REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Corte d'Appello di Venezia
Seconda Sezione civile
R.G. 1956/2022
La Corte d'Appello di Venezia, riunita in camera di consiglio nelle persone dei seguenti
Magistrati:
Dott. Caterina Passarelli Presidente rel.
Dott. Enrico Schiavon Consigliere
Dott. AR Gasparini Consigliere ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile promossa con atto di citazione da
(C.F. ) per sé e per la figlia minore Parte_1 C.F._1 Per_1
(C.F. ) e (C.F. ),
[...] C.F._2 Parte_2 C.F._3 rappresentati e difesi in giudizio dall'avv. prof. Marco De Cristofaro e dall'avv. Michela
Temporin, con domicilio eletto presso lo studio del primo, come da procura allegata all'atto di citazione di appello;
appellante contro
(C.F. ), Controparte_1 C.F._4 Controparte_2
(C.F. ) e (C.F. ) C.F._5 CP_3 C.F._6
rappresentate e difese in giudizio dall'avv. Mario Zecchin, con domicilio eletto presso il suo studio, come da procura allegata alla comparsa di costituzione in appello;
appellata Oggetto: Appello avverso la sentenza n. 533 emessa il 17/3/22 dal Tribunale di Padova
(Giudice: dott.ssa Caterina Zambotto).

CONCLUSIONI
Per parte appellante:
Voglia l'Ecc.ma Corte d'appello di Venezia, contrariis rejectis, in riforma dell'impugnata sentenza del Tribunale di Padova, n. 533/2022, in integrale accoglimento dei motivi di gravame esposti:
1) In via principale: previo accertamento dell'inconsistenza delle contestazioni sottese all'illegittima missiva di recesso esercitato ex adverso in data d.d. 14.12.2017, peraltro riconosciuta dal Giudice di primo grado che ha rigettato la domanda per ragioni eccentriche rispetto a quanto a tutt'oggi riproposto ex adverso all'inizio della comparsa di costituzione, accertare quale unica – ed in subordine quale prevalente od ancora equipollente – ragione di alterazione del sinallagma contrattuale il grave inadempimento delle convenute AR,
e e quale riscontrato anche nella C.T.U. dell'Arch. CP_2 CP_3 Parte_3
agli obblighi nascenti dal contratto preliminare di compravendita immobiliare Per_2
stipulato tra le parti in data 28.10.2016 ed avente ad oggetto i seguenti immobili:
-partita 3796-via , Piano T, Fg. 17, part. 254, sub 3, cat. A/2, cl. 2, 6 vani, Parte_4
RCE Euro 759,19, (appartamento);
-partita 3796-via , Piano T, Fg. 17, part. 254, sub 4, cat. A/2, cl. 2, 6,5 vani, Parte_4
RCE Euro 822,46 (appartamento);
-partita 3796-via , Piano T, Fg. 17, part. 254, sub 2, cat. C/2, cl. 3, 191 mq, Parte_4
RCE 404,44 (ricovero attrezzi);
-partita 8116 terreno agricolo, Fg. 17, part. 196, 3 Are 42 ca., RD Euro 2,58, RA Euro 1,77; terreno agricolo, Fg. 17, part. 255, 59 Are 92 ca., RD Euro 54,16, RA Euro 30,95; terreno agricolo, Fg. 17, mapp. 31, 53 Are 4 ca., RD Euro 31,85, RA Euro 24,65;
2) In via principale conseguenziale: per l'effetto, accertato che l'attore ha offerto il prezzo anche con la citazione introduttiva del presente giudizio –, emettere sentenza di esecuzione in forma specifica produttiva degli effetti del contratto non concluso tra le parti ex art. 2932
c.c. nei confronti delle sole convenute Sig.re AR, e (avendo la CP_2 CP_3 Sig.ra rinunciato abdicativamente alla relativa quota di comproprietà: doc. 78), con Pt_3
condanna al rilascio dei beni liberi da persone e/o cose anche interposte ed ordine al
Conservatore dei RR.II. di procedere alla sua trascrizione, ex art. 2652, co. 1, n. 2, c.c. con esenzione da ogni responsabilità;
3) Sempre in via principale conseguenziale: accertato che il Sig. ha già corrisposto la Pt_1
caparra confirmatoria nella somma di € 30.000,00, ed accertato che il bene è affetto da vizi che ne riducono il valore fino a concorrenza della somma di € 39.200,00, riscontrati dalla
C.T.U. dell'Arch. condannare altresì le convenute Sig.re AR, e Per_2 CP_2 [...]
al risarcimento dei danni patiti dall'attore, nell'importo che sarà riconosciuto da CP_3
Ecc.ma Corte d'appello, oltre interessi e rivalutazione monetaria a decorrere dalla Pt_5 data di proposizione della domanda e sino all'effettivo saldo, e ciò per i danni emergenti illustrati nella parte narrativa dell'atto di citazione, oltre che per i danni tutti conseguenti alla ritardata consegna dei beni oggetto del contratto preliminare ed oltre ai successivi danni maturandi per mancata disponibilità degli immobili, disponendosi la compensazione parziale tra i danni accertati e il saldo-prezzo dovuto alle promittenti venditrici;

4) Ancora in via principale conseguenziale: accertato che il Sig. ha provveduto per Pt_1
intero – in base al principio di solidarietà verso l'ausiliare di giustizia (v. da ult. Cass.,
20.10.2021, n. 29127) – al saldo dei compensi liquidati all'Arch. (doc. 79), Per_2
condannarsi le Sig.re , AR e , in ragione della soccombenza, a CP_2 CP_3
sostenere integralmente i costi dell'approfondimento peritale, nonché a rimborsare parte attrice dei pagamenti già effettuati, compensando il debito di rimborso (relativo anche ai costi della trascrizione della domanda di simulazione: doc. 80) con il credito al saldo del residuo prezzo;

5) In via subordinata: dichiarare inammissibili le censure svolte ex adverso alla C.T.U. di primo grado, in difetto di idonea, tempestiva e formale proposizione di appello incidentale;

6) In ogni caso: Con vittoria di spese e compensi di lite del doppio grado, e condanna delle sorelle alla restituzione delle somme che fossero state eventualmente corrisposte CP_3
in esecuzione della sentenza di primo grado.
Per parte appellata:
Voglia l'Ill.ma Corte d'appello adita, rigettata ogni avversa domanda ed eccezione, Nel merito
Respingere l'avversa impugnazione perché inammissibile ed infondata sia in fatto che in diritto e, per l'effetto, confermare l'impugnata sentenza.
Con vittoria di spese e competenze di lite per entrambi i gradi di giudizio e di spese di ctu a carico dell'appellante.
Ragioni della decisione
Con atto di citazione notificato il 28/12/2017-9/1/2018, , per sé e per i figli Parte_1
minori e , conveniva in giudizio, avanti il Tribunale di Padova, Pt_2 Persona_1 Pt_3
CP_
nonché e per sentire dichiarare ex art. 2932 cc
[...] Controparte_1 CP_2
l'acquisto della proprietà di determinati immobili, oggetto del contratto preliminare sottoscritto in data 28/10/2016, rispetto al quale sosteneva che le convenute erano inadempienti e chiedeva la riduzione del prezzo per riscontrate difformità derivanti da un vincolo ambientale nonché per la mancanza di una servitù di passaggio. CP_ Si costituivano e chiedendo il rigetto della domanda in Controparte_1 CP_2 quanto avevano legittimamente esercitato il recesso dal preliminare per non essere l'attore addivenuto alla stipula dopo la sanatoria dell'immobile; facevano presente di avere stipulato altro preliminare, trascritto prima della domanda giudiziale introdotta dal . Pt_1
Si costituiva, altresì, chiedendo il rigetto della domanda e, in subordine, la Parte_3
condanna delle figlie , alle quali aveva rilasciato procura, a tenerla indenne da ogni CP_3
responsabilità.
era autorizzato alla chiesta chiamata in causa del nuovo acquirente, Parte_1 [...]
, il quale, nonostante la regolarità della notifica, rimaneva contumace rispetto alla CP_4
domanda di simulazione assoluta del preliminare.
Disposta consulenza tecnica, con sentenza n. 533 del 17/3/22, il Tribunale di Padova, in composizione monocratica, accertato il sopravvenuto difetto di interesse ad agire della domanda proposta nei confronti di , rigettava tutte le domande di e, in CP_4 Pt_1
accoglimento della domanda delle , accertava il legittimo recesso di queste con CP_3 diritto delle stesse a trattenere la caparra di € 30.000,00, compensando per metà le spese processuali, poste a carico dell'attore per il resto;
condannava il terzo chiamato a rifondere agli attori le spese di lite relative al predetto rapporto processuale. Avverso la sentenza, , per sé e per la figlia minore , nonché Parte_1 Persona_1 Pt_2
proponevano tempestivo appello, mentre le consorti , regolarmente
[...] CP_3
costituite, resistevano al gravame.
Dopo il deposito di comparse conclusionali e repliche, venivano disposti alcuni rinvii e, infine, all'udienza del 18/2/25, udienza sostituita dallo scambio di note scritte, le parti precisavano le conclusioni e la Corte tratteneva la causa in decisione, senza ulteriore concessione di altri termini a difesa, avendone le parti già usufruito.
***
La vicenda riguarda un preliminare sottoscritto da , per sé e per i figli minori, Parte_1
in data 28/10/2016, con cui il medesimo si era impegnato ad acquistare entro il 28/2/2017, al prezzo di € 277.000,00, un immobile sito in Piove di Sacco, via Fiumicello 19, dalle consorti , che ne avevano garantito la piena libertà da vincoli, la perfetta Persona_3 regolarità urbanistica e l'esistenza di una servitù di passaggio a suo favore, gravante su mappale di terzi (doc. 3 primo grado); in esecuzione del preliminare, con separata Pt_1 scrittura, il aveva versato una caparra di € 30.000,00 (doc. 4 e 5 primo grado) Pt_1 Pt_1
ed aveva convocato le promittenti venditrici avanti al notaio per il 24/ 2/2017 (doc. 7 Pt_1
primo grado).
La stipula non aveva potuto avere luogo essendo emerse, durante le verifiche preliminari effettuate dal notaio, alcune difformità.
Le parti avevano avviato delle trattative per la definizione del prezzo e degli oneri necessari alla regolarizzazione, giungendo, dopo una serie di scambi tra legali e tecnici, ad una bozza di accordo integrativo (doc. 19 primo grado), non accettato dalle che Pt_1 CP_3 pretendevano l'intero prezzo pattuito impegnandosi alla regolarizzazione.
Il aveva inutilmente convocato nuovamente le promittenti venditrici avanti al notaio Pt_1 per l'8/8/2017 al fine di stipulare l'atto notarile contenente la previsione di un prezzo a saldo di € 188.451,00, intendendo scomputare dal prezzo complessivo residuo di € 247.000,00, €
58.549,00 per danni (cfr. doc. 25 primo grado). Pt_1
Le venditrici, a loro volta, avevano convocato il per il 7/11/2017 (doc. 29 primo Pt_1 Pt_1
grado), il quale aveva contestato la pacifica mancanza del titolo comprovante la servitù di passaggio e danni per € 134.867,00. A fronte di tali condizioni le venditrici non avevano inteso rogitare e comunicavano il loro recesso.
A seguito del giudizio che ne era derivato, il primo giudice, con la sentenza impugnata:
- in via preliminare, ha respinto l'eccezione di nullità della citazione ex art. 164, 4° comma, c.p.c., avendo il ben indicato le condotte addebitate alle convenute in Pt_1
funzione della domanda risarcitoria dei danni correlati alla ritardata stipula;

- sempre in via preliminare, ha rilevato che la trascrizione del preliminare stipulato con aveva perso efficacia, essendo decorso il termine triennale di Controparte_4 cui all'art. 2645 bis co.3 cc, con conseguente sopravvenuto difetto di interesse rispetto alla domanda di accertamento della simulazione assoluta (domanda fondata in quanto il preliminare, stipulato con il tecnico che aveva seguito la pratica della regolarizzazione, era stato sottoscritto a ridosso della notifica della domanda ex art. 2932 cc da parte del ) e valutazione della c.d. soccombenza virtuale a carico Pt_1
dello ; CP_4
- in relazione al merito della causa, ha riconosciuto l'infondatezza della domanda attorea sul presupposto che il , riscontrato che il bene non era corrispondente a Pt_1
quanto promesso dalle venditrici, aveva dimostrato interesse alla stipula;
ha ritenuto, comunque, che, pur non essendo più esigibile il prezzo pattuito nel preliminare, il avesse fatto una proposta non conforme a buona fede e correttezza, tale da Pt_1
integrare un inadempimento la cui gravità era superiore e prevalente rispetto all'inadempimento delle venditrici, legittimando il recesso da parte di queste ultime con diritto delle stesse a trattenere la caparra;

- ha rigettato ogni richiesta di risarcimento del danno formulata dal per il ritardo Pt_1
nella stipula;

- ha ordinato la cancellazione della trascrizione della domanda attorea, di cui alla nota eseguita in data 22.1.2018 ai nn. RG 2755 e RP 1910 presso la Conservatoria dei
Registri Immobiliari di Padova;

- ha compensato per metà le spese di lite nel rapporto , ponendo la Parte_6
quota residua a carico del . Pt_1
Avverso la sentenza, , per sé e per la figlia minore , nonché il figlio Parte_1 Per_1 Pt_2 [...]
[...]
[...]
[...]
[...]
[...]
[...]
[...]
[...]
hanno proposto appello lamentando l'erroneità della sentenza per i seguenti motivi,
[...] proposti l'uno, subordinatamente all'altro:


1. contraddittorietà della sentenza nella parte in cui accerta l'inadempimento delle venditrici ed attribuisce alla legittima richiesta del di riduzione del prezzo una Pt_1
incidenza causale sul sinallagma contrattuale;



2. attribuzione alla condotta del , per non essere addivenuto alla stipula di un Pt_1
preliminare non più attuabile, il significato di un inadempimento di gravità superiore
e prevalente rispetto all'inadempimento delle venditrici.
Sulla base di tali motivi di doglianza, i hanno riproposto le domande già formulate in Pt_1
primo grado, rimaste assorbite, e la rinnovata valutazione delle spese processuali con rimborso delle spese al Ctu.
***
In primo luogo, va rigettata l'eccezione di inammissibilità dell'appello sollevata dalle
, non essendo nemmeno indicate le ragioni su cui detta eccezione si fonderebbe. CP_3
Ciò premesso, con il primo motivo di appello, i lamentano l'erroneità della sentenza Pt_1
nella parte in cui il primo giudice, accertato l'inadempimento delle promittenti venditrici e dato atto che permaneva l'interesse alla stipula da entrambe le parti, pur riconoscendo il diritto del a pretendere una riduzione di detto prezzo di circa € 40.000,00, ha Pt_1
qualificato prevalente un asserito inadempimento del;
in particolare, a fronte della Pt_1
pacifica inadempienza delle venditrici (v. sentenza, pag. 14), il primo giudice, secondo gli attori, ha erroneamente contraddittoriamente ritenuto che il mancato raggiungimento di un nuovo accordo sul prezzo fosse addebitabile al , per aver posto in essere una condotta Pt_1
non conforme a buona fede, tale da integrare un inadempimento superiore e prevalente rispetto a quello delle venditrici, così alterando in modo definitivo il sinallagma contrattuale e legittimando le venditrici al recesso, come avvenuto.
L'appello è fondato.
Va chiarito che non è oggetto di impugnazione la ricostruzione dei fatti né l'accertamento dell'inadempienza delle venditrici (ritenuta pacifica), venditrici che avevano garantito la regolarità urbanistica, l'assenza di vincoli del bene e l'esistenza della servitù di passaggio promessa, in contrasto con quanto poi emerso. Ed è documentato che le parti, direttamente o tramite i rispettivi legali o tecnici, nel periodo tra il giorno 1/4/2017 ed il 22/6/2017, si erano scambiate varie bozze di accordo, tutte fondate su una riduzione del prezzo della compravendita da € 277.000,00 a € 230.000,00 (v. docc. da 12 a 24 primo grado), fino alla pec del 22/6/2017, in cui le venditrici, per il tramite Pt_1
del loro difensore, avevano manifestato la volontà di non accordare la riduzione di €
47.000,00 e di mantenere fermo il prezzo stabilito nel preliminare, previa eliminazione delle difformità urbanistiche a loro cura ed offrendo in via transattiva la possibilità di uno scioglimento consensuale del contratto (v. doc. 23 primo grado). Convocate le Pt_1
venditrici avanti al notaio per il giorno 8/8/2017, le non erano comparse (v. doc. CP_3
26 primo grado), ed il , verificata anche l'inesistenza della servitù di passaggio, Pt_1 Pt_1 oltre al vincolo ambientale e la difformità urbanistica, aveva contestato l'ulteriore inadempimento (v. docc- 30-34 primo grado). Pt_1
Su iniziativa delle venditrici, queste avevano convocato il avanti al notaio per la stipula Pt_1
in data 7/11/2017 e non è contestato che il , in quella occasione, aveva consegnato a Pt_1
mani del notaio due assegni circolari (uno di € 112.133,00 e l'altro di € 134.867,00) per complessivi € 247.000,00 - quale somma residua dovuta in base al prezzo della compravendita (€ 277.000,00), detratta la caparra versata di € 30.000,00 - affidando l'incarico al notaio di trattenere l'assegno di € 134.867,00 in deposito per il tempo necessario a definire l'entità del preteso danno subito dai promissari acquirenti da accertarsi nel procedimento di mediazione contestualmente instaurato (v. doc.37 primo grado). Pt_1
Ebbene, tali documentati fatti escludono senz'altro un inadempimento del . Pt_1
La condotta del , lungi dal costituire una reazione non proporzionata all'altrui Pt_1
inadempimento, risulta costituire un legittimo rimedio per consentire al medesimo di porre fine alla prolungata, quanto inutile trattativa, avviata per comporre la questione relativa alle difformità riscontrate, difformità che mettevano le venditrici nella situazione di non poter ririchiedere l'integrale prezzo originariamente pattuito, come, invece, pretendevano.
Né può dirsi che tale condotta si sia tradotta nell'imposizione, da parte del , di Pt_1
condizioni eccessivamente gravose per la stipula del definitivo o, comunque, di condizioni non conformi a buona fede e correttezza, posto che il versamento dell'intero prezzo, pur mediante il deposito fiduciario presso il notaio, dimostra che il era pronto ad Pt_1 adempiere per l'intero e che questi intendeva utilizzare un rimedio compatibile con la tutela delle proprie ragioni, accantonando una parte del prezzo in attesa della determinazione in sede di mediazione della riduzione del valore del bene nonché del quantum risarcitorio (v. doc. 36 primo grado). Pt_1
Al riguardo, va considerato che al destinatario di una promessa di vendita immobiliare, ove la cosa sia gravata da vincoli della cui esistenza non era stato informato e laddove il medesimo non sia interessato alla risoluzione del contratto per inadempimento, è consentito l'esercizio dell'azione di esecuzione in forma specifica dell'obbligazione assunta dall'altra parte, ai sensi dell'art. 2932 cc, nonché, contestualmente, l'esercizio dell'azione quanti minoris, in ragione della corrispondente diminuzione di valore del bene (cfr.
Cass.7471/2000).
Pertanto, la condotta del , che prima dell'esercizio delle azioni a sua tutela, ha tentato Pt_1
la mediazione, appare coerente con la volontà di mantenere l'obbligo di contrarre derivante dal preliminare, salvaguardando il proprio diritto alla riduzione, contrariamente alle che, nonostante il loro pacifico inadempimento, non intendevano decurtare CP_3
alcunché dal prezzo pattuito. In altre parole, fermo l'obbligo di contrarre derivante dal preliminare per entrambe le parti, risulta che il aveva tenuto una condotta volta ad una Pt_1
determinazione del dovuto in sede di mediazione, garantendosi la decurtazione mediante il deposito fiduciario al notaio a cui aveva consegnato l'intero importo;
per contro, le pretendevano la stipula dell'atto nei termini pattuiti, imponendo al di non CP_3 Pt_1
tenere conto del conclamato loro inadempimento o, in alternativa, cercando di sciogliersi dal vincolo contrattuale assunto.
In ogni caso, le non avevano titolo per recedere dal preliminare, essendo loro CP_3
stesse le parti inadempienti, specie se si considera che, nell'esercitare il recesso in data
12/12/2017, esse avevano affermato formalisticamente che il contratto non era stato concluso per fatto e colpa del stesso, sottacendo il fatto che quest'ultimo aveva diritto Pt_1
alla riduzione del prezzo a cui loro non intendevano addivenire (v. doc. 56 primo Pt_1
grado).
Nessuna violazione del dovere di correttezza e buona fede del , dunque, per aver Pt_1
cercato di rimettere al procedimento di mediazione la tutela del proprio diritto alla riduzione del prezzo.
Lo stesso non può dirsi per le che, pur consapevoli del loro inadempimento, CP_3
avevano negato qualsiasi riduzione del prezzo anche dopo la elaborazione di una bozza di accordo per la riduzione del prezzo, smentendo l'operato dei propri tecnici, appositamente incaricati (v. docc. da 12 a 24 primo grado); inoltre, in data 17/8/2017, avevano Pt_1
manifestato la loro opposizione alla richiesta di accesso agli atti presentata dal , sul Pt_1
presupposto che questi non avesse interesse, nonostante fossero ancora in corso le trattative per la conclusione del definitivo (v. doc. 59 primo grado ); infine, per sottrarsi Pt_1 all'obbligo di contrarre derivante dal preliminare del 28/10/2016, avevano simulatamente promesso in vendita in data 29/12/2017 il medesimo immobile al proprio tecnico,
[...]
(contratto virtualmente dichiarato simulato con la sentenza, non impugnata sul CP_4
punto).
Ne consegue che, a fronte dell'inadempimento delle , queste non avevano titolo CP_3 per pretendere l'intero prezzo pattuito, prezzo che, invece, doveva essere decurtato dell'importo corrispondente al deprezzamento derivante dalla mancanza della garantita servitù di passaggio tra i mappali 31 e 255, a carico del mappale 130 di terzi (v. Ctu: €
18.600,00) nonché della esistenza di un vincolo paesaggistico non dichiarato (v. Ctu: €
20.600,00), per complessivi € 39.200,00.
Sostengono i che l'ammontare della decurtazione del prezzo deve tenere conto anche Pt_1
della esistenza di una servitù passiva, accertata dal Ctu in sede di operazioni peritali: al riguardo, considerato che si tratta di un aspetto diverso da quelli dedotti in causa, la domanda non può essere accolta.
Pertanto, in accoglimento dell'appello, deve essere riformata la sentenza di primo grado, CP_ accertando, a fronte dell'inadempimento delle sorelle , e il Controparte_1 CP_2
diritto di , per sé e per la figlia minore , nonché di , Parte_1 Per_1 Parte_2
subordinatamente al versamento alle cedenti e Controparte_1 Controparte_2
( ha ceduto alle figlie la propria quota a titolo gratuito del CP_3 Parte_3 mapp. 254 sub 2: v. doc. 78 primo grado ) dell'importo complessivo residuo di € Pt_1
207.800,00, al trasferimento a proprio favore, in esecuzione del preliminare concluso in data
28/10/2016 ex art. 2932 cc, della proprietà del compendio immobiliare costituito dal fabbricato e terreni siti in Piove di Sacco, via Fiumicello 19, così identificato:
- partita 3796-via , Piano T, Fg. 17, part. 254, sub 3, cat. A/2, cl. 2, 6 vani, Parte_4
RCE Euro 759,19, (appartamento);
- partita 3796-via , Piano T, Fg. 17, part. 254, sub 4, cat. A/2, cl. 2, 6,5 vani, Parte_4
RCE Euro 822,46 (appartamento);
- partita 3796-via , Piano T, Fg. 17, part. 254, sub 2, cat. C/2, cl. 3, 191 mq, Parte_4
RCE 404,44 (ricovero attrezzi);
- partita 8116 terreno agricolo, Fg. 17, part. 196, 3 Are 42 ca., RD Euro 2,58, RA Euro 1,77;
- terreno agricolo, Fg. 17, part. 255, 59 Are 92 ca., RD Euro 54,16, RA Euro 30,95;
- terreno agricolo, Fg. 17, mapp. 31, 53 Are 4 ca., RD Euro 31,85, RA Euro 24,65.
La causa deve, tuttavia, essere rimessa in istruttoria per l'acquisizione della dichiarazione di conformità catastale oggettiva. Infatti, nel giudizio di esecuzione in forma specifica dell'obbligo di concludere un contratto di trasferimento immobiliare relativo ad un fabbricato già esistente, la conformità catastale oggettiva di cui all'art. 29, comma 1 bis, della l. n. 52 del 1985, costituisce una condizione dell'azione e deve formare oggetto di accertamento da parte del giudice, che non può accogliere la domanda ove la presenza delle menzioni catastali difetti al momento della decisione;
viceversa, il giudice non è tenuto a verificare la ricorrenza della c.d. conformità catastale soggettiva, consistente nella coincidenza del promittente venditore con l'intestatario catastale del bene, in quanto non costituisce una condizione dell'azione e la sua mancanza non impedisce l'emissione di una sentenza costitutiva di trasferimento del fabbricato ex art. 2932 c.c. (Cass. 20526/20).
La certificazione, a cui è tenuta parte venditrice, dovrebbe essere già in possesso delle
, dichiaratesi pronte ad adempiere per il giorno 7/11/2017, tuttavia, dato il tempo CP_3
trascorso e per evitare ulteriori comportamenti ostruzionistici, appare necessario rimettere la causa in istruttoria, come da separata ordinanza, per consentire l'acquisizione della documentazione predetta mediante apposito incarico peritale.
Per quanto riguarda il risarcimento dei danni lamentati dal , vanno riconosciute fin Pt_1
d'ora le spese per l'inutile procedimento di mediazione (€ 1.460,12, versati al legale, avv.
Saviello: doc. 62-63 primo grado ) nonché la spesa per il professionista incaricato Pt_1 dell'accesso in Comune e della conduzione delle trattative successive alla stipula del preliminare (€ 5.800,00 versati all'arch. docc. 43 e 72 primo grado ), per un Per_4 Pt_1
totale di € 7.260,12.
Non possono, invece, essere riconosciuti come danni direttamente collegati all'inadempimento delle le spese sostenute per l'attività prestata dall'avv. CP_3 CP_5
prima della stipula del preliminare (v. docc. 42 e 71 primo grado ), quanto oggetto della Pt_1 notula del notaio per “consulenze - predisposizione e ritiro copia autentica ricorso Per_5
al giudice tutelare – predisposizione e bozza atto di compravendita”, di cui, peraltro, non risulta prova del versamento (v. doc. 44 primo grado ), le spese per lo studio di Pt_1
fattibilità della dott.ssa , in collaborazione con la moglie del , Per_6 Pt_1 Controparte_6
(v. doc. 60-61 primo grado ) e nemmeno le spese sostenute per la trascrizione della Pt_1
domanda di simulazione, che non risultano sostenute dal (v. doc. 80 primo grado Pt_1
). Infine, il danno risarcibile non può comprendere né l'ipotetico reddito che poteva Pt_1 essere tratto dall'acquisto immobiliare, in quanto un tale aspetto attiene agli irrilevanti motivi del contratto ed implica una valutazione sulle effettive intenzioni (oltre al fatto che occorrerebbe tenere conto del mancato esborso del prezzo), né i canoni per il preteso prolungamento del contratto di locazione con i fratelli in quanto, a prescindere dalla contestata opponibilità di esso alla massa ereditaria, non risulta provato alcun effettivo esborso (v. docc. 47 e 48 primo grado ). Pt_1
Ne consegue che e devono essere Controparte_1 Controparte_2 CP_3 condannate al pagamento a favore di della somma di € 7.260,12, oltre agli Parte_1
interessi legali dalla domanda al saldo, a titolo di rimborso delle spese ingiustamente sostenute in conseguenza dell'inadempimento delle . CP_3
Le spese processuali di entrambi i gradi di giudizio, da regolare secondo la regola della soccombenza, andranno liquidate con la sentenza definitiva.

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La Corte d'Appello di Venezia, ogni diversa domanda ed eccezione reiette ed ogni ulteriore deduzione disattesa, definitivamente pronunciando, così provvede:

1. accoglie l'appello e, per l'effetto, in riforma della sentenza n. 533 emessa il 17/3/22 dal Tribunale di Padova, così dispone;

a) accerta l'inadempimento di , e Controparte_1 Controparte_2 CP_3 in relazione al contratto preliminare del 28/10/2016 ed accerta il conseguente diritto di , per sé e per la figlia minore , nonché di , Parte_1 Per_1 Parte_2
subordinatamente al versamento alle cedenti , Controparte_1 Controparte_2
e dell'importo complessivo residuo di € 207.800,00, di acquistare la CP_3
proprietà del compendio immobiliare costituito dal fabbricato e terreni siti in Piove di Sacco, via Fiumicello 19, così identificato:
- partita 3796-via , Piano T, Fg. 17, part. 254, sub 3, cat. A/2, cl. 2, Parte_4
6 vani, RCE Euro 759,19, (appartamento);
- partita 3796-via , Piano T, Fg. 17, part. 254, sub 4, cat. A/2, cl. 2, Parte_4
6,5 vani, RCE Euro 822,46 (appartamento);
- partita 3796-via , Piano T, Fg. 17, part. 254, sub 2, cat. C/2, cl. 3, Parte_4
191 mq, RCE 404,44 (ricovero attrezzi);
- partita 8116 terreno agricolo, Fg. 17, part. 196, 3 Are 42 ca., RD Euro 2,58, RA
Euro 1,77; - terreno agricolo, Fg. 17, part. 255, 59 Are 92 ca., RD Euro 54,16, RA
Euro 30,95; - terreno agricolo, Fg. 17, mapp. 31, 53 Are 4 ca., RD Euro 31,85, RA
Euro 24,65;
b) condanna , e al risarcimento dei Controparte_1 Controparte_2 CP_3 danni a favore di , pari a € 7.260,12, oltre interessi legali dalla domanda Parte_1
al saldo;

2. rimette la causa in istruttoria come da separata ordinanza;

3. spese al definitivo.
Venezia, 19/02/2025
Il Presidente
Caterina Passarelli