N. R.G. 668/2021
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO DI ANCONA
PRIMA SEZIONE CIVILE
La Corte di Appello di Ancona, composta dai magistrati: dott. Gianmichele Marcelli Presidente dott. Pier Giorgio Palestini Consigliere dott. Cesare Marziali Consigliere relatore ed estensore ha pronunciato la seguente
SENTENZA

nella causa civile in grado di appello iscritta al n. r.g. 668/2021
promossa da
. (C.F. ), con il patrocinio dell'avv. Parte_1 P.IVA_1 OTTAVIANI GILBERTO e dell'avv. ROSSI ALESSANDRO ( CORSO C.F._1
ANGELO BATTELLI 30 61023 MACERATA FELTRIA;
, elettivamente domiciliato in CORSO A.
BATTELLI 30 MACERATA FELTRIA presso il difensore avv. OTTAVIANI GILBERTO
APPELLANTE contro
(C.F. , con il patrocinio dell'avv. SANTORO PAOLO, Controparte_1 C.F._2 elettivamente domiciliato in VIALE PRINCIPE AMEDEO 12 47900 RIMINI presso il difensore avv.
SANTORO PAOLO
APPELLATO
Oggetto: appello avverso sentenza del trib. Urbino in tema di vendita immobiliare

CONCLUSIONI

Per l'appellante pagina 1 di 13 “Voglia l'Ill.ma Corte di Appello adita, contrariis rejectis, in accoglimento dell'appello proposto da in totale riforma della sentenza impugnata, previa revoca del D.I. n. Parte_2
368/15, con ogni conseguente statuizione:
In via preliminare – rinnovare l'istruttoria per la disposizione della C.T.U. tecnico-estimativa richiesta da parte opponente sia in merito alla determinazione del valore delle opere realizzate in difformità dal progetto legittimato che alla stima del danno per la detenzione sine titulo.
Nel merito - in via preliminare, accertare e dichiarare l'inesistenza, nullità od inefficacia della diffida ad adempiere notificata all'opponente o in subordine l'inesistenza, nullità Parte_1 od inefficacia della notifica eseguita tramite P.E.C., e per l'effetto revocare o comunque dichiarare nullo e/o inefficace il D.I., e quindi dichiarare non dovuta la somma richiesta dalla parte ingiungente.
In via subordinata – accertato: a) l'inadempimento del sig. dell'obbligazione di pagare il saldo prezzo alla data Controparte_1 stabilita nel contratto (clausola n. 3);
b) l'esistenza di cause ostative (difformità urbanistico – edilizie) alla stipula dell'atto pubblico di compravendita non imputabili alla Parte_1 c) l'assenza di qualsivoglia inadempimento in capo alla medesima, con conseguente mancato effetto risolutivo del contratto preliminare;

d) la mancanza di un atto formale di recesso comunicato da parte dello stesso alla Controparte_1
ai sensi e per gli effetti dell'art. 1385, comma 2°, c.c., revocare o Parte_1 comunque dichiarare nullo e/o inefficace il D.I., e quindi dichiarare non dovuta la somma richiesta dalla parte ingiungente sia a titolo di restituzione dell'acconto prezzo versato che del doppio della caparra. In ogni caso con condanna dell'opposto al pagamento delle spese di lite, da distrarsi in favore dei procuratori costituiti che se ne dichiarano antistatari.
In via riconvenzionale - accertati:
a) l'efficacia e validità del contratto preliminare sottoscritto in data 26/11/2007 dalla
[...] con il sig. , con conseguente diritto all'esercizio della facoltà di recesso Parte_1 Controparte_1 ai sensi dell'art. 1385, comma II°, c.c., in favore della stessa stante il Parte_1 proprio adempimento di tutte le obbligazioni contrattuali (consegna dell'immobile) ed il corrispondente inadempimento delle proprie da parte del sig. (versamento del saldo prezzo), e la Controparte_1 formale espressione di avvalersi di tale facoltà da parte del procuratore costituito nel presente giudizio, dichiarare valido il recesso dal contratto preliminare da parte della e per Parte_1 l'effetto riconoscerle il diritto alla ritenzione della caparra ricevuta per €140.000,00;
b) Inoltre, accertate:
1) l'esecuzione di opere extra contratto eseguite dalla opponente su richiesta della parte opposta, condannare quest'ultima al pagamento in favore della società della somma Parte_1 di €51.198,67 oltre IVA o di quella diversa che emergerà nel corso del giudizio, da compensarsi eventualmente, in tutto od in parte, con l'acconto prezzo di €52.000,00 versato dal sig. , Controparte_1 di cui alla fattura n. 60 del 15/10/2010;
2) la detenzione sine titulo dell'immobile da parte dal sig. , condannare quest'ultimo alla Controparte_1 riconsegna immediata dell'immobile, ed al pagamento della somma di €500,00 mensili dal 24/4/2012 e sino all'effettiva riconsegna, a titolo di risarcimento danni, pari al canone d'affitto calcolato ai valori medi di mercato per immobili aventi caratteristiche comparabili, o in quella diversa che sarà determinata in corso di causa, con decorrenza dalla data della consegna dell'immobile e fino al rilascio. Con vittoria delle spese di lite, di entrambi i gradi di giudizio, da distrarsi in favore dei procuratori costituiti che se ne dichiarano antistatari.”.
Per parte appellata pagina 2 di 13 “Piaccia all'Ecc.ma Corte d'Appello di Ancona, contrariis reiectis,
- in via pregiudiziale, dichiarare l'inammissibilità dell'appello ex art. 342 c.p.c. non contenendo i motivi d'appello le indicazioni di cui ai nn. 1) e 2) art. cit.;
- nel merito, rigettare in toto l'appello de quo in quanto assolutamente infondato in fatto ed in diritto, con la conferma integrale della sentenza di I grado. Con vittoria di spese e compensi d'avvocato del grado, oltre a rimborso spese generali (15%) ex art. 2 DM n. 55/2014, CPA ed IVA come per legge.”
RAGIONI DI FATTO E DI
DIRITTO DELLA DECISIONE

§ 1 – I fatti oggetto di controversia ed il giudizio di I grado
È stato opposto un decreto ingiuntivo, rispetto al quale aveva richiesto la somma di € Controparte_1
332.000, asserendo
- di aver stipulato un contratto preliminare per l'acquisto di un appartamento di proprietà della
Parte_1
- che quest'ultima dopo aver incassato la caparra non si rendeva disponibile alla stipulazione del rogito notarile, anche a causa di ipoteche medio tempore iscritte sull'appartamento oggetto di compravendita.
- Del pattuito prezzo di € 320.000,00 il promissario acquirente opposto aveva corrisposto €
192.000,00, di cui: € 140.000,00 a titolo di caparra confirmatoria (come da fattura n. 66 del
26.11.2007 e relativi assegni) ed € 52.000,00, IVA compresa, a titolo di acconto (come da fattura n. 60 del 15.10.2010 e relativi assegni.
- Il saldo del prezzo doveva effettuarsi al momento della consegna (ex art 3 del contratto preliminare), consegna da eseguirsi al più tardi contestualmente al rogito.
- I lavori avrebbero dovuto essere ultimati il 31.10.2008 ma tale scadenza non è stata rispettata dalla Il rogito non è mai stato stipulato e l'immobile è stato comunque Parte_1
consegnato al (in qualità di futuro proprietario) il 24/04/2012 con verbale di consegna CP_1
sottoscritto dalle parti.
- Venuto a conoscenza della ipoteca di euro 9.000.000,00 - non ancora frazionata - in favore di
Banca delle Marche sui terreni sui quali insiste il complesso immobiliare di cui fanno parte le unità immobiliari promesse in vendita, e dopo aver inviato due diffide a stipulare, il CP_1 formulava formale diffida ad adempiere ai sensi dell'art. 1454 c.c. notificata il 7.3.2014 , con cui, offrendo il saldo del residuo prezzo contestuale al rogito notarile nel termine fissato ovvero pagina 3 di 13 con accollo di quota di mutuo per pari importo, a cui l'opposto si dichiarava disponibile, diffidava a presentarsi il giorno 10.4.2014 avanti al notaio Parte_1 [...]
in Rimini, onde procedere alla vendita definitiva dei beni immobili ed a Persona_1
consegnare previamente al notaio tutti i documenti necessari per il rogito ed in particolare quelli relativi all'abitabilità e conformità edilizia e catastale degli immobili nonché previa liberazione degli stessi da ogni gravame o in subordine con frazionamento dell'ipoteca ed accollo della relativa quota di mutuo a saldo del prezzo residuo, dichiarando che in difetto il contratto preliminare si sarebbe risolto ipso jure con conseguente obbligo della società promittente venditrice alla restituzione dell'acconto indebito nonché al pagamento del doppio della caparra confirmatoria.
- Alla data fissata la società immobiliare non si presentava e veniva stilato verbale di mancata stipula.
- Di conseguenza il , considerato risolto il contratto, richiedeva, con il ricorso per DI, il CP_1 doppio della caparra versata, contestava altresì quanto affermato dalla società circa l'aver richiesto lavori aggiuntivi a quelli indicati nel capitolato se non lavori di poco conto (posa di mattonelle esterne).
Il primo giudice ha deciso secondo i seguenti snodi :
1) Ci si trova di fronte ad un conflitto tra risoluzione e recesso. Il ha notificato una CP_1
diffida ad adempiere ex art 1454 cc con conseguente risoluzione del contratto in difetto di adempimento del promittente venditore. Tuttavia, in luogo del risarcimento del danno, ha dato avvio al procedimento monitorio richiedendo il doppio della caparra versata.
2) L'azione di risoluzione e di risarcimento integrale da una parte, e azione di recesso e di ritenzione della caparra dall'altra, si pongono in termini di incompatibilità strutturale e funzionale: proposta la domanda di risoluzione volta al riconoscimento del diritto al risarcimento integrale dei danni asseritamente subiti, non può ritenersene consentita la trasformazione in domanda di recesso con ritenzione di caparra;
diversamente verrebbe vanificata la stessa funzione della caparra, quella, cioè, di consentire una liquidazione anticipata e convenzionale del danno volta ad evitare l'instaurazione di un giudizio contenzioso
(menzionandosi, in tal senso, Cass sentenza n. 553/2009)
3) Infatti quando la “parte non inadempiente” sia il promissario acquirente, questi avrà la possibilità esigere il doppio della caparra versata ovvero di domandare la risoluzione del contratto, unitamente al risarcimento del danno, secondo i criteri ordinari;
questi rimedi sono tra loro alternativi e non cumulabili. pagina 4 di 13 4) Al di là della definizione dell'azione, va accertato quale delle due parti in causa sia quella inadempiente e quale sia l'azione instaurata. Dalla lettura del contratto preliminare (art 3) è chiaro che il saldo doveva avvenire al momento della consegna (quindi anche prima della stipula del definitivo), consegna che comunque doveva effettuarsi al rogito (termine finale).
5) La consegna dell'immobile è avvenuta nel 2012 tanto che il vi abitava tuttora e la ditta CP_1
non ha mai richiesto il pagamento del saldo, né ha aderito alla diffida ad Parte_1
adempiere notificata, con la quale il dichiarava di essere disponibile a saldare. CP_1
6) Avendo il richiesto con D.I. il doppio della caparra, ha optato per il recesso e non per CP_1
la risoluzione del contratto nonostante la diffida ad adempiere. Infatti, al di là della definizione
(in questo caso errata da parte dell'opposto), il comportamento processuale del è CP_1 inequivoco. Ai sensi dell'art. 1385 c.c. se la parte che ha ricevuto la caparra è inadempiente,
l'altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra, a meno che la medesima parte preferisca chiedere la risoluzione del contratto, nel qual caso il risarcimento del danno è regolato dalle norme generali. Pertanto la scelta della promittente acquirente è stata quella di operare il recesso, a seguito dell'inadempimento dell'altra parte.
7) Nel caso di specie la parte promittente la vendita non ha mai dato segno di essere disponibile a stipulare il rogito, né al momento della consegna dell'immobile (2012) né a seguito delle diffide, l'ultima delle quali quella notificata nel 2014, pertanto l'inadempimento della società opponente si è cristallizzato nella mancata presentazione della stessa dinanzi al notaio nella data fissata per la stipula del contratto definitivo.
8) Quanto alla prima domanda riconvenzionale avanzata dall'opponente in merito alla asserita esecuzione di opere extra contratto, la stessa va rigettata in quanto non provata. In tal senso, una
CTU non può sopperire all'onere probatorio gravante sulla parte. Invero neppure i testimoni sentiti sui capitoli di parte opponente hanno confermato l'esecuzione di lavori extra capitolato e successivamente alla consegna dell'immobile al . CP_1
9) Va invece accolta la domanda di parte opponente per il risarcimento del danno da occupazione sine titulo in quanto il recesso ha effetto retroattivo sicché l' occupazione del compendio risulta illegittima e va rilasciato da parte dell'occupante. Il relativo importo viene equitativamente determinato in euro 500,00/mese da calcolarsi dalla data della consegna dell'immobile al alla data dell'effettivo rilascio. CP_1

pagina 5 di 13 § 2 – L'appello
ha proposto appello, in forma quantomeno discutibile in quanto v'è Parte_2
esposizione delle modifiche che si vorrebbero ottenere sulla sentenza di I grado, ma null'altro, nella discorsività delle argomentazioni contenute nell'appello stesso.
Ciò pone, senz'altro, alcuni problemi, perché
- Se è vero, infatti, che la formulazione dell'art. 342 c.p.c. non è stato stravolto dalla riforma
Cartabia sino a configurare il mezzo d'impugnazione come strettamente a c.d. critica vincolata
- Se è vero che, a sua volta, la formulazione procedente, nell'assetto post-Riforma 2012, aveva conservato come riconosciuto dal famoso arresto delle ss.uu. n. 27199.17, tale natura non strettamente vincolata della critica contenuta nell'impugnazione
- Se è vero, ancora, che ai tre numeri di cui all'art. 342 c.p.c., i quali erano previsti dalla riforma
Cartabia al primo comma hanno subito una modifica che sarebbe volta a depotenziare l'effetto di mancanza di chiarezza e specificità dei motivi, togliendo a tale mancanza la sanzione specifica dell'inammissibilità come di seguito si evince
CP_2
Art. 342. (Forma dell'appello).
L'appello si propone con citazione contenente le indicazioni prescritte nell'articolo 163. L'appello deve essere motivato, e per ciascuno dei motivi deve indicare a pena di inammissibilità, in modo chiaro, sintetico e specifico:
1) il capo della decisione di primo grado che viene impugnato;

2) le censure proposte alla ricostruzione dei fatti compiuta dal giudice di primo grado;

3) le violazioni di legge denunciate e la loro rilevanza ai fini della decisione impugnata.
c.d. CORRETTIVO (d. lgs. N. 164.2024)
Art. 342. (Forma dell'appello).
pagina 6 di 13 L'appello si propone con citazione contenente le indicazioni prescritte nell'articolo 163 e deve essere motivato in modo chiaro, sintetico e specifico. Per ciascuno dei motivi, a pena di inammissibilità, l'appello deve individuare lo specifico capo della decisione impugnato e in relazione a questo deve indicare:
1) le censure proposte alla ricostruzione dei fatti compiuta dal giudice di primo grado;

2) le violazioni di legge denunciate e la loro rilevanza ai fini della decisione impugnata.
Se tutto ciò – si ripete - è vero, è però innegabile, da un lato, che rimane il precetto generale, introdotto dal d. lgs n. 149/22, di chiarezza, specificità e sinteticità.
Dall'altro lato, a fronte del chiaro intento legislativo di porre al di fuori dell'ambito dell'inammissibilità la mancata chiarezza, sinteticità e specificità dei motivi, va osservato che, inammissibilità o meno, se un motivo non è specifico e/o chiaro, non lo può divenire per legge, ed esso potrà in tanto essere valutato dal giudice in quanto la sua formulazione complessiva, con specifico riferimento alle norme di legge che si intendono violate, consenta di individuare, senza che il giudice si sostituisca all'appellante, per di più nel suo foro interno, la doglianza che viene proposta.
Ciò posto, l'appello, nel suo contenuto argomentativo, non fa altro che censurare la valutazione del primo giudice in punto di
1) Insussistenza dell'inadempimento della Controparte_3
2) Sussistenza, per converso, dell'inadempimento di Controparte_1
3) Esecuzione – su richiesta del - di opere extracontratto da parte della società CP_1
4) Omesso o errato esame dei rapporti di causalità e proporzionalità esistenti tra le prestazioni inadempiute rispetto alla funzione economico-sociale del contratto
Pur non potendo qualificarsi l'inammissibilità sic et simpliciter – come eccepito dall'appellato - è del pari ovvio che tali censure potranno essere valutate, ove ripetano difese articolate in primo grado, solo ove la sentenza impugnata non abbia dato risposte adeguate.
Per quanto appena osservato, ed in via generale e teorica, risulta, pertanto, del tutto errata l'affermazione che si legge nell'atto di appello, a livello, per così dire, introduttivo (restando salvo, tuttavia, il potere-dovere di questa Corte di pronunciarsi sull'impugnazione, nei limiti descritti)
Preliminarmente ed in omaggio al principio dell'effetto devolutivo dell'appello, si ripropongono tutti i motivi e le argomentazioni riportate negli scritti difensivi del giudizio di primo grado, insistendo per il loro pagina 7 di 13 accoglimento e rinviando l'Ecc.ma Corte di Appello al fine di evitare inutili ripetizioni, alla lettura degli stessi che in questa sede devono intendersi richiamati per relationem.

Si è costituita la parte appellata, contestando integralmente l'appello e chiedendone il rigetto.
§ 3 - La materia del contendere : gli atti negoziali posti in essere
L'impresa di costruzioni con contratto preliminare il 26.11.2007 Pt_1 Parte_1 promette di vendere un fabbricato per € 320.000. Del pattuito prezzo di € 320.000,00 il promissario acquirente opposto aveva corrisposto € 192.000,00, di cui:
- € 140.000,00 a titolo di caparra confirmatoria (come da fattura n. 66 del 26.11.2007 e relativi assegni
- € 52.000,00 (IVA compresa) a titolo di acconto (come da fattura n. 60 del 15.10.2010 e relativi assegni.
Nel contratto si legge (art. 3) che “Il saldo del prezzo (180.000 €) oltre iva, pari al saldo, [verrà corrisposto ] all'atto della consegna, da eseguirsi al più tardi contestualmente alla stipulazione del definitivo atto notarile di compravendita”.
Sempre nell'art. 3 del preliminare si legge : “resta comunque inteso che la parte promettente la vendita non sarà tenuta alla consegna, nè alla stipulazione del definitivo atto sino a quando non avrà percepito il saldo ”.

3.1 – In particolare, l'obbligo di consegna, di corrispondere il saldo e di stipulare il definitivo
Da quanto sopra, discende che la consegna dell'appartamento “da eseguirsi al più tardi contestualmente alla stipulazione del definitivo atto notarile ”
1) Precede ovvero, a tutto concedere alle ragioni del compratore, deve essere coeva, alla corresponsione del saldo del prezzo
2) È stata, in ogni caso, effettuata nei confronti del (in qualità di futuro proprietario) il CP_1
24/04/2012 con verbale di consegna sottoscritto dalle parti.
pagina 8 di 13 3) Poiché nessun rogito veniva stipulato né la somma pagata, il diffidava CP_1 Parte_1
a presentarsi il giorno 10.4.2014 avanti al notaio, onde procedere alla vendita definitiva
[...]
dei beni immobili ed ad una serie di adempimenti accessori¹.
§ 4 - L'inadempimento di parte appellante, qualificato nella sentenza impugnata ai sensi dell'art. 1385 c.c.
La motivazione data dal primo giudice è, in ogni caso, errata, anche partendo dal presupposto che la stessa, nelle sue conclusioni, possa essere tenuta ferma:
“…la consegna dell'immobile è avvenuta nel 2012 tanto che il vi abita tuttora e la ditta CP_1 non ha mai richiesto il pagamento del saldo, né ha aderito alla diffida ad Parte_1 adempiere notificata, con la quale il dichiarava di essere disponibile a saldare. CP_1
Questo giudice, in linea con il precedente, ritiene che avendo il richiesto con D.I. il CP_1 doppio della caparra abbia optato per il recesso e non per la risoluzione del contratto nonostante la diffida ad adempiere. Infatti, al di là della definizione (in questo caso errata da parte dell'opposto), il comportamento processuale del è inequivoco. Ai sensi dell'art. 1385 c.c. CP_1 se la parte che ha ricevuto la caparra è inadempiente, l'altra può recedere dal contratto…”.
Il primo giudice, infatti, in disparte la validità della qualificazione effettuata, avrebbe dovuto spiegare, il che non ha fatto
1) Che la diffida fatta dal corrispondeva ad un inadempimento della controparte, a fronte CP_1 della consegna dell'immobile effettuata due anni prima di tale diffida
2) Che l'offerta informale del pagamento del saldo del prezzo, che doveva essere quantomeno coeva al rogito, o, da quanto piuttosto risulta dal disposto dell'art. 3 del contratto preliminare, quantomeno immediatamente precedente tale rogito, bastasse a configurare una posizione di correttezza del contraente , a fronte del contesto generale e della pregressa situazione. CP_1
In mancanza di altri motivi, la cui sussistenza o meno si esaminerà meglio successivamente, un'offerta non fatta nei modi di cui agli artt. 1208 sgg. c.c. non era assolutamente adeguata

§ 5 – Gli ostacoli alla stipula del contratto definitivo nelle prospettive contrapposte delle parti ¹ Consegnare previamente al notaio tutti i documenti necessari per il rogito ed in particolare quelli relativi all'abitabilità e conformità edilizia e catastale degli immobili nonché previa liberazione degli stessi da ogni gravame o in subordine con frazionamento dell'ipoteca ed accollo della relativa quota di mutuo a saldo del prezzo residuo ed in difetto il contratto preliminare si sarebbe risolto ipso jure con conseguente obbligo della società promittente venditrice alla restituzione dell'acconto indebito nonché al pagamento del doppio della caparra confirmatoria. pagina 9 di 13 Sostanzialmente, il contratto definitivo, secondo le diverse prospettive, non era possibile stipularlo
1) Per il mancato pagamento del saldo (per l'appellante)
2) Per il mancato frazionamento dell'ipoteca (per l'appellante, che comunque afferma la disponibilità a fare quanto di spettanza)
3) Per la richiesta del promittente compratore di ulteriori modifiche interne all'unità immobiliare promessa in vendita, in difformità allo stato legittimato del fabbricato (per l'appellante)
4) Per la circostanza che 1a) gli immobili erano privi di abitabilità ed agibilità ed ancora abusivi e che 1b) la società promittente venditrice venne poi gravata da due ipoteche legali in favore di
UI TR iscritte il 18.2.2015 per € 178.574,34 e il 7.1.2016 e per € 1.741.580,96, sulle unità immobiliari di cui al contratto preliminare e su altre a Urbino e Ravenna, e successivamente da svariate ipoteche giudiziali fino al pignoramento immobiliare trascritto a
Ravenna il 14.3.2017 e a quello trascritto a Rimini il 20.7.2018 pendente avanti al Tribunale di
Rimini R.G.E. n. 162/2018 (per parte appellata, circostanze, la prima, contestata da parte appellante e le seconde, sottolineate da quest'ultima come del tutto ininfluenti perché di molto successive agli atti in oggetto)

§ 6 – Necessità di verificare la qualità e la consistenza degli inadempimenti, ove siano presenti in capo ad entrambi i contraenti
Coglie nel segno, nei termini che si vengono ad esporre, il rilievo di parte appellante circa il fatto che “…in presenza di reciproci inadempimenti allegati dalle parti a fondamento delle rispettive e contrapposte domande, la valutazione dei rispettivi inadempimenti e comportamenti dei contraenti deve essere compiuta in maniera unitaria e comparativa, tenendo conto non solo dell'elemento cronologico, ma anche dei rapporti di causalità e proporzionalità esistenti tra le prestazioni inadempiute rispetto alla funzione economico-sociale del contratto, così da permettere di stabilire su quale dei contraenti debba ricadere l'inadempimento colpevole che possa giustificare
l'inadempimento dell'altro…”.
Appare consolidato l'orientamento secondo cui, nei contratti con prestazioni corrispettive, nell'ipotesi di reciproche inadempienze, bisogna comparare il comportamento di entrambe le parti per individuare quale di esse, si sia resa responsabile delle trasgressioni maggiormente rilevanti e abbia causato il comportamento della controparte e un'alterazione del sinallagma, con il relativo potere del giudice di effettuare tale accertamento, sulla base della valutazione dei fatti e delle pagina 10 di 13 prove, insindacabile in sede di legittimità se congruamente motivato (Cass., sez. II civile, ord. 11 febbraio 2020 n. 3273 e molte altre).
A tal proposito, l'inadempimento di parte acquirente è sicuramente prevalente rispetto agli inadempimenti della controparte, anche ponendosi dalla prospettiva dello stesso . Infatti, CP_1
per quanto concerne il punto 4) del precedente § 5, si tratta di adempimenti che a) per quanto relativi gli immobili erano privi di abitabilità ed agibilità ed ancora “abusivi”, a prescindere dalla circostanza che si tratta di contestazione piuttosto generica in ordine all'ostatività assoluta alla conclusione del contratto, essi potevano essere rimossi, anche perché questi immobili erano occupati da ben due anni (v. verbale di consegna sopra menzionato)
b) Per quanto concerne la circostanza che la società promittente venditrice venne poi gravata da due ipoteche legali in favore di UI TR iscritte il 18.2.2015 per € 178.574,34 e il

7.1.2016 e per € 1.741.580,96, sulle unità immobiliari, è rilievo inconsistente, poiché per definizione si tratta di accadimenti che accadono un anno dopo la diffida informale, e ¾ anni dopo la presa in consegna

§ 7 – Le conseguenze dell'accertato inadempimento prevalente in capo a parte appellata
Il primo giudice

1- ha confermato in toto il decreto ingiuntivo n.368/16, azionato a sua volta, dal (v. ricorso CP_1 per d.i.) al fine di ottenere “… in conseguenza della risoluzione del contratto preliminare… 1a) il doppio della caparra confirmatoria ex art. 1385 c.c. ; 1b) nonché la restituzione dell'acconto e così dunque complessivi € 332.000,00 (cioè € 280.000,00 quale doppio della caparra + € 52.000,000 per restituzione dell'acconto indebito).

2- Ha condannato al rilascio immediato dell'immobile. Controparte_1

3- Ha condanna al pagamento dell' indennità di occupazione in 500,00 euro mensili dal CP_1
24/04/2012 al rilascio effettivo oltre agli interessi come da domanda, importo eventualmente compensabile con l'importo a credito.

4- Ha rigettato ogni diversa eccezione, istanza anche istruttoria e domanda

7.1 - Il non ha spiegato alcun appello incidentale : le statuizioni sub 2 e sub 3 sono, pertanto, CP_1
pacificamente passate in giudicato e nulla deve statuire questa Corte al riguardo. pagina 11 di 13 7.2 – Per le ragioni sopra esposte, vale a dire per l'inadempimento comunque prevalente del , CP_1 la sentenza di primo grado va riformata nel senso dell'accoglimento parziale dell'opposizione, con condanna dell'appellante alla minor somma pari € 52.000,000 per restituzione dell'acconto indebito, oltre la restituzione (non del doppio, bensì della) semplice caparra, pari ad euro 140mila .
7.3 – L'appellante richiede la riforma della sentenza impugnata nella parte in cui ha rigettato la richiesta di declaratoria di opere extra contratto da essa eseguite su richiesta del , e pertanto la CP_1 condanna di quest'ultimo al pagamento in favore della società della somma Parte_1 di €51.198,67 oltre IVA.
Questa parte dell'appello è da rigettare: sul punto, quanto emerge dall'istruttoria in primo grado non risulta decisiva, per opere di siffatto valore manca qualsiasi prova documentale, la ctu richiesta, a prescindere da ogni altra considerazione, andrebbe a verificare una situazione a distanza di 13 anni circa dalle asserite opere, cioè irrimediabilmente diversa.
Inoltre, la richiesta dell'appellante di “riconoscimento del diritto alla ritenzione della caparra ricevuta per €140.000,00”, in disparte ogni considerazione circa la ritualità della stessa, chiaramente tardiva perché contenuta per la prima volta nelle conclusioni rassegnate con trattazione scritta, comporterebbe in ogni caso un approfondimento, indispensabile, del rapporto tra risarcimento del danno, esercizio del diritto di recesso da parte dell'appellante (non esplicitamente dichiarato ante causam) e – non ultimo in ordine di importanza – la verifica se il potere-dovere del giudice di riduzione, essendo negata l'applicabilità dell'istituto, di carattere eccezionale, previsto solo per la clausola penale², possa essere considerato nel caso in cui la ritenzione del doppio sia richiesta dalla parte (minoritariamente) inadempiente
7.4 – Non è stata esplicitata alcuna richiesta di ripetizione di quanto pagato in ossequio alla sentenza impugnata. Poiché la sussistenza di un pagamento è eventuale, nulla va disposto al riguardo. §§§§§§§§§§§§
Le spese processuali, sia in primo che in secondo grado, vanno integralmente compensate tra le parti, a fronte sia della reciproca soccombenza, sia di tutti gli altri elementi che emergono agli atti e che sono stati valorizzati nella presente sentenza.

P.Q.M.

La Corte d'Appello di Ancona definitivamente pronunciando:
I. In parziale accoglimento dell'appello, dispone come da successivi punti
II. Revoca il d.i. opposto
III. Condanna l'opponente ed odierna appellante alla restituzione, in favore di , della Controparte_1
minor somma pari ad euro 52mila per acconto e di euro 140.000 per caparra, oltre interessi legali dal pagamento all'effettivo soddisfo .
IV. Rigetta ogni altra domanda
V. Compensa integralmente fra le parti le spese processuali di entrambi i gradi di giudizio.
Ancona, così deciso lì 19/11/2024
Il Consigliere estensore Il Presidente
Dott. Cesare Marziali dott. Gianmichele Marcelli
pagina 13 di 13 1. DA COMPARE FOOTNOTE PAGES ² la Corte di cassazione, con un orientamento costante, ha negato l'applicabilità in via analogica dell'art. 1384 c.c., in virtù del carattere eccezionale della norma, alla caparra confirmatoria. il Tribunale di Tivoli ha rimesso alla Consulta la questione di legittimità costituzionale, in riferimento all'art. 1385, co. 2, c.c. nella parte in cui non dispone che il giudice possa equamente ridurre la somma da ritenere, nell'ipotesi in cui il contraente che ha dato la caparra confirmatoria sia inadempiente, o quella pari al doppio da restituire, nell'ipotesi inversa in cui sia inadempiente il contraente che l'ha ricevuta, ove risulti la manifesta sproporzione o sussistano giustificati motivi. Il Giudice delle leggi ha ritenuto la legittimità del diverso trattamento: C. cost., ord. 2.4.2014, n. 77;C. cost., ord. 24.10.2013, n. 238.
Ciò non toglie che il profilo, cui in questa sede si accenna solamente, per la tardività, in ogni caso, della richiesta, rivestirebbe caratteri di novità rispetto a quanto già oggetto di ripetute pronunce, anche della Cassazione. pagina 12 di 13