REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI ROMA
Settima Sezione Civile
Composta dai seguenti Magistrati:
Maria Rosaria Rizzo Presidente
Maria Speranza Ferrara Consigliere relatore
Paolo Caliman Consigliere ausiliario
Riunita in Camera di Consiglio ha pronunziato la seguente
SENTENZA
Nella causa in materia locatizia in grado di appello iscritta al n. 5801 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2022 trattenuta in decisione all'esito dell'udienza del
16.04.2025, a seguito del deposito delle note telematiche ex art. 127-ter c.p.c., vertente
TRA
(c.f. ) Parte_1 C.F._1
(c.f. ) Parte_2 C.F._2 elettivamente domiciliate, anche in indirizzo telematico, presso l'avvocato Maria Grazia
Battaglia (c.f. ), che le rappresenta e difende per procura in atti C.F._3
- APPELLANTI-
E
c.f. ( ) Controparte_1 C.F._4 elettivamente domiciliato, anche in indirizzo telematico, presso l'avvocato Giovanni
Petrillo (c.f. ) che lo rappresenta e difende per procura in atti - C.F._5
APPELLATO-

OGGETTO: appello di e nei confronti di Parte_1 Parte_2 [...]
avverso la sentenza, resa tra le parti, dal Tribunale Ordinario di Controparte_1
Roma n. 4967/2022, in data 08.04.2022, a definizione del giudizio recante n° R.G.
42939/2019 promosso da e nei confronti di Parte_1 Parte_2 [...]
- locazione uso diverso – pagamento somme- Controparte_1
CONCLUSIONI: come in atti r.g. n. «numero_ruolo»/«anno_ruolo» 1 RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con ricorso iscritto a ruolo il 04.07.2019, ai sensi dell'articolo 447 bis c.p.c., ritualmente notificato unitamente al pedissequo decreto di fissazione d'udienza, e Parte_1
convengono in giudizio, dinanzi al primo Giudice, Parte_2 Controparte_1
per accertare e dichiarare l'inadempimento, del alle obbligazioni
[...] CP_1
di provvedere alla manutenzione dell'immobile locato nonché riconsegnarlo in buono stato locativo e di manutenzione;
condannarlo a risarcire, alle ricorrenti, i danni conseguiti a detto inadempimento, in particolare, l'importo di euro 21.730 oltre iva, pari al costo delle opere di ripristino dell'immobile accertati nel giudizio di a.t.p. preventivo iscritto al n.r.g.65654/2018; l'importo di euro 3.450,00, pari a una mensilità e mezza di canone di locazione, in ragione del tempo necessario alla esecuzione di dette opere di ripristino;
l'importo di euro 2.986,80, per il compenso corrisposto al consulente nominato nel giudizio di a.t.p.; l'importo di euro 8.235,48, pari ai canoni di locazione non incamerati tra il 01.10.2018 ( data dell'obbligo di rilascio dell'immobile locato), e il
18.01.2019 ( data di effettivo rilascio di detto immobile), maggiorato di interessi dalle singole scadenze al pagamento;
l'importo di euro 402,00, per oneri condominiali di spettanza del conduttore, con condanna, del ai sensi dell'art. 96, comma 3, CP_1
c.p.c..
A sostegno della domanda, le ricorrenti allegano:
- per contratto con decorrenza dal 01.02.2014, la
[...]
concede in locazione, al Controparte_2 [...]
e a uso ufficio, l'appartamento in Roma, Via Paolo Emili Parte_3
32, scala B interno due.
- In contratto, il dichiara che l'immobile è in regola per l'uso a cui era Parte_3
destinato; di aver esaminato i locali e di averli trovati adatti a tale uso, in buono stato di manutenzione ed esenti da difetti tali da influire sulla salute di quanti vi avrebbero svolto attività.
- Per contratto, il si obbliga, alla scadenza del contratto stesso, a CP_1 riconsegnare l'immobile nello stesso stato e a eseguire riparazioni di piccola manutenzione e in particolare quelle relative agli impianti delle utenze.
- L'immobile, per atto a rogito del notaio in data 16.04.2016 è stato Per_1
“assegnato” alle due ricorrenti che pertanto sono subentrate nel contratto di locazione, dando comunicazione del subentro al conduttore.
r.g. n. «numero_ruolo»/«anno_ruolo» 2 - Al conduttore è stata comunicata anche la costituzione dell'usufrutto all'immobile in favore di , deceduta il successivo 15.05.2017. Persona_2
- Il conduttore, con raccomandata in data 26.03.2018, comunica la volontà di recedere dal contratto alla data del 31.08.2018.
- Al conduttore viene segnalato che la scadenza del contratto, tenuto conto del termine semestrale di preavviso, si collocava alla diversa data del 30.09.2018.
- A tale missiva il conduttore risponde solamente il 02.10.2018, comunicando di aver lasciato le chiavi dell'immobile al portiere, modalità di consegna contestate dalle locatrici che chiedono la redazione di un verbale descrittivo dello Stato dell'immobile.
- Il tentativo di consegna dell'immobile interviene, a mezzo di un legale incaricato dal il 05.10.2018; in tale occasione, le locatrici rilevano che CP_1
l'immobile che il intendeva riconsegnare, ingombro di mobili, era in CP_1
uno stato cattivo di manutenzione ed evidenziava danni;
la circostanza viene immediatamente contestata al conduttore che, anziché attivarsi per ripristinare l'immobile, oppone pretestuosi inadempimenti della locatrice che, pertanto, introduce il giudizio di a.t.p. preventivo, per accertare lo stato dell'immobile alla data della riconsegna.
- Nel giudizio di a.t.p. si costituisce il che, in seguito, convoca, le CP_1
locatrici, per la riconsegna del bene, per la data del 07.11.2018; in tale occasione, le locatrici, constatato che le condizioni dell'immobile era pressoché immutata, rifiutano la consegna.
- Il 15.01.2019, il consulente termina le operazioni peritali, quindi le locatrici rappresentano la propria disponibilità alla riconsegna dell'immobile, di cui ritirano le chiavi il successivo 18.01.2019.
- I danni sono quelli accertati in ATP.
- Oltre ai danni all'immobile, il deve corrispondere, alle locatrici, il CP_1
corrispettivo della locazione convenuto in contratto per il periodo che intercorre tra il 01.10.2019 e la riconsegna dell'immobile, 18.01.2019.
- Il contratto di locazione in oggetto non prevede la costituzione di un deposito cauzionale, tuttavia, il a seguito del subentro delle ricorrenti nel CP_1
contratto di locazione originariamente sottoscritto, dal con la CP_1 CP_2
trasmette scrittura privata apparentemente riconducibile alla precedente locatrice in cui viene dato atto del versamento, da parte del per il periodo dal CP_1
r.g. n. «numero_ruolo»/«anno_ruolo» 3 01.02.2014 al 31.01.2020, l'importo di lire 8.328,00 a titolo di deposito cauzionale, scrittura che le ricorrenti disconoscono per la ipotesi in cui il intendesse avvalersene. CP_1
Con comparsa depositata il 18.11.2019, si costituisce Controparte_1
contesta la domanda delle ricorrenti e rassegna le seguenti conclusioni:
<< (…) 1)In via preliminare riservare al comparente l'azione in separata sede di
ottenere la refusione del deposito cauzionale trattenuto da controparte senza ragione congiuntamente all'azione risarcitoria per le spese, competenze ed onorari sopportate per l'offerta reale alla riconsegna articolo 1204 c.c. e per l'azione della nomina del sequestratario ex articolo 1216 c.c.; per la vocatio in ius nell'ATP introdotto dall'avversario con ricorso all'ausilio di un tecnico di parte;
2) nel merito, rigettare
l'avanza domanda risarcitoria in quanto infondata in fatto e diritto per tutte le ragioni esposte nella parte motiva del presente atto;
3) subordinata, nella denegatissima e remotissima ipotesi di accoglimento, anche, parziale di quanto preteso da controparte si chiede la riduzione della medesima, in applicazione dell'istituto della compensazione, di quanto già in mani di parte ricorrente a titolo di deposito cauzionale ammontante ad euro 8.328,00 oltre interessi dal 01/02/2014 e condannando il comparente a versare solo la differenza;
4) Condannare parte ricorrente alla refusione delle spese ed onorari di giudizio da distrarsi>>.
A sostegno delle proprie difese, il oppone di aver proposto, in data CP_1
11.10.2018 e ai sensi degli artt. 1209 c.c., offerta reale e per intimazione, stante il rifiuto di parte locatrice alla apprensione dell'unità immobiliare locata;
che le locatrici hanno introdotto un procedimento di a.t.p. per accertare asseriti vizi dell'immobile da ascrivere al conduttore;
che la dichiarazione di idoneità dell'immobile all'uso locato, presente nel contratto, è astratta, per mancata descrizione dell'immobile anche con la comparazione tra ante e post locazione;
che alcuni dei vizi allegati da controparte erano già presenti prima della locazione.
La sentenza impugnata definisce, come di seguito, la controversia.
<< (…) Accoglie la domanda di risarcimento limitatamente alla sola somma di €
150,00 oltre Iva, per i danni arrecati dal conduttore al portoncino di ingresso per
l'apposizione di una targa recante il suo nome;
- Rigetta la domanda di risarcimento degli danni denunciati come provocati dal conduttore nel corso del rapporto di locazione in misura pari al costo delle opere di ripristino come quantificati in ATP, nonché di quelli derivanti dalla mancata percezione del canone di locazione per il
r.g. n. «numero_ruolo»/«anno_ruolo» 4 periodo necessario al ripristino dell'immobile; - Rigetta la domanda di ripetizione del compenso corrisposto al CTU nominato nel procedimento di ATP;
- Condanna
al pagamento a favore di Controparte_1 [...] della somma di € 100,50 a titolo di residuo per oneri Parte_4 condominiali e di € 1.303,33 a titolo di indennità ex art. 1591 c.c., in misura pari al canone di locazione parametrato al periodo di indebita occupazione dell'immobile da parte del conduttore per il periodo dal 1 al 17 ottobre 2018; - Rigetta la domanda di compensazione delle predette somme con quanto versato a titolo di deposito cauzionale, in mancanza di prova in merito all'avvenuta corresponsione del medesimo al sorgere del rapporto locativo;
- Rigetta la domanda ex art. 96 c.p.c. avanzata dalle ricorrenti.
In ragione della reciproca soccombenza, dichiara compensate tra le parti le spese di lite>>.
Queste, le ragioni della decisione.
- Danno da cattivo stato di conservazione dell'immobile locato.
L'azione di risarcimento è proposta, in via esclusiva, in relazione alle vicende del rapporto locatizio intercorso, tra le parti del presente processo, per contratto stipulato in data 26.02.2014, tra il conduttore e la locatrice SIAI s.r.l., alla quale sono Parte_3
subentrate le Pt_1
In precedenza, sussisteva analogo contratto tra la stessa e la CP_2 Parte_5
che svolgeva, nei locali oggetto di causa, attività di consulenza del tutto assimilabile a quella svolta dal CP_1
Il nella compagine societaria della precedente conduttrice, aveva una CP_1
partecipazione, oltre a svolgervi il ruolo gestorio, ma tale circostanza non rileva, in ragione dell'alterità, da un lato e dall'altro, delle parti del precedente contratto, rispetto a quelle della presente causa.
In questa sede, dunque, rileva la prova della produzione di quei danni cagionati in costanza del rapporto locatizio instauratosi per effetto del contratto del 26.02.2014 e non rilevano quelli preesistenti a tale data, chiunque ne sia stato l'autore materiale, non essendo, il precedente conduttore, parte del presente procedimento.
Le ricorrenti desumono la prova della causazione dei danni lamentati, ad opera del esclusivamente dal valore confessorio delle dichiarazioni da questi rese nel CP_1
contratto. Con riferimento alla valenza confessoria di tali dichiarazioni, pur apparendo condivisibile il rilievo delle ricorrenti per il quale le affermazioni contenute in contratto sullo stato di manutenzione del bene non sono clausole di mero stile (Cass. 26780/2013
r.g. n. «numero_ruolo»/«anno_ruolo» 5 sicut 15361/2016), tuttavia, nel concreto, in mancanza di un verbale di accertamento congiuntamente redatto, dalle parti, sullo stato dell'immobile al momento dell'ingresso del nuovo conduttore, le risultanze dell'a.t.p. sulla natura dei danni rilevati sull'immobile e sulla probabile epoca di verificazione, nonché le dichiarazioni della che in sede di interrogatorio formale ammette di non aver preso visione dello Pt_1 stato dell'immobile al momento del passaggio del bene dal precedente conduttore al confessando di non avere cognizione alcuna di quali fossero le condizioni CP_1
dello stesso al febbraio 2014, consentono di ritenere provato che quasi tutti i vizi accertati in sede di a.t.p. sono temporalmente riferibili a periodi precedenti l'inizio della locazione per cui è causa o non al periodo di durata della locazione in oggetto, fatta eccezione della nicchia contenente materiale telefonico e della presenza di strisce, di fori di stop e di paracolpi, oltre ai danni causati dalla preesistente targa professionale.
In riferimento alla nicchia, tuttavia, il computo metrico allegato alla relazione del CTU non indica alcun importo specifico, per cui non è possibile quantificare il danno;
i danni consistiti nella presenza di fori, paracolpi e altro, conseguono al normale uso della cosa locata, con conseguente riconducibilità alla disciplina di cui all'art. 1590 c.c. che esclude che il deterioramento o il consumo risultante dall'uso della cosa in conformità del contratto sia riconducibile al locatore, con nullità della clausola che preveda diversamente (Cass. nr. 29329/2019).
L'unica voce di danno riferibile al conduttore è quella indicata nel computo metrico allegato alla CTU al numero 11, ovvero la “Riparazione del portoncino della parte di anta del portoncino d'ingresso mediante chiusura dei fori presenti con piccoli tasselli di legno e successiva verniciatura con flatting”, il cui importo è quantificato in euro
150,00 oltre IVA.
Non essendo riconducibili, la massima parte dei danni, a responsabilità del conduttore, è infondata la domanda di risarcimento collegata, funzionalmente, alla domanda principale, sia per la parte che riguarda la ripetizione del compenso del consulente nel giudizio di a.t.p., sia per la parte che riguarda il danno causato dalla indisponibilità dell'immobile per i quarantacinque giorni necessari per la esecuzione dei lavori di ristrutturazione dell'immobile.
Quanto alla domanda di condanna al pagamento dell'indennità ex art. 1591 c.c. per il periodo in cui si è protratta l'occupazione dell'immobile da parte del conduttore ormai privo di alcun titolo giustificativo.
Il rapporto locativo si è estinto il 30.09.2018.
r.g. n. «numero_ruolo»/«anno_ruolo» 6 Indipendentemente dalle contestazioni sorte in merito alle modalità di restituzione, il avrebbe dovuto mettere formalmente le locatrici nelle condizioni di CP_1 riacquistare il pieno possesso dell'unità dal 01.10.2018 e ciò non è avvenuto, non essendo sufficiente la consegna delle chiavi dell'appartamento ad un terzo estraneo al rapporto contrattuale e mai delegato né tantomeno indicato dalle proprietarie quale
adiectus solutionis.
La riconsegna dell'immobile locato avviene a mezzo della complessa procedura di cui agli artt. 1216 e 1209 comma 2 del Codice civile, che rappresenta l'unico mezzo per la costituzione in mora del creditore per provocarne i relativi effetti (art. 1207) e tale formale offerta è intervenuta il 17.10.2018, data alla quale si è verificata l'incondizionata restituzione dell'immobile e la cessazione della occupazione sine titulo da parte del conduttore. Il rifiuto opposto dalle locatrici, motivato con i rilievi, accertati infondato, sulla esistenza di danni all'immobile e sulla presenza nei locali di mobili, è ingiustificato.
Dunque, il conduttore deve corrispondere i canoni fino alla consegna, per un importo di euro 1.303,33 (pari al canone di locazione parametrato ai giorni di indebita occupazione dell'immobile 01-17 ottobre 2018).
Il diritto al pagamento degli oneri condominiali residui deve essere parametrato al medesimo periodo di indebita occupazione dell'immobile (euro 225,00 per la
[...]
2017 e euro 201,00 per la 2018, settembre-ottobre, per Parte_6 Parte_7 complessivi euro 426,00, da cui viene detratto l'import già corrisposto dal CP_1
di euro 325,50) e viene liquidato in euro 100,50.
L'eccezione di compensazione delle somme dovute dal conduttore con quanto questi asserisce di aver corrisposto a titolo di deposito cauzionale all'atto dell'instaurarsi del rapporto di locazione all'originario locatore è infondata.
Spese di lite integralmente compensate per la reciproca parziale soccombenza, vengono integralmente compensate tra le parti.
Con l'atto di appello, e rassegnano le seguenti Parte_1 Parte_2
conclusioni:
<<(…) accertare e dichiarare l'inadempimento del Sig.
Controparte_1
alle obbligazioni di provvedere alla riconsegna dell'immobile in buono
[...] stato locativo e di manutenzione e, per l'effetto, condannare il medesimo
[...]
, al risarcimento, in favore delle ricorrenti, dei danni dalle Controparte_1
medesime subiti, da quantificarsi: - nell'importo di € 21.730,00 oltre IVA, pari al costo
r.g. n. «numero_ruolo»/«anno_ruolo» 7 delle opere di ripristino siccome quantificato dal Ctu Arch. nel Persona_3
procedimento per Accertamento Tecnico Preventivo allibrato al R.G. 65654/2018; ovvero subordinatamente, al pagamento dell'importo di € 19.015,92 oltre IVA, pari al costo delle opere di ripristino siccome quantificato dal Ctu Arch. nel Persona_3
procedimento per Accertamento Tecnico Preventivo allibrato al R.G. 65654/2018, al netto dei costi per gli interventi al controsoffitto (€ 1.739,08 oltre IVA) e per la manutenzione e verniciatura degli infissi esterni delle finestre (€ 975,00 oltre IVA); ovvero, in via ancor più subordinata, al pagamento dell'importo di € 18.210,92 oltre
IVA, pari al costo delle opere di ripristino siccome quantificato dal Ctu Arch. Per_3
nel procedimento per Accertamento Tecnico Preventivo allibrato al R.G.
[...]
65654/2018, al netto dei costi per gli interventi al controsoffitto (€ 1.739,08 oltre IVA), per la manutenzione e verniciatura degli infissi esterni delle finestre (€ 975,00 oltre
IVA), per la sostituzione dei vetri forati (€ 480,00 oltre IVA) e per il ripristino dell'impianto elettrico esterno (da quantificarsi nel 50% della voce 2 del computo metrico e quindi € 325,00 oltre IVA); in ogni caso oltre interessi e rivalutazione sino al soddisfo;
- nell'importo di € 3.450,00, pari ad una mensilità e mezza di canone, per il tempo (30 gg. lavorativi) necessario per la esecuzione delle opere di ripristino, ovvero, in via subordinata, per quanto esposto in narrativa, nell'importo di € 2.300,00, pari ad una mensilità di canone, per il tempo (30 gg. di calendario) necessario per la esecuzione delle opere di ripristino, ovvero nel maggiore o minore importo che verrà ritenuto di giustizia, oltre interessi e rivalutazione sino al soddisfo;
condannare il Sig.
, al pagamento in favore delle ricorrenti, dell'importo Controparte_1 di € 2.986,80, pari al compenso liquidato al Ctu nel procedimento per Accertamento
Tecnico Preventivo allibrato al R.G. 65654/2018 ed al medesimo Ctu corrisposto dalle
Sigg.re e oltre interessi sino al soddisfo;
condannare, inoltre, il Pt_1 Parte_2
Sig. , al pagamento in favore delle ricorrenti, Controparte_1 dell'importo di € 8.235,48, pari al corrispettivo della locazione per il periodo dal


1.10.2018 al 19.1.2019, ovvero, subordinatamente, al pagamento dell'importo di €
2.836,00 pari al corrispettivo della locazione per il periodo dal 1.10.2018 al 7.11.2018, in ogni caso con gli interessi dalle singole scadenze al pagamento effettivo;
condannare, altresì, il Sig. , a rimborsare alle Controparte_1 ricorrenti l'importo di € 402,00, pari agli oneri condominiali maturati sino alla data del 18.1.2019, di spettanza del conduttore e corrisposti al Condominio dalle ricorrenti, ovvero subordinatamente, condannare il Sig. , per il medesimo titolo al CP_1
r.g. n. «numero_ruolo»/«anno_ruolo» 8 pagamento del minor importo di € 201,00, pari agli oneri condominiali maturati sino alla data del 7.11.2018, in ogni caso con gli interessi dal dì del pagamento e sino al soddisfo;
condannare il Sig. alla refusione, in favore Controparte_1
delle appellanti, delle spese e compensi del doppio grado di giudizio, del procedimento di mediazione e del procedimento per accertamento tecnico preventivo, con contributo
fisso spese generali, Cassa di Previdenza ed IVA come per legge;
confermare per il resto l'impugnata sentenza>>.
Con comparsa in data 07.03.2023, l'appellato resiste all'impugnazione e rassegna le seguenti conclusioni: << In via preliminare: - Dichiarare l'inammissibilità del proposto appello ai sensi dell'art. 342 c.p.c. per difetto dei requisiti di legge previsti dalla citata norma;
con vittoria di spese e competenze di lite da distrarsi al presente procuratore che se ne dichiara antistatario.- Dichiarare l'inammissibilità del proposto appello ai sensi dell'art. 348 bis c.p.c. a fronte della manifesta infondatezza del medesimo gravame;
con vittoria di spese e competenze di lite da distrarsi al presente procuratore che se ne dichiara antistatario. Nel merito in via principale: - Rigettarsi l'appello e per
l'effetto confermarsi l'impugnata sentenza;
con vittoria di spese e competenze di lite da distrarsi al presente procuratore che se ne dichiara antistatario. In via istruttoria: -
Nella denegata ipotesi di rigetto delle domande ed eccezioni svolte in via preliminare si chiede autorizzare le prove articolate in primo grado nella memoria di costituzione e risposta e non autorizzate dal Giudice di prime cure>>.
Quattro, i motivi di appello proposti dalle Pt_1
1) Rubricato: “La valenza confessoria delle dichiarazioni rese dal conduttore al momento della sottoscrizione del contratto”. Le appellanti censurano la decisione nella parte in cui accoglie la domanda di risarcimento danni per le condizioni dell'immobile alla riconsegna, limitatamente alla somma di € 150,00, rigettando tutte le altre domande, superando il valore confessorio delle dichiarazioni sulle condizioni dell'immobile, rese dal conduttore con la sottoscrizione del contratto. A tal fine, le appellanti allegano di aver introdotto il procedimento per a.t.p. solo per accertare le condizioni dell'immobile al momento della cessazione del contratto (l'immobile si presentava gravemente danneggiato;
il conduttore rifiutava di sottoscrivere un verbale descrittivo delle condizioni dell'immobile e di eseguire le opere di ripristino). L'efficacia probatoria della confessione rappresentata dal tenore letterale del contratto di locazione può essere superata, ma non lo è stata nel concreto.
r.g. n. «numero_ruolo»/«anno_ruolo» 9 2) Rubricato: “La pretesa preesistenza dei danni rispetto all'inizio della locazione del 2014 in base alla Ctu e la pretesa conseguente non addebitabilità al conduttore dei danni in quanto asseritamente preesistenti;
la non addebitabilità dei danni in quanto derivanti da uso dell'immobile conforme al contratto;
la mancata quantificazione di alcune voci di danno”. Le appellanti censurano la decisione nella parte in cui, motivando con le risultanze dell'a.t.p., accerta la preesistenza, rispetto all'inizio della locazione del 2014, di quasi tutti i danni contestati o comunque la non addebitabilità al conduttore in quanto ritenuti conseguenza del normale uso dell'immobile ed esclude la riferibilità alla responsabilità del di alcuni danni, per l'incertezza sull'epoca della CP_1
loro causazione, di altri, in quanto non quantificabili o rientranti nel normale uso della cosa locata, omettendo di considerare alcuni danni, in ciò fornendo una lettura incompleta e superficiale dell'elaborato peritale. Richiamano l'art. 10 del contratto, con la sottoscrizione del quale il conduttore si impegna ad eseguire le riparazioni di piccola manutenzione inerente alla superficie dei muri e dei soffitti, alle marmette e piastrelle di pavimentazione e di rivestimento.
Sostengono che gli unici danni riferibili a un periodo precedente la locazione sono quelli che interessano il controsoffitto e gli infissi, mentre le altre spese sono riferibili alla responsabilità del CP_1
3) Rubricato: “Rigetto delle altre domande”. L'appellante censura la decisione nella parte respinge le domande di condanna al rimborso dei compensi corrisposti al c.t.u. nel procedimento per a.t.p. e al pagamento della indennità di occupazione per il tempo occorrente per la esecuzione dei lavori di ripristino.
Sostengono le appellanti che i risultati dell'a.t.p. contrariamente a quanto ritenuto dal Tribunale, sono favorevoli alle ricorrenti, in quanto provano la esistenza di tutti i danni lamentati dalle ricorrenti al momento della riconsegna dell'immobile, salvo gli inconvenienti al controsoffitto ed agli infissi e quelli all'impianto elettrico esterno ed ai vetri delle finestre, che risalgono a periodo antecedente alla locazione. In conseguenza di ciò il avrebbe dovuto CP_1
essere condannato al pagamento della somma di euro 2.986,80 corrisposta al Ctu nel procedimento di Atp. All'accertamento contenuto in a.t.p., consegue anche la fondatezza della domanda di pagamento della indennità di occupazione per il tempo occorrente per la esecuzione dei lavori di ripristino. Le appellanti censurano, altresì, la decisione nella parte in cui limita la condanna del r.g. n. «numero_ruolo»/«anno_ruolo» 10 conduttore al pagamento della indennità ex art. 1591 c.c. e degli oneri condominiali al periodo che intercorre tra il 01 e il 17 ottobre 2018, laddove avrebbe dovuto includere il periodo fino alla riconsegna dell'immobile avvenuta in data 18.01.2019, per il legittimo il rifiuto, delle locatrici, rispetto alla riconsegna di un immobile danneggiato.
4) Rubricato:” la pretesa di rilevanza ai fini della decisione della controversia, della circostanza, comprovata e comunque non contestata, che il CP_1
occupava l'immobile sin da molti anni prima la sottoscrizione del contratto del
2014 e di chi fosse l'autore materiale dei danni”. L'appellante lamenta la omessa valutazione dell'accertato e incontestato il pregresso utilizzo personale dell'immobile, da parte del per sei anni dopo la cancellazione della CP_1
società precedente conduttrice dell'immobile stesso (cancellata dal registro delle imprese nell'anno 2008) e sino alla sottoscrizione del contratto di locazione in oggetto.
Eccezione di inammissibilità dell'appello sollevata dalla difesa dell'appellato ai sensi dell'art. 342 c.p.c.
Non ha pregio, in quanto nell'atto di appello risultano sufficientemente specificati le parti della sentenza oggetto di censura e i motivi dell'impugnazione.
I motivi di appello sono ammissibili in quanto espongono i punti sottoposti a riesame, in fatto ed in diritto, in modo tale che non è necessario esplorare, in assenza di parametri di riferimento, le vicende processuali ed è possibile di cogliere natura, portata e senso della critica: A tal fine non è necessario, infatti, che l'appellante alleghi e, tantomeno, riporti analiticamente le emergenze di causa rilevanti, le quali risultino investite ed evocate non equivocamente dalla censura, diversamente da quel che è previsto per l'impugnazione a critica vincolata (Cass. n. 7675 del 19/03/2019)
Eccezione di inammissibilità dell'appello sollevata dalla difesa dell'appellato ai sensi dell'art. 348 c.p.c.
La trattazione nel merito dell'appello esclude la fondatezza dell'eccezione avanzata dalla ai sensi dell'art. 348 bis c.p.c. CP_3
Motivo di appello sub 1); motivo di appello sub 2) e motivo di appello sub 4).
Attengono tutti al riparto dell'onere della prova tra le parti e alla valutazione delle rispettive difese, nonché alla valutazione della istruttoria in punto di accertamento di responsabilità del conduttore per le condizioni in cui l'a.t.p. accerta versare l'immobile locato alla data del rilascio;
vengono valutati congiuntamente e non hanno pregio.
r.g. n. «numero_ruolo»/«anno_ruolo» 11 Alla c.d. "descrizione" dell'immobile locato effettuata in contratto (art. 1590 c.c., comma 2), viene attribuito valore probatorio preminente, dato che lo scopo di essa è quello di precostituzione della prova in ordine alla qualità, alla quantità ed allo stato dei beni concessi in godimento, proprio per consentire al conduttore, nel corso del rapporto, di fissare la portata esatta del dovere di diligenza, che deve osservare nell'uso del bene locato, e per evitare, all'esito della cessazione della locazione, contestazioni in ordine al contenuto della prestazione di restituzione dovuta dal conduttore stesso.
Tuttavia, la presunzione di cui all'art. 1590, comma 2, c.c., secondo la quale, in mancanza di descrizione delle condizioni dell'immobile alla data della consegna, si presume che il conduttore abbia ricevuto la cosa in buono stato locativo, può essere vinta (Cass. n. 12384 del 15/04/2022).
Nella irrilevanza del pregresso utilizzo del bene, da parte del nella diversa CP_1
qualità di soggetto inserito nella compagine societaria della conduttrice per precedente contratto di locazione, punto di accertamento non inficiato dal generico richiamo a risultanze istruttorie che pure provano l'uso dell'immobile, da parte del CP_1
anche in epoca precedente la stipula, tra diversi soggetti, per lo stesso immobile, del contratto con decorrenza 01.02.2014, la istruttoria espletata supera il valore probatorio del generico riferimento, in contratto, alla condizione dell'immobile alla data della sua sottoscrizione.
La interpretazione della generica descrizione sullo stato dell'immobile locato (buono stato di conservazione), non può prescindere dalle caratteristiche dell'immobile locato che emergono dall'a.t.p., nonché dall'esame della dettagliata documentazione fotografica che completa la indagine peritale.
Si tratta, infatti, di un appartamento che è parte di un fabbricato di sei piani edificato agli inizi del secolo scorso, con una superficie calpestabile di 120 m², già precedentemente oggetto di locazione a terzi sin dall'anno 2002.
Al contratto di locazione precedentemente in corso e senza una reale soluzione di continuità, ha fatto seguito la stipula del contratto di locazione in oggetto, il che significa che l'immobile non è stato interessato da lavori di ripulitura e tantomeno di ristrutturazione, nel passaggio dal conduttore per contratto del 2002, al CP_1
conduttore per contratto del 2014.
Il è rimasto nell'immobile per soli quattro anni. CP_1
r.g. n. «numero_ruolo»/«anno_ruolo» 12 La documentazione fotografica allegata alla consulenza tecnica d'ufficio anticipata evidenzia una pavimentazione tipica degli anni 90 del precedente secolo e la circostanza trova conferma in a.t.p.
I dettagli fotografici degli infissi interni ed esterni mostrano i segni di un deterioramento che non è dato ritenere riferibile all'arco temporale della durata del contratto del 2014.
L'immobile era già destinato allo svolgimento di una attività analoga a quella che vi ha svolto il a far data l'anno della stipula il contratto oggetto di causa. CP_1
In tale documentato contesto è stata resa la dichiarazione confessoria in contratto sulle buone condizioni dell'immobile che non sono in contrasto con l'accertamento contenuto in sentenza.
Nello specifico.
La presenza del mobilio non è indicata in contratto, ma neppure esclusa nel medesimo contratto;
si tratta di mobili in cui risultano incassati elementi il lavello del bagno, che quindi sono “funzionale” al locale servizio in oggetto, non mero “arredo” che devono ritenersi, anche per l'accertata epoca di realizzazione del mobilio, precedente al 2014, parte dell'immobile alla data della sottoscrizione del contratto di locazione in oggetto.
Quanto alla nicchia in cui sono allocati i cavi telefonici.
Le censure dell'appellante sul punto attengono alla motivazione di rigetto di tale voce di danno (mancata contabilizzazione del danno).
Tale voce di danno, in ogni caso, non è riconducibile la anche per un diverso CP_1
ordine di considerazioni: con la sottoscrizione del contratto, le parti approvano anche la previsione dell'articolo 11 del contratto, con il quale il conduttore si impegna ad eseguire sulla mobile, in ciò dovendosi ritenere autorizzato dal locatore, i lavori necessari per adeguare l'immobile all'uso che ne farà.
L'utenza telefonica fissa allocata nella nicchia in oggetto è funzionale all'uso-ufficio dell'immobile, uso che mediamente prevede il ricorso alla installazione di computer collegati alla linea telefonica e a internet.
Le strisce e paracolpi sono funzionali all'uso comune dell'immobile, che sostanzialmente proteggono dalla usura e danni da urto, come anche i fori alle pareti e al rivestimento in mattonelle, numericamente conseguenza dell'ampiezza dell'appartamento e che non possono che interessare le pareti ricoperte da piastrelle, anche per la altezza del rivestimento in mattonelle, che non consente una utile soluzione alternativa per fissare, alla parte, anche per ragioni di sicurezza, mobili, contenitori o altro.
r.g. n. «numero_ruolo»/«anno_ruolo» 13 La previsione di cui all'art. 10 del contratto (” Restano a carico del conduttore le riparazioni di piccola manutenzione, ed espressamente quelle da farsi agli impianti di acqua, gas, luce, alle serrature e chiavi, ai cardini degli infissi, alla superficie dei muri
e dei soffitti degli infissi, alle marmette e piastrelle di pavimentazione e di rivestimento”) non rileva ai fini della qualificazione di tali eventi come danni, dato che tale previsione regola la distribuzione dei lavori in corso di contratto e attiene al funzionale uso dell'immobile, disciplinando, tra le parti, gli oneri di spesa nel corso di durata della locazione e non può essere intesa nel senso che tali elementi debbano essere, al momento della restituzione dell'immobile, riportati allo stato di usura avuto al momento della stipula del contratto, in quanto il deterioramento per il normale uso dell'immobile è a carico del locatore, al quale non risulta attribuito un vantaggio in aggiunta al canone, unico corrispettivo pattuito a carico del conduttore.
Anche la installazione dell'impianto di condizionamento, le cui tracce (fori ai vetri delle finestre e parte fissa dell'impianto, è funzionale all'uso dell'immobile e rientra nelle facoltà riconosciute al conduttore, non configurando un uso anomalo del bene e dunque un danno all'immobile.
La pavimentazione risale agli anni 90 e la presenza di graffi, lesioni e scheggiature, è ben compatibile con la dichiarazione contenuta in contratto e con il lungo arco temporale intercorso tra il posizionamento del pavimento e la data di sottoscrizione del contratto in oggetto.
L'accertamento in punto riconducibilità al locatore dello stato della cromatura delle manopole del lavandino;
della manutenzione e ritinteggiatura delle finestre e delle persiane scorrevoli nonché del controsoffitto non è oggetto di specifiche censure. Giova precisare che lo stato di manutenzione risale a mancata manutenzione da epoca ben precedente alla stipula del contratto di locazione in oggetto e rientra tra gli obblighi di manutenzione del locatore, come anche la tinteggiatura delle pareti interne.
La installazione della cassaforte risale ad epoca precedente alla stipula del contratto, per tutte le considerazioni del c.t.u. in punto di riferibilità temporale del modello della cassaforte.
Motivo sub 3)
La censura in oggetto, fondata tutta sulla necessità della esecuzione, a carico del conduttore, di maggiori opere di ripristino dell'immobile, esclusa della necessità per quanto ai precedenti punti di censura, viene respinta, con conseguente conferma della decisione impugnata anche sul punto.
r.g. n. «numero_ruolo»/«anno_ruolo» 14 Allorquando il conduttore abbia arrecato gravi danni all'immobile locato, o compiuto sullo stesso innovazioni non consentite, tali da rendere necessario per l'esecuzione delle opere di ripristino l'esborso di somme di notevole entità, in base all'economia del contratto e tenuto comunque conto delle condizioni delle parti, il locatore può legittimamente rifiutare di ricevere la restituzione del bene finché dette somme non siano state corrisposte dal conduttore il quale, versando in mora, agli effetti dell'art. 1220 c.c., rimane obbligato, altresì, al pagamento del canone ex art. 1591 c.c., quand'anche abbia smesso di servirsi dell'immobile per l'uso convenuto ( cfr. Cass. n.
39179 del 09/12/2021), tuttavia, l'accertata entità delle opere di ripristino a carico del conduttore, rende illegittimo il rifiuto delle locatrici di ricevere la restituzione dell'immobile all'esito della formale consegna del bene, come accertato con la sentenza impugnata.
Spese di lite.
Seguono la soccombenza e si liquidano ex dm 55/2014, come da dispositivo (valore della causa ricompreso tra euro 26.001,00 e euro 52.000,00; compensi medi;
esclusa la fase istruttoria, che non c'è stata).
Sanzione processuale.
Trattandosi di causa iscritta a ruolo successivamente al 31 gennaio 2013, occorre dare atto del fatto che sussistono i presupposti di cui all'art. 13, comma 1 quater del DPR
n.115/2002 come introdotto dall'art. 1, comma 17, L.n.228/2012, per il versamento, da parte delle appellanti, dell'ulteriore importo indicato nella citata disposizione a titolo di contributo unificato.


P.Q.M.


Il Collegio, definitivamente pronunciando sull'appello, come in atti proposto, da Pt_1
e , nei confronti di avverso la
[...] Parte_2 Controparte_1
sentenza, resa tra le parti, dal Tribunale Ordinario di Roma n. 4967/2022, in data
08.04.2022, a definizione del giudizio recante n° R.G. 42939/2019 promosso da Pt_1
e nei confronti di ogni diversa
[...] Parte_2 Controparte_1
conclusione disattesa, così provvede:
- Rigetta l'appello.
- Condanna e , in solido, a rifondere a Parte_1 Parte_2 [...]
le spese di lite che liquida in euro 6.946,00 per compensi, oltre a Controparte_1 rimborso forfettario (15%), IVA e CPA come per legge e distrae in favore dell'avv.
r.g. n. «numero_ruolo»/«anno_ruolo» 15 Giovanni Petrillo, difensore dichiaratosi antistatario in comparsa di costituzione e risposta.
- Dà atto della sussistenza dei presupposti di cui all'art. 13, comma 1 quater del DPR
n.115/2002 come introdotto dall'art. 1, comma 17, L.n.228/2012, per il versamento, da parte dell'appellante, dell'ulteriore importo indicato nella citata disposizione a titolo di contributo unificato.
Roma, 16.04.2025
Il Consigliere Est. Il Presidente
Maria Speranza Ferrara Maria Rosaria Rizzo

r.g. n. «numero_ruolo»/«anno_ruolo» 16