Pubblicato il 26/01/2026

N. 00199/2026 REG.PROV.COLL.

N. 00822/2025 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale per il Veneto

(Sezione Seconda)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 822 del 2025, proposto da
MA AS, NA AS, rappresentati e difesi dall'avvocato Italo OZ, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

contro

Comune di Montegrotto Terme, in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentato e difeso dagli avvocati Alessandro Calegari, Edoardo Furlan, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

per l'annullamento

del preavviso di archiviazione della pratica edilizia 2023/0021, prot. 0016923 del 25 marzo 2025;

e per l’accertamento della non debenza del contributo di costruzione richiesto dal Comune

Visti il ricorso e i relativi allegati;

Visto l'atto di costituzione in giudizio del Comune di Montegrotto Terme;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatore nell'udienza pubblica del giorno 11 dicembre 2025 il dott. MA LD e uditi per le parti i difensori OZ e, in dichiarata delega dell'avv. Furlan, Gubiani;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO

I ricorrenti hanno presentato in data 25 gennaio 2023 una SCIA, alternativa al permesso di costruire, per la realizzazione di un intervento edilizio consistente nella demolizione del preesistente edificio unifamiliare e di un corpo pertinenziale (per una volumetria complessiva di mc 687,17) con ricostruzione e ricomposizione dei volumi sullo stesso lotto, ma in area di sedime parzialmente diversa, con realizzazione di un nuovo edificio unifamiliare di mc 618,85;

Con il preavviso impugnato del 25.3.2025, il Comune ha prospettato l’archiviazione automatica della SCIA in caso di omesso pagamento degli oneri concessoti richiesti entro il termine di 30 giorni.

Con il ricorso introduttivo del giudizio i consorti AS hanno chiesto:

- l’annullamento della prefata nota prot. 6923 del 25 marzo 2025 nella parte in cui il Comune resistente ha dichiarato che il mancato pagamento degli oneri comporterà l’archiviazione della pratica di SCIA alternativa al permesso di costruire;

- nonché l’accertamento della non debenza degli oneri di costruzione (pari a € 12.400), deducendo che l’intervento edilizio in oggetto rientra tra gli “interventi di ristrutturazione e di ampliamento, in misura non superiore al 20%, di edifici unifamiliari”, indicati come esenti dal pagamento del contributo di costruzione dall’art. 17, comma 3, lettera b), del d.P.R. 380/2001.

Si è costituito in giudizio il Comune resistente, contrastando le avverse pretese.

Quanto alla domanda di annullamento, l’Ente Civico ha dedotto che la preannunciata intenzione di archiviare la SCIA in caso di mancato pagamento era una mera clausola di stile per cui non vi è necessità di annullamento dell’atto impugnato.

Quanto invece alla debenza degli oneri il Comune ha ribadito che l’esenzione non sarebbe dovuta in quanto l’intervento di ristrutturazione edilizia attuato mediante demolizione e ricostruzione ben potrebbe essere qualificato dai comuni, ai soli fini del contributo di costruzione, come nuova costruzione. Inoltre, l’edificio sarebbe da qualificarsi come edificio di lusso, perciò escluso dall’ambito di operatività della esenzione prevista dall’articolo 3 comma 1 lett. b) del d.P.R. 380/2001.

All’udienza pubblica in epigrafe indicata la causa è passata in decisione.

DIRITTO

L’azione di annullamento va dichiarata improcedibile per sopravvenuta carenza d’interesse, sia perché il Comune ha precisato che la clausola contestata era, in realtà, una mera clausola di stile, priva di valore cogente, sia perché sono decorsi i termini per l’esercizio dei poteri inibitori e di autotutela, sicchè la SCIA si è ormai consolidata.

L’azione di accertamento negativo della debenza del contributo di costruzione è fondata per le ragioni di seguito sinteticamente esposte.

Il contributo di costruzione non è dovuto in quanto:

- l’articolo 17 del d.P.R. 380/200 (rubricato la “riduzione o esonero del contributo di costruzione”), stabilisce, al comma 3, che il contributo di costruzione non è dovuto per “b) per gli interventi di ristrutturazione e di ampliamento, in misura non superiore al 20%, di edifici unifamiliari”;

- la deroga all’onerosità della concessione prevista dall’art. 17, comma 3, lett. b), del d.P.R. n. 380 del 2001, per gli interventi di ristrutturazione e di ampliamento, in misura non superiore al 20%, di edifici unifamiliari, ha un fondamento sociale, con l’effetto che la nozione di edificio unifamiliare non deve avere una accezione strutturale, ma socio-economica, coincidendo con la piccola proprietà immobiliare, meritevole per gli interventi di ristrutturazione dell’abitazione di un trattamento differenziato rispetto alle altre tipologie edilizie. Pertanto, si giustifica la sottrazione all’imposizione dell’aumento di valore che la famiglia consegue per effetto della ristrutturazione solo per le suddette finalità di ordine sociale individuate;

- è pacifico che la fattispecie per cui è causa riguardi un edificio unifamiliare e che la destinazione residenziale sia stata mantenuta. Il nuovo edificio residenziale è stato realizzato sullo stesso lotto, senza aumento del volume edilizio complessivo e con adeguamento alla normativa antisismica ed installazione di impianti etecnologici per l'efficientamento energetico. L'edificio ristrutturato non comporta un aggravio di carico urbanistico e utilizza le medesime opere di urbanizzazione primaria già presenti e già pagate con la realizzazione del vecchio fabbricato.

Tale intervento ricade nell’attuale definizione di “interventi di ristrutturazione edilizia” fornita dall’articolo 3, comma 1, lettera d) TUE, come risultante dalle più recenti modifiche legislative, e non in quella di nuova costruzione.

La giurisprudenza amministrativa (cfr. CGARS n. 422/2025) ha, invero, precisato che “La ristrutturazione edilizia, per essere tale e non coincidere con la nuova costruzione, doveva, dunque, conservare le caratteristiche fondamentali dell'edificio preesistente e, quindi, l'identità della complessiva volumetria del fabbricato, e la copertura dell'area di sedime, senza alcuna variazione rispetto all'originario edificio (Consiglio di Stato, sezione IV , sentenza 18 novembre 2014, n. 5662), con la conseguenza che, qualora tali parametri non risultino rispettati, l'intervento doveva essere qualificato come "nuova costruzione" e sottoposto alla disciplina prevista in materia di nuove edificazioni (cfr. Cons. Stato, sez. V , 9 agosto 2018, n. 4880; Consiglio di Stato, sez. II, 18/05/2020, n. 3153).Tuttavia, siffatto orientamento era stato concepito in relazione ad una nozione di ristrutturazione edile ben diversa da quella attuale e comprendente la “demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria di quello preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l'adeguamento alla normativa antisismica nonché quelli volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza”. Dopo le innovazioni apportate all’art. 3 co. 1 lett. d) D.P.R. n. 380/2001 dall’art. 10, comma 1, lett. b), n. 2), D.L. 16 luglio 2020, n. 76, convertito, con modificazioni, dalla L. 11 settembre 2020, n. 120 la predetta nozione è stata notevolmente ampliata, non postulando più

il rispetto di tutti quei parametri originariamente ritenuti essenziali per la sua configurabilità. La norma, infatti, adesso include nella ristrutturazione edile anche la demolizione e ricostruzione di edifici esistenti “con diversi sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche, con le innovazioni necessarie per l'adeguamento alla normativa antisismica, per l'applicazione della normativa sull'accessibilità, per l'istallazione di impianti tecnologici e per l'efficientamento energetico”.

Deve, dunque, concepirsi adesso la ristrutturazione edile secondo la rinnovata ottica desumibile dal tenore testuale della disposizione in esame volta a non vincolarla ai precedenti requisiti presupponenti una rigida “continuità” tra le caratteristiche strutturali dell’immobile preesistente e quelle del manufatto da realizzare, ivi inclusa l’area di edificazione”.

La sentenza del Consiglio di Stato n. 8542 del 4 novembre 2025 ha ritenuto ormai superata l’antica nozione di continuità tra fabbricato demolito e fabbricato ricostruito sancendo che “nella “demoricostruzione” non può pretendersi una “continuità” tra il nuovo edificio e quello precedente se non nella misura in cui per essa s’intenda il doveroso rispetto dei requisiti, sopra indicati, dell’unicità dell’immobile interessato dall’intervento, della contestualità tra demolizione e ricostruzione, del mero utilizzo della volumetria preesistente senza ulteriori trasformazioni della morfologia del territorio”.

Tutti i tre requisiti indicati nella predetta sentenza sussistono nel caso di specie, sicché deve ritenersi che la fattispecie scrutinata rientri pleno iure nel perimetro della nozione di ristrutturazione di fabbricato unifamiliare e debba, pertanto, considerarsi esente dal pagamento del contributo di costruzione, in applicazione diretta (esclusa ogni, ipotesi di interpretazione estensiva e di applicazione analogica) dell’art. 17, comma 3, lett. b), del d.P.R. n. 380 del 2001;

- Non vi sono elementi per ritenere che l’edificio unifamiliare per cui è causa abbia i caratteri dell’abitazione di lusso. Trattasi di una villetta (avente categoria catastale A7), ma non di un’abitazione di lusso (le abitazioni di lusso rientrano nelle categorie A1, A8 e A9).

Nell’atto impugnato (né in atti ad esso presupposti) il Comune non ha, del resto, esplicitato né richiamato i parametri normativi e gli elementi di fatto alla stregua dei quali il villino dei ricorrenti sarebbe riconducibile alla categoria delle abitazioni di lusso, sicchè, a fronte dell’espressa previsione legislativa di esenzione del costo di costruzione per l’intervento in esame, non sussistono elementi che giustifichino la non applicazione del beneficio.

Alla luce delle considerazioni che precedono l’azione di annullamento va dichiarata improcedibile per sopravvenuta carenza d’interesse, mentre va accolta l’azione di accertamento negativo della debenza del contributo di costruzione per cui è causa.

Le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate come da dispositivo.

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale per il Veneto (Sezione Seconda), definitivamente pronunciando sul ricorso, come in epigrafe proposto, così provvede:

a) dichiara improcedibile l’azione di annullamento;

b) accoglie l’azione di accertamento negativo proposta dai ricorrenti e dichiara non dovuto il contributo di costruzione richiesto dal Comune;

c) condanna l’Ente Civico a rifondere ai ricorrenti le spese di lite, liquidate in € 2000, oltre accessori di legge.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso in Venezia nella camera di consiglio del giorno 11 dicembre 2025 con l'intervento dei magistrati:

RA LA, Presidente

MA LD, Consigliere, Estensore

Andrea Rizzo, Referendario

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
MA LD	RA LA

IL SEGRETARIO