REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

La Corte di Appello di Napoli – Settima Sezione Civile - riunita in camera di consiglio nelle persone dei seguenti magistrati:
- dr.ssa Aurelia D'Ambrosio - Presidente -
- dr. Michele Magliulo - Consigliere -
- dr.ssa Marielda Montefusco - Consigliere Relatore -
ha deliberato di pronunziare la presente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al numero 2228/2022 di Ruolo Generale degli affari contenziosi, avente ad oggetto: appello contro la sentenza n. 1219/2022 emessa dal Tribunale di Napoli Nord, pubblicata il 4 aprile 2022, vertente
TRA
(codice fiscale , rappresentata e difesa Parte_1 C.F._1
dall'avv. Nicola Pignatiello (codice fiscale , in virtù della C.F._2
procura in atti -appellante-
1 E
(codice fiscale ), rappresento e Controparte_1 C.F._3
difeso dall'avv. Giuseppe Capasso (codice fiscale ) e C.F._4
dall'avv. Michele Massimiliano Capasso (codice fiscale ), in C.F._5
virtù della procura in atti appellato
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO E CONCLUSIONI DELLE PARTI
I.1. Con atto di citazione per l'udienza del 13 settembre 2018, notificato il
21 marzo 2018, conveniva in giudizio innanzi al Tribunale di Controparte_1
Napoli Nord esponendo che: Parte_1
“con contratto preliminare del 3.7.2008 (…) aveva promesso di vendere a
, che si era obbligata ad acquistare, la piena ed esclusiva proprietà Parte_1
dell'immobile sito in Giugliano in Campania, via San Nullo, 179, per un prezzo di acquisto convenuto in € 580.000,00 (cinquecentottantamila/00).
La promissaria acquirente aveva versato, dapprima, la somma di €
218.000,00 (duecentodiciottomila/00) a titolo di caparra confirmatoria e da
valersi quale acconto prezzo, e, quindi, la ulteriore somma di € 20.000,00
(ventimila/00), per complessivi € 238.000,00 (duecentotrentottomila/00) e, nel citato contratto, le parti avevano convenuto che la residua somma di €
342.000,00 (trecentoquarantaduemila/00) andava corrisposta da Parte_1
all'atto della stipula del contratto definitivo di compravendita, previsto per il
15.10.2008.
2 Le parti non addivenivano alla stipula del contratto definitivo nei termini pattuiti, tanto che il Tribunale di Napoli, già sezione distaccata di Marano, con sentenza n. 4463/2014 del 20.3.2014 emessa ex art. 2932 c.c. (all. 3 produzione di primo grado), passata in giudicato (all. 4 produzione di primo grado), così
provvedeva: a) accoglie parzialmente la domanda attrice e per l'effetto dichiara il trasferimento in favore di e contro della piena Parte_1 Controparte_1
proprietà dell'immobile sito in Giugliano in Campania, via San Nullo, n. 179, riportato al Catasto al fol. 89, p.lla 300, sub. 7, piano terra, con annesso giardino pertinenziale di circa 150 mq., con imputazione al pagamento del prezzo della caparra confirmatoria di euro 238.000,00 versata dal promissario acquirente;
b)
condiziona il verificarsi dell'effetto traslativo derivante dalla pronunzia sub a) al pagamento da parte di in favore di del residuo Parte_1 Controparte_1
prezzo di € 342.000,00; (…) e) ordina al Conservatore dei RR.II. competente di procedere alla trascrizione della presente sentenza ed ogni relativa annotazione
e variazione.
Ad oggi, non ha versato il saldo prezzo, pari ad € 342.000,00 Parte_1
e, ricevutane la disponibilità il 8.4.2008, continua ad occupare l'immobile senza versare alcunché.
Inoltre, in data 11.4.2017, al ed alla parte acquirente CP_1 Parte_1
era notificato da parte dell'Agenzia delle Entrate, Direzione Provinciale di Napoli,
Ufficio Territoriale Napoli 3, avviso di liquidazione dell'imposta di registro relativa
alla sentenza n. 4463/2014 del Tribunale di Napoli, per complessivi € 50.452,06
(all. 12 produzione di primo grado), che applicava una imposta di registro del
9% calcolata sul valore imponibile pari al prezzo dell'immobile trasferito, come
3 determinato in sentenza (€ 584.000,00), oltre imposta ipotecaria e catastale. Al suddetto avviso di liquidazione seguiva notifica di cartella di pagamento per complessivi € 68.250,27 (all. 13 produzione di primo grado), oggetto di impugnazione definita con sentenza n. 415 del 17.1.2018 (all. 15 produzione di
primo grado), con la quale la Commissione Tributaria Provinciale rigettava il ricorso, ritenendo applicabile il disposto di cui al comma 3 dell'art. 27 del D.P.R.
n. 131/1986, salvo ad ottenere un rimborso nell'ipoteso in cui l'effetto traslativo non si realizzi.” (cfr. pagg.

1-5 dell'atto di citazione).
Pertanto, l'attore chiedeva all'adito Tribunale di:
” I. Accogliere la domanda, come proposta, e, previa declaratoria del grave
inadempimento della convenuta , risolvere il rapporto sorto con la Parte_1
sentenza n. 4463/2014 emessa dal Tribunale di Napoli o accertare l'inefficacia della suddetta pronuncia condizionata, per causa ed inadempimento della convenuta;
Parte_1
II. Per l'effetto, ed anche nella denegata ipotesi in cui dovesse ravvisarsi la nullità del rapporto contrattuale costituito dalla sentenza n. 4463/2014 del
Tribunale di Napoli, condannare la convenuta all'immediato rilascio Parte_1
dell'immobile per cui è causa, sito in Giugliano in Campania, via San Nullo, 179, riportato in catasto al foglio 89, particella 300, subalterno 7, con annesso giardino pertinenziale di circa mq. 150;
III. Condannare, pertanto, la convenuta al risarcimento dei Parte_1
danni subiti dall'attore derivanti dalla mancata disponibilità del Controparte_1
bene, dalla data di consegna (8.4.2008) o da quella diversa che dovesse
4 ritenersi, e sino alla data di effettiva riconsegna, determinati secondo il canone locatizio di mercato, anche previa fissazione di una somma di denaro ex art. 614 bis c.p.c. dovuta dalla convenuta per ogni ritardo nell'esecuzione del provvedimento di rilascio;

IV. Condannare, altresì, la convenuta al risarcimento dei danni Parte_1
subiti dall'attore pari alla differenza tra il prezzo pattuito e Controparte_1
l'attuale minor valore commerciale del bene;

V. Condannare la convenuta al pagamento degli oneri condominiali maturati e non corrisposti, pari ad € 8.092,82, nonché al pagamento delle somme relative agli ulteriori oneri maturandi sino alla data di effettivo rilascio
del cespite;

VI. Condannare ancora la convenuta al pagamento della Parte_1
somma di € 68.250,27 per l'imposta di registro della sentenza n. 4463/2014 del
Tribunale di Napoli ed a quelle ulteriori per eventuali sanzioni ed interessi o a quella diversa che dovesse ritenersi;

VII. In via gradata rispetto al precedente capo di domanda, condannare
la convenuta a tenere indenne il comparente dal pagamento di tutte le somme che lo stesso sarà tenuto a pagare a tale titolo di imposta di registro, imposte, sanzioni ed interessi;

VIII. Condannare la convenuta a ripristinare, a proprie cura e spese,
l'originario stato dei luoghi, o, in alternativa, condannare la suddetta al
pagamento delle somme occorrenti alla rimessione in pristino, oltre al risarcimento dei danni ulteriori eventualmente conseguenti;

5 IX. Ordinare le opportune trascrizioni ed annotazioni al Conservatore dei
RR.II., Agenzia delle Entrate competente;

X. Condannare parte convenuta al pagamento delle spese di lite, comprensive di compensi, spese generali al 15%, I.V.A:, C.P.A. e spese vive.”
(cfr. ult. pagg. dell'atto di citazione).
I.2 Con comparsa di costituzione del 19 luglio 2018, si costituiva in giudizio contestando la sussistenza del suo grave inadempimento, Parte_1
tale cioè da determinare la risoluzione del rapporto costituito con la sentenza costitutiva n. 4463/2014, e la fondatezza delle domande formulate dall'attore, richiedendone quindi il rigetto. In ipotesi di accoglimento della domanda di risoluzione, chiedeva in via riconvenzionale che venisse Controparte_1
condannato al pagamento in suo favore della somma di € 238.000,00, comunque da compensarsi.
I.3 Il Tribunale Napoli Nord, con sentenza n. 1219/2022, pubblicata il 4 aprile 2022, così decideva:
‹‹1. Accoglie, nei limiti e per le causali di cui in motivazione, le domande
attoree e, per l'effetto:


2. Dichiara risolto, per grave inadempimento della convenuta , Parte_1
il contratto sorto con la sentenza n. 4463/2014 emessa dal Tribunale di Napoli;



3. Condanna all'immediato rilascio in favore di Parte_1 CP_1
, dell'immobile per cui è causa, sito in Giugliano in Campania, via San
[...]
Nullo, 179, riportato in catasto al foglio 89, particella 300, subalterno 7, con annesso giardino pertinenziale di circa mq.150; 6

4. Condanna previa compensazione dell'importo di € Parte_1
238.000,00 dovuto dal a titolo di restituzione della parte di prezzo CP_1
versato, al pagamento, in favore di , della somma di € Controparte_1
167.473,00 oltre interessi legali dalla domanda al soddisfo;



5. Condanna al pagamento, in favore di , Parte_1 Controparte_1
delle spese di lite, che si liquidano in € 570,00 per spese ed € 13.460,00 per compensi, oltre rimborso forfettario spese generali nella misura del 15%, oltre
IVA e CPA, come per legge;



6. Pone definitivamente a capo di , le spese di CTU, liquidate Parte_1
con decreto del 22/10/2020;


7. Ordina al Conservatore dei RRII competente di procedere alla trascrizione della presente sentenza ed ad ogni altra relativa annotazione e variazione.›› (cfr. ult. pag. della sentenza gravata).
II.1. Avverso detta decisione - con citazione per l'udienza del 29 settembre 2022, notificata il 12 maggio 2022 – proponeva appello, Parte_1
articolando due motivi di gravame, di seguito rubricati:
“

1. NULLITA' DELLA SENTENZA PER MANCATO ACCOGLIMENTO
DELL'ECCEZIONE - RILEVABILE DI UFFICIO - DI DEL RAPPORTO CP_2
NEGOZIALE SCATURITO DALLA SENTENZA N. 4463/2014 OVVERO IN
SUBORDINE DELL'ECCEZIONE DI INADIMPLENDI NON EST ADIMPLENDUM, EX
ART. 1460 COD. CIV. – VIOLAZIONE E FALSA APPLICAZIONE DELL'ART. 2909
COD. CIV.” (cfr. pag. 8 dell'atto di appello).
7 “

2. IN VIA SUBORDINATA NULLITA' DELLA SENTENZA IMPUGNATA PER
MANCATO ACCERTAMENTO DELL'INSUSSISTENZA DEL DIRITTO DI CREDITO
VANTATO DAL SIG. A TITOLO DI RISARCIMENTO DEI Controparte_1
DANNI SUBITI IN VIRTU' DELLA RISOLUZIONE DEL CONTRATTO SORTO CON LA
SENTENZA N. 4463/2014 - VIOLAZIONE E FALSA APPLICAZIONE DEGLI ARTT.
2043, 1223, 2056, 2697, 1803 E SS. COD. CIV. - ERRATA VALUTAZIONE DEL
MATERIALE ISTRUTTORIO.” (cfr. pag. 11 dell'atto di appello).
Chiedeva pertanto all'adita Corte di accogliere le seguenti conclusioni:
“1. dichiarare ammissibile il presente appello;



2. accogliere il presente appello e, per tutti i motivi sopra esposti, riformare
la sentenza emessa dal Tribunale di Napoli Nord, Sezione Civile, G.U. dott.ssa L.
Esposito, n.1219/2022 del 04.04.2022;


3. per effetto dell'accoglimento del presente atto di appello, ed in riforma della sentenza impugnata: 3A) previa declaratoria della nullità del rapporto negoziale sorto con la sentenza n. 4463/2014 emessa dal Tribunale di Napoli –
Articolazione Territoriale di Marano di Napoli, in persona del G.U. dott.ssa Agnese
Margarita, in data 20.03.2014, si chiede il rigetto della domanda di risoluzione per grave inadempimento proposta dal Sig. ed in accoglimento Controparte_1
della spiegata domanda riconvenzionale, la condanna del Sig. Controparte_1
al pagamento, in favore dell'odierna comparente, della complessiva somma di
€. 238.000,00 (duecentotrentottomila/00), pari agli importi versati dalla sig.ra
in esecuzione del contratto preliminare di vendita di cui è causa a Parte_1
titolo di caparra confirmatoria ed in acconto prezzo, oltre interessi legali maturati
8 (dalla data della richiesta) e maturandi sino all'effettivo soddisfo;
3B) in via subordinata e nella denegata ipotesi di mancato accoglimento delle conclusioni formulate sub 3A, si chiede il rigetto delle domande giudiziali proposte dal Sig.
essendo diritto dell'odierna comparente, ex art. 1460 cod. civ., Controparte_1
di astenersi dal versamento del corrispettivo dovuto;
3C) sempre in via subordinata, salvo gravame, nella denegata ipotesi di accoglimento della domanda di risoluzione ex adverso proposta con conseguente condanna della comparente alla restituzione dell'immobile promesso in vendita, previo rigetto delle domande giudiziali di risarcimento danni formulate dalla difesa del Sig.
, si chiede a codesto Ecc.mo Consesso che, in accoglimento Controparte_1
della formulata domanda riconvenzionale, il Sig. venga Controparte_1
condannato al pagamento, in favore dell'odierna comparente, della complessiva somma di €. 238.000,00 (duecentotrentottomila/00), pari agli importi versati dalla sig.ra in esecuzione del contratto preliminare di vendita di cui Parte_1
è causa a titolo di caparra confirmatoria ed in acconto prezzo, oltre interessi legali maturati (dalla data della richiesta) e maturandi sino all'effettivo soddisfo;

3D) in via di estremo subordine, sempre salvo gravame, nella non creduta ipotesi di accoglimento integrale delle domande giudiziali ex adverso proposte, si chiede che, previa declaratoria che la somma dovuta al Sig. a titolo Controparte_1
di risarcimento dei danni sia pari ad €. 119.060,46, il suddetto credito venga compensato con l'importo di €. 238.000,00 (duecentotrentottomila/00), pari agli
importi versati dalla sig.ra in esecuzione del contratto preliminare di Parte_1
vendita di cui è causa a titolo di caparra confirmatoria ed in acconto prezzo, con conseguente condanna del Sig. al pagamento in favore della Controparte_1
9 Sig.ra dell'importo di €. 118,939,54 oltre interessi legali maturati Parte_1
(dalla data della richiesta) e maturandi sino all'effettivo soddisfo;



4. con vittoria di spese e competenze del giudizio di primo grado e del presente giudizio oltre rimborso forfettario e rivalsa IVA e CPA, con attribuzione
ai sottoscritti procuratori antistatari.” (cfr. pag. 26 dell'atto di appello)
II.2. Con comparsa di risposta all'appello del 30 giugno 2022, CP_1
si costituiva riportandosi estensivamente alle richieste e difese formulate
[...]
in primo grado e chiedendo dichiararsi inammissibile l'appello per violazione dell'art. 345 c.p.c. o il rigetto dello stesso perché infondato e, comunque, la conferma della decisione impugnata.
II.4. Dopo vari rinvii di ufficio, all'udienza del 20 marzo 2025 celebrata secondo le modalità indicate dal citato art.127 ter c.p.c. le parti depositavano le note scritte in sostituzione dell'udienza e la Corte riservava la causa in decisione assegnando i termini ridotti art. 190, 1^ comma c.p.c. (40+20) per il deposito degli scritti defensionali conclusivi, l'ultimo dei quali è venuto a scadere il 19 maggio 2024.
Infine, depositati gli scritti defensionali conclusivi ad opera delle parti, il fascicolo veniva rimesso al Collegio per la decisione.
MOTIVI DELLA DECISIONE
1. Al fine di comprendere al meglio le ragioni delle presente decisione, giova sinteticamente rammentare che:
10 - in forza di contratto preliminare sottoscritto il 3 luglio 2008, CP_1
aveva promesso di vendere a un immobile sito in Giugliano
[...] Parte_1
in Campania, alla Via San Nullo n. 179, per il prezzo complessivo di €
580.000,00, di cui € 238.000,00 già versati dalla promissaria acquirente a titolo di caparra ed acconto. La residua somma di € 342.000,00 doveva essere corrisposta al momento della stipula del contratto definitivo di compravendita, prevista per il 15 ottobre 2008 (mai avvenuta);
-la era stata immessa nel possesso dell'immobile già dall'8 aprile 2008 Pt_1
e continuava ad occuparlo senza corrispondere nulla al venditore, nonostante il mancato pagamento del saldo e i ripetuti solleciti;

-il trasferimento della proprietà era stato condizionato, con sentenza passata in giudicato, al pagamento del saldo;

- in assenza di tale pagamento, l'attore aveva continuato a sostenere spese condominiali per la somma complessiva di € 6.708,89 e aveva ricevuto un avviso di liquidazione dell'imposta di registro per € 50.452,06, poi seguito da cartella di pagamento di € 68.250,27, nonostante l'effetto traslativo non si fosse perfezionato;

- le parti non erano addivenute alla stipula del definitivo nei termini pattuiti, sicchè la aveva adito il Tribunale di Napoli, onde ottenere l'esecuzione Pt_1
coattiva del prefato preliminare;

- il Tribunale di Napoli Nord, con sentenza n. 4463/14 del 20 marzo 2014
aveva dichiarato il trasferimento in favore di del cespite di cui è causa Parte_1
con imputazione al pagamento del prezzo della caparra confirmatoria di €
11 238.000,00 versata dalla promissaria acquirente, condizionando il verificarsi dell'effetto traslativo al pagamento in favore del del residuo prezzo di € CP_1
342.000,00;
-nel prosieguo, passata in giudicato tale sentenza costitutiva, non avendo la versato il saldo del prezzo, nonostante i solleciti ripetuti, Pt_1 CP_1
, nell'assunto che la responsabilità del mancato pagamento del saldo e
[...]
delle conseguenze fiscali, dovesse imputarsi alla promissaria acquirente, la quale si era resa inadempiente agli obblighi contrattuali, anche rispetto alla clausola di ripristino dello stato dei luoghi prevista all'art. 7 del preliminare, introduceva il presente giudizio ad oggetto, nei confronti di , la domanda intesa alla Parte_1
dichiarazione della risoluzione, per grave inadempimento della convenuta, del contratto definitivo di compravendita ad oggetto l'immobile sito in Giugliano in
Campania, alla Via San Nullo n. 179, per il prezzo complessivo di € 580.000,00.
All'esito, con l'impugnata sentenza, il Tribunale di Napoli Nord ha accolto parzialmente le domande attoree, dichiarando risolto per grave inadempimento della convenuta il contratto sorto con la sentenza n. 4463/14 emessa dal
Tribunale di Napoli, ed ha condannato la all'immediato rilascio Pt_1
dell'immobile in favore del , previa compensazione dell'importo di € CP_1
238.000,00 dovuto dal a titolo di restituzione della parte di prezzo CP_1
versato, al pagamento in favore del della somma di € 167.473,00, oltre CP_1
interessi, nonché al pagamento delle spese processuali in favore della controparte.
A fondamento di tale decisione, ha osservato che:
12 1. “la sentenza ex art. 2932 c.c., pur producendo gli effetti del contratto definitivo non concluso, non esonera le parti dall'obbligo di adempiere alle proprie prestazioni, come nel caso di specie il pagamento del saldo prezzo da parte dell'acquirente. Il rapporto così costituito ha natura sinallagmatica ed è
suscettibile di risoluzione ai sensi degli artt. 1453 e ss. c.c. in caso di inadempimento grave. L'inadempimento della Sig.ra è stato ritenuto Pt_1
grave, considerata l'entità della somma residua (€ 342.000,00) e il tempo decorso (oltre 8 anni). Di conseguenza, deve dichiararsi risolto il contratto di vendita per grave inadempimento dell'acquirente, condannandola al rilascio immediato dell'immobile e disponendo la restituzione, da parte del venditore,
della somma di € 238.000,00 versata a titolo di acconto”;
2. “l'eccezione di incommerciabilità dell'immobile non può essere esaminata, in quanto preclusa dal giudicato formatosi sulla precedente sentenza”;
3. “in merito ai danni, deve riconoscersi che la sig.ra ha occupato Pt_1
l'immobile sine titulo dall'8 aprile 2008, causando al venditore un danno da
mancato godimento, quantificato in € 155.116,64, oltre alla perdita di valore dell'immobile, pari a € 173.002,50, e alle spese condominiali sostenute per €
9.103,70, in base alla valutazione effettuata dal CTU Arch. e all'art. Per_1
6 del contratto preliminare ove è sancito espressamente che il promittente acquirente sia immesso nel possesso “a tutti gli effetti utili e onerosi”;
4. “Quanto all'imposta di registro, va ritenuto sussistente, nei rapporti interni,
l'obbligo dell'acquirente di rivalere il venditore per la somma di € 68.250,27 da lui versata all'erario, essendo le spese di vendita tutte a carico del
13 compratore e sussistendo il principio di solidarietà solo nei rapporti esterni a favore del creditore” (cfr. sentenza gravata).
2. Avverso detta sentenza, ha spiegato appello articolando Parte_1
due motivi, che però vanno respinti per quanto appresso si dirà.
3. Con il primo motivo - rubricato “NULLITA' DELLA SENTENZA PER
MANCATO ACCOGLIMENTO DELL'ECCEZIONE - RILEVABILE DI UFFICIO - DI
NULLITA' DEL RAPPORTO NEGOZIALE SCATURITO DALLA SENTENZA N.
4463/2014 OVVERO IN SUBORDINE DELL'ECCEZIONE DI INADIMPLENDI NON
EST ADIMPLENDUM, EX ART. 1460 COD. CIV. – VIOLAZIONE E FALSA
APPLICAZIONE DELL'ART. 2909 COD. CIV.” (cfr. pag. 8 dell'atto di appello) –
deduce l'illegittimità ed ingiustizia della sentenza “nella parte in Parte_1
cui il Giudice a quo omette di pronunciarsi in relazione all'eccezione (rilevabile
d'ufficio) di nullità del rapporto negoziale sorto in virtù del passaggio in giudicato della sentenza n. 4463/2014 emessa dal Tribunale di Napoli Nord
(…) in data 20.03.2014” (cfr. pag. 8 dell'atto di appello), sul presupposto, a suo dire sbagliato, che non potesse essere esaminata l'eccezione, sollevata all'esito della CTU, di incommerciabilità dell'immobile “tenuto conto del passaggio in giudicato della sentenza ex art. 2932 c.c.” .
Di contro sostiene la piena fondatezza di tale eccezione, peraltro,
“rilevabile di ufficio”, perché all'esito della espletata istruttoria “le rilevanti difformità realizzate dal Sig. all'interno dell'immobile di cui Controparte_1
è causa, in data antecedente alla stipula del contratto preliminare di vendita,
rendono ex se incommerciabile il cespite di sua proprietà” (cfr. pag. 9 dell'atto di appello). 14 Le deduzioni dell'appellante non hanno pregio.
A parere di chi scrive, come rettamente, anche se in maniera succinta, ha osservato il primo Giudice, l'eccezione di nullità del rapporto negoziale sorto in virtù del passaggio in giudicato della sentenza ex art. 2932
c.c. emessa dal Tribunale di Napoli è preclusa dall'effetto del giudicato implicito formatosi sulla validità del contratto.
Come visto, l'odierna appellante ha agito in un precedente giudizio chiedendo, ai sensi dell'art. 2932 c.c., il trasferimento coattivo del bene sulla base proprio del contratto preliminare oggi contestato: ebbene,
l'accoglimento di tale domanda, con sentenza divenuta definitiva, ha comportato il riconoscimento implicito della validità ed efficacia del contratto, con effetto preclusivo rispetto a qualsiasi successiva contestazione circa la validità dello stesso.
Ergo, in applicazione del principio del dedotto e del deducibile, tutto ciò che avrebbe potuto essere eccepito in quel giudizio non può più essere dedotto in un successivo processo (Cass. S.U. n. 13916/2006; Cass. civ., Sez. II,
21/02/2012, n. 2525).
Inoltre, occorre considerare che la sentenza ex art. 2932 c.c., una volta passata in giudicato, ha prodotto effetti traslativi con efficacia ex tunc, consolidando definitivamente il trasferimento del bene e sanando eventuali vizi originari del preliminare. Ne consegue che, anche se astrattamente rilevabile d'ufficio, la nullità oggi sollevata è ormai priva di rilevanza giuridica,
15 in quanto assorbita dagli effetti costitutivi e retroattivi della sentenza stessa
(Cass. civ., Sez. II, n. 1892/2016).
Tale orientamento è stato da ultimo ribadito anche dalla Corte di
Cassazione con ordinanza n. 457 del 9 gennaio 2025, ove si afferma espressamente che: “L'accoglimento, con sentenza passata in giudicato, della domanda ex art. 2932 c.c. presuppone l'implicita validità ed efficacia del contratto preliminare, con conseguente preclusione, da giudicato esterno, dell'esame di ogni ulteriore deduzione, eccezione o domanda tendenti all'accertamento di una sua causa di invalidità”.
Infine, va evidenziato che la condotta dell'appellante risulta processualmente incoerente e contraddittoria, in violazione del principio di buona fede e correttezza che presiede i rapporti contrattuali. La parte, che inizialmente ha invocato l'efficacia del contratto preliminare per ottenerne l'esecuzione in forma specifica, non può oggi, a distanza di anni, mutare radicalmente la propria posizione processuale e sostenerne la nullità.
Una simile inversione, che si pone in contrasto con il comportamento precedentemente tenuto, configura un abuso del processo e una violazione del divieto di venire contra factum proprium (Cass. civ., Sez. II, 30/01/2020,
n. 2145).
Senza contare che, essendo stato l'immobile successivamente venduto dal , a seguito di liberazione coattiva, ciò dimostra ulteriormente che CP_1
non si trattava di un'incommerciabilità assoluta tale da invalidare il contratto e giustificarne il conseguente inadempimento.
16 4.Con il secondo motivo – rubricato “IN VIA SUBORDINATA NULLITA'
DELLA SENTENZA IMPUGNATA PER MANCATO ACCERTAMENTO
DELL'INSUSSISTENZA DEL DIRITTO DI CREDITO VANTATO DAL SIG.
A TITOLO DI RISARCIMENTO DEI DANNI SUBITI IN Controparte_1
VIRTU' DELLA RISOLUZIONE DEL CONTRATTO SORTO CON LA SENTENZA N.
4463/2014 - VIOLAZIONE E FALSA APPLICAZIONE DEGLI ARTT. 2043, 1223,
2056, 2697, 1803 E SS. COD. CIV. - ERRATA VALUTAZIONE DEL MATERIALE
ISTRUTTORIO” (cfr. pag. 11 dell'atto di appello) – censura la Parte_1
sentenza di primo grado, assumendone la illegittimità ed ingiustizia, nella parte in cui ha accolto le domande risarcitorie proposte da , Controparte_1
in primo luogo, la domanda “scaturente dalla mancata disponibilità delle res promessa in vendita” (cfr. pag. 14 dell'atto di appello), laddove, invece secondo la sua tesi, la controparte aveva omesso di allegare e provare l'esistenza del danno subito. Aggiunge, poi, che del tutto errata doveva ritenersi la quantificazione operata dal CTU del valore locativo dell'immobile di cui è causa nel periodo anno 2008/anno 2019 (pari ad 155.116,54), in quanto l'ausiliario non aveva fornito una valida e convincente giustificazione dei criteri utilizzati per la quantificazione e soprattutto aveva omesso di

contro

-dedurre compiutamente alle argomentazione del consulente di parte attrice. Sicchè, conclude, se avesse fatto corretta applicazione dei principi vigenti in subiecta materia e di quanto emerso all'esito dell'istruttoria, il
Giudice di primo grado avrebbe dovuto rigettare la domanda risarcitoria proposta dal per la mancata disponibilità della res promessa in CP_1
vendita proprio “perché sfornita di prova sia relativamente all'an che al
17 quantum debeatur ovvero, in subordine, quantificare nel minore importo di
€ 112.287,67 l'importo dovuto” (cfr. pag. 18 dell'atto di appello), vieppiù considerato che detta res era tuttora di proprietà del e quindi alcun CP_1
danno poteva dirsi, allo stato, concretizzato (cfr. pag. 19 dell'atto di appello).
Anche tali rilievi sono infondati.
La giurisprudenza più recente della Corte di Cassazione, anche a Sezioni
Unite, ha affermato con chiarezza che in caso di occupazione senza titolo di un bene immobile da parte di un terzo, il fatto costitutivo del diritto del proprietario al risarcimento del danno da mancato guadagno è lo specifico pregiudizio subito, rappresentato dall'impossibilità di concedere il bene in godimento ad altri verso un corrispettivo superiore al canone locativo di mercato o di venderlo ad un prezzo più conveniente di quello di mercato. In
tale evenienza, il proprietario è tenuto ad allegare, quanto al danno emergente, la concreta possibilità di godimento perduta e, quanto al lucro cessante, lo specifico pregiudizio subito (sotto il profilo della perdita di occasioni di vendere o locare il bene a un prezzo o a un canone superiore a quello di mercato), di cui, a fronte della specifica contestazione del convenuto,
è chiamato a fornire la prova anche mediante presunzioni o il richiamo alle nozioni di fatto rientranti nella comune esperienza;
poiché l'onere di contestazione, la cui inosservanza rende il fatto pacifico e non bisognoso di prova, sussiste soltanto per i fatti noti, l'onere probatorio sorge comunque per i fatti ignoti al danneggiante, ma il criterio di normalità che generalmente presiede, salvo casi specifici, alle ipotesi di mancato esercizio del diritto di godimento, comporta che l'evenienza di tali fatti sia tendenzialmente più
18 ricorrente nelle ipotesi di mancato guadagno (cfr. Cass. SS UU n.
33645/2022).
Inoltre, ha precisato che “in ipotesi di occupazione sine titulo di un immobile da parte di un terzo, il danno patito dal proprietario per la perdita
della disponibilità del bene può essere desunto in via presuntiva e liquidato in via equitativa, anche facendo ricorso al parametro del canone locativo di mercato” (Cass. SS.UU. n. 33645/2022; Cass. civ. n. 21835/2020; n.
20545/2018; n. 21239/2018; n. 11761/2024).
Venendo al caso in esame, ad avviso di questo Collegio, la sentenza impugnata si è correttamente uniformata a tali principi, ritenendo provato il danno “mediante presunzioni o il richiamo alle nozioni di fatto rientranti nella comune esperienza” (cfr. citata sentenza) ovvero sulla base delle emergenze processuali e delle stesse allegazioni delle parti.
Innanzitutto, non è contestato che la sia stata immessa nel Pt_1
possesso dell'immobile ancora prima della stipula del preliminare, in data 8 aprile 2008, e che tale possesso del bene si sia protratto lungamente, ed
“abusivamente”, quantomeno fino alla sentenza in questo giudizio impugnata resa il 4 aprile 2022: di qui le difficoltà riscontrate nella vendita dell'immobile da parte del proprietario tant'è che il prezzo di vendita poi realizzato è stato significativamente inferiore a quello convenuto in contratto.
Ebbene, a fronte di tale deduzioni e prove, l'odierna appellante non ha offerto alcun elemento, concreto e specifico, di segno contrario.
19 Nemmeno persuade l'ulteriore contestazione della in ordine alla Pt_1
quantificazione di tale posta di danno operata dal CTU e recepita dal primo
Giudice nel suo provvedimento, in ragione della differenza di valore tra il prezzo dell'immobile concordato al momento della stipula (€ 580.000,00) e il valore commerciale del bene al momento della stima da parte del CTU ovvero della sentenza ( € 406.997,50), perché, asserisce, tale differenza di valore commerciale non era stata provata dal , il quale ben avrebbe potuto CP_1
rivendere l'immobile allo stesso prezzo pattuito.
Rileva la Corte che il Tribunale ha fondato la liquidazione del danno sulla dettagliata valutazione compiuta dal CTU arch. , il quale ha Per_1
attribuito all'immobile un valore commerciale attuale di € 406.997,50, e operando la differenza rispetto al prezzo pattuito in occasione della stipula del contratto, è pervenuto ad una quantificazione del danno da occupazione sine titulo dell'immobile pari ad € 173.002,50.
Tale stima è stata peraltro confermata da un dato successivo e oggettivo: è documentato infatti che il abbia successivamente CP_1
venduto l'immobile in data 25 ottobre 2024 per l'importo di € 390.000,00 (v. atto notarile, all. 031), importo persino inferiore rispetto alla stima del CTU, il che conferma l'esistenza e l'entità del danno subito e rivendicato dal . CP_1
Di consegua anche sul punto la decisione non merita alcuna riforma.
Ulteriormente, l'appellante critica la sentenza impugnata, sempre con riferimento alla liquidazione dal danno da occupazione sine titulo dell'immobile, laddove il Giudice ha fatto decorrere tale posta risarcitoria
20 dal giorno 8 aprile 2008, ovvero dal momento dell'immissione nel possesso del bene, anziché dalla proposizione della domanda giudiziale di risoluzione, avvenuta in data 21 marzo 2018: anche tale doglianza non ha pregio.
Secondo quanto stabilito dalla giurisprudenza della Cassazione – e condiviso da questa Corte - il dies a quo per la decorrenza del risarcimento del danno da occupazione illegittima deve essere individuato nel momento in cui l'acquirente ha acquisito la disponibilità del bene, a prescindere dalla successiva proposizione dell'azione giudiziale (Cass. SS.UU. n. 33645/2022).
Nel prosieguo della impugnazione, con riferimento alle altre poste di danno riconosciute in favore del , la lamenta che il Giudice CP_1 Pt_1
l'abbia condannata a rimborsargli le spese condominiali da lui sostenute nel periodo in cui il bene era nella disponibilità della acquirente, affermando, invece, che si trattasse di un comodato gratuito funzionalmente collegato al preliminare.
Anche tale argomentazione non può essere condivisa.
Come risulta dal contratto preliminare (all. 1, produzione di primo grado), all'art. 6 si prevedeva espressamente che l'immissione della Pt_1
nella disponibilità del cespite dal giorno 8 aprile 2008 avvenisse “a tutti gli effetti utili ed onerosi”. Da ciò discende che tutte le spese di gestione, comprese quelle condominiali, dovessero essere poste a carico della parte utilizzatrice, divenuta occupante del bene senza titolo. Nessun onere poteva ricadere sul , spogliato del possesso del proprio immobile da oltre CP_1
quindici anni.
21 Da ultimo, l'appellante afferma l'infondatezza della domanda giudiziale proposta dal avente ad oggetto la richiesta di rimborso CP_1
dell'imposta di registro, ingiustamente accolta dal Tribunale chè, invece, a suo dire, aveva omesso di considerare che “per effetto dell'emissione della
sentenza qui gravata (…) (in caso di accoglimento della sua domanda) il Sig.
avrebbe avuto il diritto a rimborso dell'imposta di registro Controparte_1
– calcolata in misura proporzionale- eventualmente già versata” . Pertanto, insiste, in questa sede, per il rigetto di tale richiesta di rimborso (cfr. pag.
24 dell'atto di appello).
La censura va respinta.
Dalla documentazione in atti (all.ti 12, 13, 21 e 22 produzione di primo grado) risulta che all'attore ed alla convenuta fosse stato notificato un avviso di liquidazione dell'imposta di registro relativa alla sentenza n.
4463/2014 del Tribunale di Napoli pari al 9% del valore imponibile per complessivi € 50.452,06, cui seguiva una cartella esattoriale per complessivi
€ 68.250,27, somma effettivamente corrisposta dal medesimo a seguito di definizione agevolata. Pertanto, correttamente , il Giudice ha posto tale onere fiscale a carico della convenuta, in applicazione dell'art. 1475 c.c., che stabilisce che tutte le spese del contratto di compravendita – inclusa l'imposta di registro – sono a carico del compratore. Nello specifico ha così motivato:
“ricevuto l'avviso di liquidazione dell'imposta di registro relativo alla
compravendita stipulata con l'odierna convenuta, il venditore attore ha provveduto ad impugnarlo dinnanzi al CTP e pertanto ha diritto alla restituzione delle somme versate, pari ad € 68.250,27 dovendo essere poste
22 a carico della convenuta non solo le somme di cui all'avviso di accertamento, ma anche quelle di cui alla cartella di pagamento in considerazione del fatto che la convenuta, pur avendo ricevuto tempestivamente la notifica dell'avviso di pagamento, ometteva di provvedere al pagamento, pur essendovi tenuta
ex art. 1475 c.c.” (cfr. sentenza).
Il ragionamento esposto dal Tribunale non può che essere condiviso.
In definitiva, alla luce delle considerazioni che precedono, tutte le censure sollevate dall'appellante anche con il secondo motivo di appello risultano infondate in fatto e in diritto: la sentenza impugnata va dunque integralmente confermata.
5. Atteso l'esito del giudizio, vi è sicuramente una piena soccombenza dell'appellante che giustifica la sua condanna al pagamento delle Parte_1
spese del presente grado in favore di : dette spese si Controparte_1
liquidano in dispositivo, tenuto conto della natura delle questioni controverse, dell'impegno difensivo svolto e dell'esito della decisione, applicando i valori medi dello scaglione di riferimento (da ragguagliare al petitum da €
52.000,01 a € 260.000,00) dei parametri del D.M. n. 55 del 2014, aggiornati dal D.M. n. 147 del 13/08/2022, con esclusione della fase istruttoria.
Visto l'art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115/2002 (Testo Unico delle spese di giustizia), applicabile ratione temporis, si dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento da parte dell'appellante di un ulteriore importo del medesimo articolo per la proposta impugnazione, totalmente respinta.
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P.Q.M.


La Corte di Appello di Napoli – Settima Sezione Civile – definitivamente pronunciando sull'appello proposto da – con citazione per l'udienza Parte_1
del 29 settembre 2022, notificata il 12 maggio 2022 - nei confronti di CP_1
avverso la sentenza n. 1219/2022 del Tribunale di Napoli Nord,
[...]
pubblicata in data 4 aprile 2022, così provvede:
A) rigetta l'appello e per l'effetto conferma la sentenza appellata;

B) condanna a pagare a – con attribuzione all'avv. Parte_1 Controparte_1
Nicola Pignatiello- le spese del grado di appello, che liquida in € 9.991,00 per i compensi professionali, oltre al 15% sul compenso a titolo di rimborso per le spese generali, I.V.A. e C.P.A. come per legge;

C) dà atto che ricorrono i presupposti per l'applicazione dell'art. 13 co. 1 quater del D.P.R. n.115/2002, per il versamento da parte dell'appellante di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione.
Così deciso in Napoli nella camera di consiglio del 5 giugno 2025
Il Consigliere estensore Il Presidente
dr.ssa Marielda Montefusco dr.ssa Aurelia D'Ambrosio
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