del solo incarico di stima-ampliamento – non è stato in grado di assolvere all'onere probatorio suo proprio.
Ne viene che non risulta fondata la domanda del di ottenere il riconoscimento della CP somma di € 15.000,00 a titolo di compenso per l'attività di stima-consulenza, non essendovi sufficienti elementi di riscontro in causa.
Invero va pure rimarcato che nessuno dei testimoni assunti è stato in grado di riferire sul compenso che le parti avrebbero concordato per l'esecuzione dell'incarico sull'ampliamento- assistenza e il già citato documento n. 6 non è idoneo, come evidenziato, a dare fondatezza alla pretesa del CP
10. L'appello è pertanto fondato e va accolto, con rigetto della domanda formulata dal e CP assorbimento del sesto motivo di appello.
11. Non sussistono i presupposti per l'applicazione dell'art. 96 c.p.c. invocata dalla parte appellante sulla base della “mala fede o colpa grave” di cui ai primi due commi della disposizione normativa richiamata, in quanto non solo la duplicità degli incarichi risultanti in causa rende non ingiustificata l'iniziativa del ma anche in quanto non è stato neppure allegato quale CP danno sarebbe conseguito al qui appellante dall'azione nei suoi confronti intrapresa.
Neppure sussistono elementi tali da denotare un abuso del processo idoneo a sostenere l'applicazione del terzo comma del citato articolo 96.
12. All'accoglimento dell'appello consegue la riforma della sentenza n. 251/2024 emessa dal
Tribunale di Treviso in data 06/02/24, con reiezione delle domande formulate dal CP
13. Le spese processuali di entrambi i gradi seguono la soccombenza della parte appellata e vanno poste a suo integrale carico.
Alla liquidazione delle spese si provvede come da dispositivo, con applicazione dei valori medi dei compensi previsti dal d.m. 55/2014 per le cause di valore corrispondente alla presente (scaglione da € 5.201 a € 26.000), tenuto conto dell'attività difensiva svolta nei due gradi e della nota spese dimessa.


P.Q.M.


La Corte d'Appello di Venezia, prima sezione civile, in accoglimento per quanto di ragione dell'appello proposto da contro la sentenza n. 251/2024 del tribunale di Treviso, Parte_1
e in riforma di tale sentenza, così definitivamente decide:

1. rigetta le domande formulate da nei confronti di;
Controparte_2 Parte_1
-14- 2. condanna a rifondere a le spese processuali di entrambi i Controparte_2 Parte_1 gradi di giudizio, spese che liquida, quanto al primo grado, in € 5.077,00 per compenso e, quanto al presente grado, in € 4.888,00 per compenso, € 382,50 per esborsi, oltre, per entrambi i gradi, al rimborso forfettario delle spese generali, nella misura del 15% del compenso e agli oneri fiscali e previdenziali come per legge.
Così deciso in Venezia, 5 giugno 2025.
Il Presidente est.
Guido Santoro
-15-