REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE D'APPELLO DI CAGLIARI
SEZIONE DISTACCATA DI SASSARI
La Corte, composta dai Magistrati:
Dott.ssa Maria Grixoni Presidente rel.
Dott.ssa Cinzia Caleffi Consigliere
Dott.ssa Cristina Fois Consigliere
ha pronunciato, mediante lettura del dispositivo, con contestuale motivazione, la seguente:
SENTENZA nella causa civile di II grado iscritta al n. 49 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2024 tra rappresentato e difeso, come da procura in atti, dall'avv. BELLANTE Parte_1
MARCO e dall'avv. AMMIRATI LUIGI come da procura in atti
NT
NF rappresentato e difeso, come da procura in atti, dall'avv. BARONI CP_1
MASSIMO come da procura in atti
, rappresentati e difesi, Parte_2 Parte_3 Parte_4
dall'avv. CALABRESE GIULIO come da procura in atti
APPELLATI
Oggetto: Diritto di prelazione - diritto di riscatto del conduttore (L 392/1978 431/1998)
All'udienza odierna la causa è stata decisa sulle seguenti
CONCLUSIONI
1 Nell'interesse della “Piaccia all'Ecc.ma Corte d'Appello adita, in Parte_1 integrale riforma della impugnata sentenza del Tribunale di Sassari n. 80 del 22.1.2024 (R.G. 3482/2022), ogni diversa domanda, istanza ed eccezione disattesa, per tutti i motivi esposti nel presente ricorso, così giudicare: In via principale: accertare la sussistenza in capo a del diritto di prelazione Parte_1
e di riscatto di cui all'art. 51 D.lvo. 259/2003 e, per l'effetto, sostituire a Parte_1 CP_2
a far data dalla stipula, nell'atto trascritto nella Conservatoria RR.II. di Sassari in data 25
[...] luglio 2022 (reg. gen. 12378; reg. part. 9324) avente ad oggetto l'immobile costituito da porzione di area della superficie catastale di mq. 67 (sessantasette), catastalmente destinata ad ospitare infrastrutture di reti pubbliche di comunicazione, contraddistinta dai seguenti “dati catastali dell'Immobile: - direzione provinciale di Sassari – ufficio Controparte_3 provinciale di Sassari - territorio - servizi catastali - catasto fabbricati del Comune di Sassari (I452), foglio 39, mappale 1018, VIA BUDDI BUDDI n. SNC, piano T, categoria F/7 (infrastrutture di reti pubbliche di comunicazione); intestazione catastale: nata a [...]_2
(SS) il 19/04/1963 Proprietà 1/3 - nato a [...] C.F._1 Parte_3 il 18/03/1959 Proprietà 1/3 - nata a [...] C.F._2 Parte_4 il 18/06/1957 Proprietà 1/3; cronologia catastale: identificativo derivante C.F._3 dall'istanza n. 40725.1/2022 del 20.06.2022, protocollo SS040725, in atti dal 21.06.2022, susseguente all'istanza n. 39794.1/2022 del 16.06.2022, protocollo SS0039798, di associazione al tipo mappale presentato in pari data e con protocollo SS0039794, per il frazionamento e la parziale migrazione all'urbano dell'identificativo rustico foglio 39, mappale 910, ULIVETO, n. 141863.1/2011 del 18.05.2011, protocollo SS0141863, per il frazionamento dell'identificativo foglio 39, mappale 467, ULIVETO, della estensione di mq. 6.912; detto ultimo identificativo derivava dall'istanza n. 3452.1/1991 del 17.12.1991, in atti dal 25.10.1994, di frazionamento dell'identificativo foglio 39, mappale 150, ULIVETO, della estensione di mq. 7.200, a sua volta derivante dall'istanza n. 3645.1/1987 del 30.06.1987, in atti dal 20.09.1994, di frazionamento dell'identificativo di impianto telematico catastale foglio 39, mappale 150, ULIVETO, della maggior estensione di mq. 7.421”, dietro versamento del corrispettivo indicato nel sopra detto atto, secondo le modalità e i tempi che il giudice vorrà stabilire e che fin d'ora dichiara di offrire, come in effetti offre, anche banco judicis;
ordinare al Parte_1
Conservatore di trascrivere/annotare l'emananda sentenza, con esonero da ogni responsabilità; condannare a rimborsare in favore di tutti i Controparte_2 Parte_1 canoni da quest'ultima corrisposti in favore della prima dalla data di stipula del contratto di usufrutto (11-14 luglio 2022), fino alla data del passaggio in giudicato dell'emananda sentenza. In via subordinata, condannare, in via solidale tra loro, i signori , Parte_4 Parte_3
e ed al risarcimento del danno, in favore di
[...] Parte_2 Controparte_2 [...]
pari ad € 230.000,00, ovvero al diverso importo, maggiore o minore, che risulterà Parte_1 accertato all'esito del giudizio, da liquidarsi anche ai sensi dell'art. 1226 c.c. In ogni caso, con vittoria di spese ed onorari di entrambi i gradi di giudizio, oltre IVA (22%), C.P.A. (4%), Spese Generali (15%) e rimborso del contributo unificato, come per legge.
2 Nell'interesse di “voglia l'Ecc.ma Corte di Appello di Cagliari – Sezione Controparte_2
Distaccata di Sassari, disattesa ogni diversa domanda, istanza e/o eccezione, previa ogni più opportuna declaratoria, per tutte le ragioni esposte in narrativa: in via principale, rigettare l'appello proposto da avverso la sentenza del Parte_1
Tribunale di Sassari, Sez. II Civ., Giudice dott.ssa Stefania Deiana, n. 80/2024, pubblicata in data 22 gennaio 2024, in quanto inammissibile e infondato in fatto e in diritto e, per l'effetto, confermare integralmente la sentenza del Tribunale di Sassari, Sez. II Civ., Giudice dott.ssa Stefania Deiana, n. 80/2024, pubblicata in data 22 gennaio 2024 per le ragioni illustrate in atti;
in subordine, in caso di accoglimento (anche solo parziale) dell'appello proposto da
[...] avverso la sentenza del Tribunale di Sassari, Sez. II Civ., Giudice dott.ssa Stefania Parte_1
Deiana, n. 80/2024, pubblicata in data 22 gennaio 2024, accogliere le domande svolte da
in primo grado (come precisate nelle note di trattazione scritta depositate in data 21 CP_2 dicembre 2023) e, comunque, rigettare tutte le domande svolte da nei Parte_1 confronti di in quanto inammissibili e comunque infondate in fatto e in diritto Controparte_2 per tutte le ragioni illustrate in atti (e ciò, eventualmente, anche in accoglimento dei motivi di appello incidentale condizionato/subordinato qui formulati da al precedente § IV e al CP_2 precedente § V); in ogni caso, condannare a rifondere a favore di nella Parte_1 Controparte_2 qualità ut supra, le spese e gli onorari relativi al primo e al secondo grado di giudizio, oltre accessori di legge.” Nell'interesse di , e “Voglia l'Ecc.ma Parte_4 Parte_3 Parte_2
Corte d'Appello adita, disattesa ogni diversa domanda, istanza e/o eccezione:
nel merito
- rigettare l'impugnazione promossa da per tutte le ragioni esposte in Parte_1 narrativa, in quanto inammissibile e infondata e, per l'effetto, confermare integral-mente la sentenza n. 80/2024 resa dal Tribunale di Sassari, Sez. II Civ., Giudice dott.ssa Stefania Deiana e pubblicata in data 22 gennaio 2024;
- nel denegato caso di riforma della sentenza di primo grado, accogliere le conclusioni già formulate dai Signori in primo grado (come precisate nelle note di trattazione scritta Pt_4 depositate in data 21 dicembre 2023) e, comunque, rigettare tutte le domande svolte da
[...] nei confronti dei Signori , in quanto inammissibili e comunque infondate in Parte_1 Pt_4 fatto e in diritto per le ragioni illustrate in atti. In ogni caso con il favore di spese di lite, competenze e onorari relativi al primo grado e al presente procedimento d'appello, come per legge, oltre rimborso forfettario e accessori di legge. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
La citava in giudizio davanti il Tribunale di Sassari la e Parte_1 Controparte_2 [...]
, e , in qualità di locataria di una porzione di Parte_4 Parte_3 Parte_2
terreno sito nel Comune di Sassari di proprietà dei predetti Pintore. Esponeva la Società attrice che questi ultimi, in spregio a quanto in precedenza convenuto, avrebbero concesso in
3 usufrutto trentennale a tale porzione di fondo;
chiedeva di conseguenza di Controparte_2
vedersi riconoscere il proprio diritto di prelazione e di riscatto ex art. 51 co 4 del Dlgs. 259/2003 con annessa sostituzione dell'attrice nella posizione contrattuale assunta dalla società convenuta.
Si costituivano i che negavano la propria legittimazione passiva, nonché la Pt_4 CP_2
chiedendo il rigetto di quanto domandato dalla controparte per la mancanza dei presupposti legali per l'esercizio del riscatto, per essere l'attrice ormai comunque decaduta da tale diritto per decorrenza del termine perentorio. Eccepivano, inoltre, che i legali della Pt_5
risultavano sprovvisti della prescritta procura speciale, per l'azione interposta.
Il Tribunale, disposto il mutamento del rito, ai sensi dell'art. 437 c.p.c., istruita la causa documentalmente, con sentenza n. 80/2024 dichiarava inammissibile la domanda attorea: il primo Giudice non riteneva apposta, all'atto introduttivo, una valida procura nei confronti dei difensori della valutando cheper l'esercizio del diritto di riscatto, la procura deve Pt_1
essere inderogabilmente una procura speciale per lo specifico affare e non una semplice generale, conferita, tra l'altro, diverso tempo prima, con la consequenziale impossibilità all'esercizio del relativo potere rappresentativo sostanziale e difetto del correlato ius postulandi da parte dei difensori;
riteneva, pertanto, assorbite le altre questioni proposte dalle parti.
La avverso la predetta sentenza, ha presentato appello basato su due motivi: Parte_1

1. Col il primo ha lamentato in iudicando per violazione dell'art. 5 D.lvo 28/2010, Pt_6
dell'art. 39 L. 392/1978 e dell'art. 51 D.lvo 259/2003 in relazione alla procura ad litem.
L'appellante ha lamentato l'infondatezza dell'assunto che voleva la nei confronti del difensore priva della legittimazione sostanziale all'esercizio di riscatto;
tale asserzione
è basata sulla contraria giurisprudenza di legittimità che considera la procura includente il potere sostanziale al riscatto se redatta in calce ovvero apposta a margine dell'atto introduttivo la dichiarazione di riscattare. Nel caso di specie, stante il disposto dell'art. 18 comma 4 D.M.21.2.2011 che parifica l'allegazione della procura alle liti all'apposizione in calce all'atto introduttivo, la procura de quo allegata all'a citazione notificata era idonea a conferire la ridetta legittimazione sostanziale al difensore.

2. Con il secondo motivo, l'impugnante ha lamentato l'omessa pronuncia ex art. 112 c.p.c. sulla sua richiesta di risarcimento danni per responsabilità contrattuale ed
4 extracontrattuale per la quale, a suo dire, non era necessaria una procura speciale, valutata, invece indispensabile per l'esercizio di riscatto.
Regolarmente citati, si sono costituiti la chiedendo la reiezione Controparte_4
dell'appello con conferma integrale dalla sentenza.
La ha presentato altresì appello incidentale condizionato/subordinato alla Controparte_2
ammissibilità e fondatezza del secondo motivo d'appello con il quale ha riproposto le deduzioni, eccezioni e conclusioni, relativamente al merito della vicenda già formulate giudizio di primo grado.
La causa è stata definita all'udienza del 14.02.2025, con lettura del dispositivo e contestuale motivazione
MOTIVI DELLA DECISIONE
L'appello è infondato e non è quindi meritevole di accoglimento.
Sulla violazione dell'art. 5 D.lvo 28/2010, dell'art. 39 L. 392/1978 e dell'art. 51 D.lvo
259/2003 in relazione alla procura ad litem.
Con il primo motivo d'appello l'appellante ha censurato la valutazione del Tribunale che il difensore privo di legittimazione sostanziale all'esercizio di riscatto per l'assenza di valida procura speciale. Ha sostenuto tale valutazione era contraria alla giurisprudenza di legittimità che considera, invece, la procura, se redatta in calce ovvero apposta a margine dell'atto introduttivo, sufficiente per legittimare il ricevente alla dichiarazione di riscattare. Nel caso di specie, secondo l'appellante, stante il disposto dell'art. 18 comma 4 D.M.21.2.2011 che parifica l'allegazione della procura alle liti all'apposizione in calce all'atto introduttivo, la procura allegata all'atto citazione sarebbe idonea a conferire la legittimazione sostanziale al difensore.
Questa Corte condivide appieno quanto deciso dal Giudice di primo grado che ha ritenuto i procuratori della parte attrice, totalmente privi del potere sostanziale per l'esercizio del potere di riscatto, in quanto sprovvisti di procura speciale.
Si ritiene che la procura conferita ai difensori della parte oggi appellante sia del tutto carente delle condizioni necessarie affinché i rappresentanti esercitino il diritto di riscatto ex art. 51 co.4 D. Lgs. n. 259 del 2003, trattandosi di procura generale e non di procura speciale per vari ordini di ragioni. 5 1. La stessa viene definita procura generale e non speciale;

2. In essa non vi è alcun riferimento al conferimento di poteri negoziali in nome e per conto della società da parte del legale rappresentate;

3. Non vi è, ulteriormente, un'autorizzazione specifica all'esercizio del diritto di riscatto: quest'ultimo essendo un diritto potestativo, e quindi riferibile ed esercitabile esclusivamente dal titolare, necessita, per l'esercizio da parte di un soggetto terzo, di un esplicito conferimento all'interno dell'atto autorizzatorio, non essendo allo scopo sufficiente una semplice procura generale.
Viceversa, come ripetutamente affermato dalla giurisprudenza di merito citata dalle parti appellate, la clausola di stile ivi contenuta sul conferimento di tutti i poteri necessari per lo svolgimento del mandato professionale e per “l'esecuzione dell'incarico conferito” non è sufficiente per poter desumere il conferimento della rappresentanza sostanziale, ed anzi lo esclude poiché relativa appunto soltanto alla rappresentanza processuale della parte.
Sul punto, la giurisprudenza della Suprema Corte ha chiarito che la procura speciale ad litem, conferita al difensore per promuovere il giudizio, non lo autorizza a rendere la dichiarazione di retratto contenuta nell'atto di citazione, redatto e sottoscritto dal solo difensore, perché essa non attribuisce automaticamente anche la legittimazione sostanziale per effettuare, in rappresentanza del titolare del diritto, la dichiarazione unilaterale recettizia di retratto, salvo che la procura sia redatta in calce o a margine dell'atto di citazione, in quanto in tal caso la parte, con la sottoscrizione della stessa, fa proprio il contenuto della dichiarazione (Cass. civ., sez. 3, n. 20948 del 27.09.2006; Cass. civ. n. 23301 dell'08.11.2007).
Nel caso di specie, si osserva ulteriormente che la data di rilascio della procura generale alle liti (08.01.2021) risulta molto antecedente rispetto all'introduzione del giudizio di primo grado.
A quella data, altresì, non era ancora stato sottoscritto l'atto dispositivo del luglio 2022, trascritto il 25/07/2022.
Oltretutto, nella medesima data, non era ancora entrato in vigore l'art. 51, comma 4, cit., nella sua attuale formulazione operante dal 24.12.2021, cosicché anche per tale aspetto, la procura rilasciata non poteva certamente conferire ai difensori il potere di esercitare un diritto sostanziale non ancora previsto dall'ordinamento.
Ancora non merita pregio l'affermazione dell'appellante in ordine alla procura all'atto di citazione che, a suo dire, in virtù dell'art. 18 co.4 Dm 21.02.2011, in quanto apposta in calce al predetto atto introduttivo renderebbe la stessa idonea allo scopo.
6 Sul punto, l'appellante trascura un aspetto fondamentale della questione: seppure è vero che la procura veniva apposta in calce all'atto, come da disposizione normativa, altrettanto è vera che in essa non vi è alcun accenno alla facoltà dispositiva negoziale relativa al retratto.
Tale valutazione trova conforto nella stessa giurisprudenza citata dall'appellante nella parte in cui afferma che la procura ad litem non conferisce al difensore la legittimazione sostanziale all'esercizio del diritto di riscatto «salvo che detta procura sia redatta in calce o a margine dell'atto di citazione, nel cui testo sia contenuta la dichiarazione di riscattare» (Cass. n.
8264/2014; Cass. 292/2019), come avvenuto nel caso di specie. È del tutto palese che la
Suprema Corte richiede espressamente la compresenza di due elementi (che non sono alternativi tra loro come sostenuto l'appellante) ovverosia: la redazione in calce o margine e la dichiarazione di riscattare, non presente nella procura in esame.
Il primo motivo d'appello deve essere interamente, pertanto, rigettato.
Sull'omessa pronuncia ex art. 112 c.p.c. e sulla sua richiesta di risarcimento danni per responsabilità contrattuale ed extracontrattuale
Quale secondo motivo di appello la ha lamentato l'omessa pronuncia sulla richiesta di Pt_1
risarcimento danni di natura contrattuale ed extracontrattuale derivanti dalla violazione del diritto di prelazione, per la quale non risulterebbe necessaria una procura speciale;
ha sostenuto che tale diritto sarebbe stato violato dalle controparti a seguito della stipulazione tra le stesse di un contratto di usufrutto trentennale avente ad oggetto la stessa porzione di fondo locata alla società appellante.
Anche tale doglianza non merita pregio.
Si ritiene che la richiesta di risarcimento danni formulata dall'appellante ha come necessario
– rectius indispensabile – presupposto l'esistenza del diritto di prelazione da quest'ultima vantato e che si è ritenuto violato dalle parti avverse.
In difetto di una disciplina specifica, si ritiene che debba farsi applicazione dei criteri ermeneutici stabiliti degli artt. 38 e 39 della legge 392/1978 e che i plurimi richiami di dette norme al trasferimento a titolo oneroso, alle condizioni della compravendita, al prezzo di acquisto e, ancora al contratto di compravendita, siano da intendersi come riferite al solo trasferimento del diritto dominicale.
Tale interpretazione è avvalorata anche dall'insegnamento della Suprema Corte, la quale ha stabilito il principio secondo il quale: “Le disposizioni degli articoli 38 e 39 della legge n. 392 del
7 1978, in tema di prelazione e riscatto in favore del conduttore di immobile urbano ad uso non abitativo, si applicano anche all'ipotesi in cui il locatore alieni la sola nuda proprietà del bene, riservandosene l'usufrutto, potendosi interpretare il riferimento al "proprietario", contenuto nelle richiamate disposizioni, come afferente alla fattispecie della nuda proprietà, la quale non integra una situazione soggettiva diversa rispetto al diritto dominicale, ma rappresenta unicamente l'effetto di una temporanea compressione di talune facoltà connaturate a tale diritto” (Cass. Sez. III Ord. n. 1254/2019).
Come correttamente ritenuto dalla Corte d'Appello di Venezia, Sezione Quarta, nella sent. n.
622/2024 emessa nei confronti di alcune delle parti oggi in causa e ), anche Pt_1 CP_2
la fattispecie posta all'esame di questa Corte configura invece l'opposta ipotesi: i proprietari non hanno infatti dismesso la proprietà, ma, anzi l'hanno mantenuta, sia pure costituendo in diritto reale di godimento, destinato sì a durare 30 anni, ma trascorso tale periodo il diritto di proprietà è destinato a riespandersi nella sua pienezza.
L'orientamento giurisprudenziale costante (Cass. Sez. III n. 6867 del 6.5.2003; Cass. Sez. III n.
8567 del 29.5.2012) non lascia adito a dubbi in merito al fatto che l'ambito di applicazione delle ipotesi in cui può ritenersi sussistente il diritto di prelazione sia esclusivamente di stretta interpretazione e come tale non sia suscettibile di interpretazione analogica.
È chiaro, quindi che l'esercizio della prelazione, e il conseguente diritto al risarcimento del danno in caso di sua violazione, sussistono esclusivamente quando i proprietari del bene locato pongano in essere una dismissione del proprio diritto domenicale nei confronti di un soggetto terzo, fattispecie non verificata nel caso in esame.
Ed infatti, la figura dell'usufrutto difetta di tali connotati, dato che la stessa, pur imponendo una compressione del diritto di proprietà, per di più a carattere temporaneo, non determina una totale dismissione del relativo diritto o un trasferimento dello stesso a terzi.
A nulla valgono le considerazioni dell'appellante quando sostiene che il contratto con il quale
è stato ceduto l'usufrutto è in realtà una compravendita, attesa la sua natura onerosa, sottolineando la definizione che l'art. 1470 c.c. dà della compravendita, che si riferisce al trasferimento della proprietà o di un altro diritto sulla cosa.
Con la consumazione trasferimento dell'usufrutto di durata trentennale, i proprietari non trasferiscono il diritto di proprietà, ovverosia l'unico diritto rispetto al quale è ipotizzabile l'esercizio del diritto di prelazione.
8 Nel caso portato all'attenzione di questa Corte, avendo i e la , stipulato un Pt_4 CP_2
contratto di usufrutto e non di compravendita, per le ragioni testé addotte, in capo alla Pt_1
non sussiste alcun diritto di prelazione né, di conseguenza, alcun diritto di risarcimento danni di natura contrattuale ed extracontrattuale nei confronti delle proprie controparti.
Conseguentemente, stante il rigetto anche del secondo motivo di doglianza, deve essere rigettato anche l'appello incidentale di parte appellata.
Per tutte le sopraesposte ragioni l'appello è da considerarsi infondato e deve essere rigettato, con conseguente condanna dell'appellante alla rifusione delle spese di lite in favore delle parti appellate, liquidate nei valori minimi stante la non complessità della controversia e della presenza di precedenti giurisprudenziali specifici
Si dà atto anche della sussistenza dei presupposti per il pagamento da parte dell'appellante del doppio del contributo unificato ai sensi dell'art. 13 comma 1 quater del D.p.r.115/2002.


PQM


La Corte, definitivamente pronunciando, disattesa ogni diversa deduzione eccezione e domanda:
- rigetta l'appello proposto da avverso la sentenza n. 80/2024 emessa dal Parte_1
Tribunale di Sassari in data 22.01.2024
- Condanna la in persona del legale rappresentante pro tempore al Parte_1
pagamento delle spese legali per il presente grado di giudizio che liquida in 4.997,00 in favore di ciascuna delle parti appellate, oltre spese generali al 15%, IVA e Cpa .
- Dà atto della sussistenza dei presupposti per il pagamento da parte dell'appellante del doppio del contributo unificato ai sensi dell'art. 13 comma 1 quater del D.p.r.115/2002.
Così deciso in Sassari, all'udienza del 14/02/2025
Il Presidente - Relatore
Dott.ssa Maria Grixoni
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