N.R.G. Cont.. 4761/2019
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI NAPOLI nella seguente composizione collegiale: dott.ssa Aurelia D'Ambrosio Presidente dott. Michele Magliulo Consigliere dott. Paolo Mariani Consigliere relatore estensore ha pronunciato
SENTENZA nella causa civile iscritta al n.r.g.cont. 4761/2019 tra
CF in proprio e nella qualità Parte_1 C.F._1
di legale rapp.te della CF: Controparte_1
rappresentati e difesi dall'avv. BATTAGLINO LUIGI e dall'avv. P.IVA_1
MARTUCCI ALBERTO
APPELLANTE
E
CF , rappresentata e difesa CP_2 C.F._2
dall'avv. MAZZEO LORENZO
APPELLATA
CONCLUSIONI: come da note ex art. 127 ter cpc sostitutive dell'udienza di precisazione delle conclusioni del 14.11.2024 e comparse conclusionali depositate in atti.
1

Con sentenza n. 2179/2019, pubblicata in data 25.07.2019, il Tribunale di
Santa Maria Capua Vetere, per quanto rileva in questa sede, in accoglimento della domanda dell'attrice , dichiarava la nullità, ai sensi degli CP_2
artt. 1344 e 2744 cc, del contratto di compravendita immobiliare per notar n. rep. 33.296, racc. n. 11.266 del 14.03.2000 – avente ad oggetto la Per_1
piena proprietà dell'intero fabbricato sito in Piedimonte Matese, loc. Arce, riportato al catasto alla partita 3093 F.19, particella 293 sub 1, 2, 3 e 4 con annesse servitù - concluso dall'attrice (venditrice) con la Controparte_1
(acquirente), nonchè del contratto preliminare di
[...]
retrovendita stipulato tra (promissario acquirente e ER
marito di ) e (promissario venditore, socio CP_2 Parte_1
accomandatario, amm.re e legale rapp.te della ), condannando CP_1
l'acquirente società alla restituzione degli immobili compravenduti in favore della originaria proprietaria . CP_2
Riteneva essenzialmente il primo giudice che l'operazione negoziale nel suo complesso, realizzata attraverso il collegamento funzionale dei predetti contratti, fosse affetta da simulazione relativa e nulla, dissimulando un contratto con causa illecita in frode alla legge (1344 cc) volto ad eludere il divieto di patto commissorio di cui all'art. 2744 cc.
In definitiva, secondo la ricostruzione del Tribunale, nel caso di specie la reale volontà delle parti era stata quella di costituire una garanzia reale in relazione ad un mutuo oneroso, attraverso il meccanismo della stipula di una vendita immobiliare con patto di retrovendita. Difatti, a giudizio del primo giudice, nell'ambito di detta operazione il versamento del denaro da parte dell'acquirente alla venditrice non costituiva realmente il CP_1
pagamento del prezzo ma celava il prestito di detta somma di denaro da parte di (sotto le spoglie e per il tramite della società da lui Parte_1
controllata ) in favore dell'effettivo beneficiario che ne aveva CP_1
bisogno (sotto le spoglie e per mezzo della moglie ER
2 venditrice ). Il trasferimento della proprietà dell'immobile aveva CP_2
invece come unico scopo quello di costituire una garanzia reale provvisoria a vantaggio del mutuatario/creditore capace di evolversi, con effetti finali differenti, a seconda che il debitore avesse adempiuto o meno l'obbligo di restituzione delle somme ricevute in prestito maggiorate dei pattuiti interessi.
Nel primo caso, attraverso il rispetto delle condizioni di cui al patto di retrovendita, questi si assicurava il diritto di ritornare nel possesso e proprietà del bene, mentre in caso contrario il bene sarebbe rimasto al creditore/mutuatario insoddisfatto, realizzandosi in tal modo un'operazione negoziale complessa che, pur non integrando direttamente un patto commissorio (vietato ed affetto da nullità ex art. 2744 cc), costituisce il mezzo per eludere tale norma imperativa risultando quindi affetta da causa illecita (per negozio in frode alla legge ex art. 1344 cc).
Avverso detta sentenza proponeva appello , in proprio e Parte_1
nella qualità di legale rappresentante della Controparte_1
formulando tre motivi di gravame.
[...]
Con il primo motivo di appello censura la decisione in quanto, a suo dire, affetta da nullità assoluta per avere il primo giudice di ufficio applicato la norma di cui all'art. 1344 cc, senza preventiva instaurazione del contraddittorio a riguardo.
Con un secondo motivo di gravame impugnava la sentenza di primo grado per violazione del principio del giudicato di cui all'art. 2909 cc, in quanto essa si porrebbe in contrasto sia con precedente giudicato esterno civile relativo ad altra sentenza con cui era stata rigettata la domanda dell'attrice di rescissione ex art. 1448 cc del contratto in oggetto a causa di violenza morale e psicologica e dalla quale si evincerebbe la assenza di usura, sia con giudicato esterno penale costituito dalla sentenza penale di assoluzione nella quale era stato escluso il carattere usurario della vendita affermandosi un valore del bene
3 sostanzialmente coincidente con quello dell'atto di compravendita ed era stata altresì negata la configurabilità dell'elemento oggettivo del reato anche con riferimento al prezzo più alto previsto nel patto di retrovendita (900 in luogo di
750 milioni), in mancanza di elementi precisi sulla entità del debito preesistente nei confronti del . Parte_1
Con un terzo motivo, subordinato al mancato accoglimento dei primi due, censurava la decisione del Tribunale laddove aveva ritenuto la sussistenza del collegamento negoziale tra i due contratti (compravendita immobiliare e patto di rivendita) dissimulanti un mutuo oneroso in violazione degli artt. 644 e 2744 cc, mancando la prova sia di una preesistente situazione di debito-credito tra le parti, sia dell'approfittamento di una situazione di difficoltà economica del preteso debitore.
Deduceva altresì che la mancanza di detto collegamento funzionale dei contratti emergeva altresì dalla mancanza di corrispondenza tra le parti dell'uno e dell'altro negozio e per il primo contratto e CP_2 CP_1
e entrambi in proprio per il secondo), senza che ER Parte_1
nel secondo contratto (patto di retrovendita) si facesse alcun riferimento alla precedente vendita o all'esistenza di prestiti al cui adempimento sarebbe stato subordinato il nuovo trasferimento di proprietà degli immobili.
Tanto premesso, concludeva per la riforma della sentenza di primo grado ed il rigetto della domanda di nullità dei contratti proposta da ed CP_2
accolta dal Tribunale. In subordine chiedeva invalidarsi il contratto solo per la differenza di prezzo tra vendita e retrovendita.
Si costituiva con comparsa di risposta depositata il 05.02.2020 CP_2
la quale, per tutte le ragioni ivi specificamente indicate cui si rinvia in questa sede, chiedeva in via preliminare emettersi ordinanza ex art. 348 bis cpc, ed in subordine rigettarsi l'appello con conferma della sentenza di primo grado e vittoria di spese processuali con attribuzione al procuratore costituito.
4 Il primo motivo di gravame è infondato e va respinto.
In vero dall'esame della stessa prospettazione di cui all'originario atto di citazione non soltanto risultano già dedotte dall'attrice tutte le circostanze di fatto su cui si fonda la nullità rilevata dal primo giudice (per illiceità della causa del contratto in frode alla legge, ex artt. 2744 e 1344 cc), ma emerge anche la ricostruzione giuridica dell'istante fondata proprio sulla allegata illegittima violazione del divieto di patto commissorio sanzionato a pena di nullità dall'art. 2744 cc, divieto eluso attraverso la prospettata simulazione relativa della vendita immobiliare dissimulante un mutuo oneroso con garanzia reale, operazione negoziale che si caratterizza dunque proprio per la illiceità della causa ex artt. 1418 e 1344 cc, in relazione al divieto di cui all'art. 2744 cc.
Ugualmente infondato e da respingersi è il secondo motivo di appello.
In vero il giudice di primo grado non ha affatto fondato la sua decisione su una sproporzione tra le prestazioni derivanti dall'approfittamento dello stato di bisogno del debitore da parte del creditore, ovvero su una violenza morale o psicologica che avrebbe indotto il debitore all'operazione negoziale, né ha posto a base della sua decisione una pretesa nullità derivante da usura perpetrata in danno del debitore bisognoso, usurarietà dell'operazione la cui configurabilità ha, anzi, espressamente escluso nella fattispecie in esame (vedi pag. 7 della sentenza). Infatti, come già innanzi detto, la nullità accertata dal
Tribunale deriva da altro fattore, ovvero dalla illiceità della causa dell'operazione negoziale, realizzata in frode alla legge, in quanto volta ad aggirare il divieto di patto commissorio attraverso la simulazione di una vendita immobiliare dissimulante un mutuo oneroso con garanzia reale (garanzia destinata a tramutarsi in definitiva acquisizione della proprietà immobilare da parte del creditore qualora il debitore non adempia all'obbligo restitutorio della somma presa in prestito maggiorata degli interessi pattuiti).
5 Pertanto, le due sentenze richiamate dall'appellante, sia quella civile che quella penale, avendo un oggetto del tutto diverso rispetto alla questione di nullità ritenuta fondata ed accolta nell'impugnata sentenza di primo grado, non costituiscono di certo un giudicato esterno vincolante nel presente giudizio.
Con la prima sentenza, infatti, si è soltanto accertata la insussistenza dei sopra indicati presupposti richiesti per l'accoglimento della domanda di rescissione del contratto ex art. 1448 cc e/o di annullamento per violenza (approfittamento dello stato di bisogno del debitore, ovvero induzione al contratto tramite violenza morale o psicologica); con la seconda sentenza il giudice penale si è invece limitato ad escludere il carattere usurario dell'operazione e la configurabilità del reato di cui all'art. 644 cpc per assenza dei requisiti oggettivi e soggettivi dello stesso.
Va infine rigettato in quanto destituito di fondamento anche il terzo motivo di gravame.
In vero come correttamente osservato dal primo giudice la prova della simulazione, quando essa è diretta a far valere la illiceità del contratto dissimulato ed effettivamente voluto, non soggiace alle limitazioni previste per la parte che intende farla accertare verso un'altra parte (art. 1417 cc).
Che nel caso di specie il contratto di compravendita immobiliare simuli, attraverso l' operazione negoziale complessa realizzata tramite i due contratti collegati (operazione ben descritta nella sentenza impugnata ed innanzi illustrata), un mutuo oneroso assistito da garanzia reale con effetti provvisori
(destinata cioè a determinare la acquisizione definitiva del bene al creditore in caso di mancata restituzione della somma mutuata attraverso l'esecuzione del patto di retrovendita ed il versamento del relativo prezzo di riscatto) lo si desume da una serie di elementi di prova indiziari chiari, univoci e concordanti.
Come correttamente rilevato dal primo giudice essi sono: 1) principalmente il prezzo della rivendita di molto più elevato del prezzo di vendita (950 milioni di
6 lire, a fronte di 700 milioni), differenza che, data la notevole sproporzione, può agevolmente ritenersi costituita dagli interessi pattuiti sulla somma data in prestito (corrispondenti ad un tasso superiore al 17,8 %). Come difatti già osservato dal primo giudice tale notevole maggiorazione non può trovare giustificazione né nei pretesi lavori di ristrutturazione che il asserisce Parte_1
di aver eseguito nel capannone non avendo fornito prova di tale esecuzione, né della spesa che per essi avrebbe sostenuto, né nelle pretese spese notarili dell'atto di compravendita che egli avrebbe sostenuto anche per conto della controparte considerato che, in ogni caso, il loro ammontare complessivo fatturato era di 73 milioni di lire ma solo la metà di tale importo era a carico della venditrice (essendo state poste a carico di entrambi in ugual misura) per cui tutt'al più la anticipazione del per conto della sarebbe Parte_1 CP_2
stata di 36,5 milioni di lire;
2) la brevità del tempo trascorso tra la stipula della compravendita immobiliare ed il patto di retrovendita pari a circa due mesi, tale quindi da non escludere, ma anzi da avvalorare, il nesso causale tra i due atti negoziali (vedi Cass. 8957/2014); 3) La pregressa situazione debitoria del marito della ( ) verso il e verso terzi CP_2 ER Parte_1
(tra cui la banca Antonio Capasso Spa) giustificante il ricorso a tale prestito per ripianare i precedenti debiti e poter riavviare l'attività aziendale in crisi;
4) la solo apparente diversità tra le parti del contratto di compravendita ( e CP_2
società ) e del patto di rivendita ( e CP_1 Parte_1 ER
) da cui si desume invece, al contrario, proprio l'intento di evitare che
[...]
risultasse palese ed evidente detto collegamento negoziale e dunque si potesse risalire alla vera funzione dell'operazione (in frode alla legge ex art. 1344 cc perché volta ad eludere il divieto di patto commissorio di cui all'art. 2744 cc) ed al vero destinatario del prestito ( ) elargito ER
per il tramite della moglie ( ). CP_2
Alcun rilievo assume poi la sussistenza o meno dell'elemento cui fa riferimento l'appellante dell'approfittamento dello stato di bisogno del mutuatario/debitore
7 in quanto, come già più volte detto, la accertata nullità non deriva dalla usurarietà dell'operazione negoziale.
Appare opportuno inoltre sottolineare che, come già evidenziato dal Tribunale, anche se l'operazione negoziale, caratterizzata da vendita immobiliare con funzione di garanzia propria del mutuo con patto di riscatto/rivendita piuttosto che dalla causa di scambio bene/prezzo propria della compravendita, non integra direttamente il patto commissorio così come descritto e vietato dall'art. 2744 cc, tuttavia, costituendo il mezzo e l'espediente per eludere detta norma imperativa, rivela in ogni caso una causa illecita sanzionabile ai sensi del comb. disp. degli artt. 1418 e 1344 cc (contratto in frode alla legge) (vedi Cass.
13621/2007, 2725/2007, 15112/2019, 18680/2019, Cass. Ord. 4514/2018).
Quanto, infine, all'altro rilievo dell'appellante della mancanza di corrispondenza tra le parti dell'uno e dell'altro negozio ( per il Parte_2
primo contratto e e per il secondo), ER Parte_1
non può che essere ribadito quanto innanzi già esposto. Il fatto che le effettive parti sostanziali del mutuo oneroso siano state e Parte_1 ER
, e che per celare ciò l'operazione sia stata eseguita per mezzo e
[...]
con lo schermo della società controllata dal primo (di cui era legale rapp.te, amministratore e socio accomandatario) e dalla moglie del secondo, emerge inequivocabilmente dai fatti ed atti di causa ed in particolare dai pregressi rapporti, anche di debito-credito, esistenti per l'appunto tra le parti sostanziali effettive protagoniste dell'operazione.
L'appello va dunque rigettato con conferma integrale della sentenza di primo grado.
Le spese processuali del grado di appello dell'appellata devono CP_2
seguire, ai sensi del principio generale di cui all'art. 91 comma 1 cpc, la soccombenza degli appellanti e Parte_1 Controparte_1
e si liquidano in solido a carico di questi ultimi come da
[...]
8 dispositivo ai sensi del DM 55/2014, come modificato dal DM 147/2022, tenuto conto del valore della causa (scaglione da € 260.000,00 ad € 520.000,00), ed applicato per ciascuna delle fasi di giudizio effettivamente svolte (con esclusione quindi di quella istruttoria non tenutasi in appello) l'importo medio tabellarmente previsto.
A norma dell'art.13 co. 1 quater del D.P.R. n. 115 del 2002, introdotto dall'art. 1 co. 17 della legge n. 228 del 24.12.2012 (destinato a trovare applicazione ai procedimenti introdotti in appello a partire dal 31.1.2013), essendo stato l'appello respinto, gli appellanti e Parte_1 Controparte_1
hanno l'obbligo di versare, in solido, un ulteriore importo a titolo
[...]
di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione principale a norma del co.

1-bis di detto articolo.


P.Q.M.


La Corte di Appello di Napoli, settima sezione civile, definitivamente pronunciando sull'appello in oggetto proposto avverso la sentenza n.
2179/2019, pubblicata in data 25.07.2019 del Tribunale di Santa Maria Capua
Vetere, così provvede:
a) Rigetta l'appello e, per l'effetto, conferma integralmente la sentenza di primo grado;

b) Condanna gli appellanti e Parte_1 Controparte_1
in solido, al pagamento in favore dell'appellata
[...] CP_2
delle spese del secondo grado di giudizio che liquida in €
[...]
14.239,00 per compensi di avvocato, oltre il 15 % sui compensi per rimborso spese generali, oltre I.V.A. e C.P.A, con attribuzione in favore del difensore avv. Lorenzo Mazzeo;

c) Dà atto che ricorrono i presupposti per l'applicazione dell'art.13 co. 1 quater del D.P.R. n.115/2002, con obbligo per gli appellanti Parte_1
e di versare, in solido,
[...] Controparte_1
9 un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione, a norma del co.

1-bis di detto articolo.
Così deciso in Napoli il 20.01.2025
IL CONSIGLIERE ESTENSORE IL PRESIDENTE
dott. Paolo Mariani dott.ssa Aurelia D'Ambrosio
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