N. R.G. 1489/2021

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO DI FIRENZE
SEZIONE III CIVILE
La Corte di Appello di Firenze, Sezione Terza Civile, in persona dei Magistrati: dott. Carlo Breggia Presidente dott. Marco Cecchi Consigliere Relatore dott. Antonio Picardi Consigliere ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di II Grado iscritta al n. r.g. 1489/2021
promossa da:
, elettivamente domiciliato in Grosseto presso lo studio degli Avv.ti Luciano CP_1
Giorgi e Lucia Capaccioli, che lo rappresentano e difendono come da procura in atti.
PARTE APPELLANTE
contro
. Controparte_2 CP_3 Controparte_4
APPELLATI contumaci

avverso sentenza n. 568/2020 del Tribunale di Grosseto

CONCLUSIONI

trattenuta in decisione sulle seguenti conclusioni:
Per la parte appellante: “Voglia l'Ill.ma Corte di Appello adita: riformare l'impugnata sentenza n. 568/2020 del Tribunale di Grosseto, e per l'effetto: - in via principale:

1.A) stante l'inadempimento ad opera della società convenuta del contratto preliminare stipulato in data 28/10/2004 tra l'attore e la convenuta CP_1 Controparte_2
in forza dell'art. 2932 c.c., emanare sentenza sostitutiva del contratto definitivo ed
[...]
avente efficacia traslativa tra le parti, che produca gli effetti del contratto definitivo non concluso e, per l'effetto, trasferire a la piena proprietà del seguente CP_1
immobile: Immobile adibito ad uso civile abitazione identificato con il n. interno 10, sito in Comune di Gavorrano (GR) Via 25 Aprile snc, Piani 1°-2° e seminterrato Censito all'NCEU del Comune di Gavorrano, foglio 82, particella 605 sub. 21, Cat. A/2, Classe 2,
Vani 5, sup. cat. 94, rendita 464,81 [appartamento] e foglio 82 particella 605, sub.10, cat.
C/6, sup. cat. 24, rendita 47,10 [garage], con tutti gli annessi, le pertinenze, gli accessori, gli usi e le servitù attive e passive in quanto esistenti, nonché libero da oneri, pesi, trascrizioni o iscrizioni pregiudizievoli;

1.B) determinare le modalità di versamento dell'IVA agevolata nella misura del 10% che nella specie ammonta ad Euro 17.500,00, con modalità idonee ad assicurare l'acquisto del bene libero da vincoli, ipoteche e gravami e tali da garantirlo dall'eventuale evizione;

1.C) ordinare al competente
Conservatore dei Registri Immobiliari (ora Ufficio del Territorio) di Grosseto di procedere alla relativa trascrizione della sentenza, con esonero per lo stesso da ogni responsabilità al riguardo;
- in via subordinata: 2) nella denegata ipotesi in cui la domanda ex art. 2932 c.c. proposta dall'attore per qualsiasi ragione non dovesse essere accolta, voglia il Giudice condannare la in persona del legale Controparte_2
rappresentante pro-tempore, e al CP_3 Controparte_4
pagamento in favore di della somma di (almeno) Euro 350.000,00 pari al CP_1
doppio della caparra confirmatoria concordata in sede di contratto preliminare, come stabilito dall'art. 1385, 2° comma, c.c., oltre ad interessi e rivalutazione monetaria a partire almeno dal giorno 28/10/2006 (data concordata dalle parti, entro la quale avrebbe dovuto stipularsi il contratto definitivo), salvo il più o il meno stabilito dal
Giudice; - in estremo subordine: 3) nella denegatissima ipotesi in cui il Giudice dovesse accogliere le domande avversarie, privando di efficacia il contratto preliminare ex tunc ovvero ex nunc, voglia il Giudice condannare la in persona del Controparte_2
legale rappresentante pro-tempore, e al CP_3 Controparte_4
pagamento in favore di della somma di (almeno) Euro 175.000,00, pari a CP_1
2 quanto versato dal contestualmente alla stipula del preliminare, oltre ad interessi e CP_1
rivalutazione monetaria trattandosi di debito di valore (in caso di declaratoria di nullità contrattuale si tratterebbe di responsabilità precontrattuale che è pacificamente ricondotta alla responsabilità extracontrattuale) a partire dal giorno della stipula medesima 28/10/2004, salvo il più o il meno stabilito dal Giudice. Con vittoria di compensi e spese di entrambi i gradi di giudizio”.
MOTIVAZIONE
1) Con atto di citazione ritualmente notificato, il sig. ha proposto CP_1
appello avverso la sentenza n. 568/2020 del Tribunale di Grosseto, con la quale era stata respinta la domanda avanzata dallo stesso sig. nei confronti di CP_1 Controparte_2
(di seguito ex art. 2932 c.c., con subordinata di condanna della stessa
[...] CP_2 CP_2 al pagamento di € 350.000,00.
1.1) A sostegno di tali domande, il sig. aveva esposto che: CP_1
• in data 28.10.2004 aveva stipulato con un contratto preliminare di CP_2
compravendita di un immobile adibito ad uso civile abitazione, sito nel Comune di
Gavorrano, per il prezzo complessivo di € 175.000,00, già versato al momento della sottoscrizione (ad eccezione dell'importo dell'IVA al tasso agevolato del
10%);
• il termine stabilito per la stipula del definitivo era indicato al 28.10.2006 davanti al notaio Dott. di Grosseto, ma tale termine era infruttuosamente Persona_1
decorso, senza peraltro che avesse dato riscontro alle sollecitazioni CP_2
pervenute dal anche successivamente a tale data;
CP_1
• spettava quindi all'attore il diritto di ottenere una sentenza che tenesse il posto del contratto non stipulato o, in subordine, la corresponsione dell'importo di €
350.000,00 pari al doppio della caparra versata.
1.1.1) Su tali basi, il aveva chiesto: “Voglia l'Ill.mo Tribunale di Grosseto, CP_1
contrariis reiectis: in via principale:

1.a) stante l'inadempimento ad opera dell'odierna convenuta del contratto preliminare stipulato in data 28.10.2004 tra l'attore e CP_1
la convenuta in forza dell'art. 2932 c.c., emanare sentenza Controparte_2
sostitutiva del contratto definitivo ed avente efficacia traslativa tra le part i, che produca gli effetti del contratto definitivo non concluso e, per l'effetto, trasferire all'attore
[...]
la piena proprietà del seguente immobile: immobile adibito ad uso civile abitazione CP_1
identificato con il n. interno 10, sito in Comune di Gavorrano (GR) via 25 Aprile snc,
Piani 1° e 2° e seminterrato Censito all'NCEU del Comune di Gavorrano, foglio 82,
3 particella 605 sub. 21, Cat. A/2, Classe 2, Vani 5, sup. cat.94, rendita 464,81
[appartamento] e foglio 82 particella 605, sub.10, cat C/6, su p. cat. 24, rendita 47,10
[garage], con tutti gli annessi, le pertinenze, gli accessori, gli usi e le servitù attive e passive in quanto esistenti, nonché libero da oneri, pesi, trascrizioni o iscrizioni pregiudizievoli.

1.B) determinare le modalità di versamento dell'IVA agevolata nella misura del 10% che nella specie ammonta ad euro 17.500,00 con modalità idonee ad assicurare l'acquisto del bene libero da gravami e tali da garantirlo dall'eventuale evizione;

1.C) ordinare al Conservatore dei Registri Immo biliari (ora Ufficio del
Territorio) di Grosseto di procedere alla relativa trascrizione della sentenza con esonero per lo stesso da ogni responsabilità al riguardo. In Via Subordinata 2) nella denegata ipotesi in cui la domanda ex art. 2932 c.c. proposta dall'attore per qualsiasi ragione non dovesse essere accolta, Voglia il Giudice condannare la in persona Controparte_2
del legale rappresentante pro tempore, al pagamento in favore dell'attore CP_1
della somma di (almeno) euro 350.000,00 pari almeno al doppio della caparra confirmatoria concordata in sede di contratto preliminare, come stabilito dall'art. 1385, comma II, c.c. oltre ad interessi e rivalutazione monetaria a partire almeno dal giorno
28.10.2006 (data concordata dalle parti, entro la quale avrebbe dovuto stipularsi il contratto definitivo), salvo il più o il meno stabilito dal Giudice. Con vittoria di spese, diritti ed onorari di giudizio, oltre IVA e CPA come per legge dovuti”.
1.2) Si era costituita contestando le domande di controparte e chiedendone CP_2
la reiezione, in particolare allegando che:
o il contratto preliminare sottoscritto dalle parti era in realtà un accordo simulato, e nullo, poiché dissimulante un patto commissorio i cui effetti apparenti non erano stati voluti dalle parti che, in realtà, avevano voluto costituire una specifica garanzia per possibili ulteriori somme di denaro dovute da parte di CP_2
o non vi era del resto prova che l'attore avesse versato a la somma di € CP_2
170.000,00.
1.3) Nella prima memoria dimessa ex art. 183, VI° comma, c.p.c., il aveva CP_1 integrato/precisato tali conclusioni chiedendo: “nella denegatissima ipotesi in cui il
Giudice dovesse accogliere le domande avversarie, privando di efficacia il contratto preliminare ex tunc ovvero ex nunc, voglia il Giudice condannare la Controparte_2
in persona del legale rappresentante pro-tempore, al pagamento in favore
[...]
dell'attore della somma di (almeno) Euro 175.000,00, pari a quanto versato CP_1
dal contestualmente alla stipula del preliminare, oltre ad interessi e rivalutazione CP_1
monetaria trattandosi di debito di valore (in caso di declaratoria di nullità contrattuale si tratterebbe di responsabilità precontrattuale che è pacificamente ricondotta alla
4 responsabilità extracontrattuale) a partire dal giorno della stipula medesima 28/10/2004, salvo il più o il meno stabilito dal Giudice”.
1.4) Espletata istruttoria mediante produzioni documentali ed assunzione di prova orale, il Tribunale aveva infine ritenuto che:
− la domanda ex art. 2932 c.c. non poteva essere accolta, atteso che “La sentenza costitutiva non può essere adottata in mancanza di allegazione dei presupposti documentali necessari quali l'atto di provenienza, attraverso il quale viene comprovata l'effettiva titolarità del diritto di proprietà del promissario alienante, il certificato ipocatastale, il certificato attestante la ventennale continuità delle trascrizioni, documento questo necessario al fine di verificare l'eventuale emissione di una pronuncia inutiliter data, la relazione notarile che attesta la trasferibilità, ai fini della verifica della regolarità urbanistico edilizia del bene oggetto del preliminare di compravendita (art. 40 della L. 47/1985)”;
− “Nel caso di specie la difesa dell'attore si è limitata a produrre solamente il contratto preliminare di acquisto del 28/10/2004 e l'atto di fideiussione;
neanche parte convenuta ha prodotto la documentazione necessaria. L'attore non ha invece depositato il certificato ipocatastale, il certificato attestante la ventennale continuità delle trascrizioni, documento questo necessario al fine di verificare
l'eventuale emissione di una pronuncia inutiliter data, nonché la relazione notarile che attesta la trasferibilità, ai fini della verifica della regolarità urbanistico edilizia del bene oggetto del preliminare di compravendita”;
− “Il Tribunale ritiene, difatti, che sia onere della parte istante allegare i documenti surriferiti, trattandosi di elementi necessari per dare prova delle ragioni costitutive sottese all'invocanda pronuncia ex art. 2932 c.c. E, infatti, secondo il disposto di cui all'art. 2697 c.c. grava sulla parte che intende far valere in giudizio un diritto l'onere di fornire la prova dei fatti costitutivi, impeditivi o estintivi e cioè di tutti gli elementi e i requisiti necessari per la nascita della pretesa di cui si invoca il riconoscimento e la tutela ovvero il rigetto”;
− “Il mancato assolvimento dell'onere di specificazione dei fatti e dei documenti, determina, quindi, la genericità e la mancata prova della domanda con conseguente rigetto della medesima (cfr. Cass. n. 7878/02), restando assorbita ogni ulteriore domanda”.
1.4.1) Il giudice di prime cure aveva quindi così statuito: “Il Tribunale di Grosseto in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, disattesa ogni contraria istanza ed eccezione 1) rigetta la domanda attorea;
2) condanna l'attore a rifondere alla
5 parte convenuta le spese di lite, che liquida nella somma complessiva di € 7.795,00 per compensi, oltre IVA, CPA e spese generali (15%) come per legge”.
2) Nei confronti di tale sentenza ha dunque proposto appello il sig. , CP_1
esponendo preliminarmente come la soc. già posta in liquidazione nel dicembre CP_2
del 2009, fosse stata cancellata dal Registro delle Imprese ai sensi dell'art. 2490, 6° comma, c.c. (mancato deposito del bilancio in fase di liquidazione per oltre tre anni consecutivi) con atto del 3.2.2016, iscritto nel suddetto Registro il 16.2.2016, e quindi durante la pendenza del primo grado di giudizio (instaurato nel 2007 e conclusosi nel
2020), senza che tali eventi fossero mai stati dichiarati in udienza o notificati all'attore.
Rilevato quindi che, ai sensi dell'art. 2495 c.c. (nella formulazione introdotta dall'art. 4 D.Lgs. 6/2003), la cancellazione di una società di capitali (quale dal CP_2
Registro delle Imprese produceva l'estinzione dell'ente, doveva ritenersi avvenuto un fenomeno successorio in forza del quale i soci erano subentrati nei rapporti attivi e passivi originariamente facenti capo alla società cancellata (come indicato da Cass. S.U. n.
6070/2013).
Il gravame in oggetto è stato quindi proposto sia nei confronti di , presso il CP_2
procuratore a mezzo del quale la stessa si era costituita nel giudizio di primo grado (che continuava a rappresentarla in forza della regola dell'ultrattività del mandato alla lite), sia nei confronti dei soci succeduti a tale società ex art. 110 c.p.c., e cioè i sigg.ri CP_3
e (i quali, peraltro, dopo la sentenza del Tribunale
[...] Controparte_4
di Grosseto si erano attivati per richiedere e pretendere il pagamento in loro favore delle spese di causa liquidate dal Tribunale).
2.1) Il gravame è stato affidato al seguente unico motivo:
− “La sentenza non è condivisibile perché in contrasto con gli artt. 2932 e 2697 c.c.
e 183 c.p.c. e viene specificamente impugnata”, con specifico riferimento alla parte in cui il Tribunale “...ha ritenuto non provata e quindi rigettato la domanda ex art.
2932 c.c. e nella parte in cui ha in buona sostanza omesso la pronuncia relativamente alle domande subordinate, alternativamente proposte dall'attore”, articolando poi una variegata congerie di contestazioni in ordine ad entrambi tali profili (su cui, più dettagliatamente, infra).
L'appellante ha quindi chiesto che la Corte, in riforma della impugnata sentenza, accogliesse le conclusioni come in epigrafe trascritte.
2.2) Non essendosi costituito alcuno degli appellati, nonostante le rituali notifiche, ne è stata dichiarata la contumacia con provvedimento del 24.4.2024.
3) Ciò premesso, deve immediatamente rilevarsi come l'appello si presenti infondato e debba essere, conseguentemente, respinto.
6 3.1) Le censure mosse dall'appellante risultano anzitutto avere ad oggetto la decisione del Tribunale di Grosseto di respingere la domanda ex art. 2932 c.c. avanzata dal sig. . CP_1
3.1.1) L'appellante ha in particolare esposto al riguardo che:
− non corrispondeva a verità il fatto che l'attore in prime cure si fosse limitato a produrre documentazione generica, avendo assolto al proprio onere istruttorio, anzitutto, mediante produzione del contratto preliminare;

− la questione concernente la regolarità urbanistica dell'immobile era effettivamente suscettibile di rilievo d'ufficio ed era sottratta all'ordinario regime delle preclusioni processuali, ma il Tribunale di Grosseto avrebbe dovuto segnalarla alle parti onde consentirne la trattazione nel pieno contraddittorio tra le parti stesse, a pena di nullità;
− era dunque possibile per il produrre in questa sede la documentazione CP_1
evidenziata dal Tribunale di Grosseto, rilevando che “...In definitiva, il fatto che il
Tribunale non abbia indicato alle parti la questione rilevata d'ufficio, sulla quale ha fondato la propria decisione, ha determinato il vizio della nullità della sentenza
n. 568/2020 per violazione del diritto di difesa ai danni del comparente”;
− la domanda ex art. 2932 c.c. era fondata, richiamando quanto già esposto in prime cure in ordine all'esistenza del contratto, all'adempimento del sig. (attestato CP_1 dalla quietanza apposta nel contratto preliminare) ed all'inadempimento di CP_2
(comprovato documentalmente e confermato dai testi escussi).
3.1.2) L'analisi delle censure sopra ricordate deve anzitutto essere operata con riferimento alle doglianze dell'appellante concernenti: a) l'omessa instaurazione del contraddittorio in ordine alla questione rilevata d'ufficio dal giudice di prime cure e b) la conseguente reiezione della domanda ex art. 2932 c.c. per difetto di prova dei relativi presupposti.
3.1.2.1) La questione delle sentenze c.d. “della terza via” è stata approfonditamente presa in considerazione dalle Sezioni Unite della Corte di Cassazione
(così Cass. S.U. 20395 del 30.9.2009, in motivazione), rilevando che:
• a fronte del contrasto insorto tra le sezioni semplici in ordine alle conseguenze derivanti dall'omessa indicazione alle parti di una questione rilevata d'ufficio,
“Queste sezioni unite intendono, in subiecta materia, dare continuità all'orientamento predicativo della validità e non anche della nullità delle sentenze in parola (che una recente dottrina definisce "della terza via") nel caso di omessa indicazione alle parti del tema rilevato in via officiosa dal giudice...”;
7 • “E' convincimento di queste sezioni unite (in sintonia con una recente, accorta dottrina che si é occupata funditus della questione) che, indiscussa la violazione
"deontologica" da parte del giudicante che decida pronunciando sentenza sulla base di rilievi non previamente sottoposte alle parti (all'udienza ex articolo 183
c.p.c., ovvero, se emersi o comunque acclarati diacronicamente rispetto ad essa, anche in un momento successivo del processo), la nullità processuale non possa essere, ipso facto, sempre e comunque predicata, quale conseguenza indefettibile di tale omissione. Per effetto del solo mancato rilievo officioso (e della conseguente, mancata segnalazione tempestiva alle parti) di questioni di puro diritto non sembra seriamente ipotizzabile, pur a fronte della violazione di un dovere "funzionale" del giudicante, la consumazione di altro vizio "processuale" diverso dall'error iuris in iudicando (ovvero ancora in iudicando de iure procedendo), la cui denuncia in sede di legittimità consentirebbe la cassazione della sentenza se (e solo se) tale error iuris risulti in concreto predicabile perché in concreto consumatosi”
• “Di conseguenza, saranno le sole questioni di fatto ovvero miste, di fatto e di diritto, a legittimare la parte soccombente (a prescindere dalla censura di erroneità della soluzione) a dolersi del decisum sostenendo che la violazione di quel dovere di indicazione ha vulnerato la facoltà di chiedere prove (o, in ipotesi, di ottenere una eventuale rimessione in termini). Così, in particolare, per l'ipotesi di sentenza di primo grado appellabile, non può ritenersi sufficiente che il giudice abbia rilevato d'ufficio una questione senza sottoporla al previo contraddittorio delle parti, ma occorre che la relativa rilevazione officiosa abbia determinato ipotesi di sviluppo della res litigiosa, fino a quel "momento" processuale non considerati dalle parti sotto il profilo della prova, di talché la presunta violazione del contraddittorio (rectius, del principio di difesa) risulterà denunciabile quale motivo di appello solo al fine di rimuovere alcune preclusioni dell'articolo 345
(specie in materia di

contro

-eccezione o di prove non indispensabili), senza necessità di giungere alla più radicale soluzione della rimessione in primo grado - salva la prova, in casi ben specifici e determinati, in cui risulti realmente ed irredimibilmente vulnerato lo stesso valore del contraddittorio”.
Nel solco interpretativo predetto, la Suprema Corte ha quindi avuto occasione di operare successive precisazioni ermeneutiche, evidenziando che:
− “Il nuovo comma secondo dell'art. 101 c.p.c. (aggiunto dall'art. 45 L. 69/09, ma già v. art. 384 c.p.c.) impone anche al giudice che sia in fase di riserva della decisione, se ritiene di porre a fondamento di quest'ultima una questione rilevata
8 d'ufficio, di assegnare alle parti un termine per memorie contenenti osservazioni sulla questione. L'art. 153 ha ampliato la facoltà di essere rimessa in termini della parte che sia incorsa in decadenze per causa ad essa non imputabile, come accade quando il rilievo officioso giunga tardivamente. In tal caso il giudice dovrà, nei limiti schiusi dal rilievo stesso, consentire la formulazione di ogni conseguente deduzione. Giova osservare che già la problematica era stata messa fuoco in relazione alla nullità della sentenza c.d. della terza via (si veda Cass. 14637/01).
Con pienezza di argomenti, Cass. 21108/05 ha successivamente precisato che il giudice che ritenga, dopo l'udienza di trattazione, di sollevare una questione rilevabile d'ufficio e non considerata dalle parti, deve sottoporla ad esse al fine di provocare il contraddittorio e consentire lo svolgimento delle opportune difese, dando spazio alle consequenziali attività. La mancata segnalazione da parte del giudice comporta la violazione del dovere di collaborazione e determina nullità della sentenza per violazione del diritto di difesa delle parti, private dell'esercizio del contraddittorio, con le connesse facoltà di modificare domande ed eccezioni, allegare fatti nuovi e formulare richieste istruttorie sulla questione che ha condotto alla decisione solitaria. Qualora la violazione, nei termini suindicati, si sia verificata nel giudizio di primo grado, la sua denuncia in appello, accompagnata dalla indicazione delle attività processuali che la parte avrebbe potuto porre in essere, cagiona, se fondata, non già la regressione al primo giudice, ma, in forza del disposto dell'art. 354 comma quarto cod. proc. civ., la rimessione in termini per lo svolgimento nel processo d'appello delle attività il cui esercizio non è stato possibile” (così Cass. S.U. n. 14828 del 4.9.2012, in motivazione);
− “La nuova formulazione dell'art. 384 cod. proc. civ. per effetto dell'art.12 d.Lgs. n.
40 del 2006, nonchè l'introduzione del comma 2 dell'art. 101 cod. proc. civ. ad opera della L. n. 69 del 2009 hanno definitivamente chiarito che il Giudice, il quale ritenga di decidere la lite in base ad una questione rilevata di ufficio, ha il dovere costituzionale di provocare il contraddittorio delle parti in ordine alla questione stessa al fine di evitare la "sentenza a sorpresa" o della "terza via" che viola la parità delle armi. Peraltro già nel sistema antecedente alla novella del
2009 legge n. 69 e all'espressa previsione della sanzione di nullità introdotta dal comma 2 dell'art. 101 cod. proc. civ., detta affermazione di principio trovava un preciso fondamento normativo nell'art. 183 comma 3 (oggi comma 4) cod. proc. civ. che, pur dettato con riferimento alla prima udienza, è espressivo di un principio operante per l'intero corso del processo, dovendosi osservare per tutto il
9 suo sviluppo dal giudice, in posizione di terzietà, il dovere di collaborazione con le parti ed essendo intrinseco al corretto svolgimento di un giusto processo il principio del contraddittorio” (così Cass. n. 25054 del 7.11.2013, seguita da Cass.
30716 del 27.11.2018).
3.1.2.2) Il “precipitato giuridico” di tali indicazioni interpretative della giurisprudenza di legittimità è riassumibile, ai fini specifici che rilevano nella decisione della presente causa, nei seguenti termini:
→ il giudice è sempre tenuto a prospettare alle parti una questione rilevata d'ufficio;
→ se la questione è di puro diritto, la mancata sollecitazione del contraddittorio al riguardo non comporta conseguenze di sorta a meno che non sia ravvisabile un error juris concernente la valutazione di tale questione;

→ se la questione è di fatto, oppure mista di fatto e diritto, la mancata prospettazione alle parti e la mancata instaurazione del contraddittorio comporta la possibilità di contestare la decisione del giudice solo allegando che, in ipotesi di rituale instaurazione del contraddittorio, la parte avrebbe potuto svolgere differenti difese, chiedere prove e/o la rimessione in termini a tal fine;

→ tale assetto interpretativo concerne sia le cause introdotte dopo la riforma del 2009, sia quelle introdotte antecedentemente.
3.1.2.3) Traslando tali principi al caso di specie, deve ricordarsi come il giudice di prime cure abbia respinto la domanda ex art 2932 c.c. del sig. evidenziando la CP_1
mancata produzione della documentazione necessaria ai fini della pronuncia della sentenza di trasferimento, anche con riferimento alla dimostrazione della regolarità urbanistica del bene da trasferire.
In particolare, è stata ritenuta mancante la documentazione concernente:
− l'atto di provenienza;

− il certificato ipocatastale;

− il certificato attestante la ventennale continuità delle trascrizioni;

− la relazione notarile che attesta la trasferibilità, ai fini della verifica della regolarità urbanistica.
Tale riscontrato deficit, ed il rilievo da parte del giudice di prime cure, attiene ad una questione di fatto, suscettibile di essere sussunta nei casi che le Sezioni Unite della
Corte di Cassazione (nella menzionata sentenza 20395 del 30.9.2009) hanno individuato come “ipotesi di sviluppo della res litigiosa, fino a quel "momento" processuale non considerati dalle parti sotto il profilo della prova”, la cui mancata sottoposizione alle parti risulta effettivamente integrare una lesione del contraddittorio.
10 Come evidenziato nel contesto delle altre pronunce sopra ricordate, in tale caso è possibile per la parte ottenere “la rimessione in termini per lo svolgimento nel processo
d'appello delle attività il cui esercizio non è stato possibile” (come indicato dalla parimenti citata Cass. S.U. 14828 del 4.9.2012).
3.1.2.4) Sulla scorta di quanto sin qui esposto la sentenza impugnata risulta dunque censurabile laddove non ha sottoposto alle parti la questione rilevata d'ufficio, nei termini ricordati, onde instaurare il contraddittorio sulla stessa ed eventualmente dare sfogo ad attività istruttoria al riguardo.
Ne deriva come debba ritenersi ammissibile la produzione documentale operata da parte appellante nel contesto dell'atto di citazione in appello introduttivo del presente giudizio, in quanto afferente ai profili valorizzati dal Tribunale di Grosseto e non sottoposti alle parti al fine dell'instaurazione del contraddittorio al riguardo, con conseguente rimessione in termini a tale fine a favore del sig. . CP_1
In quest'ottica va quindi rilevato come la produzione in questione risulti essere stata operata dall'odierno appellante nei seguenti termini: “Nella fattispecie il Tribunale, dopo aver rilevato d'ufficio la predetta questione, avrebbe dovuto segnalarla alle parti, al fine di consentirne la trattazione;
ma non lo ha fatto, violando il principio del contraddittorio sul punto e vulnerando la facoltà del Vitale di allegare la documentazione sopra richiamata. Lo stesso vi provvede quindi in questa sede, mediante la produzione di idonea documentazione (doc. B: relazione di consulenza tecnica Per. Parte_1
doc. C: relazione tecnica Geom. R. Palumbo;
doc. D: certificazione ipocatastale) da cui risulta la regolarità urbanistica dell'immobile promesso in vendita, la storia ipocatastale, gli estremi della concessione edilizia, nonché delle menzioni catastali ai sensi dell'art. 29, comma 1 bis, della Legge 52/1985”, senza che constino ulteriori allegazioni, indicazioni e/o precisazioni di sorta.
3.1.2.5) Ritenuta ammissibile tale produzione, va poi rilevato che:
I. il documento allegato sub B all'atto di citazione in appello (relazione di consulenza tecnica Per. risulta costituito da una relazione dimessa dal Parte_1 predetto tecnico nell'ambito della procedura esecutiva immobiliare promossa avanti al Tribunale di Grosseto (RGEI n. 155/2019) da tale Controparte_5
nei confronti di , dovendosi evidenziare che:
[...] CP_2
a. l'appellante, al netto delle anodine indicazioni sopra ricordate, non risulta aver precisato a quale specifica funzione istruttoria dovrebbe assolvere l'atto in questione, atteso che la relazione in oggetto è stata elaborata nel contesto di altra procedura, per far fronte ad altre necessità e non contiene
(neppure in allegato) alcuno dei documenti menzionati dal giudice di prime
11 cure nel contesto della sentenza impugnata, rilevando peraltro come l'odierno appellante non abbia mosso contestazioni specifiche in ordine alla ritenuta necessità, da parte del Tribunale di Grosseto, dei documenti in questione (la cui necessità, dunque, non è suscettibile in questa sede di essere posta in discussione);
II. il documento allegato sub C dell'atto di citazione in appello (relazione tecnica
Geom. R. risulta costituito da una relazione tecnica, da parte di soggetto CP_6 incaricato dal sig. , in cui sono riportati i dati catastali dell'immobile e la sua CP_1
descrizione, dovendosi parimenti evidenziare che:
a. non risulta anche in questo caso che l'appellante abbia precisato a quale specifica funzione istruttoria dovrebbe assolvere l'atto in questione, non essendo ivi contenuti allegati di sorta che possano assolvere alle funzioni documentali postulate dal giudice di prime cure (nei termini ricordati al pregresso paragrafo 3.1.2.3);
III. infine, il documento allegato sub D dell'atto di citazione in appello (certificazione ipocatastale), risulta costituito da una relazione notarile concernente gli immobili oggetto di preliminare, attestante la sequenza dei trasferimenti di proprietà del bene stesso, con indicazione delle trascrizioni operate a carico degli stessi, dovendosi rilevare che:
a. il documento risulta effettivamente dare conto della sequenza delle trascrizioni.
3.1.2.5) Dunque, a prescindere dal documento ricordato da ultimo nel paragrafo precedente, risultano tuttora mancanti gli altri documenti già menzionati dal Tribunale di
Grosseto, sì che, anche all'esito della rimessione in termini conseguente alla violazione del contraddittorio da parte del giudice di prime (e ribadito che non può in questa sede essere posto in discussione il contenuto delle valutazioni operate da tale giudice in ordine alla necessità, ai fini dell'emissione della sentenza ex art. 2932 c.c., della documentazione indicata nella sentenza impugnata) la domanda ex art. 2932 c.c. avanzata da parte del sig.
non può trovare accoglimento. CP_1
3.1.3) In base a tutto quanto sin qui esposto, il motivo di gravame in oggetto deve in definitiva essere respinto, previa integrazione della motivazione della sentenza impugnata nei termini indicati nella presente sentenza.
3.2) L'odierno appellante ha altresì contestato l'omessa pronuncia da parte del
Tribunale di Grosseto in ordine alle ulteriori domande avanzate in prime cure dal sig.
, in ipotesi di reiezione della domanda avanzata in tesi ex art. 2932 c.c., e CP_1
concernenti le richieste di condanna della controparte:
12 a. al pagamento dell'importo di € 350.000,00 (pari al doppio della caparra versata);
b. al pagamento dell'importo di € 175.000,00 (pari al prezzo versato).
3.2.1) L'appellante ha in particolare esposto come l'inciso utilizzato dal Tribunale di Grosseto in ordine a tali domande (“Il mancato assolvimento dell'onere di specificazione dei fatti e dei documenti, determina, quindi, la genericità e la mancata prova della domanda con conseguente rigetto della medesima (cfr. Cass. n. 7878/02), restando assorbita ogni ulteriore domanda”) non consenta neppure di comprendere con esattezza a quali domande il giudice di prime cure abbia inteso fare riferimento, se unicamente alla domanda (consequenziale rispetto a quella avanzata ex art. 2932 c.c.) di determinare le modalità di pagamento dell'importo dovuto a titolo di IVA agevolata o anche (o solo) alle domande di condanna sopra ricordate, rilevando comunque che:
− nella prima ipotesi, era dato ravvisare un'omissione di pronuncia;

− nella seconda ipotesi, sussisteva una pronuncia non sorretta da adeguata motivazione.
3.2.1.1) Le doglianze dell'appellante sono fondate in astratto, ma inidonee in concreto a condurre alla riforma della sentenza.
Appare infatti condivisibile l'assunto del sig. secondo cui il portato CP_1
semantico delle espressioni utilizzate nella sentenza impugnata non consente, in linea generale, di individuare con esattezza quali domande siano state ritenute assorbite all'esito della reiezione della domanda ex art. 2932 c.c.
In ogni caso, la motivazione per cui tale reiezione avrebbe comportato l'assorbimento anche di tutte le altre domande del sig. , può trovare razionale CP_1
addentellato – sul piano giuridico – solo con riferimento alla domanda dell'attore in prime cure di determinare le modalità di versamento dell'importo dovuto a titolo di IVA, ma non certamente con riguardo alle domande di condanna predette che, in effetti, presuppongono proprio la reiezione della domanda ex art. 2932 c.c.
Dunque, in ogni caso, la sentenza è censurabile sul piano della motivazione in questione, dovendosi ritenere la stessa nulla e sorgendo conseguentemente l'obbligo di statuire al riguardo nella presente sede.
3.2.1.2) Ciò stabilito, e prendendo anzitutto in considerazione la domanda del sig.
di condanna di al pagamento dell'importo di € 350.000,00, va osservato CP_1 CP_2
come tale domanda non possa trovare accoglimento.
3.2.1.2.1) Il sig. ha infatti chiesto il pagamento di tale importo, CP_1
espressamente, a titolo del doppio della caparra versata.
In proposito va rilevato che, se pur l'art. 3 del contratto intercorso tra le parti risulta espressamente qualificare gli importi versati (pari al prezzo della futura vendita: €
13 175.000,00) nei termini di una caparra confirmatoria, ciò non risulta nondimeno derogare alle regole generali previste dall'art. 1385 c.c., secondo il quale “Se la parte che ha dato la caparra è inadempiente, l'altra può recedere dal contratto, ritenendo la caparra;
se inadempiente è invece la parte che l'ha ricevuta, l'altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra” (così, in particolare, il secondo comma di tale norma).
Dunque, il presupposto normativo per l'attribuzione della caparra, o, come in questo caso, del doppio della stessa, è il previo esercizio del recesso o la proposizione di una domanda di accertamento della legittimità di tale esercizio ex art. 1385 c.c. o, infine, di una domanda di risoluzione del contratto per inadempimento.
Nessuna di tali domande risulta mai essere stata avanzata dal sig. nel CP_1
presente processo, sì che la domanda di condanna sopra ricordata risulta già in astratto insuscettibile di trovare accoglimento.
Si ricorda, anzi, come il sig. abbia in prime cure espressamente dichiarato (a CP_1 pg. 2 dell'atto di citazione) di essere “...disponibile in qualunque momento alla stipula del contratto di compravendita ed effettua formale offerta di pagamento in favore della ditta dei residui Euro 17.500,00”, ciò che appare porsi inesorabilmente Controparte_2 in urto con l'esercizio del recesso.
3.2.1.3) Con riferimento invece alla domanda di condanna della controparte al pagamento di € 175.000,00 va rilevato come il sig. abbia avanzato la stessa nel CP_1
contesto della prima memoria dimessa ex art. 183, VI° comma, avanti al Tribunale di
Grosseto.
Tale domanda, formulata nei termini ricordati al pregresso paragrafo 1.3 (e pedissequamente in tal senso reiterata nelle conclusioni formulate nel presente grado di giudizio), risulta prospettare quale proprio espresso presupposto il fatto che il contratto preliminare oggetto di causa sia stato dichiarato privo di efficacia (ex tunc o ex nunc) per effetto dell'accoglimento delle “domande avversarie” (“...nella denegatissima ipotesi in cui il Giudice dovesse accogliere le domande avversarie, privando di efficacia il contratto preliminare ex tunc ovvero ex nunc, voglia il Giudice condannare la Controparte_2
in persona del legale rappresentante pro-tempore, al pagamento in favore
[...] dell'attore della somma di (almeno) Euro 175.000,00...”). CP_1
Il riferimento è, all'evidenza, alle domande avanzate in prime cure da ed CP_2
imperniate sulla (sopra ricordata) dedotta qualificazione del contratto preliminare intercorso tra le parti nei termini di un contratto simulato, e nullo, in quanto volto a dissimulare un patto commissorio.
Ed in tal senso, in effetti, la domanda è processualmente ammissibile in quanto, sia pure formulata per la prima volta nel contesto della prima memoria ex art. 183, VI°
14 comma, c.p.c., si pone come diretta conseguenza del tenore delle argomentazioni difensive e delle domande di parte convenuta.
Appare quasi pleonastico rilevare che, non avendo trovato accoglimento le predette domande di la domanda di condanna in esame non può neppure in astratto trovare CP_2
margini per essere presa in considerazione.
3.2.2) Pure il motivo di gravame in oggetto, dunque, non può in definitiva trovare accoglimento, anche in questo caso previa integrazione della motivazione della sentenza impugnata nei termini supra descritti.
4) La reiezione del gravame non comporta alcuna statuizione sulle spese, stante la contumacia di tutti gli appellati.
4.1) Poiché il presente giudizio è stato proposto successivamente al 30 gennaio
2013 e l'impugnazione è stata respinta, sussistono le condizioni per dare atto - ai sensi dell'art. 13, comma 1 quater, D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, nel testo introdotto dall'art. 1, comma 17, legge 24 dicembre 2012, n. 228 - della sussistenza dell'obbligo di versamento, da parte dell'appellante, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto per la stessa impugnazione integralmente rigettata.



P.Q.M.


la Corte di Appello di Firenze, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da avverso la sentenza n. 568/2020 del Tribunale di Grosseto, previa CP_1
integrazione della motivazione della sentenza impugnata nei termini indicati nella presente sentenza, così statuisce:
1) respinge l'appello;
2) ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater, del d.P. R. 30 maggio 2002 n. 115, nel testo introdotto dall'art. 1, comma 17, della legge 24 dicembre 2012, n. 228, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte dell'appellante, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello, ove dovuto, per il gravame, a norma del comma l-bis dello stesso art. 13.
Così deciso nella camera di consiglio del 5.2.2025 dalla Corte di Appello di Firenze su relazione del Dott. Marco Cecchi.
Il Consigliere relatore
Dott. Marco Cecchi
Il Presidente
Dott. Carlo Breggia
15 Nota
La divulgazione del presente provvedimento, al di fuori dell'ambito strettamente processuale, è condizionata all'eliminazione di tutti i dati sensibili in esso contenuti ai sensi della normativa sulla privacy ex D. Lgs 30 giugno 2003 n. 196 e successive modificazioni e integrazioni
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