N. 254/2022 R.G.
CORTE DI APPELLO DI MESSINA
Prima Sezione Civile

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Appello di Messina, Prima Sezione Civile, così composta:
1) dr. Massimo GULLINO Presidente relatore
2) dr. Augusto SABATINI Consigliere
3) dr.ssa Marisa SALVO Consigliere ha pronunciato coatta amministrativa la seguente
SENTENZA nella causa civile in grado di appello iscritta al n. 254/2022 R. G., vertente tra
(P. IVA di seguito anche solo ”), Parte_1 P.IVA_1 Parte_1 con sede in Milazzo (ME), via Ciantro, in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dal Prof. Avv. Massimo Galletti, presso il cui studio in Messina, via XXVII Luglio, 61 è elettivamente domiciliata;

- appellante contro
CP_
per l' di della – Gestione separata CP_1 Controparte_3 Controparte_4
, ente pubblico non economico, in liquidazione coatta amminisyrativa, in persona del CP_5 commissario liquidatore
- appellato contumace
******************
Oggetto: Appello avverso la sentenza n. 1679/2021, emessa dal Tribunale di Messina in data 30 settembre 2021 nel giudizio iscritto al n. 6685/2012 R.G.
CONCLUSIONI DELLE PARTI:
Per l'appellante: “Piaccia alla Ecc.ma Corte d'Appello adita, respinta ogni contraria istanza, difesa ed eccezione, accogliere il presente atto d'appello, riformando, in parte qua, l'impugnata sentenza, e a tale fine, per i motivi sopra spiegati: a) Accertare e dichiarare la conclusione di un contratto di compravendita, intervenuto tra il per l'Area di Sviluppo Industriale della Provincia di CP_1
Messina in liquidazione (venditore) e la (acquirente), in data Parte_1
15.12.2011, conclusosi attraverso il mutuo scambio di proposta ed accettazione, avente ad oggetto il complesso immobiliare sito in Milazzo, località Ciantro e denominato “ ”, per il Parte_1 prezzo e le condizioni previste;
b) Per l'effetto, accertare e dichiarare la proprietà sul detto Centro Mercantile in capo alla in forza del succitato contratto e, dunque, a Parte_1 decorrere dalla conclusione dello stesso, in data 15.12.2011; c) Ancora, per l'effetto, accertare e dichiarare che tutte le somme corrisposte dal 15.12.2011 alla data odierna, e qualificate come canoni di affitto, sono da imputarsi, piuttosto, al pagamento del prezzo di compravendita, come si è detto convenuto dalle parti in €. 6.600.000,00; d) Ancora, per l'effetto, ordinare al Conservatore dei Registri Immobiliari di Messina la trascrizione nei Registri Immobiliari della emittenda sentenza;
Con vittoria delle spese e dei compensi di entrambi i gradi di giudizio”.
Per l'appellato: nessuna conclusione, essendo rimasto contumace
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Si illustra lo svolgimento del processo, sintetizzando la descrizione contenuta nella sentenza impugnata.
Con atto di citazione notificato il 19.11.2012 la conveniva in giudizio Parte_1 il – poi Controparte_6 divenuto , gestione separata di Controparte_7
Messina - per ottenere l'accertamento dell'esistenza del contratto di compravendita intervenuto tra le parti il 15.12.2011 avente ad oggetto il complesso immobiliare sito in Milazzo, località Ciantro, e denominato alle condizioni pattuite e, conseguentemente, per ottenere Parte_1
l'accertamento che le somme corrisposte dal 15.12.2011 dalla quali canoni Parte_1 di affitto, dovessero computarsi al pagamento del prezzo pattuito, pari a € 6.600.0000,00; chiedeva, altresì, l'accertamento dell'inadempimento dell'obbligazione posta a carico del , di CP_1 rifacimento dei tetti dei vari capannoni, con condanna all'esecuzione delle opere necessarie e al risarcimento dei danni subiti per la riduzione del valore commerciale degli immobili (pari a € 50.000,00), per la lesione dell'immagine imprenditoriale (€ 250.000,00), nonché dell'inesatto adempimento dell'obbligo di smaltire e rimuovere le attrezzature in disuso occupanti il piazzale antistante il capannone D, con condanna al risarcimento del danno per il mancato godimento del piazzale (€ 100.000,00) e per i costi di rimozione dei motori dei macchinari (€ 1.900,00); chiedeva, infine, la condanna della parte convenuta al risarcimento del danno per la mancata percezione dei canoni di affitto da parte della Comet s.r.l. (€ 45.000,00) e per il mancato perfezionamento dei contratti di affitto con Inghel s.r.l. (€35.000,00) e Trasporti Campanella s.r.l. (€ 34.000,00).
Ciò posto, per quel che qui interessa, a sostegno delle domande l'attrice allegava che il complesso immobiliare oggetto di causa era stato messo in vendita e, dopo due procedimenti di incanto andati deserti, era stato acquistato dalla stessa attrice, come evincibile dallo scambio di corrispondenza tra le parti confluito in un accordo contrattuale secondo lo schema proposta (della società attrice) - accettazione (da parte dell'ASI).
Al riguardo deduceva che il – in esecuzione della deliberazione commissariale n. 116 del CP_1
31.12.2010, della DDG n. 152 del 3.6.2011 ai sensi dell'art. 73, lett. c del RD n. 827/1924 - in data 26.8.2011 aveva indetto il bando per la vendita del Centro Mercantile fissando il prezzo a base d'asta in € 6.600,000,00 con deposito cauzionale di € 330.000,00, riconoscendo all'affittuaria apposito diritto di prelazione e stabilendo che, in caso di asta deserta, si sarebbe riservato la facoltà di procedere a trattativa privata con l'affittuario a un prezzo non inferiore a quello indicato nel bando;
che, visto l'esito infruttuoso dell'asta pubblica, il aveva offerto alla società attrice la vendita alle CP_1 condizioni di prezzo di cui sopra e, con lettera raccomandata del 23.11.2011, la società aveva accettato l'offerta, chiedendo una dilazione di pagamento in 48 mesi, oltre interessi al tasso legale vigente, con versamento della caparra di € 330.000,00 all'accettazione da parte dell'ASI e stipula del contratto entro il 31.3.2012; che il aveva indicato condizioni diverse (oltre alla caparra al CP_1 momento dell'accettazione, il versamento del 50% della somma al rogito e l'ulteriore 50% dilazionato in 36 mesi al tasso legale, somma questa da garantirsi con apposita polizza fideiussoria); che la società aveva accettato tali ultime condizioni, dichiarandosi pronta al versamento della caparra confirmatoria.
Riteneva, quindi, concluso il contratto di compravendita, essendo stati fissati gli elementi essenziali, e affermava il comportamento contrario a buona fede dell'Asi, per avere ritardato la stipulazione del contratto e avere impropriamente richiesto i canoni per l'affitto del complesso aziendale, i quali dovevano imputarsi al pagamento del prezzo, essendo mutato il titolo.
Si costituiva in giudizio l' Controparte_8
, già industriale
[...] Controparte_6 [...]
, contestando le domande. Controparte_6
Il convenuto rappresentava: di avere concesso in affitto alla il Parte_1 complesso immobiliare oggetto di causa;
che, visti i debiti accumulati, l'Assessorato Regionale aveva approvato la decisione di vendere il complesso;
che, andati deserti i due incanti, era stata instaurata una trattativa privata con l'affittuario, ma quest'ultimo aveva avanzato richieste diverse da quelle formulate dal;
che con nota del 15.12.2012 la aveva accettato le CP_1 Parte_1 ultime condizioni fissate dal con nota del 13.12.2011, ma aveva proposto ulteriori CP_1 modifiche e aveva rappresentato di non avere ancora l'autorizzazione del Consiglio di Amministrazione. Nelle more l'ARS aveva approvato la l.r. n. 8/12 con la quale erano stati soppressi e posti in liquidazione i consorzi ASI e, dopo la nomina del commissario straordinario liquidatore, quest'ultimo aveva rappresentato l'esigenza di definire taluni contenziosi prima di addivenire alla stipula del preliminare di vendita. Infine il 3.9.2012 era stato istituito l' CP_5
A suo dire nessuna compravendita si era formalizzata tra le parti. Rappresentava che i Consorzi erano enti di diritto pubblico non economici, enti strumentali della Regione, e la stessa legge che ne aveva decretato la soppressione aveva previsto le gestioni separate presso l' (Istituto qualificato come CP_5 ente pubblico non economico sottoposto alla vigilanza e alla tutela dell'assessorato regionale alle attività produttive).
Pertanto, nel caso di specie a dire del convenuto - risultavano applicabili le disposizioni in materia di contratti della P.A., tra cui l'obbligo di forma scritta a pena di nullità, previa approvazione dell'organo deliberante e sottoscrizione del legale rappresentante come, del resto, anticipato nella nota del 13.12.2001, laddove era stato puntualizzato che sarebbe stato necessario attendere la formalizzazione degli atti.
Conseguentemente i canoni di locazione risultavano dovuti e il loro mancato versamento determinava la risoluzione del contratto, domanda formulata in via riconvenzionale.
Chiedeva, infine, il rigetto delle residue domande.
Con la sentenza gravata, il Tribunale respingeva la domanda di accertamento dell'avvenuto trasferimento della proprietà dei beni oggetto di causa. Nello specifico, il primo giudice, ricostruendo nel dettaglio le trattative tra le parti per come desumibili dalla documentazione versata in atti, riteneva che non si fosse concluso alcun contratto di vendita del compendio immobiliare oggetto di causa.
Ad avviso del Tribunale, ciò era da escludere per il fatto che, con l'art. 1 L. R. 8/2012, i rapporti attivi e passivi fino a quel momento detenuti dai Consorzi per le aree di sviluppo industriale – enti di diritto pubblico non economico sottoposti alla vigilanza e alla tutela dell'Assessorato per CP_7
l'industria ai sensi della L. R. 1/1984 – erano stati devoluti ad apposite gestioni a contabilità separata presso l' produttive), di talché poteva trovare Controparte_7 applicazione l'orientamento giurisprudenziale di legittimità secondo cui i contratti con la PA devono essere redatti, a pena di nullità, in forma scritta e con la sottoscrizione dell'organo rappresentativo dell'Ente, munito dei poteri necessari a vincolare l'Amministrazione, e della controparte.
Dunque, poiché le parti non avevano dimostrato di aver espresso le proprie volontà con un documento dotato delle prescritte formalità, ne derivava che il contratto non era stato stipulato.
Peraltro, stante la transazione intercorsa tra le stesse parti il 14 aprile 2011, e documentata in atti e dotata delle formalità citate, il Tribunale non riteneva ravvisabile alcun motivo per l'Ente pubblico di procedere diversamente.
Non potevano ritenersi operanti neppure le deroghe previste per altri tipi di contratti della pubblica amministrazione, richiamate dalla società attrice, versandosi nella specie in un caso di vendita di un complesso immobiliare.
Infine, quanto alle spese, le compensava per tre quarti, condannando l' alla rifusione del CP_5 restante quarto.
La impugnava la citata sentenza con appello, notificato il 4 aprile 2022 e depositato Parte_1 il 12 aprile 2022, diretto alla riforma del solo capo che aveva negato l'avvenuta stipulazione del contratto di vendita.
In particolare, lamentava come il Tribunale, nel sostenere che, per potersi considerare compiutamente perfezionato il contratto di vendita tra le parti, esso avrebbe dovuto necessariamente stipularsi per iscritto con un unico documento, avesse erroneamente interpretato i fatti di causa. Infatti, da una lettura più attenta degli atti e dei documenti di causa doveva desumersi che la conclusione del contratto mediante unico documento scritto non fosse necessaria, essendo pacifico in atti che le parti avevano concordato per iscritto, attraverso la corrispondenza tra loro intercorsa, ogni condizione relativa al negozio stipulando, nel pieno rispetto della disciplina dei contratti conclusi dalla pubblica amministrazione, in relazione ai quali non è esclusa la stipulazione ai sensi dell'art. 1326 c.c.
Inoltre, contrariamente a quanto rilevato dal Tribunale, il riferimento a un successivo contratto da stipulare – fatto dall' e non dall'odierna appellante – avrebbe dovuto intendersi, al più, come CP_5 una ripetizione in forma solenne con funzione di integrazione meramente formale di un contratto già concluso, e quindi vigente quale unica fonte del rapporto negoziale tra le parti, immutata in tutto e per tutto tranne che per la forma.
Il primo giudice, dunque, avrebbe dovuto ritenere raggiunto l'accordo tra le parti sulla base delle trattative intercorse tra esse e documentate in atti, anche in virtù di una recente giurisprudenza di legittimità che ha sottolineato come la forma scritta ad substantiam si debba ritenere integrata non solo nell'ipotesi di stipulazione del vincolo contrattuale “recante la contestuale sottoscrizione di entrambe le parti, ma anche con lo scambio delle missive contenenti la proposta e l'accettazione, ossia distinte scritture formalizzate e inscindibilmente collegate, entrambe sottoscritte, così da evidenziare inequivocabilmente la formazione dell'accordo, secondo lo schema della formazione del contratto tra assenti”. Secondo l'appellante, tale orientamento sarebbe coerente “con la lettera del R.D. n. 2440 del 1923, art. 17, che non prevede che il vincolo contrattuale sia espresso indefettibilmente in un unico documento sottoscritto da entrambi i contraenti (fatte salve disposizioni legislative espresse in senso diverso). Il citato art. 17 dispone infatti che i contratti a trattativa privata con la P.A. possono stipularsi non solo «per mezzo di scrittura privata firmata dall'offerente e dal funzionario rappresentante l'amministrazione», cioè mediante un unico documento, ma anche «con atto separato di obbligazione sottoscritto da chi presenta l'offerta», «per mezzo di obbligazione stesa appiedi del capitolato” e “[…] per mezzo di corrispondenza, secondo l'uso del commercio, quando sono conclusi con ditte commerciali», e non v'è ragione giuridica, di ordine testuale o sistematica, per confinare tale ultima modalità a fattispecie negoziali marginali o di modesto importo”.
Inoltre, a riprova di quanto dedotto, non era stato tenuta in debito conto la sentenza n. 65/2020 del TAR Catania, prodotta in giudizio, che, dichiarando inammissibile per difetto di giurisdizione il ricorso del diretto all'accertamento della “decadenza” della società da CP_1 Parte_1 un'asserita “concessione amministrativa” relativa ai beni immobili di cui è causa, aveva statuito con efficacia di giudicato che il bene, in quanto non incluso nel patrimonio indisponibile strumentale da trasferire all' ai sensi dell'art. 19 L. R. 8/2012, non poteva ritenersi destinato a un pubblico CP_5 servizio. Pertanto, lo stesso TAR concludeva come la circolazione del bene dovesse seguire il regime dettato dal diritto civile, nell'ambito del quale l'art. 1326 c.c. rappresenta la regola generale.
Si costituiva in giudizio il con comparsa depositata il 5 settembre 2022, instando per il CP_1 rigetto dell'appello avversario siccome inammissibile e/o comunque infondato.
Deduceva innanzitutto come la stessa avesse fatto cenno alla stipulazione della Parte_1 vendita mediante atto pubblico, dapprima nella nota del 23 novembre 2011, da realizzarsi “entro e non oltre il 31 marzo 2012”, e in seguito nella nota del 15 dicembre 2011, nella parte in cui affermava
“con l'occasione, sottoponiamo alla Vs. attenzione la possibilità di sostituire il rilascio della polizza fideiussoria, a garanzia della somma dilazionata, con altra forma di idonea garanzia da convenire di comune accordo prima della stipula dell'atto pubblico di trasferimento dell'immobile”.
In ogni caso, il preteso contratto non era stato concluso, posto che il carteggio documentato tra le parti non poteva assumere alcun effetto vincolante. Infatti, l'unica conclusione che poteva trarsi da esso era che le parti, all'esito di uno scambio di proposte e controproposte, avevano concordato la stipulazione dell'atto pubblico in una data futura, successiva al 31 marzo 2012.
Peraltro, anche a voler ammettere l'applicabilità dell'art. 1326 c.c., la corrispondenza tra le parti non avrebbe comunque consentito di ritenere concluso il contratto. Infatti, con la sua ultima nota, datata 15 dicembre 2011, la , prospettando al “la possibilità di sostituire il Parte_1 CP_1 rilascio della polizza fideiussoria, a garanzia della somma dilazionata, con altra forma di idonea garanzia da convenire di comune accordo prima della stipula dell'atto pubblico di trasferimento dell'immobile”, aveva sostanzialmente formulato una nuova controproposta. Essa, pur valutata dal
, non era stata infine accettata, come si poteva evincere anche dalla nota del commissario CP_1 liquidatore del 21 giugno 2012, in cui egli precisava di essere l'unica persona “preposta a stabilire le modalità e le condizioni per la stipula del contratto, al prezzo già previsto”.
In disparte questa circostanza, era quindi evidente come la volontà delle parti non fosse di riconoscere il valore di vincolo contrattuale alla corrispondenza intercorsa tra esse, bensì di subordinare l'insorgenza del vincolo contrattuale alla stipulazione di un successivo atto notarile di vendita, che regolasse in ogni aspetto, principale e secondario, il rapporto tra le parti. Tale volontà trovava inoltre conferma nel comportamento assunto dalle parti durante e dopo le trattative. In particolare, la non aveva scientemente pagato alcunché a titolo di Parte_1 corrispettivo della vendita, né di caparra confirmatoria, poiché ben consapevole della mancata conclusione del contratto. E neppure poteva darsi rilievo all'asserita disponibilità della società a concluderlo, dato che questa disponibilità non si era tradotta in una rituale offerta formale. Peraltro, ove si fosse ritenuto concluso il contratto il 15 dicembre 2011, nello stesso momento la
[...]
avrebbe dovuto adempiere alle sue obbligazioni secondo la nota del 13 dicembre 2011, Parte_1 ossia pagando il 50% del prezzo pattuito (€ 3.300.000,00), e prestando fideiussione a favore del a garanzia del pagamento dilazionato del residuo. Aggiungeva che, tutt'al più, alla CP_1 corrispondenza citata avrebbe potuto attribuirsi il valore di preliminare di vendita, stanti i plurimi riferimenti fatti dalle parti alla “formalizzazione degli atti” e alla futura stipulazione dell'atto pubblico di vendita.
Quanto al requisito dell'unicità del documento contestato dalla controparte, rilevato come fosse pacifico nella giurisprudenza delle Sezioni Unite (Cass. SS. UU. 25631/2017) il principio per il quale, nei contratti in cui è parte la pubblica amministrazione, il requisito della forma scritta ad substantiam è soddisfatto anche nel caso di sottoscrizioni separate e non contestuali, purché “apposte a un programma contrattuale univoco, chiaro, senza incertezze dovute a contenuti impliciti o taciti, tale, quindi, che le obbligazioni assunte possano essere individuate in modo preciso, anche al fine di rendere pienamente esercitabili i controlli tutori sull'attività negoziale della parte pubblica”, il osservava l'assenza di detto requisito nel caso di specie. Infatti, al di là della già dimostrata CP_1 assenza della sottoscrizione del legale rappresentante del , la corrispondenza tra le parti non CP_1 indicava con precisione gli obblighi assunti dalle parti e le conseguenze nel caso di relativo inadempimento.
Aggiungeva inoltre che le missive intercorse non avrebbero potuto comunque impegnare il
, visto che non erano state sottoscritte dal Presidente del Comitato Direttivo, unico soggetto CP_1 che, ai sensi dello Statuto, poteva dirsi investito – previa delibera del Comitato Direttivo di approvazione della bozza del contratto – del potere di sottoscrivere il contratto, bensì dal Direttore Generale, cui lo Statuto non attribuisce alcun potere in tal senso.
E infatti, non solo lo stesso Direttore Generale aveva avuto cura di precisare, con la nota del 13 dicembre 2011, che “qualora trovassero accoglimento le suddette condizioni, saranno successivamente comunicati i tempi necessari per la formalizzazione degli atti”, ma altresì il
, con la successiva comunicazione del 21 giugno 2012, Parte_2 aveva ribadito la propria natura di unico soggetto preposto “a stabilire le modalità e le condizioni per la stipula del contratto, al prezzo già previsto”.
Dunque, anche aderendo alla tesi di controparte, il contratto concluso avrebbe dovuto dichiararsi nullo e inefficace poiché sottoscritto, per parte dell'Ente, da un soggetto sfornito del potere di rappresentanza
Infine, deduceva che, per ottenere l'effetto traslativo chiesto, l'appellante avrebbe dovuto indicare, nella propria corrispondenza, la documentazione prescritta dall'art. 29, comma 1-bis L. 52/1985 a pena di nullità: circostanza, nella specie, non avvenuta. Per l'effetto, l'asserito contratto, ove ritenuto stipulato, sarebbe stato comunque nullo per carenza di un requisito essenziale posto dalla legge.
Verificata la regolare instaurazione del contraddittorio, dopo una prima istruzione, la causa veniva interrotta con ordinanza dell'8-9 aprile 2024, previa dichiarazione del difensore del che CP_1 quest'ultimo era stato posto in liquidazione coatto amministrativa. La Centro Mercantile riassumeva il giudizio depositando apposito ricorso in data 5 luglio 2024.
Il , in liquidazione coatta amministrativa non si costituiva, benché ritualmente citato, CP_1 mediante notifica del ricorso alla PEC del Commissario Liquidatore
Dunque, istruita compiutamente la causa, il Collegio fissava l'udienza ex art. 350 c.p.c. al 3 febbraio 2025, sostituita dal deposito di note scritte ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c., in esito alla quale, con ordinanza del 12 febbraio 2025, tratteneva la causa in decisione concedendo i termini di cui all'art. 190 c.p.c.
Decorsi i citati termini, previo deposito della comparsa conclusionale da parte dell'appellante, la causa passava in decisione e veniva decisa nella camera di consiglio del 5 giugno 2025.
MOTIVI DELLA DECISIONE
In via preliminare, il Collegio rileva che l'avvenuta apertura della liquidazione coatta amministrativa del appellato non comporta l'improcedibilità dell'appello, dovendo trovare applicazione il CP_1 disposto di cui all'art. 96 legge fall anche al caso di specie.
Ciò alla stregua del consolidato insegnamento della giurisprudenza di legittimità, ribadito anche di recente con sentenza Cassazione civile sez. I, 23/04/2025, n.10616, secondo cui “…il principio per cui "nel caso in cui un soggetto, rimasto soccombente all'esito di un giudizio di condanna, sia dichiarato fallito nel corso del giudizio di impugnazione, l'azione proposta non è improcedibile, in quanto, a norma della L.Fall., art. 96, il creditore, sulla base della sentenza impugnata, può insinuarsi al passivo con riserva, mentre il curatore, dal suo canto, può proseguire il giudizio di impugnazione" (Cass., Sez. 3, Ordinanza n. 14768 del 30/05/2019, Rv. 654096-01), in realtà vale anche nella contraria ipotesi in cui il fallimento (o la liquidazione coatta amministrativa) sopravvenga alla sentenza di rigetto, anche solo parziale, della domanda proposta da un creditore, risultando tale soluzione coerente con il principio della ragionevole durata del processo. Ne consegue che, in tal caso, il creditore, per evitare gli effetti preclusivi derivanti dal passaggio in giudicato della decisione di merito, deve proporre impugnazione in via ordinaria nei confronti della curatela, e la sentenza di accertamento del credito, eventualmente emessa in riforma di quella di primo grado, spiega efficacia nei confronti della procedura, allo stesso modo di quella di rigetto dell'impugnazione proposta o proseguita dal curatore in caso di accoglimento della domanda in primo grado (cfr. ex multis: Cass., Sez. L, Ordinanza n. 2018 del 26/01/2018; Sez. 1, Sentenza n. 3338 del 19/02/2015; Sez. 6-1, Ordinanza n. 17834 del 22/07/2013; Sez. 1, Sentenza n. 26041 del 23/12/2010; Sez. 1, Sentenza n. 4646 del 26/02/2009; Sez. L, Sentenza n. 5113 del 27/02/2008) ".(cfr. Cass. 7741/2020 vedi anche Cass. 11741/2021, 17154/2024 e, in tema di amministrazione straordinaria, 3165/2021 e 6293/2022).
Ciò posto, ancora in via preliminare occorre osservare che non è stato proposto gravame avverso i capi della sentenza impugnata che hanno statuito sull'inadempimento dell'obbligo, a carico del
, di ripristino dei tetti della struttura, sulla risoluzione del contratto di locazione per il CP_1 mancato pagamento dei canoni, e sulle domande risarcitorie interposte dalla : Parte_1 sicché, su di essi si deve intendere intervenuto il giudicato.
L'appello verte unicamente sul capo che ha respinto la domanda di accertamento della stipulazione del contratto di vendita del complesso immobiliare tra le parti. Parte_1
Sul punto, l'appellante sostiene che la corrispondenza intercorsa tra le parti nei mesi tra il novembre 2011 e il dicembre 2012, successivamente all'esito infruttuoso dell'asta avente a oggetto la vendita del complesso immobiliare avrebbe acquisito il valore di vera e propria Parte_1 pattuizione contrattuale, con effetti vincolanti per ambe le parti. Ciò perché il contratto sarebbe sorto in esito a una trattativa privata in cui l'Ente avrebbe agito iure privatorum, in considerazione della natura di bene disponibile non destinato al pubblico servizio, riconosciuta anche dalla sentenza n. 65/2020 del TAR Catania, allegata in atti, nonché – e a maggior ragione – avuto riguardo all'art. 17 R.D. 2440/1923 e alla relativa interpretazione data dalla giurisprudenza di legittimità, secondo cui i contratti della pubblica amministrazione possono essere conclusi anche “per mezzo di corrispondenza, secondo l'uso del commercio, quando sono conclusi con ditte commerciali”, non essendoci “ragione giuridica, di ordine testuale o sistematica, per confinare tale ultima modalità a fattispecie negoziali marginali o di modesto importo”. Sicché, il requisito della forma scritta ad substantiam, “in caso di sottoscrizioni contenute in due documenti diversi, deve intendersi osservato anche quando la seconda sottoscrizione sia espressa in un documento separato, se questo sia inscindibilmente collegato al primo, sì da evidenziare inequivocabilmente l'incontro dei consensi nelle suddette forme”.
L'appello è infondato per le ragioni che seguono.
Nella specie, pacifico oggetto della vendita è un complesso immobiliare, che avrebbe dovuto costituire oggetto di una concessione-affitto da stipulare tra le parti del presente giudizio nel 2002 e mai concretizzatasi, ma che, già da tale anno, era detenuto dalla società per effetto Parte_1 di immissione provvisoria. Successivamente, per effetto di transazione tra le parti, agli atti del presente giudizio, a titolo di affitto a decorrere dal 1° febbraio 2010.
Tale compendio immobiliare appartiene per legge al patrimonio disponibile dell'Ente ai sensi dell'art. 19 comma 9 L. R. 8/2012, che ha disposto la soppressione e la liquidazione dei Consorzi per le Aree di Sviluppo Industriale: “I beni immobili già facenti parte del patrimonio dei Consorzi per le aree di sviluppo industriale, acquisite le relazioni di stima fornite a titolo gratuito dall secondo criteri CP_5 omogenei approvati con delibera del consiglio di amministrazione dell entro il termine di CP_5 quindici giorni dalla richiesta del commissario liquidatore, fatte salve le procedure esecutive in corso, sono alienati dai liquidatori dei singoli Consorzi ASI e i proventi sono destinati al ripiano delle situazioni debitorie discendenti dalla liquidazione di ogni singolo Consorzio […]”.
In altri termini, la norma citata, stabilendo che gli immobili già compresi nel patrimonio dei singoli Consorzi siano alienati e il relativo ricavato destinato a estinguere i debiti risultanti dalla liquidazione degli stessi, ne sottintende la natura di beni disponibili;
in difetto, ne sarebbe scaturita la loro indisponibilità ex art. 828, comma 2 c.c.
Questa qualificazione è stata riconosciuta anche nella sentenza del TAR Catania n. 65/2020, allegata in atti dall'appellante. Essa, nel negare la giurisdizione del giudice amministrativo su una controversia tra le medesime parti del presente giudizio, avente a oggetto l'accertamento dell'intervenuta decadenza della concessione-affitto sopra accennata, ha osservato che “il bene non può ritenersi destinato a un pubblico servizio, a nulla rilevando che l'attività svolta dal di Parte_1
Milazzo corrisponda ad un interesse pubblico (consistente, segnatamente, nello sviluppo imprenditoriale dell'area). Per tale ragione il relativo contratto fra il e la società è stato CP_1 definito di “affitto” e il giudice ordinario ha ritenuto, seppure implicitamente, la propria giurisdizione e per tale ragione il complesso, anche volendo prescindere dal bando di gara di cui al decreto n. 191 in data 26 agosto 2011, non è stato incluso nell'elenco dei beni patrimoniali indisponibili strumentali da trasferire all'IRSAP ex art. 19 della legge regionale n. 8/2012” (TAR Catania, 65/2020, p. 5). Chiarita la natura disponibile dei beni per cui è causa, è da condividere il principio di diritto secondo cui “I beni patrimoniali disponibili sono di proprietà privata dell'Ente e, come tali, sono soggetti alle regole comuni del diritto privato, eccetto l'alienazione che […] deve avvenire secondo modalità tali da garantire gli interessi pubblici con la massima trasparenza e imparzialità nella scelta del contraente, esclusivamente attraverso le seguenti procedure: pubblici incanti o asta pubblica (sulla base del valore di stima, previe pubblicazioni, affissioni ed inserzioni da ordinarsi dall'Amministrazione demaniale in conformità del regolamento di esecuzione); soltanto in via del tutto eccezionale, qualora gli incanti siano andati deserti e l'Amministrazione lo ritenga conveniente, gli immobili possono essere venduti, purché non siano variati se non a tutto vantaggio dell'Ente, il prezzo e le condizioni di vendita, mediante le modalità di gara della licitazione privata o della trattativa privata […]” (TAR Catania, 419/2009). Ne consegue, in altre parole, che il bene pubblico disponibile è assoggettato allo stesso regime di circolazione previsto per i beni privati, con la sola eccezione dell'alienazione, che deve avvenire secondo rigorose modalità funzionali alla tutela degli interessi pubblici.
La forma pubblica è peraltro “funzionale all'attuazione del principio costituzionale di buona amministrazione, in quanto volto ad agevolare l'esercizio dei controlli e rispondente all'esigenza di tutela delle risorse degli enti pubblici contro l'assunzione d'impegni finanziari privi di adeguata copertura e non sorretti da una preventiva valutazione dell'entità delle obbligazioni da adempiere trova applicazione ai fini non solo dell'instaurazione del rapporto, ma anche di eventuali successive modificazioni” (v. in particolare Cass. Civ. 5996/2022).
Discende altresì da quanto esposto che, trattandosi nella specie di un compendio di beni immobili, la relativa vendita deve perfezionarsi in forma scritta a pena di nullità, in base agli artt. 1350 e 1470 c.c.
Nella specie, essendo il venditore una pubblica amministrazione, dette norme sono integrate dagli artt. 16 e 17 R.D. 2440/1923, secondo cui “I contratti sono stipulati da un pubblico ufficiale delegato a rappresentare l'amministrazione e ricevuti da un funzionario designato quale ufficiale rogante, con le norme stabilite dal regolamento”; “I contratti a trattativa privata, oltre che in forma pubblica amministrativa nel modo indicato al precedente articolo 16, possono anche stipularsi: per mezzo di scrittura privata firmata dall'offerente e dal funzionario rappresentante l'amministrazione; per mezzo di obbligazione stesa appiedi del capitolato;
con atto separato di obbligazione sottoscritto da chi presenta l'offerta; per mezzo di corrispondenza, secondo l'uso del commercio, quando sono conclusi con ditte commerciali”.
Va anche aggiunto al riguardo che, secondo consolidata giurisprudenza di legittimità, “I requisiti di validità dei contratti posti in essere dalla P.A., anche iure privatorum, attengono essenzialmente alla manifestazione della volontà e alla forma: la prima deve provenire dall'organo al quale è attribuita la legale rappresentanza (previe eventuali delibere di altri organi), mentre la forma deve essere, a pena di nullità, scritta, al fine precipuo di consentire i controlli cui l'azione amministrativa è sempre soggetta. Il difetto di tali requisiti esclude la sussistenza di un contratto, configurandosi, invero, un comportamento di fatto privo di rilievi di sorta sul piano giuridico per l'assenza in radice dell'accordo tra le parti, richiesto dall'art. 1321 c.c., anche per la costituzione di un contratto invalido e non opponibile ai terzi” (Cass. Civ., 20033/2016).
Se ne desume altresì che “Dalla previsione della forma scritta ad substantiam per la validità dei contratti posti in essere con la P.A., anche jure privatorum, di cui all'art. 17 del r.d. n. 2440 del 1923, discende il divieto di stipula per facta concludentia o mediante esecuzione della prestazione ex art. 1327 c.c.” (Corte appello Milano, 534/2023). Di conseguenza, nell'ipotesi in cui una pubblica amministrazione proceda alla vendita di un bene immobile facente parte del suo patrimonio disponibile, anche tramite trattativa privata, la disciplina applicabile è quella posta dal diritto civile, integrata dalle prescrizioni di rilievo pubblicistico dirette alla salvaguardia dell'interesse pubblico dell'Ente, nonché del suo patrimonio.
Ritiene il Collegio che i principi sopra richiamati possano trovare applicazione anche nel caso in esame.
Risulta nella corrispondenza prodotta in atti che:
- andati deserti gli incanti banditi per la vendita del complesso immobiliare , il Parte_1
, con la nota n. 3866 del 17 ottobre 2011, ha presentato alla formale CP_1 Parte_1 offerta di vendita del citato complesso, al prezzo – alla base dell'originaria asta – di € 6.600.000,00;
- con la successiva raccomandata del 23 novembre 2011, la società appellante ha accettato l'offerta, formulando contestuale controproposta nei seguenti termini: pagamento dilazionato del prezzo in 48 mesi, oltre interessi;
pagamento di una caparra di € 330.000,00 “al momento in cui riceveremo la Vs. accettazione (da apporsi in calce alla presente e da restituire controfirmata) delle qui indicate condizioni”; stipula dell'atto pubblico definitivo “entro e non oltre il 31 marzo 2012, obbligandosi pertanto codesto Consorzio ASI a vendere allo scrivente che si obbliga ad acquistare il denominato
[…]”; Parte_1
- il ha riscontrato detta controproposta con la nota prot. 4681 del 13 dicembre 2011, in cui CP_1 ha, da un lato, accettato la condizione relativa alla caparra di € 330.000,00, e, dall'altro, avanzato la seguente ulteriore controproposta: “b) il versamento del 50% della somma complessiva […] al momento della stipula dell'atto notarile;
c) la differenza sarà dilazionata in mesi 36, oltre interessi al tasso legale vigente, e la somma dilazionata dovrà essere garantita con apposita polizza fideiussoria. Qualora trovassero accoglimento le suddette condizioni, saranno successivamente comunicati i tempi necessari per la formalizzazione degli atti”;
- il 15 dicembre 2011, in riscontro all'anzidetta nota, la società appellante, pur esprimendo la sua
“formale e irrevocabile accettazione delle condizioni ivi contenute”, ha a sua volta avanzato un'altra controproposta concernente “la possibilità di sostituire il rilascio della polizza fideiussoria a garanzia della somma dilazionata con altra forma di idonea garanzia da convenire di comune accordo prima della stipula dell'atto pubblico di trasferimento dell'immobile”;
- con la successiva nota del 21 giugno 2012, a firma del Commissario Liquidatore del , CP_1 quest'ultimo ha sottolineato di essere “la persona preposta a stabilire le modalità e le condizioni per la stipula del contratto, al prezzo già previsto”, aggiungendo inoltre che “Il ritardo [nella conclusione del contratto] è dovuto a una serie di difficoltà causate da alcuni contenziosi ancora pendenti che riteniamo di potere risolvere in tempi ragionevolmente brevi, ai fini di poter stipulare o un preliminare di vendita, o l'atto di trasferimento della proprietà”, senza nulla aggiungere sulla detta controproposta;

- con la nota immediatamente successiva, datata 9 ottobre 2012, il ha trasmesso alla CP_1 [...]
la fattura n. 102/2012 di pagamento dei canoni di affitto del complesso aziendale per il Parte_1 trimestre agosto-ottobre 2012, senza alcun ulteriore accenno alla precedente controproposta o alla stessa vendita;

- la , nella sua risposta alla nota del del 21 giugno 2012, afferma Parte_1 CP_1 espressamente che, per effetto delle trattative intercorse, “è mutato il titolo da detenzione animo alieno nel possesso della nostra società che detiene, dunque, il predetto fabbricato animo proprio in attesa della formalizzazione del contratto definitivo”.
Ad avviso del Collegio, la richiamata corrispondenza va letta nel senso di escludere ex art. 1326 c.c. l'avvenuta stipulazione di un contratto tra la e il , avente a oggetto il Parte_1 CP_1 trasferimento della proprietà del compendio immobiliare in oggetto.
Infatti, è da rilevare che, a fronte dell'ultima controproposta avanzata dalla società Parte_1 con la nota del 15 dicembre 2011, e avente a oggetto la modifica della forma della garanzia relativa al pagamento dilazionato della quota residua del complessivo dovuto per il trasferimento del complesso immobiliare, non è seguita alcuna espressa accettazione da parte del . CP_1
Tale conclusione trova riscontro sia nel contenuto della comunicazione del 21 giugno 2012, nella quale il Commissario Liquidatore del , nell'affermare di essere “la persona preposta a CP_1 stabilire le modalità e le condizioni per la stipula del contratto, al prezzo già previsto”, e che “Il ritardo […] è dovuto a una serie di difficoltà causate da alcuni contenziosi ancora pendenti che riteniamo di potere risolvere in tempi ragionevolmente brevi, ai fini di poter stipulare o un preliminare di vendita, o l'atto di trasferimento della proprietà”, sia nella richiesta di pagamento dei canoni di affitto relativi ai mesi di agosto, settembre e ottobre 2012, di cui alla nota del 9 ottobre 2012.
Dal che, si desume che il non soltanto non ha mai espresso in forma univoca il suo intento CP_1 di concludere l'affare attraverso l'accettazione dell'ultima controproposta pervenuta dalla
[...]
; ma, richiedendo il pagamento dei canoni di affitto, ha riaffermato il suo titolo di proprietà Parte_1 sul compendio immobiliare in questione, manifestando con la propria condotta una volontà contrastante con l'avvenuta stipulazione del contratto di vendita.
Né può dubitarsi che con la nota del 15 dicembre 2021 la non si fosse limitata ad Parte_1 accettare la proposta dell'altra parte, ma avesse, a sua volta formulato una controproposta volta alla sostituzione della fideiussione richiesta dal con un'altra firma di garanzia, modifica di un CP_1 elemento formalmente accessorio ma nei fatti di grande rilievo nell'economia complessiva dell'accordo.
In ogni caso, non essendosi raggiunto l'accordo su tale aspetto dell'affare, il contratto non poteva considerarsi concluso, alla luce delil principio di diritto in virtù del quale “Ai fini della configurabilità di un definitivo vincolo contrattuale è necessario che tra le parti sia raggiunta l'intesa su tutti gli elementi dell'accordo, non potendosene ravvisare la sussistenza qualora - raggiunta l'intesa solamente su quelli essenziali, pure riportati in apposito documento (cosiddetto "minuta" o "puntuazione") - risulti rimessa a un tempo successivo la determinazione degli elementi accessori, con la conseguenza che, rispetto a tale convenzione, non può esservi inadempimento, non essendo la stessa fonte di obbligazioni determinate” (Cass. Civ., 11126/2024; v. anche inter alia Tribunale Firenze, 2959/2024). Inoltre, l'intesa non può dirsi neppure raggiunta per effetto del mero silenzio sulla richiamata controproposta: “In tema di formazione del contratto, l'accettazione non può essere desunta dal mero silenzio serbato su una proposta, pur quando questa faccia seguito a precedenti trattative intercorse tra le parti, delle quali mostri di aver tenuto conto, assumendo il silenzio valore negoziale soltanto se, in date circostanze, il comune modo di agire o la buona fede, nei rapporti instauratisi tra le parti, impongano l'onere o il dovere di parlare, ovvero se, in un dato momento storico e sociale, avuto riguardo alla qualità dei contraenti e alle loro relazioni di affari, il tacere di uno possa intendersi come adesione alla volontà dell'altro” (Cass. Civ., 25460/2023); “L'accordo tra le parti relativo ad alcuni punti essenziali del contratto non esaurisce la fase delle trattative poiché, per dirsi concluso il vincolo contrattuale, è necessario che sia raggiunta l'intesa sugli elementi costitutivi, sia principali che secondari, dell'accordo; di conseguenza gli appunti o le bozze di contratto altro non sono, che puntuazioni, vale a dire accordi preliminari su alcune delle condizioni del futuro contratto, come tali improduttive di effetti giuridici” (Corte appello L'Aquila, 501/2022).
Tanto osservato, dunque, l'appello va rigettato.
Il Collegio ritiene opportuno precisare altresì che l'appello non può essere accolto anche per le seguenti, ulteriori ragioni.
Innanzitutto, la corrispondenza del in atti risulta sottoscritta, salvo per la menzionata nota CP_1 del 21 giugno 2012 a firma del Commissario Liquidatore, dal Direttore Generale, soggetto privo del potere di impegnativa dell'Ente verso terzi.
Va osservato infatti che, se, in bonis, l'art. 19 dello statuto del Consorzio ASI attribuiva al Presidente
“la rappresentanza legale del […]” e il potere di dare “[…] esecuzione alle deliberazioni CP_1 adottate […]” dagli organi collegiali dell'Ente, ivi incluso il Comitato Direttivo, e se quest'ultimo, ai sensi dell'art. 18, comma 1 lett. c) dello statuto, aveva tra le sue competenze quella di deliberare “[…] su ogni acquisto e vendita di immobili che si rendessero necessari per il raggiungimento dei fini del
”, l'art. 19 commi 8 e 9 L. R. 8/2012 citata ha individuato il Commissario Liquidatore quale CP_1 figura titolare della legale rappresentanza della liquidazione in sostituzione delle cariche statutarie, attribuendogli di conseguenza ogni relativo potere anche in riferimento alle deliberazioni concernenti i beni immobili già facenti parte del patrimonio del . CP_1
Ne deriva pertanto che, se prima della L. R. 8/2012 unico soggetto titolato a impegnare l'Ente verso l'esterno era il Presidente, previa deliberazione autorizzativa del Comitato Direttivo, in seguito alla citata legge tali compiti sono stati assunti dal Commissario Liquidatore.
Poiché, come anzidetto, nella nota del 21 giugno 2012, il Commissario Liquidatore non solo non si è manifestamente pronunciato sull'ultima controproposta della ma ha anche Parte_1 precisato di essere “la persona preposta a stabilire le modalità e le condizioni per la stipula del contratto, al prezzo già previsto”, deve a maggior ragione desumersi che tutte le condizioni discusse nella corrispondenza tra le parti, a eccezione del prezzo, non siano state oggetto di accordo espresso, con efficacia pari al contratto.
Inoltre, è da aggiungere che la società appellante non possiede la qualità di ditta commerciale, che l'art. 17 R.D. 2440/1923 considerata essenziale per ritenere concluso il contratto con la pubblica amministrazione mediante la forma della corrispondenza.
Pur assumendo l'appellante, in sintesi, che la sua natura di società per azioni renderebbe applicabile l'art. 17 R.D. 2440/1923 nella parte anzidetta, è in realtà la stessa appellante a descriversi, nel suo atto di citazione in primo grado, come “società a partecipazione c.d. 'mista'”, di cui il 70% detenuto da una società privata, la Eurolink s.r.l., e il restante 30% da enti pubblici (la Provincia Regionale di Messina, il , la CCIAA di Messina e lo stesso Consorzio ASI), “costituita nel Controparte_9
2001 a iniziativa dell'ASI al fine di gestire il dalla stessa realizzato in Milazzo”. Parte_1
Prosegue la stessa appellante: “In pratica, lo scopo precipuo cui è preposta la società odierna deducente è proprio quello di garantire, promuovere e realizzare lo sviluppo imprenditoriale della
, in rispondenza alla funzione istituzionale del Consorzio ASI, attraverso la Controparte_4 fornitura di servizi integrati alle imprese operanti nella zona […], mettendo a disposizione delle stesse imprese l'area attrezzata del destinata al deposito, movimentazione, Parte_1 trasferimento e distribuzione delle merci”. In definitiva, la non è che una società a partecipazione pubblico-privata, costituita Parte_1 con il solo scopo, di eminente rilievo pubblicistico, di promuovere lo sviluppo economico della Provincia di Messina, e in particolare dell'area di Milazzo, attraverso la gestione e la messa a disposizione di un'area attrezzata industriale alle imprese del territorio;
e non, come essa erroneamente assume, una società privata il cui oggetto sociale consiste nello svolgimento di attività fondata sugli usi del commercio o nell'intermediazione di beni (v. in particolare TAR Lecce 2083/2008; TAR Potenza 610/2014; Cass. Civ. 1167/2013).
Dal che, l'inapplicabilità dell'art. 17 R.D. 2440/1923 alla fattispecie in esame e, per l'effetto, l'inesistenza del contratto.
Infine, è da rilevare che l'appellante non ha prodotto la documentazione, concernente la conformità catastale del compendio immobiliare in esame, che l'art. 29, comma 1 bis L. 52/1985 prescrive di inserire nell'atto di vendita immobiliare a pena di nullità, e che inoltre, per consolidata giurisprudenza di legittimità, “costituisce una condizione dell'azione e deve formare oggetto di accertamento da parte del giudice, che non può accogliere la domanda ove la presenza delle menzioni catastali difetti al momento della decisione” (Cass. Civ., 32267/2021).
Ne discende in conclusione il rigetto integrale dell'appello, con conseguente conferma della sentenza impugnata, e l'assorbimento di ogni ulteriore domanda.
Quanto alle spese, la dichiarazione di contumacia del Consorzio ASI in riassunzione implica che al caso di specie trovi applicazione il principio di diritto (enunciato in tema di morte di una parte ma estensibile anche al caso di specie, stante l'analogia esistente fra le due fattispecie) in base al quale, In caso di interruzione del processo per morte di una delle parti, l'erede può ottenere la condanna della controparte, rimasta soccombente, al rimborso delle spese del giudizio relative all'attività processuale svolta dal difensore del defunto fino all'interruzione solo se si sia ritualmente costituito nel processo a seguito della riassunzione operata nei suoi confronti. (Cassazione civile sez. I, 15/07/2016, n.14532).
Stante la contumacia del in liquidazione coatta amministrativa, nulla è da disporre sulle CP_1 spese, neppure per la fase precedente all'interruzione.
,
A termini dell'art. 13 del T.U. n. 115 del 30.5.2002 e modif. succ. (e in particolare in riferimento a quella dettata dall'art. 17 della legge n. 228 del 24.12.2012, cd. “di stabilità” per l'anno 2013), secondo cui “…quando l'impugnazione, anche incidentale, è respinta integralmente o è dichiarata inammissibile o improcedibile, la parte che l'ha proposta è tenuta a versare un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione, principale o incidentale, a norma del comma 1 bis…”, questa Corte …dà atto…della sussistenza dei presupposti di cui al periodo precedente…”, con l'avvertenza per cui “…l'obbligo di pagamento sorge al momento del deposito dello stesso…” (disposizione che si applica ai procedimenti iniziati dal 31 gennaio 2013, trentesimo giorno successivo alla data di entrata in vigore della legge di stabilità suddetta).


P. Q. M.

la Corte di Appello di Messina, prima sezione civile, come sopra composta, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da nei confronti del Parte_1 [...]
– Gestione separata Controparte_6
IRSAP avverso la sentenza n. 1679/2021, emessa dal Tribunale di Messina in data 30 settembre-4 ottobre 2021 nel giudizio iscritto al n. 6685/2012 R.G., disattesa ogni contraria istanza, difesa ed eccezione, così provvede:
1) rigetta l'appello e, per l'effetto, conferma la sentenza impugnata;

2) nulla sulle spese.
3) dà atto che sussistono i presupposti, ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater D.P.R. 115/2002, per il pagamento, da parte dell'appellante, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato di cui al comma 1-bis del medesimo articolo, se dovuto.
Manda alla cancelleria per gli adempimenti di rito.
Così deciso in Messina, nella camera di consiglio del 5 giugno 2025
Il Presidente estensore
(dr. Massimo GULLINO)