N. R.G. 3137/2024

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO DI MILANO terza sezione civile
La Corte, composta dai magistrati
Dott. Roberto Aponte -Presidente rel.
Dott. Maura Caterina Barberis - Consigliere
Dott. Laura Cesira Stella - Consigliere ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 3137/2024 r.g. promossa da
C.F. , in persona del legale rappresentante Parte_1 P.IVA_1 pro tempore signor rappresentata e difesa dall'Avv. Federico Ferretti del Foro Parte_1
di Reggio Emilia, (C.F.: e dall'Avv. Francesco Buffoli del Foro di C.F._1
Brescia (C.F. ), elettivamente domiciliata presso quest'ultimo – domi- C.F._2
cilio digitale indirizzo PEC Email_1
appellante contro
C. ), rappresentato e difeso dall' Avv. Maria A. CP_1 C.F._3
Crissantu C.F. e dall'Avv. Elena Semeraro C.F. C.F._4 [...]
, elettivamente domiciliato in Milano, Via Tartini 12, presso lo studio dei C.F._5
difensori che dichiarano di voler ricevere le comunicazioni ai seguenti indirizzi PEC:
[...]
Email_2 Email_3
appellato pagina 1 di 6 CONCLUSIONI DELLE PARTI
L'appellante:
In via principale e nel merito: dichiarare la nullità della sentenza oggetto di gravame per vio- lazione delle norme processuali che governano l'iter del procedimento per convalida di sfrat- to di cui agli articoli 657 e ss c.p.c. ovvero, in ogni caso, per violazione dell'art. 112 c.p.c.
Per l'effetto, Voglia la Corte d'Appello adita rimettere la causa al Giudice di primo grado, ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 354 c.p.c.
Con rifusione di spese e competenze professionali di entrambi i gradi di giudizio ex D.M.
55/2014, e con distrazione in favore dei procuratori antistatari ex art. 93 c.p.c.
L'appellato:
Rigettare il ricorso in quanto inammissibile e/o infondato per i motivi esposti in narrativa e per l'effetto confermare integralmente la sentenza di primo grado;

Condannare l'appellante al pagamento delle spese e compensi del presente grado di giudizio e successive occorrende.
MOTIVI DELLA DECISIONE
1. Con atto notificato il 4/10/2023, intimava a CP_1 Parte_1
lo sfratto per morosità con riferimento al contratto di locazione a uso commerciale
[...]
stipulato dalle parti in data 1/1/2022 e contestualmente citava la conduttrice a comparire da- vanti al Tribunale di Busto Arsizio per la convalida dello sfratto intimato con richiesta di emissione di ingiunzione di pagamento immediatamente esecutiva ex art. 664 c.p.c., per la somma di € 6.571,92 per canoni insoluti.
2. La società intimata si costituiva in giudizio opponendosi allo sfratto. Eccepiva, ai sen- si dell'art. 1460 c.c., l'inadempimento del locatore agli obblighi di garantire al conduttore il godimento dell'immobile locato e di provvedere alla manutenzione del medesimo, ai sensi degli artt. 1575 e 1576 c.c., denunciando che, in data 24.7.2024, un evento meteorico di par- ticolare intensità aveva provocato gravi infiltrazioni di acqua piovana che avevano danneg- giato l'immobile, adibito a ristorante, nei locali interni mentre, nell'area esterna, la caduta di grossi alberi aveva distrutto le strutture ivi esistenti e destinate alla ristorazione dei clienti.
3. Il Tribunale, con ordinanza ex art. 665 c.p.c. resa in data 11/1/2024, ordinava alla conduttrice il rilascio dell'immobile e disponeva il mutamento del rito per la prosecuzione del giudizio.
pagina 2 di 6 4. Le parti non depositavano memorie integrative e il Tribunale, con sentenza n. 905 pubblicata il 10/7/2024, resa all'esito dell'udienza di discussione alla quale compariva il solo locatore, dichiarava risolto il contratto per inadempimento della conduttrice e condannava quest'ultima al pagamento dei canoni di locazione maturati prima della notifica della doman- da di sfratto per morosità e dei canoni maturati successivamente, per un importo complessivo pari a euro 18.271,92 (6.571,92 + 11.700), oltre alle spese di lite.
5. Nel motivare la decisione, il Tribunale osservava, con riferimento all'eccezione di inadempimento sollevata dalla conduttrice, che l'evento meteorico indicato come causa delle infiltrazioni e dei danni cagionati all'immobile, era successivo al manifestarsi di una grave morosità, estesa a due canoni di locazione (giugno e luglio 2023). La morosità allegata dall'intimante (in sé non contestata) non poteva quindi essere giustificata dalla pretesa omes- sa manutenzione e ripristino dell'immobile da parte del locatore. Osservava, inoltre, che mai, prima dell'intimazione dello sfratto, il conduttore aveva comunicato i fatti allegati in giudizio e richiesto appositi interventi di manutenzione. Evidenziava, infine, che dalla lettura della perizia di parte emergeva che le infiltrazioni di acqua meteorica erano state determinate da una carente manutenzione dei canali di gronda e della vegetazione presente sul fabbricato. In assenza di ulteriori deduzioni e richieste istruttorie, dunque, a dimostrare la causa dei feno- meni descritti, non vi era prova che fosse integrato un obbligo di intervento del locatore, non operante in presenza di danni imputabili a difetti della manutenzione ordinaria a carico del conduttore ex art. 1576 c.c. Quanto all'area esterna, interessata da gravi danneggiamenti per la caduta degli alberi, non vi era prova del suo effettivo utilizzo, all'epoca dell'evento, per l'attività di ristorazione e della effettiva incidenza sull'attività economica svolta, sì da non potersi ritenere accertato un grave inadempimento del locatore. Anche rispetto a tali danni, era eloquente la mancanza di comunicazioni precedenti da parte della conduttrice, la quale ha continuato ad occupare i locali svolgendovi l'attività senza informare il proprietario e senza nulla richiedere. La sospensione dell'adempimento era, pertanto, illegittima e non giustificata da quanto esposto dalla conduttrice intimata, con la conseguenza che dovevano essere accolte sia la domanda di risoluzione del contratto per grave inadempimento imputabile alla condut- trice, sia la domanda di rilascio, sia, infine, quella di condanna al pagamento dei canoni di lo- cazione dovuti, fino al rilascio.
pagina 3 di 6 6. La società conduttrice ha interposto appello chiedendo che sia accertata la nullità del- la sentenza per essere il Tribunale incorso in vizio di ultrapetizione laddove ha accolto la domanda di pagamento di canoni, domanda non proposta dalla locatrice nel giudizio di meri- to intrapreso dopo il rigetto della domanda di convalida dello sfratto e il mutamento del rito, nonché per “violazione delle disposizioni di cui all'articolo 24 della Costituzione e agli arti- coli 657 e 664 c.p.c.” e “per violazione delle disposizioni di cui all'art. 5 D.Lgs. 28/2010”.
6.1 In sintesi, secondo l'appellante, il Tribunale, anziché trattare unicamente la domanda di risoluzione del contratto, disponendo la separata emissione di un decreto ingiuntivo per il pagamento dei canoni ex art. 664 c.p.c., ha deciso entrambe le questioni in un'unica sede, co- sì tuttavia pregiudicando il diritto di difesa della società intimata omettendo di rilevare, inol- tre, l'improcedibilità della domanda per il mancato esperimento del procedimento di media- zione di cui all'art. 5 del D.Lgs. 28/2010. L'appellante ha quindi chiesto dichiarare la nullità della sentenza oggetto di gravame per violazione delle norme processuali che governano l'iter del procedimento per convalida di sfratto di cui agli articoli 657 e ss c.p.c. ovvero, in ogni caso, per violazione dell'art. 112 c.p.c e, conseguentemente, di rimettere la causa al
Giudice di primo grado, ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 354 c.p.c.
7. L'appellata si è costituita in giudizio chiedendo che l'appello sia dichiarato inammis- sibile e comunque rigettato per infondatezza.
****
8. L'appello non può essere accolto.
9. Deve premettersi che, in caso di intimazione di sfratto per morosità con contestuale richiesta di emissione di decreto ingiuntivo per i canoni scaduti e a scadere, il decreto ingiun- tivo può essere emesso solo in caso di convalida dello sfratto e, quindi, laddove, come nella fattispecie, venga proposta opposizione allo sfratto, la relativa domanda, a seguito della tra- sformazione del rito, si converte in un'ordinaria domanda di condanna al pagamento delle somme dovute. In altri termini, in caso di conversione del rito, la richiesta di emissione di in- giunzione integra domanda di pagamento sulla quale il Tribunale deve pronunciarsi con il ri- to ordinario. Non è dunque ravvisabile il vizio di ultra-petizione lamentato dall'appellante.
10. È parimenti infondata la doglianza riguardante il mancato rilievo dell'improcedibilità della domanda per preteso mancato o tardivo esperimento del procedimento di mediazione.
pagina 4 di 6 10.1 Premesso che nei procedimenti per convalida di (licenza o) sfratto l'obbligo di media- zione sorge solo dopo il mutamento del rito di cui all'articolo 667 c.p.c. (art. 5, comma 6 lett.
b) D.lgs. n. 28/2010), va rilevato che nella fattispecie il Tribunale, con ordinanza pronunciata alla prima udienza fissata per la prosecuzione del giudizio dopo la mancata convalida, ha rin- viato la causa, ai sensi dell'art. 5, 2° comma D. lgs. n. 28/2010, per consentire l'insaturazione del procedimento di mediazione (v. ordinanza 13/3/2024) e la mediazione, regolarmente espletata, si è conclusa con esito negativo (cfr. verbale 6/5/2024 negativo per mancato accor- do tra le parti: doc. n. 5 dell'appellato). Non sussiste, pertanto, la ragione di improcedibilità lamentata dall'appellante.
11. Quanto appena osservato rende superflua la considerazione che l'appellante, che si è limitato a chiedere che la sentenza sia dichiarata nulla e che la causa sia rimessa al giudice di primo grado senza svolgere alcuna censura in ordine al merito della decisione, ha dedotto vizi in rito della sentenza non compresi tra quelli per i quali l'art. 354 c.p.c. prevede la rimessione della causa al primo giudice.
12. Per le ragioni suesposte l'appello deve essere respinto.
13. Le spese del grado, liquidate in dispositivo con applicazione dei parametri medi pre- visti per lo scaglione di valore della causa quanto alle fasi di studio e introduzione e minimi per le fasi di trattazione/istruzione e decisione in considerazione della mancanza di fase istruttoria e della decisione a seguito di discussione orale, seguono la soccombenza. Deve darsi atto che ricorrono i presupposti di cui all'art. 13 comma 1 quater d.p.r. 20/5/2002 n. 115 per il versamento, da parte dell'appellante, di un ulteriore importo a titolo di contributo unifi- cato, pari a quello dovuto per l'appello

P.Q.M.

La Corte d'Appello di Milano, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da a
[...]
in persona del l.r.p.t. sig. contro Parte_1 Parte_1 CP_1
avverso la sentenza del Tribunale di Busto Arsizio n. 905/2024, pubblicata in data
10/07/2024, così provvede:
1. rigetta l'appello;
2. condanna l'appellante al pagamento in favore della parte appellata delle spese del presente grado del giudizio, che liquida in complessivi € 3.933,00 per compensi, oltre 15 % per spese generali, I.V.A. e C.P.A. come per legge;

pagina 5 di 6 3. dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento da parte dell'appellante dell'ulteriore importo corrispondente al contributo unificato ex D.P.R. n. 115/2002, art. 13 c.
1 quater.
Milano, 5 marzo 2025
Il Presidente est.
Roberto Aponte
pagina 6 di 6