REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI NAPOLI
TERZA SEZIONE CIVILE
composta dai sigg.ri magistrati:
dott. Giulio Cataldi Presidente rel.
dott. Michele Caccese Consigliere
dott. Maria Casaregola Consigliere
ha pronunziato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. 3138/2023 del ruolo generale degli affari contenziosi, avente ad oggetto: appello avverso la sentenza del Tribunale di
Santa Maria Capua Vetere, n. 363/2023 pubblicata il 30.01.2023
e vertente
TRA
(c. f.: ), elettivamente domiciliata Parte_1 P.IVA_1
in Santa Maria Capua Vetere, Corso Garibaldi n. 56, nello studio dell'avv.
DI SOMMA ALFREDO MARIA (c.f. ), che la C.F._1
rappresenta e difende - unitamente all'avv. D'ALESSIO MARIO
( ) - per procura in atti C.F._2
E (c. f. ) e Controparte_1 C.F._3
(c. f. ), Controparte_2 C.F._4
elettivamente domiciliati in Santa Maria Capua Vetere, via Fardella
Vicolo Giglione, 5, nello studio dell'Avv. MONACO WALTER (c.f.
), che li rappresenta e difende per mandato in atti C.F._5
Conclusioni per l'appellante: 1-accogliere il presente appello e riformare la
sentenza impugnata;

2-rigettare la domanda dei sigg.ri Controparte_3
avanzata in I grado
NON dichiarando la nullità del contratto di compravendita del 27.07.2016
concluso dai sigg.ri e da una Controparte_1 Controparte_2
parte, e la dall'altra; Parte_1
3-di conseguenza, previa accertamento dell'inadempimento di parte appellata, gli
€ 20.000,00 dovranno essere trattenuti dalla a titolo di Parte_1
caparra confirmatoria e dovrà essere annullata la condanna al pagamento a carico
della degli € 589,28 per la registrazione del predetto Parte_1
preliminare che rimarrà a carico degli appellati;

4-vittoria di compensi e spese del doppio grado di giudizio con attribuzione ai
difensori che se ne dichiarano antistatari.
Conclusioni per gli appellati: Voglia l'Ecc.ma Corte di Appello di Napoli:
a) Dichiarare l'inammissibilità delle eccezioni di cui ai nr. 1 e 3 dell'atto di
appello per violazione del divieto di nova ex art. 345 c.p.c., e conseguentemente
dichiarare inammissibili tali motivi di appello e comunque integralmente
rigettarli.
2 b) Rigettare, in ogni caso, tutti i motivi di appello proposti in quanto infondati in
fatto ed in diritto e per l'effetto,
c) Confermare integralmente la sentenza di primo grado, con cui è stata
dichiarata la nullità del contratto preliminare sottoscritto tra Parte_2
e in persona del l.r.p.t. a causa della mancata
[...] Parte_1
consegna della fideiussione obbligatoria ai sensi del D.lgs. 122/2005.
d) Condannare la al pagamento delle spese processuali del Parte_1
presente grado e di ogni onere accessorio, in conformità al vigente ordinamento di
legge con attribuzione al difensore antistatario.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
e citarono la Controparte_1 Parte_3 Parte_1
innanzi al Tribunale di Santa Maria Capua Vetere. Gli attori, premesso di aver stipulato con la convenuta in data 27.7.2016 un contratto preliminare per l'acquisto di un immobile da costruire, versando l'importo di €
20.000,00, oltre alle spese di registrazione del contratto, lamentarono l'omessa consegna da parte della promittente venditrice della documentazione di cui al d. lgs. 122/2005 e, in particolare, il mancato rilascio della fideiussione prevista dagli artt. 2 e 6, lett. g) del citato decreto legislativo. Ritenendo che tali omissioni integrassero la nullità del contratto, ed evidenziando che mai avevano sortito effetto i tentativi di giungere ad un bonario accordo, chiesero al tribunale di dichiarare la nullità del contratto e di condannare la convenuta alla restituzione dell'acconto di € 20.000,00 ed al rimborso delle spese di registrazione del contratto, ammontanti ad € 591,28.
3 La CMP, costituitasi, contestò l'avversa pretesa, deducendo, in fatto, che gli attori, dopo la stipula del compromesso, avevano avuto un ripensamento in ordine all'acquisto dell'immobile, risultando inadempienti rispetto alla partecipazione alle spese per il rilascio della fideiussione ed alle condizioni relative al pagamento, così come previste nel preliminare, rendendo in tal modo giustificabile, in diritto, anche il proprio inadempimento ai sensi dell'art. 1460 c.c.
Con la sentenza impugnata, il Tribunale ha accolto la domanda,
condannando la al pagamento in favore degli Parte_1
attori della somma di € 20.000,00, oltre interessi dal 30.6.2018 (data della richiesta della restituzione) al soddisfo, ed al rimborso di € 589,28, costo della registrazione, oltre al pagamento delle spese di lite attribuite al difensore degli attori.
Per la riforma della sentenza, di cui ha chiesto sospendersi l'esecutività,
ha proposto appello la CMP, a cui hanno resistito i sigg.ri e CP_1
Parte_3
La Corte, investita della decisione sull'istanza ex art. 283 c.p.c.
dall'istruttore, ha respinto la richiesta di sospensione dell'esecutività della sentenza, fissando l'odierna udienza per la decisione, ai sensi degli artt.
281 sexies e 350 bis c.p.c., in cui, dopo la discussione, si è riservata di depositare la decisione.
L'appello è infondato.
Il tribunale ha richiamato l'art. 2 del d. lgs. 122/2005, che prevede, a pena di nullità deducibile solo dall'acquirente, che nel contratto preliminare relativo al trasferimento della proprietà o altro diritto reale su immobile
4 da costruire il promittente venditore rilasci all'acquirente una fideiussione di importo corrispondente alle somme e al valore di ogni corrispettivo riscosso e da riscuotere prima del trasferimento definitivo.
Riscontrato, dunque, l'omesso rilascio di tale garanzia, implicante la nullità del contratto, ha ritenuto irrilevanti eventuali inadempimenti in cui i promittenti acquirenti fossero incorsi. Da ciò il diritto, secondo il primo giudice, degli attori ad ottenere la ripetizione delle somme versate ed il rimborso delle spese sostenute per la registrazione.
La società appellante ha affidato il gravame a tre motivi.
Col primo, lamenta l'inidoneità della mediazione obbligatoria svolta in vista dell'introduzione del giudizio, in quanto l'oggetto indicato nella convocazione non indicava la presunta nullità del contratto.
Col secondo motivo, poi, la C.M.P. contesta la valutazione compiuta dal primo giudice di totale sottovalutazione dell'inadempimento in cui i promissari acquirenti erano incorsi nei pagamenti contrattualmente previsti in considerazione del carattere assorbente attribuito alla ipotizzata nullità contrattuale: in tal modo, a suo dire, il tribunale non aveva colto la verità del rapporto intercorso tra le parti, caratterizzata dal ripensamento degli acquirenti rispetto agli impegni assunti.
Col terzo motivo, infine, la società venditrice deduce un errore di diritto in cui, a suo modo di vedere, sarebbe incorso il tribunale di Santa Maria
Capua Vetere, sotto un duplice punto di vista: da un canto, perché
l'azione di nullità sarebbe stata instaurata dopo l'ultimazione dei lavori,
così palesando mancanza di buona fede;
dall'altro, perché l'obbligo di fideiussione trova applicazione in caso di preliminare di vendita di
5 immobile da costruire, ma non anche in relazione ad una promessa di vendita cd. sulla carta, vale a dire quella per la quale non sia stato neanche richiesto il permesso di costruire, ipotesi che ricorrerebbe nel caso di specie, in cui il permesso sarebbe stato rilasciato solo il 14.2.2017,
mesi dopo la stipula del compromesso.
L'appello è infondato.
Il primo motivo risulta infondato sotto un duplice aspetto. Da un canto,
come evidenziato dalla difesa degli appellati che sul punto richiama un passaggio della recente ordinanza della Corte di Cassazione n. 5474/2025,
che ha ribadito un principio già più volte affermato in giurisprudenza, “in
tema di mediazione obbligatoria ex art. 5, comma 1-bis, del d.lgs. n. 28 del 2010,
il preventivo esperimento del procedimento di mediazione è condizione di
procedibilità della domanda, ma l'improcedibilità deve essere eccepita dal
convenuto, a pena di decadenza, o rilevata d'ufficio dal giudice, non oltre la
prima udienza;
ove ciò non avvenga, il giudice d'appello può disporre la
mediazione, ma non vi è obbligato, neanche nelle materie indicate dallo stesso art.
5, comma 1-bis, atteso che in grado d'appello l'esperimento della mediazione
costituisce condizione di procedibilità della domanda solo quando è disposta
discrezionalmente dal giudice, ai sensi dell'art. 5, comma 2”; dunque, nel caso di specie, non essendo stato formulato siffatto rilievo nel primo grado di giudizio, non è ammissibile porre la questione nel giudizio di gravame
(fermo restando che, comunque, la mediazione venne svolta in primo grado, sia pure con un petitum non esattamente corrispondente a quello del presente giudizio). In secondo luogo, deve escludersi, a monte, che la controversia in oggetto rientrasse tra quelle per le quali la mediazione è
6 obbligatoria, vertendosi non in materia di diritti reali, ma in materia di obbligazioni contrattuali (tra le varie in argomento, cfr. Cass. civ., Sez. VI
- 2, Ordinanza 11/08/2021, n. 22736).
Infondato è, poi, il secondo motivo, con cui la lamenta l'omessa Pt_1
considerazione, da parte del tribunale, dell'inadempimento in cui sarebbero incorsi, a suo dire, i promissari acquirenti. Al riguardo, è
sufficiente rilevare che, a fronte della nullità di protezione sancita dall'art. 2 del d. lgs. 122/2005, risulta preclusa ogni valutazione sull'adempimento o meno delle obbligazioni nascenti dal contratto invalido, che, secondo il noto brocardo latino, nullum producit effectum.
Da ultimo, risultano infondati anche gli argomenti spesi dall'appellante a sostegno del terzo motivo di gravame.
Innanzitutto, non v'è alcuna prova – di cui sarebbe stata evidentemente gravata proprio la CMP – che l'immobile fosse stato già ultimato al momento della proposizione della domanda, così da connotare di mala fede l'invocata nullità per mancato rilascio della fideiussione mirante proprio a garantire quel risultato finale;
circostanza, tra l'altro, nemmeno evocata nel primo grado di giudizio.
In secondo luogo, non è neanche vero che quello promesso in vendita ai sigg.ri e fosse un immobile “sulla carta”. Se è CP_1 Parte_3
condivisibile la distinzione tra immobili da costruire, ai quali applicare la disciplina del citato d. lgs., ed immobili sulla carta, in quanto basata sull'art. 1, lett. d) del decreto ([si intende] per «immobili da costruire»: gli
immobili per i quali sia stato richiesto il permesso di costruire e che siano ancora
da edificare o la cui costruzione non risulti essere stata ultimata versando in
7 stadio tale da non consentire ancora il rilascio del certificato di agibilità), anche in relazione al differente grado di rischio connesso alle due differenti modalità di acquisto, sta di fatto che nel caso di specie la romise Pt_1
di vendere un immobile che dichiarò facente parte di un lotto per il quale era stato approvato un progetto per la costruzione di un fabbricato per civili
abitazioni (così il contratto preliminare). E, del resto, secondo la documentazione prodotta dalla stessa appellante, il permesso di costruire n. 8/2017 (successivo, dunque, al contratto preliminare) risulta essere il
(mero) rinnovo del permesso di costruire n. 44/2015, basato sui medesimi allegati grafici, richiamati integralmente nell'atto concessorio successivo.
Al rigetto dell'appello fa seguito, per il principio della soccombenza, la condanna dell'appellante al pagamento delle spese del presente grado di giudizio in favore degli appellati, liquidate come da dispositivo facendo applicazione dei parametri di cui al d.m. 55/2014 e successive modifiche ed integrazioni, secondo lo scaglione relativo alle cause da € 5.201,00 ad €
26.000,00, con applicazione dei parametri medi per tutte le fasi, salva l'applicazione di quelli minimi per la fase di trattazione/istruttoria, con attribuzione al procuratore che ha reso la dichiarazione di anticipazione.
Ricorrono i presupposti per l'applicazione dell'art. 13, comma 1 quater del d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, introdotto dalla l. 24 dicembre 2012, n.
228 (“quando l'impugnazione anche incidentale è respinta o è dichiarata
inammissibile o improcedibile, la parte che l'ha proposta è tenuta a versare un
ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa
impugnazione, principale o incidentale, a norma del comma 1 bis”).


P.Q.M.


8 La Corte d'Appello di Napoli, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da avverso la sentenza del Tribunale di Parte_1
Santa Maria Capua Vetere, n. 363/2023 pubblicata il 30.01.2023, ogni contraria istanza ed eccezione disattesa, così provvede:
- a) rigetta l'appello;
- b) condanna la al pagamento in favore di Parte_1
e delle spese del presente Controparte_1 Parte_3
grado di giudizio, liquidate complessivamente in € 5.621,20, di cui €
4.888,00 per compensi ed € 733,20 per rimborso spese generali nella misura del 15%, oltre IVA e CPA come per legge, con attribuzione all'avv.
Walter Monaco che ha dichiarato di averne fatto anticipo;

- c) dà atto della sussistenza dei presupposti per l'applicazione dell'art. 13, comma 1 quater del d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, introdotto dalla l.
24 dicembre 2012, n. 228 (raddoppio del contributo unificato).
Così deciso all'esito della camera di consiglio della terza sezione civile della Corte d'Appello di Napoli, il 25.6.2025
Il Presidente Est.
dott. Giulio Cataldi
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