REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Corte d'Appello di L'Aquila
La Corte, composta dai magistrati:
Barbara Del Bono Presidente
Francesca Coccoli Consigliere rel.
Mariangela Fuina Consigliere
ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A
nella causa civile in grado di appello iscritta al n. 152/2024, promossa da
(cod. fisc. Parte_1
), in persona dei curatori avv. Marco Gasparroni e dott. Mario Feliciani;
P.IVA_1
rappresentata e difesa dall'Avv. Pietro Referza
appellante
contro
(cod. fisc. ), in persona del Controparte_1 P.IVA_2
Sindaco pro tempore;

rappresentato e difeso dall'Avv. Carlo Scarpantoni congiuntamente e disgiuntamente all'Avv. Luca Scarpantoni e all'Avv. Claudia Scarpantoni
appellato Per la riforma della sentenza del Tribunale di Teramo, n. 832/2023, pubblicata il 19 settembre 2023.
All'udienza sostituita da note scritte con termini fino al 13 maggio 2025, secondo quanto previsto dall'art.127 ter c.p.c., all'esito dei termini già concessi ai sensi dell'art. 352 c.p.c. e del deposito delle comparse conclusionali e memorie di replica, le parti costituite hanno rassegnato le conclusioni e il Collegio ha riservato la causa in decisione.

Conclusioni dell'appellante, in citazione e non modificate:
“in parziale riforma dell'impugnata sentenza del Tribunale di Teramo n. 832 pubblicata in data 19 settembre 2023, non notificata, voglia l'Ecc.ma Corte:


1. In accoglimento della domanda riconvenzionale proposta dalla
[...]
, accertato il diritto all'indennizzo dell'appellante, Parte_2 condannare il , in persona del Sindaco p.t., al pagamento Controparte_1 dell'importo pari all'aumento di valore del fondo e quindi di € 1.105.000,00, o somma diversa che parrà di giustizia, oltre alla rivalutazione monetaria fino alla sentenza ed agli interessi compensativi dal giorno della domanda al saldo effettivo.


2. Condannare il appellato alla rifusione delle spese e dei compensi relativi al CP_1 secondo grado di giudizio”.
Conclusioni dell'appellato, in comparsa di costituzione e non modificate:
“1) Respingere l'appello proposto dalla Parte_2
e, quindi, confermare integralmente la sentenza n. 832 del 19 Settembre 2023 emessa dal Tribunale di Teramo.
2) Con vittoria di spese”.
pag. 2/13 FATTO E DIRITTO


1. Sentenza impugnata.
Con sentenza n. 832/2023 pubblicata in data 19 settembre 2023 il Tribunale di Teramo, dato atto che con sentenza n. 1406/2003 del medesimo Tribunale e con sentenza n. 250/
2007 della Corte di Appello di L'Aquila era stata dichiarata, con autorità di giudicato, la nullità per illiceità dei motivi del contratto di compravendita stipulato dal
[...]
e la società e, per l'effetto, l'appartenenza Controparte_1 Parte_3 all'ente locale del terreno di mq. 50.220 riportato al catasto terreni del Comune di alla partita Controparte_1

2.300 foglio 9 particella 7-185 (ex 9/6) – 186 (ex 8/b) 187 (ex 97/b) 188 (ex 99/b) e 189
(ex 6/b), in accoglimento della domanda formulata dal condannava la società, CP_1 nel frattempo fallita, alla restituzione del fondo all'ente pubblico e quest'ultimo a restituire l'importo di euro 25.936,47, ricevuto a titolo di prezzo.
Rigettava, invece, la domanda riconvenzionale formulata dalla curatela della società volta ad ottenere dal il pagamento dell'indennizzo ex art. Controparte_1
936 cod. civ., in misura pari all'aumento di valore arrecato al fondo.
Riteneva, sotto tale profilo, il giudice di primo grado che, pur avendo il nominato
C.T.U. stimato in € 1.005.000,00 l'aumento di valore arrecato al fondo dalla realizzazione di un oleificio, il pessimo stato di conservazione dei manufatti avrebbe imposto tuttavia interventi di ristrutturazione economicamente non convenienti, con un conseguente costo di abbattimento dei manufatti e smaltimento dei detriti quantificato dal C.T.U. in € 2.395.000,00, costo di cui avrebbe dovuto farsi carico l'ente proprietario. Pertanto, il Tribunale, sulla base delle risultanze della C.T.U., riteneva che l'impianto realizzato fosse in condizioni tali da non comportare un accrescimento del valore del fondo, quanto, piuttosto, una diminuzione dello stesso essendo necessario demolire l'opera per destinare il terreno a diversa utilizzazione.
Le spese di lite venivano compensate tra le parti, in considerazione della circostanza che la convenuta non si era opposta all'accoglimento delle domande formulate dal CP_1
pag. 3/13 e delle motivazioni alla base del rigetto della domanda riconvenzionale proposta dalla società.
2. Appello. Avverso la decisione di primo grado ha proposto appello la
[...]
. Premesso che il non si era avvalso del Parte_2 CP_1 diritto potestativo di richiedere la rimozione delle opere entro il termine previsto dall'art. 936, 4° comma c.c., cosicché la mancata proposizione della domanda nel semestre aveva determinato la scelta irreversibile di ritenzione delle opere, contenente l'implicito riconoscimento dell'utilità dell'opera da parte del proprietario del suolo, sostiene l'appellante che in merito alla quantificazione del relativo valore avrebbe errato il primo giudice nel non limitarsi a recepire la valutazione positiva espressa dal CTU in euro 1.005.000,00, sulla base sia dell'attitudine del compendio aziendale alla produzione di utili (pag. 29 dell'elaborato), sia avuto riguardo al valore di mercato dei beni (pagg. 31 e 32; pag. 47), senza che in alcun punto il consulente avesse evidenziato la necessità della demolizione dell'impianto.
Concludeva, pertanto, chiedendo che, in accoglimento della domanda riconvenzionale proposta dalla , il Parte_2 Parte_2
venisse condannato al pagamento, in favore Controparte_1 dell'appellante, dell'importo di € 1.005.000,00, pari all'aumento di valore del fondo, oltre interessi e rivalutazione.

3. Si è costituito in giudizio il appellato opponendosi all'accoglimento del CP_1 gravame.


4. Motivi della decisione.
4.1 Con unico motivo di gravame si duole la curatela Parte_2 dell'omesso riconoscimento in favore della società dell'indennizzo ex art.
[...]
936 c.c. per l'aumento di valore arrecato al fondo, nonostante la ricorrenza dei relativi presupposti e la valutazione in tal senso positivamente espressa dal nominato
CTU.
pag. 4/13 4.2 La fattispecie all'esame della Corte è quella di un terzo non proprietario che ha realizzato la costruzione a sue spese e con suoi materiali sul fondo dell'amministrazione, la quale non ne ha chiesto la rimozione, scegliendo perciò di ritenerle, per cui ne viene chiesta la condanna al pagamento, a favore del terzo, dell'indennizzo di cui all'art. 936 cod. civ.
“Secondo giurisprudenza consolidata della Suprema Corte, a norma dell'art. 936 cod. civ., l'obbligo di pagamento dell'indennizzo posto a carico del proprietario del fondo sorge dall'esercizio del diritto di ritenzione delle opere fatte dal terzo con materiali propri, che si verifica automaticamente per la scadenza del termine di sei mesi dal giorno in cui il proprietario ha avuto notizia dell'incorporazione …..
“A tale proposito, questa Suprema Corte ha ripetutamente affermato che allorquando al proprietario non è o non è più consentito proporre domanda di rimozione delle opere, è il terzo ad avere sempre diritto ad un indennizzo a fronte del vantaggio economico da detta costruzione o manufatto derivato al proprietario del fondo, vantaggio che è prioritario ed assorbente rispetto al danno dal medesimo eventualmente subito ed incompatibile con la relativa pretesa risarcitoria (Cass. n.
26595 del 30 settembre 2021; Cass. n. 3523 del 9 febbraio 2017)” - Cass. ord. n. 13359 del 2023, ribadendo il principio di diritto già espresso dalla Corte di Cassazione con la sentenza 18 luglio 2002, n. 10441-.
4.3 In merito alla quantificazione dell'indennizzo, osserva ancora la Corte di legittimità che “In tema di accessione, il proprietario che, ai sensi dell'ultimo comma dell'art. 936 c.c., non abbia chiesto, entro sei mesi dal giorno in cui ha avuto notizia dell'incorporazione, la rimozione delle opere fatte sul suo fondo dal terzo con materiali propri, deve corrispondere a quest'ultimo l'indennizzo di cui all'art. 936, comma 2 c.c., senza che possa essere rigettata la domanda volta a conseguirlo per il solo fatto che il terzo non abbia pienamente provato il suo ammontare, essendo sufficiente la prova dei fatti costitutivi del diritto all'indennizzo per attivare, in capo al giudice, i poteri istruttori d'ufficio, quali la consulenza tecnica e il giuramento suppletorio, volti a determinarne il "quantum" - Cass. ord. n. 13359 del 2023-.
pag. 5/13 4.4 Così ricostruito l'istituto e ritenuto che l'omesso esercizio da parte del proprietario del fondo del diritto di chiedere la rimozione delle opere abbia nel caso di specie determinato l'integrazione dei fatti costitutivi del diritto del terzo all'indennizzo, tema centrale della presente controversia è la quantificazione del relativo importo, con riferimento al quale il secondo comma dell'art. 936 c.c. rimette al proprietario che abbia optato per la ritenzione delle opere la scelta se pagare “il valore dei materiali e il prezzo della mano d'opera, oppure l'aumento di valore recato al fondo”.
4.3 In difetto di scelta del criterio da parte del Comune interessato, il quale ha in radice contestato la spettanza dell'indennizzo, l'accertamento tecnico compiuto dal CTU ha consentito di pervenire ad alcuni dati certi.
Partendo dalla descrizione del sito (pagg. 13-14 dell'elaborato), il consulente ha evidenziato che “Il complesso industriale realizzato sull'area in oggetto è costituito dai seguenti manufatti (cfr. Allegato 17):
01. Palazzina uffici
02. Capannone destinato a reparto preparazione e pellettizzazione
03. Capannone destinato a reparto di estrazione
04. Capannoni destinati a reparto di essiccazione e magazzino sansa
05. Vasche di depurazione
06. Capannone destinato a deposito olio raffinato
07. Centrale termica
08. Capannone destinato a reparto raffineria
09. Vasche di accumulo acqua
10. Torre evaporativa
11. Basamenti appoggio per serbatoi
12. Vasca contenimento olio
pag. 6/13 13. Recinzioni e muri
14. Uffici di cantiere (non previsti in progetto)”.
Rispondendo ai quesiti posti, ha quindi evidenziato che:
“

1. I luoghi si presentano abbandonati e lasciati all'incuria del tempo;
lo stato di conservazione dei manufatti si dimostra scadente in tutti gli edifici e nella recinzione, ad eccezione dei capannoni per l'essicazione e il magazzinaggio della sansa, di tutte le tipologie di vasche e della torre evaporativa, che presentano invece un livello mediocre.


2. Si giudica l'utilizzo produttivo delle strutture, considerato lo specifico e il particolare layout degli stessi, legato precipuamente al settore oleario.
Non vi è convenienza economica nella riconversione produttiva delle strutture, stante anche la congiuntura sfavorevole del mercato immobiliare e industriale.
Non vi è necessità di adeguamento statico, con riguardo a quanto previsto dal D.M. di
Gennaio 1998, indi per cui i relativi costi sono nulli.


3. La ristrutturazione dei fabbricati, secondo quanto previsto dal D.P.R. 6 giugno 2001,
n. 380, volta «a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente» compreso «...demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria di quello preesistente...», non risulta economicamente conveniente. Se ci si attiene alla definizione di legge del lemma “ristrutturazione”, valgono infatti le medesime considerazioni espresse nell'ambito del quesito precedente, relativo alla convenienza economica della riconversione produttiva.
Perciò si è preso in considerazione l'accezione comune non specialistica di intervento di ultimazione dei lavori come da progetto e di manutenzione, cioè opere tese a rendere le strutture operative. In questo caso, invece, considerate le condizioni del mercato oleario, in cui si può inserire l'opificio, instabili ma con note positive, si giunge alle conclusione che la
pag. 7/13 ristrutturazione dei manufatti sia economicamente conveniente e possa generare utili finanziari.


4. Il costo complessivo di abbattimento dei manufatti e relativo smaltimento è pari in
c.t. a € 2.395.000,00 (euro duemilionitrecentonovantacinquemila/00).


5. Si è ritenuto, sulla base dei criteri della dottrina estimativa, di sviluppare il quesito successivo, posto in alternativa.


6. L'aumento di valore del fondo, a seguito delle addizioni e trasformazioni attuate con la realizzazione del complesso industriale, escludendo il valore dell'area, coincide con il costo di riproduzione deprezzato dei manufatti, a cui sottrarre le detrazioni. È stimato pari a € 1.005.000,00 (euro unmilionecinquemila/00)”.
4.4 L'evidenziato inquadramento dell'istituto e la corretta analisi della fattispecie concreta, condotta con l'ausilio del CTU, le cui conclusioni si ritiene di condividere in quanto immuni da vizi metodologici e di carattere logico, inducono a ritenere fondato il proposto appello.
Il giudice di prime cure, pur a fronte dell'oggettivo aumento di valore del fondo stimato dal CTU in € 1.005.000,00, evidenziando che il pessimo stato di conservazione dei manufatti avrebbe imposto interventi di ristrutturazione economicamente non convenienti, con un conseguente costo di abbattimento dei manufatti e smaltimento dei detriti quantificato in € 2.395.000,00, di cui avrebbe dovuto farsi carico l'ente proprietario, ha concluso affermando che l'impianto realizzato fosse in condizioni tali da non comportare un accrescimento del valore del fondo, quanto, piuttosto, una diminuzione dello stesso essendo necessario demolire l'opera per destinare il terreno a diversa utilizzazione.
Il ragionamento appare viziato alla luce dei richiamati principi giurisprudenziali, oltre che nella corretta interpretazione della perizia, introducendo nella stima del valore del fondo la sottrazione dovuta a costi di demolizione non imputabili alla società che ha realizzato le opere, in conseguenza della scelta di ritenzione delle stesse operata dal con rinuncia alla richiesta di demolizione ad opera del terzo. Non solo, appare CP_1
pag. 8/13 altresì viziato laddove introduce considerazioni di tipo soggettivo, ancorate alla natura di ente pubblico rivestita dal proprietario del fondo e alla conseguente inaccessibilità all'esercizio diretto di attività imprenditoriale nel settore oleario (ma non anche alla relativa concessione a terzi), che appaiono precluse al giudicante, una volta che, come pare opportuno ribadire, la scelta di ritenzione delle opere è stata compiuta dalla pubblica amministrazione.
Ciò evidenziato, deve ritenersi invece non incidente nella valutazione oggettiva del vantaggio arrecato al fondo non solo il costo di demolizione, una volta maturata la scelta in favore della ritenzione, ma neppure la valutazione di non convenienza economica di una riconversione dell'impianto ad altro scopo, a fronte dell'accertato vantaggio economico apportato all'area dall'impianto nella destinazione e nelle condizioni ben note alla pubblica amministrazione allorquando la stessa non ne ha domandato la rimozione (“Perciò si è preso in considerazione l'accezione comune non specialistica di intervento di ultimazione dei lavori come da progetto e di manutenzione, cioè opere tese a rendere le strutture operative. In questo caso, invece, considerate le condizioni del mercato oleario, in cui si può inserire l'opificio, instabili ma con note positive, si giunge alla conclusione che la ristrutturazione dei manufatti sia economicamente conveniente e possa generare utili finanziari”- pag. 49 dell'elaborato).
4.5 Né le conclusioni cui perviene il CTU in merito al valore attuale ed effettivo delle opere appaiono inficiate da vizi logici o metodologici.
Il consulente, al fine di determinare l'aumento di valore del terreno a seguito del miglioramento fondiario eseguito con la realizzazione del complesso industriale, autorizzata dal Comune di con la Concessione n. 15 del 1989 e Controparte_1 successiva variante n. 34 del 1991, ha proceduto per fasi.
Nella prima fase ha evidenziato che, “trattandosi di un complesso industriale che non ha mai iniziato la propria attività produttiva, si esclude che vi possano essere effetti complementari o più che proporzionali tra i beni (terreno e fabbricati), cioè che la somma dei valori di mercato delle due parti in cui il bene originario viene scisso, risulti inferiore al valore di mercato del bene nella sua interezza. Né tantomeno appare
pag. 9/13 possibile considerare il valore di avviamento dell'azienda stessa. Si esclude pertanto
l'aspetto economico del “valore complementare”, determinato come differenza tra il valore di mercato del bene intero e quello della parte residua. Si esclude altresì il
“valore di trasformazione”, determinato per differenza tra il valore di mercato di tutti i prodotti ottenibili dalla trasformazione e le spese sostenibili per la trasformazione stessa, perché, come già illustrato nella risposta al quesito n. 2, trattasi di manufatti dotati di particolari specificità, legate al peculiare tipo di lavorazione e ai diversi cicli produttivi, che non consentono, in modo economicamente conveniente, la trasformazione in altra attività produttiva.
Si stabilisce perciò, essendo l'aumento del valore del fondo legato solo ai meri manufatti presenti, di esaminare l'aspetto economico del “valore di mercato” degli immobili, ossia il più probabile valore che si realizzerebbe su un determinato mercato e in un dato momento ( e 2002). Persona_1 Persona_2
Valore che coinciderà, sulla base di quanto precedentemente espresso, con l'aumento di valore del fondo rispetto alla nuda proprietà, al lordo di eventuali detrazioni”.
In una seconda fase ha proceduto alla individuazione del procedimento estimativo, optando per un procedimento analitico, scartando il procedimento sintetico per comparazione diretta di beni analoghi, ciò perché “ribadita la specificità del complesso produttivo, risulta molto difficile rilevare un sufficiente numero di contrattazioni relative a compendi di caratteristiche
analoghe a quello da stimare, e nella fattispecie, non si ravvisano le condizioni per la stesura di una soddisfacente scala di prezzi di compravendita “ordinaria” e quindi per
l'applicabilità del criterio di mercato con il metodo sintetico comparativo.
Pertanto alla luce delle considerazioni svolte, ai fini della determinazione dell'aspetto economico ricercato “valore attuale di mercato”, si ritiene di elaborare un giudizio estimativo articolato sul criterio del “costo di riproduzione” …., che rappresenta il costo stimato per costruire, ai prezzi normali di mercato in vigore al momento della stima, un edificio perfettamente identico a quello da peritare, con gli stessi materiali, norme, disegni, particolari e gravato dai medesimi difetti. Questa metodologia, prevista
pag. 10/13 negli standard internazionali, denominata anche Cost approach, si fonda sul presupposto che nessun ordinario operatore, per l'acquisto di un immobile produttivo adatto alle sue specifiche esigenze, sarebbe disponibile a spendere più di quanto gli costerebbe realizzarlo direttamente (principio di sostituzione). «L'impiego del Cost approach è suggerito nella stima di immobili speciali, di beni immobili che hanno un mercato limitato, di aziende agricole e industriali» (Rulli, 2010).
Dunque si è provveduto ad analizzare i dati e gli elementi in modo analitico, al fine di determinare il costo di riproduzione e gli oneri connessi, per poi aggiungere o dedurre un quid, che tenga conto di fattori intrinseci - tra i quali la vetustà degli immobili e lo stato di conservazione - e di fattori estrinseci, tra i quali l'obsolescenza economica, poiché il valore di un fabbricato, come di un qualsiasi altro bene economico, è in funzione della sua utilità, disponibilità e rarità ( e 2002)”. Per_1 Persona_2
Nella terza fase il CTU ha proceduto, quindi, alla “individuazione dei dati elementari”:
“Sono stati presi in considerazione:
- i dati strutturali di progetto, depositati presso il Servizio del Genio Civile di Teramo,
- i progetti architettonici, depositati presso l'Uffico tecnico del Comune di
[...]
, CP_1
- i dati rilevati attraverso misurazione diretta durante i sopralluoghi,
- i «Prezzi informativi opere edili nella Regione Abruzzo – Anno 2012» (ultimo anno in cui sono riportate le voci per i prefabbricati),
- gli indici dei costi di costruzione e i dati del settore immobiliare, con riferimento al comparto produttivo, elaborati dall'ISTAT,
- i dati relativi al settore oleoario resi pubblici da CP_2 [...]
), dal COI (Consiglio Oleico Internazionale) e Controparte_3
da (Istituto di Servizi per il Mercato Agricolo Alimentare)”. CP_4
pag. 11/13 Attraverso la redazione di un computo metrico ha quantificato i costi di realizzazione dell'impianto in € 4.082.941,90; gli oneri professionali e di gestione manageriale sono stati invece quantificati in euro € 285.805,93 e gli oneri finanziari in € 115.677,30, così pervenendo ad un “costo di riproduzione a nuovo” pari a € 4.484.425,13.
Su tale costo è stato applicato un coefficiente di deprezzamento complessivo del bene, parametrato a vetustà e obsolescenza funzionale, stato di conservazione, obsolescenza economica in funzione del mercato immobiliare e di quello dell'industria olearia, che ha consentito di quantificate il valore attuale delle opere in € 1.016.341,00, da cui detrarre le spese (per euro 10.975,01) necessarie alla demolizione degli uffici di cantiere (cfr. allegato 32), non previsti dal progetto e ritenuti non funzionali e non utilizzabili ai fini dell'attività produttiva.
L'aumento di valore del fondo a seguito della realizzazione del complesso industriale risulta, pertanto, pari a € 1.005.365,99, oltre interessi compensativi dalla domanda al soddisfo, mentre non trova applicazione la rivalutazione risultando l'indennizzo quantificato all'attualità.
5. Stante l'accoglimento del proposto appello, le spese del presente grado di giudizio, come chiesto dall'appellante, sono poste a carico della parte appellata e sono liquidate come da dispositivo, con esclusione della fase istruttoria non espletata in questa sede.

P.Q.M.

definitivamente pronunciando sull'appello proposto dalla
[...] avverso la sentenza del Tribunale di Teramo n. 832/2023, Parte_4 nei confronti del , ogni altra istanza disattesa, così Controparte_1 provvede:
1) in accoglimento del proposto appello e, in parziale riforma dell'impugnata sentenza, condanna il , in persona del Sindaco pro tempore, al Controparte_1 pagamento in favore della della Parte_4 somma di euro 1.005.365,99, oltre interessi compensativi dalla domanda al soddisfo;

pag. 12/13 2) condanna l'appellato a rifondere all'appellante le spese del giudizio, che liquida, per il presente grado, in € 12.033,00 oltre al 15% di spese generali ed Iva e Cap come per legge.
Così deciso nella camera di consiglio da remoto del 13 giugno 2025
Il Consigliere estensore
Francesca Coccoli
Il Presidente
Barbara Del Bono
pag. 13/13