REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE D'APPELLO DI VENEZIA
QUARTA SEZIONE CIVILE
La Corte D'Appello di Venezia, in persona dei magistrati: dott. Clotilde Parise Presidente rel. dott. Marco Campagnolo Consigliere dott. Elena Rossi Consigliere ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di II grado iscritta al n. 2163/2024 R.G. promossa da
C.F. e P.IVA , in persona del legale Parte_1 P.IVA_1 rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dall'Avv. Massimo Pagnin del foro di Vicenza,
PEC: Email_1
PARTE APPELLANTE contro

(C.F. ) e CP_1 C.F._1 [...]
(C.F. ), CP_2 C.F._2 rappresentati e difesi dall'avv. Francesco Busin, del Foro di Vicenza,
(C.F. - PEC: C.F._3 Email_2
PARTI APPELLATE

OGGETTO: appello avverso la sentenza del Tribunale di Vicenza n.
1953/2024, pubblicata il 21-11-2024 e notificata il 25-11-2024

CONCLUSIONI DI PARTE APPELLANTE: in via preliminare, sospendersi l'efficacia esecutiva della sentenza appellata ai sensi di legge, sussistendo i gravi e fondati motivi di legge;
riformata in toto la sentenza appellata, in via principale: rigettarsi integralmente le domande tutte dei ricorrenti in primo grado, in quanto infondate in fatto ed in diritto per le motivazioni esposte in causa;
in via riconvenzionale: accertarsi l'obbligo dei locatori di eseguire le manutenzioni a loro carico, descritte in atti e risultanti a seguito di ATP, necessarie ai fini di mantenere un buono stato di conservazione nell'immobile de quo, condannarsi i ricorrenti, ut supra, ad eseguire le medesime manutenzioni e comunque condannarsi i ricorrenti a risarcire alla convenuta i danni fin qui subiti, nella misura che verrà ritenuta di giustizia. in subordine o in alternativa: accertata l'esistenza dei vizi dello stabile che diminuiscono in modo apprezzabile l'idoneità all'uso pattuito, disporsi una riduzione del corrispettivo pattuito, con risarcimento di ogni danno, nella misura che verrà ritenuta di giustizia. Spese e competenze di causa rifuse, per ogni fase e per entrambi i gradi di giudizio, con addebito degli oneri di CTU, anche per gli ausiliari, ai sigg.ri . CP_1
CONCLUSIONI DELLE PARTI APPELLATE: previa occorrenda declaratoria di rigetto della avversaria richiesta di sospensione dell'esecutività della sentenza appellata, Voglia:
IN VIA PREGIUDIZIALE DI RITO: 1) Rigettare l'appello proposto da perché inammissibile per mancata indicazione di motivi Parte_1 specifici d'appello ex artt. 342 e 434 c.p.c.; NEL MERITO: 2) Rigettare integralmente l'appello proposto da controparte perché manifestamente infondato in fatto e in diritto e confermare integralmente la sentenza impugnata;
3) Con vittoria di spese e competenze per entrambi i gradi di giudizio e del giudizio di
ATP ante causam nr. 1634/2023.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
1. Con ricorso ex art. 447 bis cpc, depositato il 9/5/2023, CP_1
e adivano il Tribunale di Vicenza chiedendo
[...] CP_2 accertarsi l'avvenuta risoluzione del contratto di locazione intercorso con per inadempimento di quest'ultima, con condanna Parte_1 della stessa al pagamento dei canoni non versati e al risarcimento del danno per le mensilità non godute fino al 31/12/27. I ricorrenti esponevano che: a) con contratto di locazione ad uso commerciale del 17.03.2016 avevano concesso in locazione a una Parte_1 parte di area esterna sita in Thiene, NCEU foglio 9, mappale n. 163 sita in via dell'Industria 42; b) l'immobile doveva essere destinato a
“deposito – magazzino di materiale infiammabile con divieto di deposito materiale infiammabile e secondo un uso occasionale”; c) il canone di locazione, stabilito in € 36.000 annuali, era stato dimezzato in € 18.000,00 per il primo anno di locazione (quindi dal
01.04.2016 al 31.03.2017); d) aveva peraltro sottoscritto Pt_1
“Di essere a conoscenza della presenza di Eternit nel tetto di tutto lo stabile oggetto del contratto di locazione - Di essere a conoscenza della vetustà degli impianti, non a norma. - Di essere a conoscenza che l'unico fine di utilizzo del capannone è di deposito – magazzino di materiale non infiammabile, visto la bassa resistenza REI della struttura” e le chiavi erano state consegnate il 9/3/16; e) successivamente le parti avevano sottoscritto un nuovo contratto, registrato il 19/12/16, in quanto aveva chiesto in locazione Pt_1
l'intera area esterna e l'intero capannone;
il nuovo rapporto locatizio decorreva dal 1/1/17 e il canone era stato aggiornato a €64.800,00 annuali, dimezzato a €32.400,00 per il primo anno di locazione, ossia dal 1/1/17 al 31/12/17, con successiva proroga fino al 31-12-2022,
e l'area locata era di circa 10.000,00 mq di cui 2.000,00 per l'area interna e 8.000,00 per quella esterna. I ricorrenti, con pec del
6/5/22, invitavano la conduttrice a rilasciare i beni immobili, per uso non conforme al contratto;
inoltre la conduttrice aveva versato il canone in misura ridotta anche dopo il 1/1/23, pur a fronte dell'accordo contrattuale in senso contrario. I ricorrenti deducevano che la conduttrice era stata inadempiente al contratto anche con riguardo ad altre obbligazioni, ossia in quanto aveva trasferito nell'immobile di causa la propria sede legale, così contravvenendo alla destinazione d'uso prevista in contratto, aveva sublocato a terzi e aveva detenuto materiale infiammabile nel capannone. Si costituiva chiedendo rigettarsi la domanda e, in via Parte_1 riconvenzionale, accertarsi l'obbligo dei locatori di eseguire le manutenzioni utili e necessarie a mantenere in buono stato locativo l'immobile. In subordine, la conduttrice chiedeva accertarsi l'esistenza dei vizi lamentati e ridursi conseguentemente il canone dovuto. In particolare, la parte resistente deduceva che doveva intendersi per disconosciuta la scrittura con cui la stessa dichiarava di essere a conoscenza della presenza di Eternit nel tetto di tutto lo stabile oggetto del contratto di locazione e di essere a conoscenza della vetustà degli impianti, non a norma. Inoltre Parte_1 contestava la sussistenza di propri inadempimenti, soprattutto quelli relativi al trasferimento nell'immobile preso in locazione della propria sede legale e alla sublocazione. Infine eccepiva la nullità della clausola di previsione del prezzo, laddove statuiva un aumento del canone in assenza di elementi predeterminati nel contratto e insisteva per la riduzione del prezzo attese le condizioni dell'immobile o in subordine per la risoluzione del contratto per inadempimento dei locatori.
2. Il Tribunale di Vicenza, con la sentenza in epigrafe indicata, riteneva legittima la clausola con cui le parti avevano previsto un canone “a regime”, ma lo avevano ridotto per il primo anno, e di seguito avevano prorogato, fino al 31-12-2022, la previsione di dimezzamento del canone, poiché nel contratto si faceva specifico riferimento “alla situazione di mercato” e allo “stato del capannone”.
Ad avviso del Tribunale la clausola non si configurava come un mezzo per aggirare la norma sulle modalità di aggiornamento del canone di locazione e i vizi lamentati dalla conduttrice non erano tali da far ritenere eccessivamente oneroso il canone predeterminato in contratto, in quanto la C.T.U. espletata nel corso dell'ATP, acquisito al procedimento, aveva, in realtà, definitivamente smentito le doglianze di In particolare con detta C.T.U. era stato Parte_1 accertato che i vizi lamentati dalla conduttrice non incidevano sul godimento del bene e che, quanto alla eventuale presenza di amianto, la ricerca di fibre aero disperse aveva dato esito negativo.
Il Tribunale rilevava che, essendo incontroversa la mancata corresponsione del canone per intero dal 1/1/23, era sussistente l'inadempimento della conduttrice al principale obbligo contrattuale, da ritenersi non lieve, poiché si trattava di cifre rilevanti. Il Tribunale, circa la violazione del divieto di sublocare, dare in comodato o cedere il contratto, affermava che dalla istruttoria testimoniale “era emersa inequivocabilmente una stabile presenza della ditta Ricambi di autocarri srl e data la natura professionale del rapporto in essere
(anche solo per il fatto che si tratta di società e che non risulta esservi un legame di diversa natura tra i soci delle stesse), è difficile ritenere che la messa a disposizione di tale spazio fosse fatta senza corrispettivo” (pag.7 sentenza), rimarcando che in ogni caso anche il comodato era vietato dal contratto. Il primo Giudice disponeva la riconsegna dell'immobile locato non prima del 31/1/25, al fine di evitare pregiudizi all'attività commerciale in essere della conduttrice, che condannava al pagamento della quota parte di canoni non corrisposti. In particolare, dai conteggi svolti, risultava che parte conduttrice non aveva corrisposto la somma di €2.700,00 mensili da gennaio 2023 all'attualità, sicché ai locatori era dovuta la somma di
€62.100,00 (pari a €2.700 per 23 mesi), oltre interessi di legge ex art. 1284, comma primo, c.c. dalle singole scadenze al saldo. Il
Tribunale, infine, statuiva la debenza da parte della resistente dell'indennità di occupazione, a decorrere dal deposito della sentenza, nella misura indicata dal contratto e, quindi, pari a
€5.400,00 mensili fino al rilascio del bene, e rigettava la domanda dei locatori avente ad oggetto il ristoro per il mancato guadagno patito per il venir meno del contratto.
3. ha proposto appello avverso la citata sentenza Parte_1 formulando le conclusioni di cui in epigrafe.
Fissata ex artt. 435, 436 e 447 bis c.p.c. l'udienza per la discussione del giudizio, si sono costituiti ritualmente e CP_1 CP_2
chiedendo dichiararsi inammissibile o comunque rigettarsi il
[...] gravame. La causa, all'esito di riassegnazione disposta con decreto del 9-4-2025, è stata quindi discussa all'udienza del 23/04/2025 e decisa con lettura del dispositivo in udienza.
4. In via pregiudiziale, va disattesa l'eccezione di integrale inammissibilità dell'appello sollevata dagli appellati, per non avere la parte appellante indicato specifici motivi di gravame.
Ritiene il Collegio che non ricorra il profilo di inammissibilità dedotto dagli appellati, poiché l'illustrazione delle doglianze, seppure articolata in modo generico e non lineare in alcune parti, come di seguito si dirà, consente di individuare sufficientemente i capi della sentenza censurati e le ragioni dell'impugnazione. 5. L'appellante denuncia l'illegittimità della clausola del Parte_1 contratto di locazione concernente il canone, poiché veniva pattuito in €64.800,00 annuali, ma si concordava il suo dimezzamento a
€32.400,00 per il primo anno di locazione, ossia dal 1/1/17 al
31/12/17, e, con successivi accordi ritualmente formalizzati per iscritto e registrati, si prorogava la riduzione fino al 31-12-2022. Ad avviso dell'appellante, le parti avevano considerato il “canone base iniziale” come valevole per tutta la durata del rapporto, da ritenersi perciò cristallizzato nella misura ridotta, mentre l'”aumento abnorme” non aveva altra giustificazione che esercitare pressione sul conduttore ed aggirare il divieto di legge sulla durata legale e sull'aggiornamento del canone, in quanto la maggiorazione non era legata a particolari accadimenti ab origine e ad elementi predeterminati nel contratto. Inoltre si duole della valutazione dei vizi dell'immobile effettuata dal Tribunale, in ordine alla copertura di eternit, denuncia palesi errori di fatto poiché lo stabile era vetusto e con molti abusi e difformità, dato che la gran parte degli uffici non era utilizzabile, la copertura di eternit era da monitorare costantemente e in vari punti pioveva all'interno, il che pregiudicava l'attività dell'appellante, considerato il notevole volume d'affari dell'impresa anche con committenti esteri. Deduce di aver consentito di occupare ai propri clienti spazi con i materiali da spedire e di essersi prontamente attivata quando Ricambi di autocarri s.r.l. aveva erroneamente indicato l'immobile di Thiene quale sua presunta sede ed unità secondaria. Rileva che le plurime “illegittimità” imputabili ai locatori, emerse in sede di ATP, pur se non incidenti nell'immediato sulla piena utilizzabilità dei locali, avrebbero dovuto essere valorizzati “sul tema congruità canone di locazione”, sicché erano le parti locatrici ad essere inadempienti, per non essersi attivate ad eliminare le notevoli anomalie e difformità del fabbricato ex art.1575
c.c. L'appellante deduce pertanto di avere titolo per chiedere la riduzione del corrispettivo oppure la risoluzione del contratto e richiama a tale riguardo le deduzioni del CTP arch. . Infine Per_1 rileva che nel calcolo del valore di locazione la consulente d'ufficio ha indicato “solo il valore massimo indicato dal borsino immobiliare, per la zona ove è sito l'immobile (2,06 €/mq/mese per i magazzini/depositi). Date la vetustà dell'immobile, la mancanza di dichiarazioni di conformità degli impianti, le varie difformità rispetto
a quanto previsto dai titoli reperiti, andrebbe invece in caso utilizzato il valore minimo, nemmeno indicato dal CTU” (pag.12 appello).
6. Le censure, da esaminarsi congiuntamente per la loro connessione, sono in parte inammissibili e in parte infondate.
6.1. Deve in primo luogo rilevarsi che il Tribunale ha ritenuto sussistente l'inadempimento della conduttrice consistito nell'aver concesso l'utilizzo dei beni locati alla ditta Ricambi di Autocarri S.r.l., la cui stabile presenza era emersa univocamente dall'istruttoria testimoniale, ed ha rilevato che anche un rapporto di comodato rientrava nel divieto previsto contrattualmente. Anche nell'ATP si dà atto che i locatori avevano segnalato che nei locali locati si svolgeva la vendita diretta di ricambi per camion e di questo si trovava ancora
“traccia sul web in specifica pagina google ove l'indirizzo riportato
(via dell'industria n° 42) è quello della sede di ” (pag.14 ATP). Pt_1
Ora, rispetto a detto inadempimento, da solo idoneo a giustificare la risoluzione in base a quanto previsto dall'art.8 del contratto di locazione, l'appellante non svolge una critica compiuta e pertinente.
Nello specifico la conduttrice, odierna appellante, si limita a dedurre di aver consentito ai propri clienti di occupare spazi con i materiali da spedire e di essersi prontamente attivata quando Ricambi di autocarri s.r.l. aveva erroneamente indicato l'immobile di Thiene quale sua presunta sede ed unità secondaria, senza, tuttavia, minimamente richiamare elementi a supporto di detti assunti e, soprattutto, senza confutare le risultanze testimoniali che il Tribunale ha richiamato e posto alla base del proprio convincimento.
6.2. Ugualmente del tutto generiche sono le doglianze riferite alla sussistenza dei vizi del fabbricato e alla sua utilizzabilità in concreto.
L'appellante diffusamente denuncia errori di fatto in cui sarebbe incorso il primo Giudice, senza puntualmente precisare quali siano e, principalmente, quale sia la loro decisiva incidenza sul godimento del bene, a confutazione specifica degli accertamenti istruttori di senso contrario indicati nella sentenza impugnata.
Il Tribunale si è attenuto alle risultanze dell'ATP, da cui è chiaramente emerso, anche all'esito delle osservazioni formulate dai consulenti di parte, che i vizi lamentati non limitavano affatto il godimento del bene, anche in considerazione della circostanza che il capannone, secondo quanto previsto nel contratto di locazione, era ad esclusivo uso di deposito magazzino e la presenza in esso degli addetti era saltuaria (cfr. pag. 9 e pag. 17 ATP). Inoltre, quanto alla eventuale presenza di amianto, la ricerca di fibre aero disperse aveva dato esito negativo. Il C.T.U. ha pertanto concluso, con motivazione congrua e basata su dati oggettivi e concreti, affermando che l'immobile, nel suo stato di fatto, era utilizzabile e conforme all'uso pattuito (pag.17 ATP).
6.3. Altrettanto generiche sono le deduzioni dirette a sostenere il diritto della conduttrice ad una riduzione del canone. Anche a tale riguardo va ribadito che lo stato dei beni locati ne consentiva il godimento e l'uso pattuito e va rimarcato che il valore del canone locatizio indicato in sede di APT (pag.10: €2,06 al mq. x 2.550 mq.
- € 5.253,00 mensili) è di importo pressocché pari a quello concordato dalle parti (€5.400,00 mensili). In particolare il C.T.U., utilizzando i valori desunti dal borsino immobiliare, ha calcolato il canone di locazione considerando le superfici nella disponibilità di utilizzo per l'edificio e le aree scoperte, nonché considerando un coefficiente pari al 10% (pari a quello generalmente adottato per le aree di pertinenza esclusiva nel calcolo della consistenza di un immobile). Il C.T.U. ha affermato (pag.10): “La superficie del capannone, per il solo piano terra, è di circa 1950 mq con area scoperta di pertinenza di 6000 mq. La consistenza da considerare per il calcolo del canone di locazione è pertanto di circa 2550 mq. Il valore massimo per le locazioni indicato dal borsino immobiliare per la zona ove è sito l'immobile è di 2,06 €/mq per i magazzini /depositi
(vedi ALLEGATO 8 - quotazioni locazioni borsino immobiliare)”. Il
C.T.U. ha inoltre precisato di avere indicato l'importo massimo proposto dal borsino immobiliare per i magazzini/depositi in quanto la locazione aveva ad oggetto principalmente l'area esterna e solo occasionalmente il capannone e nel calcolo del canone l'estensione delle aree esterne era stata già assoggettata ad un coefficiente riduttivo (pag.13 ATP).
L'appellante, nel dedurre che erroneamente il C.T.U. ha preso in considerazione il valore massimo in luogo di quello minimo, non si confronta affatto con la giustificazione che l'ausiliario ha chiaramente espresso, nel senso che, come si è appena detto, ha precisato, in risposta alle osservazioni dei consulenti di parte, che le aree esterne,
“vero” oggetto del contratto locatizio, erano già state valutate con un coefficiente riduttivo.
6.4. La censura relativa all'invalidità della clausola contrattuale sul canone non è fondata.
Ritiene il Collegio che sia condivisibile l'interpretazione della clausola in questione effettuata dal Tribunale, anche alla luce del comportamento complessivo delle parti e della funzione economica dalle stesse perseguita. Contrariamente a quanto deduce l'appellante, nel contratto si faceva specifico riferimento “alla situazione di mercato” e allo “stato del capannone”, quali dati oggettivi e predeterminati influenti sull'equilibrio contrattuale. La suddetta previsione deve ritenersi finalizzata, come deducono gli appellati, a favorire la società conduttrice nella fase iniziale di avviamento dell'attività imprenditoriale, considerando altresì, per quanto occorra, che il periodo temporale concordato di riduzione del canone comprende anche quello caratterizzato, come è dato notorio, dall'epidemia Covid.
Che la fase di avviamento dell'attività imprenditoriale si sia positivamente conclusa, per avere la conseguito un Parte_1 notevole sviluppo negli anni, risulta provato in base alle stesse allegazioni dell'appellante, la quale sostiene (pag.13 appello) di avere in corso appalti delicati di grande valore, anche con il dipartimento della difesa americano ), ed afferma che tante CP_3 famiglie, dipendenti e collaboratori “vivono grazie all'attività di logistica di ”(pag. 4). Pt_1
In questo specifico contesto, la statuizione del Tribunale sulla validità della clausola di cui si discute, ritenuta idonea a regolamentare l'equilibrio economico del rapporto e non elusiva di divieti legali, si ravvisa corretta, anche perché conforme agli orientamenti di legittimità citati dalla stessa appellante (Cass. 19524/2015 e successive conformi). D'altronde era onere della conduttrice dimostrare che in concreto quella pattuizione fosse illegittima, mentre l'appellante, ancora una volta genericamente, ne allega la natura “estorsiva”, perché a suo dire incidente sulla durata del rapporto, o comunque elusiva delle norme in tema di aggiornamento del canone, senza esprimere una critica compiuta e pertinente al decisum e senza precisare, a fronte delle motivazioni espresse dal
Tribunale e delle deduzioni difensive dei locatori, le ragioni in base alle quali la pattuizione non fosse giustificata da specifici interessi delle parti.
7. In conclusione, l'appello deve essere complessivamente rigettato.
Le spese di lite del grado seguono la soccombenza e sono liquidate come in dispositivo, secondo valori medi per le fasi di studio, introduttiva e decisionale (scaglione da €26.000,01 a €52.000,00) avuto riguardo a tipologia della causa e delle difese svolte, difficoltà
e valore economico dell'affare, importanza dell'attività prestata.
La parte appellante va altresì dichiarata tenuta a versare un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello spettante per la stessa impugnazione ai sensi dell'art.13, comma 1 quater, del Testo
Unico Spese di Giustizia n.115/02, ove dovuto (Cass. S.U. 20 settembre 2019, n. 23535).


P.Q.M.


La Corte di appello di Venezia, definitivamente decidendo nella causa d'appello avverso la sentenza n. 1953/2024 del Tribunale di Vicenza, così pronuncia:
1) rigetta l'appello e conferma la sentenza impugnata;

2) condanna l'appellante al pagamento delle spese del presente grado di giudizio, liquidate nella somma di euro 6.946,00 per compensi, oltre rimborso spese generali (15%) e accessori come per legge;

3) dichiara la sussistenza dei presupposti per il versamento da parte dell'appellante dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello spettante per la stessa impugnazione, ai sensi dell'art. 13, comma 1 quater, d.p.r. n. 115/2002.
Venezia, 23 aprile 2025
La Presidente est.
Clotilde Parise