Corte di Appello di Catania – seconda sezione civile 1
R E P U B B L I C A I T A L I A N A
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI CATANIA
SECONDA SEZIONE CIVILE riunita in camera di consiglio e composta dai magistrati: dott. Giovanni Dipietro Presidente dott.ssa Maria Stella Arena Consigliere dott.ssa Mariannina Giuffrida Giudice Aus. Relatore ed est. ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 1004/24 R.G., promossa
DA in , in persona del liquidatore e legale Parte_1 Parte_2
rappresentante pro tempore, sig. , con sede in Pachino, Via Parte_3
Aldo Moro n. 171, P.I.: , elettivamente domiciliata in Catania, P.IVA_1
Via Conte Ruggero n. 9, presso lo studio dell'Avv. Francesco Mauceri, rappresentata e difesa dall'Avv. Gaetano Costa ( ), CodiceFiscale_1
giusta procura in atti;

Appellante
CONTRO
, nata a [...] il [...], c.f. Controparte_1 C.F._2
, e nato a [...] il [...], c.f.
[...] Controparte_2
rappresentati e difesi per procura in atti dall'Avv. C.F._3
Salvatore Nicastro, c.f. con elezione di domicilio CodiceFiscale_4
presso il di lui studio in Pachino (SR) Via Pisacane 5;
Appellati
All'udienza cartolare del 4/2/25 la causa veniva posta in decisione.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione ritualmente notificato e Controparte_1 CP_2
convenivano in giudizio e, premettendo di essere
[...] Parte_1
comproprietari di uno stacco di terreno sito a Pachino (SR) in c.da Cozzi Corte di Appello di Catania – seconda sezione civile 2
Casalotto distinto al N.C.T. del Comune di Pachino al Foglio n. 10/A p.lle
2482, 2483, 2484, 2485 e 3 esponevano che nell'ambito del procedimento n.
782/2012 R.G., volto a delimitare la linea di confine tra gli immobili, era stato sottoscritto, in data 28/05/2014, dalle parti e dai difensori, un accordo conciliativo in base al quale la si impegnava ad acquistare Parte_1
dai coniugi la proprietà dello stacco di terreno posto in CP_3
Pachino censito al foglio di mappa n. 10 del comune di Pachino, corrispondente alla particella n. 2483 per il prezzo complessivo di €.
13.400,00 da versarsi in una parte all'atto della sottoscrizione e la rimanente in tre soluzioni a scadenze successive, obbligandosi a definire la controversia mediante redazione di apposito verbale di conciliazione idoneo al trasferimento dell'immobile.
Lamentavano, gli attori, l'inadempimento della convenuta società e a tal fine esponevano che nella imminenza della scadenza della seconda rata di pagamento del prezzo, la società odierna appellante con raccomandata del
26.8.2014 aveva rappresentato la esistenza di una trascrizione pregiudizievole che gravava sul bene immobile oggetto dell'accordo, esigendone la cancellazione, pena la mancata corresponsione della somma pattuita;
che di rimando essi attori avevano prontamente precisato con lettera del 6.9.2014 che si trattava di una trascrizione già evidenziata alla società innanzi al CTU;
che in ogni caso la necessità di eseguire la cancellazione era prevista al momento della stipula del verbale di conciliazione idoneo al trasferimento della proprietà ( o di altro atto a tal fine idoneo) e che ciò sarebbe avvenuto alla scadenza dell'ultima rata prevista per il versamento del corrispettivo.
Lamentavano, inoltre, gli attori di aver patito un danno in conseguenza dell'altrui inadempimento, che quantificavano nell'anticipo del prezzo ricevuto.
Deducevano altresì che la convenuta, nonostante formale diffida, non aveva provveduto al rilascio dell'immobile e che pertanto avevano diritto ad ottenere il risarcimento del c.d. danno figurativo per occupazione sine titulo in ragione del godimento esclusivo, a far data dal ricevimento della Corte di Appello di Catania – seconda sezione civile 3
raccomandata del 06/09/2014 con la quale tale richiesta era già stata avanzata.
Tanto premesso, lamentato l'inadempimento della società convenuta- che a fronte del prezzo pattuito di euro 13.400,00 aveva corrisposto sola la somma di euro 4.000,00 acquisendo anche il possesso del bene, chiedevano dichiararsi la risoluzione dell'accordo transattivo del 28/05/2014 e, per l'effetto ordinarsi alla convenuta società l'immediato rilascio dell'immobile, con condanna al risarcimento del danno determinato nell'importo di €.
4.000,00 o in quell'altra somma maggiore o minore ritenuta equa, oltre interessi di mora, previsti dal D. lgs 231/2002 come modificato dal D. lgs
192/2012 sull'ammontare del residuo dell'importo non versato, dalle rispettive scadenze al soddisfo.
Chiedevano, altresì, la condanna al pagamento dell'ulteriore somma di €
6.150,00 o di altra maggiore o minore, a titolo di indennizzo per l'occupazione sine titulo dal 01/10/2014 a tutto il corrente mese di febbraio
2018, oltre le ulteriori mensilità successivamente maturate fino all'effettivo rilascio, oltre interessi e rivalutazione monetaria sino al soddisfo ed infine ordinarsi la realizzazione di un tombino al fine di evitare il pregiudizio al proprio fondo. Con vittoria di spese e compensi.
Si costituiva in giudizio contestando la fondatezza della Parte_1
domanda e chiedendone il rigetto
Deduceva la società che il verbale di conciliazione del 26 maggio 2014 doveva qualificarsi come contratto definitivo di compravendita e chiedeva quindi, in via riconvenzionale, accertarsi l'autenticità delle sottoscrizioni ivi apposte, nonché l'avvenuto trasferimento del diritto di proprietà ivi disposto e ordinarsi la trascrizione della suddetta scrittura privata ex art. 2657 del c.c.
Rilevava poi che nessuna comunicazione in ordine alle trascrizioni pregiudizievoli aveva avuto al momento della sottoscrizione, e che, presone atto, aveva legittimamente sospeso il pagamento del residuo prezzo, atteso che dalla visura ipotecaria il bene risultava gravato da una trascrizione del
2007 e da una del 2008, rispettivamente cancellate il 21/11/2014 e
09/02/2017; che ancora il 10/03/2017, con atto rogato innanzi al notaio Corte di Appello di Catania – seconda sezione civile 4
gli attori avevano gravato l'immobile di un'ipoteca Persona_1
volontaria concessa a garanzia di un mutuo fondiario.
Chiedeva quindi accertarsi giudizialmente l'autenticità delle sottoscrizioni contenute nel verbale di conciliazione sottoscritto il 28705/2014 innanzi al
CTU nel procedimento n. 90200784/2012 R.G. nonché l'avvenuto trasferimento della proprietà dell'immobile, disponendo la trascrizione della suddetta scrittura privata presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di
Siracusa.
Chiedeva altresì' dichiararsi la legittimità della sospensione del pagamento del saldo del prezzo e di ordinare agli attori di provvedere alla cancellazione dell'ulteriore ipoteca iscritta sul suddetto immobile, con condanna ex art. 96
c.p.c. per un importo pari ad €. 4.000,00 oltre gli interessi legali nella misura prevista dall'art. 184 c.c. dalla domanda al saldo. Con vittoria di spese e compensi.
Istruita la causa a mezzo produzione documentale, con sentenza n. 1232/2024 pubbl. il 21/05/2024, il Tribunale di Siracusa così statuiva:” dichiara la risoluzione per inadempimento della del contratto concluso Parte_1
in data 28 maggio 2014;
- ordina alla il rilascio dell'immobile (stacco di terreno Parte_1
posto in Pachino censito al catasto terreni al foglio di mappa n. 10 del comune di Pachino, particella n. 2483 della complessiva estensione nominale di mq 137,00); - dichiara il diritto degli attori a trattenere, titolo di risarcimento danni, la somma di euro 4.000,00 ricevuta all'atto della stipula dell'accordo risolto e per l'effetto condanna la società al pagamento in favore degli attori degli interessi al tasso legale su tale somma, rivalutata anno per anno dalla data dell'illecito fino a quella della odierna decisione;

- rigetta ogni altra domanda;

- condanna la al rimborso in favore degli attori delle spese Parte_1
processuali che liquida nella complessiva somma di euro 5.077,00 oltre al rimborso per spese generali del 15%, iva e CPA”.
Avverso detta sentenza con atto notificato il 18/7/24, proponeva appello
, assumendone l'erroneità dei motivi decisionali e chiedendone Parte_1 Corte di Appello di Catania – seconda sezione civile 5
la riforma, per le ragioni esposte in seno all'appello, con il rigetto delle domande principali e l'accoglimento della riconvenzionale e vittoria di spese e compensi di entrambi i gradi di giudizio.
Si costituivano gli appellati, resistendo al gravame, del quale chiedevano il rigetto con il favore delle spese.
All'udienza cartolare del 4/2/25 la causa veniva posta in decisione.
MOTIVI DELLA DECISIONE
1) Con il proposto gravame si lamenta l'erroneità della sentenza per avere il primo giudice:
a) ritenuto la risoluzione del contratto per inadempimento e sull'ordine di rilascio dell'immobile. Erronea applicazione delle disposizioni contenute negli artt. 1481 e 1482 del c.c.;
b) Erroneamente applicato le disposizioni contenute nell'art. 2697 del c.c., ai fini della liquidazione del danno;

c) violato la disposizione contenuta nell'art. 96 del c.p.c.; erronea valutazione del comportamento degli appellati;

d) erroneamente ritenuto la natura del verbale di conciliazione redatto il 28 maggio 2014 e il diritto dell'appellante alla sua trascrizione. Riproposizione della domanda formulata in primo grado.
1.1) Il gravame è parzialmente fondato per le argomentazioni che seguono.
a) Dalla documentazione in atti risulta che le odierne parti in causa in data
28/5/14, concludevano un accordo transattivo, innanzi al CTU, a definizione di un giudizio avente ad oggetto delimitazione di confini, in base al quale la si impegnava ad acquistare dai coniugi la Parte_1 CP_3
proprietà dello stacco di terreno posto in Pachino censito al foglio di mappa n. 10 del comune di Pachino, corrispondente alla particella n. 2483 per il prezzo complessivo di €. 13.400,00 da versarsi in una parte all'atto della sottoscrizione e la rimanente in tre soluzioni a scadenze successive, obbligandosi a definire la controversia mediante redazione di apposito verbale di conciliazione idoneo al trasferimento dell'immobile.
Nell'imminenza della scadenza della seconda rata di pagamento del prezzo, la società appellante con raccomandata del 26.8.2014 rappresentava l'esistenza Corte di Appello di Catania – seconda sezione civile 6
di tre trascrizioni pregiudizievoli gravanti sul bene immobile oggetto dell'accordo, esigendone la cancellazione, pena la mancata corresponsione della somma pattuita.
Le suddette trascrizioni venivano rispettivamente cancellate il 21/11/2014 e
09/02/2017.
Giova, preliminarmente, osservare che l'accordo conciliativo ben può qualificarsi quale preliminare di vendita, atteso che nello stesso si legge:” le parti concordemente convengono e si obbligano a definire la presente controversia mediante la redazione di apposito verbale di conciliazione, idoneo al trasferimento dell'immobile per cui è causa”.
La Suprema Corte ha riconosciuto la facoltà del promittente acquirente di agire in via principale per la risoluzione del preliminare, senza essere onerato della previa richiesta, al giudice, della fissazione di un termine al promittente venditore, entro il quale liberare il bene dal vincolo reale che ne pregiudica il trasferimento.
L'esistenza di un vincolo reale, taciuto al momento della stipula del preliminare, si pone, pertanto, quale circostanza atta a legittimare, tout court, la richiesta di risoluzione del preliminare per inadempimento, posto che, ai sensi del combinato disposto degli artt. 1453 e 1482, 2° comma c.c. , il promissario acquirente, se la cosa promessa è gravata da garanzie reali non dichiarate dal promittente venditore, può sia sospendere il pagamento del prezzo, sia domandare la risoluzione del contratto, avendo egli la facoltà e non già l'obbligo di chiedere al giudice la fissazione di un termine per la cancellazione dei gravami ( Cass. n. 13208 del 28.05.2013).
Evidentemente, la mancata comunicazione, in sede di stipula del preliminare, dell'esistenza di un vincolo sul bene oggetto della futura vendita è suscettibile, alla stregua di condotta lesiva del canone di lealtà, nel quale si declina, peraltro, la richiamata clausola generale di buona fede, di viziare la volontà negoziale del promittente acquirente, legittimandone la conseguente sospensione del pagamento del prezzo o la richiesta di risoluzione del preliminare, ex art. 1489 c.c.: norma la cui applicazione analogica al preliminare di vendita è stata riconosciuta già da Cass. n. 11757 del 29.10.92. Corte di Appello di Catania – seconda sezione civile 7
Nel caso che ci occupa non risulta fosse stata fornita all'appellante comunicazione in merito alle trascrizioni pregiudizievoli sul bene promesso in vendita prima della sottoscrizione del summenzionato accordo transattivo.
Pertanto, a nulla rileva il fatto che, come ritenuto dal primo giudice, gli appellati, poco dopo aver ricevuto la missiva della società Parte_1
con cui si manifestava la volontà di far luogo alla sospensione del pagamento, si sono attivati prontamente con raccomandata del 06/09/2014 a fornire i chiarimenti dovuti all'acquirente, in ordine alla rilevata trascrizione, fornendo adeguate giustificazioni senza dubbio utili ad escludere ogni incidenza sull'attuazione del programma contrattuale a cui si erano vincolati, atteso che i promittenti venditori, in ossequio ai sopra enunciati principi giurisprudenziali, avevano l'obbligo di rendere edotta l'odierna appellante delle trascrizioni gravanti sul bene oggetto di trasferimento, ben potendo, la stessa, in mancanza procedere alla sospensione del pagamento del prezzo.
Pertanto, errata sul punto appare la sentenza impugnata che deve essere riformata con il rigetto delle domande attoree.
Per quanto sopra resta assorbito il motivo di cui al punto b).
c) Per quanto attiene alla chiesta condanna degli appellati ex art. 96 c.p.c., la stessa deve essere rigettata, anche nel presente grado, non ravvisandosi, comunque, nel comportamento degli stessi profili di malafede o colpa grave.
d) L'appellante ripropone, in questa sede, la domanda relativa all'emissione di una sentenza con la quale venga accertata giudizialmente l'autenticità delle sottoscrizioni ( mai contestata dagli odierni appellati) contenute nel suddetto verbale di conciliazione nonché l'avvenuto trasferimento del diritto di proprietà del superiore immobile e con cui sia altresì disposta la trascrizione della suddetta scrittura privata ex art. 2657 del c.c. presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Siracusa.
Riportandosi a quanto sopra dedotto, si ribadisce che dal tenore della scrittura di transazione e alla luce della clausola ivi prevista:” le parti concordemente convengono e si obbligano a definire la presente controversia mediante la redazione di apposito verbale di conciliazione, idoneo al Corte di Appello di Catania – seconda sezione civile 8
trasferimento dell'immobile per cui è causa” non si ravvisano nel detto accordo i profili di un contratto di compravendita, bensì, come sopra detto di un preliminare, insuscettibile di produrre effetti traslativi, pertanto, la domanda deve essere rigettata.
2) Le spese di entrambi i gradi di giudizio seguono la soccombenza e vanno liquidate in considerazione del valore della controversia (€. 4.000,00) e dell'attività difensiva spiegata, secondo i criteri di cui al d.m. 147/22, e i relativi parametri (medi per il primo grado e per il secondo medi per le fasi di studio, introduttiva e decisionale e minimi per la fase di trattazione, stante la mancanza di una specifica attività istruttoria) (Cass. n. 31884/18, 19989/21).
Alla luce dell'esito complessivo del giudizio e dell'accoglimento parziale dell'appello, appare di giustizia compensare le spese per 1/3 le spese di entrambi i gradi, ponendo, la restante parte a carico degli odierni appellati, in quanto prevalentemente soccombenti.


P.Q.M.


LA CORTE DI APPELLO definitivamente pronunciando, accoglie parzialmente l'appello proposto da in liquidazione avverso la sentenza del Tribunale di Parte_1
Siracusa n. 1232/2024 pubbl. il 21/05/2024, e in riforma della stessa, così statuisce: rigetta le domande principali di risoluzione per inadempimento dell'accordo transattivo del 28/05/2014, di risarcimento danni e di indennizzo per occupazione sine titulo;
rigetta la domanda riconvenzionale;
condanna, gli appellati, in solido, alla rifusione di 2/3 delle spese del primo grado di giudizio, in favore dell'appellante, che, liquida, per l'intero, in complessivi €. 2.552,00, di cui, 425,00 fase di studio, €.425,00 fase introduttiva, €. 851,00 fase istruttoria ed €. 851,00 fase decisionale, oltre
C.P.A., spese generali ed IVA se dovuta;
condanna, gli appellati, in solido, alla rifusione di 2/3 delle spese del presente grado di giudizio, in favore dell'appellante, che, liquida, per l'intero in complessivi €. 2.593,00, di cui €. 174,00 per spese, €. 536,00 fase di studio, Corte di Appello di Catania – seconda sezione civile 9
€.536,00 fase introduttiva, €. 496,00 fase istruttoria ed €. 851,00 fase decisionale, oltre C.P.A., spese generali ed IVA se dovuta;
compensa per il resto tra le parti le spese di entrambi i gradi di giudizio.
Così deciso in Catania il giorno 18 febbraio 2025 nella Camera di Consiglio della seconda sezione civile della Corte di Appello.
IL GIUDICE AUSILIARIO EST.
Dott.ssa Mariannina Giuffrida
IL PRESIDENTE
Dott. Giovanni Dipietro