REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Lecce - sez. II civile, G.O. dott. Cosimo Calvi, ha pronunciato la seguente
S e n t e n z a
Nella causa civile iscritta al n. R. G. n. 6948/2021, passata in decisione all'udienza del 05/11/2025, tra

, rappresentato e difeso dall'avv. Claudio Massari in virtù di procura alle liti in Parte_1 atti
-Ricorrente- Contro

, rappresentato e difeso dagli avv.ti Alessandro Martina e Maria Concetta Controparte_1
Calogiuri in virtù di procura alle liti in atti
-Resistente- attore in riconvenzionale

Oggetto: locazione
Svolgimento del processo. Con ricorso ex art. 447 bis c.p.c. del 07.09.2021, e convenivano Parte_1 Controparte_2
per sentire accogliere le seguenti conclusioni: “a) Accertare e dichiarare che il Controparte_1
Sig. è inadempiente all'obbligo di restituzione dell'immobile nel medesimo stato, Controparte_1 in violazione dell'art. 1590 c.c.; b) Dichiarare che le somme necessarie per il ripristino dell'immobile ammontano ad € 10.655,00 oltre IVA, salvo il più o il meno che risulterà dovuto all'esito della causa;
c) Condannare, di conseguenza, il Sig. al risarcimento dei danni relativi al ripristino nella CP_1 misura di e 10.655,00 oltre IVA, salvo il più o il meno che risulterà dovuto all'esito del giudizio, oltre interessi e rivalutazione monetaria;
d) Condannare il Sig. al risarcimento dei danni nella CP_1 misura di e. 1.250,00 pari la numero di due mensilità relative al tempo minimo necessario per la esecuzione dei lavori di ripristino;
e) Condannare il Sig. al pagamento della somma di € CP_1
1.779,39 a titolo di consumi acqua, come da fatture AQP allegate;
f) Condannare il Sig. al CP_1 rimborso della somma di € 624,00 versata all'IN. , Tecnico incaricato di redigere la perizia Per_1 giurata;
g) Spese come per legge”. Si costituiva con memoria di costituzione con Controparte_1 domanda riconvenzionale ed eccepiva, in via preliminare, in rito, l'improcedibilità dell'azione proposta dai sigg.ri e , per mancata regolare attivazione del Parte_1 Controparte_2 procedimento di mediazione obbligatoria, sostenendo che il tentativo di mediazione risultava esperito solo da e non anche da . Nel merito, contestava l'infondatezza della Parte_1 Controparte_2 domanda attrice e disconosceva il contratto di locazione versato in atti da parte ricorrente, dichiarando di non averlo mai sottoscritto. Concludeva chiedendo: “In via preliminare: dichiarare la improcedibilità dell'azione proposta dai sigg.ri e , per mancata Parte_1 Controparte_2 regolare attivazione del procedimento di mediazione obbligatoria. II) Nel Merito: previa ogni più opportuna declaratoria, respingere le domande avversarie in quanto infondate in fatto ed in diritto, per i motivi esposti in narrativa. III) In via riconvenzionale: in accoglimento della spiegata domanda riconvenzionale, accertare e dichiarare la nullità del contratto di locazione in questione per mancanza di forma scritta e, conseguentemente, condannare i Sigg.ri alla restituzione di Pt_1 tutti i canoni incassati, pari, complessivamente, ad € 42.000,00, oltre ad € 850,00, a titolo di rimborso per le spese sostenute per l'acquisto della caldaia;
ovvero condannare i suddetti sigg.ri al Pt_1 versamento, in favore del sig. , della somma maggiore o minore che sarà ritenuta di CP_1 giustizia. IV) Condannare, inoltre, parte ricorrente, al risarcimento del danno per lite temeraria ex art. 96, 3° comma, c.p.c. V) Con vittoria di spese e compensi di causa”. Precisate le conclusioni sull' eccezione di improcedibilità sollevata dal , la causa veniva decisa con la sentenza parziale CP_1
n. 3406/2022, con la quale il Tribunale accoglieva parzialmente l'eccezione preliminare, dichiarava l'improcedibilità della domanda proposta da nei confronti di e Parte_1 Controparte_1 ordinava il prosieguo del giudizio per le altre parti e posizioni. La causa veniva istruita con l'acquisizione dei documenti prodotti dalle parti, l'espletamento di CTU per accertare se la firma apposta sul contratto di locazione a nome e da questi disconosciuta fosse Controparte_1 autografa, l'interrogatorio formale delle parti e la prova testimoniale. La causa veniva rinviata all' udienza del 04.11.2025 (poi differita al giorno successivo) per la discussione, con termine fino a 10 giorni prima per il deposito di note conclusive Motivi della decisione. Sulla domanda risarcitoria e sulle altre domande di parte attrice. Dall' analisi delle allegazioni difensive e dei documenti in atti, si evince che le parti, in data 11.07.2018, avevano raggiunto una transazione, nel cui corpo si legge che i sigg.ri dichiarano Pt_1
“di non aver più nulla a pretendere ad alcun altro titolo, ragione o causa dal Ricchiuto”. Tale transazione, che riguardava il giudizio n. rg. 5662/2018 (avente ad oggetto lo sfratto per morosità dell'immobile sito in Lecce alla via Pier della Francesca nn. 42/44 ed i canoni di locazione non pagati), si riferisce al medesimo rapporto locativo ed alla medesima abitazione oggetto della locazione e della richiesta risarcitoria. Né la menzionata clausola può essere intesa quale mera clausola di stile, alla luce della considerazione che detta rinuncia è precisa e circostanziata e comprende qualunque titolo relativo al rapporto locatizio oggetto della transazione. La domanda risarcitoria, peraltro, risulta infondata anche sotto l'aspetto del mancato assolvimento dell'onere probatorio incombente sull' attore. L'unico elemento a sostegno della domanda è la perizia giurata dell' IN. : orbene, detta perizia risulta essere stata redatta in data 03.01.2020, a oltre un anno Per_1 dalla riconsegna dell' immobile, che invece risulta essere avvenuta in data 29.10.2018, ragion per cui lo stato in cui viene descritto l'immobile nella perizia dell' INegnere (la descrizione, per inciso, risulta oltremodo generica poichè non vengono descritte le singole parti asseritamente danneggiate, nè viene quantificato, nemmeno sommariamente, il danno) potrebbe ben imputarsi a cause sopravvenute rispetto alla data di riconsegna dell' immobile ed estranee alla condotta del conduttore. Quanto alla domanda di rimborso della somma di euro 1.779,39, per consumi di acqua, anche essa risulta sfornita di prova. Risulta provato, infatti, che detto consumo riguardava anche le utenze degli altri monolocali, poiché questi (come quello locato all' attore) non erano dotati di contatori autonomi, né di c.d. “contatori di sottrazione”, ragion per cui non vi è prova di quanto effettivamente consumato dal locatario. Sulla domanda riconvenzionale del locatario. Il resistente ha fondato la domanda riconvenzionale di restituzione di tutti i canoni versati, CP_1 sostenendo la nullità del contratto di locazione per mancanza di forma scritta e di registrazione. Sul punto, la fondatezza della domanda è stata esclusa dalle risultanze della CTU espletata, che ha accertato l'autografia della sottoscrizione apposta dal Ricchiuto sul contratto di locazione. Risulta altresì provato per tabulas che il locatore aveva registrato contratto di locazione in data 8 maggio 2018, quindi prima della convalida dello sfratto per morosità del 11 luglio 2018. E' noto che il contratto di locazione di immobili ad uso abitativo, ove non registrato nei termini di legge, è nullo ai sensi dell'art. 1, comma 346, della legge n. 311 del 2004, ma, in caso di tardiva registrazione, può comunque produrre i suoi effetti con decorrenza “ex tunc”, sia pure limitatamente al periodo di durata del rapporto indicato nel contratto successivamente registrato (Cass., 3, n. 32934 del 20/12/2018; Cass., 3, n. 15582 del 4/6/2021). Appare peraltro contraddittoria (come osservato da parte attrice/convenuta in riconvenzionale) la condotta del , il quale, nel corso del giudizio n. rg. CP_1
5662/2018 (avente ad oggetto lo sfratto per morosità dell'immobile in questione) abbia riconosciuto la sussistenza del rapporto di locazione, successivamente abbia firmato la transazione (che presuppone l'esistenza del rapporto locatizio) per poi negare di avere firmato il contratto (circostanza smentita, come detto, dalle risultanze della CTU grafologica espletata). Quanto alla domanda di restituzione dell'importo di € 850,00, sostenuto dal convenuto in riconvenzionale per l'installazione di una nuova caldaia termica, essa è da ritenersi fondata, essendo provato sia l'esborso (per tabulas), sia la circostanza che il conduttore aveva avuto l'autorizzazione del locatore per l'esecuzione delle opere di manutenzione straordinaria, ai sensi dell' art. 1577 c.c. (parte locatrice ha affermato che detta somma era stata compensata con il primo canone di locazione, ragion per cui deve ritenersi che avesse autorizzato in conduttore ad anticipare tale somma). L'eccezione sollevata dallo stesso locatore secondo cui tale somma era stata in tal modo compensata, non risulta provata oltre che poco credibile, atteso il diverso importo tra le due somme (euro 850,00 per la caldaia, euro 625,00 per il canone). Le spese vengono integralmente compensate tra le parti in ragione della sostanziale soccombenza reciproca.

P. Q. M.

Il Tribunale di Lecce, Giudice Onorario dott. Cosimo Calvi, definitivamente pronunziando in funzione di giudice monocratico di primo grado, disattesa ogni contraria istanza, difesa ed eccezione, così decide:

1. Rigetta la domanda attrice;

2. Rigetta la domanda riconvenzionale di nullità del contratto di locazione e di restituzione dei canoni corrisposti.

3. Accoglie la domanda riconvenzionale di restituzione delle spese sostenute per l'acquisto della caldaia e per l'effetto condanna gli attori, in solido tra loro, al pagamento in favore del convenuto in riconvenzionale della somma di Euro 850,00, oltre interessi legali dalla domanda giudiziale al soddisfo.

4. Compensa integralmente le spese di lite. Lecce 05.11.2025 Il Giudice Onorario