REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI NAPOLI
SEZIONE III^ CIVILE in composizione collegiale nelle persone di
Dott. Michele Caccese Presidente
Dott.ssa Maria Cristina Rizzi Consigliere
Dott. Fernando Amoroso Giudice Ausiliario Rel./Est. ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A nella causa civile iscritta al numero 3908/2020 del ruolo generale, promossa da
(C.F.: ), rappresentato e Parte_1 C.F._1
difeso dall'Avv. Pasquale Di Marzio (C.F.: ), C.F._2
presso il cui studio, in Marcianise, alla Via San Michele, n. 13/21, è elettivamente domiciliata;

APPELLANTE contro in persona del Curatore in carica;
Controparte_1
APPELLATO IN RIASSUNZIONE - CONTUMACE avverso la sentenza n. 300/2020, resa dal G.U. del Tribunale di Santa Maria
Capua Vetere, pubblicata il 30.01.2020 e non notificata.
RAGIONI IN FATTO ED IN DIRITTO DELLA DECISIONE
1. È impugnata, con atto notificato il 02.11.2020, la sentenza evidenziata in epigrafe, con la quale il G.U. del Tribunale di Santa Maria Capua Vetere, adito dall'odierno appellante, ha disatteso la domanda attorea diretta alla declaratoria di risoluzione del preliminare del 26.05.2011, concluso con la convenuta avente ad Controparte_2
oggetto unità abitativa in multiproprietà, per la 30^ settimana di ogni anno, nel complesso turistico “La Castellana”.
2. Con l'originario libello, lo deduceva che l'immobile Pt_1
compromesso in vendita era viziato ai sensi dell'”art. 1497 c.c., non avendo l'immobile promesso in vendita i requisiti di agibilità, abitabilità, nonché la rispondenza alle necessarie norme igienico sanitarie previste dalla legge, così come promesso ai venditori”.
3.Il Tribunale, nel contraddittorio con la convenuta, ha disatteso la domanda attorea, in applicazione dei principi fissati dalle SS. UU. nella sentenza 11748/2019, per la quale sarebbe stato onere dell'acquirente fornire riscontro probatorio dei vizi dell'immobile, né detto onere poteva ritenersi assolto mediante l'invocata ctu, “in quanto esplorativa”
(V. pag. 7 della sentenza impugnata).
4. Con il gravame, sostanzialmente affidato ad unico motivo,
l'appellante insiste per la risoluzione del preliminare dedotto in lite, per grave inadempimento dell'appellata, rea nell'aver omesso la consegna del certificato di abitabilità dell'immobile, comunque privo dei basilari requisiti igienico-sanitari.
4.1. Nelle battute iniziali del presente grado ha resistito la CP_1
(che nelle more aveva modificato la ragione sociale), ma, in data
[...]
06.11.2024, veniva dichiarata l'interruzione del giudizio, per intervenuta liquidazione giudiziale dell'appellata.
4.2. A seguito di tempestiva riassunzione, a cura dell'appellante, il f.to dell'appellata, sebbene ritualmente citato, è rimasto contumace.
4.3. All'esito dell'udienza del 05.02.2025, sulle conclusioni rassegnate dal solo procuratore dell'appellante, la causa è stata introitata a sentenza, con assegnazione del termine ridotto di 30 gg. per il deposito di conclusionale.
5. L'appello è infondato.
5.1. L'appellante fa carico al Tribunale di aver disatteso l'istanza di istruttoria tecnica, mediante la nomina di CTU, “mancando, si ripeta, alcuna documentazione utile nelle produzioni della stessa parte attorea. A tal fine sarebbe bastata anche una perizia di parte che certo non può essere né la missiva del 25.09.2014 né tanto meno quella del
26.06.2013 in quanto, pur se pregne di valutazioni tecniche, trattasi entrambe di lettere a firma dello stesso attore e, quindi, di parte direttamente interessata” (V. pag. 7 della sentenza impugnata”.
Assume lo che il contenuto delle richiamate missive, Pt_1
contrariamente a quanto affermato dal Tribunale, ben potevano rappresentare una base solida per la nomina del CTU, in quanto, sebbene stilate dallo stesso attore, contenevano relazioni tecniche sullo stato dell'immobile, articolate con competenza, sì da integrare una perizia di parte, perché redatte in qualità di Ingegnere.
Reitera, pertanto, l'istanza di ctu, diretta alla verifica dei requisiti di abitabilità dell'immobile compromesso in vendita, sia pure nella forma della proprietà turnaria.
5.2. La Suprema Corte, in fattispecie del tutto sovrapponibile a quella in esame, ha, di recente (n. 5963/2024), avuto modo di precisare che
“in tema di vendita di immobili destinati ad abitazione, la mancanza del certificato di abitabilità configura alternativamente l'ipotesi di vendita di aliud pro alio, qualora le difformità riscontrate non siano in alcun modo sanabili, l'ipotesi del vizio contrattuale, sub specie di mancanza di qualità essenziali, qualora le difformità riscontrate siano sanabili, ovvero l'ipotesi dell'inadempimento non grave, fonte di esclusiva responsabilità risarcitoria del venditore ma non di risoluzione del contratto per inadempimento, qualora la mancanza della certificazione sia ascrivibile a semplice ritardo nella conclusione della relativa pratica amministrativa (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 23605 del 02/08/2023; Sez.
2, Sentenza n. 23604 del 02/08/2023). Con l'effetto che, in applicazione di tale criterio distintivo, solo allorché l'immobile presenti
“insanabili” violazioni di disposizioni urbanistiche, incidenti eziologicamente sulle condizioni di igiene, salubrità e sicurezza, non essendo il cespite oggettivamente in grado di soddisfare le esigenze concrete di sua utilizzazione, diretta o indiretta, ad opera del compratore, si realizza un inadempimento qualificato che può dar luogo alla risoluzione del contratto, siccome conseguente alla vendita di aliud pro alio datum (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 14900 del
29/05/2023; Sez. 2, Sentenza n. 39369 del 10/12/2021; Sez. 2,
Ordinanza n. 4826 del 19/02/2019; Sez. 2, Ordinanza n. 30950 del
27/12/2017; Sez. 2, Sentenza n. 3851 del 15/02/2008; Sez. 2,
Sentenza n. 17140 del 27/07/2006; Sez. 2, Sentenza n. 1391 del
11/02/1998)”.
5.3. Nel caso di specie, è lo stesso appellante ad aver dedotto che l'immobile oggetto del preliminare era comunque dotato di parere sanitario e della certificazione di conformità degli impianti esistenti.
Assume, tuttavia, che il primo sarebbe decaduto per effetto della non conformità del complesso edilizio in cui è inserita l'unità abitativa di interesse dello al progetto originariamente assentito;
e, quanto Pt_1
agli impianti, la certificazione sarebbe risultata inerente ad una
“revisione di impianti già esistenti”, e non già “riferibile ad un fabbricato di nuova edificazione” (V. pag. 8 dell'atto di appello).
5.4. Trattasi, all'evidenza, di profili, che lungi dal porre in discussione la possibilità di acquisizione del certificato di agibilità, sono diretti, semmai, a contestare la documentazione (comunque esistente) per ottenere il rilascio del primo.
Del resto, lo stesso appellante riconduce il grave inadempimento della promittente alienante alla sola mancata consegna del certificato di agibilità, ma giammai è dedotta l'impossibilità di acquisizione della relativa attestazione, che, in ogni caso, risulterebbe conseguibile, sia pure previa adozione dei correttivi inerenti ai richiamati profili di criticità, ivi compresa la misura delle pareti finestrate, che, quand'anche inidonea allo scopo, può pur sempre essere opportunamente adeguata.
6. Nulla per le spese del presente grado, attesa la contumacia del fallimento intimato.
7. Sussistono i presupposti di cui all'art. 13, comma 1 quater del
D.P.R. 30.5.2012, n. 115, per il versamento, con riferimento alla parte appellante, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto per la stessa impugnazione.


P.Q.M.


La Corte d'Appello di Napoli, terza sezione civile, definitivamente pronunciando sull'appello proposto, con atto notificato il 02.11.2020, da nei confronti di (ora Parte_1 Controparte_2 [...]
, avverso la sentenza n. 300/2020 del G.U. Controparte_3
del Tribunale di Santa Maria Capua Vetere, così provvede:
- dichiara la contumacia della liquidazione giudiziale di Controparte_1
- rigetta l'appello;
- nulla per le spese del presente grado, attesa la contumacia dell'intimata;
- ai sensi dell'art. 13, comma 1 quater, D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, inserito dall'art. 1, comma 17, L. 24 dicembre 2012, n. 228, trattandosi di gravame proposto dopo il 30.01.2013, dichiara la sussistenza dei presupposti dell'obbligo di versamento, a carico di parte appellante, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l'appello, a norma del comma 1 bis dello stesso art. 13.
Così deciso, in Napoli, nella Camera di Consiglio del 12.03.2025.
Il Giudice Ausiliario Est. Il Presidente
Dott. Fernando Amoroso Dott. Michele Caccese