REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI ROMA
SEZIONE QUARTA CIVILE
così composta:
dr.ssa Antonella Izzo presidente dr.ssa Matilde Carpinella consigliere dr. Marco Emilio Luigi Cirillo consigliere relatore riunita in camera di consiglio ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile in grado d'appello iscritta al numero 2252 del ruolo generale degli affari contenziosi dell'anno 2022, decisa a seguito di discussione orale, ex art. 281-sexies c.p.c, all'udienza del giorno 18/4/2025 e vertente
TRA
(C.F. ), con l'avvocato Parte_1 C.F._1
Stefano Galeani nel cui studio in Roma, via XX Settembre n. 4, è elettivamente domiciliata;

PARTE APPELLANTE
E
Controparte_1
(già
[...] [...]
) (C.F. Controparte_2 P.IVA_1 P.I. ), con l'avvocato Marco Montellanico, elettivamente P.IVA_2 domiciliata in Roma, via Fulcieri Paulucci de Calboli n. 20/E;
PARTE APPELLATA
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OGGETTO: appello contro la sentenza n. 16235 pubblicata il
18/10/2021 del Tribunale di Roma.
FATTO E DIRITTO
§ 1. – La vicenda da cui ha tratto origine il presente giudizio di appello è così riassunta nella sentenza impugnata: “1. Con atto di citazione notificato il 07.02.2017 la parte attrice indicata in epigrafe ha convenuto in giudizio l' del comune di Roma chiedendo l'accertamento negativo CP_1 del credito da quest'ultima esercitato con nota racc. a.r. prot. n. 64076 del 18.10.2016 emessa per il pagamento della somma di euro 12.325,47 per rate di ammortamento e/o oneri accessori ed euro 6.881,26 per interessi di mora in relazione all'alloggio ubicato in Roma, Piazza Perin del Vaga n. 4, a tal fine deducendo: -che il prezzo d'acquisto dell'alloggio in oggetto era stato interamente pagato in data 24.12.1998, antecedente al rogito del
23.02.1999; - che il credito per oneri accessori era inesistente a far data dal
25.11.2008, data di costituzione del , e per gli anni antecedenti CP_3 estinto per intervenuta prescrizione;
-che, pertanto, illegittima era la minacciata risoluzione del contratto di compravendita;
- che , con lettera del 28.11.2006, si contestava l'esistenza del debito e si invitava l'Amministrazione convenuta a dichiarare l'inesistenza del preteso credito;

- che L' non aveva rilasciato la dichiarazione richiestale. CP_1 2. L'Amministrazione convenuta si è costituita in giudizio deducendo: - che l'alloggio oggetto di giudizio (Piazza Perin del Vaga 4 – c.i. ) è stato ceduto in proprietà all'assegnataria-conduttrice ai P.IVA_3 sensi delle leggi regionali n. 42 del 1991, n. 4 del 1994 e 57 del 1994 e che l'attrice, a definizione del procedimento di cessione, ha Parte_1 interamente corrisposto il prezzo in data 24.12.1998 mentre l'atto di trasferimento è stato formalmente stipulato il 23.2.1999; - che il debito contestato di € 12.325,47, oltre interessi di mora per € 6.821,26 è conseguenza di un invio massivo di richieste di rate di ammortamento e/o oneri accessori effettuato dall'azienda senza una capillare e singola istruttoria per ciascuno degli alloggi ceduti in proprietà; -che, per mero errore pertanto anche all'odierna attrice è stato richiesto il pagamento delle rate di ammortamento del prezzo di cessione dell'alloggio in presenza del pagamento in contanti del prezzo sin dal 24.12.1998, prima della stipula del contratto di cessione;
- che, pertanto, nulla doveva l'attrice a titolo di rate di ammortamento. - che dovuti erano, invece, gli oneri accessori in forza del contratto di compravendita stipulato in data 23.02.1999 in relazione ai quali chiedeva, in riconvenzionale, il pagamento della somma di € 12.325,47 per oneri accessori maturati a decorrere da marzo 1999 a tutto luglio 2006, oltre gli interessi maturati per il medesimo periodo di € 6.881,26 e calcolati al tasso fissato contrattualmente.

3. Concessi i termini ex art. 183 co. 6 c.p.c., la causa, istruita documentalmente, è stata rinviata per la precisazione delle conclusioni,
pag. 2 di 10 quindi, trattata in forma scritta ex art. 221, co. 4 l. n. 77/2020, all'udienza del 04.06.2020, è stata trattenuta in decisione con la concessione dei termini ex art. 190 c.p.c.”.
§ 2. – All'esito del giudizio il Tribunale ha dichiarato la cessazione della materia del contendere in relazione alla domanda di pagamento delle rate di ammortamento e di risoluzione del contratto;
ha accolto per quanto di ragione la domanda svolta da;
ha, per l'effetto, dichiarato Parte_1 prescritti gli oneri accessori maturati antecedentemente al giugno 2004; ha dichiarato il diritto dell alla percezione da CP_1 CP_1 parte di degli oneri accessori relativi al periodo luglio Parte_1
2004 oltre interessi legali dalle singole scadenze sino al saldo previa sottrazione delle somme versate dalla parte attrice;
ha infine compensato le spese di lite.
A fondamento della decisione il primo giudice ha svolto le considerazioni che seguono: “4. Procedendo gradatamente nell'esame delle questioni oggetto di giudizio – arg ex art. 276 c.p.c. - seppur con il contemperamento, ove possibile e rilevante, della 'ragione più liquida' (cfr SU, sent. n. 9936 dell'8.05.2014; S.C., VI-L, sent. n. 12002 del 28.05.2014), preliminarmente deve essere dichiarata la cessazione della materia del contendere in relazione alla domanda di pagamento delle rate di ammortamento e di risoluzione del contratto avendo l'Amministrazione convenuta espressamente dichiarato in comparsa di costituzione che nulla deve l'attrice a titolo di rate di ammortamento per aver interamente corrisposto il prezzo in data 24.12.1998, ossia in data antecedente all'atto di trasferimento formalmente stipulato il 23.2.1999.
Dal momento che la dichiarazione di inesistenza del credito per rate di ammortamento formalizzata dall'Amministrazione convenuta nella comparsa di costituzione e risposta consente di ritenere non più persistente l'interesse delle parti alla pronuncia giudiziale precedentemente richiesta, deve essere dichiarata la cessazione della materia del contendere. Quanto agli oneri accessori si osserva:
- l'obbligo di pagamento degli oneri accessori trova la propria fonte nell'art.6 del contratto di compravendita del 23.02.1999 , (contratto di compravendita , nel fascicolo , privo di numerazione) offerto in CP_1 comunicazione da , la quale ha, pertanto, assolto all'onere probatorio CP_1 sulla stessa incombente ex art. 2697 c.c.;
- dalla documentazione offerta in comunicazione dalle parti e, segnatamente dalla diffida del 21.6.2006 (nota n. 16924), regolarmente ricevuta dall'attrice in data 15.07.2006 (diffida 16924—2006 , nel fascicolo
, senza numerazione) risulta che ha chiesto a quest'ultima il CP_1 CP_1 pagamento delle somme relative agli oneri accessori dichiarandosi pag. 3 di 10 disponibile, a verificare eventuali versamenti effettuati, anche a mezzo di bollettini non emessi da questa;
CP_1
- risulta altresì dalla diffida del 03.05.2012 ( prot. 26471) , regolarmente ricevuta dall'attrice in data 09.05.2012 (diffida maggio 2012 e successiva corrispondenza , nel fascicolo , senza numerazione) come CP_1 l' abbia richiesto all'attrice il pagamento di un debito per oneri CP_1 accessori relativi al periodo intercorrente tra il 01.11.1998 ed il 30.06.2011 per l'importo complessivo di euro 14.400,00 di cui euro 12.089,63 per oneri accessori, euro 2308,56 per interessi moratori ed euro 1,81 per bollo, precisando che seppure il condominio si sia costituito in data 01.012009, per i periodi successivi sono state effettuate richieste di conguagli per i servizi ed i consumi relativi ai periodi precedenti la costituzione dello stesso;

- dalla nota del 11.06.2012 (Prot. n. 35104), ricevuta il CP_1
19.06.2012, emerge che dette somme afferiscono ai servizi forniti al suddetto alloggio e relativo a quote acqua depurazione-scarico, quota acqua consumo e ai relativi conguagli, spese di manutenzione straordinaria e spese generali, CNS, Igiene ambientale, come previsto dall'art. 6 del contratto stipulato in data 23.02.1999 (diffida maggio 2012 e successiva corrispondenza , nel fascicolo , senza numerazione); CP_1
- dalla scheda contabile del 12.07.2012 , regolarmente CP_1 ricevuta dall'attrice in data 27.07.2012, risultano infine gli importi richiesti anno per anno dal 1999 al 2011 .
La normativa di riferimento è la seguente: art. 6 della L. n.
841\1973, secondo cui (all'ultimo comma) "il diritto al rimborso delle spese sostenute dal locatore per la fornitura di servizi a carico, per contratti del conduttore si prescrive nel termine di due anni". Tale norma di legge è stata abrogata dalla L. n. 133\2008, di conversione in legge - con modificazioni - del D.L. n. 112.2008 (cosiddetto decreto Calderoli "taglia leggi"), con la conseguente reviviscenza ed applicazione, per il futuro, della prescrizione quinquennale prevista dall'art. 2948 c.c., a partire dalla data del
22.12.2008 (art. 24 della L. n. 133\2008). E' quindi indubbio che il credito per oneri accessori dei vari anni, al momento in cui sono insorti, erano soggetti al regime di prescrizione biennale di cui all'art. 6 della L. n.
841/1973, decorso dalla data di chiusura della gestione annuale dei servizi accessori (v. Cass. n. 5666.2010: "nell'ipotesi di unico proprietario e locatore delle singole unità immobiliari che compongono l'edificio, la data di decorrenza della prescrizione biennale del diritto al rimborso degli oneri accessori, posti (per legge o per contratto) a carico dei conduttori, deve essere individuata in relazione a quella di chiusura della gestione annuale dei servizi accessori, secondo la cadenza con cui questa in concreto si svolge nell'ambito del rapporto di locazione"; conf. Cass. n°8609.2006;
Cass. n°7184.2003; Cass. n°1338.2000).
pag. 4 di 10 Ciò posto ne discende che non può lo ius superveniens avere effetto su rapporti giuridici già esauriti dovendosi escludere che l'abrogazione dell'art. 6 cit., e la conseguente reviviscenza dell'art. 2948 n. 3 c.c., abbiano potuto produrre effetto su crediti già estinti per prescrizione (secondo la legge anteriore) alla data del 22.12.2008. Nella fattispecie, risultando il primo atto di diffida inviato il 21.6.2006 (nota n. 16924), ricevuto dall'attrice il 15.07.2006, deve dichiararsi la estinzione per intervenuta prescrizione biennale degli oneri accessori fino al luglio 2004, non risultando idonei atti interruttivi della prescrizione biennale degli oneri dovuti sino a tale data. Per il periodo successivo a luglio 2006 , ed in particolare per il periodo 2007 – 2008, l'attrice ha dimostrato di aver provveduto al pagamento delle quote di consumo acqua (doc. 2-3 , fascicolo parte attrice): dette somme vanno detratte, ove non già scomputate dall'importo dovuto. Per il periodo successivo a dicembre 2008 l' eccezione di prescrizione va respinta in quanto il termine è divenuto quinquennale in luogo di quello biennale precedentemente previsto dalla legge ed è stato validamente interrotto dall'Amministrazione convenuta. In conclusione, spettano all gli oneri accessori nella minor CP_1 somma rispetto a quella richiesta con la missiva dell' ottobre 2016 e con sottrazione delle somme pagate per il 2007-2008 ove non già scomputate.
Spettano altresì gli interessi legali dalle singole scadenze annuali sino al saldo.

5. Le spese di lite vengono compensate stante la significativa soccombenza reciproca.”
§ 3. – Ha proposto appello rassegnando le Parte_1 seguenti conclusioni: “Piaccia all'Ecc.ma Corte di Appello di Roma, in totale riforma della sentenza n. 16235/2021 e più specificamente della parte della stessa indicata al p.to “A”, emessa dal Tribunale di Roma e pubblicata in data 18.10.2021, ed in accoglimento dei suesposti motivi: - Accertare e dichiarare l'inesistenza in capo all' di Roma del credito CP_1 per il quale la stessa ha richiesto, all'appellante, il pagamento con la comunicazione datata 18/10/16 prot. 64076 per avere la Parte_1 interamente versato il prezzo di acquisto, per non avere la stessa alcun obbligo nei confronti dell' per oneri accessori dal gennaio 2009 e/o CP_1 per intervenuta prescrizione e comunque per non avere l' di Roma CP_1 fornito alcun titolo giustificativo, anche per il periodo eventualmente non prescritto, a sostegno del proprio credito non avendo prodotto né un rendiconto né un conteggio delle somme asseritamente pretese;
accertare e dichiarare l'illegittimità dell'invocata risoluzione del contratto di compravendita non essendo tale possibilità prevista all'interno del predetto contratto;
accertare e dichiarare l'inidoneità della suddetta missiva e di quelle precedenti, a validamente interrompere i termini di prescrizione pag. 5 di 10 stante la sua (loro) assoluta genericità; condannare la convenuta ex art. 96 cpc;
in subordine detrarre dalle somme eventualmente dovute, per il periodo eventualmente non prescritto, quanto dalla versato e Parte_1 risultante dai versamenti prodotti con la memoria n. 2 giudizio di primo grado (doc. 2 e 3); con vittoria di spese e compensi del doppio grado di giudizio ed accessori da distrarsi in favore del sottoscritto avvocato antistatario”.
Ha resistito l' Controparte_1 rassegnando le seguenti
[...] conclusioni: “Piaccia all'Ecc.ma Corte adita, respinta ogni contraria istanza, ritenere fondati i motivi esposti nella presente memoria di costituzione e, per l'effetto, dichiarare l'inammissibilità e l'infondatezza dell'impugnazione. Con vittoria di spese e compensi del presente grado di giudizio, con preghiera di volere liquidare a carico della parte soccombente, in luogo del CAP e dell'IVA dovuti nella misura di legge all'avvocato del libero foro, gli oneri riflessi per essere l'Azienda appellata ( di Roma) una pubblica amministrazione difesa da un avvocato CP_1 iscritto all'elenco speciale (TAR Emilia Romagna n 151/16, Cassazione n. 27784/2021), per cui la formula “oltre oneri accessori di legge” andrebbe sostituita da “oneri riflessi” nella misura di legge.”
L'appello è stato discusso ex art. 281-sexies c.p.c, all'udienza del 18/4/2025.
§ 4. – L'appello proposto da contiene cinque Parte_1 motivi.
§ 4.1 – Con il primo motivo l'appellante lamenta che il Tribunale avrebbe erroneamente dichiarato cessata la materia del contendere in relazione alla richiesta delle rate di ammortamento, sul presupposto che l'Ater avesse negato che fossero dovute, mentre solo un eventuale fatto sopravvenuto avrebbe potuto giustificare una simile decisione.
Il motivo è infondato.
Con la lettera raccomandata in data 18/10/2016 prot. 64076 l' ha CP_1 reclamato la somma di € 12.325,47 “per rate ammortamento e/o oneri accessori”. La circostanza, chiarita nel corso del giudizio, che l'intera somma fosse in realtà richiesta per i soli oneri accessori non rende errata la comunicazione del 18/10/2016, la quale espressamente indicava causali alternative. Ne consegue che il chiarimento di Ater fa venire meno qualsiasi interesse ad un accertamento negativo sull'esistenza del credito per rate di ammortamento.
pag. 6 di 10 In tal senso il chiarimento è atto sopravvenuto che può giustificare la cessata materia per difetto di interesse.
Vero è che ha imprudentemente dato causa Parte_1 alla lite, agendo in giudizio con domanda di accertamento negativo di causale del credito alternativa senza verificare che la somma fosse stata reclamata a tale titolo.
§ 4.2 – Con il secondo motivo l'appellante lamenta che il Tribunale avrebbe erroneamente ritenuto la prescrizione degli oneri accessori fino al luglio 2004, trascurando che tra la prima richiesta del 21/6/2006 e la successiva del 3/5/2012 fossero trascorsi sei anni, ben oltre il termine quinquennale di prescrizione. Inoltre, la richiesta sarebbe stata priva dei periodi di riferimenti temporali ed equivoca alludendo alle rate di ammortamento e come tale inidonea ad interrompere la prescrizione.
Il motivo è infondato.
Con il contratto di acquisto dell'immobile del 23/2/1999 si è impegnata a pagare gli oneri accessori, costituiti Parte_1 da quote acqua depurazione/scarico, consumo acqua, spese di manutenzione straordinaria, spese generali, CNS, e igiene ambientale.
Citando puntuale giurisprudenza, il primo giudice ha individuato il momento di decorrenza della prescrizione anno per anno dalla “chiusura della gestione annuale dei servizi accessori”, senza che il rilievo sia stato contestato o fatto oggetto di impugnazione. Ciò significa che dopo l'interruzione della prescrizione intervenuta con la prima richiesta del 21/6/2006 riferita alle annualità pregresse, l'annualità 2006 è divenuta esigibile con la chiusura della gestione, collocabile nei primi mesi dell'anno 2007, decorrendo da questo momento la prescrizione biennale, con l'effetto che essa non può considerarsi maturata alla data del 22/12/2008.
Tale data del 22/12/2008 rileva perché, come ricorda il primo giudice, l'art. 6 della L. n. 841\1973 che fissava la prescrizione biennale è stato abrogato dalla L. n. 133\2008, di conversione in legge - con modificazioni - del D.L. n. 112.2008 (cosiddetto decreto Calderoli "taglia leggi"), con la conseguente reviviscenza ed applicazione, per il futuro, della prescrizione quinquennale prevista dall'art. 2948 c.c., a partire proprio dal
22/12/2008 (art. 24 della L. n. 133\2008). Ne discende che per gli oneri accessori relativi all'annualità 2006, non ancora prescritti alla data del 22/12/2008 la prescrizione biennale è stata sostituita dalla prescrizione quinquennale.
Pur volendo far decorrere il termine, che da biennale è divenuto quinquennale, dalla chiusura della gestione dell'annualità 2006, collocabile nei primi mesi dell'anno 2007, ecco che la prescrizione è stata interrotta dalla diffida del 03.05.2012 (prot. 26471), regolarmente ricevuta dall'attrice pag. 7 di 10 in data 09.05.2012, con cui ha richiesto il pagamento del debito per CP_1 oneri accessori relativi al periodo tra il 01.11.1998 ed il 30.06.2011 per l'importo complessivo di euro 14.400,00 di cui euro 12.089,63 per oneri accessori, euro 2308,56 per interessi moratori ed euro 1,81 per bollo.
A maggior ragione per gli oneri accessori relativi all'annualità 2007, e successive, la prescrizione è stata interrotta nel 2012 con le diffide del maggio e del luglio, quest'ultima, regolarmente ricevuta in data 27/07/2012, corredata di scheda contabile in cui sono esplicitati gli importi richiesti anno per anno dal 1999 al 2011. Quest'ultima annotazione consente di superare l'obiezione per cui le richieste di pagamento sarebbero state generiche e prive dell'indicazione dei periodi di riferimento temporale e delle voci degli oneri, di cui si fa invece menzione rispettivamente nella diffida del 12/7/2012 e nella nota del CP_1
11.06.2012 (Prot. n. 35104) ricevuta il 19.06.2012.
Infine, per quanto già visto, il riferimento contenuto nelle diffide alle rate di ammortamento non è equivoco perché formulato in via eventuale ed in alternativa agli oneri accessori, a motivo della standardizzazione degli atti formati da Ater di evidente intelligibilità.
§ 4.3 – Con il terzo motivo l'appellante lamenta che il Tribunale avrebbe condannato anche al pagamento degli interessi erroneamente ritenuto dovute le spese di manutenzione straordinaria e le spese generali, richieste con la nota del 11.06.2012 (Prot. n. 35104) ricevuta il CP_1
19.06.2012, non avendo essa mai dato prova di aver effettuato manutenzione né erogato i servizi che abiliterebbero a pagamento delle spese generali.
Il motivo è inammissibile.
eccepisce per la prima volta, con l'atto di Parte_1 appello, che le spese di manutenzione straordinaria non sarebbero dovute perché non provate e che le spese generali non competerebbero per non essere stati resi i relativi servizi. Eppure, la stessa ammette di essere stata richiesta del pagamenti di tale voci sin dalla nota del 11.06.2012 (Prot. n. 35104) ricevuta il CP_1
19.06.2012. E' evidente che la contestazione è in questa sede inammissibile per palese violazione dei divieto dei nova in appello di cui all'art., 345 c.p.c.
§ 4.4 – Con il quarto motivo l'appellante lamenta che il Tribunale avrebbe erroneamente accordato il pagamento degli interessi di mora non dovuti per inesistenza del credito e comunque usurari.
Il motivo è inammissibile.
pag. 8 di 10 eccepisce per la prima volta, con l'atto di Parte_1 appello, che gli interessi di mora non sarebbero dovuti per inesistenza del credito e che sarebbero comunque usurari.
Eppure, la stessa non ha mai mosso in primo grado simili doglianze alla richiesta di interessi di mora, pure espressamente ricompresa nella domanda di accertamento negativo del credito fondata su altre ragioni. E' evidente che la contestazione è in questa sede inammissibile per palese violazione dei divieto dei nova in appello di cui all'art., 345 c.p.c.
§ 4.5 – Con il quinto motivo l'appellante lamenta che il Tribunale avrebbe omesso di decidere sull'erronea modalità di calcolo degli oneri, effettuata sulla base del “vano convenzionale” anziché sulla base dei millesimi di proprietà, tanto più che avrebbe attribuito n. 8,5 vani in CP_1 luogo dei reali 5 vani.
Il motivo è inammissibile.
Nella citazione di primo grado ha Parte_1 completamente trascurato la contestazione per cui il calcolo degli addebiti debba effettuarsi sui millesimi di proprietà anziché sul numero di vani, pure erroneamente attribuiti nel numero di 8,5 anzichè 5 vani.
Soltanto nella memoria ex art. 183 sesto comma n. 1 c.p.c. viene esposta per la prima volta tale contestazione. Si tratta all'evidenza di domanda nuova, e non semplice precisazione o modificazione di dimanda già proposta, come tale inammissibile, sicchè bene ha fatto il Tribunale a non pronunciarsi su di essa.
§ 5. – Le spese del grado seguono la soccombenza e vanno liquidate, ex decreto n. 147 del 13/8/2022, in rapporto al terzo scaglione di riferimento in relazione all'effettivo valore della causa, secondo parametri medi ad eccezione della fase di trattazione che ha avuto minimo sviluppo, occorrendo porre a carico di parte soccombente gli “oneri riflessi”, anziché IVA e CAP, per essere l'Ater difesa da avvocato iscritto all'elenco speciale.
§ 6. – Trattandosi di procedimento di appello introdotto dopo la data del 31.1.13 (entrata in vigore della L. n. 228/12) deve darsi atto che sussistono i presupposti di cui all'art. 13 comma 1 quater TU approvato con DPR n. 115/02 come modificato dall'art. 1 comma 17 L. n. 228/12 a carico dell'appellante.

PER QUESTI MOTIVI

definitivamente pronunciando sull'appello proposto da nei confronti dell' Parte_1 [...] contro la Controparte_1
pag. 9 di 10 sentenza n. 16235 pubblicata il 18/10/2021 resa tra le parti dal Tribunale di
Roma, ogni altra conclusione disattesa, così provvede:
1. – rigetta l'appello e conferma la sentenza impugnata;

2. – condanna al pagamento delle spese di Parte_1 lite in favore dell' Controparte_1 di Roma, liquidate in
[...] complessivi € 4.888,00, di cui € 1.134,00 per la fase di studio, € 921,00 per la fase introduttiva, € 922,00 per la fase di trattazione,
€ 1.911,00 per la fase decisoria, oltre oneri riflessi nella misura di legge;
3. – dichiara che sussistono i requisiti di cui all'art. 13 comma 1 quater TU approvato con DPR n. 115/02 come modificato dall'art. 1 comma 17 L. n. 228/12, per il pagamento a carico dell'appellante di un ulteriore importo pari a quello già versato a titolo di contributo unificato. Così deciso in Roma il giorno 18/4/2025.
L'estensore Il presidente
Marco Emilio Luigi Cirillo Antonella Izzo
pag. 10 di 10