REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Appello di Bari
Seconda Sezione Civile composta dai seguenti Magistrati:
Filippo LABELLARTE Presidente
Luciano GUAGLIONE Consigliere
Alberto BINETTI Consigliere rel. ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile in grado di appello avente ad oggetto “vendita di cose immobili” iscritta nel ruolo generale degli affari civili contenziosi civili sotto il numero d'ordine 416 dell'anno 2022
TRA
rappresentato e difeso dall'avv. Antonio Giannoccaro in forza di procura in Parte_1 calce all'atto di appello, ed elettivamente domiciliato in Polignano a Mare alla via F. A. Pace n. 15, presso il suo studio, nonché al domicilio digitale Email_1
APPELLANTE
E
rappresentata e difesa dall'avv. Pierpaolo Spinelli, giusta mandato a margine CP_1
della comparsa di costituzione, ed elettivamente domiciliato in Sammichele di Bari alla Via Daniele
Manin nr. 15, presso il suo studio, nonché al domicilio digitale studioleg. t;
Email_2
APPELLATA
All'udienza collegiale tenutasi il 13 dicembre 2024 la causa è stata riservata per la decisione, sulle conclusioni rassegnate dai procuratori delle parti nelle note autorizzate in atti, da intendersi qui per richiamate e trascritte, senza la concessione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c.
Svolgimento del processo
Con atto di citazione notificato in data 1° agosto 2008, il sig. aveva citato in Parte_1
giudizio la sig.ra onde ottenere, previo accertamento dell'inadempimento della CP_1 promittente venditrice, una sentenza ai sensi dell'art. 2932 cod. civ. avente efficacia traslativa tra le parti, in relazione ai beni immobili meglio descritti in atti, oltre al risarcimento del danno.
1 A sostegno della domanda, aveva dedotto che il contratto preliminare di compravendita stipulato in data 22 maggio 2006, avente ad oggetto “l'unità immobiliare sita in Polignano a Mare, alla Contrada
Casello Cavuzzi (identificata in catasto del Comune di Polignano a Mare, al foglio 49, particella
n.156)” prevedeva un prezzo complessivo di €. 220.000,00 ed un termine per la consegna dell'immobile, contestuale alla stipula del definitivo, fissato nel 30 novembre 2007.
Poiché, dunque, alla data fissata, la promittente venditrice non si era presentata, nonostante il formale invito, dinanzi al notaio per la stipula del definitivo, il chiedeva emettersi sentenza ai sensi Pt_1 dell'art. 2932 cod. civ., onde ottenere il trasferimento dell'immobile, offrendo contestualmente il pagamento del residuo prezzo;
il tutto oltre al risarcimento del danno ed alla rifusione delle spese processuali.
Si costituiva la convenuta eccependo l'infondatezza delle avverse domande e CP_1
chiedendone conseguentemente il rigetto, nonché, in via riconvenzionale, il recesso dal contratto preliminare con diritto di trattenere la caparra versata dall'attore, con condanna di quest'ultimo al risarcimento dei danni da lite temeraria, con il beneficio delle spese e delle competenze di lite.
Espletate le prove orali ammesse ed ammessa ed esperita una consulenza tecnica d'ufficio la causa veniva decisa con la sentenza n. 3227/21 del 13 settembre 2021, con la quale il Tribunale di Bari, in accoglimento della domanda ex art. 2932 cod. civ., trasferiva in favore di la Parte_1 proprietà dell'immobile, intestato a sito in Contrada Casello Cavuzzi n\c, in Polignano CP_1
a Mare, identificato al Catasto terreni al foglio 49, particella 156, subordinava il predetto trasferimento al versamento da parte di in favore di del saldo del Parte_1 CP_1 prezzo, pari ad €. 205.620,00, con ordine al Conservatore dei registri immobiliari, territorialmente competente, esonerandolo da responsabilità, di trascrivere la detta sentenza;
dichiarando inammissibili le altre domande della parte attrice, come precisate all'udienza di precisazione delle conclusioni del 19 aprile 2021 e rigettando le domande riconvenzionali della parte convenuta;
il tutto con condanna della al pagamento in favore di della metà delle CP_1 Parte_1 spese processuali, liquidate in €. 190,16 per esborsi ed €. 5.171,50 per onorari, oltre al rimborso forf. spese generali al 15%, IVA e CPA come per legge, da distrarsi in favore del procuratore, dichiaratosi antistatario e compensazione per la restante metà.
In particolare, il Tribunale di Bari riteneva accertato l'inadempimento della all'obbligo CP_1
di stipulare il definitivo, non essendosi la stessa presentata senza alcuna giustificazione ai diversi inviti formali rivoltile sia prima che dopo la scadenza fissata nel contratto preliminare, di modo che tale inadempimento privava di alcuna efficacia la successiva “diffida ad adempiere” inviata dalla detta quando ormai il proprio inadempimento si era cristallizzato. CP_1
2 Il primo giudice, pertanto, aveva ritenuto sussistenti i presupposti per la pronuncia ex art. 2932 cod. civ. in favore dell'attore avendo quest'ultimo, con l'atto di citazione sostanzialmente Pt_1
offerto il pagamento del residuo prezzo.
Decidendo sulla questione, oggetto di accesa discussione in primo grado, il Tribunale di Bari, poi, accertava che oggetto del contratto preliminare fosse esclusivamente il terreno identificato nel contratto medesimo come la particella n. 156 del foglio 49 nel catasto terreni del Comune di
Polignano a Mare, e non anche il fabbricato contraddistinto dalla p.lla 335 subb 6 e 7 del foglio 49 nel catasto fabbricati del Comune di Polignano a Mare, che risultava, invece, essere stato venduto dalla stessa a terzi nell'anno 2009. CP_1
In conseguenza di tale accertamento, il giudice di prime cure disponeva il trasferimento della sola p.lla 156 del fg. 49, per il prezzo complessivo di €. 220.000,00, come indicato nel contratto preliminare, cui andavano sottratti gli acconti di complessivi €. 4.380,00, per un conguaglio definitivo di €. 205.620,00, al cui pagamento da parte del L' subordinava il trasferimento immobiliare. Pt_1
Dichiarava, al contrario, l'inammissibilità per tardività sia della domanda – articolata soltanto in sede di precisazione delle conclusioni – con cui l'attore chiedeva disporsi il trasferimento del Pt_1
solo terreno di cui alla p.lla 156 del fg. 49, ma al prezzo (determinato dalla ctu) di €. 4.200,00; sia della domanda di trattenimento del doppio della caparra di €. 10.000,00; e rigettava la domanda risarcitoria formulata dall'attore.
Stante l'accoglimento della domanda principale, rigettava le domande riconvenzionali concernenti il recesso – intervenuto dopo il proprio inadempimento – ed il conseguente risarcimento del danno.
Avverso tale sentenza ha proposto appello innanzi a questa Corte, con atto di citazione notificato il
10 marzo 2022, il L chiedendo, per i motivi di seguito indicati ed in riforma Parte_1 dell'impugnata decisione, l'accoglimento delle seguenti conclusioni :
“A) accertare e dichiarare che il prezzo dovuto per trasferimento del terreno di proprietà dell'appellata sig.ra sito in Polignano a Mare, distinto in Catasto Terreni al Foglio CP_1
49 Particella 156, in favore dell'appellante sig. sia pari ad € 4.200,00 così come Parte_1
stabilito dal CTU, e che, quindi, il punto “B” della sentenza di primo grado sia riformato nella parte in cui SUBORDINA il predetto trasferimento, al versamento da parte di in favore Parte_1 di del saldo prezzo pari ad €. 205.620,00, anziché di €. 4.200,00; CP_1
B) per l'effetto, poiché risulta in atti che il sig. ha già versato a titolo di caparra (per Pt_1
l'intero immobile comprensivo di casa di abitazione e terreno) la somma di € 10.000,00, oltre successivi acconti di €. 4.380,00, che la sig.ra restituisca al sig. la CP_1 Parte_1 somma pagata in eccesso di € 10.180,00, oltre interessi come per legge dalla data di ricezione.
C) per l'effetto -come da precisazione delle conclusioni del 10.04.2019, rese nel giudizio di prime cure- riconoscere all'attore, in via equitativa, il risarcimento del danno per la mancata vendita del
3 fabbricato implicitamente compreso nel preliminare di vendita del 22.05.2006, venduto a terzi nonostante l'obbligazione assunta nei confronti del sig. riconoscere comunque Parte_1
il risarcimento del danno ex art. 96 c.p.c.
D) In estremo subordine, ove mai, per assurda e denegata ipotesi, l'Ecc.ma Corte d'Appello adita, non ritenga di dover accogliere la suddetta domanda, si chiede che la stessa Corte d'Appello si compiaccia di riconoscere e dichiarare, come la legge consente, la risoluzione del citato contratto preliminare di compravendita del 22.05.2006, con la restituzione della caparra ed il doppio della stessa quale acconto su quanto spettantegli a titolo di anticipo dei danni che saranno eventualmente accertati e liquidati in separata sede (Cass. 5095/2015), nonché la restituzione degli ulteriori acconti pari ad €. 4.380,00 così come documentati in atti, oltre interessi come per legge, dalla data della ricezione al saldo effettivo.
Con vittoria di spese e compensi del doppio grado di giudizio e spese di CTU pagate in via esclusiva dall'attore”
Si è costituita la sig.ra chiedendo, preliminarmente, dichiararsi l'inammissibilità CP_1 dell'appello ai sensi dell'art. 348 bis c.p.c. e, nel merito, il rigetto dello stesso, perché infondato in fatto ed in diritto, con vittoria di spese e competenze di giudizio e condanna ex art. 96 c.p.c. per responsabilità aggravata.
Con ordinanza del 14 settembre 2022 questa Sezione della Corte d'Appello ha rigettato l'istanza di inammissibilità dell'appello ex art. 348 bis c.p.c..
All'udienza del 10 maggio 2024, la causa è stata trattenuta una prima volta per la decisione, e, con ordinanza dell'11 – 12 settembre 2024, è stata rimessa sul ruolo, affinchè fosse depositata la seguente documentazione inerente l'immobile oggetto di trasferimento (fg. 49 p.lla 156 catasto terreni del Comune di Polignano a Mare) : a) Certificato storico di destinazione urbanistica aggiornato all'attualità, in quanto “in tema di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto preliminare di compravendita su un terreno, è preclusa al giudice la possibilità di disporre il trasferimento coattivo della proprietà (o di altri diritti reali) in assenza del relativo certificato di destinazione urbanistica, trattandosi di condizioni dell'azione, la cui mancanza è rilevabile d'ufficio.
Le indicazioni circa la cd. conformità catastale oggettiva, ovvero l'identificazione catastale del bene, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto, la dichiarazione o attestazione di conformità dei dati catastali e delle planimetrie allo stato di fatto, previste dall' art. 29, comma 1 bis, della L. n. 52 del 1985 , aggiunto dall' art. 19, comma 14, del d.l. n. 78 del 2010 convertito, con modificazioni, dalla L. n. 122 del 2010 , a pena di nullità del contratto di trasferimento immobiliare, devono sussistere, quali condizioni dell'azione, nel giudizio di trasferimento giudiziale della proprietà degli immobili mediante sentenza emessa ai sensi dell' art. 2932 c.c.” ed in quanto “il certificato così come la dichiarazione di coerenza catastale, non costituiscono presupposto della pretesa azionata, bensì
4 solo una condizione dell'azione, è giustificata la sua acquisizione, anche officiosa, in forza dei poteri del giudice di cui all'art. 213 c.p.c., sottraendosi al principio dispositivo proprio del processo civile”.
All'udienza del 13 dicembre 2024, dunque, acquisita la documentazione di cui sopra, la causa è stata riservata per la decisione, senza la concessione dei termini ex art. 190 c.p.c..
Ragioni della decisione
Con unico sostanziale motivo di gravame, articolato in più punti, l'appellante L' ha Parte_1 censurato l'impugnata sentenza nella parte in cui il Tribunale di Bari ha individuato nel solo terreno in catasto al fg. 49, p.lla 156 l'oggetto del contratto preliminare.
Secondo l'appellante, infatti, diversi sarebbero gli elementi da cui desumere che le parti avessero voluto promettere di vendere (la ) e di acquistare (il la casa ed il terreno circostante CP_1 Pt_1
e non il solo terreno.
In primo luogo, nel preliminare era indicato che la venditrice era residente in [...]CP_1
Casello Cavuzzi n/c Polignano, sicché, non potendo la stessa abitare in un terreno ma, necessariamente, in una casa, laddove si indicava, come oggetto del contratto “l'unità immobiliare in contrada Casello Cavuzzi n/c Polignano a Mare”, le parti non potevano che intendere l'intero complesso rappresentato da terreno e fabbricato e non soltanto il terreno.
Inoltre, in tutti gli atti giudiziali e stragiudiziali la residenza della era sempre stata indicata CP_1
in Polignano alla Contrada Casello Cavuzzi n.c., che non poteva non coincidere con il fabbricato, che, infatti, aveva anche un numero civico, citato negli atti di controparte.
Sotto diverso profilo, l'appellante assume che la volontà delle parti di considerare oggetto del contratto preliminare sia il fabbricato che il terreno può essere dimostrata dal fatto che, all'epoca della promessa (22 maggio 2006) era invalsa l'abitudine di indicare anche le abitazioni rurali annesse a terreni agricoli con il solo numero della particella fondiaria, di modo che, secondo la sua prospettazione, le parti avrebbero indicato con la particella n. 159 del fg. 49, relativa al terreno, anche il fabbricato che, prima di essere inserito nel catasto fabbricati alla p.lla 335, era inserito in quello terreni nella particella n. 159.
Invero, lo stesso appellante deduce che, sin dalla l. 27 dicembre 1997, n. 449 (e poi in virtù di successivi interventi normativi) era stato previsto l'obbligo di accatastare il fabbricati già rurali nel catasto urbano.
Ed, infatti, dalla ricostruzione delle vicende catastali della particella in oggetto, operata dal consulente d'ufficio, emerge come la particella n. 335 fu costituita con tipo mappale n. 1549.1/1992 in atti del
20 aprile 1998, in conseguenza di frazionamento della originaria p.lla 159, per essere trasferito in catasto fabbricati a costituzione dell'unita immobiliare edificata¹; inoltre, nell'anno 2002, la sig.ra acquistò la proprietà delle due distinte particelle² e quella n. 335 era stata già oggetto di CP_1
modificazione a seguito di modifica della sagoma con tipo mappale n. 302592.1/2004 in atti dal 23 luglio 2004.
Ciò significa che, indipendentemente da quella che poteva essere l'abitudine del passato di identificare nei contratti i fabbricati rurali con la particella fondiaria, già da alcuni anni la distinzione era netta sia per obbligo di legge che per effettivo inserimento in due diversi catasti (terreni e Urbano).
Infine, l'appellante richiama le risultanze della ctu ed il valore assegnato al fabbricato, per concludere che il prezzo indicato nel preliminare non poteva che riferirsi all'intero complesso, risultando del tutto sproporzionato se posto in relazione al solo terreno.
In conclusione, l'appellante assume che una interpretazione secondo buona fede del contratto dovrebbe condurre ad individuare come oggetto del contratto preliminare di compravendita in contestazione l'intero complesso costituito dal fabbricato e dal circostante terreno, sebbene i due immobili avessero due identificativi catastali diversi e soltanto quello del secondo fosse stato citato nel testo contrattuale.
L'errore nel quale sarebbe incorso il primo giudice consisterebbe dunque, nell'avere ritenuto, in ogni caso, prevalente l'interpretazione letterale del contratto preliminare escludendo dal suo oggetto il fabbricato per la semplice ragione che la particella che lo contraddistingueva non era stata espressamente menzionata nel testo contrattuale;
né potevano essere oggetto di prova patti aggiunti o contrari successivi al preliminari, stante il divieto di cui all'art. 2723 cod. civ.
Inoltre, il primo giudice ha valorizzato la domanda proposta in sede di precisazione delle conclusioni, dichiarata inammissibile per tardività, intendendola una sorta di ammissione da parte dell'attore circa l'oggetto del contratto, dal momento che “la stessa parte attrice all'udienza di precisazione delle conclusioni del 10.04.2019 ha espressamente limitato la richiesta di esecuzione in forma specifica del contratto ex art. 2932 c.c. alla sola particella n.156 del foglio 49, al prezzo accertato dal CTU corrispondente ad €. 4.200,00, ribadendo tali conclusioni anche nella comparsa conclusionale del
18.05.2021”
Orbene, è ormai principio consolidato quello per il quale “In tema di interpretazione del contratto, la comune intenzione dei contraenti deve essere ricercata avendo riguardo al senso letterale delle parole, da verificare alla luce dell'intero contesto negoziale ai sensi dell'art. 1363 c.c., nonché ai criteri d'interpretazione soggettiva exartt. 1369 e 1366 c.c., volti, rispettivamente, a consentire
l'accertamento del significato dell'accordo in coerenza con la relativa ragione pratica o causa concreta e ad escludere - mediante comportamento improntato a lealtà ed a salvaguardia dell'altrui interesse - interpretazioni cavillose deponenti per un significato in contrasto con gli interessi che le parti hanno voluto tutelare mediante la stipulazione negoziale” (cfr. tra le più recenti Cass. Civ., sez.
II, 4 aprile 2024, n.8940)³.
Sulla base dei criteri ermeneutici suggeriti dalla Suprema Corte, dunque, le conclusioni cui è giunto il primo giudice, basate esclusivamente sull'interpretazione letterale, appaiono non corrette.
In particolare, con riferimento alla corrispondenza tra l'indirizzo dell'immobile oggetto di compravendita e quello della residenza della odierna appellata , grazie anche CP_1 all'accertamento tecnico espletato in primo grado, è stato possibile accertare che i due immobili erano nettamente distinti sia di fatto che catastalmente (il terreno agricolo, corrispondente alla particella n.
159 del fg. 49 del catasto terreni era circostante al fabbricato, corrispondente alla particella n. 335, subalterni 6 e 7 del catasto fabbricati); ebbene, il fatto che l'indirizzo di residenza della promittente venditrice fosse corrispondente a quello dell'immobile oggetto di compravendita effettivamente non può significare univocamente – in assenza di richiami espressi – che l'oggetto della preliminare fosse
“anche” la casa di abitazione, giacché, in alcuna parte dell'atto, si specifica che l'oggetto del contratto fosse l'abitazione della venditrice, che era situata allo stesso indirizzo ma aveva un identificativo catastale del tutto differente.
Tuttavia, non può non convenirsi sul fatto che tale elemento di identità, pur da solo insufficiente a superare l'interpretazione letterale, deve considerarsi come indizio valutabile insieme ad altri elementi della stessa natura.
Più significativa, sebbene sempre collocata a livello di indizio, appare la circostanza, suggerita dall'appellante, per la quale era invalsa la consuetudine di indicare i fabbricati rurali con la sola particella fondiaria.
Infatti, è pur vero che sin dal 1997 (con termine sino a tutto il 1998) era stato introdotto l'obbligo di accatastare come immobili urbani i fabbricati che avevano perso il carattere di ruralità, tanto che la costituzione della nuova particella urbana, nel caso di specie, è avvenuta nell'anno 1998 e quindi qualche anno prima del contratto preliminare in contestazione;
tuttavia, per un verso, non può dirsi trascorso un tempo talmente considerevole da fare abbandonare l'abitudine consolidata di individuare l'intero immobile con la sola particella fondiaria e, per l'altro, trattandosi di contratto preliminare, è del tutto verosimile che le parti avessero ritenuto sufficiente indicare la sola particella fondiaria, ³ V. sul punto anche Cass. Civ., sez. III, 9 febbraio 2024, n.3671, secondo cui “In materia di interpretazione dei contratti, nella ricerca della reale volontà delle parti, il criterio letterale deve essere valutato alla stregua degli ulteriori criteri legali d'interpretazione, e in particolare, oltre al comportamento delle parti - anche dopo la conclusione del contratto (art. 1362, 2° co., c.c.), di quelli relativi all'interpretazione funzionale (art. 1369 c.c.), che consente di accertare il significato dell'accordo in coerenza con la ragione pratica o causa concreta e dell'interpretazione secondo buona fede o correttezza (art. 1366 c.c.) che si specifica in particolare nel significato di lealtà, sostanziantesi nel non suscitare falsi affidamenti e non speculare su di essi, come pure nel non contestare ragionevoli affidamenti comunque ingenerati nella controparte, non consentendo di dare ingresso ad interpretazioni cavillose delle espressioni letterali contenute nelle clausole contrattuali, non rispondenti alle intese raggiunte e deponenti per un significato in contrasto con la ragione pratica o causa concreta dell'accordo negoziale. 7 riservando al definitivo (anche ai fini della trascrizione dell'atto) la analitica specificazione di tutte le particelle catastali coinvolte, tanto più che era in corso una procedura di condono di abusi edilizi che avrebbe condotto ad una ulteriore variazione della p.lla 335 con creazione dei subalterni 6 e 7 in luogo di quello 5.
Sotto tale profilo, non va trascurata l'ulteriore considerazione che la descrizione del bene oggetto del preliminare (anche avuto riguardo alla stringata modulistica adoperata) non era talmente analitica da far ritenere che l'assenza della particella 335 dovesse essere univocamente interpretata come la volontà delle parti di escludere il fabbricato dalla vendita.
L'ultimo elemento suggerito dall'appellante appare anche il più significativo.
Infatti, il prezzo concordato per il trasferimento immobiliare (220.000,00, con caparra di €. 10.000,00 versata all'atto del preliminare ed ulteriori acconti di €. 4.300,00) appare decisamente più coerente con un assetto degli interessi delle parti che contemplasse il trasferimento dell'intero complesso
(terreno e fabbricato), tenuto conto che lo stesso consulente tecnico d'ufficio ebbe a stimare separatamente i due immobili ed assegnò al fabbricato il valore commerciale, all'epoca di scadenza del preliminare (2007), di €. 230.000,00 – confermato dalla circostanza che il medesimo fabbricato venne alienato a terzi nell'anno 2009 per il prezzo di €. 190.000,00; mentre al solo terreno venne assegnato dal ctu il valore commerciale di appena €. 4.200,00.
L'argomento è particolarmente persuasivo, soprattutto perché valutato congiuntamente agli altri indizi precedentemente esaminati.
Sul punto, peraltro, il primo giudice, come già detto, non ha articolato una specifica motivazione, limitandosi a prendere atto del dato letterale.
Inoltre, il Tribunale di Bari non ha attribuito alcun valore alle dichiarazioni testimoniali – che, in ogni caso, davano atto di trattative che comprendevano anche il fabbricato – ritenendo erroneamente che con le stesse si intendesse dimostrare l'esistenza di patti aggiunti o contrari al contenuto del contratto, per i quali sussisteva la preclusione di cui all'art. 2723 cod. civ., laddove l'intento dell'attore era quello di fornire semplicemente elementi di riscontro rispetto all'interpretazione del contratto preliminare.
Infine, il giudice di prime cure ha attribuito alla domanda come precisata all'udienza del 10 aprile
2019, il carattere di una sorta di ammissione circa i contorni dell'oggetto del contratto, ovvero come una perdita di interesse rispetto al trasferimento del fabbricato.
Ebbene, volendo ritenere inammissibile, siccome tardiva ogni domanda formulata in epoca successiva alle preclusioni assertive di cui all'art. 183 ult. co. c.p.c., deve considerarsi pienamente valida la domanda ex art. 2932 cod. civ., originariamente proposta con riferimento all'oggetto del contratto preliminare, inteso come comprensivo di terreno e fabbricato (come anche ulteriormente specificato in occasione della prima memoria ex art. 183 ult.co. c.p.c.).
8 La domanda, come detto, va accolta, dal momento che l'interpretazione secondo buona fede del contratto preliminare conduce a ritenere che la aveva promesso di vendere ed il L CP_1 [...]
aveva promesso di acquistare l'intero complesso immobiliare costituito dal terreno Pt_1
(identificato dalla particella 156 del foglio 49 del catasto terreni) e dal fabbricato entrostante
(identificato dalla particella 335 sub 6 e 7 del foglio 49 del catasto urbano).
La circostanza che il fabbricato sia stato oggetto di una successiva vendita in favore dei sigg.ri Pt_2
e e che l'atto di citazione per l'esecuzione in forma specifica non sia stato
[...] Parte_3
trascritto sulla particella 335, comporta, da una parte, che la pronuncia traslativa ex art.2932 cod. civ. possa riguardare esclusivamente il terreno (p.lla 156) e, dall'altra che, rimasta salva la successiva alienazione, sussiste soltanto la responsabilità contrattuale della , da regolare a livello CP_1
risarcitorio⁵.
Ulteriore conseguenza dell'oggetto del trasferimento, limitato al terreno, consiste nella rideterminazione del corrispettivo⁶, che può essere individuato nel valore attribuito dal ctu al solo terreno.
Va, quindi, accolta sia la domanda di pronunciare sentenza ex art. 2932 cod. civ. in favore dell'appellante con riferimento al terreno contraddistinto alla p.lla 156 del fg. 49 del catasto terreni del Comune di Polignano a Mare per il corrispettivo di €. 4.200,00, sia quella di restituzione da parte della , delle somme da questa pacificamente ricevute in acconto alla vendita (14.380,00) in CP_1 esubero rispetto al corrispettivo così come sopra determinato e, pertanto, l'importo definitivo di €.
10.180,00, oltre interessi dalla domanda al soddisfo.
Quanto alla domanda di risarcimento danni, pure reiterata in sede di appello, è sufficiente sottolineare come l'appellante non abbia censurato specificamente il rigetto della stessa in primo grado e come non abbia neppure allegato, né tanto meno dimostrato la sussistenza di un qualche danno riconducibile all'inadempimento contrattuale della controparte, tenuto conto che la valutazione equitativa del danno non esonera il danneggiato dalla prova della sussistenza dello stesso, sia pure per presunzioni⁷. ⁴ La vendita con riserva di proprietà è avvenuta con atto pubblico a rogito notar di Bari in data 26 febbraio Per_2
2009 (rep. n.42377, racc. n. 16760) per il prezzo 21158 di €. 190.000,00 e la riserva di proprietà risulta cancellata con atto di consenso del 30 luglio 2018 (rep. n. 48424, racc. n. 21158). ⁵ V. Cass. Civ., sez. II, 7 ottobre 2016, n. 20251; Trib. Lecce sez. I, 2 luglio 2019, n. 2288. ⁶ Sulla possibilità di rideterminare il corrispettivo in caso di parziale impossibilità sopravvenuta, v. Cass. Civ. sez. II, 28 marzo 2001, n. 4529, secondo cui “L'art. 1464 c.c. (per il quale, quando la prestazione di una parte è divenuta solo parzialmente impossibile, l'altra parte ha diritto ad una corrispondente riduzione della prestazione da esso dovuta, e può anche recedere dal contratto se non abbia un interesse apprezzabile all'adempimento parziale), essendo applicabile anche al contratto preliminare, consente al contraente, che, ai sensi dell'art. 2932 c.c., agisce per ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso, di chiedere al giudice anche la riduzione della propria prestazione, non essendo tale possibilità preclusa dal principio secondo cui la sentenza deve rispecchiare integralmente le previsioni negoziali stabilite dalle parti nel contratto preliminare, dato che questo principio impedisce al giudice di sostituire la propria volontà a quella dei contraenti ma non di accertare, con una indagine ermeneutica, che la modifica delle pattuizioni è stata anche implicitamente prevista dai contraenti in relazione a fatti sopravvenuti, oggettivamente verificabili”. ⁷ Cfr tra le più recenti Cass. Civ., sez. III, 15 marzo 2024, n. 7072.
9 Infine, la documentazione depositata da ultimo da parte appellante consente la pronuncia di trasferimento dell'immobile.
Le spese del doppio grado di giudizio seguono la soccombenza e vengono liquidate in dispositivo, oltre a quelle per la ctu espletata in primo grado.


P.Q.M

.
La Corte di Appello di Bari, Seconda Sezione Civile, definitivamente pronunciando sull'appello proposto, con atto di citazione notificato il 10 marzo 2022, da avverso la sentenza Parte_1
n. 3227/2021 del 13 settembre 2021, del Tribunale di Bari, in composizione monocratica,

1. Accoglie l'appello ed, in parziale riforma dell'impugnata sentenza,
a) conferma il capo A) del dispositivo della sentenza di primo grado;

b) determina in €. 4.200,00 il corrispettivo per il trasferimento di cui al capo A);
c) compensato il corrispettivo dovuto con quanto versato a titolo di acconto, condanna l'appellata alla restituzione dell'importo complessivo di €. 10.180,00, oltre CP_1
interessi dalla domanda al soddisfo;

d) rigetta la domanda risarcitoria proposta dall'appellante.

2. Condanna l'appellata alla rifusione in favore dell'appellante delle spese CP_1
processuali del doppio grado di giudizio, che si quantificano, per il primo grado, in complessivi €. 14.103,00, per compensi, oltre IVA, CAP e rimborso forfetario (15%) come per legge, e, per il secondo, in complessivi €. 14.317,00, per compensi, oltre IVA, CAP e rimborso forfetario (15%) come per legge;
oltre alle spese di ctu espletata in primo grado.
Così decisa il 24 gennaio 2025 nella camera di consiglio della Seconda Sezione Civile.
Il Consigliere est. Il Presidente
Alberto Binetti Filippo Labellarte
10 1. DA COMPARE FOOTNOTE PAGES ¹ V. pag. 14 relazione del ctu ing. Persona_1
5 ² V. pag. 15 ibidem;
atto pubblico del 15 aprile 2002, trascritto il 22 aprile 2002.
6