Pubblicato il 11/03/2026

N. 04536/2026 REG.PROV.COLL.

N. 03571/2024 REG.RIC.

N. 02338/2025 REG.RIC.

N. 04926/2024 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio

(Sezione Seconda Bis)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 3571 del 2024, proposto da
IL RE, rappresentato e difeso dall’avvocato Antonio Lombardo, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

contro

Roma Capitale, in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentata e difesa dall’avvocato Laura Carbone, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

sul ricorso numero di registro generale 2338 del 2025, proposto da
IL RE, rappresentato e difeso dall’avvocato Antonio Lombardo, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

contro

Roma Capitale, in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dall’avvocato Laura Carbone, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

sul ricorso numero di registro generale 4926 del 2024, proposto da
IL RE, rappresentato e difeso dall’avvocato Antonio Lombardo, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

contro

Roma Capitale, in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dall’avvocato Valentina Antonelli, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

per l’annullamento

quanto al ricorso n. 3571 del 2024:

della determinazione dirigenziale numero repertorio CU/335/2024 del 21/02/2024 e numero protocollo CU/18966/2024 del 21/02/2024, notificata l’1/03/2024, con cui il Municipio Roma XV, Direzione Tecnica, E.Q. Edilizia Privata e Abusivismo Edilizio, Servizio Urbanistica ed Edilizia Privata, Ufficio Sportello Unico dell’edilizia, ha ordinato all’odierno ricorrente, in qualità di proprietario responsabile, la rimozione o la demolizione, entro 90 (novanta) giorni dalla notificazione del provvedimento, delle opere urbanistico-edilizie abusive in corso, accertate in Roma, in Via del Fosso del Piordo, snc, e consistenti in: “ CONSTATATA LA PRESENZA DI UN CAPANNONE A FORMA DI TUNNEL, RIVESTITO IN TELO/PLASTICO CON STRUTTURA IN FERRO DIMENSIONI 35,00 MT X 12,00 MT CIRCA, N. 5 CONTAINER PRIVI DI ALLACCI E UTENZE TUTTI CON ALTEZZA DI 2,50 MT. NELL'AREA PERTINENTE SONO POSIZIONATI MATERIALE EDILE E ATTREZZATURA PER ALLESTIMENTO PONTEGGI. PRECISIAMO CHE IL CAPANNONE N. 3 CONTAINER SONO GIÀ STATI PERSEGUITI CON D.D. 280/2015. ”;

quanto al ricorso n. 2338 del 2025:

della determinazione dirigenziale numero repertorio CU/1903/2024 e numero protocollo CU/92768 del 12/09/2024, con cui il Municipio Roma XV –Direzione Tecnica E.Q. Urbanistica ed Edilizia Privata, Servizio Urbanistica ed Edilizia Privata, Ufficio Sportello Unico dell’Edilizia, accertata l’inottemperanza all’ordine di demolizione di cui alla d.d. n. rep. CU/335/2024 cit. da parte dell’odierno ricorrente (giusta verbale n. VU/55915 del 6/08/2024), ha disposto: a) l’acquisizione gratuita al proprio patrimonio indisponibile delle predette opere abusive, unitamente al terreno costituente l’area di sedime su cui le opere insistono e all’area ad essa circostante determinata in mq 4.825,00. su immobile distinto al NCEU, al foglio 37, particella 90; b) la trascrizione del medesimo provvedimento nei pubblici registri immobiliari; c) e la propria immissione nel possesso del compendio immobiliare in tal modo acquisito;

quanto al ricorso n. 4926 del 2024:

della determinazione dirigenziale numero repertorio CU/416/2024 del 29/02/2024 e numero protocollo CU/21724/2024 del 29/02/2024, notificata a mezzo p.e.c. del 5/03/2024, con cui il Municipio Roma XV, U.O. Amministrativa, E.Q. Attività Produttive, Ufficio Commercio su Area Privata, ha ordinato la cessazione immediata dell’attività di deposito, intrapresa senza idoneo titolo in Via del Fosso Piordo, snc, dalla Società Costruzioni 1982 e p.e. dal legale rappresentante p.t., odierno ricorrente, e diffidato la Società a ripristinare lo stato dei luoghi entro 3 (tre) giorni dalla notifica del medesimo atto.

Visti i ricorsi e i relativi allegati;

Visto l’atto di costituzione in giudizio di Roma Capitale;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatore nell’udienza pubblica del giorno 24 febbraio 2026 la dott.ssa VI LA e uditi per le parti i difensori come specificato nel verbale;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO e DIRITTO

1. Il ricorrente, proprietario di un appezzamento di terreno sito a Roma, in Via del Fosso Piordo snc, nonché amministratore e rappresentante legale della ditta “Costruzioni 1982 S.r.l.s.”, con un primo ricorso notificato alla controparte in data 21/03/2024 e depositato in giudizio in data 10/04/2024 (giudizio n. 3571/2024 RG), ha impugnato, chiedendone l’annullamento, la determinazione dirigenziale numero repertorio CU/335/2024 del 21/02/2024 e numero protocollo cu/18996/2024 del 21/02/2024, meglio specificata in oggetto, articolando un unico mezzo di gravame rubricato: “ Carenza di interesse da parte della Pubblica Amministrazione. ”

1.2 Il 22/1/2026 Roma Capitale, già costituitasi in resistenza in data 20/04/2024, ha depositato una memoria difensiva con cui, dopo avere eccepito l’infondatezza nel merito del ricorso ex adverso proposto, ne ha chiesto la reiezione, con condanna alle spese del giudizio.

2. Con un secondo ricorso, notificato alla controparte in data 24/04/2024 e depositato in giudizio il 2/05/2024 (giudizio n. 4926/2024 RG), il ricorrente ha impugnato, chiedendone l’annullamento, la determinazione dirigenziale numero repertorio CU/416/2024 del 29/02/2024 e numero protocollo cu/21724/2024 del 29/02/2024, meglio specificata in oggetto, avverso la quale ha dedotto la seguente serie di censure: “ Violazione ed errata applicazione dell’art. 31 DPPR 380/01. Eccesso di potere per carenza dei presupposti. Difetto assoluto di istruttoria. ”

2.1 Il 23/01/2026 Roma Capitale, già costituitasi in resistenza in data 9/05/2024, ha depositato una memoria difensiva con cui ha, in via preliminare, eccepito la inammissibilità per genericità dei motivi di gravame articolati con il ricorso ex adverso proposto, peraltro in larga parte riproduttivi di quelli già articolati con il ricorso iscritto al n.r.g. 3571/2024, e nel merito ha eccepito: “ l’infondatezza e la pretestuosità dell’unica censura generica mossa nel ricorso. ” chiedendone la reiezione.

3. Con l’ultimo ricorso, notificato alla controparte in data 23/01/2025 e depositato in giudizio il successivo 18/02/2025 (giudizio n. 2338/2025 RG), il ricorrente ha impugnato, chiedendone l’annullamento, la determinazione dirigenziale numero repertorio CU/1903/2024 e numero protocollo CU/92768 del 12/09/2024, meglio specificata in oggetto, rassegnando un unico motivo di doglianza rubricato: “ Violazione e falsa applicazione dell’art. 31 –DPR N.380/2001. ”

3.1 Il 22/01/2026 Roma Capitale, già costituitasi in giudizio in data 6/03/2025, ha depositato una memoria difensiva con cui, dopo avere eccepito che la gravata determinazione: “ si appalesa come atto dovuto, laddove appaia accertata ”, come nella specie, “ l’inottemperanza all’ordine di demolizione notificato al ricorrente nei termini di legge. ”, ha chiesto la reiezione anche di siffatto ricorso, in quanto infondato in fatto e in diritto, con condanna alle spese del giudizio.

4. Le cause sono state trattenute in decisione nell’udienza pubblica del 24 febbraio 2026.

5. Preliminarmente, il Collegio dispone, ai sensi dell’art. 70 c.p.a., la riunione dei ricorsi nn. 3571/2024, 4926/2024 e 2338/2025, in ragione della identità del ricorrente e della loro connessione oggettiva.

6. I ricorsi riuniti sono infondati nel merito e, pertanto, devono essere respinti alla stregua delle ragioni di seguito indicate.

7. Destituito di fondamento è il ricorso iscritto al n.r.g. 3571/2024 con cui il ricorrente deduce, in primo luogo, che: “ la notifica della Determinazione Dirigenziale di demolizione ”, n. rep. CU/335/2024 del 21/02/2024, “ non è stata preceduta dalla notifica della sospensione dei lavori, in quanto ” egli ne “ è venuto a conoscenza solo con la notifica della D.D. oggetto del presente ricorso e pertanto in mancanza della D.D. di sospensione lavori al ricorrente gli è stata preclusa la possibilità di presentare memoria corredata dalla documentazione. ”

Si tratta, tuttavia, di affermazione smentita per tabulas posto che, come anche precisato nel corpo della determinazione dirigenziale gravata, quest’ultima è stata preceduta dalla determinazione dirigenziale n. 280 del 5/03/2015 e prot. CU-N°16307/2015 con cui Roma Capitale ha ordinato all’odierno ricorrente, in qualità di proprietario responsabile, l’immediata sospensione dell’attività urbanistico-edilizia, accertata nel corso di un sopralluogo effettuato dalla PLRC il 19/11/2014 in Via del Fosso Piordo, snc, e consistente nella: “ realizzazione di una struttura metallica modulare con sovrastante telo in PVC a forma di “tunnel” delle dimensioni di circa mq. 300,00 e di n. 3 container. Le strutture e il terreno circostante sono utilizzati come deposito e magazzino di materiali edili .”

Tale provvedimento è stato persino gravato dal Signor IL RE con ricorso dichiarato da questo Tribunale inammissibile con sentenza n. 9852/2015 (rimasta inoppugnata), in quanto proposto quando oramai la sospensione aveva perso efficacia per decorso del termine di 45 (quarantacinque) previsto per l’emanazione del provvedimento definitivo.

7.1 Il ricorrente afferma, inoltre, che le opere sanzionate integrerebbero gli estremi di una struttura precaria: “ usata temporaneamente come appoggio di materiale edile necessario all’attività della Società Costruzioni 1982 srls. ”

Non è chi non veda, tuttavia, l’implausibilità di considerare come precari manufatti (capannone e container, peraltro di rilevanti dimensioni) che il ricorrente utilizza nell’ambito della propria attività d’impresa da quasi vent’anni.

E a questo proposito il Collegio ritiene utile richiamare, ex multis , un pertinente precedente giurisprudenziale a tenore del quale: “ [..] la costruzione di un capannone di 170 mq. [..] costituisce una trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio rientrante tra gli interventi di nuova costruzione per i quali, in difetto di permesso di costruire, si applicano le sanzioni previste dagli artt. 27 e 31 del d.P.R. n. 380 del 2001.

Per quanto si tratti di una struttura rimovibile, è innegabile che la sua realizzazione necessitasse del titolo edilizio.

Infatti, la natura di opera precaria (come tale non soggetta a previo rilascio del permesso di costruire) non si evince dalla tipologia dei materiali utilizzati per la sua edificazione e, più in generale, dalle caratteristiche costruttive e di ancoraggio al suolo della stessa, quanto piuttosto da un elemento di tipo funzionale, dovendosi verificare se la stessa sia o meno destinata al soddisfacimento di esigenze durevoli, stabili e permanenti nel tempo; ne consegue che il carattere smontabile o facilmente amovibile di alcune delle strutture non ne qualifica di per sé il carattere precario, dovendosi piuttosto considerare dirimente il fatto che esse siano state realizzate in funzione e a servizio dell'attività imprenditoriale svolta (cfr. TAR Lazio - Roma, Sez. II, 7 luglio 2020, n. 7769).

La giurisprudenza ha ulteriormente precisato (cfr. TAR Sicilia - Palermo, Sez. II, 3 aprile 2015, n. 853) che, pur se agevolmente smontabile o spostabile (e pur se prefabbricata), un'opera non può essere considerata precaria se il suo posizionamento sul territorio non sia fisiologicamente strumentale alla realizzazione di un evento destinato (già ab origine) a concludersi in un tempo determinato (previsto o prevedibile); ovvero, ciò che esprime il medesimo concetto, se la sua utilizzazione non sia intrinsecamente transitoria e cioè obiettivamente connessa, in ragione di un nesso di accessorietà o di strumentalità, ad un'azione destinata a concludersi o ad esaurirsi con il raggiungimento - una tantum - di un obiettivo prestabilito. Ciò che conta ai fini di escludere la precarietà di un'opera non è, dunque, la sua struttura prefabbricata o la sua smontabilità (o agevole asportabilità), ma la sua attuale e concreta destinazione ad un uso tendenzialmente permanente o continuativo, anziché ad un uso fisiologicamente ed intrinsecamente transitorio. ” (cfr. T.A.R. Calabria, Catanzaro, Sezione I, 04/02/2021, n. 252).

Applicando le predette coordinate ermeneutiche al caso di specie, è evidente come i manufatti oggetto della gravata ingiunzione di demolizione – peraltro già ictu oculi non agevolmente smontabili né asportabili – hanno le caratteristiche proprie di una struttura permanente, essendo destinati, in maniera stabile e continuativa, al deposito del materiale edile impiegato nell’attività (di costruzione, riparazione e manutenzione ordinaria e straordinaria degli edifici residenziali e non) esercitata dalla Società (“Costruzioni 1982 S.r.l.”) di cui il ricorrente è amministratore e rappresentante legale.

Nel ricorso, infatti, si legge che: “ Il IL per necessità ha dovuto realizzare un deposito su un terreno sito in Roma a Via del Fosso del Piordo snc, […] per il ricovero degli attrezzi e materiali edili da cantiere al solo fine di non tenerli all’aperto e preservarli dagli agenti atmosferici, e in particolare durante le piogge detti attrezzi, essendo di materiale ferroso, sarebbero stati soggetti a ruggine subendo un notevole danno economico alla attività edile. Il capannone è indispensabile per lo svolgimento dell’attività lavorativa della Ditta Costruzioni 1982 in quanto ivi sono ricoverate temporaneamente tutte le attrezzature e i moduli da cantiere, che se esposte all’aperto comporterebbe un danno economico non indifferente alla Ditta Costruzioni 1982 e viene utilizzato solo per tale scopo in quanto non è provvisto di spazi per ufficio o vendita. ”

7.2 Inoltre, il ricorrente, con l’unico mezzo di gravame articolato, rubricato “ Carenza di interesse da parte della Pubblica Amministrazione ”, afferma che: “ L'Amministrazione Comunale nel caso di specie avrebbe potuto provvedere alla demolizione dell'opera che è stata accertata e descritta nel provvedimento quando era allo stato iniziale evitando che il capannone venisse completato in ogni sua parte. In questo caso potrebbe configurarsi l'inerzia da parte della Amministrazione che avrebbe dovuto impedire il completamento del manufatto evitando, ad oggi, al ricorrente un danno grave sia sotto l'aspetto economico qualora venisse eseguita la demolizione sia le eventuali spese della demolizione coattiva ”.

Orbene, in disparte la circostanza per la quale, come visto, Roma Capitale già nel 2015 aveva ingiunto all’odierno ricorrente la sospensione di ogni attività edilizia realizzata sine titulo nell’area di sua proprietà, in ogni caso il decorso del tempo non è sufficiente a sanare una situazione palesemente antigiuridica quale è quella cui ha dato volontariamente causa il medesimo ricorrente, ponendosi in contrasto con la normativa urbanistico-edilizia e, in particolare, con gli artt. 3, comma 1, lett. e.5)-e.7), e 10, comma 1., lett. a) del d.P.R. n. 380 del 2001, con conseguente applicazione della misura tutoria della rimozione/demolizione comminata dagli artt. 31, comma 2, d.P.R. n. 380/2001 e 15 della Legge Regionale del Lazio n. 15/2008.

Secondo, infatti, l’indirizzo prevalente della giurisprudenza di settore (da ultimo, Consiglio di Stato, Sezione II, 29/09/2025, n. 7597), dal quale il Collegio non ha motivi di discostarsi: “ l’ordine di demolizione impartito dall’Amministrazione, a distanza di un lungo lasso di tempo dalla commissione dell’abuso edilizio, non necessita di una motivazione in relazione all’interesse pubblico perseguito.

I provvedimenti di repressione degli abusi edilizi sono atti dovuti con carattere vincolato e privi di margini discrezionali. Pertanto, ai fini dell’adozione dell’ordine di demolizione, è sufficiente la mera enunciazione dei presupposti di fatto e di diritto che consentono l’individuazione della fattispecie di illecito e dell’applicazione della corrispondente misura sanzionatoria prevista dalla legge.

In proposito, l’esercizio del potere repressivo delle opere edilizie realizzate in assenza di titolo, mediante applicazione della misura ripristinatoria, può ritenersi sufficientemente motivato per effetto della stessa descrizione dell’abuso, esplicitante in dettaglio la natura e consistenza delle opere abusive riscontrate, presupposto giustificativo necessario e sufficiente a fondare l’adozione della misura sanzionatoria.

A tale riguardo, la giurisprudenza consolidata ha ribadito che non è configurabile alcun affidamento tutelabile alla conservazione di una situazione di illecito permanente che il tempo non può legittimare in via di fatto. L'illecito edilizio ha carattere permanente, che si protrae e che conserva nel tempo la sua natura, e l'interesse pubblico alla repressione dell'abuso è in re ipsa. Non sussiste, pertanto, alcuna necessità di motivare in maniera dettagliata un provvedimento con il quale è stata ordinata la demolizione di un manufatto, quando sia trascorso un lungo periodo di tempo tra l'epoca della commissione dell'abuso e la data di adozione dell'ingiunzione di demolizione, poiché l'ordinamento tutela l'affidamento solo qualora esso sia incolpevole, mentre la realizzazione di un'opera abusiva si concretizza in una volontaria attività del costruttore contra legem (Cons. Stato, n. 1123 del 2018).

Il trascorrere del tempo di per sé non legittima situazioni che, essendo ab origine contra ius, non possono fondare alcun affidamento incolpevole (Cons. Stato, n. 1498 del 2019) .”

7.3 Del pari irrilevante è l’apodittica allegazione di parte ricorrente secondo la quale: “ il Capannone non comporta alcun danno sia sotto l’assetto urbanistico che all’ambiente. ”

Si tratta, peraltro, di deduzione, ancor prima che infondata, inammissibile, posto che l’abuso edilizio – nella specie, peraltro, costituito da manufatti fortemente impattanti sul territorio, in forza delle loro cospicue dimensioni – è sempre, per definizione, lesivo “ dell’assetto urbanistico ”, al punto che il provvedimento che ingiunge la demolizione in conseguenza della rilevata abusività delle opere è atto che, per la sua natura vincolata e rigidamente ancorata al ricorrere dei relativi presupposti in fatto e in diritto, non richiede motivazione in ordine alle ragioni di pubblico interesse diverse da quelle inerenti al ripristino della legittimità violata che impongano la rimozione dell’abuso, poiché l’interesse pubblico all’ordinato svolgimento dell’attività urbanistico-edilizia e all’armonico sviluppo del territorio è “in re ipsa” e non può trovare limite nell’interesse al mantenimento di opere abusive da parte di chi le abbia realizzate (cfr., ex multis , Consiglio di Stato, Sezione VII, 18/07/2024, n. 6450).

8. Parimenti infondato è il ricorso iscritto al n.r.g. 4926/2024, per le ragioni di seguito indicate.

8.1 Con una prima censura, il ricorrente lamenta che sul terreno di cui è causa non viene svolta alcuna attività commerciale, “di vendita”, limitandosi egli a utilizzare l’area esclusivamente come riparo temporaneo: “ per ricoverare gli attrezzi occorrenti per la sua attività edile (ponteggi) e altro materiale edile al fine di non tenerli all’aperto e preservarli dagli agenti atmosferici, e in particolare durante le piogge e altre calamità naturali che potrebbero danneggiarli ”.

È agevole, tuttavia, osservare che ciò che la determinazione gravata ha correttamente inteso sanzionare è proprio la circostanza che: “ presso Via del Fosso Piordo, snc censito al catasto terreni al foglio 37 - particella 90, in capo alla Società in oggetto risultava in essere una attività di deposito a cielo aperto di materiale per l'edilizia (componenti in metallo per ponteggi, blocchi in tufo, in laterizio e cementizi), senza essere in possesso di idoneo titolo abilitativo ”, e non già una presunta attività commerciale.

Osserva, infatti, il Collegio che con la determinazione n. rep. CU/1903/2024 del 12/09/2024, oggetto d’impugnazione, la resistente A.C. ha inteso reprimere specificamente l’occupazione di suolo mediante deposito di materiali edili attuata dal ricorrente senza la comunicazione prevista dall’art. 16 del “Regolamento di polizia urbana”, approvato con D.A.C. n. 43 del 6 giugno 2016, come si evince agevolmente anche dalla esibita Relazione della PLRC (U.O. XV Gruppo “CASSIA” Sezione Polizia Amministrativa Reparto Operativo Esterno Commercio in Sede Fissa, Artigianato, Pubblici Esercizi). Quest’ultima, infatti, dà atto che: “ Gli scriventi, a seguito dì sopralluogo effettuato il 21.11.2023 presso l'area sita in via del Fosso Piordo s.n.c., censita al catasto terreni al Foglio 37 e Particella 90, nonché sulla base di successive indagini espletate, accertavano che, all'atto del citato sopralluogo, nell'area in argomento, in assenza di idoneo titolo abilitativo, veniva esercitata attività di deposito dalla società COSTRUZIONI 1982 SRL (C.F. 14744741001) e per essa il legale rappresentante NI RE, nato a [...] il [...], risultato proprietario dell'area stessa. Per tale motivo veniva contestata al medesimo NI RE la violazione di cui agli articoli 16 c.1 e 33 c.1 della Delibera Assemblea Capitolina n.43/2019 (Regolamento di Polizia Urbana), con redazione e notifica del verbale di accertamento di violazione n.81230033409 del 05.02.2024, per "attività di deposito a cielo aperto di materiale per l'edilizia (componenti in metallo per ponteggi, blocchi in tufo, in laterizio e cementizi)" priva di titolo abilitativo.

Nel ricorso proposto dal signor NI RE si fa riferimento unicamente ad "attrezzi" ed a "moduli di cantiere" necessari per lo svolgimento dell'attività edile in capo alla società COSTRUZIONI 1982 SRL ed al fatto che gli stessi sarebbero tenuti al riparo al di sotto di un capannone per preservarli dagli agenti atmosferici.

Come sopra evidenziato, l'accertamento di attività dí deposito priva di titolo abilitativo riguarda invece gli spazi all'aperto dell'area di proprietà del NI RE, ove risultavano depositati, in parte ordinatamente accatastati ed in parte dispersi confusamente a terra, non solo attrezzature per l'edilizia (componenti in metallo per ponteggi), ma anche blocchi tufacei, in laterizio e cementizi, come rilevabile anche dai rilievi fotografici che si allegano in formato digitale.

Si evidenzia che la società COSTRUZIONI 1982 SRL non risulta avere sedi operative in via del Fosso Piordo e che dunque trattasi di semplice attività di deposito non funzionale ad attività coesistenti nel medesimo sito. ”

L’art. 16, primo periodo, del prefato Regolamento, infatti, dispone che: “ 1. Le attività di deposito, non funzionali ad altra attività, anche a cielo aperto e qualunque altra attività produttiva e/o di servizi, per cui non sia diversamente prescritto taluno dei titoli abilitativi di cui al Decreto Legislativo 25 novembre 2016, n. 222, sono soggette a comunicazione e devono essere esercitate in conformità alle norme urbanistico-edilizie e ambientali. ”

8.2 A ben vedere, dunque, la realizzazione di un capannone adibito – per stessa ammissione del ricorrente - a deposito di materiali edili è già stato sanzionato (insieme con i 5 containers) dalla resistente A.C. con la d. d. n. rep. CU/335/2024, impugnata con il ricorso iscritto al n.r.g. 3571/2024, mentre per mezzo del provvedimento gravato con il ricorso all’esame l’A.C. ha voluto sanzionare, ordinandone la rimozione, l’abusiva occupazione con materiale edile (componenti in metallo per ponteggi, blocchi in tufo, in laterizio e cementizi) della porzione di suolo non interessata dai predetti manufatti.

8.3 Con le restanti censure, il ricorrente lamenta sia che la gravata determinazione, n. rep. CU/1903/2024 del 12/09/2024, sarebbe giunta a notevole lasso di tempo dalla prefata determinazione dirigenziale n. 280 del 5/03/2015 con cui l’A.C. aveva già accertato la presenza di un deposito di materiale edile nell’area di che trattasi, sia che: “ Nel provvedimento demolitorio la P.A. avrebbe dovuto indicare e motivare la sussistenza dell’interesse pubblico all’adozione della sanzione demolitoria idoneo a giustificare il sacrificio del contrapposto interesse del privato in buona fede (cfr. TAR Campania Napoli II^ Sezione 19.4.2019 – n.1921- Consiglio di Stato VI- 8.4.2010 n.1394 –idem 18.5.2015 n.2512). ”

Si tratta, tuttavia, di motivi di doglianza già ampiamente esaminati e respinti nei paragrafi sub 7.2 e 7.3, cui si rinvia.

9. Privo di fondamento è, infine, l’ultimo ricorso (iscritto al n.r.g. 2338/2025) con cui il Signor IL RE, in parte, ripropone gli stessi motivi di doglianza già articolati avverso l’inottemperata ingiunzione di demolizione (determinazione dirigenziale n. rep. CU/335/2024 del 21/02/2024) e nella restante parte ne formula di nuovi.

9.1 Sotto il primo profilo, afferma il Signor IL di non avere: “ mai realizzato un manufatto per esigenze di carattere abitativo in quanto si tratta di moduli che necessitano all’attività immobiliare del ricorrente inerenti alla realizzazione di opere edili, conseguentemente vi è stata la necessità per il ricovero dei materiali edili occorrenti per l’edificazione di immobili con regolare permesso di costruire. Avendo il ricorrente un’attività imprenditoriale nel campo immobiliare il terreno è stato adibito per i moduli, peraltro amovibili, che hanno una destinazione temporanea. ”

Osserva, tuttavia, il Collegio che la circostanza per la quale le opere abusive di che trattasi costituiscono moduli non già abitativi ma a uso commerciale, in quanto destinati al ricovero dei materiali edili utilizzati dal ricorrente per l’esercizio della propria attività imprenditoriale, non è ovviamente ostativa all’applicazione degli artt. 31 comma 2 del d.P.R. n. 380/2001 e 15 commi 2 e 3 della Legge Regionale del Lazio n. 15/2008, la cui finalità è ordinariamente quella di procedere alla demolizione – non volontariamente eseguita dal soggetto intimato – delle opere abusivamente realizzate (cfr. Consiglio di Stato, Sezione III, 24/09/2025, n. 7516). Mentre la presunta – e indimostrata - amovibilità di esse (capannone e container) non ne esclude, come già chiarito, la natura di manufatti permanenti, impiegati in maniera stabile e continuativa nell’attività di costruzione e manutenzione di edifici residenziali e non che costituisce l’oggetto della Società di cui il ricorrente è, come visto, amministratore e rappresentante legale.

9.2 Né a conclusioni diverse può fondatamente condurre il rilievo attoreo per il quale gli immobili sanzionati sono: “ privi di allacci e di utenze ”, posto che, come accennato, sono tra gli altri considerati “ nuova costruzione ”, ai sensi dell’art. 3, comma 1, lett. e) del d.P.R. n. 380/2001, gli interventi di trasformazione urbanistica comportanti: “ l’installazione di manufatti leggeri, anche prefabbricati, e di strutture di qualsiasi genere, quali roulotte, camper, case mobili, imbarcazioni, che siano utilizzati come abitazioni, ambienti di lavoro, oppure come depositi, magazzini e simili, ad eccezione di quelli che siano diretti a soddisfare esigenze meramente temporanee [..] ” (punto e. 5), nonché: “la realizzazione di depositi di merci o di materiali, la realizzazione di impianti per attività produttive all'aperto ove comportino l'esecuzione di lavori cui consegua la trasformazione permanente del suolo inedificato ” (punto e. 7).

“ Tale previsione recepisce un costante indirizzo del Consiglio di Stato, applicabile anche precedentemente all'entrata in vigore del d.p.r. n. 380 del 2001, da ultimo espresso nella sentenza di questa Sezione (27 aprile 2012, n. 2450; negli stessi termini, in precedenza, sentenze 22 dicembre 2005, n. 7343 e 11 novembre 2004, n. 7324). ” (cfr. Consiglio di Stato, Sezione V, 15/07/2014, n. 3700).

9.3 Deduce, inoltre, il ricorrente che: “ L’Amministrazione prima di adottare l’ordinanza di acquisizione al Patrimonio Comunale doveva compiere una serie di verifiche valutando la superficie e, se nel caso di specie, possa trovare applicazione l’immissione in possesso del terreno e delle opere ivi esistenti che non sono destinate per esigenze di carattere abitativo ma che sono precarie in quanto possono essere rimosse venendo così meno l’interesse dell’Amministrazione in quanto non potrebbe destinarle come detto per nessun scopo sociale…Come già dedotto nel caso di specie viene a mancare l’elemento di utilità per l’acquisizione del terreno e delle strutture in quanto potenzialmente inutilizzabili per qualsiasi attività socialmente utile non avendo interesse il Municipio ad immettere nel possesso un terreno e dei moduli che sono destinati solo ed esclusivamente per un’attività edile. ”

Si tratta, tuttavia, di censura priva di pregio in quanto, come accennato, la ratio legis sottesa alla fattispecie acquisitiva di cui all’art. 31, commi 3 e 4 del d.P.R. n. 380/2001 consiste nell’esigenza di provvedere, in via prioritaria, alla demolizione dell’opera abusiva, onde garantire il ripristino dell’ordine urbanistico-edilizio violato [(cfr. Consiglio di Stato, Sezione II, 24/01/2025, n. 558; nonché T.A.R. Lombardia, Milano, Sezione IV, 4/10/2024, n. 2551, a tenore del quale: “ L’acquisizione al patrimonio dell'Amministrazione in caso di inottemperanza all'ordine di demolizione, quale prevista dall'art. 31 del d.P.R. n. 380/2001, è sanzione di natura reale, volta ad assicurare il ripristino dello stato legittimo dei beni e dei luoghi (ex multis, TAR Toscana, III, 21.2.2023, n. 183) ”].

Ne consegue, pertanto, la radicale infondatezza della deduzione di parte ricorrente secondo cui la circostanza per la quale le opere abusivamente realizzate non sarebbero suscettive di essere reimpiegate, per le loro caratteristiche, per uno scopo di utilità sociale sarebbe ostativa alla relativa acquisizione al patrimonio indisponibile del Comune resistente.

9.4 Del pari priva di pregio è, infine, l’allegazione attorea secondo cui: “ non si può procedere ad alcuna immissione in possesso e trascrizione se nel provvedimento di acquisizione manca l’esatta indicazione dei beni e delle aree da acquisire, con dati esatti e specifici. ”

In realtà: “ Deve essere ricordato che l’Amministrazione comunale non gode di alcuna discrezionalità nell’an del potere acquisitivo dato che l’art. 31 del DPR 380/2001 ha disciplinato tale attività come totalmente vincolata (per cui l'acquisizione dell'area non è frutto di una scelta discrezionale affidata all'autorità procedente, ma costituisce un effetto giuridico che scaturisce, ope legis, dal mero fatto giuridico costituito dall'inerzia del destinatario dell'ordine di demolizione che omette di darvi esecuzione: sicché è sufficiente un atto di mero accertamento che dia atto dell'avveramento dei presupposti contemplati dalla norma affinché si operi il trasferimento del bene); [..]

Per altrettanto, va ricordato che nemmeno per quanto concerne il quantum, il legislatore ha attribuito alcun potere discrezionale alla P.A. Come chiarito dalla giurisprudenza in materia, l’art. 31 DPR 380/2001 si limita solo a stabilire il tetto massimo dell’area acquisibile (che non può comunque essere superiore a dieci volte la complessiva superficie utile abusivamente costruita), ma ciò non implica che l'Amministrazione goda di alcun potere discrezionale per "modulare" la sanzione ed adattarla "secondo canoni di ragionevolezza e proporzionalità" alle circostanze del caso di specie, come pretenderebbero i ricorrenti. Si tratta invece di un'attività vincolata, di natura tecnica, che consiste nella mera ricognizione della disciplina urbanistica dettata per l'area in questione e di applicazione dei criteri di calcolo da questa desumibili. In altri termini, la misura della superficie da acquisire, è già predefinita dal legislatore per relationem, mediante il riferimento alla disciplina dell'attività costruttiva dettata dalla normativa e dagli strumenti urbanistici, per cui all'autorità procedente non resta che fare applicazione di tali criteri nel caso concreto, indicando nelle "premesse motivazionali" del "provvedimento" di acquisizione gli elementi di fatto, le basi di calcolo ed i criteri di computo utilizzati. In tale prospettiva la giurisprudenza in materia ha costantemente ribadito che l'amministrazione procedente è tenuta ad indicare puntualmente, nell'atto di acquisizione, la classificazione urbanistica ed il relativo regime per l'area oggetto dell'abuso edilizio e quindi sviluppare (in base agli indici di fabbricabilità, territoriale o fondiaria, conseguentemente applicabili) il calcolo della superficie occorrente per la realizzazione di opere analoghe a quelle abusive, disponendone comunque l'acquisizione - laddove dovesse risultare una superficie superiore - nel limite massimo del decuplo dell'area di sedime (Cons. Stato, Sez. VI, n. 1881 del 2013 cit.). ” (cfr. T.A.R. Lazio, Roma, Sezione II, 2/03/2020, n. 2666).

Tanto chiarito, rileva il Collegio che, nella specie, il provvedimento gravato reca l’individuazione dell’area ulteriore – rispetto a quella di sedime su cui insistono le opere abusive – acquisita al patrimonio comunale (quantificata in mq 4.825,00), mentre nessuna censura muove il ricorrente in ordine ai motivi che hanno indotto la resistente A.C. ad acquisire tale area ulteriore e/o ai dati utilizzati e ai criteri seguiti per determinarne l’estensione (che, come si è detto, sono predefiniti dalla disciplina urbanistica), con conseguente preclusione al Collegio di scrutinarne la legittimità.

9. Per tutte le ragioni sopra esposte, i ricorsi riuniti (nn. 3571 e 4926 entrambi del 2024 e n. 2338 del 2025) devono essere respinti.

10. Le spese dei giudizi riuniti, seguendo la soccombenza ai sensi dell’art. 26 c.p.a. e dell’art. 91 c.p.c., vanno poste a carico della parte ricorrente e sono liquidate come da dispositivo

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio (Sezione Seconda Bis), definitivamente pronunciando sui ricorsi riuniti (nn. 3571 e 4926 entrambi del 2024 e n. 2338 del 2025), come in epigrafe proposti, li respinge.

Condanna la parte ricorrente al pagamento, a titolo di spese processuali, in favore di Roma Capitale, della somma di euro 4.000,00 (quattromila) per ognuno dei tre giudizi riuniti per un totale complessivo di euro 12.000,00 (Dodicimila/00), oltre gli accessori di legge.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall’Autorità amministrativa.

Così deciso in Roma nella Camera di Consiglio del giorno 24 febbraio 2026 con l’intervento dei magistrati:

NG AV, Presidente

VI LA, Referendario, Estensore

Christian Corbi, Referendario

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
VI LA	NG AV

IL SEGRETARIO